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既然这么多人不懂物业，那我给大家科普一下吧。收藏
今天在贴吧看到个帖子，关于物业收取业主停车费之类的问题。当时本着科普的前提，给该楼主回复解释了一下相关的东西。没想到呀没想到。。。。。原帖地址二楼上，防抽。
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我会慢慢给大家扒一扒物业相关的东西出来，包括费用、服务、纠纷等等。大家看的时候别喷。我只是一个从事物业相关职业的小员工，自认为比大家懂物业知识多一些。有什么问题，有什么疑惑可以提问，我知道的都会回答。
全部手打哦，咱们不抄袭，不用书面词句。千万别喷。。。。首先，说一下物业的概念。物业是198几年从英国传入香港，而后在深圳发展壮大，现在发展至全国的一个新兴的服务行业。物业最早时候是叫“物业管理”的，而现在几乎所有物业公司都更名为“XX物业服务公司”。这个原因显而易见，广大业主们随口就说出来了，“劳资花钱雇一群人来管理？”。那么为什么又改成“服务”了呢？改为“服务”后，管理依然存在，但是区分的很清楚了。管理是管理物业管辖范围内的设施设备，服务的的业主、人群。家里有老楼房的吧友们应该知道，老楼房是没有物业一说的，所有的东西都是房管部门负责，但是带来的后果就是服务不够完善，不够全面，反应个问题也是半个月才能解决，甚至人家都懒得管你。可能有的老业主经历过这种事情：半夜停电了都不知道给谁打电话，就算打了电话，给的回复也是明天再说吧。而且，明天还不一定给你办好。再从广义范围里说一下物业公司，大家试想一下，我大介休需要发展，需要创新，需要有好的人文环境来保证市民们对政府的满意度。但是市区内的各种新建楼房越来越多，越来越先进。旧的房管部门已经束手无策了。那么，只能引进或者说是学习深圳的新兴行业——物业管理。
想一下，如果没有物业。。。。你住的小区房屋坏了没人修，垃圾没人集中处理，半夜跳闸了没人管，治安差到天天被盗，自己买的车位永远是别人占着，小区消防通道停了些不知道去哪逛街的人的车，小商贩、推销员、乞丐天天去敲你家门，小区里花花草草枯的枯，死的死。。。。这样的房子，你买了70年。。。你去骂谁？骂房管单位？对不起，我们忙，已经被骂习惯了。骂业委会？真到了那时候，你去组织业委会么？说难听点，出来个物业让你骂，骂完给你稍微整治下。你都会觉得比以前好多了。
但愿物业别占着茅坑。。。
物业必然是有很重要的存在意义！但是一年好几千的停车费是否合理？何况还是地上的，不是地下停车场也不是车库
那么，现在我们小区里需要这么一群稍微负责一点，偶尔还能骂两句的人。于是物业公司便出现了。甚至现在好多小区在开发之前已经聘请好物业了。为什么？1.小区规划、设计期间的物业，需要根据规划、设计方案提出意见，比如垃圾集中处理位置，停车位数量，是否需要商住混合。这些问题一般开发商和建筑商为了销售量，会可劲儿的给你忽悠：什么我们垃圾是市政集中处理的，你觉得市政的垃圾车会听到你家单元门门口收你的垃圾么？什么我们停车位是户数的1.2倍，到时候你的车位在外面，商铺的车位全部是地下的。什么我们小区是商住混合的，您下楼就可以看到一排排的超市干洗店，大家应该也见过开发了，修起来了，但是卖不出去的商铺吧？2.物业公司已经做为开发商宣传的一大手段，去过一线城市的吧友们应该见过金地、万达、万科等等小区或者商业吧？人家的小区、商业那么干净卫生，车位车辆秩序那么好，以为全靠大家的自觉性？别扯了。中国人最差的就是自觉了。
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我们先从交房入伙开始说起：近几年买过房的业主应该都知道，交房入伙的时候，已经可以看到物业的存在了。给大家说科普下，交房入伙这个环节对物业真的很重要，类似你开的店今天开张一个意思。好的物业公司，会很重视这个日子，回去挑个黄道吉日，拱门彩旗更是必不可少，力求给他们以后服务的对象——业主一个好的印象。这么说一下，哪天聊天的时候，你说起来这事儿了，就可以狠狠的鄙视一下你的朋友了！“什么破物业？看看我那小区交房多隆重，证明啥？证明物业重视我们业主！”但是你要知道，物业在交房入伙的前2个月就需要开展招聘、培训、灌输服务意识等等工作了。这2个月里，员工的工资会由物业公司垫付，然后再从您交的物业费里补回来。
能给我详细科普一下，物业公司管理什么就在他的职责范围之内么？什么就是之外的
业主收钥匙的时候，除了向开放商交付你的房屋尾款外，就要开始签署前期物业管理服务协议，装修申请书，小区治安消防安全责任书等等之类的有关物业的文件了。这时候，就是你和物业打的第一次交道，当然，会收一笔不菲的费用，包括：一、首年度物业管理服务费就是大家说的物业费。这个根据小区规模、档次，根据物业公司资质条件、服务方式，根据政府相关部门的指导价格标准，是不一样的。以在下现在工作的这个小区为例，定的价格是1.25元/平米/月，是按政府的最高标准收的，因为我们的物业确实很不错，想来参观的可以私下联系我。小区总建筑面积15万平米，一年收入225万。再说下物业费的政府指导价格的指导方式，分5个档次、级别，美名其曰星级服务标准。具体的服务标准真的不记得了，明天给大家复制原文件上来看。那么，重点来了，这些钱他们都拿去干了什么？1.员工工资：按我们公司标准计算，物业项目经理1名*8000*12个月，项目副经理2名*6000*12个月，安防经理、工程经理、客服经理、保洁经理各一名*3500*12个月。这是管理层，一年要408000元，然后工程部水电工个月，保安员40名*2000*12个月，客服女女们5名*1500*12个月，保洁员30名*1600*12个月，差不多就这些了，一共209万。按200万算。这个数据个个小区不一样的，你自己算一下大概的，差别不大。还剩25万设施设备维护，今天这里坏了修一下，明天那里换个零件之类的，新小区问题少，算一年10万。还剩15万社区文化活动，丰富业主假日生活，过年过节啥的给小区搞点气氛吧，就拿前几天六一儿童节说，我们小区举办了社区儿童绘画比赛，起码的彩带气球拱门展览窗口啥的必须有。一年按5万算。这还没算零星的办公文具、员工制服（按两年折旧）、娱乐设施更新之类的小钱。剩下的10万，您就行行好，让物业公司赚了吧。。。。。以上数据，每个物业公司都会定期公布收支明细给业主看的。一般是半年一次，有的一年一次。
然后就是水电费了。一定要仔细看最后几句！水费：高层：物业代收，因为涉及到一个加压费用。一般都是按照市政的规定价格+二次加压费用收取。这个大家可以详细看一下，价格不一样的哦，别被坑了。底区（1-6层），只收取市政水费，不允许加收加压费。中区（有的小区不设这个区，6层以上直接按高区计算）（7-12层），收取市政水费+低压加压费。高区（7层或13层以上），收取市政水费+高压加压费。我这边当地最高标准不允许超过4元/吨。多层：就是那种6层老小区，一般都是市政直接收费，不经过物业，这种小区不设计公摊。高层公摊水费：就是你小区里浇花、拖地等等需要用水，又不从业主家里取水的费用。有的物业会在你交水费的时候明确告诉你，你需要再交多少钱公摊水费。也有的会计算到你的应收水费里，不会告诉你。但是这都是潜规则。电费：电费不分高低区一说。直接就是市政规定价格+公摊，同样有的物业会在你交费的时候明确告诉你，你需要再交多少钱公摊电费。也有的会计算到你的应收电费里，不会告诉你。但是这都是潜规则。这里有必要说一下，大部分物业都会在这里小赚一笔。你这么想，每度电都多收你1-2毛，每家每月多收10块，加起来是个不痛不痒的价格。更有甚者，大家一定要看明白啊！有的没职业道德的物业，会在你不知道的情况下，明明已经电费加价了，还要再另外收取你的公摊电费。碰到过一个，一年一户多收20，美名其曰楼道里楼下路灯的照明费用！其实已经在电费加价里收过了！大家碰上这种的，直接和他说，你电费已经在市政电费的基础上加收了，就不可以再另外收公摊了。或者可以直接找当地房管部门投诉！
再说争议最大的电梯使用费。电梯使用费：业主日常使用电梯的消耗费用，电梯的维护费用，电梯年检费用。这个区别很多，细细给大家说一下。1.统一收费，就是说不管你几层，不管你用不用都必须交，按平米算！说实话，1层、2层的业主，这个费用确实有点冤。物业会解释给你说，电梯是所有业主的共同财产，你不用不代表这电梯就不需要维护了。这个楼主也没办法，您就是得交，您告到法院去也得交。政府没针对性的法律或者指导文件。没办法，电梯确实是需要费用的。2.分层收取，这个稍微合理一些，不同的物业不同的标准，有的每3层一个价，有的5层，有的10层。但是同样的，1层的也得交，相对来说少一些。还好还好。3.电梯不收费，怎么？看到这个觉得物业良心发现了？出去看看你自己小区电梯里有广告没？小区室外有广告没？入户大堂有广告没？电梯费用都从广告费里扣出来了。但是这个确实又不失为一个好办法，物业找项目创收的同时，给业主最大的优惠。不要说广告费和电梯费的比例。这个说不来，一二线城市里的牛逼小区里的广告，不光可以抵消电梯费，还有好多费用一起实惠掉！一般情况下，咱们介休市行情算，这个费用差不多是互抵的。那么，问题来了！我们小区有很多广告，但是仍然交着电梯费！。。。你可以先去问问广告费干了什么？如果确实物业能说得上来，敢给你公布文件，就啥都别说了。一旦有问题，老办法，房管局！
OK，物业费水电费电梯费都交过了，现在该能住了吧？等等！您还没装修的说。好吧，装修又是一笔费用，不过和物业有关系的，只有装修管理服务费，垃圾清运费和装修保证金3项。这3个费用一般物业不会跟你多收，都是按实际的来。当然，不排除行业垃圾存在，都可以算出来的，而且很简单。自己算一下就好。装修管理服务费：一般百平米左右的也就几百块，说实话，这个不要觉得冤枉，确实有必要收。装修期间，物业内所有员工的工作量都要加大，装修巡逻，装修手续办理都是很有工作量的。装修垃圾清运费：这个也没多少，主要就是您的装修垃圾不能按生活垃圾清运，必须要请市政的清洁部门来统一清理。物业公司会给你划个圈圈，告诉你，装修垃圾全部倒这里啊！然后你自己打听下市政的垃圾清运部门价格就行。一般家庭装修下，能凑一车垃圾吧。我这里的市政清运费用是一车300。你家装修垃圾量大的话，你是逮便宜的。装修保证金：一般。这个挺合理，你装修的时候别动承重墙，做好防水，别动楼体外观，别乱倒垃圾等等，违反一个扣一点，物业总得给你点约束吧？要不你在窗户外面装个空调外机，整栋楼就你一家。。。。好看么？放心，你没问题的话，这个钱会在3个月以后一分不少退给你！当然，不给利息的哦！
有点累了。有人在看么？有看的说一声。没人看的话就先休息了。
说说停车费
我还在看～
说半天还是收费有理
还有个费用没说，专项维修基金，还有种叫法是专项维修资金。后者是错的。这个费用原来是归物业代收，交给房管部门，然后以业主群体为单位，通过房管部门公正，在银行开集体账户，明细至户的每户都必须交的一个项目。15年3月新出的规定，以后物业不再代收这个费用，交房入伙前，由业主携带购房证明，身份证明等资料亲自至房管部门缴纳。拿着这个专项发票才可以入伙哦。这笔钱主要是用来以后房屋本体，或者大笔的设施设备维修等的费用。申请使用的流程比较复杂，简单来说是需要通过获利业主50%以上、业委会、物业公司、房管部门一共5方共同同意的情况下才可以动用。而且是分户表决，就是说您住2号楼2单元，该单元楼顶漏水。那么就可以申请动用了。而且和其他单元其他户的业主是没关系的。
好了，现在费用也基本交完，装修也完毕了。可以入住了。可是，你有车。。。。你有家了，你的车还没有。。。有车就要涉及到停车，停车就要有车位，有车位。。。。是的！就得交费！固定车位（购买的车位和租赁的车位都算固定车位），不需要有物价之类部门的收费文件。购买车位：不同小区不同价位，一般行情是每个车位8-15万之间。买的车位就当是你买的第二套房子，你可以这么理解，同样也是要给第二套房子另外再交一个物业费——“车位管理服务费”。这个费用已经有很多小区不收取了，下文一起解释这个费用。租赁车位：买不起车位，咱租一个用，按年，或者按月。行情一般是一年600，或者一月60。仔细算一下，和买固定车位70年也差不多了。可是人家是终身的，你的是还得看开发商有没有卖剩下的。等等！你刚才交的是车位租赁费，忘了给你说，你还得再付一些管理服务费。一般情况下，物业公司会把租赁费和管理服务费统称为租车位费用每年2000，或者每月200直接和你收，不会给你分开解释。现在说说什么叫“管理服务费”，和物业费一样，车位也是需要维护，车场也是需要维持秩序，车场内设施设备也是要保证正常使用，车场卫生也是需要清洁的。这些工作要开展，就得要人员成本，就得要水电费。你就要问了，之前的物业费不是已经计算过人员成本了吗？前文也说了，已经有很多小区不收取业主购买的固定车位的管理服务费了。但是有的还在收啊，不要好奇，这个就是要收！没有原因！政府不管，因为没有法律规定！再声明一下，固定车位购买的费用和租赁的费用，以及与之相关的管理服务费不算公摊收入，这个是要计算到成本支出里的。除非有结余。一会儿咱们再说这个结余的东西。临时车位（非购买或租赁，按小时收费的临时车位），必须有物价部门的收费文件，必须有发票。有的小区会有一些卖的租的剩下的，或者是露天的消防通道旁边剩下的规划成车位的车位，这些这位一般都会当临时车位使用，类似时代广场地下车位的那种。就是说那种一小时2块，超过一小时每小时1块的收费的停车位。这种车位盈利的费用，是会归所有业主共同拥有的，每次公布财政收支明细的时候，都会把这个另外计算的。然后会有业委会监督使用，一般都是以购买、更新娱乐、健身设施为由花掉它。物业也不敢要，又不能按户按平米分给业主现金。。。当然，偶尔的几毛几块被保安贪污也不足为奇。
那物业在小区里私自盖活动房的车库呢？也是合理的？？我们小区楼道里灯坏了不给修，楼顶漏水了也不管，楼下路灯就像煤油灯，楼宇门坏了也是不管，楼道里也不打扫，你说物业是干嘛的？？小区里的车偶尔进来一下，半夜里还给扎胎放气，
再有就是最后一小部分的杂项费用了，比如车卡、门卡费用、入伙时候的资料费等等，一般都是一次性付清，不会再二次收取了，除非你车卡丢了，去补办。这里给大家说一下，车卡成本价格4块左右，门卡费用8毛左右。觉得卖给你贵了？不说安装物业管理操作系统的话，确实挺贵的。其实这个物业真不赚你的钱，你也不在乎这十块八块的。呵呵。
看完了，你是哪个小区的物业。
我们进门的蓝牙卡120
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