&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&预售房抵押有哪些陷阱，预售房屋抵押登记如何办理？
预售房抵押有哪些陷阱，预售房屋抵押登记如何办理？
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主讲嘉宾：邢洋律师
一、预售房有哪些陷阱目前许多房地产开发商非法抵押楼盘，致使业主至今无法办理登记备案和办理产权证。目前，一些地方在中基本采用预售方式，而这种方式购房人所担负的风险很大。尽管购房人在购房签约时非常谨慎，但由于缺乏法律知识和房地产专业知识，加上信息不对称，经常落入不诚信开发商设置的陷阱中，无法自拔。南京市房产局有关负责人告诉记者，开发商在预售商品房时常常设置三种陷阱，消费者一定要警惕。陷阱一：开发商在建设项目土地被抵押的状况下，不告知购房人抵押的事实，就与购房人签订商品房买卖契约，且这种房屋的权利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消购房人的顾虑，顺利收取和首付款。陷阱二：开发商在建设项目土地被抵押的状况下，在与购房人签订合同后，为了顺利将土地抵押转成在建工程抵押，往往不为购房人办理登记备案手续。陷阱三：开发商在不通知抵押权人的情况下，也不告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，在签订契约收取房款之后，长期不为购房者办理登记备案（被设定抵押的房屋无法办理登记备案）。因此，为防范购房风险，购房人在签约前，须查验房产管理部门核发的《许可证》，凡土地设定抵押的房屋，许可证上备注栏内均加以备注。如果是在建工程被抵押的，《商品房预售许可证》上也会加盖抵押章。对土地设定抵押的房屋，购房人在签约时，应要求开发商将土地抵押权利瑕疵在合同中注明，并在合同签订后5日内（最长不得超过30日），敦促开发商按期办理登记备案手续，防止开发商在将土地抵押转成在建工程抵押时将已售的房屋作为在建工程进行抵押。对已作为在建工程抵押的房屋，购房人在签订房屋认购书后，应待开发商办理了抵押注销手续后，方能与其签订契约；在其办理了登记备案后，方可支付首付款或房款。二、预售房屋抵押登记如何办理预售房屋抵押登记指债权人或第三人（抵押人）为担保债务清偿，就自有房屋或核定作为企业固定资产的公有房屋（已核发了房屋所有权证的）同债权人（抵押权人）设定抵押权。抵押期间房屋所有权、使用权不变。进行现房抵押时应提交的证件有：（一）抵押人为个人的，应提交房地产抵押登记申请表2份；房屋所有权证、房屋共有权证和土地使用权证原件，复印件各2份；抵押人及其配偶身份证明和婚姻证明原件，复印件各2份；被担保人身份证明或营业执照原件，复印件各2份；具结书；抵押物价值证明；主合同2份；抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的应提供抵押部分的建筑面积原件和复印件2份；涉及集体土地的应提供乡镇政府或村委会同意抵押的证明原件和复印件。（二）抵押人为单位的，应提交房地产抵押登记申请表2份；房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用权证原件，复印件各2份；抵押人、被担保人营业执照原件，复印件各2份；抵押人法定代表人身份证明原件，复印件2份；抵押权人、抵押人和被担保人经办人身份证及介绍信或委托书原件与复印件；抵押物价值证明；主合同2份；抵押合同4份；加盖企业公章董事会或股东大会同意抵押的文件（指三资企业、股份制企业）原件和复印件；加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件（指集体企业）原件和复印件；国资批文（指国有企业）原件，复印件2份。抵押人应注意的一点是，抵押房屋原系商品房的，可不提供土地使用权证；已购公房设定抵押的，应提供已购公房上市准入通知书和个人购房成本交款计算表。
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无锡房产律师温馨提示：根据《房地产管理法》等有关规定，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此开发商在集体土地上建设的预售商品房，由于本身不合法，很难取得房地产权证件，预购人应特别注意，不要购买。
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专业房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
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有预售许可证的商品房可否办理抵押登记
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开发商在将房屋过户给业主之前，理论上该房屋还属于开发商，可以做抵押登记的。
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可以的，就像开发商卖房一样，是凭借预售证从银行贷款的
不行，必须要房本下发之后，并且房子无贷款！
没问题的有预售许可证就可以办理
有预售证的房子肯定可以办理抵押登记
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预售商品房可以抵押吗？
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二手房经纪人
根据《担保法》的第三十四条规定，房屋作为抵押物的前提是抵押人对房屋具有所有权。由于预售商品房在建，没有房屋产权证，因而购买人无法将其抵押。
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无产权不行了
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预售房抵押有哪些陷阱，预售房屋抵押登记如何
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两者意义不同“预购商品房预告登记”指购房人签了预售合同买期房，暂时不能办产证(产权转移登记），为了保障购房人权益，在房地产登记部门先做合同的“预告登记”。意义：告诉别人，这房子，某人已经先买下了。今后该房屋如果发生产权纠纷或异议（例如一房两卖），房地产登记部门将以谁先登记归谁的原则处理。登记申请人是开发商和购房人。
“预购商品房抵押权预告登记”是指购房人以预购的商品房期房做抵押，向金融机构申请购房贷款。同样，由于是处于期房阶段，它暂时还不能办“其他权利登记”，所以，就先办该登记。意义：预先申明，该房屋已经先抵押给我（银行）了，别人不能再主张抵押权了，防止购房人再将该房抵押给别人。 登记申请人是金融机构（银行）和购房人。
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《商品房预售合同》中“房屋所有权转移登记”是不是就是房产证办理的意思?
都交了，房产证还没有办下来，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，买受人解除合同的，13年10月底拿到的钥匙，或是通过法律手段，并按照同期银行活期存款利率付给利息，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起30日内退...
都交了，房产证还没有办下来，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，买受人解除合同的，13年10月底拿到的钥匙，或是通过法律手段，并按照同期银行活期存款利率付给利息，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起30日内退还买受人全部已付款、商品房交付使用后。今年4月份我们已经把银行贷款全部还清：（1）买受人有权解除合同，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2，双方同意按照下列第（1）种方式处理，契税，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权登记的、如因出卖人的责任：“转移登记——1，能否去找寿光房管局、维修基金什么的我在寿光水木清华买了一套房。买受人不解除合同的。我看到和售楼处签的《商品房预售合同》中有一条规定。”以上，达到退房或追责
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
有时候当我们订购了商品房却因其他事情需要用钱的时候,就只能拿预售商品房合同去办理抵押贷款了,我国存在许多用预售商品房办理抵押贷款的情况,那么有商品房预售合同如何办理抵押登记?商品房预售合同在办理抵押登记时需要上交吗? []
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