房屋租赁合同纠纷中的热点问题归纳
2016年5月，国务院办公厅颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，要求支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。然而在市场中，各种类型的纠纷频发，对租赁双方的利益造成了损害。作为社会治理的积极参与者，除做好案件的审理工作之外，法院应通过及时总结、定期普法等方式，向社会公众进行法律提示，增强公众风险防范能力，引导公众合法交易、理性维权，为响应中央要求、推动房屋租赁市场健康发展作出积极贡献。一、群租现象群租，是指出租人将房屋装修改造后分成多个单元，分别出租给多个承租人居住使用。群租房价格低廉，很好的迎合了低收入人群的租房需求。而对出租人来说，将房屋拆分群租，能够比整体出租获取更高的利益。但不能忽视的是，群租房可能因改造破坏了主体结构，有限的空间里居住人数过多，也给房屋和小区的治安、卫生、消防等带来较大的安全隐患。日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局和北京市规划委员会联合发布《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，明确禁止将房屋改造后分割出租。实践中，当事人常以房屋为群租房为由起诉要求确认租赁合同无效。对此法院认为，《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》仅为地方性规定，违反上述规定并不影响租赁合同的效力，故当事人一方以房屋属于&群租&房为由要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。但同时明确，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。二、保障房出租保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，其根本目的在于保障中低收入家庭的基本居住需求。故购买保障性住房后将其出租获利，并不符合政府保障房制度设立的初衷。实践中，当事人以租赁房屋为保障性住房为由，要求确认租赁合同无效的情况屡见不鲜。我院2014年至2016年上半年审结涉保障性住房的租赁合同纠纷18件，其中6件都涉及租赁合同的效力争议。我国法律并未明确禁止保障性住房的租赁，故当事人仅以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，并不符合《合同法》关于合同无效的规定，法院不予支持。但同时亦须明确，法院未对合同效力进行否定，并不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。三、房屋面积不符房屋租赁合同履行过程中，承租人主张房屋实际面积小于合同约定的面积，并据此要求拒付或减付租金的案件时有发生。我院受理的房屋租赁合同纠纷案件中，涉及面积争议的约占14.4%。对该类案件，法院主要审查双方租赁合同中的约定，具体来说：如果租赁房屋的具体范围需要依据双方在合同中约定的面积来确定，并且租金数额与租赁面积直接相关，那么承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，要求出租人承担减付租金等违约责任的，法院可予支持；如果租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，那么承租人后又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，法院不予支持。四、提前解约房屋租赁合同属于持续性合同，一般约定了几个月到几年的租赁期。但在合同履行过程中，难免出现市场租金行情变化、承租人居住或经营需求变化等情况，导致出租方或承租方提出提前解除合同的要求，从而引发纠纷。对此，法院采取的处理原则是：出租人因租金上涨等自身原因要求解除合同的，属不诚信行为，不予支持，承租人要求继续履行合同的，法院一般予以支持。承租人单方搬离房屋的，不具有单方解除合同的效力，如果出租人也愿意解除合同，法院可判决解除合同，由承租人承担违约责任；如果出租人坚持不解除，法院不宜强制承租人必须使用房屋，可以直接判决解除租赁合同，要求承租人就提前解约给出租人造成的损失承担赔偿责任。五、带照租赁商业用房的租赁市场上，存在着一种特殊的租赁方式--带照租赁，即出租人将租赁房屋及以租赁房屋为经营场所办理的营业执照一并出租给承租人，承租人不仅可以使用租赁房屋，还可依据出租人的营业执照载明的经营范围，在租赁房屋中经营，因此，带照租赁的租赁合同实际上包含营业执照租赁和房屋租赁两部分内容。由于营业执照租赁在有关的法律和行政法规中被明确禁止，故关于带照租赁合同的效力问题存在着不小的争议。一般来说，法律法规中关于禁止营业执照租赁的规定，目的在于加强行政管理，且由承租人在原有的营业范围内经营，并不一定损害国家、集体或第三人的利益，故该规定并非效力性的强制性规定，不能一概认定所有带照租赁合同均无效。但需注意，因国家对于涉及国计民生、国家利益、社会公共利益等的项目设置了限制经营和特许经营制度，若出租的营业执照载明的经营范围包含国家限制经营、特许经营的活动，则擅自变更经营主体、使不具备经营资格的主体不经监管直接进入市场，可能会对市场秩序造成较大破坏，影响国家、集体利益以及社会公共利益，故该类带照租赁的房屋租赁合同应当被认定无效。六、诉讼期间的费用负担出租人将房屋交付承租人后，因双方产生纠纷合同无法继续履行，或合同被人民法院认定无效，承租人是否应当承担诉讼期间的房屋租金或使用费，是实践中容易引发争议的问题。一般来说，只要承租人未将房屋交还出租人，房屋仍处在承租人的实际控制下，承租人就应当负担实际交还房屋之前的房屋租金或使用费，具体的费用标准由法院根据房屋是否符合合同约定的使用条件、诉讼中评估鉴定期限延长的原因、当事人过错程度等因素予以确定。如果出租人起诉要求承租人腾退房屋但未同时主张诉讼期间的租金或房屋使用费的，法院可以释明，告知其可以增加诉讼请求，要求承租人支付至实际腾退之日止的租金或房屋使用费。法官提示为了更好地规范租赁双方的交易行为，减小交易风险，我们结合审判实践的经验，梳理了在房屋租赁中需注意的几方面情况，向大家进行提示。一、房屋租赁合同签订阶段第一，租赁双方应当提前了解租赁房屋及所在土地的性质，对几类特殊的租赁加以关注。1、带照租赁。一般来说，房屋租赁合同不因带照租赁而无效。但是，若租赁的营业执照包含国家限制经营或特许经营的经营范围，则该租赁合同因违反法律禁止性规定而无效。故进行带照租赁时，租赁双方都应当按照法律规定从事经营活动，不得通过带照租赁的方式将包含限制经营或特许经营业务的营业执照出租使用。2、保障性住房及群租房租赁。保障性住房或群租房的租赁虽然不会导致租赁合同无效，但并不符合相关法律规定，出租人出租该类房屋，可能会受到相关行政机关的行政处罚。出租人应当按照法律规定的用途使用房屋，不要贪图一时之利，做违反国家政策法律的行为；承租人也应避免租赁此类房屋，以免因小失大，导致自身利益受损。第二，租赁双方应当在房屋租赁合同中对双方权利义务等事项作出明确约定，以免争议发生。房屋租赁合同中应当明确约定租赁房屋的实际面积、租金的计算方法、提前解除租赁合同的条件及相应责任承担等。出租人应当遵守诚实信用原则，将出租房屋的真实情况向承租人如实告知。承租人也应通过查看租赁房屋所有权证或向权威机构查询等方式，确认房屋性质、房屋面积等基本情况。二、房屋租赁合同履行阶段房屋租赁合同履行阶段，租赁双方都应遵循诚实信用原则，严格履行合同约定的义务。第一，承租人应当以法律规定和合同约定的方法和用途使用租赁房屋，不得擅自改变房屋用途。第二，除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人对房屋进行装饰装修或扩建，应征得出租人的同意。出租人亦应当时时关注租赁房屋的实际状况，若不同意承租人的装饰装修或扩建行为，应当在知道或应当知道承租人行为的合理期限内（一般为六个月）提出异议，否则将视为同意承租人的装饰装修或扩建行为。第三，除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人将房屋转租给第三人，应征得出租人的同意。若承租人未经同意将房屋转租，出租人有权在知道或应当知道转租事实的六个月内提出异议，要求解除租赁合同。三、房屋租赁合同纠纷发生阶段房屋租赁合同履行过程中，由于各种主客观因素影响，难免导致纠纷产生。纠纷发生之后，双方当事人应当及时收集证据，采用法律手段保护自己的合法权益。与此同时，双方还需注意：第一，因一方违约导致房屋租赁合同无法继续履行的，守约方应当采取合理措施减少损失扩大，这也是守约方的法定义务之一。如承租人要求提前解除合同而从租赁房屋中搬离的，出租人不能任由房屋空置，而让承租人支付高额的赔偿费用；反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也应采取合理措施，如正在进行装修的应停止装修，或停水停电的情况下应及时将房屋内的物品处理，防止损失进一步扩大。第二，当事人双方同意终止合同或者经审查合同无法继续履行的，双方当事人应当及时办理房屋交接。诉讼期间，双方当事人可以在法院的组织下进行交接，也可自行办理交接。如果当事人一方在法院释明后仍拒绝交接的，应当承担此期间的房屋租金或房屋使用费。租赁双方交接房屋时应当办理正式的书面交接手续，对交接进行签字确认，便于法院对交接的程序和时间进行认定，防止当事人遭受不必要的损失。
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中国房地产律师网　版权所有　京ICP备号　京公网安备72号　　前提是约定租期一年，没约定有优先承租权，房子头还堆满了货，烟酒类。早就不想租出去了，一个区县农民，没得道理法律可讲，动不动就说自己得了癌症无所谓了，言下之意就是只要钱不要命不要脸，而且一病号还不能随便动他。不要给我讲找警察找法院，警察说不管这事，再说我也不相信警察，还有等中国的法院执行下来我恐怕都老了，我还指望租点稀饭钱糊口。需要快捷有效的办法，租期满了后门换锁，里面的货物给他挪出去不犯法噻？货物丢了跟我没得关系噻？想找人快速解决又怕整出流血事件，求妙方？
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　　断水电气
　　LS的办法可行，可直接去营业厅申请！
　　没得天然气，只有水电，问了物管只能断电，不能断水，水是所有商户一个闸门。断电也没得很大影响，做烟酒小百货的，白天看得到，就是晚上恼火点，恐怕还不是最好的办法。
　　黑心房东，你不地狱就想得点转让费。黑心赚钱祝你死后入十　　
　　回复第4楼(作者:@正三哥 于
16:21)　　黑心房东，你不地狱就想得点转让费。黑心赚钱祝你死后入十　　[来自手机网页版]　　==========　　
　　你了解情况不，我不要一分转让费哈，老子都黑心了，不晓得还有好人不？
　　完全就是想吃霸王餐的无赖，我要是要一分转让费就不得好死哈！
　　我只是不想再租给这个无赖了，听说在外头赌博欠了一屁股烂帐，一天输赢好几万，为了避债和老婆假离婚了，可想而知人品怎样？只要不是他租，其他人来租一分钱转让费都没得，立贴为证！
　　恶人需要恶人治
　　优先承祖权是不需要约定的　　涨价你也不能比旁边的贵太多　　你可以找警察　　你换锁搬货肯定要遭　　除非你比他黑
你可以去告哈
　　最重要的是方法？是在不行就只有天天叫人把卷帘门拆了，我拆自己的房子的门总不违法噻？
　　我就是不想租给这个人了，去年就给他说了不续约的，找警察顶个铲铲用，解决不了问题，还不是来一趟看下热闹叫去法院算了。这辈子不相信警察，只相信高人在民间。
　　才不想去搬，我还要出搬运费，虽然可以从押金里头扣，嫌麻烦！还是叫物管先停电，天天去堵哈锁芯，换哈大门，费用押金扣，押金扣完了直接出租给人家，没有转让费的门面好似很俏哈！人家恐怕没得我这么好说话，再说影响人家做生意别个也不得干哈，找人家的麻烦也没得理由，最主要是本来就没得几年好活的杂皮和他要死要活的划不着。
　　门口巴个此处随意大小便，一个礼拜斗把他弄起走了　　
　　这个办法创意可以！虽然效果有待观察。
　　拆卷帘门的有没有？麻烦报价！
　　还几个棒棒把东西搬到大街上门已锁就可以了。
　　我也是遇到这种无赖，后来找了个黑白通吃的朋友，他看不好欺负，就转给其他人了。　　收租真不是人干的活儿！
　　黑白通吃的朋友？求介绍，要感谢的哟！
　　天天端个凳子坐在门市中间，有人来买东西就去说：这家店卖的东西有问题，我正在找老板扯皮，你各人躲远点，等会打起架来血莫沾到身上了老
　　其实上法院解决问题，并没有楼主想象的那么复杂。为什么尝试一下呢
　　相信法院　　
　　@生如夏花-26 20:20:00　　黑白通吃的朋友？求介绍，要感谢的哟！　　—————————————————　　要文明，就向法院申请，要暴力，直接找几个人天天收到，让他一分钱卖不出去。　　
　　不相信法院，效率太低，而且执行率不高，特别是这种小金额的经济纠纷型，貌似整不到油水，最后一般赢了官司输了钱。打过这种案子的，法院说没查到可执行的财产他们也执行不了，事实根本就没仔细去调查过，就想等诉讼期限过了就不了了之了。我对中国的公检法一点信任度都没得，还是喜欢用自己的方式解决问题，这样的国度还是让人家来告我比较好。
　　不相信法院，效率太低，而且执行率不高，特别是这种小金额的经济纠纷型，貌似整不到油水，最后一般赢了官司输了钱。打过这种案子的，法院说没查到可执行的财产他们也执行不了，事实根本就没仔细去调查过，就想等诉讼期限过了就不了了之了。我对中国的公检法一点信任度都没得，还是喜欢用自己的方式解决问题，这样的国度还是让人家来告我比较好。
　　@猫眼草0818 19楼　　我也是遇到这种无赖，后来找了个黑白通吃的朋友，他看不好欺负，就转给其他人了。　　收租真不是人……　　-----------------------------　　恶意涨租也不是人干的活，但你们不是常干这些非人行为吗？　　
　　如果合同约定了租赁期限及其他的，无论人家怎样好似彼此都可选择样，觉得有更便宜的还不是一样的炒房东。不管是哪一方做人都要讲道理，觉得自己很了不起就可以干鼓到别个样。
　　到赶集网去挂了门面出售，电话差点打爆了，要看门面的人风起云涌，这下可能要烦死那个哈儿了，直接拿大刀去要砍要杀的是弱智，对付无赖还是要阴整才行哪
　　有没得税务、工商、市政、卫生的朋友，喊起天天去检查他，他娃不走才怪
　　提醒我了，谢谢楼上的朋友！
　　这事总算解决了，过了合同期那个无赖还稳得起电话都不得打一个照常经营，老子带了几个兄弟伙直接杀到那里问他啥时候搬？我们也是讲道理的，考虑到他货较多给他点时间，他直接说了个五个月，尼玛老子火了，硬是蹬鼻子上脸嗦，一个月，爱搬不搬，我已经仁至义尽了。然后就演出开始了，说自己得了病，想博取同情，看效果不明显，又说我们打他了，要报110，我们说录了像的，手机借你赶快报110嘛，他故意在座机上拨了110，自己理亏不敢通话，最后看都不行，马上一把眼泪一把鼻涕的哀求要给我涨租金，细数数十年来我们的合作情谊，我硬是无语了，终于知道什么叫丑陋的中国人了！这样的人品的人我是无论如何也不会跟他再合作了，最后给他一个月时间搬走，新的合同约定了如果不搬走我可以随意处置滞留的货品，再强占的话我可以扔东西出去直接锁门。
　　一顿痛打后，扔到马路上
　　回复第33楼(作者:@生如夏花1126 于
09:37)　　这事总算解决了，过了合同期那个无赖还稳得起电话都不得打一个照常经营，老子带了几个兄弟伙直接杀到那……　　==========好办法　　
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)开封出租车运营困境调查：转让经营权惹祸
来源：新浪国内最新
马纪朝 陈松珂
一纸仅有3页的《出租车合同书》，却引起河南开封出租车司机的普遍不满。
4月18日下午，开封市金达运输有限公司（下称“金达公司”）的出租车司机王英向《第一财经日报(微博)》记者出示了该合同文书，合同显示， “甲方（金达公司）为出租车经营权所有人，乙方为个人挂靠公司运营，并拥有经营权使用”。
“这岂不是意味着，我为获得这个经营权已经付出的30万元，就得血本无归？”王英说。
经营权曾经转让成风
开封市运输管理处党委书记支玉峰接受本报记者采访时表示，目前，开封出租车市场流通的出租车的道路运输证、道路运输经营许可证（二者即俗称的“出租车经营权”），共有2600多张。按照开封市于1996年出台的《开封市客运出租汽车经营权有偿使用办法》，开封辖区内的出租车公司与个人，均可在缴纳一定费用后，获得出租车经营权。
而且处于运营的出租车的道路运输经营许可证和道路运输证，均可在有效期内随车转让。
多位接受采访的当地出租车司机向记者表示，自己的出租车经营权，便是以5万、10万、30万元不等的价格由别人转让而得。
王英手中的出租车经营权，更被转手多达6次。2010年9月，希望进入出租车行业的王英经朋友介绍，花费近30万元，从当地另一名出租车司机手中购买了上述权证。为此，她不仅花光了全部积蓄，还以月息2分的代价，借款10万元。
如今，王英的30万元转让费有可能随着所在公司的新合同化为泡影。
事实与名义所有权埋隐患
同属开封金达公司的另一名出租车司机赵梦凯告诉记者，事实上，造成上述状况的原因，由来已久。
赵梦凯向记者出示的道路运输证和道路运输经营许可证显示，虽然赵梦凯为事实上的出租车经营权所有人，但“两证”上的“业户名称”栏目上，填写的却同为“开封市金达运输有限公司”。王英认为，正是这种事实上的出租车所有权人与名义上的所有权人的不对称，造成了此次事件的发生。
赵梦凯对记者回忆，1996年，开封刚发放出租车所有权证时，上述“两证”上的“业户名称”栏目里填写的，均为事实的出租车所有权个人，但到了2005年，当地出租车公司称，为了便于管理，统一将全市的出租车所有权人变更为所在出租车公司，为此，当时不少出租车司机还多次向法院提起诉讼。但最终此事不了了之。
祸起推广“东京模式”
多位接受记者采访的当地出租车司机表示，《出租车合同书》与当下开封市正在推行的一项出租车改革制度有关。
据支玉峰介绍，由于目前国内通行的出租车司机与公司之间的松散型挂靠关系，使得当地对出租车的管理并不顺畅，频繁出现当地出租车宰客、拒载、绕路、不打表等现象。2012年1月，开封市在先后考察杭州等地之后，推出了一种新的管理模式，称为“东京模式”。根据该模式，开封市运管处向东京公司发放了300张出租车运营权证。
与金达公司不同，东京公司的出租车经营权不归个人，而是公车公营。希望从事出租车行业的个人，向东京公司交纳18万的保证金后，再以每月2000元左右的价格承租该公司车辆。东京公司则对上述车辆实施直接管理并承担相应责任。
随后，当地政府眼见“东京模式”运行效果不错后，召集包括金达公司在内的其他出租车公司开会，希望其他出租车公司更多借鉴“东京模式”。但最终，部分出租车经营权的不明晰，引发了司机的不满。
政府：不会无偿收回
本报记者采访发现，造成出租车司机的不满的另一个原因，则是当地出租车司机的经营压力不断增大，但当地政府却并未与时俱进，减免和提升相应费用造成。
而面对司机的抱怨，支玉峰也颇感委屈。“出租车也属于客运市场，也需要走规模化、公司化经营啊！”
他表示，部分出租车经营者以高达十几万的价格购买出租车经营权，属于私下转让，并不合法。但他同时表示，政府不会擅自从个人手中无偿收回他们的经营权。
开封市运管处的另一位负责人则表示，他们已经与开封市相关税务部门和开封市发改委进行沟通，近期将举行出租车运价听证会，讨论研究运价上涨问题，并推出减免出租车部分税费的政策。
（应被采访者要求，文章所涉均为化名）
原标题：开封出租车运营困境调查：转让经营权惹祸
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发送验证码我是个体户，生意不好，房东又涨租金，实在是经营不下去了，把营业员工资结清后，就把门关了，不做了，但现 - 相关问题 - 110网法律咨询
我是个体户，生意不好，房东又涨租金，实在是经营不下去了，把营业员工资结清后，就把门关了，不做了，但现在员工把我告上法庭，要求赔偿，请问这样做合法吗
表姐偷偷把房子转给我们，我们经营了半年生意不好，想转出去房东不允许收转让费，还要收房子，搞的血本无归，表姐是否要退给我们转让费？
罗律师您好!我们老板说生意不好要裁员，现在都两个月了工资还没结清给我，现在我去问他拿，他说要到年底才给了，我该怎么办？
因为企业经营不好老板裁员但是没有提前告知，现在我要求补偿5天的工资这样是合法的？没有签劳动合同
我是个体户，因生意不好换了原来的商店地址，刚营业十天，工商局来查我，怎么处罚我呢
我租了一间门面，由于生意不好做不下去了，将房子转租给别人，当然也得到了我的房东同意，但是现在租期还有三年，房东私自毁约，要收回房子，那么第三方的损失房东需要赔偿吗？
你好！我是一个小商铺个体户，我的房租快到期了，生意又不好，房东还要涨价，我该怎么办
我儿子做服装生意经营不好赔钱了，职工工资开不出来，他们把货压着没办法，想用住房公基金还又取不出来，我真的没钱，现在我很着急，请您帮我想想办法，我该怎么办？
我儿子做服装生意经营不好赔钱了，职工工资开不出来，他们把货压着没办法，想用住房公基金还又取不出来，我真的没钱，现在我很着急，请您帮我想想办法，我该怎么办？
我儿子做服装生意经营不好赔钱了，职工工资开不出来，他们把货压着没办法，想用住房公基金还又取不出来，我真的没钱，现在我很着急，请您帮我想想办法，我该怎么办？
我一朋友从3房东处转了一家餐饮店，后经营一月左右。生意不好准备装修换品牌，得到2房东阻止说是不可以装修和转让。了解后得知此合同是假的，现上家已携款而逃。报警后警察说不构成诈骗不与立案。请问该如何维护自己权益？！！}