房产中介不告诉你的10件事
&&□记者&曾邦华&&核心提示&&近年来，二手房市场发展迅猛，大大小小的中介机构也如雨后春笋般应运而生。房产中介的存在，为房屋买卖双方搭建起桥梁，大大方便了双方交易的达成。然而现实中，由于二手房交易本身程序比较复杂，加之中介利益为上的功利心，经常有房产中介侵害买卖双方利益的事件发生，尤其是当中介拍着胸脯大打包票时，往往也隐匿了不少你不知道的事情，而这些他们并不会告诉你。&&事&&一&&低价房源多为“钓鱼”&&无论是中介公司门店的玻璃橱窗上，还是网站的房源信息中，总能找到一些价格和位置都特别合适的房源信息，有些还配有详细直观的各个房间、厅室、厨卫的照片，十分诱人。然而，如果你与他们取得联系后，他们会告诉你，这个房子已经卖了，随后便向你推荐其他价格贵得多的房子。其实，这些看上去性价比很高的房源，只是吸引购房者的“诱饵”，其功能就是让购房者主动走进门店，或者打电话过去咨询，以便让业务员有机会接触到更多的潜在购房者或租房者。&&据郑州一家知名中介机构相关负责人透露，一些看上去能够令购房者“心动”的房源，要么根本就不存在，要么被挂低了价格，要么就是已经售出或租出。据介绍，中介机构往往发布一些“价位明显低于同等地段”的房屋信息，当顾客现场看房时，对方会以“该房源已租出或已售”为由转而推荐其他“更好房源”。“普通顾客往往受到低价的诱惑，很难辨别房屋信息的真实性。”他说，“有的甚至凭空制造出业主根本无意出售或不存在的房源并在各种渠道散布，要么低价吸引顾客，要么高价托高房价。”&&事&&二&&看房顺序暗藏玄机&&在二手房市场交易中，通常情况下中介可收取3%的佣金，现实中，这部分费用通常都由买家承担。因此，一些标榜免佣金或超低佣金的中介机构颇受购房者的欢迎。那么，免佣金的情况下，中介机构真的不用赚钱了吗？&&记者走访郑州市区多家品牌房屋中介公司后了解到，中介公司的利润主要来自佣金，因此，完全免佣金是不可能的，一些中介所谓的“免佣金”不过是宣传噱头，为的是吸引外行买家的眼球。说到底，天下没有免费的午餐，中介也一样不会为买卖双方义务打工，“超低佣金”、“免佣金”的背后是佣金的转嫁。中介可以通过提高房屋售价，或者在其他服务环节加收服务费等手段来捞取“变相佣金”。这要求我们在和中介“谈价钱”时，必须跟中介明确约定服务收费项目和数额，这样才能避免上当受骗。&&&&&&事&&三&&免佣金可能只是“噱头”&&有些购房者会发现，跟随中介看房时，有时候自己对一套房子并不是特别满意，但是往往当时却很“动心”甚至当场莫名其妙地下单。之所以会这样，其实是有原因的，其中与中介的推销手法有着极大的关系。&&有时候，当中介全面了解客户的具体需求以后，如果自己手头有类似的房源，但可能在某些方面与客户的要求有些差距，这时，为了提高推荐成功的可能性，有经验的中介业务员一般不会贸然带客户急于去看这套房，而是采取迂回战术，对看房次序作出有针对性的安排。通常情况下，中介会先安排客户去看不那么理想的房源，这类房源的缺陷非常明显，要么环境极差，要么户型布局极不合理，这时中介会认同客户提出的各种缺点，有时甚至会主动指出客户没有看到的毛病，如此一来也加深了客户对其的信任度。待做足了铺垫之后，中介就会不动声色地提出去看事先准备好的房源，有了之前房源的对比，当客户看到这套住房的时候，会突然产生莫名的好感，因此极易作出购买的决定。&&事&&四&&有些情况下中介佣金可协商&&国家规定佣金可收取3%，当购房者提出少付一些佣金的时候，都会被中介公司以“政府规定标准，不能更改”为由而拒绝，但事实上，3%的中介费不是死的，有时候中介佣金也是可以协商的。&&据在郑州市从事房产中介多年的小王介绍，一般情况下，有的经纪人手头有一定权力，佣金可以打折，但通常不可能主动让利。如果购房者所购房屋房款数额较大或是房屋所处区域属于非热点区域，佣金费用是可以商量的，一般折扣多少与房源的抢手程度有一定关系。此外，想要获取折扣，提出要求的时机也很重要，通常，房产中介机构在月底、季末、半年度都会有绩效考核，这个时候，有些经纪人为了冲业绩，也会愿意在佣金方面给予客户一定的优惠以促成成交。&&事&&五&&房产中介不会“查档”确认产权&&在二手房交易中，产权有瑕疵的房屋是不能上市交易的。因此，购房者在购买二手房时，应该在签订房屋买卖合同前查清楚该房屋是否存在抵押、查封等限制或禁止转让的情形，如果事先未引起重视，到办理产权过户时才发现房屋不能转让，则可能给购房人造成很大的损失。此外，有些二手房在转让时，还被别人租赁，这种情况下签订买卖合同后，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。&&通常情况下，中介只是在交易前向卖家口头询问产权状况，而并未实地“查档”。因此，买受人应主动提出与卖家以及中介方去房管局进行查档，确认物业产权清晰后再签合同，以避免产生一些不必要的麻烦。&&事&&六&&过户水电气、交接物业费很重要&&在二手房的买卖交易中，人们往往只注意到关于房屋的大方面问题，如：价格、结构、产权等，而对于物业以前的相关物业费用如水电费、物管费、停车费、电话费等是否结清的问题很容易忽略。有的房主在转让房屋时，会因长期拖欠而欠下一笔数额不小的费用，购房人在不知情的情况下购买此房，很有可能要为此买单。而这些只有诚信有保障的中介会跟进，通常情况下不会告知购房者。&&据了解，“拖欠费用”是二手房交易纠纷中常见的问题，有时甚至还会闹上法庭。为此，二手房业内人士提醒购房者，二手房交易中务必要把这些“尾巴”核实清楚，购房时，要及时进行水电气的更名，并与原房主结完一切物业费用。&&事&&七&&交易流程不可能“绝对安全”&&由于二手房交易涉及大额资金，买卖双方从达成意向、签订合同到办完过户手续、完成房产交割之间有一个时间差，尤其是在当前房屋贷款申请周期拉长、交易双方互不熟识的条件下，账户资金如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。通常，中介会提醒你注意交易安全，但是他不会告诉你的是，交易流程不可能“绝对安全”。&&要做到安全过户，对于买卖双方来说，办理银行资金监管是一个很好的渠道。当买卖双方达成交易时，将客户资金存入银行专用账户中，以业主、买家和银行进行三方的同时监管/托管，必要时中介也可作第四方监管单位。交易进行期间，资金将被冻结，交易完成后，银行将按有关协议约定的条件，直接划转到卖方账户，如果交易未达成，则以转账形式退回买方。&&事&&八&&新装修房可能为掩盖瑕疵&&买房时，有时候会遇到那种新装修的房屋，让人颇为心动。其实，这时购房者更需要多一个心眼，房屋装修原本无可厚非，但是有时候则可能是通过粉刷墙体的方式来掩盖一些瑕疵，如因为渗水而出现的霉斑，或者是墙体开裂、楼顶裂缝等毛病。&&当然，并不是所有经过装修之后再出售的二手房都存在瑕疵，但是购房者遇到这种情况时，一定要小心谨慎。除了向中介了解房东装修房子的目的，实地看房时，应注意观察房子的装修是否新旧统一。为卖房粉刷房屋，不像自住装修那样彻底，仔细观察，总能发现蛛丝马迹。如有必要，双方可在合同中约定“一定期限内房屋出现质量瑕疵应该如何处理”，当然，如果有条件，还可以带上在装修方面懂行的朋友一起去看房，帮忙把把关。&&事&&九&&口头承诺不可轻信&&中介作为专业的房地产经纪、房地产居间机构，往往都会得到购房者的信任。但是，有时候，中介公司为了促成交易，会作出一些口头承诺，以打消交易过程中买卖双方的各种疑惑和担忧。但是中介的这些承诺并不以书面的形式固定，也没有任何责任可言，一旦承诺无法实现，承担责任的还是购房方。&&郑州市民陈先生对此就深有体会，他去年通过中介看中一套三居室，成交价为80万元，中介表示，最少可以贷到50万元。陈先生很快就签了购房协议，并支付了30万元的首付款，但是申请银行贷款时却遇到了麻烦，按照陈先生的还款能力和这套房子的价值，银行只批贷25万元，陈先生急了，希望退房并要回先前支付的中介费和首付款。然而，中介却表示，协议上并没有保证你能贷到款，中介费和首付款不能退，缺口25万元只能由陈先生自己想办法。&&作为买家，在各个环节都不能轻易相信中介，书面材料才能更有效保障权益不受损害。特别是在和中介签合同的时候，一定要看清楚所签的合同条款，如有特别事项需要注重的话，一定要在合同条款上注明。&&事&&十&&介绍房产只说优点&&房产中介作为居间人，只有买卖双方成功达成交易才能获取报酬，因此，一些不正规的中介和不诚信的经纪人员往往为了急于成交,刻意隐瞒或避重就轻，面对购房者的时候，往往会故意忽略缺点，或是把房子的优点无限放大，如对屋顶漏水根本不提，把15年的房龄说成“10年左右”等。&&王先生通过中介买了一套房子，看房时，中介告诉他说旁边就是市场，生活非常方便，而且周围学校、公园、超市等配套设施也一应俱全，王先生非常满意，没过几天就签订了购房协议，然而住进去不久就了解到，房屋侧前方已准备动工兴建另一幢高层大楼,日后一定会挡现有景观，而这点，中介则只字未提。&&最让买房人恼火的是，中介还可能把反的正着说，练就把缺点转化为优势侃侃而谈的“满嘴跑火车”的本领。比如明明朝向为北面，但中介却说成“夏季免受酷热之苦”，把靠近喧闹的主干道说成交通便利，把地处偏僻区域说成远离喧嚣，把价格贵的说成物有所值等。
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你好，我买的二手房，今天才从房管局交接完毕，但是发现没有天然气，可是当初在中介签合同时他们和我说有，
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你好，我买的二手房，今天才从房管局交接完毕，但是发现没有天然气，可是当初在中介签合同时他们和我说有，并在合同上注明了水电气三个字，回来我也看到合同上写了有的，现在觉得中介在欺骗我，请问眼下该怎么办？
安徽 合肥 发表时间： 23:16
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可以要求对方承担违约责任。
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　　针对李先生的案例，记者采访了成都市一些知名二手房中介公司，了解物业交接的相关程序。成都顺驰的市场部经理郭磊介绍，在二手房的买卖交易中，人们往往只注意到关于房屋的大方面问题，如：价格、结构、产权等，而对于物业以前的相关物业费用如水电费、物管费、停车费、电话费等是否结清的问题很容易忽略。像李先生这样的失误，在日后处理起来比较麻烦，既浪费人力也造成不必要的损失。他特别强调，目前，大多数正规二手房交易公司针对物业交接这方面的问题，都有相当完善的程序，为购房者提供有力保障。同时，他郑重提醒，有些小中介公司，有重交易轻服务的思想，在物业交接方面没有完备的措施，加之购房者的一时疏忽，很容易造成失误。为杜绝此类问题的发生，消费者在购买二手房时切记在中介公司的督促下，与原房主完清一切物业费用。
　　水电气切记过户更名
　　在二手房交易过程中，应注意的另一个问题就是：物业要过户更名。购房者在办完交接手续入住时，必须在小区物管处登记更名。由于很多社区为了便于交费，每家住户都办理了水电气费的交费卡，这时，通过转手获得物业的业主必须到物管处更换名字，过户到自己名下，以便以后方便交纳各种费用。郭磊称，现在很多人在办完购买手续后就以为万事大吉，忘了到社区物管处过户，为以后交纳物业相关费用造成不便。他还提到，像顺驰、富房、21世纪不动产等实力的品牌中介公司基本上都会协助购房者到物管处办理过户手续，非常方便。
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LZ是90后妹纸一枚，今年6月买了一套房子准备结婚，想必个中艰辛大家都有体会。哎，LZ老公常年是各种出差和跑项目，买房的事我是一点也指望不上他，哎，买个房子心力交瘁。黑心中介和坑爹房东都让我碰到了，现在每天真是烦不胜烦。先解决手头上最紧急的事情，买房的过程被坑的教训以后整理出来，让大家接受我的教训。我是4月份买房付好了定金，后来受政策影响房子涨价了，其实对我来说不是很看重这个，因为就这一套房子买的结婚，就算房价再涨我近几年也不会卖掉啊，房东对此耿耿于怀，每次见到我都唠叨这个事，觉得我们得了便宜，我一直宽慰他，因为他是商人急需周转，所以卖房救急，我就安慰他说做生意有时候钱来得快比钱来得多更重要，只要解了燃眉之急就好啊。当时他也表示理解，因为他急需要钱，所以审税过户什么的还是蛮配合，当时我觉得他很好说话，虽然我被中介坑但是还蛮庆幸房东人还不错。过完户我就开始等放贷等产证啦，有一天房东打电话给我，说他生意要钱，能不能让我把压在中介那里的尾款1W先给他，他表示一定会配合我完成物业交接之类的。自己真的是涉世未深啊，竟一口答应，当时我老公有过担忧，我还天真的劝老公说我相信房东。傻的要死啊。现在我让房东和我去做物业交接，开始的时候他以在外地做生意，人没在上海等各种理由推脱，后来直接就明说房子卖便宜了让我们补贴他2万，晕死啊，过户的时候中介压着房东的产证也向我敲诈，说中介费少了，要再多给他2k，不然就一直不过户拖到我违约。尼玛啊，将近1%中介费少了吗？真是赚钱不要太容易哦，黑心中介的事迹下周我整理出来，实名曝光他们，让大家不要再上当受骗！现在房东又来敲诈我，lz表示累觉不爱啊，都开始怀疑人生了好吗，人心隔肚皮啊。回来想想真是气人，我为什么要任人宰割，我有产证啊，房子是我的，于是我跑到物业那里，物业那边倒是实际的很，谁交物业费就改谁的名字叫，结果我一下子补交了房东欠下的1700物业费，这里要说下，房东是外地人，房子是借出去的，租客已经搬走了。现在我想自己去交接水电煤，听说煤气交接一定要上家到场啊，是这样吗？求助万能篱笆，我接下来怎么做？不胜感谢啊，同时把我的买房教训贴出来，大家一定要当心，不要像我这么容易相信别人！
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没有人回复啊，自己顶一下吧
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出产证后水电凭户号查一下，不用特意去过户的。煤气拿产证直接自己过
这个人很懒，什么都没留下
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第2楼玉面魔手出产证后水电凭户号查一下，不用特意去过户的。煤气拿产证直接自己过谢谢你，没有什么水卡电卡之类的吗？要补卡吗
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没听说上海有用水卡电卡的，都是后付费的吧
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全部自己办。
就说上家出国、生病、死了、坐牢了，还不给你办了？
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拿产证就可以办的，和上家不搭噶
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不需要上家到场的，全部可以自己搞定的，我浦东，上周刚刚办好，煤气上家不到，燃气公司会让填个单子写“没空”就可以了，人家认产证的又不认上家的脸！
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第7 楼 天堂诺亚 不需要上家到场的，全部可以自己搞定的，我浦东，上周刚刚办好，煤气上家不到，燃气公司会让填个单子写“没空”就可以了，人家认产证的又不认上家的脸！自己去燃气公司就可以了是吧？我也是浦东的，谢谢亲。
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你产证拿到就可以不鸟上家了，前提是没有大量的欠费
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第8楼Chen_小y自己去燃气公司就可以了是吧？我也是浦东的，谢谢亲。是的，不需要上家，带着产证，身份证，签个上家没空的单子就可以了！
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第9 楼 anthom 你产证拿到就可以不鸟上家了，前提是没有大量的欠费现在欠了我也没办法啊，房东明显不会把他欠的钱交清，还要敲诈我，哎，自己去搞吧，谢谢你哦?
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第11楼Chen_小y现在欠了我也没办法啊，房东明显不会把他欠的钱交清，还要敲诈我，哎，自己去搞吧，谢谢你哦?你不留余款的吗？应该水电煤物业结清付余款交房啊，然后过户全部自己凭产证搞定，跟上家不搭界的
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第12 楼 dhhongjie 你不留余款的吗？应该水电煤物业结清付余款交房啊，然后过户全部自己凭产证搞定，跟上家不搭界的
我留了余款1W，是中介压着房东的1W元，然后有一天房东很着急的和我说自己生意很急需用钱，他让我找中介先把这尾款给他，他表示一定会积极配合我去物业交接的。哎，说什么好呢，太容易相信别人了?
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第14楼Chen_小y我留了余款1W，是中介压着房东的1W元，然后有一天房东很着急的和我说自己生意很急需用钱，他让我找中介先把这尾款给他，他表示一定会积极配合我去物业交接的。哎，说什么好呢，太容易相信别人了?这就没办法了，只能怪自己了，当时应该要求先结清账款再交尾款的
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除了上家赖着户口不迁，其他都能办。有线电视机顶盒如果没给你，可能要自己花钱买。
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第15 楼 dhhongjie
这就没办法了，只能怪自己了，当时应该要求先结清账款再交尾款的谢谢，刚问过了，水电不用交接，煤气是插卡的，让我自己去改名字充钱
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没听说上海有用水卡电卡的
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煤气有个几百块钱的安装费，上家不到不能过户的吧，我们一起去办时候煤气公司的还和我们上家老太太说一般不送，还好中介在合同在，告诉她一般都是送的，也就几百块钱，公务员吃饱了没事干误导别人。
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第10楼天堂诺亚是的，不需要上家，带着产证，身份证，签个上家没空的单子就可以了！亲，我现在就差煤气没弄了，自己跑去煤气公司那边办，要交什么安装费吗？
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