更多公众号：NTJGRD价格认定工作宣传、业务交流平台，及时传递政策规定、行业动态、业务数据、相关知识等信息，提供价格认定政务服务等。最新文章相关推荐搜狗：感谢您阅读对建筑区划内土地分摊问题的思考，本文可能来自网络，如果侵犯了您的相关权益，请联系管理员。QQ:不动产外业权籍调查之土地面积分摊；1、导言；随着经济的发展和房地产市场的不断完善，城镇住宅小；目前，由于住宅小区土地面积的分摊在国家土地管理局；2、小区土地分摊的依据；（1）法律依据：；依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若；依据物权法的规定，所有权人对自己的不动产依法享有；在土地的地表、地上和地下分别设立，新设立的建设用；3、现行的法律法规对面积
不动产外业权籍调查之土地面积分摊
随着经济的发展和房地产市场的不断完善，城镇住宅小区呈现多样化、环保节能化、生态化、智能化的趋势。住宅小区的数量不断增加，住宅小区的规划分区和配套设施建设日趋完善。住房的科技含量和居民的生活水平均大大提高。中华人民共和国物权法的出台以及人们不断增强的法律意识、维权意识，对住宅小区内土地利用管理提出了更高的要求，进一步增加了土地面积分摊的复杂性。
目前，由于住宅小区土地面积的分摊在国家土地管理局发布的《土地登记规则》中没有明确的规定，而《甘肃省土地登记办法》中也没有具体的规定和实施细则。因此，在实际操作中对住宅小区的分摊方法，必须考虑客观性、公正性和可操作性。
2、小区土地分摊的依据
（1）法律依据：
依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有是权利人按各自的份额享有的权利，共同共有是指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。
依据物权法的规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。不动产可以由两个以上单位、个人共有。建设用地使用权可以
在土地的地表、地上和地下分别设立，新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权人的权利。
3、现行的法律法规对面积分摊的规定
目前，在日常的实际操作中，与土地确权登记有关的政策依据主要有：
（1）、《土地登记规则》第五条规定：土地登记以宗地为基本单元。两个以上土地使用者共同使用同一宗土地的，应当分别申请登记。
（2）、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟与届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
（3）、《甘肃省国土资源厅文件》关于城镇住房用地登记有关问题的通知中，城镇住房用地范围和购房者用地面积的确定，采取先分割、后分摊的办法进行。对房屋间距、层数、平面布局基本一致的住宅区，也要分割后联片分摊。
4、购房者土地使用权面积
据了解，目前住宅小区的土地面积分摊主要有如下几类：
（1）、土地分摊法（省厅关于城镇住房用地登记有关问题的通知） 某户土地分摊面积=（共用宗土地面积×购房人房屋建筑面积）÷总建筑面积
共用宗土地面积=本栋房屋建筑占地+附属用地
（2）、一步分摊法
某户分摊面积=该户房屋建筑面积÷容积率
容积率=总的建筑面积÷总的用地面积
（3）、两步分摊法
某单元的分摊面积=该单元的基底面积/参加分摊的建筑基底面积×所在住宅小区内参加分摊的用地
某户分摊面积=（所在单元的分摊面积+该单元基底面积）×该房屋建筑面积÷该单元建筑面积
（4）、房基地分摊法
某户分摊面积=该户房屋建筑面积÷楼栋总建筑面积×该楼栋基底面积
宗地内其他公共部分土地面积为全体业主共有
（5）、权利人分摊土地面积=分摊建筑占地面积+分摊共用面积
=（权利人建筑面积×本幢建筑占地面积÷本幢建筑面积）+（权利人建筑面积×（宗地面积-总建筑占地面积）÷总建筑面积） 总结：
1、 省厅文件规定的算法和一步分摊法实质一样，求得同一分摊系
数，简便易操作，但局限性大。主要适用于同一宗地内，各楼层相近，用途相同的情况。
2、 两步分摊法：采取分步计算的方法，基本原理和其他方法差别
不大。主要适用同一宗地内各住宅楼层数不同且相差较大的情况。
3、 房基地分摊法：简便易操作，但公共部分为全体业主共有可能
会不被某些业主接受，实用性方面存在局限。
4、 第五种分摊方法：公平公正，合理分摊。但操作比较复杂，目
前运用范围不是很广。
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