土地使用权到期，究竟该怎么续期
理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在自己所有的房子里。但如果要考虑未来有转让、抵押房产的可能，就必须补交土地出让金。
近日，温州部分市民拥有房产的土地使用年限到期或即将到期，续期面临要花费占到房产交易价1/3到一半左右、数十万元高额土地出让金“买地”，才能重新办理土地证，在社会各界引发热议。
中国城市的土地是国有土地，个人或单位因需要使用土地，需申请国有土地的使用权。使用权的获得有两种方式：划拨和出让，前一种是国家机关、公用事业等机构获得国有土地使用权的主要方式，没有期限限制，而居民、商业企业等获得国有土地使用权的主要方式是出让，期限最高为70年。
土地是不动产的主体，没有土地使用权，土地上附着的房产也就没了基础，所以土地使用权的保护历来被不动产所有人关注。2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。
虽然《城市土地管理法》修订时间更新，但考虑《物权法》是产权保护的特别法，在居民最重要的财产即不动产的保护议题上相对权威，因此，温州那些市民房产土地使用权到期以后，他不再拥有出让性质的土地使用权，但法律规定可以土地使用权“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地，近似于划拨性质的土地使用权。当然，这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，他需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。
理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。
那获得出让性质的土地使用权要缴纳多少土地出让金？新房开发时，开发商在一级土地市场上竞价拍卖获得土地使用权并支付土地出让金，而土地使用权到期以后，续期的土地出让金价格没法采用拍卖竞价方式，各地实践中，一般通过基准地价来计算土地出让金。
所谓基准地价是指土地在正常市场条件的熟地价格，包括土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地纯收益。各地都会定期公布最新的“国有土地使用权基准地价表”，一般按用途、区片、容积率等因素核定，一般相当于房价的三分之一。
只是应缴的土地出让金占房价比重如此之高，300万的房产，要缴100万的土地出让金，相当于京沪地区职工社会年平均工资的十几倍，高房价地区的房地产所有人恐怕都是无力承担的。
未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳土地出让金，恐会影响社会稳定。可行的解决路径有两种：第一，大幅度降低“续期”的土地出让金；第二，以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对“续期”的土地使用权不再征收出让金。（聂日明）
[责任编辑:国土部谈温州房屋产权到期：自动续期不收费
来源：每日经济新闻
原标题：国土部谈温州房屋产权到期问题：自动续期不收费
　　【温州20年住房土地使用权到期问题 国土部回复：自动续期 不收费】针对温州当地20年住房土地使用权到期问题，今天，国土资源部副部长王广华指出，国土资源部和住建部会商后回复，采用“两不一正常”的过渡性办法处理，不需提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。
&&& 此前报道：温州住宅用地产权到期非个案 自动续期亟待细则
　　本报记者 纪睿坤 北京报道
　　近日，温州商品房的土地年限到期如何续期引发普遍关注。
　　4月18日，温州市国土局相关人士在电话中告诉21世纪经济报道记者，有关"土地续期费用为总房价的三分之一"存在误解，目前全国层面尚无土地年限续期如何执行的实施细则。
　　根据温州市国土资源局初步摸排，仅在温州市区，土地使用年限在日前过期的房产就有600多套。到2019年底到期有1700多宗，主要集中在鹿城区、龙湾区、瓯海区等特定区域、特殊时期的特定房屋。
　　"截止到目前，还没有1例续期成功办出，为尽快解决，方案正在研讨中，目前尚未确定。" 温州市国土局相关人士如是介绍。
　　当日上午，温州市委、市政府已专题听取温州20年土地使用证到期的工作汇报。浙江省国土资源厅已责成温州市国土资源局报告相关情况。
　　温州土地使用权续期并非是孤立个案，也不是首次出现的土地使用权到期的事件，据21世纪经济报道记者了解，青岛、济南、深圳都遇到此情况，且都在市级层面提供了解决方案。
　　"根据2007年颁布实施的《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但如何续期，是否有偿续期，如果有偿需不需要缴纳土地出让金以及如何缴纳，国家没有明确的规定和实施细则。"原国土部地籍司副司长向洪宜告诉21世纪经济报道记者。
　　向洪宜称，房子陆续到期怎么办，并非是一个部门说了算，也不是财政部或者人大法工委能定的，需要整体研究。
　　温州并非个案
　　温州房屋土地使用产权到期问题并非个例，据21世纪经济报道记者了解，青岛、济南、深圳都遇到此情况，且都在市级层面提供了解决方案。
　　有关土地使用权到期后的问题，深圳早在2006年就已出实例。1980年开始建设的国商大厦是全国第一栋商用写字楼，土地使用权只有20年，到日截止。
　　2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，对这一"历史遗留问题"作了详细规定，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，补交地价一次性交付，到期不办理续期或申请未获准，则原有土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。
　　其中，青岛拟以区域过去1年的平均地价为计算标准，以基准地价的60%补交土地出让金。
　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉21世纪经济报道记者，温州被误读的"土地续期费用为总房价的三分之一"的方案之所以引发广泛关注，是因为该方案采取的是市场评估价，相比之下，深圳和青岛采取的是按基准地价折扣。
　　"20年的居住用地使用期限本身就短，且业主在购买之时还有时间的选择成本，按照当前的市场评估价计算肯定不合理。"邹晓云如是介绍。
　　不过，"土地续期费用为总房价的三分之一"并非温州土地使用权到期的实际续费标准。4月18日，温州市国土局办公室相关人士告诉21世纪经济报道记者，有关"土地续期费用为总房价的三分之一"存在误解，目前全国层面尚无土地年限续期如何执行的实施细则，目前方案尚未确定，也在研讨中。
　　亟需细则
　　在邹晓云看来，房屋土地使用权使用期限不只是面临到期后如何解决，其亟需顶层设计的迫切性已经开始凸显。
　　1988年《宪法》修改之后，我国开始正式实行国有土地有偿有期限使用制度，其中居住用地出让最高年限为70年，商业是40年，工业是30年。实践中，由于部分居住用地出让年限较短，目前出现了出让年限已经届满或者即将届满的情况。
　　《物权法》第一百四十九条第一款已经明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
　　"按照字面理解，当事人不用主动申请续期，可以继续在其房屋中居住，居住权可以确保，但是住宅土地使用权期限，将直接影响房地产住宅的交易和抵押。" 邹晓云如是介绍。
　　也就是说，土地使用权过期不会影响到居住权，但是国有土地使用权过期后对商品房的交易和抵押有可能出现比较大的影响。
　　"如果你要进行交易，会涉及到重新登记的问题，但国有土地使用权过期后，不能够进行登记，抵押也会出现同样的问题。"邹晓云介绍。
　　以北京为例，记者走访北京海淀、朝阳区的链家地产、我爱我家等多个二手房中介门店获悉，二手房交易环节，使用年限是影响售价和买卖双方谈价的重要因素之一。与此同时，在银行贷款的过程中，银行都会对国有土地使用权使用期限进行审核，不会出现还款年限长于国有土地使用权年限的情况。
　　在北京中原地产市场分析师张大伟看来，住宅土地使用权到期如何续期，亦被认为是埋在未来房地产市场的一颗 "地雷"。若以后土地产权续期缴费的制度逐渐明朗，二手房价格隐含的土地价值将逐步显性化，二手房价格应会对土地成本做出反映，尤其对于剩余使用年限较短的二手房。
　　在邹晓云看来，决策层应该加快出台针对住宅建设用地使用权期满后如何续期的细则性文件。
　　向洪宜介绍，住宅建设用地使用权期间届满后如何自动续期、是否有偿续期的问题，根据《立法法》的规定，解释权限属于立法机关即全国人大。建议国家尽快加强研究，拿出可行性意见，通过出台《物权法》的相关解释或者修改《土地管理法》等相关法律来对此问题加以明确，从而稳定社会预期，解除社会公众的焦虑，促进社会和谐。
　　邹晓云建议，不同用途土地到期的续费解决标准应该不同，其中工业用地可以考虑有偿续费，且续费的价格可以适当抬高，毕竟产业存在升级换代。居住是基本生存需要，住宅的续费的程序和标准可以适度放宽。
(责任编辑：杨晨虹)
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土地证到期缴数十万系误读 如何续期无法可依
我国在1988年正式确立国有土地有偿使用制度，如今，随着一些住宅用地使用权年限到期，土地证到期如何续期的问题浮现了出来。前几天，有媒体曝出温州出现20年住宅用地使用权年限到期，需花几十万元&延期&的新闻，顿时引发社会热议。近日，温州市国土局表示，土地证到期缴数十万系误读，但对于到底该如何续期的问题，目前国家尚未出台相关实施细则。
今年3月，温州市民王先生购买了一套二手房，住宅用地使用权年限为20年。由于房屋建造于上世纪90年代，因此土地证已于今年3月4日到期。王先生于是前往当地国土部门了解，结果得知想要办新的土地证，竟需花费房价三成，即几十万元重新购买房产的土地使用权。
土地证到期需缴数十万续期，这也太贵了吧!网友们纷纷被惊呆了。随着舆论的持续发酵，温州市国土局近日回应称，&收取几十万元出让金才能续期&是对信息的误读。不过，温州国土局也坦承，对于住宅建设用地使用权&自动续期&的问题，目前法律上还处于空白，国土部门面临着无法可依、无章可循的窘境。也就是说，到底该如何续期，谁也不知道。
那么，既然无法可依，为何王先生会被告知需缴纳几十万续期呢?相关工作人员解释称，在国家没有具体实施细则的情况下，基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，即先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
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