“链家们”凭什么收最贵的中介费？
北京青年报郝奇
从去年开始，常坐地铁或公交车出行的读者不难发现，从车身到车窗，再到车内视频甚至车内扶手，铺天盖地的都是二手房中介平台的广告。各家二手房平台无不以低价吸客：爱屋吉屋买卖佣金1%，搜房网买卖佣金0.5%、丁丁租房免佣金……在经历了美甲上门、专车崛起后，似乎每个市场都在被互联网所改造。所以不少购房人曾以为，二手房市场也将被互联网革命，总房款2.7%的中介费将被彻底终结，然而，市场实际的反应却与想象大相径庭。根据北京市房地产交易管理网目前更新的数据显示，6月份，链家和我爱我家这两家公司的二手房网上签约套数共计为11070套，而代表着颠覆势力的爱屋吉屋和搜房房天下，一共只有761套二手房网签，仅仅占到两家传统中介公司总网签量的6.9%，不足一成。讽刺的是，与颠覆者主打低中介费不同，两家传统公司都坚持着全北京最高收费标准，即总房款2.7%的中介费。为什么会这样呢？传统中介真的不着急吗？低中介费却没有赢下市场由于北京房价逐年提高，按总房款的一定比例收取的中介费也在逐年提高，因此一直备受买房人诟病。在最近的一份“购房成本大调查”中，约有77.3%的购房者认为目前各家中介的收费标准偏高。因此，在互联网的浪潮下，新兴的爱屋吉屋、搜房房天下、思源房通网等无不以调低中介费为突破口，以颠覆者的形象，利用低廉的佣金打响了价格战，试图从传统中介公司手中抢夺“蛋糕”。不少购房人也曾以为，新变革将倒逼传统中介下调中介服务费。但令他们失望的是，直到现在，多数房屋中介的服务费仍维持在总房款2.5%到2.7%的水平。其中，链家规定，只有付全款且产权明晰的二手房交易才按总房款的2%收费，一般交易则按照2.2%的比例收取，而“需委托代办贷款等服务的客户，需向担保公司支付0.5%的保障服务费”。至少目前来看，高收费并没有影响传统中介的市场占有率。根据北京市房地产交易管理网的数据统计，6月份，北京存量房的签约中，链家达到了8626套，排名第一，我爱我家紧随其后，也有2444套的网签。而包括爱屋吉屋、房天下、房通网等互联网平台的总签约仅有不到1000套，远远达不到撼动传统中介地位的程度。谁有房源谁称王的时代 为何低中介费却没有赢得市场呢？链家和我爱我家对于北京二手房的统治似乎牢不可破。“关键在于房源，谁控制了房源，谁就控制了定价权。”一位中介行业的资深人士表示，在北京的二手房交易中房主处在绝对强势的地位。而链家和我爱我家的“魔术”奥秘就在于，往往能在最短的时间里，以最高的价格找到买房人，这样就赢得了房主的信任，形成了滚雪球般的优势，垄断了越来越多的房源。而与服务费价格战相比，房源才是真正的核心竞争力，获得了房源也就获得了市场的定价权。那么为什么链家和我爱我家就能获得最多的房源呢？这又得归功于他们的经纪人体系。记者曾在2012年4月自己买房时，切身体验过一次链家抢夺房源的人海战术。那时，楼市刚刚有止跌回暖的迹象，记者碰巧间在网上看中了一套西直门附近的二手学区房，87平方米标价265万元，是由一家小中介公司代理，记者当即就预约了下午去看房。虽然是个建于90年代的老小区，但电梯却比较宽敞，能够容纳13个人，即便如此，一上电梯就发现里面早已满是穿着黑色西服的链家经纪人。而到了房主家里，除了记者和随行的小中介公司经纪人以外，房主家更是挤满了链家的经纪人，约有30多人，他们每人都拿着照相机，不停地在查看着各个房间的布局，并不忘随时拍下照片记录。对于这次不同寻常的看房经历，房主抱歉地解释道，由于不满意房子挂了很久没有卖出去，他刚刚找的链家，结果他自己也没想到，刚刚申报了房源，周围积水潭、西直门、甚至北三环的链家经纪人都赶来看房拍照了，说是回店里挂上，帮着卖。眼看这个架势，担心涨价的记者没来得及谈价钱，就赶快表示了买房意向，并当场缴纳了定金。就在当天下午，在记者和房主签合同的同时，房主一连接了几个电话，据称都是链家门店经纪人打来的，房子报价已经提高到了275万元，希望房主能重新考虑。但最终，房主仍遵守了协议和记者完成了签约，虽然一分钱的议价空间也没有谈下来，但记者仍像捡了十万元一样开心，也第一次体会到了链家在二手房市场的魔力：成交速度足够快，能给房主的报价尽量高，这都让链家显得竞争力十足。事实上，互联网二手房平台已经开始意识到了与传统中介的差距，并不仅仅体现在中介费上，并且下大力气开始建立自己的房源网络。例如，爱屋吉屋6000名员工中有5000名是房产经纪人，这些经纪人的职责之一就是收集真实房源。甚至也有互联网二手房平台通过金钱激励机制动员社区居住者主动为其发掘房源。另外有业内人士爆料，一些互联网二手房交易平台许多的成交实际上来自跳单。所谓跳单指的是，一些互联网二手房平台的现有经纪人很多来自传统中介，他们通过和老同事的合作，将老东家的房源“挖”到平台上。据说，不少传统中介开会都要查员工的手机，看有没有装平台的APP。但这样的挖房源毕竟不能长久，在业内人士看来，好的房源永远是稀缺的，传统中介十几年的线下交易经验，让互联网平台很难找到独家房源。门店仍不可替代 最近的很多媒体报道中，有一句气势磅礴的话叫“革门店的命”，就是互联网二手房平台的宣战语，而去门店化也被称作是为了降低成本。但这个命，现在看来真的不太好革，相反门店反而成了传统中介所独有的优势。链家董事长左晖就这样表示，“北京链家有两万多销售人员，但只有36个是跟交易业务没关系。”链家在北京的门店分布最广，涉及到几乎所有热点的小区，只要有新房源出现，能够第一时间掌握并推送给购房人，这也保证了链家对于房源的控制。“经营门店并没有想象中那么贵。”左晖表示，“门店对我们来说并不意味着高成本”，他给记者算了这么一笔账，链家一个门店的成本摊到每个经纪人是1500元/月，如果不要门店，成本是每个经纪人1000元/月，而门店今天总体成本占我们收入不到8%。而门店的价值要远远大于它的成本。以租金为例，每天每平方米在8-10块多，这比写字楼便宜很多。而门店除了办公之外，是离业主和社区最近的地方，这钱花的有价值。同时，左晖表示有门店不代表不扁平化，去年链家对整个组织进行了改造，门店化、扁平化是未来大趋势。左晖坦言，市场上的确有一拨消费者是佣金敏感型，但是这个在交易里面非常少。第一个他找到房子。第二个找到房子之后，大多数消费者通过找到房子体系进行交易。低佣金、跳单等都不是今天才有的问题，一直以来都是问题。而链家“压根就没担心过”。再放大招 思源推出5000元中介费 虽然链家与我爱我家这样的大型中介仍旧垄断着大多数的房源，但追赶者们，并没有放松，反而进一步通过成本控制和价格优势来试图建立新的秩序。近日，思源旗下的房通网就宣布，将二手房交易的权证服务部分独立拆分，推向市场，并以5000元的超低价作为卖点。这意味着，买卖双方达成意向之后，只需5000元，即可完成相关交易环节。这已经是目前市场上已知的最低的过户价格了。而此前，思源曾将佣金从总房款的2.7%降至1.5%。对此，北京兴融通担保有限公司总经理，房通网权证业务负责人刘全波解释道，5000元的中介佣金费用，针对的是买卖双方已经达成购房意向的前提下，思源只负责在签约、过户等手续办理阶段提供专业服务。这个佣金比例不包含买卖双方的居间服务。刘全波表示，二手房房屋在熟人之间交易，包括朋友、同事等所占比例很大，几乎占到了二手房成交的一成。以往，双方为了保证交易安全，往往会找中介公司帮忙办理手续，而行业内定的规则，即便没有提供居间服务，也要收取总房款1%左右的佣金，在当下房产动辄就两三百万的情况下，一个点意味着最少两三万元的佣金，依旧让购房人很难接受。针对思源推出的新业务是否会引起二手房市场出现更多跳单的情况。刘全波表示，各家中介机构对于自身房源的保护已经十分严格。另外，房通网的新业务主要针对的是熟人之间的二手房交易，并不鼓励客户跳单。“颠覆者”看重的是增长 虽然链家、我爱我家等传统中介在二手房市场中依然强势，但作为新兴的“颠覆者”各家二手房互联网平台却并不认为传统中介公司的优势坚不可摧。刘全波向北青报记者表示，当前的市场上，二手房互联网平台即便打起了价格战，也很难撼动传统中介的统治地位，这是事实。但需要看到的是，互联网平台已经取得了不俗的成绩。包括爱屋吉屋、房天下和房通网，最初在二手房市场都是从无到有，如今能够在不到一年的时间里，跻身北京成交前十的经纪公司已经发展非常迅速了。此外，需要看到的是，在互联网二手房平台的扩张中，一些原本在北京赫赫有名的中介公司已经渐渐退出了前十，像曾经同样满街都是门店的鑫尊地产、中大恒基等，因为没有及时转型，二手房买卖也急速萎缩。而与发展了十几年的传统中介相比，互联网二手房平台只用了一年时间就完成了许多中介公司多年的心愿。这在刘全波看来，本身就是进步。另外，他认为，互联网二手房平台由于交易过程更为垂直和简单，能够省去更多的中间环节和费用，这部分让利通过低中介费的方式给了购房人，也确实让这些平台吸引到了更多的关注。刘全波表示，仅房通网的来访量，近几个月每月的增幅就在四到五倍左右。而这样的高增长，也是互联网二手房平台的信心所在。
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房产中介服务收费标准遭“吐槽”
来源：中国消费者报
“二手房中介费要涨价吗？”近日，许多朋友着急地向记者如此询问，他们担心本来就价格不菲的中介费还要涨价，这样一来，购房人的负担就更重了。据记者了解，涨价的担心来自于国家发展和改革委员会、国家住房和城乡建设部日前发布的《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》。该《通知》要求，要放开目前实行政府指导价管理的房地产咨询服务收费标准，下放房地产经纪服务收费管理权限，实行市场调节价。几大中介公司的负责人告诉记者，虽然目前还没有涨价的打算，但中介公司正在协商以中介协会名义向北京市发改委提出更加细致的收费
&&近日，一则关于北京(楼盘)房屋交易中介费要涨价的消息引起了人们的关注。对此，业内人士表示，中介费近期不太可能涨价，与此同时&二手房中介费要涨价吗？&近日，许多朋友着急地向记者如此询问，他们担心本来就价格不菲的中介费还要涨价，这样一来，购房人的负担就更重了。据记者了解，涨价的担心来自于国家发展和改革委员会、国家住房和城乡建设部日前发布的《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》。该《通知》要求，要放开目前实行政府指导价管理的房地产咨询服务收费标准，下放房地产经纪服务收费管理权限，实行市场调节价。几大中介公司的负责人告诉记者，虽然目前还没有涨价的打算，但中介公司正在协商以中介协会名义向北京市发改委提出更加细致的收费建议。
&&收费标准允许市场调节
&&据记者了解，上述《通知》中称，目前实行政府指导价管理的房地产咨询服务收费标准可以进行市场调节，各地可根据当地市场发育的实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。据媒体报道，上海(楼盘)多家中介公司已经酝酿涨价。而在北京方面，记者了解到，各中介公司正在协商以中介协会的名义向北京市发改委提出更加细致的收费建议，预计年底前会有相关细则出台。
&&伟业我爱我家(博客，微博)集团品牌推广经理孔丹告诉记者，经纪服务收费 (中介费)只是国务院下放的近20个行业定价权中的一个，政府希望能充分让市场来配置资源，让定价更符合市场实际，该《通知》的发布并不是中介费即将上调的信号。
&&孔丹表示，目前北京市发改委和住建委正在对此进行调研，了解市场和行业实际情况，以期能制定出有利于存量房市场发展和繁荣的收费体系。
&&虽然北京还没有针对此事出台具体的执行细则，但全国有些地方已经有了动作，比如天津(楼盘)近日出台了《进一步规范房地产中介服务收费的通知》，其中明确，经纪服务收费实行市场调节价，不再出台具体指导价格。
&&对于中介收费标准的改变，不少中介公司认为这是行业的一件大事。21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰表示，这是推动房地产中介行业全面市场化的重要举措。此前，国家主管部门对中介收费制定了相关标准，此次两部委将收费标准下放给各省市，有利于各地根据当地实际情况进行适当调节。
&&呼吁中介服务按套收费
&&据记者了解，目前北京市房屋中介服务费一般按照总房款的2.7%收取，其中包括2.2%的中介费和0.5%的保障服务费(担保费)。令不少购房者感到困惑的是，无论房子总价高低，对于中介机构来说，服务流程、内容完全一样，为什么不能按照成交套数收费，而要按成交金额收费？&房屋中介就是带我们去看了看房，最后办个过户手续，服务内容都一样，为什么总价100万元的房子，中介费要收3万元，而总价300万的房子，中介费就要翻3倍，近10万元？真不合理。&北京消费者王女士最近看上了一套位于北京市西城区的二手房，但高额的中介费让她觉得很心疼。
&&王女士在看房时只关注到房价和税费问题，当打算购买时，才发现还有一笔不菲的中介费需要支付，而这完全打乱了她之前的资金预算。&现在北京房价这么高，一套房子动辄要二三百万元，中介费按照房款的2.7%收取太贵了。"满五唯一"的房子契税才1.5%，中介费就要2.7%，对于购房人来说是一项沉重的负担。&王女士向记者表示。
&&还有的购房人向记者&吐槽&称：&实际上，中介服务最核心的就是提供房源，签约之后的过户手续都是一些跑腿的事，自己也能办。所以少则几万元，高则十几万元、几十万元的中介费挺不值。&
&&事实上，虽然2011年北京市发改委下发了《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，其中明确规定北京市总额500万元及以下的房屋中介收费标准为2%，少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%，但北京二手房市场的中介费并没有严格按照这个在执行，为了提高收费，中介公司把所有交易都认定为&特别复杂交易&，还通过拆分业务内容、利用政策漏洞打擦边球的办法，普遍按照2.7%的比例收取中介费。其中所谓的0.5%担保费其实与中介公司提供的服务重合。即便如此，不少中介公司还是认为目前的中介服务收费标准太低。
&&北京尚无涨价迹象
&&针对中介费将涨到3%的传言，记者走访了北京市多家中介门店，得到的回答都是&没听说&。
&&伟业我爱我家百万庄门店的店长告诉记者，如果发生这么大的价格调整，公司总部一定会提前对他们进行培训，目前他们还没有接到任何通知，近期根本不可能实行。另外，这位店长还提到，目前二手房交易本来就冷清，中介费上调虽然看似对中介公司有利，能够增加收入，但肯定会影响买家的积极性，对淡市而言可以算是雪上加霜，实际上对市场并没有什么好处。
&&孔丹认为，差异化收费是未来的发展方向。他表示，中介公司首先要保障服务交易顺利完成，这一部分可以作为固定收费，而各家公司还将根据各自优势，提供一些个性化增值服务。但是，即使价格调整，也不会比现有价格涨多少，因为要考虑消费者的承受能力。
&&桑豫峰认为，与国外相比，我国中介机构的收费标准并不高，比如，美国是向买卖双方各收房款3%的佣金，而我国只是向卖方收取一般不超过3%的佣金。
如有购房问题请拨打热线：400-606-6969
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胡葆森忍不住主动爆料：万科旧将袁旭俊，将于近期出任建业地产新总裁。
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以前都是别人在运作，现在算是少林寺正式出场了。
记者求证确认，不少人跨洋疯抢的马桶盖，真的就是产自杭州。
简政放权这项改革进入到“啃硬骨头”的阶段。
一家小型中介机构的负责人表示，他们只收中介费，不再额外收取所谓的评估费、贷款服务费。”　　业内人士透露，有的中介甚至将代收评估费、贷款服务费等内容写入合同，规定这些流程由中介代办，事实上形成了“强制代理”。
　　很多市民通过中介购买二手房，但对收费标准往往一头雾水。生活日报记者赵国陆摄
　　生活日报3月12日讯 省城市民通过中介买房时，都遭遇过“糊涂账”，中介费、贷款服务费、评估费……哪些费用该收？标准是什么？不少中介自己都说不明白。市民杨先生最近吐槽，要通过中介贷款，得花评估费、贷款服务费上万元，最终他自己跑腿，只花了400块钱就办妥了。记者调查多家房产中介机构发现，除了中介佣金，还“替银行代收费”，但是记者采访了解到，银行并没有收取这部分“贷款服务费”，这些钱都进了中介腰包。
　　市民吐槽
　　400元评估费中介收4600
　　济南市民杨先生告诉记者，他春节过后在历下区相中了一套二手的学区房，通过朋友牵线联系房主，由于位置、楼层、面积都比较合适，双方很快就谈妥了，以92万元的价格成交。因为资金不够，需要找银行贷款50多万元。由于对评估和贷款的流程不熟悉，杨先生想委托中介来办理。
　　“咨询了三家中介，都得交万元以上的服务费，我觉得太贵，花得不值。评估费一般按房价的5‰收，贷款按贷款额的1%来收。”
　　最后，他自己跑到一家银行的个贷中心，自行申请住房按揭贷款。“银行的工作人员给推荐了一家评估机构，递交了房产证等材料之后，第二天就拿到了评估报告。评估费一共400元。”杨先生表示，由于自己征信记录良好，收入稳定，提交了各种材料之后，贷款很快就审批下来。整个贷款没花任何额外的费用。
　　杨先生表示，如果委托房产中介，光评估费就得4600元，贷款服务费至少还得5000多元。事后他暗自庆幸“多长了个心眼”，差点多花了两笔冤枉钱。
　　“我感觉中介这钱收得太随意，悬殊也太大了，一般老百姓都不知道，以为这里面很复杂，稀里糊涂就交了上万块钱的代办服务费。其实办过的人都清楚，很简单。”杨先生称，其实评估费也可以砍价，最初评估公司要价700元，他嫌贵，一还价就收了400元。
　　中介解释
　　多收钱是为省更多钱
　　近日，记者以购房的名义咨询了多家房产中介机构，在历下区一家房产中介门店，工作人员介绍说，“除了房款、税费之外，我们要收总房款2%的中介佣金，还有评估费，按总房价5‰来收，涉及银行贷款的，还要按贷款总额的1%收取贷款服务费。”
　　也就是说，如果成交一套100万元的二手房，购房者要交2万元中介费，5000元评估费，假如贷款70万元，还要再掏7000元服务费。总共算下来，交给中介公司3.2万元。
　　记者提出，已经交了2%的中介服务费了，怎么还要额外再交钱？该工作人员解释称：“评估费是交给评估公司的，贷款服务费是交给银行的，这两项费用属于我们来代收。”
　　随后记者表示，将来成交之后可以自己找评估公司、联系银行贷款。这位中介机构的工作人员特别强调，他们公司有一个专业的团队专门负责这项业务，可以把房价评低。100万元的房子能评到60万元，有助于购房者在缴税的时候“省钱”。“5.6%的营业税、1%的个税还有契税，你算算，这一下子就让你少缴好几万的税，花5‰的评估费很划算。我们的贷款中心跟各家银行都熟悉，知道哪家银行利率打折，门槛低，放款快。在利率上给你打个折，总利息就省下好几万呢，比你自己跑腿办还省心省劲儿。”
　　相关新闻
　　哈市二手房中介费不高于成交价0.5%
　　2014年12月中旬，哈尔滨市下发《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》。该通知要求，哈尔滨市的房屋租赁和房屋买卖代理经纪服务收费将实行政府指导价管理，房屋买卖代理收费按不高于成交价格的0 . 5%计收，具体收费标准由双方协商议定。
　　一位房地产中介员工表示，之前房屋买卖代理收费是按成交价2%收取的，但具体收费时是随机变化的，收取1 . 5%或1%的时候都有，有时也凑整数。哈尔滨一家比较大型的房地产中介公司负责人认为，此前市民通过中介购房，一般都是缴纳成交价格的1 . 5%，另有0 . 5%的咨询费，再没有其他服务。
　　专家认为，调低中介费将减轻购房者交易成本负担，保护刚性需求消费能力，或将提升二手房交易量。据《哈尔滨日报》
　　记者调查
　　银行没有“贷款服务费”这一说法
　　□记者 赵国陆
　　很多买二手房的市民听到中介关于多收钱是为了将来更省钱的说辞之后，一般都会认为这笔钱花得值，毕竟中介有自己的优势，专业的活交给专业的人来做。杨先生说，他也要求评估机构适当把价格评低一些，事实上只要在合理范围内，评估机构可以做到这一点，并非中介的“特长”。记者从省城一家评估机构了解到，房产评估收费共分7个档，100万以下的按评估价的0 . 5%收取，但是由于竞争激烈，往往能打到一折。
　　济南地税系统的一位工作人员透露，城区哪个地段的房子值多少钱，税务人员有一个大致的标准，如果评估价明显背离市场价，将不予采纳。也就是说，中介如果做得太离谱，未必能过关。
　　12日，记者咨询了驻济一家银行长期从事个人信贷业务的王先生，他表示，二手房贷款业务中，银行只按规定向贷款人收利息，并不额外收取其他费用，更没有贷款服务费这个说法，这笔费用应该是中介自行收取的。至于门槛，他表示各家银行略有区别，但主要还是看贷款人的信用状况、收入情况以及房子的价值。利率是否打折，银行有统一的标准，房产中介机构并不起作用。审批放款快慢主要取决于额度是否紧张，一般年初松年末紧，如果信贷额度吃紧，谁申请都快不了。
　　房产中介收费标准有“行规”可协商
　　□记者赵国陆
　　在采访中，不少市民都表示，通过中介买房时，都遭遇过“糊涂账”，不明白哪些费用该收，收取的标准是什么，各家中介实际收取的也不一致。记者了解到，济南物价、房管部门曾在1999年制定了《济南市房地产中介服务收费管理的通知》，但在2013年10月底被废止。目前中介收费标准没有硬性依据，基本上是约定俗成的“行规”，大型机构基本上“步调一致”，小中介相对灵活。
　　据媒体报道，济南遵循国家房地产经纪机构收费相关规定，房屋买卖代理收费按成交价格总额的0 . 5%-2 . 5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。济南百居安房地产咨询有限公司总经理熊良顶去年11月份接受采访时说，目前济南房产经纪市场自发形成的“行规”维持在2%至3%之间。
　　一家小型中介机构的负责人表示，他们只收中介费，不再额外收取所谓的评估费、贷款服务费。“我理解的中介费应该包括咨询、评估、买卖代理、贷款服务、过户等。现在多数大型中介把费用拆分了，单独列出来评估费、贷款服务费等等，以代收的名义再向客户二次收费。也没有法律法规禁止，逐渐成了行规。关键这贷款服务费不是替银行代收，立了个名目而已，评估费也是收得多、花得少。”
　　业内人士透露，有的中介甚至将代收评估费、贷款服务费等内容写入合同，规定这些流程由中介代办，事实上形成了“强制代理”。绝大多数市民通过中介购买二手房时，并不清楚其中奥妙，在后续环节中只能不断按照合同向中介交费。
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初审编辑：张艳
责任编辑：石慧
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来源：360新闻
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