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　　在许多场合，人类的常识和理性，比复杂的理论和情感，更可靠和更容易穿透时空。但是在大千世界面前，人们通常看到的仅仅是自己愿意看到的，对不愿意看到的会视而不见。人们愿意接受的并非正确的观念，而往往是和自己相近的观念。这种我执之心，在许多场合造就了我们对一些简单事实的判断。判断房价是否泡沫，便是一个典型的例子。
　　京沪深房价当然是巨大的泡沫
　　对这一点并不需要太多怀疑。我们可以用三个例子来解释。
　　一是如果你有兴趣看看在京沪不少单套住宅过千万的小区，不难发现，这些小区凌乱地停满了自行车、电摩、老年代步车。这些出行工具的存在，绝对不是因为业主有多么重视环保，而往往是他们最常用的出行方式。廉价出行方式本身，显示出几乎绝大部分业主都已丧失了在当下价格水平下购买新房的能力，他们之所以还能居住在千万豪宅之内，无非是因为其买得早，很可能不是目前收入高。
　　二是如果你在京沪生活，有统计数据显示，京沪中位数的家庭可支配收入在约12万元，位列前20%的高收入家庭的年可支配收入为约20万元。假定你是个月入2万的收入不菲的白领，省下50%的收入去养房，京沪最廉价可居住的住宅可能要每套300万。这意味着，作为高收入白领的你，收入也追赶不上哪怕每年5%的房价涨幅，凭一己之力去买房，也几乎不再可能。
　　三是如果我们计算一下京沪深的住宅市值，可能会发现其荒诞。粗略估计北京约有800万套住宅，每套300万元，则市值约为24万元。那么京沪深的住宅市值目前很可能超过70万亿元，这还不包这三个城市酒店、商铺、写字楼等在内。而当下沪深港三地股市的全部上市公司的市值之和，也就仅仅70万亿。
　　如果常识告诉我们，作为普罗大众的我们住不起、买不起这么贵的住宅，这三个城市的住宅甚至超过了有关国民经济命脉的如此庞大的上市公司的价值时，试图要回避甚至否定一线城市的房价泡沫，很困难。
　　为什么京沪深房价如此之贵？
　　对此也并不难解释，大城市病和最富裕的一代人共同催生了房价奇迹。
　　一是大城市病。以北京为例，五环内面积约为750平方公里，占北京行政区划面积的约5%，但是教育、医疗、就业、娱乐、创新等各种资源，几乎全部集中在五环之内。如果不合理界定大都市的核心功能，不疏解功能、分散资源，就不太可能解决过多的人、财、物过度超载地集聚在狭窄区域内的都市病问题。但疏浚城市功能，打造宜居城市，谈何容易！例如大堆央企，金融机构、外资和民营企业总部在市扎堆，带来了高房价的同时，还带来了地方政府的税收，消费和就业，谁愿意离开？
　　二是最富裕的一代人。出生在年代的人群，也许是中国最富裕的国民，当然“最富裕”是相对而非绝对，即这些年代的人，其拥有的财富和其收入相比，是最为庞大的。不是货币工资差异造成了贫富分化，而是你是否买房等财富差异，造成了贫富分化。我将这群人称为最富裕人群的理由有三：一是这些人经历了中国最快速的货币化进程，从1998年到2015年，中国GDP增长了约8倍，城镇职工货币工资收入也增长了约8倍，但广义货币M2增长了14倍。二是这些人经历了中国城市化带来的资产价格膨胀最快的阶段。1998年至今，京沪深的房价可能上涨了约15倍，主要上涨是在2005年之后。三是这些人经历了中国家庭最轻税负和最高储蓄率的阶段。说国人税负轻可能会带来许多不必要的争议，但中国家庭以占国民收入初次分配约40%的份额仅提供了政府税收的约8%，中国企业占国民收入初次分配的约50%却支撑了政府税收的约70%。中国家庭税轻加之储蓄意愿强烈，造就了最有钱买房和储蓄的特殊阶段。我们甚至可以这么说，过去十年，不是你的工资，而是你有无多买房，造就了你是穷还是富。
　　三是最悬殊的收入分配。许多人可能会惊讶，目前京沪深新房价格动辄过千万，谁仍有买房实力？据说在美国，占据人口约0.1%的富人，拥有美国家庭部门80%的财富。而在中国，约120万人拥有37万亿可投资金融资产，而全部中国民众的可投资金融资产约为100万亿。正是这万分之一的国民，仍拥有强大的购房能力，仍拥有在京沪深购入新房能力者，可能已不足中国居民的0.1%.
　　过去20年，货币化、城市化和贫富悬殊，推动了繁华大都市的房价，目前为止，大都市病尚未明显缓解。
　　京沪深房价泡沫何时见顶甚至崩溃？
　　泡沫之后？也许是更大的泡沫，也许是泡沫崩溃。判断京沪深房价是否是泡沫并不困难，但要判断泡沫何时破灭却极端困难，甚至不可能精准判断。如果资产价格泡沫崩溃可预测，那人类大致就可以避免了。也许我们可以粗略地观察两个快变量，两个慢变量来观察泡沫的存亡。
　　两个快变量分别是人民币广义货币的增速，和人民币兑美元的汇率。
　　股票和债券对利率、汇率等的反应和价格调整非常迅速，几乎没有粘性，但楼市价格似乎有较强的粘性。陈启宗曾言，在日本和香港，当货币当局对M2的增速从10%以上逐渐放缓至个位数，是一个危险时期，通常在M2增速从10%跌落至8%的大约数年内，房价就会不堪压力。我没有验证过这个说法，但当下中国央行的货币供应增速似乎在放缓，2017年期待货币政策大放水是不现实的。
　　另一个快变量是人民币汇率，我们可以基本不看人们对货币篮子、对SDR或者其他复杂参照基准的汇率变动，仅仅需要观察人民币对美元指数的变动。目前看，美元似乎处于一个强势周期的中后段，很可能未来1-2年，人民币兑美元仍呈有序贬值之势。但如果我们观察到人民币汇率反转，则需要予以警惕。因为这种汇率反转意味着京沪深房价泄气阀的关闭，并且很可能汇率反转并没有伴随中国经济增速或者外汇储备余额的回升。
　　两个慢变量是储蓄率和家庭部门税制。
　　目前中国家庭部门的纳税是很少的，个人所得税、遗产税、房产税都没有有效征管甚至没有开征，这是解释为什么中国人觉得自身比一些西方发达国家还有钱的重要原因。一个相对理想化的政策设计是首先开征遗产税，然后完善个人所得税，尤其是分项纳税之后的综合报税纳税是否有效十分重要。然后是作为财产税的房产税的普遍开征。考虑到京沪深不足2%的住宅租金收益率，房产税的开征必然导致房价剧烈下调。当我们觉得只有死亡和税收不能避免时，已经意味着流向楼市的货币加速枯竭。
　　另一个慢变量是储蓄率，中国最富裕的群体正在逐渐老去，我相信85后、90后要比其父母辈相对穷困得多。中国生育率的陡峭下行，以及年轻群体对高消费的渴望，使中国家庭储蓄率的下行节奏飞快。徐滇庆的研究指出，东亚经济体高成长阶段的高储蓄率通常仅能维持20-30年。曾经高储蓄率的日本，家庭部门的储蓄率已降至零以下，甚至不及美国的约6%。徐教授估计年中国储蓄率将会显著下行。我相信中国90后在人到中年时，应该积攒不下什么钱财，其目前买方买车甚至日常消费的啃老行为，即意味着其储蓄率为负，因此中国家庭部门储蓄率的下行会比日本更快，其也必然带来房价难以为继。
　　京沪深房价，曾经神话，仍然神话，见证神话破灭，运气不好的话，也许并不需等待慢变量，快变量也许就足够了。
　　（作者系北京师范大学教授，经济学家。）
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　　在许多场合，人类的常识和理性，比复杂的理论和情感，更可靠和更容易穿透时空。但是在大千世界面前，人们通常看到的仅仅是自己愿意看到的，对不愿意看到的会视而不见。人们愿意接受的并非正确的观念，而往往是和自己相近的观念。这种我执之心，在许多场合造就了我们对一些简单事实的判断。判断房价是否泡沫，便是一个典型的例子。
　　1、京沪深房价当然是巨大的泡沫
　　对这一点并不需要太多怀疑。我们可以用三个例子来解释。
　　一是如果你有兴趣看看在京沪不少单套住宅过千万的小区，不难发现，这些小区凌乱地停满了自行车、电摩、老年代步车。这些出行工具的存在，绝对不是因为业主有多么重视环保，而往往是他们最常用的出行方式。廉价出行方式本身，显示出几乎绝大部分业主都已丧失了在当下价格水平下购买新房的能力，他们之所以还能居住在千万豪宅之内，无非是因为其买得早，很可能不是目前收入高。
　　二是如果你在京沪生活，有统计数据显示，京沪中位数的家庭可支配收入在约12万元，位列前20%的高收入家庭的年可支配收入为约20万元。假定你是个月入2万的收入不菲的白领，省下50%的收入去养房，京沪最廉价可居住的住宅可能要每套300万。这意味着，作为高收入白领的你，收入也追赶不上哪怕每年5%的房价涨幅，凭一己之力去买房，也几乎不再可能。
　　三是如果我们计算一下京沪深的住宅市值，可能会发现其荒诞。粗略估计北京约有800万套住宅，每套300万元，则市值约为24万元。那么京沪深的住宅市值目前很可能超过70万亿元，这还不包这三个城市酒店、商铺、写字楼等在内。而当下沪深港三地股市的全部上市公司的市值之和，也就仅仅70万亿。
　　如果常识告诉我们，作为普罗大众的我们住不起、买不起这么贵的住宅，这三个城市的住宅甚至超过了有关国民经济命脉的如此庞大的上市公司的价值时，试图要回避甚至否定一线城市的房价泡沫，很困难。
　　2、为什么京沪深房价如此之贵？
　　对此也并不难解释，大城市病和最富裕的一代人共同催生了房价奇迹。
　　一是大城市病。以北京为例，五环内面积约为750平方公里，占北京行政区划面积的约5%，但是教育、医疗、就业、娱乐、创新等各种资源，几乎全部集中在五环之内。如果不合理界定大都市的核心功能，不疏解功能、分散资源，就不太可能解决过多的人、财、物过度超载地集聚在狭窄区域内的都市病问题。但疏浚城市功能，打造宜居城市，谈何容易！例如大堆央企，金融机构、外资和民营企业总部在市扎堆，带来了高房价的同时，还带来了地方政府的税收，消费和就业，谁愿意离开？
　　二是最富裕的一代人。出生在年代的人群，也许是中国最富裕的国民，当然“最富裕”是相对而非绝对，即这些年代的人，其拥有的财富和其收入相比，是最为庞大的。不是货币工资差异造成了贫富分化，而是你是否买房等财富差异，造成了贫富分化。我将这群人称为最富裕人群的理由有三：一是这些人经历了中国最快速的货币化进程，从1998年到2015年，中国GDP增长了约8倍，城镇职工货币工资收入也增长了约8倍，但广义货币M2增长了14倍。二是这些人经历了中国城市化带来的资产价格膨胀最快的阶段。1998年至今，京沪深的房价可能上涨了约15倍，主要上涨是在2005年之后。三是这些人经历了中国家庭最轻税负和最高储蓄率的阶段。说国人税负轻可能会带来许多不必要的争议，但中国家庭以占国民收入初次分配约40%的份额仅提供了政府税收的约8%，中国企业占国民收入初次分配的约50%却支撑了政府税收的约70%。中国家庭税轻加之储蓄意愿强烈，造就了最有钱买房和储蓄的特殊阶段。我们甚至可以这么说，过去十年，不是你的工资，而是你有无多买房，造就了你是穷还是富。
　　三是最悬殊的收入分配。许多人可能会惊讶，目前京沪深新房价格动辄过千万，谁仍有买房实力？据说在美国，占据人口约0.1%的富人，拥有美国家庭部门80%的财富。而在中国，约120万人拥有37万亿可投资金融资产，而全部中国民众的可投资金融资产约为100万亿。正是这万分之一的国民，仍拥有强大的购房能力，仍拥有在京沪深购入新房能力者，可能已不足中国居民的0.1%.
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　　3、京沪深房价泡沫何时见顶甚至崩溃？
　　泡沫之后？也许是更大的泡沫，也许是泡沫崩溃。判断京沪深房价是否是泡沫并不困难，但要判断泡沫何时破灭却极端困难，甚至不可能精准判断。如果资产价格泡沫崩溃可预测，那人类大致就可以避免了。也许我们可以粗略地观察两个快变量，两个慢变量来观察泡沫的存亡。
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　　另一个快变量是人民币汇率，我们可以基本不看人们对货币篮子、对SDR或者其他复杂参照基准的汇率变动，仅仅需要观察人民币对美元指数的变动。目前看，美元似乎处于一个强势周期的中后段，很可能未来1-2年，人民币兑美元仍呈有序贬值之势。但如果我们观察到人民币汇率反转，则需要予以警惕。因为这种汇率反转意味着京沪深房价泄气阀的关闭，并且很可能汇率反转并没有伴随中国经济增速或者外汇储备余额的回升。
　　两个慢变量是储蓄率和家庭部门税制。
　　目前中国家庭部门的纳税是很少的，个人所得税、遗产税、房产税都没有有效征管甚至没有开征，这是解释为什么中国人觉得自身比一些西方发达国家还有钱的重要原因。一个相对理想化的政策设计是首先开征遗产税，然后完善个人所得税，尤其是分项纳税之后的综合报税纳税是否有效十分重要。然后是作为财产税的房产税的普遍开征。考虑到京沪深不足2%的住宅租金收益率，房产税的开征必然导致房价剧烈下调。当我们觉得只有死亡和税收不能避免时，已经意味着流向楼市的货币加速枯竭。
　　另一个慢变量是储蓄率，中国最富裕的群体正在逐渐老去，我相信85后、90后要比其父母辈相对穷困得多。中国生育率的陡峭下行，以及年轻群体对高消费的渴望，使中国家庭储蓄率的下行节奏飞快。徐滇庆的研究指出，东亚经济体高成长阶段的高储蓄率通常仅能维持20-30年。曾经高储蓄率的日本，家庭部门的储蓄率已降至零以下，甚至不及美国的约6%。徐教授估计年中国储蓄率将会显著下行。我相信中国90后在人到中年时，应该积攒不下什么钱财，其目前买方买车甚至日常消费的啃老行为，即意味着其储蓄率为负，因此中国家庭部门储蓄率的下行会比日本更快，其也必然带来房价难以为继。
　　京沪深房价，曾经神话，仍然神话，见证神话破灭，运气不好的话，也许并不需等待慢变量，快变量也许就足够了。
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如何判断房价是否存在泡沫？ 产业和人口导入是关键
来源：21世纪经济报道
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21世纪宏观研究院认为，房价有无泡沫的关键不在于房价的高低，而在于大部分收入群体的承受力。城市集聚的资源、就业机会、财富生产能力强，对高房价的支持力较高，反之就低。在当前的市场情况下，如果城市发展不解决房地产持续上涨的内因——产业和人口，房地产稳定的机制就不存在。
21世纪宏观研究院认为，房价有无泡沫的关键不在于房价的高低，而在于大部分收入群体的承受力。城市集聚的资源、就业机会、财富生产能力强，对高房价的支持力较高，反之就低。在当前的市场情况下，如果城市发展不解决房地产持续上涨的内因——产业和人口，房地产稳定的机制就不存在。
21宏观研究院分析师 纪睿坤 北京报道
2014年房地产市场在无任何政策调控的情况下，首次自主性回落，销售大幅萎缩之后，带来全国房价的下跌，住宅新开工增速回落。
很多房地产业内人士把上一轮楼市调整的原因归结于全国住宅存量较大。
21世纪宏观研究院认为，房地产市场的调整是多方面的，包括传统产业普遍过剩，转型升级阶段经济增速换挡，房价处于高位限制可购买人群，城镇化发展方式转变等等。
房价步入深度调整之后，2014年下半年，从中央到地方出台了一系列托举楼市的政策，一线和部分热点城市在5月显现出强势回归。
21世纪宏观研究院认为，城镇化已经进入快速发展阶段，高端的产业结构、实力型企业的进入、大量的就业机会、丰厚的报酬是吸引人口流入的重要因素，而是否有大量的、可持续的人口流入是判断一个城市房地产市场发展潜力的重要条件。在无产业尤其是实力企业导入，人口净流出的地方，本轮楼市上涨的空间、覆盖面，持续周期均有限。
一、政策难以根本改变市场趋势
以本轮楼市回暖的情况为例，一线城市房价环比全线上涨，成交量也居于历史高位，与此同时，三四线城市的楼市仍冷清。
与此相对的是，一线城市仍在严格执行限购，且无明显的刺激性政策。三四线城市出台了诸如财政补贴、降首付等全面刺激性的政策。
21世纪宏观研究院认为，我国城镇化率从1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，以年均增长1.02个百分点的速度稳步提高，2014年，我国城镇常住人口比上年末增加了1800多万，未来市场需求仍然会稳定释放，房地产开发市场仍将面临较长时间的“白银”时代。
房地产市场进入深度调整时期，新型城镇化的推进和区域政策规划将稳定释放市场需求，21世纪宏观研究院认为，产业转型、人口迁移等因素影响将直接影响楼市回暖和城市投资吸引力。市场各方需根据区域政策导向、产业特征、人口流动方向，把握不同区域及城市特点，合理调整区域投资布局，适应环境变化。
二、产业和人口导入是关键
21世纪宏观研究院认为，财政补贴、住房公积金等楼市利好政策短期有利于平稳房地产市场，但长期来看，促进一个城市房地产长期健康发展的关键即是产业结构的优化升级以及人口导入。
（一）产业结构影响房价上涨空间，产业越高端、多元，房价上涨空间越大。
产业结构决定了市场的潜在需求及购买能力，也是房地产市场有无强有力支撑的重要保障。产业结构升级一方面带来人口的大量流入，继而影响一个城市或地区的房地产市场需求量，另一方面会提升人们的购买力水平，继而提升一个城市或地区的房价上涨空间。且产业越高端、多元，房价上涨空间越大。
21世纪宏观研究院根据公开资料整理发现，2014年，一线城市第三产业平均占GDP比重为67.2%，在各类城市最高，一线城市产业结构较优，服务业发达，人口集聚作用强。
1.5线及二线城市2014年三产占比均接近50%，且二三产业占比相对均衡，产业结构较好。
2.5线城市第三产业占比略低于第二产业，整体经济受工业驱动较为明显，产业结构仍需进一步调整。
三四线城市第三产业比重普遍偏低，工业及农业对经济贡献较大，经济相对落后，产业结构相对单一。
与之相对的是，第三产业占比高的一二线城市，房价更为坚挺，多依赖第二产业，靠投资驱动的三四线城市，在产业转型升级过程，楼市的需求和购买力有限，受本轮楼市冲击较大。
（二）人口吸附能力强，购买力强，房价更坚挺。
21世纪宏观研究院认为，人口规模与房价水平不完全成正比，还应同时考虑人口密度，经济总量，比如深圳的人口密度高，为5323人/平方公里，比位居第二的上海多出一倍多。
根据21世纪宏观研究院的研究，一线及长、珠三角二线城市产业结构优质，城市整体开放度较高，对人口有较强的吸纳能力，且人均收入水平较高，购买力较强。
2013年，一线城市及杭州、苏州、宁波、无锡等二线城市常住人口与户籍人口比例均超过1.2，人口流入趋势明显，此类城市经济基础发达，产业结构优质，对人口的吸纳能力较强。
同时，此类城市2014年城镇人均可支配收入均超过3.8万元，远超全国平均水平，购买力较强。
除了一二线城市以外，东莞、中山、嘉兴、常州等珠三角和长三角城市，人口吸纳能力和购买力同样较强，其中东莞、中山常住人口与户籍人口的比值超过2，人口导入能力强，东莞2013年城镇居民人均可支配收入均超过4.6万元，位居全国前列。长三角与珠三角是我国经济最为发达的区域，区域内民营经济发达且各城市间发展较为均衡，为劳动力人口进入提供了优越条件，外来人口规模及高收入水平为此类城市房地产市场提供了强劲的需求动力。
相比较来看，中西部城市常住人口与户籍人口的比例普遍小于1，人口外溢严重，由于此类城市经济基础较为薄弱，且经济发展过于依赖投资和资源开发，经济结构较为落后，人口规模与收入水平均较低，房地产市场需求潜力相对较弱。
（三）需求不强导致楼市库存较大。
21世纪宏观研究院发现，在需求强劲的背景下，一二线城市的商品房销售较快，供需较平衡，多数三四线都存在供大于求的情况。
市场的供需状况并非简单和楼市供应相关。2014年全国房地产开发投资额达9.5万亿元，同比增长10.5%，增速持续放缓。从绝对值来看，一二线重点城市的房地产开发投资规模依旧领先于其他城市，其中北京、重庆、上海总量超过3000亿元，沈阳、成都、杭州等1.5线城市规模大于一线城市的广州和深圳，二线城市投资规模普遍在1000亿元以上。三四线城市开发投资规模普遍较小，大多数城市在500亿元以下。从开发投资增速来看，2014年一二线城市同比增长11.2%，而三四线城市同比仅增长8%。
实际上，一二线城市的房地产开发投资和供应量并不比大部分三四线城市低，但在需求产业和人口导入强劲的背景下，一二线的城市供应更为平稳。
商品房供应规模和销售增速亦可以说明上述问题，年，北京、上海、厦门、南京等东部一二线重点城市商品房销售面积增长较快，其中厦门和南京三年来销售面积平均增速分别达到22%和17%，然而此类城市年新开工面积平均增速为负，市场供应速度明显慢于销售速度，市场库存量相对其他城市较低。
三亚、张家界、丽江等旅游城市及东营、大同等资源型城市年商品房销售面积出现下降，新开工面积持续增长，经济发展对投资依赖程度偏高，投资规模居高不下，市场存在供大于求风险。
东北地区近年来受到产业结构落后的影响，整体经济出现较为明显的下降，经济环境的趋弱，人口外流越发严重，房地产市场需求受到严重影响。多数东北地区城市年商品房销售面积增速与新开工面积平均增速均为负值，房地产市场需求规模与供应规模均出现明显下降，市场状况不佳。
21世纪宏观研究院认为，房价有无泡沫的关键不在于房价的高低，而在于大部分收入群体的承受力。城市集聚的资源、就业机会、财富生产能力强，对高房价的支持力较高，反之就低。在当前的市场情况下，如果城市发展不解决房地产持续上涨的内因——产业和人口，房地产稳定的机制就不存在，且未来城市和区域经济发展的差异没有缩小，那么房地产的区域差异也将继续扩大。
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今年很多房企都超额完成了销售任务，一家优秀的房地产企业一定是有进取心的。您的位置：
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如何判断房价是否存在泡沫？
发布时间：&&来源：21世纪经济报道&&
21世纪宏观研究院认为，房价有无泡沫的关键不在于房价的高低，而在于大部分收入群体的承受力。城市集聚的资源、就业机会、财富生产能力强，对高房价的支持力较高，反之就低。在当前的市场情况下，如果城市发展不解决房地产持续上涨的内因——产业和人口，房地产稳定的机制就不存在。21宏观研究院分析师 纪睿坤 北京报道2014年房地产市场在无任何政策调控的情况下，首次自主性回落，销售大幅萎缩之后，带来全国房价的下跌，住宅新开工增速回落。很多房地产业内人士把上一轮楼市调整的原因归结于全国住宅存量较大。21世纪宏观研究院认为，房地产市场的调整是多方面的，包括传统产业普遍过剩，转型升级阶段经济增速换挡，房价处于高位限制可购买人群，城镇化发展方式转变等等。房价步入深度调整之后，2014年下半年，从中央到地方出台了一系列托举楼市的政策，一线和部分热点城市在5月显现出强势回归。21世纪宏观研究院认为，城镇化已经进入快速发展阶段，高端的产业结构、实力型企业的进入、大量的就业机会、丰厚的报酬是吸引人口流入的重要因素，而是否有大量的、可持续的人口流入是判断一个城市房地产市场发展潜力的重要条件。在无产业尤其是实力企业导入，人口净流出的地方，本轮楼市上涨的空间、覆盖面，持续周期均有限。一、政策难以根本改变市场趋势以本轮楼市回暖的情况为例，一线城市房价环比全线上涨，成交量也居于历史高位，与此同时，三四线城市的楼市仍冷清。与此相对的是，一线城市仍在严格执行限购，且无明显的刺激性政策。三四线城市出台了诸如财政补贴、降首付等全面刺激性的政策。21世纪宏观研究院认为，我国城镇化率从1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，以年均增长1.02个百分点的速度稳步提高，2014年，我国城镇常住人口比上年末增加了1800多万，未来市场需求仍然会稳定释放，房地产开发市场仍将面临较长时间的“白银”时代。房地产市场进入深度调整时期，新型城镇化的推进和区域政策规划将稳定释放市场需求，21世纪宏观研究院认为，产业转型、人口迁移等因素影响将直接影响楼市回暖和城市投资吸引力。市场各方需根据区域政策导向、产业特征、人口流动方向，把握不同区域及城市特点，合理调整区域投资布局，适应环境变化。二、产业和人口导入是关键21世纪宏观研究院认为，财政补贴、住房公积金等楼市利好政策短期有利于平稳房地产市场，但长期来看，促进一个城市房地产长期健康发展的关键即是产业结构的优化升级以及人口导入。（一）产业结构影响房价上涨空间，产业越高端、多元，房价上涨空间越大。产业结构决定了市场的潜在需求及购买能力，也是房地产市场有无强有力支撑的重要保障。产业结构升级一方面带来人口的大量流入，继而影响一个城市或地区的房地产市场需求量，另一方面会提升人们的购买力水平，继而提升一个城市或地区的房价上涨空间。且产业越高端、多元，房价上涨空间越大。21世纪宏观研究院根据公开资料整理发现，2014年，一线城市第三产业平均占GDP比重为67.2%，在各类城市最高，一线城市产业结构较优，服务业发达，人口集聚作用强。1.5线及二线城市2014年三产占比均接近50%，且二三产业占比相对均衡，产业结构较好。2.5线城市第三产业占比略低于第二产业，整体经济受工业驱动较为明显，产业结构仍需进一步调整。三四线城市第三产业比重普遍偏低，工业及农业对经济贡献较大，经济相对落后，产业结构相对单一。与之相对的是，第三产业占比高的一二线城市，房价更为坚挺，多依赖第二产业，靠投资驱动的三四线城市，在产业转型升级过程，楼市的需求和购买力有限，受本轮楼市冲击较大。（二）人口吸附能力强，购买力强，房价更坚挺。21世纪宏观研究院认为，人口规模与房价水平不完全成正比，还应同时考虑人口密度，经济总量，比如深圳的人口密度高，为5323人/平方公里，比位居第二的上海多出一倍多。根据21世纪宏观研究院的研究，一线及长、珠三角二线城市产业结构优质，城市整体开放度较高，对人口有较强的吸纳能力，且人均收入水平较高，购买力较强。2013年，一线城市及杭州、苏州、宁波、无锡等二线城市常住人口与户籍人口比例均超过1.2，人口流入趋势明显，此类城市经济基础发达，产业结构优质，对人口的吸纳能力较强。同时，此类城市2014年城镇人均可支配收入均超过3.8万元，远超全国平均水平，购买力较强。除了一二线城市以外，东莞、中山、嘉兴、常州等珠三角和长三角城市，人口吸纳能力和购买力同样较强，其中东莞、中山常住人口与户籍人口的比值超过2，人口导入能力强，东莞2013年城镇居民人均可支配收入均超过4.6万元，位居全国前列。长三角与珠三角是我国经济最为发达的区域，区域内民营经济发达且各城市间发展较为均衡，为劳动力人口进入提供了优越条件，外来人口规模及高收入水平为此类城市房地产市场提供了强劲的需求动力。相比较来看，中西部城市常住人口与户籍人口的比例普遍小于1，人口外溢严重，由于此类城市经济基础较为薄弱，且经济发展过于依赖投资和资源开发，经济结构较为落后，人口规模与收入水平均较低，房地产市场需求潜力相对较弱。（三）需求不强导致楼市库存较大。21世纪宏观研究院发现，在需求强劲的背景下，一二线城市的商品房销售较快，供需较平衡，多数三四线都存在供大于求的情况。市场的供需状况并非简单和楼市供应相关。2014年全国房地产开发投资额达9.5万亿元，同比增长10.5%，增速持续放缓。从绝对值来看，一二线重点城市的房地产开发投资规模依旧领先于其他城市，其中北京、重庆、上海总量超过3000亿元，沈阳、成都、杭州等1.5线城市规模大于一线城市的广州和深圳，二线城市投资规模普遍在1000亿元以上。三四线城市开发投资规模普遍较小，大多数城市在500亿元以下。从开发投资增速来看，2014年一二线城市同比增长11.2%，而三四线城市同比仅增长8%。实际上，一二线城市的房地产开发投资和供应量并不比大部分三四线城市低，但在需求产业和人口导入强劲的背景下，一二线的城市供应更为平稳。商品房供应规模和销售增速亦可以说明上述问题，年，北京、上海、厦门、南京等东部一二线重点城市商品房销售面积增长较快，其中厦门和南京三年来销售面积平均增速分别达到22%和17%，然而此类城市年新开工面积平均增速为负，市场供应速度明显慢于销售速度，市场库存量相对其他城市较低。三亚、张家界、丽江等旅游城市及东营、大同等资源型城市年商品房销售面积出现下降，新开工面积持续增长，经济发展对投资依赖程度偏高，投资规模居高不下，市场存在供大于求风险。东北地区近年来受到产业结构落后的影响，整体经济出现较为明显的下降，经济环境的趋弱，人口外流越发严重，房地产市场需求受到严重影响。多数东北地区城市年商品房销售面积增速与新开工面积平均增速均为负值，房地产市场需求规模与供应规模均出现明显下降，市场状况不佳。21世纪宏观研究院认为，房价有无泡沫的关键不在于房价的高低，而在于大部分收入群体的承受力。城市集聚的资源、就业机会、财富生产能力强，对高房价的支持力较高，反之就低。在当前的市场情况下，如果城市发展不解决房地产持续上涨的内因——产业和人口，房地产稳定的机制就不存在，且未来城市和区域经济发展的差异没有缩小，那么房地产的区域差异也将继续扩大。
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