精拆迁补偿与“小产权房”买卖那些事，有疑惑请往这里提问（长效普及汇总贴）
牛浩思-旧改先锋楼主 主楼
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引言：近日，某位网友在房网家在深圳论坛爆料：“15年买入的小产权终于博到拆迁了”，简简单单的一段文字和一张配图，先且不论也不驳斥这位网友结果是不是成功博得拆迁，但却刷爆了很多人的眼球。博拆迁一夜暴富，动辄几百万的商品房，史上最严的限购政策，有足够的理由让所谓的“小产权房”买卖成为让深圳这个“残酷”的城市热点。然而，除了“小产权”本身没有明确的概念之外，似乎很多人对交易风险、拆迁确权也模糊不清，鉴于此，房网旧改先锋团队、联合专业律所机构律师、拆迁一线专家，从“15年买的小产权房终于博到拆迁了”说开去，和大家聊聊旧改与“小产权房”买卖那些事，希望帮助大家了解“小产权”买卖交易、拆迁确权中的一些专业知识和处理方式，排除疑惑和规避投资风险。另外：希望大家积极参与案例分享讨论之外，因为“小产权”本身是个大题材，包含的内容太多了，我们也欢迎对这方面有见地、经验的网友都参与进来，一起正确认识“小产权”买卖这场不安心的交易！
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我看你说什么律师分析我就知道没戏，律师很久以前就告诉你，小产权是违法的，风险大。但事实上却是我周边的朋友凡是买小产权的，没有一个人不赚钱。没有一个人遇到政府强拆。强拆？你在开国际玩笑么？搂在人在楼亡人亡，但凡出了一点事情，官员分分钟下课而且还要进去，你是市长或者市委书记你敢拆么？尼玛人民名义中的大风厂还是尼玛厂房，工人一站，你都拆不动，更不要说住宅。典型的例子，去年清湖的金凤凰，不是政府发文10月停水停电强拆吗？但实际效果呢？现在广大业主一样在里面，看政府自己打脸好爽。当年黄光裕还是靠着走私起家才做大了国美，没见有人去追查的走私的事？中国这30年发展太快，有很多遗留的社会问题，而且中国本来就不是一个完全的法制社会。一句话：法不责众。就凭借深圳小产权的保有量，我敢说小产权9成9是安全的。再加上去年罗湖的旧改赔偿了小产权目前的持有者，这些事实摆在面前还有什么说头？这些事情靠律师基本没什么用，我们主要看事实而已。秦升不是在律师的支持下誓言旦旦的要去上诉吗？最后为什么有撤了呢？......律师....呵呵.....
牛浩思旧改先锋1楼
您可以@权威回复3楼wj4452的发言:有没有权威发言？
牛浩思旧改先锋2楼
大家都知道，所谓“小产权”是民间的一种通俗叫法，在我国房地产相关法律、法规和制度上根本没有这个概念。在深圳来讲，&&2004年这个时间节点很重要，为了加快城市化进程，把农村集体所有制土地全面转为国有，村民转为市民，并取消了村组织，出台了《&深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》。不过，在土地国有化的过程中，为了照顾原居民的利益，深圳市为每户划出占地不超过１２０平方米，层高不超过５层，建筑面积不超过４８０平方米来建房，超过这一面积的建筑，都属于违法建筑。此类建设在国有土地上的违法建筑，也就是俗称的“农民房”，构成了深圳“小产权房”的主体。除此之外，军产房和单位集资房（统建楼）也是“小产权房”的重要组成部分。这三者的共同特点在于无法取得国家颁发的产权证。所以我们这里讨论的“小产权”大体分为两类：农民房（私宅）、统建楼，军产房不予讨论。
牛浩思旧改先锋3楼
转正是一个很大的命题，目前深圳的“小产权”洗白的途径主要靠旧改，当然旧改的速度始终是有限和有节奏，所以不排除在经过法律确权和安全整治之后，转化为保障房，缓解新建保障房的压力，至于转化方式，可以是政府回购作为经济适用房，也可以是经过确权和限价以后作为廉租房。回复1楼坂田小叔的发言:我在坂田也有套小产权房，有机会转证吗？
牛浩思旧改先锋4楼
集资房是小产权的一种，也就是我们经常说的统建楼，村集体单位所建统建楼在深圳最为普遍回复7楼Ding1991的发言:小产权和集资房一样吗？
牛浩思旧改先锋5楼
带案例来，我们有行业知名律师团队、拆迁一线资深专家为您解惑回复5楼wj4452的发言:我查了，没这个人回复4楼楼主的发言:您可以@权威回复3楼wj4452的发言:有没有权威发言？
牛浩思旧改先锋6楼
跟目前市场大环境和拆迁概念盛行有关系回复6楼心情报局的发言:现在的小产权房也不便宜啊，过百万的比比皆是，在旧改区域内的炒得更火爆
牛浩思旧改先锋7楼
目前福田区水围村已作为深圳首个试点城中村改造人才公寓计划。政府斥资1亿元改造水围村的35栋约600余&住房为人才公寓。包括配备电梯、连廊、室内翻新等回复13楼星界的发言:小产权房以后应该可以转换成政府公租房回复1楼坂田小叔的发言:我在坂田也有套小产权房，有机会转证吗？
牛浩思旧改先锋8楼
根据日公布的《市规划国土委关于查违和历史遗留违建处理工作的汇报》，截至2014年底，深圳市违法建筑37.30万栋，4.28亿平方米，近九成（87%）分布在原特区外。据了解，在全市所有违建中，住宅类违建达1.72亿平方米，占总体量的40.08%，生活这些违法建筑内的人口约737.87万。
牛浩思旧改先锋9楼
大数据看深圳违建1、从分布区域看：历史遗留违法建筑面积前三的区域为：&&宝安:11816.04万平方米&&龙岗:9538.06万平方米&&龙华:6344.75万平方米近5年新增违法建筑面积前三的区域为：&&宝安:1148.37万平方米&&光明:1138.11万平方米　龙华:618.08万平方米　　2、从违法性质看:&&全市共有违法建筑4.28亿平方米&&严重影响城市规划的违建有1.83亿平方米，占全市42.76%3、从违法建筑投入使用功能看:&&工业类违建1.80亿平方米，占违建总量41.93%；&&住宅类违建1.72亿平方米，占40.08%；&&商业和办公类违建0.25亿平方米，占6.02%；&&多种用途类、公共配套类等其他违法建筑0.51亿平方米，占11.98%。4、从违建主体看：&&政府投资、重大项目、城市更新、保障性住房等违法建筑面积456.67万平方米；&&原村集体、企业或个人兴建的社区类违法建筑面积2004.54万平方米；&&社会加改扩超建类违法建筑面积135.82万平方米；&&军事类违法建筑面积113.89万平方米。
牛浩思旧改先锋10楼
不否定，遇拆迁成功确权签订拆赔协议不在少数回复17楼总是需要去漂泊的发言:不知道楼主在哪听说的，应该是遇到了个不错的业主，一般来说小产权购买者所拥有的只是使用权而已，不会存在过户一说，赔款的话也只会赔业主而已，不会赔给购买者，应该是业主分了一份给购买者。
牛浩思旧改先锋11楼
长期租赁或回购的方式都可能回复20楼wskaihd的发言:城中村改造人才公寓，是怎么进行的，政府收购了这些房子吗？什么补偿方式？回复16楼楼主的发言:目前福田区水围村已作为深圳首个试点城中村改造人才公寓计划。政府斥资1亿元改造水围村的35栋约600余&住房为人才公寓。包括配备电梯、连廊、室内翻新等回复13楼星界的发言:小产权房以后应该可以转换成政府公租房回复1楼坂田小叔的发言:我在坂田也有套小产权房，有机会转证吗？
牛浩思旧改先锋12楼
超700万人口居住在深圳城中村回复24楼qylwp的发言:太多了，涉及人数太多，政府要求的是稳定，和谐社会！拆了不赔，大家闹事，还怎么和谐
牛浩思旧改先锋13楼
请问您是合作建房方还是意向购买方？回复27楼tjfd的发言:请问工业区内独栋的合作建房的小产权房是否风险很大?合作建房对方为私人非村委，如果购买后遇上拆迁会有补尝吗?或者换句话说最好的结果和最差的结果各是什么?谢谢！回复12楼楼主的发言:带案例来，我们有行业知名律师团队、拆迁一线资深专家为您解惑回复5楼wj4452的发言:我查了，没这个人回复4楼楼主的发言:您可以@权威回复3楼wj4452的发言:有没有权威发言？
牛浩思旧改先锋14楼
谈拆赔之前先正常确权回复32楼春秋2015的发言:不知道农民房以后会不会1比1赔偿啊，我也想搞一套
牛浩思旧改先锋15楼
请文明交流，技术性探讨回复36楼小胖子不能的发言:傻逼总是自以为是。2000个家庭都是傻逼，一毛钱不给乖乖走人。让市长派3万坦克过来。为了一个开发商，市长豁出去。法不责众，傻逼。无数次运输车倒塌，几百村民哄抢食品。你眼瞎吗？回复总是需要去漂泊的发言:不知道楼主在哪听说的，应该是遇到了个不错的业主，一般来说小产权购买者所拥有的只是使用权而已，不会存在过户一说，赔款的话也只会赔业主而已，不会赔给购买者，应该是业主分了一份给购买者。
牛浩思旧改先锋16楼
二、三级不能进行旧改，按字面意思就是只拆不能再建。这个是铁岗石岩水库片区法图九围部分，一直在编制中，主要涉及水源保护区回复44楼小曹先生的发言:九围社区这个2—JW—02地块里的农民房是不是不能旧改？
牛浩思旧改先锋17楼
您说的是村民已签拆赔补偿安置协议，购买所谓的回迁指标吗？回复46楼Spirosy的发言:恒大在前海大新附近有些旧改项目，如果要购买村民出售的签约楼，需要注意哪些事项？是否可以取得合法的身份，协议。政府是否认可？价格已经很火了
牛浩思旧改先锋18楼
三级限制，有条件给开发，但容积率体量基本不会高。回复44楼小曹先生的发言:九围社区这个2—JW—02地块里的农民房是不是不能旧改？
牛浩思旧改先锋19楼
这里所说的合作建房大多数指的是在集体土地上的非法违建，在旧改拆迁确权过程中能提供原始的建房资料最靠谱。对这种违建“小产权”有意向购买的话，首先从法律层面是禁止的，实际操作看具体案例吧！回复58楼卡卡25的发言:请教楼主，合作建房方和意向购买方，主要区别和风险点分别是哪些？多谢指点回复楼主的发言:请问您是合作建房方还是意向购买方？回复27楼tjfd的发言:请问工业区内独栋的合作建房的小产权房是否风险很大?合作建房对方为私人非村委，如果购买后遇上拆迁会有补尝吗?或者换句话说最好的结果和最差的结果各是什么?谢谢！回复12楼楼主的发言:带案例来，我们有行业知名律师团队、拆迁一线资深专家为您解惑回复5楼wj4452的发言:我查了，没这个人回复4楼楼主的发言:您可以@权威回复3楼wj4452的发言:有没有权威发言？
牛浩思旧改先锋20楼
法律上来说小产权房买卖不受保护，律师见证合同并不能完全保障，买卖之后尽量占有为上策回复54楼的发言:请问楼主，买村委楼二手楼，只有卖家与村委签的合同，再一个律师见证合同，这样靠谱吗？}