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房地产系列丨首次置业，刚需房如何选择？
中国的经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节的车厢，那么买房就像是买票上车。
买房的问题，总结一下，可能有如下几个方面:第一，中国房地产有泡沫吗？现在还能不能买，买了会不会成为接盘侠呢？第二，是买房划算，还是买股票理财划算，这几种资产的优缺点各是什么？第三，除了北上广深，其余城市还值得买吗？到底要怎样判断一个城市的房产是否有升值潜力呢？第四，中国房子的租售比那么高，房价是租金的好几十倍，是不是租房比买房还要合算呢？
「得到」房地产系列将对这些问题逐一进行回答，相信说清这些问题之后，大家会对自己的买房决策作出明智的选择。在此基础上，本系列也会对如何选房，如何安排首付、月供等问题提供一些操作性的建议。
本文从刚需买房入手，给大家进行分析。买刚需首套房的时候，你一定会关心这么两个问题：
第一，现在的中国房地产到底有没有泡沫，现在买会不会买在高位，成为接盘侠？
第二，决定买的话，有什么原则是需要特别注意的？
现在的中国房地产有泡沫吗？
现在，中国房价已经很贵了，很多人会拿1990年的日本来说事，说我们现在的房价就像日本1990年之前的情况，就处在泡沫破灭的前夜了。为了说清楚这个问题，我们用东京1990年的房价和北京2017年的房价作一个简单的对比。可是这么多年过去了，不好直接比较，所以我们用美国作为一个标尺来比较。
美国这些年一直是全球最大经济体，相对比较稳定，是一个比较好的标尺。
1990年的时候，东京好一点的住宅的价格大概在每平米8万美金多一点，当时的纽约是什么价格呢？纽约好一点的房子大概是不到1万美金，所以1990年的时候，东京的房价是当时纽约房价的8倍多。
我们再来看，2017年北京和纽约的房价。2017年，纽约的均价是2万美金多一点，北京的均价是1万美金多一点，所以纽约房价是北京房价的2倍。换句话说，以纽约房价作为基准，东京在1990年是纽约的8倍，北京在2017年是纽约的1/2，一里一外，北京现在的房价相当于东京1990年房价的1/16，所以北京的房价虽然很贵，但是和日本1990年的情况还差得很远，远远不在一个数量级上。
这就说明，贵和有泡沫是完全不同的两个概念，贵不一定有泡沫。
对于目前中国大城市的房价是否存在泡沫的问题，我和我的博士生进行过系统的研究，基本的结论可以用三句话来概括。
第一句，这些年我国房价的快速上涨，符合全球范围内的一般规律，并不是一个特例。你看，在很多国家经济较快增长的过程当中，都发生过房价的较快上涨，我国并不例外。比如说像韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非这些国家。随着经济的较快上涨，房价也都较快上涨，速度也不比我们慢，幅度也不比我们小。我国的情况符合一般的规律。
只不过，这鞭子不打在自己身上是不疼的，别国房价上涨的时候，我们虽然也看到了，但是并不注意，感受并不深。但是我国房价快速上涨的时候，我们面临着购房的压力，面临着很多的焦虑，那个切肤之痛的感受是很深的。
第二句话，我国房价还有很大的上涨潜力。这是我国目前的发展阶段决定的，你通过看一系列指标，包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等，我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平，或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平，只有美国的1/7，向前发展的空间还非常地大。
那么随着经济的进一步增长，城市化的进一步推进，房价还会有大幅的上升。我给你打个比方，你现在回头看十几年前的房价，会发现非常非常地便宜，那么同样的道理，如果你十几年后回头看今天的房价，也会发现非常地便宜。
第三句话，我国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速，特别是最近一段时间房价的过快增速。注意，我再强调一下，是“过快增速”。为什么呢？房价增速过快的话，会导致财富差距拉得过大，不利于社会的繁荣稳定，也不利于未来社会持续的安定和进步。
房价上涨的一些似是而非的原因
说到这里，你可能还是有很多的疑惑，因为现在社会上有很多关于中国房价的分析，很多分析听上去都挺有道理的。比如说，是不是货币超发导致房价上涨？是不是土地供应不足导致房价上涨？或者是过度的投机炒作导致房价上涨？这些问题都非常地好，说明你对房地产问题有很多的关注，有很深入的思考。下面，我来一个一个给你分析这些其他的因素。
第一个问题：是不是货币超发导致房价上涨？
这个说法，听起来很有道理，但是其实是个伪命题。我给你举个例子，从2015年到2017年，我国的货币供应量（M2）增速是持续下行的，下降的幅度高达40%（从13.3%下降到
8.2%）。可是在这段时间里，我国的房价是一直上行的，上涨的幅度还非常地大，是这次房地产调控的直接原因。你想一想，货币增速一路下行，房价一路上涨，这两个方向是反的，所以货币超发作为房价上涨的犯罪嫌疑人，它是不在现场的，你怎么能说货币超发是导致房价上涨的原因呢？
更何况，说我国货币超发的观点，其实是没有数据支持的。从2000年到2016年，这17年间，我国平均的通货膨胀率是多少呢？是2.7%，同期世界平均通胀率是3.8%，也就是说我国的通胀远低于同期世界的平均水平。怎么能说我国是严重的货币超发呢？可是我国的房价的增速远高于世界其它国家的房价增速。这个原因是什么呢？原因还是我国较快的经济增速，而不是货币超发。
所以，如果你听见有人跟你说，中国房价上涨是因为货币超发，其实说明这个人的宏观经济学基础可能不太扎实。
刚才的这些数据表明，房价上涨这个锅不能让货币超发来背，中国房价涨得这么凶，根源还是在我们的城市化推进得比较快。
第二个问题：供地不足导致房价上涨？
这里，我给你举两个例子。
你看很多三四线城市，地方政府为了筹集资金，卖了很多的地，它的土地供应是很足的，可是这些城市的房价还是上涨了很多。
你看巴黎、纽约这些城市，土地是私有的，是可以敞开供应的，可是市中心的房价还是非常非常地高，比我们北京、上海还要高。你知道为什么吗？这是因为决定房价的并不是土地，而是位置，土地可以供应，但是位置是固定的，是没法增加的。你增加供地的话，只能是城外的地、城乡接合部的地，这些地是不能代替城市中心的地的。那么随着收入的增加，城市中心的房价和地价还是会上涨的。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。
其实，对于房子位置的重要性，买过房子的人都知道，有一句话是这么讲的，选房子的时候有三个因素是特别重要的，分别是位置，位置，还是位置。
第三个问题，房价是炒作起来的吗？
这个问题其实不难回答，如果是炒起来的，那么过一阵子，房价就会回调的。比如说像温州，像鄂尔多斯等少数几个城市，它们的房价前一阵子下跌就比较多。可是如果你看全国的平均房价，特别是大中城市的房价，一直是比较坚挺的。即便是经济形势不太好，即便是在房地产严格调控的背景下，房价也非常地坚挺。这就说明，我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的，并不是投机炒作的结果。
买房两大原则：“先上车原则”和“稀缺原则”
说到这里，你已经明白了，我国大部分城市的房价并没有泡沫，而你也已经准备好买你的第一套刚需房了。
这时候，你就面临着怎么选房的问题，每个家庭的情况不太一样，需求也有所不同，但是在买房的过程中，有两个原则是你需要记住的。
第一个原则是“先上车原则”。
也就是要先买票上车，买不起豪华卧铺，就先买张站票，避免被列车抛下。为什么这么讲呢？中国的经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节的车厢，那么买房就像是买票上车。如果你看准了这个道理，就要先买票，先上这个车，避免被这个列车抛下。
一个常见的误解是很多人以为，买房自住需要一步到位，房子要够大，位置要够好，那么挑来挑去，找不到完全满意的就被耽搁了。然后就看着房价接着上涨，越来越买不起，后悔不迭。怎么办呢？其实就是先上车，先买个买得起的小房子，那么随着小房子的增值，你可以找机会再换大房子，这样就上了车，跟列车一起前进了，就不会被抛下了。
第二个原则是稀缺原则，就是尽量买城市中心的房子。
买房的时候，你可能面临这样一个两难的选择，一是买城市中心的小房子，这种房子往往还贵一点。第二是买远一点的房子，这种房子往往是大一点，还便宜一点。
这时候你应该怎么选呢？你就应该记住稀缺原则，房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子升值的根本。那么远郊的房子，往往离这些稀缺资源比较远，房子的升值的空间可能会小一点。如果你有选择的话，尽量选城市中心的附带着各种稀缺资源的房子。实在买不起的话，你也可以买地铁沿线的房子，因为交通上的便利可以部分地替代这些稀缺资源。
本文根据作者在得到APP“香帅的北大金融学课”所讲内容改编而成，全文分为四部分，这是第一部分。
分享到微信朋友圈给刚需族如何选择刚需房的6大忠告
来源：房王网
　　摘要：这几年刚需房的供应量很大，购买刚需房的人也在逐渐增多。虽然刚需房相对来说房款不高，但是对选购房子的人来说也是一件不可忽视的小事。因此今天针对刚需族总结了购买刚需房的注意事项。
　　这几年刚需房的供应量很大，购买的人也在逐渐增多。虽然刚需房相对来说房款不高，但是对选购房子的人来说也是一件不可忽视的小事。因此今天针对刚需族总结了购买刚需房的注意事项。
　　1、 合适的户型是选择刚需房的首要条件。
　　在经济条件不允许前提下，为了攀比到处借钱也要搞个大3房甚至4房的，本身就不是刚需者应该做的事。总之刚需房应以户型使用，功能齐全，面积适中为主。
　　2、 不要被折扣迷惑，考虑价格。
　　购买刚需房时，还是以关心最后的成交价格为重点。同时多去周边售楼处了解作为对比，结合购房预算，选择适合自己的房源。
　　3、 做好购房预算才能理性购房。
　　不先做好购房预算，将所有的存款都用于买房，等到需要装修、置办家具家电等时，就会遇到资金紧张的情况。因为房子付了首付之后，接下来面对的又是一大笔开销，这时候可以根据自己的情况进行贷款。
　　4、 眼光要长远，不能够只看当下。
　　对于刚需来说，买房不仅仅只是买当下，更是在买预期。必须考虑交通是否方便，在选择房源时，也要注意房子未来的升值空间。若是选择小户型且有改善居住环境的计划，那么现在买的房子几年以后就会进入二手房市场，房子的升值潜力就决定了投资的回报，房屋的价值也会得到充分的体现，升值的空间也很大。
　　5、 买刚需房房首选。
　　在当前楼市中，刚需买房多为婚房。在如今严厉的调控下，以及频频爆出“钱荒”危机的大市场环境下，开发商资金链或多或少出现各种问题，难免不出意外。因此，刚需在买房时应该首选现房。如若选择期房的话，以一定要选择实力比较雄厚的开发商。
　　6、 周边环境配套不可忽视。
　　在各档次的商业设施配套中，那些与生活直接相关的如菜市场、小餐馆等，才是首先需要关注的。购买时应考虑到入住后买东西有市场，看病有医院，孩子有幼儿园、小学、邮局、银行、医院等基础生活配套也不可或缺。
（责任编辑：fanxiaoming.sh）
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved买房如何选择刚需房?作者：王锦军来源：链家网原创文章摘要：对于刚需一族来说，买房就是用来住的，若是买到不好的房子那得多遭心，因此如何挑选到一套满意的房子就显得非常重要。这几年刚需房的供应量很大，购买刚需房的人也在逐渐增多。虽然刚需房相对来说房款不高，但是对选购房子的人来说也是一件不可忽视的小事。你知道怎么选择刚需房吗？
一、看小区环境以及周边配套
1.小区环境
买房子，买的可不仅仅是室内，还包括它的周围环境，所谓周围环境，其实很大程度上是指这个房子的地段。房地产价值很大的决定因素，也就是地段。为什么同样面积的房子，市中心比郊区要贵？就是因为好的地段。影响地段好坏有很多因素，比如交通，配套设施等等，可以说周围环境就决定了地段的好坏。所以看房子的时候首先要考虑的就是它的周围环境。
家是一个休息享受的地方，是属于个人的私密空间，需要绝对的安静不被打扰，所以看房子的时候一定要注意房子周围是否有建筑工地、工厂、或者是否临近马路、火车道等，必要的时候，可以带噪音分贝测试仪或者软件去看房。
2.周边环境配套
在各档次的商业设施配套中，那些与生活直接相关的如菜市场、小餐馆等，才是首先需要关注的。购买时应考虑到入住后买东西有市场，看病有医院，孩子有幼儿园，以及周边邮局、银行、医院等基础生活配套也不可或缺。
二、进行理性购房
1.首选户型
在经济条件不允许的前提下，为了攀比，四处借钱也要买个大3房甚至4房的，本身就不是刚需者应该做的事。总之刚需房应以户型使用，功能齐全，面积适中为主。
2.做好购房预算，多方面考虑
（1）购买刚需房时，还是以关心最后的成交价格为重点。同时多去周边售楼处了解价格作为对比，结合购房预算，选择适合自己的房源。
（2）先做好购房预算，买房要考虑到需要装修、置办家具家电等，房子付了首付之后，接下来面对的又是一大笔开销，资金方面会比较紧张，这时候可以根据自己的实际情况进行贷款。
3.楼盘自身状况
要考虑到楼层、朝向、采光、通风等情况，理性的去选择好自己所需的房屋。
三、购房时应注意的细节
1.房子内部结构的小细节
看房的时候要注意看房子的墙壁，墙角，天花板等是否有裂痕，是否漏水或者渗水等，墙角是承接上下左右结构力量的地方，从墙角也可以看出房子的质量如何。
2.外部因素小细节
阴雨天或者晚上去看房（看照明）也是很有必要的，电梯的质量，反应灵敏度也要注意。一定要留意房间插座的分布和可用程度，因为更换和添加插座比较麻烦，费时费力。
3.新房、二手房差异小细节
（1）二手房：如果你看的是二手房，而且房子各方面都很不错，重要的是价格还非常低，那你就要考虑这个房子是不是有其他的弊端。
（2）新房：在当前楼市中，刚需买房多为婚房。在资金危机的环境下，开发商资金链或多或少出现问题，难免不出意外。因此，刚需在买房时应选现房。如若选择期房的话，一定要选择实力比较雄厚的开发商。
不是满足上述所说的每一条标准的房子才是好房子，因为没有完美的房子，每个人都有自己的购房需求，各自的侧重点也不同，可以根据自己的具体情况，选择自己重点关注的方面进行选择，记住没有最好的，只有适合的。
来源：链家网综合整理
本文由罗湖莲塘大区金色年华店原创供稿
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