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余丰慧：中国房地产难逃泡沫破灭大劫
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　　今年以来，“房价到哪儿去”一直是业内争辩的热点。看跌楼市的人数明显增加，与此同时，也有人预言2014年房价还得涨或将暴涨。那么，马年是否会成为房价的分水岭？中国会不会崩溃？房产税能否抑制畸高房价？今年的增长又将如何？新兴市场动荡对会有怎样的影响？本期《》我们邀请到了著名财经金融评论家、知名网评人、著名专栏作家余丰慧，与余丰慧一起探讨当前经济中的热点话题。 　　余丰慧：信贷宽松是楼市火爆的关键原因　　网：这几年楼市非常火爆，房地产市场成交量大涨，您认为主要原因是什么？　　余丰慧：去年房地产贷款平稳较快增长，全年新增房地产贷款2.34万亿元，占同期各项贷款增量的近三成。从总量分析，在下行压力增大、整个实体经济持续低迷、各行业投资经营都出现较大幅度下挫情况下，房地产贷款增速却一枝独秀、快速增长。　　截止2013年12月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资人民币房地产贷款余额达到14.61万亿元，同比增长19.1%。新增房地产贷款2.34万亿元，同比多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%。仅房地产就占到2013年房地产总投资的27.2%。　　2013年近三成贷款投向房地产领域，房地产贷款占全年房地产总投资近三成。同时，加上信托等影子银行资金大举进入到房地产领域，负债性的货币信贷资金占到房地产总投资的50%以上，是一个保守估计数据。　　从分项目结构上看，2013年12月末，地产开发贷款余额1.07万亿元，同比增加2070亿元，同比增长9.8%，增速比上季末低3.3个百分点。由于信贷收紧后，地产开发资金主要依靠信托平台和地方融资平台融资。虽然笼子里贷款资金增速相对较低，但货币资金进入地产开发并不少。房产开发贷款余额3.52万亿元，同比增加5200亿元，同比增长16.3%，比上季末高1.4个百分点，仍处在高位增长区间。　　个人购房贷款余额9.8万亿元，同比增长21%，增速比上季末低0.2个百分点；全年增加1.7万亿元，同比增加7389亿元，延续几年高增长态势。更加值得注意的是，保障性住房开发贷款余额7260亿元，同比增长26.7%，增速比上季末低4.6个百分点；全年仅仅增加1530亿元，说明大部分贷款都投向了商业房地产领域。　　我认为，去年近三成贷款流向房地产领域，折射出楼市火爆依然主要依赖于信贷的支持，信贷宽松是这两年房地产市场成交量大涨的最关键原因。　　余丰慧：宽松货币是高房价元凶躲不过泡沫破灭大劫　　东方财富网：您认为中国房地产泡沫会不会破灭？　　余丰慧：房价高位运行，房地产总价值急剧膨胀，已经大大超过中国国民收入的承受能力，已经远远超过整个国民经济的潜在产出能力，远远超过普通居民收入上涨幅度，大部分购房者买房都依赖贷款等高负债，这给中国经济带来的隐患越来越大。　　巨大的货币向房地产行业，将带来三个恶果：首先，无节制推高房价，过度宽松的货币信贷是高房价的元凶，这一点也不言过其实。货币超发、信贷膨胀、银行贷款、影子银行资金大规模无节制流向房地产领域，是房价上涨的主要推手，谁也否定不了。　　其次，酿造金融巨大的泡沫风险。最近对中国房地产泡沫破灭担忧的团体和人士越来越多。基本态势是，除了一些二三线城市房地产泡沫正在加剧破灭外，一线城市住房已经显露有价无市的市场迹象。这种僵持状态如果持续下去，房地产雪崩将是大概率事件。值得注意的是，喊了十几年房价上涨、楼市无风险的任志强近日突然改口说，2014年房地产市场风险非常之大。国际市场的最新情况是，新兴市场体国家的货币汇率已开始出现较大幅度的贬值，新一轮新兴市场局部性金融危机已经露头。随着美联储近期加大量化宽松退出的步伐，包括中国在内的新兴市场体国家大举撤资回流美国将越来越严重，这是造成中国房地产资金链条断裂、泡沫被刺破的外部因素。　　再次，房地产泡沫的财富效应使得资金资本等生产要素全面涌向房地产行业淘金，造成实体经济缺血、不景气。一个房地产“坏孩子”正在扭曲中国经济结构，吸吮实体经济血液，使得百业凋零，经济陷入极度困境不能自拔，最终给中国经济带来巨大伤害。　　因此，中国房地产已经躲不过泡沫破灭这一大劫，关键是，一定要尽快控制房地产行业的非理性野蛮生长，从税收、信贷以及严管影子银行向上扼住资金流向房地产行业，通过可把控的操作使得房地产行业泡沫慢慢被刺破，实现软着陆，从而减轻对中国经济的伤害。　　余丰慧：开征房产税对于抑制高地价有较大作用　　东方财富网：房产税目前在上海和重庆试行，争议许久的房产税扩容是否能够落地？开征房产税会有怎样的影响？　　余丰慧：面对近乎失控的房价，包括房产税在内的釜底抽薪长效调控措施将在后出台。只要房产税在税率上的力度足够，那么，住房投资投机将会被彻底清除出市场，房价一旦失去炒作土壤，不降都难。这里面格外需要注意两点：一是务必使房产税不伤及自住型首套、小户型面积的普通百姓需求者。这就要求房产税一定要确定好起征点即免征套数或者面积。比如：对第三套以上住房开征房产税或者对人均80平方米以上面积征收保有环节的房产税等。　　二是在税率上要足够起到抑制投机投资需求的作用。这个职能也许与美国等国房产税(财产税)征收目的略有差异。这就要求征收对象实施较高的税率，比如：对第三套以上住房或者人均80平方米以上住房实施3-5%的高税率。大幅度抬高保有环节住房持有成本，实现抑制投资投机性需求的目的。　　明确房产税为区县级政府主体税，增加了其税收收入和财力，一定程度上减轻其卖地生财的冲动，将从根本上铲除刚性高地价推高房价的土壤。美国等发达国家的财产税主要是以住房和土地为对象，可以视同房产税，是州和地方政府的主要税种，大概占到其全部收入的30%左右。在20世纪70年代住宅建筑繁荣时期，房产税也曾经引起过很多争议。当时住宅的价值和税收迅猛上涨，全国的纳税人都起来反对。一些州无奈将税率限制在住宅等财产市场价值的2.5%以内，直到今天他们对房产税率的限制都非常之严，但却存在与中国内地同样的问题：一些州和城市陷入了财政危机。美国地方政府没有办法卖地生财，宁可政府关门。而中国地方政府大肆卖地生财，推高房价。因此，开征房产税对于抑制高地价有较大作用，也是国际通行的做法。　　余丰慧：高房价已经成秋后的蚂蚱蹦哒不了几天　　东方财富网：您认为房产税能不能抑制高房价？高房价还能持续多久？　　余丰慧：对于房产税一个争议是，要不要人大先行立法，然后全国执行。我认为，房产税既然已经在上海、重庆试点，而且1986年国务院已经出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》。那么，面对不断飞涨的高房价，时不我待。无论是房地产税试点扩围，还是全面推开，不妨先由国务院率先对《条例》进行修改后先行执行，然后条件成熟后再动议启动人大立法。　　我认为，全面部署深化改革的十八届一定会对高房价有一个说法。已经透露出的农地直接入市对高地价的影响，“小产权房”入市对高房价的影响，房产税对住房投资投机的平抑作用，三箭齐发、釜底抽薪，高房价已经成秋后的蚂蚱，蹦哒不了几天了。　　余丰慧：保障性住房关系到楼市调控的成败　　东方财富网：北京市政府称，将向户籍居民提供更多保障性私人住房，以确保普通人买得起房。更多保障性住房是否会放缓主要城市的房价上涨速度？　　余丰慧：我认为，保障性住房建设步伐不但不能放慢而且还应该加快。保障性住房建设成功与否关系到中央政府的公信力，关系到党和政府在人民群众中的威信和权威性。　　保障性住房建设是重大发展工程。当前，国内外经济形势突变。特别是标普下调美国评级后，大有二次探底之迹象。中国不可能独善其身，受到外需减缓拉动影响是必然的。从国内看，三驾马车都处于减缓轨道，经济增速已经连续三个季度下滑，同时，又与通胀高企交织在一起。应对国际国内经济复杂局面，需要寻找拉动经济的新动力点。在商品房市场处于低迷情况下，对保障性住房给予极大希望。在这个时候，保障性住房建设速度不但不能降低而且还应该继续加快才对。　　保障性住房关系到楼市调控的成败。通过保障性住房快速建设和投入使用，将一部分购买力从商品房市场中分流出来，从而抑制或者减轻商品房市场的购买力压力，进而使得高房价降下来。减速则会使得已经渐渐出现拐点的高房价重拾升势，通过保障性住房减缓的概念性炒作出现报复性反弹的情况。　　下调的原因主要是资金压力和地方政府日益沉重的财政负担，所以可能会放慢建房的步伐。一句话，保障性住房建设筹资难、压力大。我认为，资金问题其实不是问题，思想问题才是真正的问题。只要各级政府思想上确实重视了，资金问题完全可以解决。只要各级政府拿出像解决办奥运会、世博会、大运会等大型活动项目资金的决心，只要各级政府拿出像建设新城、建设楼堂馆所、竭尽脑汁进行“三公”消费的劲头，只要各级政府少建设些形象工程、政绩工程、面子工程，保障性住房建设资金绝对能够迎刃而解。　　余丰慧：2014年中国经济须围绕三方面调结构转方式　　东方财富网：您如何看待当前今年中国经济的增长？　　余丰慧：我认为，2013年经济增长如果能够达到7.5%，完成全年目标就已经非常不错了，结果最终达到7.7%，已超出预期。　　当然，制约经济增长的最大因素是在调结构、转方式的“空档期”。如何寻找到经济增长的原动力、如何提高全要素生产率水平，都需要利用民间资本激活政府大投资下降的动力。在放开市场、下放权力的同时，必须给民间资本投资创造宽松的环境，特别是要给民间资本投资创造一个轻税薄赋的税收环境，下决心大幅度降税，由结构性减税转为全面性降税。　　把经济拉动力转到消费上，必须创造支撑强力消费的收入机制和公平分配环境。2013年消费对经济拉动力仅仅为50%，美国等发达国家一直保持在70%以上。其背后原因在于，国民收入的3/4归于劳动，支撑了消费长期保持在总额的三分之二以上，使得经济发展长久不衰。发达国家经济持久繁荣的秘诀是：居民收入、劳动者工资与薪金长期保持在国民收入的75%左右。而中国劳动者收入在国民收入分配中的比重已经下降到37%左右。大幅度提高劳动者收入、抑制收入分配不公状况，是保持中国经济增长动力必须要做好的事情。　　一个国家在达到中等收入阶段以前的快速发展时期，主要依靠人力资源、自然资源优势、资本投资的推动，说到底还是资本资金、资源能源、劳动力资源的大投入模式。而经济进入到中等偏上阶段时候，人力资源、自然资源优势、资本投资等不可持续性就暴露出来。这时候经济增长的源泉必须依赖于劳动、资本的增长和技术革新。事实上，欧洲、北美和日本的生产潜力增长的巨大源泉是那些永无止境的发明和技术创新。中国经济必须下决心转到技术革新上来。　　我认为，2014年中国经济必须围绕上述三个方面坚定不移地继续调结构、转方式。经济增速的底线应该确定在6%，只要突破这个最低速度，调结构、转方式的既定方针就不会有丝毫动摇。　　余丰慧：一旦新兴市场危机爆发 中国不可能独善其身　　东方财富网：岁末年初，继去年夏天美联储表达削减QE意向以来，新兴市场遭受了第三波冲击：外资撤离、汇率下跌、股票和债券市场遭受重创。您怎么看待新兴市场动荡对中国经济的影响。　　余丰慧：目前，新兴市场动荡在中国的影响似乎表现的并不严重。但必须清醒认识到，一旦新兴市场危机爆发，中国不可能独善其身。中国应对这场新兴市场危机的优势在于：一是有强大的实力，二是实行的是有管理的浮动汇率制，三是资本项目尚未自由兑换。这就决定了不存在不惜代价耗干外汇储备、死守固定汇率的状况。但是，中国已经是新兴市场大国的开放经济体，本世纪以来，中国已经走上了外向型经济发展之路，贸易顺差盈余很大，外储增长很快、规模巨大，国际资本流入很多，融入世界经济大循环程度很深。　　从去年年中至今，银行业持续流动性紧张，并且先后于6月中下旬和年底爆发两次罕见“钱荒”，这就是危机的不祥之兆。同时，低融资的管制几乎销声匿迹，而市场化程度高的同业拆借市场、债券市场以及非体制内的民间融资成本都在较大幅度上扬，这种状况将会随着美国量化宽松快速缩减、中国国内被倒逼的市场化改革而继续走高，最终助推地方债务风险爆发和房地产泡沫的刺破，也必将使得中国经济遭受重创。客观地说，至今决策层面尚没有拿出化解地方债务风险的有效对策，反而产生了认为地方债务风险不大，这种盲目乐观思想是最为可怕的。对房地产泡沫风险基本处于束手无策的状态，则更加危险。　　在开放经济下，一旦新兴市场动荡加剧，引爆金融危机，超级大国的美国也不可能幸免。反过来，极有可能刺破美国用酿造新危机的手段应对老危机的金融泡沫，甚至不排除引发新的全球金融危机。　　需要提醒美国的是，国际经济的联动，要求各国经济当局拓宽思维，在制定国内政策时，必须考虑到国内政策的国外反映。提高国内利率将会影响国际的利率、汇率和贸易平衡，而其中的某些结果很可能是不受欢迎的。尽管美国主要关心政策对其自身经济的影响，但是作为世界经济中的超级大国以及美元的特殊地位，必须谨慎行事，尤其是在政策对其他国家很有可能产生重大影响之际。　　余丰慧：美QE再减百亿刺破楼市泡沫没商量　　东方财富网：1月30日凌晨3:00，美联储麾下联邦公开市场委员会(FOMC)宣布，从2月开始每月采购750亿美元资产的开放式量化宽松(QE)将缩减100亿。您认为对中国会产生什么样的影响？　　余丰慧：中国作为最大的新兴市场体国家，不可能在本轮动荡中独善其身。本世纪以来，中国已经走上了外向型经济发展之路，贸易顺差盈余很大，外储增长很快、规模巨大，国际资本流入很多，融入世界经济大循环程度很深。一旦全球金融动荡，中国内地必将首当其冲，对中国内地影响和冲击将大于2008年金融危机时期。　　最值得注意的是，看空中国的势力已经从发达国家的民间层面上升到政府角度。美国总统奥巴马在1月28日晚发表的一年一度国情咨文演讲中表示，在全球范围内的商业领袖们都已经宣布，中国已经不再是世界第一的投资目的地，美国才是。除了看到其没有底气和对中国崛起的惧怕心理外，国际社会看空中国似乎达成了某种“共识”。加上美国坚定不移退出QE，将使得国际资本加快撤离新兴市场体国家的步伐，特别是中国。　　对中国来说，股市已经跌无可跌，购买黄金的中国大妈已经有风险的心理准备和承受力。最为担忧的是地方债务和房地产的巨大泡沫被刺破后对中国经济带来的重创。客观地说，至今决策层面尚没有拿出化解地方债务风险的有效对策，反而产生了认为地方债务风险不大的盲目乐观思想，这是最为可怕的。对房地产泡沫风险基本处于束手无策状态，这更加危险。　　在新兴市场资本撤离、资产价格泡沫濒临破灭、货币大幅度贬值、固定汇率将要崩盘之际，美联储如果一意孤行坚持每月缩减100亿美元购买资产规模，那么，今年9月份QE将会彻底退出。导致新兴市场爆发局部性、区域性金融危机则是大概率事件，中国房地产泡沫被无情刺破是毋庸置疑的，除非美国顾及对新兴市场影响而放缓缩减购债步伐。
(责任编辑：DF010)
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2017年楼市开局低迷，2016房价的高涨并没有延续。即便如此，大家还是热衷于房地产的投资——因此就有种说法就是房产就可以作为资本配置。但是如果过度投资，盲目买房，则前景堪忧，甚至危及个人财富的守护。
先来看看房地产之诱惑，在哪里？
国内房地产为何如此大的吸引力？两个方面理解：一、资产荒，安全高收益资产越来越稀缺，实体经济的投资回报持续走低，而房价却逆势而动，不管经济好与坏，都能坚挺如一，更多资金就流入房地产市场；二、资产流动受限，人民币贬值大环境下，“出走海外”不但会受到管控，更多资金不愿远走他乡，从而流入了房地产市场。
就资金的流动性越来越差，房价带来伪财富
谈谈流动性，流动性差的资本和财富，都是危险的。国内居民财富中80%都是房子创造的。这就是个很可怕的事实了？意味着普通居民和投资者尽管拥有了房子，但拥有的只是账面财富——房价高高地上去了，而投资者和房产拥有者的负债也上去了。
房价带来资本集中，跟我们有什么关系？
另一方面，从宏观上说，房价上涨确实能撬动更多资金。跟开印钞机似乎并无二致。
另外，研究显示，市场化程度高的投资市场，投资的效率较高，但抗危机的能力很差；而宏观调控程度高的投资市场，抗危机能力很强，也正因如此，过去一切的经济规律都在强有力的调控面前失去了作用，普通投资者对房价的研判也就成了无稽之谈。
综上，房价涨不涨，还要看本质。如果房价随经济发展上涨，就是上涨；如果是通过金融杠杆撬动的，那么对于普通投资者来说，那就是泡沫。最终，投资者应该认识到，房产投资的目的绝对不是像股票那样低吸高抛，仅仅把希望寄托于房价的上涨是不科学的；守株待兔的最终结局是猎人饿死在树下，而投资购房更不能坐等买房赚差价的落伍思维！
作者介绍/寰宇老师：寰宇老师大宗分析师，如果你目前做投资亏损以及抓不住大的利润同时心态也不是很好，可以及时与我取得联系，每日精准的实时行情分析才是获利的关键，大趋势中长线布局更是把握利润的致胜法则。我所能做的就是用我多年的研究经验，给你及时帮助。
寰宇老师：
于市场中惊风雨，玩微盘投资、做发售，是投资爱好者不可多得的内参！
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今日搜狐热点讨论:房地产价格上涨的原因_房产税 房租上涨_房地产价格上涨!话题:所有人都知道房地产泡沫巨大，但房价还是狂涨，这...答：房地产泡沫所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡... 话题:楼市泡沫若开始破灭，持有什么最好
答：房产泡沫所谓泡沫指种资产连续交易程陡涨价价格严重背离价值经济充满并能反映物质财富货币泡沫资产价格涨难承受程度必发暴跌仿佛气泡破灭经济始由繁荣转向衰退称泡沫经济泡沫经济两特征：商品供求严重失衡需求量远远于供求量；投机交易气氛非浓...
话题:中国房地产价格有几成泡沫
答：主要问题不是泡沫，是地皮
话题:中国房产泡沫会破裂吗
答：一但有消息传出要开始征收房产税时，当政府手中能打的牌都打光时，就是泡沫开始破裂的时候，但中国太大，不会像日本那样全国一下崩盘，应该是北方先崩，南方还可以挺一挺，毕竟南方商业经济比北方强得多，大量北方年青人涌入南方工作定居，所以...
话题:房产泡沫崩盘有什么后果
答：那不可预计啊，首先是买房人亏死，接着是银行，手里都是房子，银行变开发商了，而且没得卖，接着企业拿贷款都难了。房地产开发商破产，股市受创，与房地产开发有关的行业重创。。。。然后国家经济发展肯定出现问题，中国经济发展额信心也会受打...
讨论:中国 房地产 历次上涨_房地产上涨_财富 泡沫!话题:中国房地产价格有几成泡沫
答：主要问题不是泡沫，是地皮 话题:一个政府如果靠房地产泡沫来榨取老百姓的劳动财富...
答：私人住宅不是人类生存的必须产品，所以，如果觉得贵可以不买，租房子也可以。
Topic: Shrimp 7 health die youngBubbleCan undone
Answer: My understanding is more different. House propertycore is the biggest factor that the people improves living conditions actually, accordingly it is a the biggest consumable only. But use it through land when local governmentAsPeople of amass wealth by heavy taxationOf fortunePowerful tool when, its society attribute produces qualitative change. So, when the dependence that local government abandoned gold of pair of land sell one's own things, change direction enlarge other. . .
[ 话题:日本房地产泡沫后，股市，黄金的走势怎么样
答：股市下跌，黄金上涨
话题:如果房产泡沫破裂，会产生什么后果
答：地产市场会崩溃，房价下跌，没人接盘，因为很难判断底部。破裂首先危及的是我们的金融系统，主要是银行，会出现大量坏账、呆账，接下去处理不好可能就是萧条。 目前不会破裂，中央要维稳，只会调整，要是下跌幅度大了，自然会有有钱人抄底，房价...
总结:以上为关于成都财富中心房价上涨_济南财富中心房价上涨_房地产价格上涨的危害的问题及解决方法!}