北京对普通住宅认定标准你都弄清楚了吗
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新闻提要 &&&
2014年9月，北京市住房和城乡建设委员会，北京市财政局，北京市地方税务局发布关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知。
&&& （）：北京对普通住宅认定标准你都弄清楚了吗
北京普通住宅的认定标准变了好几次，目前执行的是2014年调整后的规定。然而什么是非普通住宅，有什么区别，你都弄清楚了吗？
北京对普通住宅认定标准
2014年9月，北京市住房和城乡建设委员会，北京市财政局，北京市地方税务局发布关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知。
北京市享受税收优惠政策的普通住房认定标准如下：
1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
2、单套在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定；
3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。
其中，所在区域住房平均交易单价或套总价，按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。根据2014年最新调整的普通住房认定标准：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。
在北京，所购住房凡不满上述任何一条的，即属于非普通住宅。
北京普通住宅标准调整了几次？
北京普通住宅的认定标准最早规定是在2008年，后来在2011年和2014年经过了两次调整。具体而言，主要是因为上涨，很多刚性需求买的房子也莫名被定义为非普，而不能享受契收优惠。现在就来回顾一下上两次的标准都是怎么样的。
2008年11月北京普通住宅标准：
享受优惠政策普通住房的标准为应同时满足以下3个条件：
1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上
2、单套建筑面积在140（含）平方米以下；
3、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
其中，普通住宅平均交易价格根据环线和房屋总价划分为四档，三环以内总价215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套的房屋，将为认定为普通住宅。
2011年12月北京普通住宅标准：
享受优惠政策普通住房的标准为应同时满足以下3个条件：
1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上
2、单套建筑面积在140（含）平方米以下；
3、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定,其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元。分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。
普通住宅和非普通住宅购买时有何不同？
对于者而言，区分普通住宅和非普通住宅最大的好处就是了。一般的区别可能大家也不会太在意，但是这一区别如果体现在钱上，就会比较引起关注了。
以前90平方米以下的普通住宅，按成交价1%征收，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。90平方米以上，144平方米以下普通住宅，按成交价1.5%征收，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。144平米以上（含144平米)，则都是按成交价3%征收。
当然，根据今年2月份刚出的契税新政，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。所以相对来说大家区别也没那么大了。
其次是印花税和土地增值税：
如果是普通住宅，印花税和土地增值税都免征。但如果是非普通住宅，赠与时需要向双方各收0.05%的印花税，还需要按成交价的1%征收土地增值税。
再说下营业税：
如果是二手房买卖，还涉及到营业税的不同。根据3月24日刚出的营改增方案，北上广深的普通住宅和非普通住宅，在缴纳增值税时仍存在区别。
具体而言，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
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普通住宅标准，普通住宅和非普通住宅的区别
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非普通住宅有三个标准：住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。 以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。因此，高层住宅和普通与非普通没有必然的关系，但在实际中，大部分高层住宅都是普通住宅，交易契税按1.5%收取。
普通住宅。是指一般家庭用的非普通住宅。非普通住宅指商业用的和高档住宅。
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什么是普通住房和非普通住房
　　普通住房的认定标准为：
　　1、住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；
　　2、单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；
　　3、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
　　各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
　　非普通住房的认定标准：
　　1、住宅小区建筑容积率在1.0以下；
　　2、单套建筑面积在140平方米以上；
　　3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。
　　以上三点只要符合一个，即为非普通住宅，反之则为普通住宅。
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3.如果您买房，会选择在哪一环线？
4.您认为调整之后楼市成交会如何走？
楼市成交大涨
楼市成交微涨
楼市成交基本不变
楼市成交下跌
2014年第三次调整
·五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等；
·单套建筑面积在140平方米以下；
·实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
2012年第二次调整
·五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等；
·单套建筑面积在140平方米以下；
·实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。
2008年次调整
·五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等；
·单套建筑面积在140平方米以下；
·实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于245万元/套，内环线与外环线之间的低于140万元/套，外环线以外的低于98万元/套。
2005年出台
·住宅小区建筑容积率在1.0以上；
·单套建筑面积在140平方米以下；
·实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。
月新标准下普通住宅占比
140平米以下
450万以下/套
310万以下/套
210万以下/套
数据来源同策研究部
旧标准下普通住宅占比
140平米以下
2012年标准
330万以下/套
200万以下/套
160万以下/套
数据来源同策研究部
调整普通住宅标准成为一线城市楼市调控政策变化的重要特征之一。那么，各地为何热衷于调整普通住宅标准？调整完之后对于市场会有哪些影响？尤其是对于北上广深等一线城市来讲，当前楼市限购政策还没有办法实质性松动时……
松贷等政策调控在近几年已经是形成规律循环，政府也是屡试不爽。但是，现在楼市是供需双方逆转的状况，真正保刚需，只能是降房价，这才是与真正需求相匹配的调控行为“对于保刚需来说，这些政策并没有调控到位。”……
对于该政策对后市的影响，丁隽竹透露了自己的看法：“普宅标准调整对于购房者有引导作用，可以引导刚需购房人群去满足合理购房需求，对市场信心也有提升。但是由于限购的主基调没变，相对来说对于成交量不会有太大影响。”……
此前其他城市陆续解除限购，限贷政策、公积金贷款等政策利好出台，但是力度不大。这一次普宅标准调整，起到了减税、降低购房成本的作用，比之前的放宽政策对楼市更具影响力。同时，对购房者心理预期有提升。……
陈超然坦言，此次普宅标准调整，总体来说对于刚需是一大利好。按照此次调整，外环线主要对于刚需客户有较大帮助；内环线与外环线之间以刚改客户为主，预计这一比例将达到60%；内环线客户主要以改善为主，预计符合标准的客户将达到三、四成左右……
对于普宅标准调整后对于楼市的影响，邵明浩认为，在新政正式实施后，楼市短期的成交将出现大幅上涨，2014年楼市将出现年底翘尾的情形。长期来看，邵明浩坦言，目前还不能确定其对于楼市的长久影响作用……
房屋建筑面积90㎡以下
房屋建筑面积90-140㎡米
购买年限未满五年
买入差价5.55%
购买年限超过五年
土地增值税
140㎡以下的普通住房
非普通住房
房屋建筑面积140㎡以上
购买年限超过五年
买入差价5.55%
购买年限未满五年
土地增值税
非普通住房
上海二手房普通住房与非普通住房纳税对比
非普通住房
不满5年：差价*5.65%(但南汇等个别郊区县按5.55%执行，税率下同)
满5年：免征
不满5年：房价5.65%/5.55%
满5年：差价*5.65%/5.55%
个人所得税
房价*1% 或 差价*20%
（满5年且生活用房免征）
房价*2% 或 差价*20%
（满5年且生活用房免征）
房价*1%(首次90平及以下普通住房的，购房证明是交易中心出具)
交易手续费
建筑面积*2.5元每平米
建筑面积*2.5元每平米
交易登记税
权证印花税
抵押登记费
买卖合同公证：房价*0.25%+250元
贷款合同公证：贷款金额*0.3%
委托公证费
60%的受访者表示将受普宅标准调整影响，此外有23%受访者认为不会受到影响。[]
42%受访者表示将加速购房。[]
43%受访者表示将在上海内外环间购房，36%预计将在外环外购房。[]
38%受访者认为上海楼市成交量将出现微涨，31%受访者认为成交量将冥想大涨。[]
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