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买了房子却迟迟拿不到房产证超过一年可解除购房合同
作者:张虎　　时间:　　浏览量 0　　
& 　本文发表于《无锡日报》日房地产版面
& &&在商品房买卖合同中，通常对取得房产证的时间都有明确约定，或是提供购房者自己办理的必备文件由购房者自行办理。可往往约定的时间到了，开发商却没有办好房产证，购房者也无法自行办理房产证。面对遥遥无期的房产证，购房者该怎么办？
　　2014年初，彭先生在某区看中一个精装商品房小区，以按揭贷款方式购买了其中一套商品房，于年底收房。验房后不久，开发商收取了房屋公共维修基金和契税，告诉彭先生房产证正在办理，并承诺在合同约定的日期前办好。由于是投资型购房，彭先生自己并未实际入住，只是打算在房价上涨后出售赚取差价。
　　可让彭先生放不下心的是，眼看交付房产证的日期就要到了，却仍不见房产证的踪影。而此时彭先生购买的这套房产价格已上涨，彭先生打算将房子出售以获取投资收益。于是彭先生再次找到开发商询问，开发商告知彭先生房产证就快办好了，可是又过了两个月，开发商仍未交付给彭先生房产证。彭先生开始怀疑自己购买的商品房项目是否存在问题，于是拿着商品房买卖合同到产监部门查询该项目备案资料，但工作人员告诉彭先生起诉后委托律师来查。
　　彭先生感觉办理房产证遥遥无期，自己的预期收益也毫无保障，于是向开发商提出退房的请求。开发商担心彭先生退房可能会引起连锁反应，导致其他业主大量要求退房，目前此事仍在协调。
　　法舟律师事务所张虎律师对本案件提出以下分析：
　　问题一：延期办理房产证业主可否索赔？
　　毫无疑问，开发商如果不能在约定的时间内办理房产证，应承担相应的违约责任。第一种情形是商品房买卖合同约定延期办理房产证的法律责任，则购房者可以按照约定主张违约责任。第二种情形是商品房买卖合同未明确约定延期办理房产证的法律责任，则购房者可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”来追究开发商的违约责任。
　　问题二：业主能否以开发商延期交付房产证为由退房？
　　购房者有权退房但需要满足法定的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据此司法解释，也即由于开发商的原因，超过合同约定期限一年没有办理好房产证的，购房者享有解除合同退房的权利。
　　对于房产证无法及时办理的情形，张虎律师提醒广大购房者，开发商因其自身原因无法按照合同约定交付房产证的，购房者可依据合同约定要求开发商承担违约责任，包括赔偿损失、解除合同等，但如果选择解除合同即退房的，需注意行使合同解除权的时间限制。法律没有规定或当事人没有约定时限的，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，可以在一年内行使解除权；逾期不行使的，也就失去解除合同退房的权利。我是销售代理机构
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&交房一年没拿到房产证能否索赔
交房一年没拿到房产证能否索赔
来源：亿房网 &&发布时间：
根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。如果因为开发商延迟报送资料致使购房者不能拿到房产证，是否可以索赔主要是看双方在商品房买卖合同中如何约定。如果合同内容约定了：出卖人应当在商品房交付使用后多少日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方约定得非常明确，而且事实也清楚地表明开发商没有在约定的期限内向房地产行政主管部门报送资料，违约行为显而易见。由于开发商的原因而导致购房者不能按期取得房地产权属证书，所以开发商理应向购房者支付违约金。这个问题的关键就是到底是开发商延迟报送还是房地产行政主管部门在延迟办理。购房者不要仅仅听信开发商的解释，应该在合同约定的期限届满后及时到有关房地产行政主管部门查询，如果本人不便办理，也可聘请律师进行调查，以维护自己的合法权益。开发商无论是迟延交房还是迟延办房产证，都是让购房者很头疼的事情。事实上开发商迟延办房产证一般都是违约的行为。那么开发商迟延办房产证的责任有哪些？对于购房者来说，如果开发商迟延办房产证怎么办？买商品房最关键的是要拿到房产证，只有这样，购房者才能真正成为房屋的主人，但实际上，开发商逾期办证的情形屡见不鲜。购房者首先应当了解开发商逾期办证违约吗这一问题，才能够进一步解决。如果购房者想追究开发商的责任，又该怎么计算逾期办证违约金呢。下面我们就来具体解决这两个问题。
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买房子多久拿房产证？拿不到房产证如何维权？
　　买房子多久拿房产证？拿不到房产证如何维权？
　　期限主要有以下几种情况
　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
　　如果超过合同规定的办证时间还不能拿到房证，就得通过有效途径维护合法权益。首先，和开发商协调交涉，什么原因造成不能按期办理房证，还要等待多久，并拿出解决双方合同违约的意见和办法。其次，如果双方意见分歧较大，无法取得一致，就得采用司法诉讼方式维权了。
　　在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有着明确规定，逾期未办理房产证的，应按商品房买卖合同约定承担违约责任，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，购房人可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。
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