购房者断供将承担违约责任
作者：秦兵
马传贞来源：法制网
&&深圳房价持续下跌，这种被人称为坐滑梯的房价走势，引发了购房者的断供现象。断供，一时成为了网络上的热点词语。面对泡沫房价，断供，是否为购房者的良策之举呢？它将产生哪些法律问题和社会问题？我们又应当如何从制度上加以应对？
　　首先，我们应当厘清相关法律关系。
　　购房者与开发商之间是基于买卖合同而产生的买卖关系，购房者与银行之间则是基于借款合同而产生的借贷关系。这是两个独立的法律关系。
　　银行“按揭”贷款，是购房者以其所购买的房屋作抵押，向银行申请贷款，由银行先行支付房款给房产商，之后购房者按协议逐月向银行支付贷款和利息的一种付款方式。
　　购房者办理完贷款、入住手续，开始还银行贷款的时候，开发商已经收到了房屋的全款。如果房屋本身没有问题，购房者想要退房只能是与开发商协商。在房价急速下降的情况下，开发商想尽办法把房子卖了出去，又怎么会把房子给你退了呢？
　　但如果选择断供不还贷款，购房者是否能减少自己的损失呢？
　　购房者在与银行办理贷款时，是以房屋作为抵押财产进行了抵押的，购房者知道在自己还不上贷的时候银行可以行使抵押权。银行有权就该财产优先受偿。而因房价一路下跌，对抵押物拍卖的价款很可能不足以偿还余下的贷款，那么这部分差价和利息的损失，是不是就由银行承担了呢？
　　而且，银行行使了抵押权是否就免除了购房者的违约责任？
　　购房者不按期偿还银行贷款，根据合同约定，超过合同中的还款期限即构成违约，是违约行为中的拒绝履行。
　　违约行为，是指当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定条件的行为。
　　如果购房者存在有违约行为，并无免责事由，就要对对方即银行承担违约责任。根据合同法第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定义务的一种违约责任形式。
　　金钱债务是无条件适用继续履行的。也就是说银行完全可以通过诉讼程序要求购房者继续履行合同，如果购房者不履行还款义务，银行可申请法院强制执行。
　　在办理购房贷款的时候，银行为了保证购房者有还款能力是要求购房者有固定收入的，这样在执行时可以直接从购房者的个人账户中扣除部分借款，购房者的其他住房、在银行的存款、国库券等都是法院可强制执行的标的物。
　　总结上述银行可采取的措施：第一银行可诉请法院要求购房者继续履行；第二银行可行使抵押权；第三在银行行使抵押权仍不足以弥补损失时，可要求购房者承担因违约造成的赔偿责任，且银行对按揭贷款是有无限追索权的。
　　根据以上分析，作为炒房者理应承担市场风险，作为个人入住，如果继续还贷，有房子在至少还存在着租用价值。如果购房者选择断供，不但承担了房子降价的风险，还要承担银行的罚息和诉讼费等因银行行使权利所产生的一大笔费用。“断供”不仅使买房人经济受损，一旦被银行列入“黑名单”，今后消费和贷款都会受影响。
　　另外，我们看到，在断供者中有一些人是一成首付甚至是零首付购房。断供的出现也让银行违反规定办理房贷问题暴露无疑。那么银行是不是也应该为自己的违规放贷承担一定风险呢？
　　显然，因购房者断供而可能产生的不良贷款及相应的金融风险，是要由银行自己来承担的。各大银行对于个人住房贷款的首付比例都有明确的规定，而这样的规定就是为了防止由于贷款人还款能力下降无法还贷造成坏账死账等问题。银行违规放贷，很可能要受到上级银行相应的内部处分，甚至银行监管部门的行政处罚，但这对购房者而言可能毫无意义。由于购房者与银行之间签有《贷款合同》，而该合同是双方真实意思的表现，虽然合同的内容可能违反了银行内部关于首付比例的规定，但这不足以造成合同的无效。根据《合同法》的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同是无效的，但银行内部的规定，甚至中国人民银行的部门规章，都够不上法律或行政法规的效力等级，因此银行与购房者之间的合同还是有效的。既然是有效的合同，就应该得到执行，购房者就不可能因银行的违规而免除自己的违约责任。
　　那么，该如何应对因断供产生的社会问题和法律问题呢？
　　对因为住房贷款欠债不还或无力偿还的个人，采取一些商业性的限制和禁止的措施，是很有必要的，我们可以借鉴香港的做法，即采取个人破产制度。某个人在其个人资产无法偿还其自有全部债务时，通过法定程序宣布其破产并核销债务。在裁定破产后的一定时期内，破产人只有权享受基本生活，不得进行奢侈消费和商业行为。个人破产制度要求不能将破产者所有的私有财产用于偿债，因为那将使他们不能健康体面生活于世，并失去重新起步的机会。他们的财产应该优先用于保障他们的生存权利，用于宪法规定人人享有的基本权利，然后才是用于民事上的债务。
　　但民事债务往往要求人们以其所有的财产来承担债务。此时就存在了如下的矛盾：社会有义务保证个人有尊严地生活，而债务上又要求当事人以全部的财产承担民事责任。两者之间矛盾的克服，无疑取决于法律如何选择，是听之任之，还是以人为本对债务进行必要的干涉。
　　个人破产制度在我国仍然阙如，因此从理论上讲债权人可以用夺去债务人最后一顿午餐的方式实现自己的债权，这无疑威胁着每个公民的基本权利。
　　面对深圳出现的购房者断供行为，把个人破产制度和财产登记制度、信用制度、银行监督管理制度相结合起来，以完善相应的法律制度，降低诚信风险，笔者认为是目前能够解决这个问题的比较理想的模式。（法制网记者
秦兵 马传贞）
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从村民家借来梯子，司机才拿着手机爬了出来。
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　　作者：黄志龙
　　全国主要核心城市近期纷纷出台限购、限贷等新一轮房地产调控政策，这宣告着本轮房地产上涨周期的结束。市场普遍预期，房地产交易将进入一个速冻期，房价也将步入新一轮下行周期。对于那些“刀锋上跳舞”的高杠杆投机者来说，现在有必要掂量一下：一旦出现现金流不足以支撑月供、房贷断供的情况，将面临哪些法律后果？
　　一旦断供，银行债务将如何处理？
　　要讨论断供的法律后果，首先应明晰房贷追索权的种类。当前世界上盛行的房贷追索权可分为两大类：
　　一是美国实行非追索权住房抵押贷款（Non-recourse mortgage）。在次贷危机爆发前，美国利率水平降至历史低位，金融机构竞争异常激烈，大规模向低信用评级和低还款能力的购房人提供低首付、非追索权房贷，是为次级贷款。
　　2007年美国房价触顶下行后，大量住房的市场价值小于贷款余额，大多数购房者选择放弃抵押物来止损。由于住房抵押贷款合同中设置的是非追索权房贷条款，在购房人放弃抵押物时，金融机构对购房人债权即行中止。由此可见，购房人一旦因房价下行而放弃房产，金融机构直接承担房价继续下行的损失。这一条款也成为美国次贷危机爆发的原因之一，房利美、房地美等住房贷款机构陷入了困境，雷曼等持有大量次级贷款证券化产品的金融机构纷纷破产。
　　二是日本、香港等实行有追索权房贷。简言之，当住房的市场价值低于贷款余额时，购房人如果放弃房产，债权人金融机构拍卖房产清偿债务后的不足部分，仍可通过法律途径进行追索。除非购房人作为自然人完全破产，否则银行债权将永续存在。这一条款使得日本、香港等在泡沫破灭后，普通居民即便处于负资产，仍坚持偿还房贷，或者如香港影星钟镇涛申请个人破产，银行债权才会终止。
　　我国的住房抵押贷款合同，实行的也是有追索权抵押贷款。国内某银行《房地产抵押贷款合同》涉及到与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下：
　　“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者：（1）签约前之评估价或（2）放款前之评估价或（3）抵押房地产的购入价，抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足，或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款，以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任，合同规定“处分抵押房地产所得价款，如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息，抵押权人有权依法另行追索借款人”。
　　再参阅其他银行的房地产抵押贷款合同，相关条款大同小异。
　　需要注意的是，目前我国有关破产的法律从未设置自然人破产条款。因此，自然人一旦陷入断供或大量负债，银行债务或将伴随自然人终身。
　　断供后，购房人的未来将有多惨？
　　更需要注意的是，一旦自然人房贷断供，除了首付款、契税、维修基金、已偿还贷款等损失外，还将面临以下法律后果。
　　首先，不良信用记录将进入央行征信系统。现代社会是信用社会，截止2015年末，全国进入央行征信系统记录的有8.8亿自然人，其中3.8亿人有信贷记录。一旦自然人发生房贷断供，将进入央行征信系统黑名单，只要房贷不足部分未偿还，将永远无法申请贷款、信用卡等服务。即便贷款不足部分偿还完毕，该不良信用记录仍将伴随其五年时间。在此期间，不良信用记录也将使得该自然人的贷款额度、利率折扣等，都低于无不良信用记录的自然人。
　　其次，若法院强制执行追索权，断供者所有账户将被冻结。购房人断供后，法院拍卖抵押物所得偿还贷款不足部分，金融机构可继续行使追索权，一旦法院强制执行，自然人将面临如下困境：所有银行账户被冻结，无法享受任何金融服务，而绝大多数正规企业的工资发放账户、公积金账户等，都需经过银行清算系统，这就势必给断供者的工作造成一定影响。
　　再次，唯一住房的贷款断供，金融机构也有权拍卖。对于购房者只剩一套住房的情况，大多数人的理解是“惟一住房，法院不能查封、拍卖”，其依据是日最高人民法院发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，即“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”
　　其实，这个规定早在最高人民法院日起实施《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》时就终止了。在此，有必要列举出其中的关键条款：
　　“第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。第二条 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。第三条 上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定。”
　　其中，唯一的例外是：“第六条 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。”
　　由此可见，“唯一住房，法院不能查封、拍卖”早已没有任何法律依据。
　　最后，房贷断供还将影响自然人的日常消费生活。日，国务院印发了《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，执法对象包括个人和单位。对于失信个人的惩戒不仅涉及到限制担任企业法人代表或主要管理人员、限制购买不动产等商业活动，还将被限制乘坐飞机、列车软卧、限制住宿较高星级宾馆酒店、高尔夫球场、旅游度假等消费活动，同时限制子女就读高收费学校、购买保险、私人离境等家庭或个人行为。与之相匹配的是公安、司法、金融、税务、国土等数十个部门信息共享的天罗地网。可以说，一旦这些规定被金融机构起诉至法院强制执行，断供自然人的日常消费生活将受很大影响，几乎可以说是寸步难行。
　　看到这里，相信投机者或炒房者都不会希望出现断供。从当前来看，本轮房价上涨周期已经结束，对于那些高杠杆炒房者，至少从住房抵押贷款的合同文本上，金融机构有足够的法律手段维护自身的合法权益，不排除断供者将承担法院强制执行上述条款的法律后果。
　　（作者黄志龙为苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任）
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