温州出现20年住房年限到期，又要花几十万元&延期&的消息，引起社会公众关注。其实，深圳、青岛、重庆等地也出现过类似情况。国家规定的居住用地最高年限70年，为何部分地区出现20年、30年就到期的现象？房屋土地使用年限到期后怎么办？有关部门该如何解决民众的疑惑？
住房土地使用权到期情况不一
关于土地使用权期限，国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇使用权出让和转让暂行条例》中明确：土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。
中国社会科学院经济所研究员汪丽娜告诉半月谈记者，目前，绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因，确实存在低于70年的情况。
本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的物业土地使用权，已经达到20年期限，成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案，明确土地使用权年限到期的房地产，可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中，补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的35%。
青岛市部分区域一些住宅用地使用权期限也只有20年或30年。公开资料显示，青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来，出让20年、30年使用年限的住宅用地共计41宗，总用地面积667.5亩，其中部分小区土地使用年限已到期。
重庆市民张先生说，他在当地购买的房产，使用年限是50年。据介绍，重庆市规划确定的土地用途，很多是综合用地，从1994年起，在签订合同中，包括居住在内的综合用地使用年限均为50年。
多重因素致住房土地权限&缩水&
针对我国一些地方出现的住房土地权限&缩水&问题，一位参与物权法起草的专家表示：&公众首先要明确，房屋和土地使用权不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。&
我国绝大部分住宅用地使用年限是70年，距离到期还有四五十年时间。之所以一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，在接受记者采访时，相关专家分析说，主要有以下三方面因素：
一是在政策范围内调整。温州市国土局称，上世纪90年代，在土地出让政策开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。地方国土部门称，土地使用年限降低，可减少缴纳相应的，在一定程度上可降低房价，让利给消费者。
二是方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何住房土地使用权期限为50年时称，该市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。
三是先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前，已在国有土地使用权出让方面先试先行，出现了部分遗留问题。深圳市相关政府部门称，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区暂行规定》，首次通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了不同用途的土地使用年限，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年使用权)陆续到期，集中出现了国有土地使用权期满的问题。
业内专家介绍，除此之外，还有部分住宅用地因囤地等原因导致使用年限&缩水&的情况。土地使用时间从土地出让之时开始计算，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年时间，但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况，一拖就是好多年；还有一些房地产项目规模较大，分多期建设，持续开发十多年，导致消费者购房时，土地使用权年限已经&缩水&。
&自动续期&亟须出台细则
关于住房土地使用权年限如何续期的问题，相关专家表示，物权法第一百四十九条规定，住宅使用权期间届满的，自动续期。
中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，&经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金&。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。
汪丽娜等专家认为，虽然物权法明确提出自动续期，但是由于缺乏细则，如何自动续期存在不确定性，难以操作。&土地使用期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。&
有专家指出，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。
但也有部分学者持不同看法，认为&补差价&的做法不合理。因为无论怎么补，这几十年土地出让的差价都很大。同时，的利益落差是由地方政府当年决策造成的，如果让现在的住户来承担成本，既不公平，也很难实施。
那么，对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期？应有偿还是无偿？杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。
汪丽娜说，在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分积蓄买房，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说，70年之后再交一大笔出让金显然不合理。
汪丽娜、杨立新等认为，在强调法治社会的今天，首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果，增强人民群众对国家物权制度的信心；另一方面，针对物权法规定不详尽的现实，应该充分吸取民意，尽早出台关于土地出让续期的，缓解公众焦虑。
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黄志明：建议取消土地出让使用年限
日 17:08:14　浙江在线-住在杭州网
【摘要】“拼搏一辈子，房贷刚还掉，不是房子要拆迁了就是土地使用期快到了，又得重新买房。”“国家惠农政策越来越好，但农村土地撂荒面积未见减少。”向大会提交两份建议呼吁，取消土地出让使用年限，倡导设计、打造百年建筑。
　　&拼搏一辈子，房贷刚还掉，不是房子要拆迁了就是土地使用期快到了，又得重新买房。&&国家惠农政策越来越好，但农村土地撂荒面积未见减少。&昨日，持续关注土地问题的全国人大代表、湖南万家丽投资控股集团有限公司董事长黄志明再向大会提交两份建议呼吁，取消土地出让使用年限，倡导设计、打造百年建筑。同时，实现农村土地与城市土地同权入市。
　　忧虑：我国建筑规划设计使用年限太短
　　&中国有7.5亿城镇人口，自有住房率达89%，房产成为大多数中产家庭资产负债表上最重要的一块，众多市民因此成为&房奴&。&黄志明代表介绍，去年温州出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。同年开始全面启用的不动产登记簿证，也让商品房土地70年使用权问题再次被市场重视。
　　据了解，国外建筑和基础设施一般设计为200年以上甚至更长，我国建筑规划建设设计等级为40年、50年、70年。&由于建筑物均按土地使用年限设计为二类建筑，加之有些不法建筑商存在一定程度的偷工减料，有的建筑还没到设计年限就成了危房，不得不推倒重建，造成巨大的资源和财力、物力浪费。&黄志明代表说。
　　黄志明代表经过大量调查后，算了一笔账：从1994年土地协议出让开始，到现在按照10亿人每人40平方米的房屋面积计算，就有400亿平方米。由于这些建筑物设计年限最高不超过70年，平均按60年使用年限计算，第一个20年为大建设期，第二个20年为中建设过渡期，第三个20年为拆除期。如果按5000元/平方米计算，就有价值达200万亿元的建筑物需要全部拆除。如果按10000元/平方米计算，就有价值达400万亿元的建筑物需要全部拆除。
　　&在第三个20年之内每年消耗的财富就是10万亿至20万亿元！20年后谁为这每年10万亿、20万亿元的&短命建筑&买单？特别是北上广深的高价房，按揭还没还清楚，房子又要面临拆迁，最终还是国家买单，百姓又成为新一代房奴。&黄志明代表不无忧虑。
　　建议：取消年限限制，成就&百年建筑&
　　&打个简单的比方：有两家人，一家的房子产权是50年，另一家是100年。那么50年后，第一家人又得把精力用在建房买房上；而第二家则没有这个必要，可以放心地发展自己的产业。&黄志明表示，只有取消土地出让使用年限，国民才能安居乐业，打破&富不过三代&的铁律，也才有打造名品、名店、名企和永久型企业、百年老店的基本条件，有打造百年基业的信心。
　　因此黄志明代表建议，如果不能取消土地使用年限，也可以根据建筑结构设计使用年限而确定土地使用年限，鼓励设计百年建筑。
　　&取消土地出让使用年限，不是把国有土地变为私有，土地所有权依然属于国家所有。&黄志明代表指出，取消土地出让使用年限并不是指一次性就把土地卖给了业主或者企业，而是在保证国家和百姓利益的前提下收取年租金和收益金，确保政府有长期稳定的土地财政收入。
　　问题：农村土地未同权入市致流转受阻
　　&长期以来，农村为什么发展不起来？一个重要原因是缺少资金。&黄志明代表说，近年来，国家极力推进农村土地流转，目的是想将农村土地价值发挥出来，让资源变成资金。但是农村土地没有跟城市土地同权入市，土地不能进行抵押融资贷款，土地资源的价值受到了限制，对资金没有吸引力。
　　同时，农村土地流转发展缓慢是因为农村土地开发具有开发时间长、资金回笼慢的特点，需要强大的资金流作为后盾。一些有实力的企业，担心后续资金不足或者投资风险大，不敢贸然对农村土地进行投资。有些已经投资的，因后续资金需求巨大且农村土地又不能融资、抵押贷款，从而导致资金链断裂而失败。
　　&所以，农村土地价值问题就是制约土地流转的根源问题。&黄志明代表说。
　　对策：让农村土地与城市土地同权同价
　　&农村土地制度的改革实现同等入市、同价同权，让归属清晰、权责明确、保护严格，充分发挥土地价值，客观上将帮助农民分享到更多的财产红利。&黄志明代表建议，修改《土地法》的有关规定，让符合土地利用整体规划依法获取的农村土地、建筑物及附着物可评估抵押，与城市土地同等入市、同权同价。
　　黄志明代表表示，一旦农村土地实现与城市土地同权入市，企业可以带来资金和技术，给农村带来资金和活力。不但可以管理好撂荒的土地，还可以创造出经济效益、社会效益、生态效益。对国家来说，可以增加来自土地资源的财政收入，为国家减负。&农村土地市场必将迎来入市热潮。&
来源：长沙晚报 　记者 朱敏 周小华 　编辑：马轶伦
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同栋建筑物使用功能不一的,土地使用年限怎样确定?
文章导读:同栋建筑物使用功能不一的,土地使用年限怎样确定?同栋建筑物使用功能不一的,有土地合同的，以合同划定的年限为准，其他情况的土地使用年期一律按其中使用年限最长的入行登记，也就是说。同栋
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