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“住宅改为商用”扰民，该如何维权？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
近年来，城区住户房屋时有“住宅改为商用”现象发生，也有不少住户深受其扰，有人通过物管、社区、派出所调解过，甚至投诉到主管部门请求处理。日，正式实施的《（楼盘）市条例》就明确规定“不得将住宅改为经营性用房”。本期说法就此话题邀请职业律师做相关解读。 案例 1 美发店开进住宅楼 楼上居民难安宁 日，王女士向兰州晨报反映称，3年前，她所居住的西站三角线什字附近的铁路小区住宅楼2102号房间楼上有住户在家中开了一家美发店，不少前来理发的人经常敲错门，而且楼道内也弥漫着烫发药水的气味，严重影响到楼内居民的正常生活。 记者到现场看到，该住宅楼内贴有“小四美发工作室”的招牌。推开半掩着的2102号房间大门，家中就是一个美发厅，一名中年妇女端坐在椅子上等待美发，另外两名妇女在一旁聊着天。“这是我自己家，以前在外边开过美发店，来做头发的都是些熟客。”一名身穿长褂的女子说。该女子声称她只是接待一些老顾客，不对外营业。 据了解，该美发工作室之前曾在楼道电梯口打广告，被保安拆除。住户刘女士等人表示，针对该美发工作室老板将营业场所设在自家房屋中一事，准备向物业等有关部门反映。 案例2 “住改商”麻将馆扰民 法院勒令恢复房屋住宅用途 民佘先生楼下的住户裴某将给陈某经营麻将馆，陈某经常接待客人至深夜甚至通宵，产生各种噪音，严重影响佘先生一家人休息。住户多次与陈某沟通均无果，经物业、社区等部门调解，裴某和陈某均不履行承诺。 日，由当地综治办牵头，公安派出所、工商所、城管执法中队参加对“经营户”进行了约谈教育，责成加强小区管理，规范消除扰民行为。住户裴某承诺夜间22时30分关闭休息，却始终没有落实整改。无奈之下，佘先生一纸诉状将房主裴某和麻将馆老板陈某告到了成都市金牛区法院。 法院审理后认为，麻将馆经营一般均会影响小区的安静和邻居的正常生活，已直接妨碍或侵害了原告方及其他相邻住户所享有的物权利益。因此裴某和陈某应就其共同侵权行为共同承担“恢复住宅用途”的法律责任，并尽快恢复房间住宅用途。对于佘先生提出的精神损害赔偿金，因未提交充分有效证据佐证，法院没有支持。 主持人：兰州晨报记者 董子彪 嘉 宾：甘肃北斗律师事务所律师 左文盼 甘肃合睿律师事务所律师 阮 磊 主持人：此类事件中，有市民提出“住宅商用”并没有违规或违法，这种观点是否正确？ 左文盼：住宅楼内办公，会给市民的居住安全带来隐患。一旦发生事故，后果不堪设想。因开设在居民楼的公司、饭店、培训机构大多隐蔽性较强，工商、环保部门在日常巡查过程中一般无权对居民住户进行检查，也难发现此类问题。尤其，住宅楼是为居住设计建造的，其中的各种设备设施都不适合生产经营，比如用水、用电负荷较小，消防设施和消防通道等都会受到限制。 如《物权法》就明确规定，不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 阮 磊：而在实践中，有些业主认为“只有经营性用房给周围业主造成噪音、污水、异味、过多外来人员出入等严重影响时，才构成违法”，这是不正确的，也是对法律规定的曲解。 《物业管理条例》第46条就提出，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业和使用等方面法律、法规规定的行为，企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。较高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》也规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。” 主持人：就兰州市而言，在住宅改为经营性用房方面有哪些规定？ 左文盼：日《兰州市物业管理条例》（下称《条例》）正式实施。《条例》从业主大会和、前期物业管理、、物业使用与维护、法律责任等多方面对物业管理做了补充完善。 其中，对于目前常见但又让业主头疼的“混合”现象有规定：业主不得将住宅改变为经营性用房（含开网店），不得将住宅出租用于经营性活动（含开网店），工商行政管理部门不得向前述两种将住宅改为经营性用房的经营活动颁发营业执照。临街住户，需将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意并向业主委员会和物业服务企业备案。 阮 磊：《条例》还提出，违反擅自在物业管理区域内进行改变物业共有部位、共用设施设备规划用途；向业主、物业使用人制定装饰装修企业或者强行推销装饰；提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准的，责令限期改正；不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。 主持人：在案例二中，为什么业主也要承担法律责任？ 阮 磊：首先，原告佘先生与被告陈某是上、下关系，陈某未经佘先生等相邻住户或其他利害关系人同意，擅自改变其所租赁房屋法定和中约定的住房使用性质长期用于经营麻将。佘先生关于排除妨害、恢复房屋住宅用途的请求有事实及法律依据，合情合理，法院依法支持。 而作为房主裴某在出租合同中虽约定房屋用途为住房，但在出租时已明知陈某用于麻将经营且明知其经营至今而未予采取相应措施予以纠正，所以应视为其与陈某共同擅自改变房屋用途用于经营，也要承担相应法律责任。 主持人：住房出租商用，扰民或直接对邻居造成损伤，作为受害人该如何维权？ 左文盼：一般情况下，业主可以向该居住区的物业和业主委员会提起申诉，要求他们进行调解。物业可以向违规业主发出整改通知。如业主不配合，则可通过工商局等有关行政管理部门对其进行干预，并上报有关执法部门依据物业管理条例等规定对其处罚。业主擅自“居改非”由区县管理部门责令限期改正，恢复原状。如果还没有效果，那就可将其诉至法院，请求判决排除妨害，恢复原状，并承担相应民事责任。 此外，“住宅商用”经营者是通过租赁关系取得使用权，一旦事后有业主向法院提出民事权利受到侵害的证据，将判定无效，而工商部门也将按照“涉嫌提供虚假证明”吊销经营者营业执照等。
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业主可否有权将其住宅改为经营性用房?
业主可否有权将其住宅改为经营性用房?
发表时间： 12:16　
（此答案是权威解释）
可以，但须满足一定的条件。《物权法》第七十七条规定业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本条规定主要是因为将住宅改变为歌厅、餐厅等经营性用房，会造成来往小区人员过多，外来人员杂且乱，干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公用设施使用的紧张，造成楼板的承重力过大，增加了小区不安全感、不安定的因素，弊端多，危害性大。将住宅改为经营性用房，用于商业目的，也会造成国家税费的大量流失。《物权法》第七十七条规定首先明确了业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。据此，业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，例如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。何为有利害关系的业主，因改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围、程度不同，要具体情况具体分析。总之，不论是隔壁的业主还是相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均属于《物权法》第七十七条所说的有利害关系的业主。
该问题涉及到的相关文件：《物权法》
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业主擅自将住宅改变为经营性用房损害其他业主利益的，物业公司劝阻、制止无效后，是否有权提起诉讼？
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　　公众问：　　业主擅自将住宅改变为经营性用房损害其他业主利益的，物业公司劝阻、制止无效后，是否有权提起诉讼？　　陈志群律师答：　　业主擅自将住宅改变为经营性用房损害其他业主利益的，物业公司劝阻、制止无效后，无权提起诉讼，理由：将住宅改变为经营性用房是一种侵权行为，是业主之间的侵权法律关系。而物业公司管理权利的来源是与业主之间的物业管理合同，是合同法律关系。两者是不同的民事法律关系，前者有权提起诉讼的侵权行为的受害方或者有利害关系的人。　　对于将住宅改变为经营性用房的处理，陈志群律师认为可采取以下措施：　　1、与将住宅改变为经营性用房的业主进行友好协商，让其主动纠正不当行为；　　2、要求物业公司出面制止纠正；　　3、要求业主委员会出面制止纠正；　　4、上述途径无效，可向行政机关投诉，要求对其进行行政处罚；　　5、行政机关如行政不作为，可进一步采用行政、司法救济途径，直到行政机关依法作出行政行为，令侵权业主纠正不当行为；　　6、与上述行政途径并行的，可采取民事诉讼途径。
文章来源：
[广东-深圳]
广东王芬律师事务所
联系电话：400-
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一楼住宅能改经营性用房吗
　　[扬子晚报网消息]
　　案情播放&&&
　　在南京某些临街小区，有一些规模虽小，但很有特色的小饭馆、小酒吧，它们设在居民楼房内，是小区业主利用自己的住房改建的，多半设在一楼，有的也设在楼上。这些小店被布置得温馨雅致，干净整洁，笔者就曾经到过一家这类小饭馆，在这里客人可以一边吃饭、喝饮料，一边欣赏轻柔的音乐，在屋内的壁橱上，有种类繁多、五彩缤纷的杂志，供前来用膳的顾客阅览。小店的一隅还有一间熏香的卫生间。整个小店有着浓浓的家庭气息，又有一种令人舒适的文化氛围。其实，除了这样雅致的小店外，在许多小区内还有也是业主开设的营利性店铺，比如百货店、棋牌室、台球室、小面馆、房屋中介室等等。这些小店给周围居民带来生活上的便利，能够满足小区业主的某些需求。但同时，这些店铺也会产生一些负面的影响，比如，有的小店经营到半夜，人声嘈杂，会影响其他业主的安宁，有的经营餐饮的小店更会产生油烟，没有增加排烟的设备，对周围的环境产生了污染。那么从法律的角度讲，这些业主把自己的住宅用来从事营利性活动，是否被允许呢？法律对他们的经营活动有无限制性规定呢？
　　案例分析&&&
　　《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”根据这条规定，业主要将住宅改变为经营性用房，应当符合下列条件：
　　1、没有法律、法规禁止将业主使用的房屋改变为经营性用房。这里的“法律”应当理解为全国人大及其常委会颁布的规范性文件，“法规”应当理解为国务院颁布的行政法规，而不是一些地方性规定；当然，对于一般的商品房，目前并没有哪部法律禁止业主将其改作经营性用房，但不排除以后会有法律禁止业主将一些特殊的房屋改为经营性用房。
　　2、业主所在小区的业主大会或业主委员会没有制定禁止将住宅改变为经营性用房的管理规约。因为根据《物权法》的规定，业主大会或业主委员会作为小区业主的管理机构，它们制定的管理规约对全体业主都是具有约束力的，如果它们基于大多数业主的意思，根据法定的程序制定管理规约，禁止本小区业主将住房改为经营性用房，则个别业主应当遵守。
　　3、将住宅改为经营性用房应当遵守法律法规有关合法经营的规定。比如依照法律办理相关的工商登记和税务登记，领取营业执照，接受工商、税务、卫生、环保、公安等部门的监督管理，不能逃避法定的义务。
　　4、须经有利害关系的业主同意。何为“有利害关系的业主”呢？应当理解为足以受到经营行为影响的业主。其范围要视具体情况而定，一般是指离经营者住宅较近的业主，如果影响范围较大或者对影响范围有争议，可以提交业主大会或者业主委员会讨论，由他们来决定是否同意经营，或者由他们来确定需要经由其同意的业主范围。至于业主其他表示同意的方式，法律没有明确规定，那就可以理解为可以是明示、也可以是默示。笔者认为最好是明示，即用书面确认的方式，以免日后发生纷争。笔者建议可以用一种合同的形式来表明双方的态度，合同一方为经营方，一方为有利害关系的业主，在合同中应当约定经营的项目、营业时间、营业对象等等，对于违约后果，可以约定赔偿方式，或经签约业主多少人同意，可以建议工商管理部门对之进行处罚甚至取消其营业资格；而对于这类特殊的经营场所，工商管理部门应当依照《物权法》的规定，采取相应措施，比如在核发营业执照之前考查其是否事先取得了有利害关系的业主的同意，在其经营过程中尊重相关业主的意见对其进行相应监督管理等等。
　　综上所述，《物权法》对业主将住宅改为经营性用房是有限制性规定的，同时，由于它具有特殊的社会影响，有关部门在对其经营活动进行监督管理的时候应当有别于其他经营者，主要是要考虑有利害关系的业主的意见和感受。
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