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2017房价走势最新消息：北上广深楼市“四城记”：一线房价涨势基本确立
导读：根据国家统计局公布数据显示，一线城市继续保持集体上涨的趋势，8月份，新房市场，深圳环比上涨超过5%，北京、上海涨幅也超过1%，广州接近1%;二手房市场，深圳涨幅依然，北京、上海、广州环比涨幅也再1%-2%左右。
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　　今楼市分演，颓势渐显，分化越烈。举国库存高企，线城市，风光独美。
　　今四城楼市鼎足而立，北京贵、上海涨、深圳疯，广州则稳若泰山。
　　四城独立之行情还能走多远?泾渭分明之态势是否越演越烈?
　　且看楼市&四城记&。
　　战局之两主线：一线城市全涨，三线城市全跌
　　楼市风云变幻，硝烟四起。
　　在1999年后的十年中，中国的楼市总是有很大的一致性：即楼价起来的时候，几乎所有地方都起来;楼价下降的时候，也几乎所有地方都下降。程度未必一样，但各地楼市走势有很高的趋同性。尤其是最近三年来，市场已大不相同。
　　今年以来，全国城市间房价走势分化的趋势一直在延续，数据显示，这种势头越演越烈，涨跌泾渭也越来越分明。
　　根据国家统计局公布数据显示，一线城市继续保持集体上涨的趋势，8月份，新房市场，深圳环比上涨超过5%，北京、上海涨幅也超过1%，广州接近1%;二手房市场，深圳涨幅依然，环比涨幅4.4%，北京、上海、广州环比涨幅也再1%-2%左右。
　　从同比涨幅来看，一线城市新房和二手房价格同比均上涨且涨幅相对较大，二线城市同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降。一线、二线、三线城市呈现一种阶梯式过渡状态，有人开玩笑说，不是有很多城市都在争论自己是&一线还是二线，现在看看楼价涨跌风云榜便一目了然，也不用再争啦&。
　　战局之战况：一线城市涨势基本确立
　　假如把数据线拉长到今年全年来观察的话，一线城市的房价尽管不同月份都在盘整，但是整体向上的涨势已经基本确立。
　　根据国家统计局公布数据显示，今年开年到8月份，一线城市一、二手房价涨幅分别为10.5%与11.8%，二线城市房价涨幅为为0.2%与0.8%，一线城市涨幅遥遥。而三、四线城市价格则持续下行。
　　利好的积聚，让一线城市风光独好。
　　而一线城市土地市场也持续火爆。中原地产研究部统计数据显示，9月，一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿元，创今年以来的纪录，环比8月全月涨幅高达188%。当月，一线城市土地平均溢价率达到了29.44%，也创造了年内。
　　某房地产研究院副院长杨红旭认为，实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市的土地市场则无人问津。今年以来，房企聚焦一线城市拿地，地价上扬势头明显，这也将助推一线城市后市房价继续上扬。
　　北京：成交增幅六成稳步上涨持续
　　北京：
　　战局之四城记：在盘整中上涨 难现大反弹
　　北上广深，为一线城市之龙头。此四城，拥有的人口吸附力，仍然占据人口红利的制高点，积聚着未来的机遇，同时也可能积聚着未来的风险，独立的市场行情还能走多远?会否出现剧烈大反弹?
　　答案是：不会!尽管一线城市的涨势已经基本确立，然而大反弹的土壤仍然缺乏。
　　首先，中国房价上涨与国内经济增长关系甚密。随着我国经济步入中速增长的区域内，房价出现大反弹是缺乏基础的。
　　再者，尽管市民投资渠道仍然不算非常丰富，但是人们对房子的投资、投机性需求在下降，因为相对于一线城市动辄数百万的房价，上涨空间十分有限，不如拿钱去其他投资领域寻找新的机会。
　　最后，一线城市的房价泡沫需要更多的、持续的资金流入才能维系和推动，如火添油，&油&则为资金是也，而现在的房价上涨并没有太多的&油&来助推火势。
　　根据央行2009年1月的计划，全年广义货币供应(M2)增长17%，实际上2009年全年M2同比增长了27.7%。2009年一年，银行信贷增长接近10万亿元。而这10万亿元大多都流向房地产市场。现在尽管央行的货币政策也趋向宽松，但信贷货币增速远不及2009年。而从现在的房价基数而言，以上海为例，当初上海等一线城市商品房均价才1.5万元/平方米，而2015年上海等房产均价都在3万元/平方米以上。从货币信贷流向房地产的量来看，要维系这样的高房价，所需要的资金量要更大，而就当下而言，这个可能性并不存在。
　　战局之指点迷津：短期有跌宕 长期趋稳定
　　楼市周刊本期所策划的&四城记&将更关注微观市场，通过对四城楼价、成交量节奏的把握，为读者把脉的是未来数个月的楼市风云。短期而言，楼市的跌宕起伏肯定是有的，对于短期想要入市的购房者而言，能够把握一个相对低点入市当然是的，而四大一线城市的冷暖走势有某种契合度，是购房者不错的横向参考坐标。
　　而对于更长远的未来，放在未来历史的坐标来看，我们只需云淡风轻，楼市已经步入一种缓慢恢复、持续平稳的常态，不慌不忙，不涨不跌，是为楼市之幸。
　　北京身为全国政治中心，所有宏观政令均由此发出，一向对各种政策的反应都极为敏感，可谓占尽天时。虽然去年的楼市同样是波澜不惊，但&330新政&出台后，北京楼市显现出稳步上涨行情，今年前9个月，北京一手商品住宅(不含保障房，下同)成交量较去年同期有较大幅度的增长，增幅接近60%;但成交均价累计的变化不大，增幅在2%左右。&今年一月至今，北京一手商品住宅成交均价基本保持稳中有升的态势，但是成交量上涨趋势明显。总体来看，市场以价换量现象比较明显。&戴德梁行北中国区研究部主管陆明说。
　　仲量联行中国研究部总监周志锋则认为，若不是光看全市均价，只比较同一楼盘价格，北京楼价的涨幅可能要多一些，&前9个月的累计涨幅大致在10%-15%水平。&
　　&330&带动背景市场明显回暖
　　说起来，今年前三个月，北京楼市的状况与去年相比并没有什么不同，但&330新政&出台后，京城买家对宏观政策也相当敏感，一手商品住宅市场自4月起就出现明显回暖，之后基本保持平稳上升态势。
　　这一轮上涨的原因，陆明说：&受经济下行压力影响，今年以来政府通过降准、降息，放宽境外机构及个人购买商品限制等多项措施刺激房地产市场，使市场需求得到释放。&
　　而6月，通州作为城市副中心消息公布后，使该地房地产市场再度火热起来，成交量大幅上涨。北京一手住宅成交面积在月份的增长尤为明显，同比、环比双双上涨。由于通州楼市热度上涨太快，8月中旬，为保证其房地产市场健康发展，防止过热，北京市住建委、通州区政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，对通州楼市实施限购政策。
　　国庆市场平稳，后市稳步上升
　　陆明介绍，按照房管部门公布的数据，9月开始，北京一手住宅的成交量持续波动，至月末有所回升。10月首周受&十一&假期的影响，成交量回落。即便国庆楼市有波动，但陆明依然认为，短期内，北京房地产市场将保持目前的发展态势，因为目前推动市场回暖的因素并未发生明显的变化，成交量仍将稳步上升，而出于当前开发商融资压力及市场环境影响，价格将保持稳定，以价换量仍为目前北京楼市的主旋律。
　　周志锋说，北京对新企业及人才都有很大吸引力，我们从写字楼的吸纳量就可以看出来。&由于北京写字楼的新增供应量较少，写字楼的空置率一直很低，过去几年的新增供应量和吸纳量大致在十几万平方米左右，整体空置率是百分之二点几，今年有四十多万平方米的新增供应量，吸纳量也在45万平方米左右，整体空置率依然维持在3%水平，上述数据说明，北京未来的市场需求不可能太少，稳步上涨的态势还将持续，部分楼盘的价格涨幅有可能在今年内达到20%。&
　　上海：成交量增73%后市有望稳定增长
　　位居中国海岸线中部，有着庞大的长三角经济辐射区，上海可谓占尽地利优势，在今年一线城市楼市的此轮涨势中，上海没有落在后头，今年9月，其一手住宅网签成交面积为129.34万平方米，比去年同期增加了约73%;成交套数为10598套，比去年同期增长了71%，而成交均价为30337元/平方米，比去年同期增加了9.7%。仲量联行中国研究部总监周志锋认为，从目前发展态势看，成交畅旺态势有望延至今年年底至明年年初。
　　四月，需求开始逐渐释放
　　今年前三个月，上海楼市的成交量都维持在7000套以下水平，今年2月更是只有三千多套，&330新政&后，市场明显放量，大幅飙升到一万套以上水平，6月更达到今年前9个月的峰值，网签套数为11297套，此后的7月略有回落，有9418套，其后的8月、9月均维持在1万套以上高位。
　　量增带来的是价涨，上海一手住宅的成交均价在5月份开始飙升至3万元/平方米以上水平，虽然8月略微回调至29616元/平方米，但9月又站稳至3万元/平方米以上水平。
　　&一个非常明显的特征是，4月之后，住宅需求明显释放，虽然与去年同期相比，供应量同样也在增加，但总体比不上需求增加的水平，使一手住宅市场呈现供不应求态势。&周志锋说。
　　吸引能力明显，未来楼市还将涨
　　上海一手住宅的上涨有其必然原因。一是因为城市土地资源的稀缺，这一点大家都看到了，近期新增土地供应不多，&现在开售的项目多是早些年前批出的土地。&
　　而且，像上海这样的一线城市，吸引人才的能力会越来越强&&和前几年很多人所想的不一样，北、上、深等一线城市受益于一些新的改革措施，与二线城市的差距不是越来越小，而是越来越大，这使外来的人口仍在不断涌入。&2014年之前的五年时间，上海写字楼的吸纳量约为80万平方米/年，今年是100万平方米，如此大的增幅，主要还是受益于金融产业的开放政策，现在，更多企业抢先进驻，因此带来了大量的就业人口。&
　　股市经历过动荡之后，很多人更坚定了在一线城市买楼的决心，虽然还没有恢复到2007年、2009年楼价一年上涨20%-30%的疯狂阶段，但总体来说，大家的期望值依然很高，觉得在这时候买房，跌下来的可能基本没有。如果不是限购政策还在延续，很多投资者被限住了，要不然楼价可能还会更高。
　　从目前情况看，上海十月份的成交情况也不错，作为全国的金融中心，上海的基本面比深圳要好一些，未来的涨幅也有可能比深圳高。
　　深圳：成交量增一倍多年底仍高位调整
　　在一线城市中民营经济最为发达的深圳，可谓深得&人和&优势。戴德梁行综合官方公布数据后发现，今年1-9月，深圳一手住宅成交套数为47915套，同比增长103.4%，成交面积480.66万平方米，同比增长116.4%，成交均价30661元/平方米，同比大幅增长33.1%。不过，正是由于上涨较快，戴德梁行分析人士认为，年底仍然会在高位调整。
　　5月开始上扬，7月达到峰值
　　今年以来，深圳房价整体呈&平稳-快速上涨-平稳&走势。按月看，1-4月，深圳一手成交均价保持平稳，受&330&政策以及降准降息等利好政策刺激，从5月开始，房价开始快速上涨，月成交均价屡创新高，成交量也在高位运行，5-7月，一手住宅成交均价环比涨幅分别达到8.0%、7.8%和13.4%。
　　在7月份达到峰值之后，8月楼市出现回调。戴德梁行分析，在政策效应递减及股市财富效应弱化的影响下，深圳一手住宅出现了供需同步萎缩，因而导致8月、9月的房价支撑力不足，成交均价涨幅开始大幅回落，尽管9月达到了创纪录的36191元/平方米，但环比涨幅已降至0.1%。
　　国庆降温明显，楼价或会回调
　　进入10月，深圳楼市明显降温。戴德梁行总结了国庆七天的网签数据，一手住宅的成交量仅为227套，环比上一周(9月24日-9月30日)的628套，下降了63.9%;受宝安、龙岗等外围区域有大量刚需楼盘成交影响，一手住宅成交均价为31874元/平方米，比上一周的34698元/平方米下降了8.1%。
　　戴德梁行分析认为，此前深圳楼市快速回暖，主要的刺激因素是由于&330&新政、降准降息等利好政策以及股市财富效应外溢，但核心因素则是长期供不应求所致。此外，深圳城市竞争力提升、产业结构优化、人口结构年轻化、轨道交通日益完善等也对楼市提供有力支撑。不过从目前情况看，促进楼市回暖的短期因素效应在弱化，开发商及购房者也趋理性。
　　经历了前期需求集中释放及房价快速上涨后，深圳近期的房价走势疲态已经显现。戴德梁行预计，在人民币贬值、资本外流压力增大、经济指标不乐观等大背景下，深圳楼市年底将迎来高位调整。
　　从以往经验看，第四季度为开发商的推盘高峰，也是冲刺年度业绩的关键节点。一方面，供应放量、优惠力度加大在一定程度会促进部分购房需求入市;另一方面，已逐渐形成的观望氛围将对楼市成交构成真正制约， &日光盘&频出状况在四季度将难觅。无论对一手还是二手住宅，目前的价格都处于高位，而购房者的心态也趋于理性，加上外围区域刚需楼盘增加供应，四季度深圳房价持续上涨的局面可能不会出现，房价将平稳运行，甚至出现单月小幅回落。
　　广州：的时间已过，最坏的还未到来
　　在广州还为连续3个月过百万平方米销量沾沾自喜的时候，中国房地产业协会副会长任志强马上过来打脸，说&北上广深&座次应该调整为&北上深广&。
　　&十&一&刚过，合富辉煌市场分析师黎文江又给广州楼市加压，认为这个黄金月(含&十&一&黄金周)褪色，成交只属合格。黎文江说，最近的政策福利广州受益不大;库存偏大，新货推出少;彩虹飓风，扑灭黄金周;地价升高，房价下不来。综合因素之下，广州只收获了一个平庸的黄金月。
　　确实，相比去年广州黄金月的收成还不错，但跟5-7月份的高峰相比，现在势头已经有所回落，广州楼市的时间已经过去。业内人士表示，现阶段广州还只是阶段性盘整，明年可能会进入周期性盘整，届时市场萎缩情况会更加明显。
　　看起来很美的成交
　　去年以来楼市政策利好不断，加上银根不断放松，市场对2015年有更高的期待。
　　今年楼市整体情况确实不错，这在那些知名房企的收成上表现最为明显。近日公布的数据显示，今年前三季度，20家典型房企销售目标超过六成的高达17家，超过七成的也有8家，其中的恒大、华润，更是超过了八成。对大部分典型房企来说，最后一个季度只要冲一冲，完成今年的销售目标不成问题。
　　2015年是分化的市场，典型房企在一线城市的收成。既然房企的表现不错，那就可知广州的表现不错。
　　阳光家缘数据显示，今年前三个季度，广州一手住宅的成交面积高达700多万平方米，这是一个看起来非常美的数据。也就是说，广州平均一个月的销售面积接近80万平方米，该数据超过广州一手住宅月均批准预售量，呈现供不应求的状况。只要最后一个季度广州能保持全年的平均水平，那么广州今年的销售面积就有望达到千万平方米，与2013年基本相当。我们都知道，2013年是中国楼市的峰。
　　相比去年同期，今年更是美得不得了。相比去年同期，今年广州一手住宅的成交总量增加了三成五。
　　美好之下有阴影
　　当然，美好之下也与阴影，只是这阴影目前还不算大。正如前文黎文江所说，广州的黄金月只属合格。
　　就今年楼市走势来看，4月份是一个分水岭。4月份之前，市场看不到太明显的起色，和2014年情况基本相当。&3&30楼市新政&之后，广州楼市才真正起飞。特别到了5月份，市场一片火热，成交非常活跃，广州楼市销售量年内突破百万平方米，之后的6、7月份，承接了之前的火热势头。仅这三个月的成交量，就占了前三季度的四成。
　　9月份之后，市场又面临新的考验。某信息集团广州机构研究咨询总监曾英杰说，广州楼市4月份开始起飞，一直到9月份，还是可以说市场不错，但这种势头能否在9月份之后延续就难说。曾英杰认为，在9月份之后，至少部分产品的销售会遇到挑战：&今年上半年，改善型产品的销售情况非常好，是上半年楼市销售走好的重要因素。但第四季度，改善型产品的销售很难保持上半年的势头。&正因如此，&广州今年第四季度的成交有可能比不上去年同期。&
　　&去年楼市成交放量从10月份开始，今年要早得多。&保利地产研究员吴定金说，与去年同期成交相比，今年6月份的增幅达到顶峰，之后出现慢慢回落的态势，9月份成交量同比依然有增长，但增幅减少了。而8月份人民币汇率的波动，9月份美国的议息，加上中国三季度经济状况的不理想，导致购买力受冲击，影响楼市成交量。&四季度楼市有可能出现阶段性盘整。期间楼市表现会马马虎虎，即使有所增长，增幅也会继续放缓。&
　　四季度房价保持稳定
　　当成交上升，伴随而来的肯定是房价的上升。没有商家会在成交很好的时候降价，甚至稳定价格都做不到。
　　从数据上来看，今年上半年房价基本维持在1.4万元/平方米的水平，第三季度已经升至1.5万元/平方米的水平。相对前几年大刀阔斧的涨价，现在商家涨价显得羞答答了。商家的这种羞答答，和现在库存较大密切相关。就算前三季度广州房子卖得很好，库存量也依然高居900万平方米左右，足够广州消化一年时间。番禺、花都、黄埔、南沙、增城这些楼市重镇同时也是去库存压力较大的地方，商家涨价的冲动小，这就在一定程度上抑制了广州整体价格的上升。
　　曾英杰说，广州前三季度房价还是有一定幅度的上升，四季度在成交热度有所回落的情况下会保持平稳。吴定金则认为，目前一些新开盘的消化率还有五六成，情况还算不错，远没到开发商必须要大幅让利的三四成;就算四季度市场表现平平，市场进入阶段性调整，也不见得马上就能看到商家的大力促销。
　　明年将遇上周期性盘整
　　国庆前后，A股走势凌厉，涨幅明显。其中一个重要原因，就是货币更加宽松，流动性更充足。国庆首日，在取消存贷比的余威仍存的情况下，10日央行又公布，在原先山东、广东的基础上，再增加9个省(市)加入开展信贷资产质押再贷款试点行列。市场预期，两项政策相加，注入的货币规模会在万亿级以上。流动性保持宽裕，有利于刺激楼市的成交。
　　在吴定金看来，政策因素会推动明年上半年楼市的成交。但他也预期，明年下半年，楼市可能会进入周期性盘整。&2013年年中和年底市场出现阶段性盘整，到了2014年的3-5月份市场出现周期盘整;今年9月之后楼市再次出现阶段性盘整，预计明年年中左右出现周期盘整。&一方面，明年上半年经济有望企稳，相关的刺激政策会减少;此外，随着价格上升、供应增加，楼市本身会进入调整阶段。因此，明年上半年的成交会比今年下半年更好，明年上半年卖房比今年下半年要容易。
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腾讯财经特约自媒体 智谷趋势(ID：zgtrend)问题，这是一个转了十几年圈来回折腾也没有解决实际问题，结果就是房价越调越高。那么，房地产到底是过剩还是供不应求？判断房地产问题，重要的是搞清到底有多少库存，而且是把一、二、三甚至四线城市都放在这来统计。去年房子卖的不好，有些人谈到中国的人口结构，人口老龄化，认为房地产这辈子再也见不到白银的时代了。我们的城市化率到底是多少，这个词叫“城市化率”，而不是“城镇化率”，镇一级占城市化率56%的四成。这跟我们非农户口37%差不多，也就是说真正的城市化率不会超过40%。跟其他国家比较，只能算是刚到半山腰。说最近一个调整比较好，东莞、义乌都往上抬的。国外的城市化率是一个人口密度的概念，而中国的城市是一个行政概念，一、二、三、四线不知道是根据什么划分的。全世界的城市化基本有一个大的趋势，如果人可以自己决定去哪里生活和工作，最后一定会有七成到八成人住在城市，而且这些人一半以上住在大城市。至今日本东京的人口还在涨，美国纽约的人口还在涨。人口和土地的禀赋来讲，一百万以上人口的城市，有很多数字中国应该落在美国和日本之间。如果做的好我们会像美国，如果做的不好则更像日本。比如在人口聚集度上不像日本那么密，但是一定比美国密。所以，一百万以上人口的城市是美国的一半，日本的三分之一。五百万以上人口的城市还是美国的一半，是日本的四分之一。我们现在拥有千万级人口的城市，加上重庆应该算是五个。如果14亿人口七成住在城里，这七成里面一半以上又在千万级人口的城市。中国至少缺少10到15个千万人口的大城市。与其他国家很不同的地方，是我们的人口不能那么自由地流动，因为你在当地落不了户口。党的十八届三中全会文件和“十三五”的规划都有很多的表述，在我看来最重要的信号，是在户籍制度改革上要有相当程度的突破。到2020年，居住证应该是识别中国公民唯一的证件，不能再分谁是农业户口，谁是非农户口，一律只有一个居住证。让人口自由流动，自主选择居住和生活的地方，这是全世界的一个潮流。房地产供应不足的主要是大城市。这些年来，我们总是要打击所谓房地产的投机需求。实际上，中国的住房需求主要是城市改善性购房加上农村人口进城造成的。什么是刚性需求？严格意义上讲刚性需求就是人没有房子住。而中国的住房用地世界第一，农村住房用地在95%以上，即使在改革开放之前，谁也没有住大街上。城市住房改革之后，多年来为什么还有人一直在买房子？目的就是改善居住条件的需求。我们有很多房子实际上不太适合居住。城市住房有很多建成年代很早，大约25%没有独立的厕所和厨房。因此，但凡有了购房能力，人们必须搬到新房子住。根据第五次和第六次人口普查的数据，2000年-2010年，中国城市的住房自有率是下降的。中国人喜欢储蓄，攒点钱就要改善自己的居住条件。我们总说要多建80-90平方米的房子，这种政策很可怕。因为实际上，改善型购房中最好卖的是120平方米左右的房子，一家人父母加上孩子住在一起。我对中国房地产一点都不担心。2014年房地产交易额8万亿人民币，其中85%是首套房，第二套的占15%。正常数字应该是一半对一半，也就是说，很多限购政策把改善型需求全给挤出去了。只要敢放开限购，购房的需求就出来了。中国的房地产市场比股票市场恐怖得多，的杠杆太低了。两三百亿的首付贷和一年十万亿的交易量非常小，没有关系。中国大部分人有一套房子，基本没有人睡在街上。从某种意义上讲，我们的支付的能力比一般发达国家强的多。我们的房价占收入比重很高，这个不矛盾。美国房贷占GDP的比例，房贷占居民可支配收入的比例还没有我们高呢。住房库存可能是判断房地产走势最重要的信息。但是库存数据是不是有价值，首先要看它的一个周期，和我能找到的价格信号是不是能对得上。如果库存多，一定不会涨价，库存少则一定涨价。这是我们从各个城市统计出来的可售住房面积。有个红线叫12个月，是指库存低于12个月就开始涨价，如果远远超过12个月就要降价。一线城市个位数库存在半年以上，二线城市在12个月左右，三线城市15个月左右。看一下这边的价格，去年一线城市北、上、广、深当然是疯涨，今年只剩下三、四个月的库存。二线城市今年三月份已经到10了。三线城市也应该是正增长了。我们有点奇怪，这些数字并不是今天才出现的。最近限购的几个城市在六个月前就已经看到了。我们对钢铁库存、水泥库存这些产能非常过剩的产业，历史上都出现过重大的判断失误。主要原因是做的很多投资者，在库存上数据非常散乱，非常不统一。这是2007年以来的数据。一、二、三线城市的走势有区别吗？可能水平有区别，一线涨的高点，二线涨6%，但是波动方向没有区别。高房价是怎么炼成的？大家说有点像盲人摸象，摸着尾巴说是一根细绳，摸着象腿说像一个柱子。我们摸到的是，中国的土地供应国家控制很严，土地用途也是严格管制，到底用了多少住宅用地，这个数还是有的。上面这个表是城镇住宅用地占国土面积和城镇建设用地占国土的面积。中国的数字无论是跟美国、日本比，还是跟香港比，我们都低的可怜。在过去十几年地方政府招商引资，提供了大量便宜或者低价的工业用地和商业用地的，最后挤的住宅用地很少。从中国的地价分布看，农村土地不能碰，这种土地从某种意义讲是无价，或者说是小产权房。根据第六次人口普查的数据，如果我们把小产权房这部分数据拿掉，整个城市的住宅空置率是0。现在大城市相当的住房是靠小产权房补充的，深圳是最多的。北京最近拆掉了很多的小产权房，住房的拥挤程度会直线上升。商业用地、工业相关用地肯定是更多了。盖钢铁厂，建水泥厂有GDP，你的土地贵了人家企业还不来。地方政府招商引资，土地实际上是低价出卖的。为什么北、上、广、深供地特别少，相对来说卖住宅用地比较多的是四线或者一些偏远的城市。因为从地方政府的税收来源来讲，省会城市或者北、上、广、深有很多其他税收来源，它卖一点地就够花了，但四线城市只能多卖点才够几年花的。土地的供给制度，是中国高房价最基本的原因。如果我们的十八亿亩红线就是不能动，目前北京、上海城市面积的一半是农地，剩下的土地肯定偏贵。2015年整个8.7万亿商品房销售额，土地出让金占37%，其他税收占20%几个点，加起来一共是62%。房价里最贵的一块就是地价，然后是税费。去年房地产开发商上市企业的利润其实挺差的。通常我们认为房地产是暴利行业，但是过去两年利润直线下降。地价很贵，又不能融资，逼它借高利贷，盖起来又卖不出去，所以很多开发商急着要转型。对房地产的调控，限购不管用，限贷不管用，加税也不管用。上世纪八十年代末，日本的边际税率达到过80%，也没能拦住房价上涨。因为在供不应求的时候，抑制了一段时间房价随着收入上涨又回来了。居民的大部分收入和支出放在到房子上，使得社会财富的分配极端恶化，同时造成社会之间的流动性非常差。限购、限贷政策是非常不好的。香港在过去三年，一千万港币的房子首付是五成，主要是它供给有限。如果能交得起这个首付，你就进入到这个俱乐部，就可以坐享地价上涨。交不起首付的就只能呆在外面，这更加大了财富收入分配的恶化。什么政策管用？加大土地供应。最近终于听到好消息，说北京、上海要加大土地供应了。未来我希望看到，恢复2004年停掉的跨省换地。要保护农地，这块农地为什么要在重庆旁边呢，挨着市郊很近，我拿这块地换个远一点的可不可以？就算要18亿亩红线的农地必须要搞农业，干嘛非要拿上海、北京的一半土地来种地呢？能不能用它跟东北、山西换点地呢？跨省换地过去搞过，2004年被叫停。特别是西北、东北有些城市出现一些国企的困难，置换土地可能是潜在解决一些问题的方法。我们是要对保护农地和粮食自给自足给予很大的关心，但是跨省换地是不是也可以提高土地使用效率？北京、上海一半以上的土地现在还是农地，比如北京是个缺水的城市，然而北京的水资源七成用于农业生产，其中的效率和可承载力等很多问题都值得商榷。我们强调粮食自给自足，至少八成要自给自足，最近有个新政策要推动土豆成为一个主粮，这个也是好办法。因为种大米种小麦自给自足很难了，我们的粮价比国外贵了50%，种土豆估计就有希望了。它的背后就是说，土地相对来说稀缺了。如果有些土地因为某些原因不能碰，比如说日本保护农地的政策，除了导致收入分配恶化，影响代际之间流动，更重要的是使城市丧失了竞争力，因为地价太贵了，房价太贵了，人的成本太贵了，最后整个城市的竞争力就掉下来了。如果有人比你便宜，你就会丧失竞争力。我们的后面有印度，有东南亚以及非洲国家，我们把自己搞贵了，就会丧失竞争力。现在北京雇一个员工或者雇一个保姆贵的离谱，为什么？他们的住是一个非常大的问题。在这样的供地制度下，政府能不能做的好一点？政府拿了这么大一块土地，要不要一次性拿？卖地以后能不能做一些公租房、廉租房？重庆的GDP发展速度全国第一，房价过去五年涨了12%，是最低的，而且重庆是唯一从来没有限购过的城市，吸引了大批非户籍人口入户。作为一个国家，要做到居者有其屋，政府在房地产市场中可以发挥很大的作用。廉租房也好，公租房也好，北京、上海盖的太少了。重庆的经验，解决了相当大的一部分需求，而且政府的财政做的也不错。新加坡也有现成的经验摆在那里。如果我们还像过去十年，房价一上来就限购、就限贷、就涨税，房价肯定会越调越高。大家会觉得这一次没有买就错过了一次机会，这实际上不是一个好的现象，早晚是要出问题的。我曾经说过，要对中国的房价有点想象力。中国的房价跟股票市场差不多，在有限供给的时候它就很贵，而且相对贵的房价是质量不好的房子，因相对的供给有限。有媒体报道说，北京的房价已经超过纽约了，你去纽约买过房子吗？美国的大城市比如纽约、曼哈顿，你开车走出去一小时，当地的房价就可能要差十倍。纽约和美国中西部城市比较，还会再相差十倍以上。而我们城市间的落差并不够大，一讲这个问题就要挨骂。我们现在是郊区房价太贵，城里核心区却不够贵。股票里所谓蓝筹，是不贵的，贵的是小新创。原因是在有限供给的时候，总价低的东西相对贵，但这是不合理的。只要中国经济总体的增速继续保持下去，没有哪个国家会在内需强盛的时候能把房地产业扳倒在地上。去年和前年我们非常担心经济增长问题。中国真没需求了吗？真的掉到中等收入陷阱了？真的进入老龄化社会了？房子限购，买车摇号，还不让生孩子，听上去好像不是没有内需。我们的政策和经济的表象是相加不起来的。说限制购车是因为道路不够，道路不够正好可以投资修路嘛。不管是日本还是欧洲，有很多的老城市，都是从汽车时代演化过来的，这些经验都是有的，应该去好好学学，不能道路一堵就搞车辆限购。文章来源：“智谷趋势”微信公众号，腾讯财经已取得授权，再次转载需得到原公众号授权本文为“本文来自腾讯新闻客户端自媒体，不代表腾讯新闻的观点和立场”。 更多精彩内容欢迎搜索关注微信公众号：腾讯财经（financeapp）。
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