如何做实证研究:以经济学实证论文为例--《中国研究生》2015年03期
如何做实证研究:以经济学实证论文为例
【摘要】：正顾名思义,"研究生"为做研究的学生。尽管大多数硕士生与部分博士生将主要从事实务,但至少须完成一篇毕业论文。对于博士生的潜在雇主,博士论文的重要性常常超过在校成绩,因为前者反映了该生综合运用知识与创新的能力。另一方面,由于理论创新较为困难,大多数社科类研究生论文都是实证论文(empirical paper)。实证研究的方法在社会科学的许多学科都有共通之处,比如社会学、政治学、管理学等。本文以经济学实证论文为例,探讨实证研究的步
【作者单位】：
【分类号】：G644;F0-4
欢迎：、、)
支持CAJ、PDF文件格式，仅支持PDF格式
【相似文献】
中国期刊全文数据库
四川省社科联学会部课题组;[J];学会;2003年08期
郑文范;赵宇;;[J];学术交流;2008年02期
肖波;;[J];理论与当代;2010年11期
周璞;;[J];湖南工业职业技术学院学报;2011年03期
徐炜;;[J];社团管理研究;2012年03期
谢永新;何明;;[J];广西师范学院学报(哲学社会科学版);2012年03期
杨路平;张冲;;[J];中国社会组织;2013年02期
陈绍乾,曹福田;[J];中共成都市委党校学报(哲学社会科学);2002年06期
程彩霞;;[J];学会;2007年12期
栾晓峰;;[J];滨州学院学报;2010年01期
中国重要会议论文全文数据库
易懋树;;[A];海南省社科类社团秘书长培训暨社团工作研讨会文集[C];2009年
杨路平;;[A];中国社会科学类社团科学发展的战略选择[C];2009年
杨路平;;[A];中国社会科学类社团科学发展的战略选择[C];2009年
周兆明;;[A];全国社科联第十次学会工作会议交流材料[C];2006年
;[A];全国社科联第十一次学会工作会议会议交流材料[C];2007年
;[A];全国社科联系统第十三次学会工作会议论文集[C];2009年
王钢;;[A];全国社科联系统第十三次学会工作会议论文集[C];2009年
袁贵远;;[A];海南省社科类社团秘书长培训暨社团工作研讨会文集[C];2009年
龙静;;[A];海南省社科类社团秘书长培训暨社团工作研讨会文集[C];2009年
杨路平;;[A];中国社会科学类社团科学发展的战略选择[C];2009年
中国重要报纸全文数据库
周兆明;[N];中国社会报;2006年
杨路平;[N];学习时报;2008年
王早霞;[N];山西日报;2009年
武勇;[N];中国社会科学报;2011年
应琛 清华大学公共管理学院;[N];中国社会科学报;2010年
唐福金;[N];贵州日报;2007年
熊珠琴?通讯员
周苏滢;[N];泰州日报;2008年
范总因;[N];本溪日报;2008年
商报·东方数据专题组
郑佳　执笔;[N];中国出版传媒商报;2014年
商报·东方数据专题组 柏陈斌 执笔;[N];中国图书商报;2011年
中国硕士学位论文全文数据库
陈燕清;[D];南昌大学;2012年
周兆明;[D];东北大学　;2009年
孙琦;[D];黑龙江大学;2011年
李彬琳;[D];黑龙江大学;2011年
潘元良瑞;[D];河北师范大学;2014年
李凡;[D];兰州大学;2014年
&快捷付款方式
&订购知网充值卡
400-819-9993经济学论文如何去掉不显著变量_百度知道
经济学论文如何去掉不显著变量
我有更好的答案
minute by some stroke of fortune,
为您推荐：
其他类似问题
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。?06-06?06-06?06-06?06-06?06-06?06-06
?02-06?02-06?02-06?02-06?02-06?02-06
?02-06?02-06?02-06?02-06?02-06?02-06
?09-10?08-14?08-12?08-11?08-08?08-05
?08-14?08-08?08-08?07-16?07-09?05-31
?11-07?11-07?11-07?11-07?11-07?11-07
?07-22?06-10?05-23?02-06?02-06?02-06
?09-03?08-11?08-11?08-11?08-06?08-04
?09-10?08-14?08-11?07-31?07-23?07-17?07-15?05-23?05-31
?06-21?06-21?06-21?06-21?06-19?06-19
?02-06?02-06?02-06?02-06?02-06?02-06
?04-16?04-16?04-16?04-16?04-16?04-16
?04-17?04-17?04-17?04-15?04-15?04-15
?02-06?02-06?02-06?01-31?01-30?01-30
?02-07?02-07?02-07?02-07?02-07?02-07
?09-02?09-02?05-24?05-24?05-24?05-22
此栏目下没有文章
?03-04?09-10?09-10?09-10?09-10?09-05
?03-30?02-18?02-18?02-18?02-06?02-06
此栏目下没有文章
?03-18?03-18?03-18?03-18?03-18?03-18
?03-26?03-26?03-07?03-07?03-07?03-07
?02-06?02-06?02-06?02-02?02-02?02-02
?02-06?02-06?02-06?02-06?11-09?11-09
?05-11?01-31?01-31?01-31?01-31?01-31
?06-04?05-07?05-07?05-05?05-03?04-26?04-26?04-26?04-25
实用工具 |
| 大全 | 大全
　　　　 |
论文频道相关
Copyright & 2004-
　网　All Rights Reserved　
中国科学院研究生院权威支持(北京)　电 话：010-　传 真：010-不同的经济学实证论文中对同一个问题的分析结果有不同正常吗_百度知道
不同的经济学实证论文中对同一个问题的分析结果有不同正常吗
我有更好的答案
不同的背景和不同的利益.人们的立场都不同,利润,即正确和错误之分. 规范经济学是一定的价值判断作为出发点,提出行为标准：实证分析、规范分析是经济学的两大分析方法,也可以看为不同的经济派别,力求回答”应该是什么“因此.实证经济学不强调价值判断,只分析理论假设涉及有关变量,进行证实及预测,有客观性分析如下
采纳率：77%
为您推荐：
其他类似问题
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。当前位置： >>
经济学硕士毕业论文
分类号： UDC：密级： 无单位代码：10XXXX X X X 大 学研究生硕士学位论文房地产投资与区域经济增长 ――基于山东省的时间序列数据 XX指 导 教 师 申请学位级别XXX教授XXXX 大学经济与管理学院 专业名称 财政学 月 月 日 日经济学硕士论文提交日期 2015 年 月 学位授予单位 XXXX 大学日 论文答辩日期 2015 年 学位授予日期 2015 年 答辩委员会主席 评阅人2015 年月日
独 创 声 明本人郑重声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果，学位论文的知识产权属于 XXXX 大学。除了文中特别 加以标注的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果， 也不包含为获得 XXXX 大学或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。本 声明的法律后果将完全由本人承担。作者签名：签字日期：学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解 XXXX 大学有关保留、使用学位论文的规定， 有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文 被查阅和借阅。本人授权 XXXX 大学可以将学位论文的全部或部分内容编入 有关数据库进行网络出版，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、 汇编学位论文。 （保密的学位论文在解密后适用本授权书） 。作者签名：签字日期：导师签字：签字日期：
摘要论文题目: 房地产投资与区域经济增长 ――基于山东省的时间序列数据 专业: 财政学 硕士生: XX 指导教师: XXX 签名：_________________签名：__________________摘要消费、出口和投资是拉动经济增长的三驾马车，但自 2008 年金融危机以来，国内 内需不振、社会消费日渐萎靡，对于经济的拉动作用不断削弱；而出口受全球宏观经济 不景气的影响也难以有大作为。在这种情况下，投资便成为我国在过去几年里推动经济 发展的最主要的手段。 房地产业不仅能吸纳大量投资， 还能有效促进城市化建设， 因此， 在相当长一段时间内，房地产投资一直作为推动经济增长的主引擎。近些年来，大量社 会资本为追求高收益而纷纷涌入房地产市场，使红火的房地产行业在各行业中一枝独 秀。但巨量的房地产投资在有效拉动 GDP 增长、加速城市化进程的同时，又造成房价畸 高、地方政府债台高筑、经济结构不合理等诸多问题。可以说，房地产市场影响着整个 宏观经济的走向，交织着普通大众的喜怒哀乐。因此，系统地研究房地产投资与经济增 长之间关系的研究具有一定的理论和现实意义。 房地产业对于经济社会发展的功过是非一直都是个争议不断的话题，从国家宏观层 面来讲，主流观点在近些年里大致经历了从狂热追捧到冷静反思的过程，对于依靠房地 产投资推动经济发展的认识也从最初的利大于弊逐渐变为弊大于利。但是并不能一概而 论，由于房地产市场的区域性特征及我国区域经济的明显差异，使得房地产与经济增长 的相关性以及对社会的影响必然也有所不同。对某一区域来说，如果房地产业仍对经济 发展有明显的促进作用，则继续加强对其投资也不无不可；如果房地产投资对经济发展 的推动作用是低效的、 甚至是有害的， 则要加快经济转型， 逐步减少对房地产业的投资。 因此，对于不同的区域，需要进行针对性的分析研究。山东省是我国经济最发达的省份 之一，自 2007 年以来，其经济总量一直位列全国前三甲。山东省经济总量的快速增长 除了受惠于改革开放的政策以及毗邻日韩的区位优势以外，也依赖于多种支柱产业的蓬 勃发展，房地产业就是山东省重要的支柱产业之一。 本文首先从宏观上描述山东经济发展的情况以及房地产投资的现状， 而后选取 1990IXXXX 大学学位论文年至 2013 年山东省房地产投资量和宏观经济数据作为实验样本，再运用协整检验等多 种计量方法进行实证分析。结果显示，房地产投资确能拉动经济增长，且二者之间存在 长期稳定的均衡关系。在短期内，前者每增加 1%，后者约增加 0.11902%；而从长期来 看，前者每增加 1%，后者增加的数字提升为 0.59%。从房地产投资对经济增长的拉动作 用来看，长期比短期更为显著。然而，就山东省的情况来说，虽然房地产投资仍能拉动 经济增长， 但拉动效率已经有所减弱， 并不适合继续作为拉动经济增长的主引擎。 此外， 此经济系统具有较强的自我调节功能，能够自发地维护均衡，如果短期波动偶然偏离了 长期均衡，这种偏离不会持续，更不会加剧，经济系统会逐渐发挥其收敛机制，以每个 周期（－0.349653）的调整力度，不断纠正这种偏离，直至其回到均衡状态。鉴于此， 结合山东省房地产业所存在的现实问题，最后提出具有针对性的政策建议。【关键词】区域经济; 山东省; 房地产投资; 经济增长 【论文类型】应用型II摘要Title: Real estate investment and regional economic growth -- Based on the time series data of Shandong Province Major: Finance Name: Zhang Ke Supervisor: Zhang Chong Kang Signature: _________________ Signature: _________________AbstractConsumption, exports and investment are the three main driving force for economic growth, but since the financial crisis of 2008, sluggish domestic demand and social consumption withering away, have made the role in promotin while exports affected by the global macro economic downturn would be difficult to stimulate economic growth. In this case, the investment will become the main means in China to promote the development of economy in the past few years. The real estate industry can not only absorb a large number of investments, but also effectively promote the urbanization construction. Thus, in a fairly long period of time, the real estate investment has been used as the main engine of economic growth. In recent years, a large number of social capital in the pursuit of high returns and the influx of real estate market, has made the real estate industry the most beautiful. While a huge amount of real estate investments pulling GDP growth and accelerating urbanization effectively, they also have caused abnormally high prices, local government debt, the irrational economic structure, and many other problems. It can be said that the real estate market affectsthe macro economy, and it intertwines with the people's emotions. Therefore, the study systematically investigated the relationshipIIIXXXX 大学学位论文between investment and economic growth in the real estate has a certain theoretical and practical significance. The real estate industry for economic and social development is good or bad has always been a controversial topic. From the national macro level, the dominant view in recent years has gone from a fanatical pursuit to calm reflection process. For the understanding of relying on real estate investment to promote economic development from the initial benefit is more than fraud becomes more harm than good. But it should be a concrete analysis of concrete problems, because of significant differences in regional characteristics and the real estate market in our region's economy, making the relevance and impact of real estate and economic growth in the community must also be different. If a certain area, the real estate investment can still effectively stimulate economic growth, to continue to increase investment in real estat however, if the real estate investment to promote the inefficiency of economic development, even harmful, we have to speed up economic restructuring gradually to reduce the investment in real estate. Therefore, for different regions, we need to study different for different situations. Shandong province is one of the most developed provinces in China, since 2007, it has been ranked the top three nationwide. The rapid economic growth of Shandong province in addition to benefit from the reform and opening up policy and the adjacent Japan and South Korea location advantage, also depends on a variety of pillar industries. The real estate industry is one of the important pillar industries in Shandong province. This paper first describes the status quo situation in real estateIV摘要investment and economic development in Shandong Province from the macro, and then select the
real estate investment volume of Shandong Province and macroeconomic data as the test sample, and then use a variety of measurement methods such as Cointegration test to examine the impact of real estate investment to economic growth in Shandong Province. The results showed that, the real estate investment can spur economic growth, and there is a long-term stable equilibrium relationship between the two. In the short term, the real estate investment for each additional 1%, GDP increased by about 0.11902%; while the long term, real estate investment for each additional 1%, GDP increased numbers promoted to 0.59%. Real estate investment stimulating long-term economic growth is more significant than the short-term. Thus, the real estate investment in Shandong Province can really stimulate economic growth, but the efficiency of pulling has weakened, the real estate investment is not suitable to continue to stimulate the economy as the main force. In addition, the economic system has strong self adjustment function, and it can spontaneously maintain balanced. If short-term fluctuation occasionally deviates from the long-run equilibrium, this deviation won't last, and won't aggravate. The economic system will gradually play its convergence mechanism, with each cycle (0.349653) of the adjustment effort, to continue to rectify the deviation, until its return to the equilibrium state. In view of this, combined with the practical problems of the real estate industry of Shandong Province, we finally put forward targeted policy recommendations.VXXXX 大学学位论文【 Key Words 】 Regional E Shandong P Real EstateI Economic Development【Type of Thesis】Application TypeVI目录目11.1录1 1 2 2 2 4 5 5 5 5 6 7 9绪论 .......................................................................1.1.1 选题背景............................................................. 1.1.2 研究意义............................................................. 1.2 国内外研究综述 ......................................................... 1.2.1 国外研究现状......................................................... 1.2.2 国内研究现状......................................................... 1.2.3 国内外研究现状综述 ................................................... 1.3 研究方案................................................................ 1.3.1 研究方法............................................................. 1.3.2 研究创新............................................................. 1.3.3 研究内容............................................................. 1.4 思路框架................................................................选题背景及研究意义 .................................................... 12房地产投资与经济增长的理论概述 ................................2.12.1.1 2.1.2相关概念................................................................ 9房地产业 ............................................................ 9 房地产投资 .......................................................... 9 2.2 经济增长理论 .......................................................... 10 2.2.1 古典经济增长理论 ................................................... 10 2.2.2 新古典经济增长理论 ................................................. 11 2.2.3 新经济增长理论 ..................................................... 123山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析 ................3.1 3.23.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 山东省房地产投资额变动情况 ........................................ 山东省房地产投资对全社会固定资产投资的贡献率分析 .................. 山东省房地产市场供需状况 .......................................... 山东省房地产业投入产出比 ..........................................13山东省经济发展现状 ................................................... 13 山东省房地产业发展现状 ............................................... 1313 16 16 19 21 21 22 22 23 23 23 24 24 26 27 28 2814山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究 ................4.1单位根检验 ......................................................... 协整检验 ........................................................... 格兰杰因果关系检验 ................................................. 误差修正模型（ ECM） ................................................ 4.2 实证分析............................................................... 4.2.1 数据的选择与处理 ................................................... 4.2.2 数据相关性分析 ..................................................... 4.2.3 单位根检验 ......................................................... 4.2.4 协整检验 ........................................................... 4.2.5 格兰杰因果关系检验 ................................................. 4.2.6 误差修正模型 ....................................................... 4.3 实证结果分析 .......................................................... 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4计量方法及模型 ........................................................ 21XXXX 大学学位论文5 6山东省房地产业存在的问题及政策建议 ......................... 315.1 5.2 6.1 6.2 山东省房地产业存在的问题 ............................................. 31 政策建议 ............................................................... 33 结论 ................................................... 错误！未定义书签。 展望 ................................................... 错误！未定义书签。结论及展望.............................................. 错误！未定义书签。致谢 ............................................................................. 37 参考文献 ....................................................................... 39 附录 ............................................................................. 41 攻读学位期间发表的论文、专利、获奖等社会评价情况 .......... 432绪论11.1绪论选题背景及研究意义1.1.1 选题背景经济学界普遍认为，消费、出口、投资是促进经济发展的主要力量。英国经济学家多马和美 国经济学家哈罗德曾提出长期的经济增长理论，认为投资可以有效地增加社会需求和资本存量， 显著提高生产能力，以促进经济增长。欧美发达国家的发展经验一再表明，房地产业对经济发展 有着不可低估的影响，而许多西方学者也对此进行了论证。美、日、德等发达国家在早期经济快 速发展的时期，房地产投资曾一度占到社会总投资的 40%， “亚洲四小龙”在上世纪七八十年代 经济起飞时，房地产投资甚至曾占据其社会总投资的“半壁江山” 。具体到中国，近年来大量的 投资也确实对经济的持续快速增长立下了汗马功劳，特别是固定资产投资。 中国经济多年来持续高速的增长，已使我国成为全球第二大经济体，创造了举世闻名的“中 国式奇迹” 。这奇迹般的增长与我国近年来房地产业的蓬勃发展密不可分，尽管现在对于房地产 业的批评声不断，但是谁也无法否认它曾对经济持续发展做出的突出贡献。在近几年内需不振、 出口遇冷的情况下，蓬勃发展的房地产业， 成为了维持中国经济稳定增长的 “擎天保驾” 之功臣。 我国经济经历了从计划经济到市场经济的转变，房地产市场的发展历史不过 20 年左右，但 却在近十年里表现出了异乎寻常的旺盛生命力。 与房地产业有直接或间接关系的行业超过 50 个， 它的蓬勃发展，带动了上下游大量行业的发展，对于经济增长功不可没，但也造成了一系列的经 济社会问题。就区域经济而言，房地产的积极贡献及负面影响同样显著。由于房地产市场的区域 性特征及我国区域经济的明显差异，使得房地产与经济增长的相关性以及社会影响必然有所不 同，需要进行针对性的分析研究。 山东省位于华北大平原的东部，西接中原，东临大海，与日本、韩国隔海相望，其地理位置 具有十分重要的战略意义。山东房地产市场方兴未艾，房地产投资额也在逐年增加， 1990 年仅 为 9.2 亿元，至 2012 年已经到 4708.31 亿元，到 2013 年更是高达 5444.53 亿元，其增长速度之 快，令人叹为观止，更是一骑绝尘地领先于其他行业。 在近 20 多年里，山东省房地产投资以年均 36%的增长率跳跃式增长，在为经济的持续繁荣 做出突出贡献的同时，也造成了许多当初始料未及的问题：房地产投资额的增长速度远超同期社 会经济增长水平和居民收入水平，部分地区已经产生了较为严重的房地产泡沫；商品房价格持续 上扬，同时大量闲置房屋待售，人民群众对日益增高的房价普遍不满；地方政府债务危机以及银 行贷款违约风险犹如达摩克利斯之剑悬于头顶。1XXXX 大学学位论文1.1.2 研究意义山东省房地产市场发展至今不过 20 余年，关于这方面的理论研究尚有许多空白，因此，本 文的研究有如下意义： （ 1）对于从理论上理清山东省的房地产投资对其经济发展的影响有一定帮助。山东省房地产 业近年来方兴未艾，在各行业中一骑绝尘，但其正式开始发展不过 20 余年，相关的研究也很少， 理论上的空白与其在国民经济中所处的地位并不相配，难以有效地指导其实践活动，也难以科学 合理地解释出现的各种问题。而在为数不多的论述山东省房地产投资与经济增长关系的文献中， 使用的数据大多比较陈旧，难以有很强的说服力。本文基于区域经济增长的特点，先对二者的关 系定性分析，然后定量分析，最后得出明确的结论。 （ 2）为政府相关部门制定针对性政策提供参考。时下学术界对依靠房地产投资推动经济增长 的模式主要有两种观点：一种认为，这种模式效率低、问题多、隐患大，应当加快产业结构调整， 尽快找到新的经济增长点，逐步减少对房地产业的依赖；另一种认为，这种模式多年来的效果一 直较为显著，虽然现在继续坚持这种模式对于宏观经济弊大于利，但是我国区域性特点和差异十 分明显，不宜搞“一刀切” 。如果这种模式在某地仍能显著地拉动当地经济增长，则继续坚持这 种模式也无可厚非。鉴于此，本文对山东省
年的时间序列数据进行实证检验，得出明 确结论并提出符合山东省省情的建议，为相关政府部门制定因地制宜的政策提供理论参考。 （ 3）对投资者具有参考价值。近年来，由于投资渠道的匮乏以及对房地产市场的看涨预期， 大量社会资本涌入房地产市场。但是，目前相关部门对房地产市场的监管不足，且从 2014 年开 始，受国家宏观经济下行压力增大以及全国性房地产市场萎靡的影响，房地产投资的风险陡然增 加。本文的研究可以帮助投资者根据经济形势做出合理的预期，从而调整自己的投资策略，达到 规避风险、增加效益的目的。1.2国内外研究综述1.2.1 国外研究现状学术界对房地产投资与经济增长之间的关系一直存有争议， 争议的焦点主要集中在房地产投 资对经济增长是单向影响还是二者相互作用，并形成了几种观点，相关内容如下： （ 1）关于单向影响有两种完全不同的观点。 一种观点认为房地产投资能显著地推动经济增长。 该观点的形成源远流长， 早在大萧条时期， 凯恩斯（ Keynes，1938）就曾建议增加住宅、公共设施投资以刺激经济，并提出住宅投资是最有 助于振兴经济的措施的观点。当时的美国总统罗斯福（ Roosevelt， 1938）也认同这种观点，并 以其作为他实施新政的理论依据。2绪论 Turin（ 1973）对各发达经济体国家和新兴经济体国家五六十年代的时间数据进行分析，结 果显示，在发达经济体国家，房地产投资对 GDP 增长的贡献率约为 5.8％，在新兴经济体国家约 为 3.5％，其对经济的促进作用较为显著。 Richard Barras（ 1995）通过对
年影响前苏联和俄罗斯经济增长的因素进行系统 分析，得出房地产投资显著地推动经济增长，并且其在不同的时期对经济增长的影响程度也有所 差异。 日本内务省对日本国内
年的时间序列数据进行实证研究， 得出房地产投资能显著 地促进日本 GDP 增长的结论。 Arku 和 Harris（ 2006）认为住宅投资不仅能有效推动经济增长，还能间接促进上游和下游 产业的发展，增加大量的就业岗位。 另一种观点认为房地产投资并不能显著地促进经济增长，相反还可能产生阻碍作用。 上世纪四五十年代，经济学家们普遍认为，房地产投资类似于某种社会保障和福利性支出， 在刚经历过大战、资本极度匮乏的时候，会毫无疑问地拖累经济的持续增长。只有先大力发展经 济，而后再加大住房投资，最终居民的住房条件也就自然随之改善，而不是本末倒置 (Weissman， 1955； Harris and Gillies， 1963； Drewer， 1980)。 美国学者 Mills（ 1987）指出，房地产业无论从投资回报率，还是创造的就业岗位，以及对 国家的长远利益来说，都远远比不上制造业。而并且制造业是国民经济的基石，是经济发展的动 力来源。因此，削减房地产投资、增加制造业投入才是最佳的选择。 Gilbert＆ Gugler (1982)也有同样的观点，他们曾指出“房地产投资是拖累经济增长以及吸 引大量农村人口从而加剧城市化问题的典型做法” 。 Kim（ 2002）利用韩国 30 年的时间序列数据进行分析并指出，相对于住宅投资，非住宅投资 对 GDP 增长的影响为显著。 (2)对于房地产投资与经济增长的相互作用也有两种观点。 二者存在双向因果关系。 Wigren（ 2007）对 17 个主要发达国家的面板数据进行实证分析后指出，这 17 个国家房地产 投资与经济增长之间存在长期的双向格兰杰因果关系。 T.Morrison 和 M.Ball（ 2000）通过对世界主要经济体国家的时间序列数据的研究，指出房 地产业的发展对各国的经济增长有较为明显的促进作用。 二者仅存在单向因果关系。 Green 对美国 50 年代到 90 年代的时间序列数据进行 Granger 因果关系检验，指出房地产投 资是 GDP 的 Granger 成因，但反过来却不成立。 Kim(2002)汲取了 Green 的研究成果，利用韩、美两国跨度长达 30 年的时间序列数据，对比 两国房地产投资与 GDP 的关系，发现韩国与美国情况不尽相同：在韩国，房地产投资并不是 GDP 的 Granger 成因；相反，GDP 却是房地产投资的 Granger 成因。3XXXX 大学学位论文1.2.2 国内研究现状近些年来，我国房地产业蓬勃发展，国内学者对于这个发展日新月异的产业的研究也从未停 止过，房地产投资与经济增长关系的研究更是热点。对于二者的关系，国内众多学者纷纷阐述自 己的观点，结论更是各不相同。 路世昌、解兵（ 2007）基于吉林省
年的时间序列数据，对房地产投资如何影响经 济增长进行实证分析， 并计算出房地产投资对 GDP 增长的实际贡献率， 继而经过对比分析后指出， 房地产投资极其显著地促进了吉林省的经济发展。 田洪芬、陈菊春 (2008)运用动态经济计量模型对我国近 10 年全国和主要区域房地产投资及 GDP 的面板数据进行实证分析后指出，在全国范围内看，二者之间具有同向的相关关系，且前者 能有效推动后者的增长。但是，全国性的结论放在一个特定区域内并不一定完全适用，即房地产 投资对 GDP 的增长的作用效果会因区域差异而有所变化。 邱栎桦 (2008)利用格兰杰因果关系检验、向量自回归 (VAR)等计量方法来分析我国房地产投 资对经济发展的影响，得出结论：房地产开发投资和 GDP 存在长期协整关系，且二者存在动态均 衡。 王凯 (2011)从集群效应、 鲶鱼效应以及区域金融风险控制的角度论证了房地产投资对某一区 域经济稳定和发展的重要作用，并指出，某一区域的房地产市场是否健康将直接关系到这一区域 经济社会的稳定以及这一区域的金融安全。 刘洪玉、沈悦（ 2004）在误差修正模型的框架下，对我国
年的时间序列数据进行 实证分析，结果显示，GDP 对房地产投资有明显的预测作用，在多数情况下，根据 GDP 的走势就 可以预见到房地产投资的波动趋势：当经济下行时，可以预见，房地产市场也会转冷；当经济持 续快速增长时，市场信心增强，房地产业也会相应红火起来。 龚卿、陈碧琼（ 2006）基于我国
年的宏观经济数据，通过一系列计量方法进行实 证分析。结论显示，房地产投资对经济发展的作用是积极的，且这种积极作用在长期比短期更加 显著。 刘红（ 2008）基于向量自回归的分析框架，对全国
年房地产投资和 GDP 的时间序 列数据进行分析。结果显示，房地产投资对我国经济发展的促进作用比较显著，但相较于长期， 在短期内，这种促进作用更加不稳定、力度也更弱。 骈永富 (2012)利用杜邦分析法和 VAR 模型对我国的宏观经济数据进行实证研究后指出， 房地 产经济的蓬勃发展的确强有力地推动了经济增长，但是，它的波动又会对整个宏观经济的起伏产 生较大的影响，容易造成经济运行不平稳以及产业结构失衡。 王重润，崔玉平（ 2010）基于河北省
年的时间序列数据，以产业经济学的视角， 通过多角度创造性地从人均可支配收入、通货膨胀率、人均支出等方面入手，分别选取居民用于 住宅支出、房地产投资额、建材成本、商品房实际销售额等指标作为解释变量，选取 GDP 增长率4绪论 作为因变量。通过建立计量模型进行实证分析得出结论，上述指标对经济增长率均有正向的推动 作用，其中尤其以房地产投资额的增长对经济增长的影响最为显著。 罗勇翔、梁蓓 (2003)在向量自回归的框架下，通过对宏观经济数据的实证分析后证实，房地 产经济的健康发展，对整个宏观经济的持续稳定增长起着举足轻重的作用。此外，宏观经济的走 向也对房地产业的发展有着较为明显的影响。1.2.3 国内外研究现状综述以上文献的主要特点如下： 第一， 国外比较注重对房地产市场发展造成经济波动状况的研究， 却对二者关系的研究较少。 在原本较少的相关文献中，又由于国家经济、社会制度的差异和所处发展阶段的不同，国外相关 研究的参考价值有限，对于我国房地产市场的适用性不强。 第二，国内虽然比较重视对二者关系的研究，但使用的研究方法多为定性分析，即便进行定 量分析，使用的时间序列也往往比较陈旧，运用的计量方法也不全面，因而得出的结论并不能完 全让人信服。此外，国内学者对二者关系的研究大多较早，而近两年我国不断出台大规模的房地 产调控政策，市场状况也一直在发生变化，以前的研究对如今的房地产市场适用性不强。1.3研究方案1.3.1 研究方法（ 1）理论与实证相结合。 本文首先从理论上分析山东省房地产投资对经济增长的作用机制， 而后依据理论分析对山东 省
年的时间序列数据进行实证检验，进一步分析二者的关系。 （ 2）定性与定量相结合。 本文首先运用定性分析的方法初步确定山东省房地产投资与经济增长之间的基本关系， 并且 与山东省房地产发展的现状相结合；而后对二者的关系进行实证检验，并根据检验的结果得出结 论；最后根据实证检验的结论，针对山东省房地产业及经济发展中存在的问题提出政策建议。1.3.2 研究创新国内外一些学者已经就房地产投资与经济增长做过相关的研究，本文在借鉴前人研究成果的基 础上，有如下创新点： 第一，选取更为合适的变量。在国内外的相关研究中，选取住宅投资作为变量的居多，但笔者 认为，对于中国现阶段房地产市场的情况来说，商业地产所占比重越来越大，单纯以住宅投资为研5XXXX 大学学位论文 究对象并不十分妥帖，并不能全面准确地反映当前房地产业与经济增长的实际关系。基于上述考虑， 本文转而选取房地产投资作为变量，更加贴合当前我国房地产市场的发展现状。 第二，将投入产出法引入研究。根据现有文献，国内学者罕有人使用投入产出法来分析房地产 投资与经济增长的关系。但是，这种方法直观性强、可信度高、方便快捷，故而经常被各类企业和 投资者用来作为投资项目立项的重要评价指标，对于二者关系的研究也具有锦上添花之功效。根据 投入产出法的分析结果，以及对 2014 年经济形势的观察和对未来房地产市场的预期，得出了房地产 投资的资金使用效率不断降低，继续依靠其拉动经济增长将会事倍功半的重要结论。 第三，着重于区域性研究。针对房地产投资与经济增长的分析，现有文献大多集中于国家层面， 采用国家宏观经济数据作为样本，在全国的视角下描述二者的关系。但是，由于房地产市场的区域 性特征及我国区域经济存在明显差异，使得房地产业与经济增长的相关性以及社会影响必然也有所 不同，需要进行针对性的分析研究。对于二者关系的研究，具体到山东省的文献更是寥寥可数，所 进行的研究也大多不够全面。本文立足于山东省的省情，基于山东省经济社会的发展现状，有针对 性地研究二者在特定区域的关系。1.3.3 研究内容本文的研究内容以及章节安排如下： 第一章：绪论。首先介绍本文选题的经济社会背景和进行此项研究的现实意义，而后是对国 内外相关文献的理解与思考，最后是本文针对所选课题的研究方案以及思路框架。 第二章：理论概述。首先介绍了房地产业的概念和房地产投资的概念及特点，而后分别对古 典经济增长理论、新古典经济增长理论和新经济增长理论进行简单的介绍。 第三章：一般性分析。通过对山东省房地产投资额的变动情况以及对其效率与贡献率进行统 计性描述，为二者之间关系的计量分析打好基础。 第四章：实证分析。首先说明样本选择与数据来源，其次对所使用的计量经济学检验方法进 行简单的介绍，然后运用上述方法对所搜集的时间序列数据进行检验，最后，基于检验结果进行 分析说明，并给出明确的结论。 第五章：问题及政策建议。基于山东省的省情，细致地分析其房地产业与经济增长所存在的 问题，并结合第四章的分析结论，提出科学合理的建议。 第六章：结论及展望。基于上述分析，综合阐述本文的结论，总结不足，并提出展望。6绪论1.4思路框架本文思路框架如图 1-1：绪论房地产投资与经济增长理论概述相关概念经济增长理论山东省经济发展现状与房地产业现状分析山东省经济发展现状 状山东省房地产业发展历程山东省房地产业现状山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究计量方法及模型房地产投资与经济增长关系的计量分析实证结果分析山东省房地产业存在的问题及对经济增长的政策建议山东省房地产业存在的问题政策建议结论及展望 图 1-1 思路框架7XXXX 大学学位论文8房地产投资与经济增长的理论概述22.1房地产投资与经济增长的理论概述相关概念房地产业2.1.1房地产，在日常生活中通常被称作不动产，对于它的概念，有狭义和广义之分。其中，狭义 的仅是指某片土地及其上所建之房屋；而广义的不仅单指房屋和土地，还包附属于此地块的自然 资源。本文使用的主要是狭义的房地产概念。2.1.2房地产投资（ 1）房地产投资概念 房地产投资是指资本（主要是资金）所有者直接将资本，或者通过证券市场等金融机构间接 把资本投入房地产业，在其所投资的房地产开发、销售过程中获取回报的一种行为。 （ 2）房地产投资特点 房地产投资特点主要如下： 1）投资对象具有固定性。 房地产的投资对象主要是不动产，而不动产的地理位置一般都是固定的，建造好了以后就难 以进行移动，即使进行移动也会耗费巨大的人力物力，得不偿失。 2）投资成本高，投入量较大。 房地产业对资金的要求较高，从开发到售出需要极为可观的资金支持，这主要是由房地产业 自身的特点和运行特点共同决定的。首先，近些年来，城市化程度的加深以及房地产业的发展， 导致城市及城市近郊的地价暴涨；同时，国家为保护耕地对土地的控制却愈加严格，导致土地资 源日渐稀缺，优质的地块更是凤毛麟角。巨大的供需矛盾毫无疑问地使房地产开发成本也随之水 涨船高，导致天价“地王”层出不穷。对于可以直接利用的土地，土地所有者在出售土地时会考 虑土地的位置、预期生产能力、同性质土地以往成交价格、未来市场行情等多方面因素，并根据 这些因素来为要出售的土地谋求较高水平的价格；对于无法直接利用的土地，在使用之前必须要 加以必要的整饬，这些也会带来巨大的开销。其次，房屋的建筑安装需要大量原材料的投入和大 批人力资本的投入，并且施工周期一般较长，致使房地产投入资金回收缓慢。最后，房屋建成后， 配套设施建设、广告宣传、各种促销活动等都需要继续大量投入。 3）投资回收期长。 房地产投资从资金的从投入到回收需要经过诸多环节，花费漫长的时间，在这个过程中，需9XXXX 大学学位论文 要经历企业公关、关于土地使用权的各项审批、拆迁安置、建筑物的建造以及销售等流程。 4）投资风险性高，流动性低。 房地产市场复杂，不稳定因素多，投入资金巨大，周转期较长，投资风险较大。在这漫长的 房地产开发、销售等过程中，如果投资者投资失误，或者市场出现不利变化，其投资往往难以在 短期内回收，更难在短时间内变现。因此，房地产投资的流动性低、灵活性差，一旦有不利影响， 可能会导致开发商资金链断裂，这对实力不强的房地产企业的打击很可能是致命的。 5）投资受的环境约束性强 建筑物是一个城市的基本构成物，轻易不会改变。每一个城市都有不同的规划和布局，其建 筑物的建设也有着各自不同的经济、社会和环境要求。房地产投资要想取得良好的收益，就必须 受到环境的约束，服从规划的要求。2.2经济增长理论经济增长是一种综合的社会现象，多年来经济学家对此做过大量的研究，各种理论观点层出 不穷，但目前认可度比较高的观点主要有两种。一种观点认为，经济增长是一个国家或地区实际 总产出的持续增长，即经济总量的持续增加。另一种观点认为，经济增长是一个国家或地区人均 实际产出的持续增长，即居民生活水平的不断提高。 本文主要研究第一种观点的经济增长，即 一定时期内实际总产出的增长，一般用 GDP 来衡量。 投资在某种程度上来说是一把双刃剑，它既能对经济增长产生强劲的推动作用，但也是导致 经济波动的主要因素，二者之间存在辩证关系。投资的重要性毋庸置疑，但太过依赖投资推动经 济发展，便犹如瘸腿之人，终难行之久远，甚至有倾覆之祸。 本文从投资的角度，在建立模型时以房地产投资额作为自变量，以 GDP 来衡量经济增长，并 作为因变量，通过投资额的变动用以分析经济的变动情况。①2.2.1古典经济增长理论古典经济增长理论诞生于工业革命时期，当时，前所未有之大变革的帷幕即将拉开，新兴的 资本主义经济面临着诸多问题需要解释。它的出现，对于经济学的发展，乃至对当时的整个资本 主义世界都具有里程碑式的意义，此后的经济增长理论也都源自于它并加以改进。以大卫?李嘉 图、亚当?斯密等为代表的古典经济学家试图找出决定宏观经济增长的各种因素，并阐述它们的 作用机理，用以指导方兴未艾的资本主义经济。 根据这个理论， 投资的作用是无可比拟的， 同时李嘉图也指出， 经济增长遵循报酬递减规律， 投资的效用将随着时间的流逝而不断降低，经济增长从而也将逐渐陷入停滞状态。但从报酬递减①刘垠 ,蒋岳 .我国经济增长比较研究 .第二版 .沈阳：辽宁人民出版社 ,200210房地产投资与经济增长的理论概述 规律问世以来，它所描述的经济增长停滞现象并未在世界范围内广泛出现，相反，世界经济总量 在 20 世纪出现了跨越式的增长。出现这种情况是因为他们受制于当时的生产力发展、社会制度 等因素，视角只着眼于资本的积累，而忽略了技术进步会的重大作用。 20 世纪 40 年代， “哈罗德－多马模型”问世，它将古典经济增长理论抽象化、简明化，其 均衡增长方程为： G=S/V G=S*Δ Y/Δ K G=1/Y*1/K=S/K (2-1) (2-2) (2-3)G 是指经济增长率，V 是指资本―产出比率，S 是指储蓄率，Y 是指产出，Δ Y 是指产出变化 量， K 是指资本存量， Δ K 是指资本变化量。 “哈罗德－多马模型”建立在以下假设基础上： （ 1）社会只生产一种产品。 （ 2）生产要素只有资本和劳动。 （ 3）资本―产出比不变。 （ 4）不存在技术进步和折旧。 （ 5）储蓄可以有效转化为投资且边际储蓄倾向不变。 “哈罗德－多马模型”将经济增长率抽象成储蓄率和资本―产出率的函数。该模型强调储蓄 率对于经济增长的决定性影响，并且指出，如果一个国家或地区长期保持较高的储蓄率，其经济 就会快速增长。同时，该理论也强调了经济不稳定的内生性，若实际增长率偏离均衡增长率，则 经济会在短期内发生震荡波动；若均衡增长率偏离自然增长率，则经济会发生长期的震荡波动， 且这种偏离的趋势会随着时间的推移而不断强化，难以达到三者相等的理想状态。即使偶然达到 均衡状态也不能持久，这种情况即所谓的“刃锋式”增长，出现这种状况时政府必须及时进行干 预。 “哈罗德－多马模型”主要有两个特点：一是强调了储蓄的作用，重视资本积累。二是突出 了投资的双重作用：一方面，投资能够提振社会总需求，提高全体收入；另一方面，投资还能够 增加资本存量和未来供给，促进企业特别是制造业的发展。2.2.2新古典经济增长理论20 世纪 50 年代，新古典经济增长理论开始登上历史舞台，其代表人物索洛（ R.M.Solow） 对之前的理论做出了修正和改进，提出了更为先进的“索洛模型” ，其基本方程如下： Δ k =s*y－ (n＋ δ +g)*k=s*f(k)－ (n＋ δ +g)*k “索洛模型”的前提假设是： （ 1）资本和劳动能相互替换。 （ 2）只生产一种复合产品。11（ 2-4）XXXX 大学学位论文 （ 3）存在完全竞争的资本、劳动和技术市场，资本能得到充分的利用，劳动力永远是充分就 业的。 （ 4）技术进步不改变资本与劳动的边际替代率。 在该模型中，y 代表人均产出，k 代表人均资本，s 代表储蓄率，δ 代表折旧，n 代表人口增 长率， g 代表技术进步率。 “索洛模型”指出，人均产出由技术进步率 g 决定，而总产出则由人 口增长率 n 和技术进步率 g 共同决定。 “索洛模型”是“哈罗德－多马模型”的改良版，它指出 “哈罗德－多马模型”的“刀锋”式的增长路径是完全可以避免的，通过不断改变资本与劳动在 生产中的组合比例就能够实现长期稳定的增长。此外， “哈罗德－多马模型”从供给的角度，突 出强调了投资的重要作用，认为高投资率必然能带来较高的经济增长率；而 “索洛模型” 则指出， 投资只能在短期内有效促进经济增长，长远来看，技术进步才是经济增长的决定性因素，而非投 资的增加和人口的增长。①2.2.3新经济增长理论20 世纪 70 年代，前所未有的“滞涨”席卷全球，为战后持续 20 多年的经济繁荣画上了句 号。面对这种前所未见的危机，以前的理论都无法很好地解释并加以指导，在这种情况下，新经 济增长理论应运而生。 新经济增长模型建立在三个基本假设之上： （ 1）技术水平进步对经济增长有着无可比拟的促进作用。 （ 2）技术进步是有意识的行为。 （ 3）新技术是非竞争性的产品。 （ 4）新技术具备部分排他性。 新经济增长理论并非是一种全新的理论，它是基于新古典经济增长理论并通过对其进行修正 和完善而形成的改良版的增长理论。它与传统经济增长理论的主要区别在于，其十分重视人力资 本的知识化和专业化，并且指出，这种高端的人力资本积累可以突破依靠传统劳动力资本的增长 瓶颈，使总的规模收益递增，保证经济的持续增长。此外，新经济增长理论还有一个突出的特点 就是技术内生化，它强调大部分技术进步是基于市场激励而自发进行的有意识的行为，而并不受 外界因素所驱动。②① ②刘垠 ,蒋岳 .我国经济增长比较研究 .第二版 .沈阳：辽宁人民出版社 ,2002 高鸿业 . 西方经济学 (下册 ).第五版 .北京：中国人民大学出版社 ,201112山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析33.1山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析山东省经济发展现状山东省位于华北大平原的东部，西接中原，东临大海，与日本、韩国隔海相望，其地理位置 具有十分重要的战略意义。山东省气候温和、水利设施完备、沃野千里，发展农业的条件得天独 厚，是我国重要的粮食、蔬菜、水果和油料生产基地；山东省的矿藏资源也十分丰富，盛产金、 银、铜、煤炭、石油等重要资源；此外，山东省的工商业也发展良好， 70 年代以来，国民生产 总值在全国一直名列前茅，到 2012 年全省 GDP 超过 5 万亿，占中国 GDP 总量的 1/9 强，成为仅 次于广东省和江苏省的中国第三大经济强省。 2013 年，其 GDP 更是达到 54684 亿元，并被评为 中国最具综合竞争力的三个省份之一。目前，山东省形成了以青岛市为核心的山东半岛城市群， 以济南市为核心的济南都市圈，以及以临沂市、济宁市为核心的鲁南城市带，着力打造影响力辐 射全国的江北城市带。 近 20 年来，山东省的经济得到了跨越式发展， 1978 年的 GDP 仅有 225 亿元，到 2013 年全 省 GDP 已达到 54684 亿元，在 30 多年间增长了 242 倍，不能不说是一个奇迹。但是，在一片繁 花似锦、蒸蒸日上的情景背后，也存在着不少问题：一是城乡、区域收入差距较大。虽然近年来 山东省居民收入总体水平不断提高，但随着城市化进程的加快以及城乡二元体制的影响，城乡收 入差距不断扩大， 到 2013 年， 其城镇居民可支配收入是 28264 元， 而其农民人均纯收入仅为 10620 元；此外，区域间的收入差距十分明显，总体呈现沿海高、内陆低，东部高、西部低的特点。收 入的不平衡抑制了消费的持续扩张，根据研究，高收入群体的边际消费倾向明显低于中低收入群 体，由此削弱了经济发展的内生动力。二是产业结构不合理。其经济增长太过依赖投资和出口， 内生动力不足。经济结构中，第三产业所占比重不足，现代服务业发展较为缓慢，高新技术产业 也比较缺乏。三是社会事业的发展滞后于经济发展，对民生关注度不够。近年来，山东省的经济 虽然持续快速发展，但社会公共事业的发展却明显滞后，社会公共服务供需矛盾比较尖锐，一些 群众的民生诉求得不到满足。尽管文化、教育、医疗等社会事业稳步发展，但由于山东省人口众 多，地方政府财力有限，加上多年以“ GDP 为纲” 、对社会事业重视程度不够，导致用于民生事 业的财政支出较少，社会福利事业的发展依旧任重而道远。3.23.2.1山东省房地产业发展现状山东省房地产投资额变动情况近年来，山东省房地产业蓬勃发展、方兴未艾，大量社会资本涌入，使其投资额也随之水涨13XXXX 大学学位论文 船高。 1990 年的投资额仅为 9.2 亿元， 2006 年首次突破千亿元大关， 2013 年更是高达 5444.53 亿元，其增长速度之快令人叹为观止。图 3-1 中显示，
年全省房地产投资额占其 GDP 的比重虽有些许起伏，但其总体趋势是一路上扬的，到 2013 年更是几乎达 10%，这种一个行业 投资额占经济总量高达一成的现象令其他行业黯然失色。注：房地产投资额占 GDP 的比重 =本年房地产开发投资额／本年 GDP×100% 图 3-1 房地产投资额占 GDP 的比重自 1990 年以来，山东省房地产市场虽然在不断发展，但也不断波动，而且其波动幅度还比 较大。如图 3-2 所示，房地产投资在
这 6 年间波动幅度最大，1991 年房地产投资增 长率高达 75.43%，1992 年更是达到了史无前例的 132.22%，1993 年与 1994 年继续快速增长，每 年增长率都超过 60%， 这表明在
这 4 年间， 山东省房地产业开始起步且发展势头惊人。 而在 1995 年房地产增长率却突然降低到 18.05%， 到 1996 年更是降到了 0 以下， 说明在
这两年间，山东省房地产业的发展遭遇了挫折。从 1997 年开始，山东省房地产业开始回暖，此 后自 1998 年一直到 2013 年这 16 年间，是山东省房地产业稳步发展的时期，总体波动较小，除 了个别年份外，绝大部分年份的房地产投资增长率都在 20%以上，2003 年也曾一度高达 48.75%， 但从 2011 年开始有所下降。总体来看， 这 23 年间，全省房地产业经历过一次比较大 的起伏，随后就一直比较平稳的持续快速增长，发展势头强劲，但从 2011 年至 2013 年，尽管投 资额仍继续增长，但从增长率上看，房地产市场开始有逐步降温的趋势。结合 2014 年全国房地 产市场不景气以及国家实行转方式、调结构政策的大环境来看，山东省房地产市场转冷的趋势愈 发明显。14山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析注：房地产投资额增长率 =（本年房地产开发投资额 -上年房地产开发投资额）／上年房地产开发 投资额×100% 图 3-2 房地产投资额变化情况由图 3-3 可以看出， 房地产投资增长波动的基本趋势与宏观经济周期的波动基本一致， 但是 二者的波动存在一个时间差，即后者的波动滞后于前者，且后者的波动幅度要远大于前者。这表 明，山东房地产业极为显著地影响本省的经济发展，且前者的波动总是先于后者的波动，即房地 产市场的变化可以在一定程度上预示本省经济的走势。此外，前者的弹性远大于后者的弹性，即 房地产市场更加敏感，也更加不稳定。注： GDP 增长率 =（本年 GDP-上年 GDP）／上年 GDP×100% 图 3-3 房地产投资增长率与 GDP 增长率15XXXX 大学学位论文3.2.2山东省房地产投资对全社会固定资产投资的贡献率分析从图 3-4 可以看出，房地产投资额占全社会固定资产投资总额的比重总体呈上升趋势，
年迅速窜高， 但
年又迅速跌落， 并于 1997 年落到谷底。 1998 年一直到 2010 年这 13 年间，虽然不断起伏，但总体走高的趋势却十分明显。但自 2011 年至 2013 年，该比重 开始缓慢下降，开始新一轮的波动。此外，在这 15 年间，房地产投资对全社会固定资产投资增 长的贡献在大部分年份远大于其所占的比重，由此可见，房地产投资的增长对社会固定资产投资 的增长做出了重要的贡献。注：房地产投资额占固定资产投资额的比重 =房地产开发投资额／固定资产投资额×100% 房地产投资对固定资产投资增长的贡献率 =房地产投资增量／固定资产投资增量×100% 图 3-4 山东省房地产投资占固定资产投资的比重及房地产投资对固定资产投资增长的贡献 率3.2.3山东省房地产市场供需状况近年来，随着山东省经济不断发展、城市规模不断扩大、城镇居民收入不断增加，房地产投 资也持续升温，房地产市场蓬勃发展。尽管自 2008 年金融危机以来，宏观经济形势一直起色不 大，但是由于住房的刚性需求旺盛，加之社会对房价的预期仍在不断走高，使得房地产市场在 2013 年的时候依旧火爆异常。但房地产市场一片欣欣向荣的景象背后也有着不小的隐忧，从图 3-5 中可以看出，山东省房屋施工面积节节攀升，而其竣工面积、销售面积却难有大的斩获，更 为不利的是，空置面积同样却有了较为明显的增长。以上表明，山东省每年虽然有大批房地产项 目开工，但竣工、售出的却是远少于开工的，房屋空置面积也随之不断增大，有投资过度、泡沫 化的趋势。山东省房地产市场实际上存在着过度供给的情况，不少地方出现的“空城” 、 “鬼城” 就是明证。再结合 2014 年宏观经济不景气、全国性房地产市场萎靡以及 2015 年经济下行压力继 续增大的大背景，结论似乎更加悲观：大批已经在建的房屋可能会因开发商资金链断裂而烂尾；16山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析 已经建成的商品房在过度供给的情况下可能会更难售出， 这又会使原本居高不下的空置率更为高 涨，使开发商回笼资金更加困难，这对已经出现颓势的房地产市场无疑雪上加霜。注：数据来源于《山东省统计年鉴 2014》 图 3-5
年山东省房地产业增长情况（ 1）山东房地产市场供给分析： 1）房地产开发投资快速增长，投资规模持续扩大。 山东省房地产市场经过
年的起步和
年的受挫，自 1998 年以来，受内 需的不断扩大和住房制度改革等相关政策的有力拉动，房地产市场全面复苏，并迅速进入到高速 发展时期。 2013 年全省房地产开发投资规模增大继续扩大，全年完成 5444.53 亿元，同比增长 15.64%。 2）房屋施工面积迅速扩张，竣工面积增长缓慢。 山东省房地产开发在经历了
年暂时的受挫后， 随着地方政府对房地产业愈加重视 以及相关政策和土地整顿措施的逐步到位，从 2000 年起，开始高速发展，大量项目如雨后春笋 一般纷纷开工，房屋施工面积快速增长。到 2013 年，房屋施工面积达 50549.2 万平方米，同比 增长 17.67%；而竣工面积只有 7508.5 万平方米，同比增长仅为 2.51%，房地产市场过度、过快 扩张存在隐患。 3）商品房销售面积总体呈增长趋势，房屋空置率快速上升。 2013 年山东省商品房销售面积达到 10329.8 万平方米，是 2005 年的 2.75 倍；而空置面积 也达到 2801.9 万平方米，是 2005 年的 4.42 倍。在商品房销售量不断增加的背后，是大片空置 的房屋，且空置面积还在快速增长，这表明山东省房地产市场存在事实上的过度供给。17XXXX 大学学位论文 4）住宅供给总体稳定，经济适用房供给量不足。 从图 3-6 中可以看出，近几年来，住宅施工面积占房屋施工面积的比例基本保持稳定，其销 售面积占商品房销售面积的比例也基本保持不变； 但是经适房的施工面积占房屋施工面积的比例 却在逐年下降，其销售情况更是不乐观，且有逐年恶化的态势。上述情况表明，山东省房地产开 发主要以商品房为主，对于用于保障民生的经济适用房的供给有所欠缺。图 3-6住宅施工面积占房屋施工面积的比重住宅销售面积占商品房销售面积的比重 经济适用房施工面积占房屋施工面积的比重 经济适用房销售面积占商品房销售面积的比重 （ 2）山东房地产市场需求分析： 从图 3-7 可以看出，最近今年，全省经济持续高速增长，形势蒸蒸日上，人民群众的收入水 平有了较大大幅度的提高。尽管商品房价格不断上扬，但由于总体经济形势较好，居民收入不断 提高，加上居民对商品房的刚性需求，山东省的房地产需求应该仍有一定的增长空间。从图 3-5 中可以看出， 从 2005 到 2013 年的 9 年间， 每年的商品房销售面积都大于房屋竣工面积， 这说明， 对住房的需求比较旺盛；但是，从图中也可以明显的看出，前者高于后者的幅度正在回落，这说 明，旺盛的需求在逐渐消退，积存的住房也在不断增加。结合 2014 年全国房地产市场的整体萎 靡以及 2015 年经济下行压力的进一步增大，可以大胆地预测，这种需求衰退的态势或将继续、 甚至加速。18山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析注：数据来源于《山东省统计年鉴 2014》 图 3-7
年山东省城镇居民年人均可支配收入与农民年人均纯收入变动情况3.2.4山东省房地产业投入产出比“投入产出比”在各类相关文献中罕有提及，但是由于它具有直观性强、可信度高、方便快 捷等特点，经常被各类企业和投资者用来作为投资项目立项的重要评价指标。 “投入产出比”是 指投入的资金与其创造的价值之比，常用“1∶N”的形式表达，若这个值大于 1，则表示产出大 于投入，资金投入是高效的；若这个值小于 1，则表示产出小于投入，资金使用效率不高。 从图 3-8 可以看出，在
年这一段时间内，山东省房地产业的投入产出比一直小于 1，说明这段时间内，房地产业使用资金的效率并不高；从 2009 年到 2011 年，这三年间，山东 省房地产业的投入产出比高于 1，并且不断上涨，说明这段时间内，房地产业使用资金的效率是 高效的。然而，自 2012 年开始，投入产出比开始下降，并重新跌落至 1 以下，虽然 2013 年有所 抬头，但仍小于 1。如果再结合 2014 年全国房地产市场降温、市场预期普遍走低和国家相关政 策调整的大背景，可以大胆预测， 2014 年甚至及以后的一段时间，投入产出比会继续降低。单 纯就
年投入产出比的情况来看，山东省房地产业的资金使用效率不高，并且若上述预 测为真，情况会进一步恶化。19XXXX 大学学位论文注：房地产业投入产出比=商品房销售额／开发投资额×100% 图 3-8
年山东省房地产业投入产出比20山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究44.1山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究计量方法及模型单位根检验4.1.1所谓时间序列的平稳性，是指时间序列的各种数字特征不会随着时间的变化而发生变化。当 时间序列平稳时，此序列对任何外在的冲击只会有暂时性的影响，而非平稳时间序列的统计规律 会随着时间的推移而变化， 并会对外来冲击产生累积影响， 进而逐渐偏离其均值。 在现实生活中， 直接搜集的经济变量的时间序列大都不是平稳的，如果直接采用原始数据，结论错误的可能性较 大，易出现伪回归现象。所以，对于时间序列，在采用之前，要先进行平稳性的检验，如果它不 平稳，则应先通过差分运算，将其转化为平稳的时间序列，然后再建模。ADF 检验是较为常用的 检验时序数据平稳性的方法，它具有简明、准确、易操作的特点，其包含如下三种回归模型： 模型一： ? уt＝γуt-1＋??i ?1pi?уt-i＋ μ t，t=1，2，?，T（ 4-1）模型二： ? уt＝γ уt-1＋а ＋??i ?1pi?уpt-i＋ μ t，t=1，2，?，T（ 4-2）模型三： ? уt＝γуt-1＋ а ＋ δ t＋??i ?1i?уt-i＋ μ t， t=1，2，?，T（ 4-3）其中， a 代表常数， δ t 代表线性趋势函数。零假设为： H0:γ =0，即存在一个单位根；备选 假设为： H1:γ ＜ 0，即不存在单位根。 实际进行检验时按照先模型 3，其次模型 2，最后模型 1 的顺序进行检验，若检验结果拒绝 零假设，则原时间序列不存在单位根 ,若以上三个模型的检验结果都不能拒绝零假设，则此时间 即存在单位根。对于时间序列，存在单位根即代表此数列是非平稳数列，反之亦然。对非平稳时 间序列一般进行差分运算将其转化为平稳时间序列。 如果一个非平稳时间序列经过 d 次差分后变 为平稳时间序列，则称原序列为 d 阶单整序列，记为 I(d)。①ADF 检验方法在实际运用的时候要注意两点：一是设法确定是否含有常数项和时间趋势项。 有很多方法可以解决这个问题，其中较为简便的方法是画出检验序列的曲线图，先通过观察该序 列是否在 0 值附近变动来决定是否添加常数项， 然后再根据该序列的波动情况是否跟随时间变化 来决定是否添加时间趋势项。二是如何选择合理滞后阶数的问题。一般是根据赤池信息准则确定①孙楠 .青岛市房地产投资与经济增长关系的实证研究 .西安科技大学硕士论文 .2012 21XXXX 大学学位论文 滞后阶数，同时还要兼顾系统的稳定性。4.1.2协整检验尽管运用差分的方法能够去掉时序数据中的不平稳因素，使其符合建模要求，然而，经过这 种处理的序列往往会丢失一些重要的信息，从而使其难以被解释，甚至根本毫无意义。上世纪 80 年代诞生的协整理论，给出了一个可行的解决方法。协整是指虽然两个或多个时间序列就自 身而言是非平稳的，但它们的线性组合可能是平稳的。协整理论的意义就在于，它能够判断两个 或多个非平稳的时间序列之间是否存在长期均衡关系，即如果它们是协整的，则在它们之间存在 一个长期的均衡关系。在实证检验的过程中，应首先对时序数据及其一阶差分序列的平稳性进行 检验，然后检验变量间的协整关系，最后建立协整变量与均衡之间的误差修正方程。 E-G 两步检验法： 第一步，建立回归方程。 Yt＝ bXt＋ μ 模型估计的残差为 et＝ Yt― bXt （ 4-5）t①（ 4-4）第二步，检验残差序列 et 是否平稳，如果是平稳的，就能够确定二者存在协整关系，否则 二者就不存在协整关系。4.1.3格兰杰因果关系检验在日常的研究中， 常常需要判断两个或多个变量之间的因果关系。 所谓格兰杰因果关系是指， 假设有两个变量 X 和 Y，若前者能在一定程度上解释或预测后者，且前者添加滞后项以后，会使 这种解释或预测能力变强，则认为 X 是 Y 的格兰杰原因，其检验方程如下： Yt＝ а iXt-i＋?i ?1mβ iYt-i＋ ε1t（ 4-6）X t＝?i ?1mλ iYt-i＋?i ?1mδ iXt-i＋ ε2t（ 4-7）这个模型是建立在变量 X 和 Y 都平稳的基础上，在确定这一点以后，才能够进行检验。在做 该检验的时候，应用最广泛、运算最合理、受认可度最高的是 F 检验和 t 检验这两种检验方法。 上述两种方法各有千秋，但相比后者，前者更为严密一些，所以本文采用前者作为检验方法。 对于此检验方法，要重点强调的是，处理序列非平稳的方法特别重要，它能十分显著地影响 最后的检验结果，失之毫厘，谬以千里；此外，滞后阶数的确定也要慎之又慎，检验结果对其也①马薇 .协整理论与应用 . 第二版 . 天津 :南开大学出版社 ,200622山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究 十分敏感。在实践中，滞后长度的选择，要遵循 AIC 统计量最小原则，即选择能使 AIC 统计量最 小的滞后期长度。 关于处理序列非平稳方法的选择，应当视情况而定：如果时间序列 X 和 Y 都是平稳的，则可 以直接采用未经处理的原始数据为样本，而后在向量自回归模型（ VAR）的框架下进行检验即可； 如果 X 和 Y 都不平稳，但二者的线性组合平稳，则在误差修正模型（ ECM）的框架下先确定二者 的协整关系确实存在，而后再进行检验；如果 X 和 Y 都不平稳并且不像第二种情况那样存在事实 上的协整关系，则要先对变量进行差分运算，而后在向量自回归的框架下使用经差分处理过的数 据为样本进行检验。4.1.4误差修正模型（ ECM）对于在日常生活中收集到的时间序列数据， 如果直接用来建立模型， 则会产生一些意想不到 的错误。这是因为，在实际经济生活中，我们所搜集到的某个变量常常会受到我们搜集到的其他 变量以及自身滞后值的影响，此外，还会受到一些无关因素的干扰。所以在大多数情况下，直接 运用采集到的数据建模并不能真实地反映经济变量之间的动态关系。而且，搜集到的未经处理的 原始数据少有平稳的，若直接采用它们作为样本，最后的检测结果必然会与真实情况南辕北辙但 而若先对原始数据进行差分后再建模，则会损失部分有价值的信息，从而削弱了结论的准确度和 可信度。鉴于此，在建模之前要先进行协整检验，当变量之间确实存在协整关系时，再建立误差 修正模型（ ECM） 。 E-G 两步法建模的步骤如下： 第一步：进行协整回归： у t＝ а 0＋ а 1 Xt＋ μ t， 得到残差序列： e t＝ у t－ а 0－ а 1 X t， t＝ 1，2，?，T （ 4-9） t＝ 1，2，?，T （ 4-8）第二步：若两变量确存在协整关系，则用 OLS 方法进行检验。4.24.2.1实证分析数据的选择与处理本文以山东省房地产开发投资额（记为 X）和国民生产总值（记为 Y）作为描述房地产投资 和经济增长的代表性指标， 从历年的山东省统计年鉴中采集
年的时间序列数据作为样 本。为了消除数据的异方差性，对所有数据取自然对数，而且变量的对数形式也可以反映长期的23XXXX 大学学位论文 弹性。经过处理之后的房地产投资完成额 X 和生产总值 Y 分别用 lnX、lnY 表示。 实证检验所需 基本数据见附录表 A。①4.2.2数据相关性分析为了直观反映 lnX 与 lnY 的关系，画出二者的散点图，从图中可以看出，它们之间存在较为 明显的正相关关系。11.0 10.5 10.0 9.5LNY9.0 8.5 8.0 7.5 7.0 2 3 4 5 LNX 6 7 8 9图 4-1 年时间序列 lnX 与 lnY 的散点图通过上图可以看出，两变量间存在着较强的正相关关系，即山东省房地产投资变动与经济增 长变动是同方向的 。但是这种基于散点图的描述性分析，仅仅是最初步的分析，其更深层次的 关系尚需更为严密的检验。②4.2.3单位根检验为了保证分析的科学性以及后续实验的顺利进行，需要先对原始的时间序列进行稳定性检 验。 在表 4-1 中可以看到，变量 lnX、 lnY 和 DlnX、 DlnY 的 ADF 检验统计量分别为 -3.455561、 -1.738783 和 -2.372226、-1.679170。其中，lnX、lnY、DlnX、DlnY 的 ADF 检验统计量均大于其 ADF 检验的临界值，表明在这种检验方法下，均存在单位根，即 lnX、 lnY、 DlnX、 DlnY 均不是 平稳时间序列。 DDlnX、 DDlnY 的 ADF 检验统计量分别小于 ADF 检验的临界值，则说明 DDlnX 和 DDlnY 是平稳时间序列，即它们均为二阶平稳时间序列。③① ②孙楠 .青岛市房地产投资与经济增长关系的实证研究 .西安科技大学硕士论文 .2012 刘文婷 . 武汉房地产与经济增长实证研究 .科技创业月刊 .2006 ③ 赵丹 .外商直接投资与山西经济增长关系的实证研究 .山西财经大学硕士论文 .2010 24山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究 表 4-1 序列 lnX、lnY、DlnX、DlnY、DDlnX、DDlnY 的 ADF 检验结果 变量 lnX DlnX DDlnX lnY DlnY DDlnY 检验类型 （c,t,0） （c,0,0） （0,0,0） （c,t,0） （c,0,0） （0,0,0） ADF 统计量 -3......%临界值 -4......%临界值 -3......%临界值 -3......607830 P值 0.4 0.6 0.5注：DlnX、DlnY 均为原序列的一阶差分序列，DDlnX、DDlnY 均为原序列的二阶差分序列。 （c，t，n） 分别表示单位根检验中的截距项，时间趋势项和滞后阶数。滞后长度 n 以 AIC 最小为标准。 关于截距项和时间趋势项的选择可以根据图 4-2、图 4-3 和图 4-4 来判断： 由图 4-2 可知， lnX 和 lnY 序列的均值都不等于 0，则说明二者都应该有截距项；此外，二 者的曲线图都是向上的曲线，则说明它们都应该有时间趋势项。从图 4-3 中可以看出， DlnX 和 DlnY 序列都应该有截距项；而二者的曲线图并无显著的趋势，说明它们应该都没有时间趋势项。 同样，从图 4-4 中可以明显看出， DDlnX 和 DDlnY 既没有截距项，也没有时间趋势项。LNX9 8 7 6LNY11.0 10.5 10.0 9.5 9.058.54 3 2 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 128.0 7.5 7.0 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12图 4-2DLNX1.0时间序列 lnX 与 lnY 的曲线图DLNY.350.8.300.6.250.4.200.2.150.0.10-0.2 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12.05 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12图 4-3时间序列 DlnX 与 DlnY 的曲线图25XXXX 大学学位论文DDLNX.3 .2 .1 .0DDLNY.100 .075 .050 .025 .000-.1-.025-.2 -.3 -.4 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12-.050 -.075 -.100 909294969800020406081012图 4-4时间序列 DDlnX 与 DDlnY 的曲线图4.2.4协整检验为了检验 lnX 和 lnY 是否存在协整关系，要进行 EG 检验。 首先，建立模型。假设二者关系模型为 lnYt＝ β 0＋ β 1lnXt＋ μ 其次，进行回归分析： lnYt＝ 5.780954＋ 0.591694lnXt＋ μ t=（ 36.07478） R =0.983376 可得残差序列如下： et＝ 5.780954＋ 0.591694lnXt ― lnYt 残差序列曲线图如图 4-5 所示：RESID01.3t（ 4-10）t（ 4-11）（ 57.14301） D.W.= 0.5799652（4-12）.2.1.0-.1-.2-.3 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12图 4-5 残差序列曲线图 对残差序列进行均值检验，得到结果如由表 4.3 所示，再根据上节介绍的方法以及结合图26山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究 4-5，可以判断出，此序列既没有截距项也没有时间趋势项。 表 4-3 Method t-statistic 残差序列均值检验结果 Value -1.20E-16 Probability 0.909468对残差序列进行单位根检验，结果如表 4.4 所示，残差可以通过 1%水平的单位根检验，这 说明在 99%的置信水平下拒绝原假设，即残差序列是平稳的。由此可知，序列 lnX 和 lnY 之间存 在协整关系，即
年，山东省房地产开发投资额和生产总值之间存在一种长期的动态均 衡关系。①表 4-4 残差的单位根检验结果 变量 检验类型 ADF 统计量 RESID01 （0,0,2） -5.5780931%临界值 -2.6797355%临界值 -1.95808810%临界值 -1.607830注： （c，t，n）分别表示单位根检验中的截距项，时间趋势项和滞后阶数，滞后长度 n 以 AIC 最小 标准。4.2.5格兰杰因果关系检验从表 4-5 可知，对于滞后 1-5 期，至少在 95%的置信水平下， lnY 不是 lnX 的格兰杰原因， 而 lnX 是 lnY 的格兰杰原因，即山东省经济增长与房地产投资是单向因果关系，前者不是后者的 格兰杰原因，而后者是前者的格兰杰原因。 表 4-5 原假设 lnY≠ &lnX lnX≠ &lnY lnY≠ &lnX lnX≠ &lnY lnY≠ &lnX lnX≠ &lnY lnY≠ &lnX lnX≠ &lnY lnY≠ &lnX lnX≠ &lnY 格兰杰因果关系检验结果 滞后期 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 F 统计量 0.1 3.4 2.66 2.13 0.34 接受原假设概率 0.9356 5.E-06 0.0 0.4 0.4 0.2 结论 接受 拒绝 接受 拒绝 接受 拒绝 接受 拒绝 接受 拒绝①郝国彩 , 云雪 .房地产投资影响山东经济增长的实证分析 .山东财政学院学报 .2009 27XXXX 大学学位论文4.2.6误差修正模型基于以上检验结果，先使 ECMt=et，然后对 DlnX 、DlnY 以及 ECM 进行回归，建立误差修正模 型： DlnYt＝ β 0＋ β 1DlnXt＋ а ECMt-1＋ ε 通过回归可得数据如表 4.6 所示： 表 4-6 变量 DlnX C ECM（ -1） 回归分析结果 系数 0...351587 标准误差 0...050715 t 统计值 3...932606 概率 0.0 0.0000t（ 4-13）由上表可得误差修正模型： DlnYt＝0.127498+＋0.120058 DlnXt ―0.351587 ECMt-1 t= （3.452013） （9.644895） （-6.932606） 2 R =0.750872 D.W.= 1.108425 （ 4-14）4.3实证结果分析基于以上检验结果，能够得出结论： （ 1）变量 lnX 和 lnY 具有协整关系，这表明山东省房地产投资与经济增长存在长期稳定的动 态均衡关系，又由（ 4-11）式可知，前者每增加 1%，后者则会相应被推动增长 0.59%。由此可见， 山东省房地产投资能较为明显地推动经济发展。由（ 4-14）式能清晰看出，造成 lnY 波动的因素 主要源于两点：一个是短期波动，即 lnX 的短期波动所直接带来的影响；另一个是长期均衡，即 ECM 的长期均衡关系的调整。如果短期波动偶然偏离了长期均衡，这种偏离不会持续，更不会加 剧，经济系统会逐渐发挥其收敛机制，以每个周期（－ 0.351587）的调整力度，不断纠正这种偏 离，直至其回到均衡状态。 （ 2）从格兰杰因果关系检验可以清晰地看出，对于房地产投资和经济增长，在 95%的置信水 平下，前者是后者的格兰杰原因，而后者并不是前者的格兰杰原因，二者仅是一种单向促进的关 系。也就是说，在过去的 24 年里，房地产投资能够较为显著地拉动经济增长，而经济增长却并 不能显著地推动房地产投资额的增长。 （ 3）由误差修正模型中可以看出，在较短时间里，只要对房地产的投资额加大 1%，GDP 将会 随之被拉动增长 0.127498%；而在（ 1）中我们分析出，在较长时间里，这个数字却是 0.59%。因 此，对于山东省，就其房地产投资对其经济增长的促进效果而言，长期比短期更为明显。此外， 此经济系统具有较强的自我调节功能， 能够自发地维护均衡， 如果短期波动偶然偏离了长期均衡， 这种偏离不会持续，更不会加剧，经济系统会逐渐发挥其收敛机制，以每个周期（－ 0.351587）28山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究 的调整力度，不断纠正这种偏离，直至其回到均衡状态。 （ 4）经济变量对生产总值的拉动效率是用来衡量某个经济变量对 GDP 拉动作用大小的指标。 其计算公式为： δ i＝ε i/β i 在上述公式中，δ i 代表一段时间里前者对后者的拉动效率 ,ε β i 代表在这段时间内，前者的总和占后者总和的比重。 当 δ i＞ 1 时，说明在一段时间里，这个经济变量对 GDP 的拉动作用已超过其自身占 GDP 的 比重，也就是说，它能显著地推动经济增长。 当 δ i＜ 1 时，说明在一段时间里，这个经济变量对 GDP 的拉动作用小于其自身占 GDP 的比 重，也就是说，它推动经济增长的效率较低。 由此能够得到
年的拉动效率 δ i，如表 4-7 所示： 表 4-7 拉动效率计算表 εi(4-15) i 代表后者对前者的弹性系数，经济变量 房地产投资βiδi0.1200580.1.由上表可知， δ i＞ 1，则说明在一段时间里，山东省房地产投资积极地推动当地经济发展， 且效率较高。29XXXX 大学学位论文30结论及政策建议55.1结论及政策建议结论由于我国区域之间的经济社会发展水平、地理环境、文化风俗等方面有明显的差异，而房地 产业的区域性特征也同样明显，因此，房地投资对经济增长的影响好坏及作用大小，就国家层面 和某一区域来说，是有差别的。具体到山东省来说，多年来持续繁荣的房地产业也的确对山东省 的经济增长功不可没。然而，在山东省房地产业风光无两的表象背后却也有着诸多隐患，基于山 东省省情以及之前的分析结果，针对全省房地产市场，能够总结出以下问题： 一是泡沫化较重，存在隐藏风险。自 1990 年至 2013 年，山东省房地产开发投资额增的年平 均增长率高达 36%，这种近乎跳跃似地投资增长速度在其他行业是较为罕见的。此外，房地产开 发投资额占 GDP 比重的增长幅度同样令人瞠目，整个房地产市场呈现出一片欣欣向荣的景象。然 而在这片红火的景象背后却是日益扩大的泡沫化：房地产业如一块巨大的海绵，不断地、大量地 吸纳来自各种渠道的资金；与此同时，房价在国家日渐严厉的调控措施下，却一路高歌猛进、不 断刷新着纪录，其价格远远偏离其真实价值，也远远超过普通居民的购买能力。一方面是 “地王” 频出、大量房地产项目纷纷上马，另一方面是普通群众无力购买，大批商品房积压，这导致了房 地产市场泡沫的形成， 并且泡沫呈越来越大的趋势。 现实中房地产运作的资金大量来自银行贷款， 在房地产市场投入产出比下降、 大量商品房空置以及 2104 年全国性房地产市场不景气的压力下， 一旦这个巨大的泡沫被挤破， 将会导致众多开发商资金链崩裂。 如果真的出现这种情况， 一方面， 大量在建房屋或成烂尾楼，使购房群众遭受重大损失，若处理不当，有可能酿成严重的群体性事 件，影响社会稳定；另一方面，大量的银行贷款和个人住房贷款将无法收回从而成为坏账，这将 会给我国银行业带来极为严峻的信贷风险，给整个金融体系带来前所未有的考验和冲击。 二是靠房地产投资拉动经济增长效率降低，不可持久。首先，根据前文分析，房地产业的投 入产出比已经降到 1 以下，并且有继续下降的趋势，房地产业利用资金的效率在降低，继续依靠 房地产投资拉动经济效果会越来越差，并造成大量的资源浪费。其次，近些年来，大量的社会资 本涌入房地产业，带来了“挤出效应” ，导致其他行业尤其是制造业的资金投入不足，而制造业 恰恰又是一个国家经济的基石。至 2104 年，由于长期缺乏资本输入以及受国家宏观经济下行的 压力，制造业出现了萎靡的态势，影响了经济的良性、持续发展。最后，部分地方基于增加财政 收入、扶持房地产业发展等多种考虑，大量的城郊土地被卖给开发商进行房地产开发，直接威胁 到国家的耕地安全。因此，这种以房地产业作为主引擎的经济增长模式效率正在不断降低、弊端 正在不断显现，难以持久。 三是“土地财政”弊端重重，地方政府债台高筑。近些年来，不少地方在向开发商大量抛售 地块的过程中尝到了“甜头” ：卖地给开发商不仅能加快城市建设、增加地方主官的政绩，而且31XXXX 大学学位论文 还能为当地增加大量的财政收入。基于此， “土地财政”逐渐成为了很多地方的主要财政收入来 源。这种发展模式在一段时间内确实带来了较为高速的经济增长、大量的财政收入以及城市面貌 的巨大变化， 但也埋下了很多隐患： 首先， 地方政府大量卖地， 使得土地资源日渐紧张，致使 “地 王”频现。其次，开发商高价买地后又将负担转嫁于购房群众身上，导致普通群众购房困难并引 起他们的不满。最后，不少地方政府大量举债在新城区搞房地产建设，在如今全国性的房地产市 场不景气以及国家宏观经济下行的双重压力下，极易爆发债务危机。 四是房价畸高，成为重大民生问题。一般来说，某种商品价格持续上涨有可能是受成本增大 的影响，也有可能是受经济高速发展和消费快速增长导致供不应求的影响。近年来，山东省房价 大幅攀升，但造成其价格快速上涨的主要原因既不是成本推动，也不是受经济发展和消费增长的 刺激。事实上，近年来房地产开发的各种原材料价格虽有波动，但对一路攀升的房价的影响却并 不十分明显；而自金融危机以来，在全国经济增长速度减缓、内需不振的大背景下，房价在中央 政府各种严厉的调控措施的压力下仍然一路上扬就充分说明房地产市场本身存在问题。目前来 看，造成山东省房价高涨的主要原因是大量投机性资本涌入房地产市场，通过银行体系的高杠杆 人为地炒高了房价。房价的持续快速上涨、 各种“炒房”团体人为炒高房价以及媒体的舆论诱导， 使消费者产生了房价还会持续上涨的预期，于是纷纷争先恐后地买房，造成了“越涨越买、越买 越涨”的怪象。山东省一路高歌猛进的房价已经远超普通民众的购买能力，使得购房群众特别是 刚毕业的大学生群体对住房望而却步。以山东省省会济南市为例， 2013 年其商品房均价已突破 9000 元 /平米，而其当年的城镇居民人均可支配收入是 35648 元，房价之高，根本不是普通群众 能承受得起的。然而，对于普通市民来说，住房、教育、医疗等是其最基本的民生需求，其中尤 以住房需求最为迫切。高昂的房价对青年，尤其对刚毕业的大学生造成巨大的经济压力，致使社 会出现了“蚁族” 、 “房奴”等群体，在一些大都市甚至出现不少“工作十年买不起是平米”的事 情。过高的房价不仅减少了市民的幸福感，而且所引发的社会现象，更是严重影响了社会的和谐 稳定。 五是保障性住房供给不足，覆盖面较为狭窄。山东省近年来的商品房供给量持续快速增加， 而保障性住房的数量却增长缓慢。保障性住房供给不足且增长缓慢有其深层次的原因：第一，地 方政府财力所限，分税制改革以后，地方政府的财力紧张，投入民生方面的资金有所减少。对于 保障性住房的建设，除非是中央政府专项拨款，否则往往是“心有余而力不足” ；第二，地方政 府不重视，由于多年来官员提拔所依据的政绩主要是指 GDP 和城市建设，使得各级官员对于保障 性住房建设这种“费力不讨好”的工作缺乏热情和积极性。第三，地方政府利益驱动，将同一块 地用来建经济适用房和建商品房的收益完全不可同日而语， 这直接导致 了大多数的保障性住房都位于位置偏僻、交通不便、设施不全的地方，使得生活困难的群体生活更加不方便。目前山东 省的保障性住房覆盖面较为狭窄，忽略了城乡结合部被征地的农民、外来务工人员等弱势群体。 此外，山东省多数城市的经济适用房申请条件都较为苛刻，同时还存在着许多违规操作，这使得 保障性住房的覆盖范围进一步缩小。如果上述问题不引起足够的重视，有可能会产生一系列的社32结论及政策建议 会问题。 六是 开发结构失衡，有效供给不足。 山东省开发的住宅中，中高档的公寓、洋房、别墅的数 量逐年增加， 而开发商对低价位的普通住房建设普遍热情不高， 导致供需失衡。 从 1909 年到 2013 年这 24 年间，山东省房地产投资额的增长速度一日千里，其增速之快、势头之猛，令人瞠目。 在正常情况下，对于某种商品来说，持续大量的投资必将会加大此种商品的产出和供给，按照供 需规律，在持续加大供给的情况下，该商品的价格必然会有所降低。而事实上，多年来持续大量 的房地产投资的确使住房供给不断加大，甚至出现了过度供给的情况，但房价却一直不降反增， 甚至在多轮调控措施的压力下，市场对房价的预期仍旧是一直看涨。这种反常的现象说明山东省 大规模的房地产开发投资并没有带来预期的有效供给，同时，山东省的商品房空置率却在逐年上 升，据统计，目前山东省的空置率突破 20％，已经远远超过国际公认的 10％警戒线，这不但会 对社会和谐稳定产生不利影响，而且还会增加经济运行的不稳定性。 七是行业管理混乱，市场机制有待完善。山东省房地产市场目前还存在着虚假广告、中介服 务不规范、质量不过硬等方面的问题。这些问题不仅会损害消费者的合法权益，也最终会影响到 整个行业的健康、长远发展。房地产消费市场是一个梯级的结构，而物业市场是其中的一个重要 环节，它直接关系到整个行业的发展。山东省的物业管理起步较晚，房产中介市场更是缺乏有效 的管理，市场机制尚不健全。这些问题若不加以妥善的解决，将会对整个行业的发展造成极为不 利的影响。 八是地方行政插手过多，需要加以规范监}