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村委会出卖集体房屋买卖合同纠纷案例
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作者:佚名 &来源:互联网&
【提示】合同无效& 村委会赔偿升值损失
&&&&上诉人新沂市草桥镇坝头村村民委员会因与周西盟房屋买卖合同纠纷一案，不服新沂市人民法院（2008）新民一初字第1657号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭审理了本案，上诉人新沂市草桥镇坝头村村民委员会（以下简称坝头村）的委托代理人王洪敏，被上诉人周西盟及其委托代理人马勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
&&&&&原审法院查明：坝头村于日经土地管理部门审核并经新沂市人民政府批准，取得了集体土地建设用地审批手续，征用本村耕地建设了村委会办公楼及院落，但未办理土地及房产权属证书。2005年间，坝头村因无力偿还外债（包括当时尚欠周西盟的十余万元），时任该村主要负责人的周健、陈士银等村委会委员决定卖掉该村办公楼房用于偿还债务。&&&
&&& 日，周西盟与坝头村达成《楼房买卖协议》一份，主要内容为：&坝头村委会将坐落于本村的村委会办公处所的楼房及院落卖给周西周西盟，其中楼房为三层共二十间，院落东西长34米、南北长20米，以及院落内的其他附属设施，计价24.8万元，如有违约，应向对方赔偿损失并支付百分之五的违约金。&协议签订后，周西盟原告以坝头村欠其十余万元欠款抵偿部分房款外，又拿出十余万元现金支付给村委会结清了房款，坝头村也将楼房及院落交付给了周西盟，周西盟实际使用该楼房一层并对该楼房进行了管理，但双方未办理房屋所有权及相关的土地使用权过户手续。
&&&&2006年3月，双方签订《房屋租赁协议》一份，周西盟将其购买楼房的二、三层出租给坝头村使用，年租金为2万元，租期三年，坝头村支付了2006年度租金2万元。因周西盟催要2007年度的房屋租金，坝头村以签订的房屋买卖协议无效为由不同意给付，双方因此发生纠纷。至今，该办公楼一层由周西盟出租。
&&&& 日，坝头村以双方日签订的房屋买卖协议违反民主议定原则且违反法律强制性规定为由起诉到原审法院，请求法院确认该协议为无效协议。原审法院于日作出（2007）新民一初字第1333号民事判决，确认双方于 日签订的房屋买卖协议无效。周西盟不服上述判决，向徐州中院提起上诉， 日，本院作出（2008）徐民一终字第536 号民事判决：驳回上诉，维持原判。之后，因坝头村拒绝偿还购房款，周西盟遂于日向原审法院起诉，要求判令坝头村返还购房款24.8万元，赔偿损失35.2万元及诉讼费损失9000元。
&&&& 根据周西盟的申请，原审法院委托睢宁县价格认证中心对涉案房屋进行价格鉴定。该中心于日作出睢价证发（2008）28号价格鉴定结论书，确定该房地产在鉴证基准日的鉴证值为608600元，周西盟支出鉴定费7000元。经当庭质证，周西盟对鉴定结论无异议，坝头村对鉴定结论的真实性和合法性无异议，对其与本案的关联性有异议。
&&&& 一审庭审中，坝头村曾提起反诉，但未在规定的期限内预交反诉费用，原审法院对坝头村的反诉按照自动撤诉处理，并另行制作了民事裁定书，已向双方当事人送达。
&&&& 原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人应当按照公平原则确定各方的权利和义务。本案中，原、被告之间所签房屋买卖协议因违反法律强制性规定而被依法确认为无效，因而双方应当相互返还，即原告返还被告房屋，被告返还原告购房款，因该楼房的占有使用状态没有发生变化（一层楼房依双方约定由原告租用。其余房屋仍由被告使用），双方对房屋返还问题没有争议。双方签订房屋买卖协议并交付以后，原告实际对房屋进行了管理，后因市场变动；房地产价格出现大幅上涨，被告又主张合同无效，其真实目的是为了收回房屋以获得房屋的升值利益，而被告在主张合同无效的同时却不主张退还原告的购房款。尽管被告主张房屋买卖协议无效，其据此起诉不违反法律规定，但综观被告的行为可以看出，在房屋买卖协议的签订和履行过程中，其始终居于主导地位。虽然原、被告签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定而被法院确认为无效，但该后果并非不可避免，事实上，造成合同无效的后果原、被告均有责任，相对来说，原告作为个人相对被告而言处于弱势。综合以上因素，可以确认被告在导致合同无效的过程中存在较大过错，应承担主要责任，被告承担次要责任；同时，因该合同被确认实效给被告带来了收益（即房地产升值利益），给原告造成了经济损失，从而使得双方的利益关系明显失衡，这对原告来说是不公平的，所以根据公平原则，该房屋升值利益应由双方共同获得。该升值利益应为鉴定确认的案值减除双方签订房屋买卖协议时同确认的房屋价值24.8万元的余额部分。综合双方的过错程度原告应该获得该升值利益的主要部分，被告获得该升值利益的次要部分。而原告主张的在被告主张确认合同无效一案的一、二审所花费的诉讼费损失，因生效的法律文书对诉讼费的负担已经予以确定，所以法院对原告的主张不予支持；其主张的代理费损失，因于法无据，且其在上一案的一、二审中均败诉，法院不予支持；其主张的鉴定费损失，予以支持。据此判决如下：（一）、被告坝头村委会于本判决生效后10日内返还原告周西盟购房款248000元；（二）、被告于判决生效后10日内赔偿原告经济损失234390元；（三）、被告于本判决生效后10日内给付原告鉴定费损失7000元；（四）、驳回原告其他诉讼请求。
&&&& 上诉人坝头村不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人主张合同无效，真实的目的是坝头村绝大多数群众的呼声，且解决村里办公用房，而不是以获得房屋的升值利益。在房屋买卖协议的签订和履行过程中，上诉人与被上诉人处于平等的地位，而不是上诉人处于主导地位，被上诉人处于弱势。因而，一审法院认定被上诉人&处于弱势&的理由不能成立。2、上诉人不应该&赔偿被上诉人的经济损失234390元&。被上诉人要求上诉人赔偿其信赖利益损失342000元。上诉人认为：要求赔偿其信赖利益损失的前提是被上诉人无过错。如果双方在缔约的所为中均有过失，任何一方向另一方主张其赔偿信赖利益损失的，都不应该得到法律支持。在本案中，造成上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同无效的主要原因，不是缔约过失，而是被上诉人违反法律强制性的规定造成买卖合同无效。被上诉人对自己的过错应承担责任。因而一审法院判令上诉人赔偿被上诉人234390元的经济损失缺乏事实和法律依据。请求二审法院依法改判。
&&&&被上诉人周西盟答辩称：上诉人作为村集体资产的代表和实际管理者，明知国家关于集体土地的相关规定，为逃避债务主动要求将房屋卖给被上诉人，出卖房屋是村委会成员集体研究决定的，明知房屋出售后的后果，实际上，上诉人在出卖时已对之后的办公地点作了安排，租用该房的二、三层继续作为办公场所。在得到购房款后，为拒付租金恶意主张买卖合同无效，违反诚实信用原则，上诉人应对合同无效承担全部责任。被上诉人作为善意相对人，对合同无效没有任何责任。2、一审判决上诉人支付被上诉人经济损失基本正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
&&&& 经双方当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人是否应该向被上诉人支付损失234390元。
&&& &二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据，二审查明与一审查明一致，且双方当事人均无异议，本院予以确认。&&&
&&& &本院认为，生效的裁判文书已经确认双方当事人签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定而为无效，因此，双方应依据法律规定相互返还因无效合同而取得财产，并依据过错情况赔偿因此给对方造成的损失。本案中，双方对于返还房屋及应向被上诉人返还购房款无异议，但是对于是否应被上诉人赔偿损失存在争议。首先，从合同的签订和履行情况来看，上诉人在拖欠被上诉人十几万元款项的情况下，自愿将村委会办公楼及院落出售给被上诉人，在抵消债务后被上诉人又向上诉人支付十余万元，房屋交付后，上诉人租用二三楼继续作为村委会办公之用，后因为拖欠租金双方才产生纠纷；其次，从过错情况来看，上诉人在出卖房屋时明知其出卖的房屋及院落土地属村民集体所有而禁止流转，出卖数年后又以违反法律规定而主张合同无效，在主张合同无效的同时却不主张退还被上诉人的购房款，其行为违反诚实信用原则，原审法院依据双方签订房屋买卖协议的过程和实际履行情况，确定上诉人应对合同无效承担主要责任，被上诉人承担次要责任，并无不当。被上诉人要求上诉人返还购房款并赔偿损失，符合法律规定，上诉人应当对被上诉人因此造成的损失承担相应的责任。再次，原审法院在确定被上诉人的信赖利益损失时，全面考虑了因房地产升值给上诉人带来的收益，以及被上诉人因房屋现值和原买卖价格之间的差异造成的损失，用房屋现值（即鉴定价值）减去双方买卖协议确定的价值（实际履行的价值）作为该房屋升值利益，并根据双方的过错情况确定由上诉人承担主要责任是正确的。上诉人的上诉理由不能成立，其不应向被上诉人支付经济损失的请求，本院不予支持。
&&&&综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
&& &驳回上诉，维持原判。
&&& 二审案件受理费8560元，由上诉人新沂市草桥镇坝头村村民委员会
&&&&本判决为终审判决。
审& 判& 长&&& 郭&&& 宏
审& 判& 员&&& 张&&& 锐
代理审判员&&& 尹&&& 杰
&二○○九年九月二日&
书& 记& 员&&& 权 冠 亚
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??????????老人卖掉祖传房子 国内外亲戚纷纷反对_新浪佛山
老人卖掉祖传房子 国内外亲戚纷纷反对
大洋网-广州日报评论
　　郑家一座祖传的老房子，本来同属于郑家十房叔伯兄弟所有。后来，除了郑某申以外，其他九房业主陆续离世，他们的后代则分散到了国内外。数年前，老房被已经八十多岁的郑某申用假的公证委托书卖给了别人，其他郑家后代却认为郑某申没有代理权，将郑某申和买房人告上了法庭，要求买房人退换房子。
　　这场官司打起来旷日持久，历经数年，经历了一审、二审，检察院抗诉，法院又再审，最终广州中院判决认为买房人为善意第三人取得房产，不用退回房屋。
　　文\广州日报记者林霞虹
　　荔湾区桨栏路上，原来有一处老房子。早年，这栋老房子属于郑某申等郑家叔伯兄弟共十房人所有。郑某申占有7.5%的产权。上世纪九十年代，这处房屋由房管站代管。后来，原业主十人中有九人陆续病故，只剩下郑某申一人健在。日，郑某申以业主代理人的名义，与林女士签订了买卖房屋的协议。双方同意按照房子评估价75万元成交，住户们的搬迁、安置、补偿工作和费用均由林女士承担。日，郑某麟等25人及郑某申通过继承取得此处房屋的《房地产权证》。
　　老人被指用假公证委托书卖掉祖屋
　　日，郑某申以业主代理人的名义与林女士签订《房地产买卖合同》，约定郑某申将自有的上述房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给林女士，房地产交易价格为100万元。
　　合同签订后，郑某申将房屋交付林女士使用。2007年2月间，林女士代郑某申等人支付了个人所得税、土地出让金等共74万余元。同年2月15日，林女士取得房屋的《房地产权证》。
　　不久之后，远在上海、江苏、广西、澳大利亚的郑某麟等25人向荔湾区法院提交诉状，要求撤销郑某申与林女士的购房合同。他们认为，房屋的价值为233万余元，郑某申却将房屋贱卖给林女士，而且，郑某申用于卖房的多份公证书都是伪造的。
　　郑某麟等人还提交了郑某申的信函，拟证明林女士积极参与办理讼争房屋发还、清租等活动，其在买卖过程中系非善意第三人。
　　庭审过程中，郑某申也承认，他在办理讼争房屋买卖过户过程中因为自己受骗，向房管部门提供了假的公证委托书。
　　买房人林女士则说，2004年1月，那套房屋的评估价为73万元，自己并非贱价购买房屋。而且，她为买房支付了各项税费，实际付出的费用达190万元。此外，她取得房产后，由于老房子属于危房，已经翻修改造，原房屋已经不存在。
　　一审二审再审 均判善意交易
　　荔湾区法院审理后认为，郑某申在未取得讼争房屋原业权人授权的情况下，伪造郑某麟等25人的授权委托书，擅自将讼争房屋出售给林女士，其行为违法。但郑某麟等25人并没有证据证明林女士与郑某申恶意串通，也没有证明林女士恶意取得讼争房屋。
　　法院认为，由于郑某申与林女士于2004年已签订房屋买卖的协议书，协议约定房价75万元符合当时的市场价格，且林女士在实际履行时是通过约150万元的价格有偿取得讼争房屋，价格合理。另讼争房屋已由房管部门登记转移，林女士已取得讼争房屋的房地产权证，因此，林女士取得讼争房屋属善意取得。因此，法院一审驳回了郑某麟等25人的诉请。
　　除了5名未应诉的原告，郑某麟等其余20人不服一审判决，提出了上诉。郑某麟等人上诉称，郑某申至今未能举证证明全体业主委托其出售讼争房屋，郑某申造假损害郑某麟等人利益的行为应属无效民事行为。根据法律规定，这种购房合同也无效。
　　二审期间，法院查明，2004年1月，由于10个原产权人大部分已过世，在得知房屋可能被发还后，尚健在的产权人和过世的产权人的直系亲属或继承人分别出具了11份委托书，委托郑某申代为办理房屋的有关事宜。2005年10月，涉案房屋由房管站发还。2006年12月，郑某麟等25人及郑某申取得了案涉房屋的房地产权证。郑某麟等确认房屋的发还、继承、办理产权证等事务均是郑某申凭上述11份委托书具体办理，郑某麟等人均未亲自办理过上述手续。
　　二审法院认为，从证据分析，林女士取得案涉房屋符合《物权法》规定的善意取得条件，且她是以合理价格受让了房屋。
　　二审判决后，广东省检察院又向广东高院提起了抗诉，广东高院裁定指令广州中院再审。广州中院再审后认为，林女士取得该房屋是善意的，再审维持原判。
　　老房原属郑家十房人，2004年1月，健在产权人和过世产权人直系亲属出具11份委托书，让郑某申代理房屋事宜
　　2004年1月，郑某申以代理人名义协议卖房给林女士，房价75万元
　　2006年12月，郑某申与25名亲戚通过继承取得房产证
　　2006年12月，郑某申正式把房子卖给林女士，交易价100万元，其间，他未经25名亲戚同意，用了多份伪造公证书
　　2007年2月，林女士获得房产证，郑家25名亲戚起诉称交易不成立，郑某申伪造公证书君，已阅读到文档的结尾了呢~~
关于正确界定集体土地上房屋买卖合法性问题的探讨
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广东 韶关 始兴县发表时间： 02:08
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