实务解答：房屋租赁合同纠纷中37个重要法律问题
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实务解答：房屋租赁合同纠纷中37个重要法律问题
房屋租赁合同纠纷在司法实践中属于高频案件，关涉到与人们生活平稳、居住安定，因此在法律实务中极其重要。立法对于这方面规定，也是极其繁杂的，而且实务中无论是此类案件事实认定，还是法律适用都有许多疑难问题亟待廓清。本文以“问答”的生动形式解答了此类案件中37极其重要的法律实务问题，囊括：房屋租赁合同效力及解除、房屋转租、优先购买权等重大实务问题。&来源：北京市高级人民法院&一、房屋租赁合同的效力&1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？&当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。&2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？&当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。&3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？&当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。&4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？&当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。&5、集体土地租赁合同的效力如何认定？&当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。&二、经营性房屋租赁&6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？&实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。但承租人违反合同约定用途使用房屋，或者承租人在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。（2）租赁房屋在使用上虽存在行政管理限制，但承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照系因不可归责于双方当事人的原因，致使租赁合同目的无法实现，当事人一方要求解除租赁合同的，应予支持。租赁合同存续期间发生的租金，可以根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。&7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？&租赁房屋在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，出租人迟延履行协助承租人以该房屋为经营场所办理营业执照的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，承租人依据《合同法》第九十四条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持，但合同另有约定或根据出租房屋用途、合同签订目的等可以确定出租人不负有此协助义务的除外。&8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？&实践中应区分以下情形处理：（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。&9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？&承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业（或个体工商户）实际使用房屋，因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。出租人以承租人和实际使用房屋的企业为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般不予支持，但有证据证明该企业对承租人所欠合同债务构成债务加入的除外。实际使用房屋的企业同意承担承租人欠付租金等合同债务，或者其存在以自己名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的，可以认定为前述的债务加入。承租人作为发起人为设立公司租赁房屋，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定情形的，优先适用该规定。&10、带照租赁合同纠纷如何处理？&出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业（或个体工商户）营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，该合同包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，当事人主张租赁合同无效的，一般不予支持。但承租人实际经营的行业属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业的，应当认定合同无效。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。因承租人带照经营行为违法以致租赁合同无法继续履行，当事人一方据此要求解除合同的，可予支持。承租人要求减付租金的，可以根据承租人是否占有房屋从事实际经营、对承租人实际经营的影响、当事人过错程度等因素予以确定。合同约定当事人将企业营业执照及作为经营场所的房屋交给相对方的同时，也将企业经营权、资产或从业人员交给相对方管理，并收取相应费用的，该合同性质上应认定为承包经营合同。&11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？&房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。&12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？&房屋租赁合同履行过程中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续，并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。&13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？&房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。（2）对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过50%。（3）有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。（4）房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。（5）拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。当事人就拆迁补偿安置协议中停产停业损失的补偿对象、标准和数额等有争议的，法院在必要时可以就相关事实咨询拆迁人予以确定。&三、房屋装饰装修损失&14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？&租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。&15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？&房屋租赁合同无效或非因承租人单方违约导致解除，法院应当释明承租人可就装饰装修的现值或残值损失要求赔偿，承租人坚持不主张或只提出抗辩的，就装饰装修损失，法院不予处理，告知承租人可另行起诉。法院判决承租人腾退房屋的，应当告知其可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。&16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？&当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。&四、房屋租赁与转租&17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？&房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除纠纷中，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰装修损失或承担违约责任的，与租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不构成反诉，应告知次承租人可另行起诉。法院判决次承租人腾退房屋的，应当告知次承租人可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。&18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？&因房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除导致转租合同解除，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，不予支持，次承租人应当依据合同相对性向承租人主张权利，或者依据《合同法》第七十三条的代位权规定处理。&19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？&房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。&20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？&房屋经多次转租，当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷，经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除，该合同出租人要求返还房屋的，一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼，可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。&21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？&承租人未经出租人同意转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分收益的，不予支持。&22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？&出租人以承租人欠付租金为由主张解除房屋租赁合同，次承租人依据《解释》第十七条第一款规定主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的，可以作为无独立请求权第三人参加诉讼，法院应当根据案件具体情况要求次承租人在合理期限内（一般为三十日），按照出租人主张的租金和违约金数额向法院提供等额现金担保，逾期不提供的，对次承租人的该主张，不予支持。&五、房屋租赁合同的解除及民事责任&23、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定？&实践中应区分以下情形处理：（1）诉讼前，当事人一方行使合同解除权，通知对方当事人解除合同，相对方有异议致双方形成诉讼，法院审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的，解除合同通知送达之日即为合同解除之日。当事人诉讼请求中未要求确认合同解除具体时间的，可以在判决理由部分予以明确。（2）当事人一方未通知对方，径行向法院起诉或反诉要求解除合同，法院审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的，应当判决解除合同。（3）当事人双方对合同是否解除存在争议，法院审理后认为主张解除的当事人无合同解除权，合同应当继续履行，但当事人在诉讼中均同意解除合同的，以双方合意解除之日为合同解除之日。&24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？&承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。&25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？&房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。&26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？&因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。&27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？&集体所有土地上的房屋租赁合同在履行过程中被认定无效，经审查认为简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。&六、承租人优先购买权&28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？&同等条件主要是指房屋转让的价格、价款支付方式等。出租人通知承租人时，应当告知租赁房屋转让的事实、时间及具体出卖条件。出租人虽然通知承租人出卖租赁房屋的事实，但未告知具体出卖条件或告知内容不真实、不全面，或者在出卖条件发生变化后未及时告知承租人的，应当认定其未履行通知义务。&29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？&出租人整体转让房屋，该房屋为不可分割或分割明显降低其整体价值，而承租人仅要求对其承租的部分房屋行使优先购买权的；或者承租人虽主张优先购买整体房屋，但其承租面积未达到整体房屋面积50％以上的，对承租人主张行使优先购买权的诉讼请求，不予支持。&30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？&承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，均不予支持。&31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？&承租人对租赁房屋享有优先购买权，并不以其依据租赁合同约定支付租金为前提。但承租人欠付租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，承租人不再享有优先购买权。&32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？&优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意第三人。出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人，承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋租赁合同无效，或者要求直接适用出租人与第三人签订的租赁合同的，不予支持。但承租人要求出租人承担赔偿损失等相应违约责任的，应予支持。&七、其他&33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？&实践中应区分以下情形处理：（1）房地产中介公司提供订立合同的居间服务，促成租赁合同成立，收取居间费用的，房屋出租委托合同性质上属于居间合同，租赁双方仅就租赁合同发生纠纷的，一般不需要追加中介公司参加诉讼。（2）房地产中介公司依约定向出租人交纳固定租金，并以自己名义对外签订租赁合同出租管理房屋、收取租金的，当事人应分别依据各自合同主张权利。&34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？&租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动的，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间，转让房屋双方对此另有约定的，从其约定。房屋转让双方未将租赁房屋让与的事实通知承租人，承租人已经依合同约定向出租人支付或者提前预付租金的，可以对抗买受人，买受人再向承租人主张该部分租金的，不予支持；房屋转让双方已经通知承租人向买受人支付租金后，承租人仍向出租人支付租金的，不得对抗买受人，买受人要求承租人支付该部分租金的，应予支持。&35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？&出租人起诉要求承租人腾退房屋但未同时主张诉讼期间租金或房屋使用费的，法院可予以释明，告知其可以增加诉讼请求，要求承租人支付至实际腾退之日止的租金或房屋使用费。诉讼期间发生的租金或房屋使用费根据承租人是否实际占有使用房屋、房屋是否符合合同约定的使用条件、评估鉴定期限延长的原因、当事人过错程度等因素予以确定。诉讼期间，当事人双方同意终止合同或者经审查合同确实无法继续履行的，法院应当组织双方尽快办理房屋交接，需要对装饰装修进行评估鉴定的，在完成鉴定所需要求后，法院也应尽快组织房屋交接。经法院释明当事人一方仍拒绝办理交接的，应当承担在此期间的房屋租金或房屋使用费。&36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？&房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算，适用一年的诉讼时效。&37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？&当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、公共租赁住房以及转租前述房屋产生的纠纷案件，不适用本解答。----------------------------建筑房地产法律评论（jlcdlaw）传递建筑房地产行业最新、最热的政策法规，分享建设工程、房地产信托、PPP、工程保险、建筑业营改增等新型、疑难、复杂案件的法律实务，致力打造专业、开放、有深度的法律信息服务平台。由上海建领城达律师事务所运营管理。
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房屋租赁不得不注意的法律问题（下）
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房屋租赁不得不注意的法律问题（下） 租房大军逐年递增，在租房子的过程中我们应该注意什么呢？下文将为大家讲述房屋租赁不得不注意的法律问题，希望对您有所帮助。 六、租赁房屋被拍卖、抵押、查封等相关问题 1、租赁房屋被拍卖、抵押、查封，承租人的权利 为说明此问题，我们假设一个案例。甲租赁乙的临街门市房经营餐饮业，双方签订为期3年的房屋租赁合同。甲支付当年租金，开始对租赁房屋进行装修。饭店生意日益兴隆。半年后，甲突然接到法院查封拍卖该饭店的传票。原来乙在出租甲之前已将该门市房抵押给银行，后因还不起银行贷款，被银行申请法院抵押拍卖还债。租赁时，乙未告知甲抵押的实情。甲损失惨重，租赁权益无法保障，被迫停业。 我国《物权法》第190条规定，&订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权&。也就是说，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的权益优先保障，可以说是&抵押不破租赁&;反之，已登记的抵押在前，出租在后，根据物权优于债权的民法原则，租赁关系应予以解除。承租人只能向出租人主张赔偿。 对于租赁关系在先的民事行为，我国立法充分保障承租人的权利不因租赁房屋被拍卖、抵押、查封等受到侵害，但也不是无限制的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条第2款规定：&对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人&;《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定：&拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖&。 在进行房屋租赁时，承租方一定要查验出租方财产的权属情况，如要求出租方提供产权证、使用权证明等材料，并核实该财产是否存在抵押、查封等权利瑕疵。如果该房屋存有权利瑕疵，且仍要租赁，那么可以要求出租方提供担保，以弥补风险出现时的损失。鉴于该方面的知识比较专业，建议聘请律师等专业人士提供服务，以避免不必要的经济损失。 2、租赁房屋不可作为工程款优先权执行标的 甲乙签订房屋租赁合同约定，甲将自有的临街商业房出租给乙，租赁用途为咖啡屋，甲同意乙对房屋进行装修，并详细了解了装修方案，约定了租赁合同终止后装修添附物的处理。乙进驻后开始对租赁房屋进行装修，并将整个装修工程承包给装修公司丙，双方签订承包合同约定 工程价款。期间因乙其他生意失败，造成资金严重不足，不能按承包合同支付装修工程款，丙按承包合同完成装修后，多次向乙催要工程款未果，于是将乙诉至法院，申请法院依法将该房屋拍卖，装修工程款申请优先受偿。 《合同法》第286条和最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》，赋予建筑企业对工程价款享有法定优先权，即&发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿&。从立法本意上为保护建筑工程合同承包人的工程价款请求权，但由于该两条规定过于笼统，逻辑不是很严谨，各方对此理解不统一，实践运用反倒引起很大争议。而许多建筑企业仿佛抓住一棵救命的稻草，只要发包人不给付工程款就按该条规定请求法院依优先权处理，而不考虑是否符合法定条件。本案中承包人请求优先权，忽略了一个重要的条件，即承包人法定优先权指向的标的物应为发包人的不动产，如果是第三人的，则法定优先权不成立。上述论述虽未明确体现在具体条文中，但按拍卖相关法律规定，拍卖的财产应该是债务人的，而不能是第三人的。本案中，出租人的房屋不应成为建筑工程合同中债权执行对象。 为避免出现工程款优先权争议对自己一方产生不利影响，出租人应提前在租赁合同中与承租人协商约定，承租人应就其向承包人按约支付装修添附工程款向出租人或承包人提供适当的担保。承租人向出租人提供担保的具体方式由出租人根据具体情况提出要求。承租人未按时履行向承包人支付工程款义务的，构成承租人严重违约，出租人有权解除租赁合同，并按设定的担保方式追究承租人的责任。 七、租金支付问题 1、按《城市房屋租赁管理办法》第24条规定，&承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：(四)拖欠租金累计6个月以上的&。出租人可以向法院起诉，要求终止合同，并要求支付拖欠的租金，起诉时可同时申请财产保全，扣押承租人的财产。《民法通则》第 136条规定：&延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年&。 2、支付租金时效问题 1996年4月，甲公司与乙公司签订了房屋租赁合同，甲公司租用乙公司房屋，租期八年，每年租金5万元。2000年2月甲公司搬走，但没有与乙公司解除合同。到2007年8月乙公司来人带来一文件到甲公司，称甲公司要付欠的租金40多万元及滞纳金。原来甲公司经办租房的经办人及有关领导现已都离开了，单位里都没有人知道租房合同没有解除这件事，几年来也没有人来催房租。因不知来龙去脉，甲公司办公室人员丙在文件上面签上&已收到&。 本案涉及支付租金时效问题。按《民法通则》第137、138条规定：&诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算??;超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制&。乙公司应于2005年4月之前催要最后一年的租金，否则应当认定已超过诉讼时效。但这里涉及一个问题就是如果2000 年2月甲公司搬走，致使乙公司不能及时找到甲公司催缴租金， 可以视为因&其他障碍不能行使请求权的&的，诉讼时效中止。甲公司办公室人员丙在文件并在上面签&已收到&，只表示收到文件，并不表示对文件内容的&自愿履行&，因为其职权上也没有能力做出履行的意思表示，因此对本案的诉讼时效的计算没有影响。在房屋租赁合同中，支付租金是一个重要条款，一般双方都很重视，但提醒合同双方应注意时效问题，因租赁合同延付或者拒付租金时效为1年，属于特殊时效，争议出现应后及时主张权利，避免丧失胜诉权。 八、转租问题 1、承租人转租房屋必须经出租人同意 《合同法》第224条规定：&承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同&;《城市房屋租赁管理办法》第3条规定：&承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租&。按以上两个法律、法规的规定，承租人转租房屋是可以的，但事先应征得出租人的同意。因此租赁合同中双方应明确约定转租条款，出租人可对转租附加一些必要的条件，只要不违反法律、行政法规的规定即可。 2、出租人、承租人均可从转租中获益 《城市房屋租赁管理办法》第27条规定：&出租人可以从转租中获得收益&。承租人转租房屋所获租金是次承租人使用房屋所支付的对价，出租人作为产权人当然有权从中提取一定的收益。一般情况下，承租人转租房屋的目的就是为了对租赁房屋的收益，按《城市房屋租赁管理办法》第30条规定：&转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务&，因此转租后承租人义务应该是加重了，所以法律应该允许承租人从转租中获益。 鉴于出租人、承租人均可从转租中获益，因此在租赁合同中双方应明确约定转租收益分配比例，该比例中应考虑承租人后期对房屋修缮的投入，确保公平，避免出现纠纷。 3、房屋转租后次承租人享有优先购买权 在房屋转租合同合法有效的情况下，出租人转让房屋，承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权，次承租人因已经实际占有、使用房屋，因此其优先购买权优先于承租人。这里还涉及一个深层次问题就是次承租人购买了租赁房屋后，租赁合同是否解除? 我们认为，次承租人取得房屋所有权后，其取代了原合同出租人的地位，原租赁合同依然有效，承租人转租收益权依然存在。那么在合同有效期内，次承租人需向承租人支付转租收益，否则会损害承租人合法利益，不符合&买卖不破租赁&的法律宗旨。 九、租赁合同解除问题 1、租赁合同解除的相关规定 《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：&有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;(三)当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方 当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿&。 2、出租人可以收回房屋的情况 依据《城市房屋租赁管理办法》第24条规定，&承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;(四)拖欠租金累计6个月以上的;(五)公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上的;(六)租用承租房屋进行违法活动的;(七)故意损坏承租房屋的&。 现实中，《房屋租赁合同》通常都明确约定了租赁期限，但由于各种原因而提前终止或者解除的屡见不鲜。出租方在签订《房屋租赁合同》时往往设定对自己有利的条件，以便在出现对自己不利的情况时得以提前解除或者终止合同。常见的如租金上涨过快，出租人按原合同履行将面对租金损失的事实时，出租人会不惜代价寻找借口甚至宁愿通过支付违约金来达到解除合同的目的，以便和第三方签订租金更可观的新合同。 作为承租人，要想在租赁期间避免合同被随时解除或者终止，除了要严格按照合同约定履行自己的支付租金、使用租赁房屋等义务外，在合同的签订上要尽可能细化解除或者终止合同的条款，最大限度的限制出租方设定提前解除或者终止合同的条件，并约定解除或者终止合同的程序性条款，如设定必须经双方协商一致，或者提前多少时间、以什么方式通知作为解除合同的前提条件等。只有这样，才能更有效的保护自己的合法权益。 十、租赁合同中其他值得注意问题 1、口头租赁合同的有效性 《合同法》第215条规定，&租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁&。因此期限在六个月以下的口头租房合同是合法有效并受到法律保护，合同当事人双方也均应当按照口头约定执行。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，合同依然有效。 2、公房可以出租、转租 《城市房屋租赁管理办法》第4条规定，&公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租&。因此，公房依法可以出租、转租。 3、出租房屋须缴纳税费 房屋租赁合同依法进行备案登记会涉及缴纳税费问题。合同双方应对缴纳税费进行约定，可以约定全部由一方缴纳，也可以按国家税法规定方式缴纳，避免产生纳税争议。一般来说出租房屋应纳房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加和印花税。房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加按综合征收率征收：对在房产税开征范围内出租房屋的，各地方制定的标准不一样;印花税：按租赁金额的千分之一贴花。 4、不得出租的房屋 依据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，以下房屋不得出租：⑴未依法取得房屋所 有权证件的;⑵司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;⑶共有房屋未取得共有人同意的;⑷房屋权属有异议的;⑸属于违法建筑的;⑹不符合安全标准的;⑺房屋已抵押，未经抵押权人同意的;⑻不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;⑼有关法律法规规定禁止出租的其他情形。 十一、结束语 合同应是当事人双方真实的意思表示，作为善意的出租人和承租人都希望交易安全，不出现合同纠纷。作为律师通过执业经历，也真心希望租赁合同双方在签订《房屋租赁合同》之前，认真了解相关法律、法规，以避免出现租赁合同纠纷。本文从防范风险角度分析上述风险问题，供需要帮助的人参考。 文章转自网络如有侵权，联系删除。
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