应对“租购同权”政策风险，你能做什么？
前不久记者到广州市公证处办理签证公证，在电梯里听到两位阿姨的对话，她们的话一直留在记者脑海里。虽是用妹妹和母亲的名义买房，她也担心这市值两三百万的房屋不在自己名下而产生风险，于是在公证书上约定，作为业主的妹妹和母亲不能把房屋出售，仅可出租。
　　前不久记者到广州市公证处办理签证公证，在电梯里听到两位阿姨的对话，她们的话一直留在记者脑海里。最近因“租购同权”一事，学区房的房东悲喜交集，一方面窃喜租价上涨有望，但另一方面又担心租客用掉学位就结束租约，自己想用却用不上。房屋买卖和租赁，都可能产生风险，问题是每个人如何应对。　　记者在公证处遇到的两个阿姨，她们都是前去办理买卖房屋的委托公证，一个是办理房屋继承公证，另一个是借用妹妹和母亲的名义，为儿子购买一套住房。借用亲人名义购房的阿姨告诉她的熟人说：“我都知道用别人名义买房是有风险的，但难得买到心水房，而且儿子过几年后又会用到，所以就只能在公证的条款上做出约定。”这位阿姨在天河买一个两三百万元的楼梯楼单位，她担心过几年后楼价超出她的预期，因此没有名额之下也借用亲人名义买房。虽是用妹妹和母亲的名义买房，她也担心这市值两三百万的房屋不在自己名下而产生风险，于是在公证书上约定，作为业主的妹妹和母亲不能把房屋出售，仅可出租。　　借用亲属名义购房的市民远不止偶遇的这位阿姨。记者身边一个朋友几年前曾经用母亲的名义购房，虽然他是独子，但也担心母亲日后再婚而致使房屋产权旁落外人，故此他购房后，与母亲订立一个借据，声称母亲向他借款若干万元，然后再把房屋到房产交易登记中心进行抵押。这位朋友说，预防性的条款是“不怕一万，只怕万一”，这样才可把借用亲属名义购房的风险降到最低，这种反抵押的做法是公证处的朋友“教路”的。　　说回学区房房东“租购同权”的悲喜事，虽然“十画都未有一撇”，近期谈论租赁事宜的房东“已被吹皱一池春水”，一位朋友准备出租带体育东小学学位的房屋，她向记者询问“租价是不是要涨了”，然后接着问：“怎样防范租客租了房用了学位就退租”。最近政策变化快，私人物业出租期通常都在一年左右，正好跨越明年5月的小学入读季，从理论上来说，租房合同条款准备预案，这是万全之计。记者给她支招，租赁合同上增加一个条款：租客若使用学位，需重新商定租金和租期。未几，朋友圈已流传一张不知真假的截图，培正小学学位房40平方米，月租7000元，使用学位需一次性支付5年租金。小面积学位房因租赁新政而“水鬼升城隍”，租金翻倍且需要一次性支付5年租金，已变相把赞助入学的择校费打入租价中，相信心水清的学位客不会就此“中计”。　　房屋租赁和买卖，对业主来说并非是稳赚不赔的生意，借用他人名义买房，陷入购房纠纷的案例不在少数；对于尚未落地的租赁新政，“包租婆”也说不清到底是喜还是悲。认清利弊做好预案，这才是理性的做法。
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住房租赁市场一下子火了。日前，广州市印发文件，强调“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。上海市两租赁用地近日成交，成交楼面单价在6000元/平方米以下，有房地产业观察人士认为，两个项目的理论租金回报率在6%以上。这两个事件是各地正在积极发展住房租赁市场的标志。业内人士认为，发展住房租赁市场将是影响整个房地产行业乃至改变全国人生活方式的一个重要政策，而“租购同权”可能是发展住房租赁市场的关键。不少经济学家通过比较中外房屋的租售比来佐证国内一线城市房价的泡沫，然而这个泡沫至今没有破裂，一线城市房价反而越来越高，为什么“房屋租售比”这个指标在中国会失灵？一个很重要的原因：中国的房屋承载了太多居住功能之外的福利和权利，如居住证、户籍、子女中小学入学、养老等。住建部相关负责人日前表示，将通过立法，明确房屋租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。发展住房租赁市场、强调“租购同权”，意味着某些由房屋承载的权利将从房价中“剥离”，没有了这些福利、权利的溢价，房价或许会得到抑制。房价跌了，那房租呢？租房者和买房者享有同等待遇是否意味着房租将承接这些福利、权利的溢价？以学区房为例，以往，学区房房价贵于一般房屋，原因就在于“好学区”的溢价。租购同权后，学区房的租房者和买房者享有同等待遇，租房者的子女想要入学，“学区”的溢价是否会在房租里体现？最终的结果是否会演变为：学区房的房价大幅下跌，但房租却大幅上涨？发展住房租赁市场是深化住房制度改革的重要内容，想要“租购同权”，并实现城镇居民住有所居目标，单对房地产一个领域进行改革是不够的，要实现这个目标，各个层面都有事情要做。就政策层面而言，需要政府推动住房公积金跨城市、跨省区流动；鼓励资金投资租赁住房的开发、持有经营，以前述上海两块已成交的租赁用地为例，6%以上的理论租金回报率，对投资者确实有一定的吸引力。除了保障资金来源，租赁住房的土地供应也要得到保障，比如各城市可以在每年新增住宅出让土地中规定一定比例的土地作为租赁住房专用土地。此外，各城市可以向租赁住房的投资者、经营者提供税收、行政审批等方面的支持。另一方面，如何切实保障租房者与买房者在户籍、子女入学等方面享有同等待遇？仅仅将这类权利、福利的溢价从房价中转移到房租中是远远不够的。在学区教育资源、户籍资源、养老资源等本身就不平衡的情况下，如何切实做到“租购同权”，可能会是一个重要难题。再者，房地产企业以及各类资金近年来已经不断进军长租公寓领域，但是，成熟、稳定的盈利模式问题至今没有得到解决。其中，部分公寓运营方以“长租公寓+金融”的名义，涉足网贷平台业务，此类模式未来受政策影响的可能性很大。
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正文已结束，您可以按alt+4进行评论“租购同权”对你有什么好处？“租购同权”对你有什么好处？安徽新消费百家号近段时间，广州的“租购同权”新政赚足了公众的眼球。《广州市加快住房租赁市场工作方案》(以下简称 《方案》)明确提出了要“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。政策一出，舆论反响热烈。一些人惊呼，此次新政是“楼市炸弹”，其他热点区域楼市若持续跟进，“租购同权”或将成为压倒房价的最后一根稻草。租房者权益向购房者靠拢广州市政府办公厅印发的《方案》提出16条措施，明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。但需要满足以下条件：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。这意味着，以后在广州租房，租房人子女可就近入学。除此之外，《方案》还要求提高公积金租房提取额度，落实出租住房税收优惠政策，增加租赁住房用地有效供应，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租也被允许。方圆资产管理首席市场分析师邓浩志对《中国消费者报》记者表示，方案首次提出“实现租者幸福居住”的目标，这意味政策会积极引导将租房作为未来重要的居住方式，租房的配套权益也将向购房居住靠拢。邓浩志分析认为，《方案》列举了很多保障租赁人权益的内容，解决了以前租赁不具备的权益问题。比如子女教育，一直以来就读是跟户口挂钩，户口跟房产挂钩的。不少人就是因为要解决孩子的就读问题而选择买房。若该政策落实，这部分人就可以选择租赁，减少买房焦虑。也有业内人士直言对这一政策并不看好：“理想很丰满，现实很骨感。”方案所涉及的“租购同权”的入学政策必须符合三大条件之一：一是有本市户口，二是政策性借读，三是积分入学。“看起来美好的‘租购同权’只是满足一部分人群的需求，并没有照顾覆盖到大多数非本市人群。”其实早在2015年，广州新生入学指导方案出台后，部分区域就已经针对上述三类人群制定了入学执行细则，并实施了一段时间。抑制学区房价格依然很难广州新政“租购同权”在楼市中一石激起千层浪。其预测性的结论令人欢欣鼓舞：城市中坚人群将从咬牙“买买买”，转变为“租租租”，学区房不用买了，高企的房价终于要降……在肯定“租购同权”方案积极意义的同时，人们不免思量纷纷。毋庸置疑，“租购同权”的政策设计初衷是良好的，它试图以“平权”作为住房改革的切入点，通过将部分潜在购房者疏解到租房市场，从而降低学区房需求，引导其价格回归理性，用心不可谓不良苦。不过，新政虽好，但指望让它成为“楼市炸弹”“平权机器”，恐怕是让它背负了太多不能承受之重。相比商品房的投资行为，学区房价格居高不下的原因更多是教育资源的不均衡。中原地产首席分析师张大伟告诉记者，目前各地的入学标准基本都是：第一顺位是房户合一，也就是监护人是房主+户主;第二顺位是房主;第三顺位才是租房。如此一来，租赁者可以和房主同时参与顺位入学，根本不现实。“从过去的政策看，广州的政策并无新意，租房早就可以上学，前提是学区有余量。比如北京在非热点学区，外地户籍通过租房具备了‘五证’后，同样可以上学。但在西城、海淀、东城等热点学区，一般只能保证房户合一的第一顺位入学，很多监护人非房主三代直系的都不一定能保证入学，更何况是租房人群?”张大伟表示。对张大伟的观点，广东省房地产研究会副会长韩世同十分认同：“广州这次的政策，整体看有许多创新之处，提出试点口号能引发全国议论，但实际落地难度非常之大。如今学区房如此盛行，政策上可操作性不强，除非废除当前的学区房制度，重新换一个模式。否则，在学籍本就紧张的情况下，突然多出一批要读书的孩子，怎么解决?”也有业内人士认为，不用买房、只要租房就可就近上学，长期来看，购买学区房的买家将会减少，考虑到眼下出租回报率的走低，广州新政或将改变人们对购房需求的方向，拉低高昂的学区房房价。《方案》另一个重要的意义在于或能拯救商住公寓市场，让更多的商服类物业变身出租物业，解决更多百姓的居住问题。一线城市在土地不足、住宅不足、公共资源不足和房价高企的大背景下，租赁市场大增对于购房需求本身不可能形成挤压态势，但可以形成分流效应，在一定程度上能有效抑制房价过快增长。租赁市场将进入蓝海在广州发布“租购同权”不久，住房和城乡建设部会同八部门联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》)，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市被列入了首批住房租赁试点。链家研究院院长杨现领认为，这是继2016年国办39号文之后关于租赁市场发展的另一重大的“政策红利”，是国家两年多来不懈推动“租购并举”战略迈出关键的、具有实质性意义的一步，意味着租赁市场的蓝海真的来了。“本次政策立足于现实的供需矛盾，更加强调人口净流入大中城市的租赁市场发展问题，这是一次非常明显的认识突破，也更加符合实际情况。”杨现领认为，人口净流入的大中城市才是租赁市场供需矛盾最为突出的地方。统计数据显示，中国40%的外来人口集中在北京、上海、深圳、广州、东莞、杭州等TOP10城市，80%的外来人口集中在TOP50城市。租赁是一个产业链长且复杂的行业，包括开发、运营、租后管理及金融等。杨现领表示，《通知》中要求国有企业和国有资本要起到引领和带动作用，主要体现在开发和金融环节，市场化、民营化的租赁运营机构的优势则主要体现在运营和租后管理环节，保洁、维修等服务本质是一个重服务、重体验的苦活、脏活、累活。经过过去五六年的发展，我国已经出现了一批市场化的运营机构，能够以更高的效率、更低的成本完成这些服务。财经韬略的分析师则认为，《通知》对房地产市场的影响更为巨大，未来试点城市在土地拍卖中，租赁住房用地的比例将大大增加，在拍卖中“竞自持率”也将成为一大趋势。这一方面可以增加租赁住房供应量，更重要的是将锁定开发商的资金，起到“冻结热钱的作用”。此外，开发商“快速拿地—快速开发—快速销售—快速回笼资金”的模式在中心城市可能走向终结，这种快速的资金周转模式，给开发商带来暴利，同时带来热钱汹涌、房价快速上涨，而租赁模式的广泛推进则可以起到缓解房价上涨的作用。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。安徽新消费百家号最近更新：简介:中消报旗下新媒体平台，安徽消费新闻领袖作者最新文章相关文章电脑爱好者之家
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租购同权是什么意思？租购同权会导致房租房价上涨吗？租购同权对房价有影响吗？
近半年来租赁市场各类利好政策频出，住建部发布了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，地方层面，广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，将等措施，全力推进住房租赁市场发展。随后上海首推租赁地块成交，所建房屋只租不售。住建部等九部委发文：《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，“租购同权”一词出现在人们的视野中，那么租购同权是什么意思？租购同权对房价有影响吗？
租购同权是什么意思？
以广州市为例，租购同权相关政策赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，这里强调了两点，第一，符合条件的承租人，第二，就近入学等公共服务权益。而非房地产相关的所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权。
其中“基本公共教育”被列在第一个指标，而“义务教育”则被列为重点任务的第一项；其他权益还包括基本劳动就业创业、基本社会保险等。可见，“租购同权”中的“权”是指享受基本公共服务的权利，而就近入学的公共服务权益，只是开始，今后符合条件的承租人将享有更多和更广范围的公共服务权利。
那么租购同权会对房价产生什么样的影响呢？租购同权后，租赁市场的发展将完善房地产市场功能，使“租买选择机制”具备市场条件，有利于形成由租到买，由小到大，由旧到新的梯次消费机制。
理论上讲，租购同权的前提下，租房和购房对于居住者的需求的满足感是不会有太大区别的。租房和购房的唯一区别在于是否满足了投资性需求。购房后可以获得租金收益，并且这些租金收益在一定时期折现后与购房的成本基本相同的。}