执业资质：******
执业机构：湖北尊而光律师事务所
执业地址：湖北省武汉市江汉区武广写字楼3909室
擅长领域：婚姻家庭交通事故房产纠纷合同纠纷劳动纠纷
1827194****
离婚协议中对农村宅基地上房屋分割的条款应当有效
发布者：范晓雪律师|时间：日|分类： |82人看过
［研究要点］　　夫妻一方为居民时，双方签订的离婚协议中对宅基地上的房屋分割条款的约定应当有效，当法院认定为有效后对其条款可变通执行。　　［案情］　　上诉人（原审原告）刘某，女，日出生。　　被上诉人（原审被告）王某，男，日出生。　　日，刘某与王某在都江堰市民政局办理了离婚登记手续，双方就财产处理等达成离婚协议，协议书第二条载明：位于都江堰市青城山镇青城村3组境内砖混结构的小青瓦房10间，男、女双方各分5间，其中西方五间归女方，东方五间归男方;21英寸彩电、消毒柜、两轮摩托车归女方所有，34英寸的彩电、洗衣机、三轮摩托车归男方所有。日，王某在未经刘某许可下，将该10间房屋(包括土地使用权)以590 008元的价格转让与第三人。现该房屋已由买受人重新修建并居住使用。现房屋转让款590 008元由王某保存。该房屋系双方婚后共同修建，没有在产权登记部门办理产权登记。经原审法院释明，刘某对自己的第一项诉讼请求“判令双方于日签订的《离婚协议书》中约定的：位于都江堰市青城山镇青城村3组的5间(靠西方)小青瓦房归刘某所有”变更为“判令王某向刘某支付转让位于都江堰市青城山镇青城村3组的10间小青瓦房价款590 008元的一半”。　　［审判］　　一审法院认为，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理。离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。本案中，刘某与王某在婚后共同修建位于都江堰市青城山镇青城村3组境内砖混结构的小青瓦房10间，刘某、王某登记离婚时，对财产等自愿达成了离婚协议，双方就应该按照协议约定的内容予以履行。但王某在与刘某离婚后，未经刘某的同意，将协议中约定的双方共有的房屋转让于他人，该房屋已实际交付买受人并已重新修建。即原诉争房屋已经灭失不能进行实物分割，一审法院支持刘某对该房屋取得的收益590 008元享有相应权利。因宅基地的使用权系王某基于青城山镇青城村3组村民的身份而取得，结合本案的实际情况，一审法院确认刘某享有房屋收益权利的30%，王某享有房屋权利的70%。对刘某要求的21英寸彩电、消毒柜、两轮摩托车归其所有的主张，一审法院予以支持。为了维护公民的合法权益，一审法院根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，最高人民法院《关于适用&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解释（二）》第八条之规定，判决：一、王某在判决生效之日起十日内一次性支付刘某房屋收益　177 002.4元。二、刘某与王某离婚协议中约定的21英寸彩电、消毒柜、两轮摩托车归刘某所有。　　宣判后，刘某与王某均不服一审判决第一项，向成都市中级人民法院提起上诉。刘某的上诉理由为：根据房地一体原则，王某实际上已通过《离婚协议书》将位于都江堰市青城山镇青城村3组的5间房屋及土地使用权处分给刘某，且王某转让本案诉争房屋时，不应对房屋和宅基地使用权的价款分别进行约定，故一审法院根据宅基地的使用权系王某基于青城山镇青城村3组村民的身份取得，并结合王某与第三人所约定的房屋转让费和土地使用权转让费，确认刘某享有房屋收益权利的30%，王某享有房屋收益权利的70%系认定事实错误，适用法律错误。据此，请求二审法院撤销一审判决，依法改判王某向刘某支付295 004元。王某的上诉理由为：刘某为居民户口，宅基地使用权应属王某一人所有，而非夫妻共同财产，故根据双方签订的离婚协议以及王某与第三人签订的房屋转让协议，刘某只应分得房屋转让款90 008元的一半即45 004元。二审法院认为，本案中，刘某与王某于2009年签订《离婚协议书》时，对财产处理约定为“位于都江堰市青城山镇青城村3组境内砖混结构的小青瓦房10间，男、女双方各分5间，其中西方五间是归女方，东方五间归男方……”根据上述内容，双方并未对都江堰市青城山镇青城村3组房屋的宅基地使用权作出明确约定，仅对该宅基地上的房屋进行了明确的约定。因刘某、王某对都江堰市青城山镇青城村3组房屋的分割约定不明，二审法院对《离婚协议书》中关于该房屋的约定不予采信。根据一审中王某提交的由都江堰市青城山镇青城村村民委员会出具的证明可知，该宅基地的使用权系王某基于青城山镇青城村3组村民的身份取得，因刘某对该房屋转让总款590 008元表示认可，故一审法院根据宅基地的使用权系王某基于青城山镇青城村3组村民的身份取得，并结合本案实际情况确认刘某享有房屋收益权利的30%，王某享有房屋收益权利的70%并无不当，对刘某主张一审判决认定事实不清，适用法律错误的上诉请求以及王某主张刘某只应分得45 004元的上诉请求本院均不予支持。因此二审法院作出了驳回上诉，维持原判的判决结果。　　［评析］　　本案的争议焦点为：第一，夫妻一方为居民时，双方签订的离婚协议中关于宅基地上房屋分割条款的约定是否有效；第二，如果该条款有效，如何按照该离婚协议执行。从我国现行的法律、法规上来查，关于农村宅基地上房屋转让、分割的问题，并无明确规定。而在离婚协议中，一方为居民的前提下，约定宅基地上房屋分割条款的效力问题更是无法可循。　　一、夫妻一方为居民时，双方签订的离婚协议中关于宅基地上房屋分割条款的约定应当有效　　（一）夫妻双方离婚协议的效力问题　　《婚姻法》第十九条第二款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第八条规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”因此从前述法律及司法解释来看，离婚协议只要不违背法律的禁止性规定，一般都对双方具有效力。本案中刘某与王某就宅基地上房屋的分割问题进行约定，可能会与《土地管理法》中关于“宅基地使用权禁止在非本集体经济组织成员间转让”的相关条款相违背，但是否属于违背法律的禁止性规定，却并无明显的法律可查。王某基于村民的身份得到该宅基地，作为居民的刘某嫁于王某，双方在夫妻关系存续期间所建房屋理应属双方共有，但是否因此就能够认定该宅基地使用权属于夫妻双方共有。实践中对此并没有明确的法律依据，笔者认为依据《土地管理法》《婚姻法》及其司法解释的立法本意，可以将此认定为夫妻双方共有。　　（二）我国限制农村宅基地使用权及地上房屋转让的原因分析及未来发展趋势　　纵观我国《土地管理法》以及国务院出台的一些规章上的相关条文，虽然并没有明确禁止农村宅基地上房屋转让，但通过我国对宅基地使用权转让行为的禁止可以看出对其上房屋的转让也是持严格限制态度的。 法律之所以对农村宅基地上房屋转让持如此谨慎的态度，笔者认为有两点原因。　　1.对农民居住权进行保障。　　农村居民一直以来在社会上就是一个弱势群体，他们相比城市居民，没有最低生活保障，没有养老、医疗、失业保险等各项福利待遇。而能够无偿取得宅基地使用权，获得基本的生活条件，恰恰是农村居民相比城镇居民所能取得的最低限度的福利。因此法律有必要为了保障农村居民的居住权，而设立一些限制性条款，防止农民因转让宅基地使用权而流离失所。　　2.对农村秩序进行维护。　　法律之所以限制宅基地使用权的流转，很重要的原因就是为了保持农村“居者有其屋”，维护好现存的农村秩序。（1）未分配的宅基地禁止出租和转让，这就从根本上杜绝了城镇居民或其他集体经济组织农民获得该宅基地使用权，打乱本集体内的成员格局、经济布局的可能性。（2）农民在出租、出卖住房后不得再申请宅基地。《土地管理法》明确规定农民出租、出卖住房后，再申请宅基地的不予批准，据此，不但维护了一户一宅原则，而且还使农民清楚地预见到后果，从而更加谨慎地去处分自己的宅基地使用权。（3）城镇居民禁止购买农村房屋，这样就有效地防止了农民由于城镇经济的流入而盲目出卖房屋导致居无定所，引发农村秩序的混乱。　　随着农村经济结构的不断调整，城市化进程的飞速提高，农民对土地价值的认识越来越深刻，在土地不断升值的利益驱动下，农民开始自发流转农村宅基地，且流转形式多样，有出卖、出租、抵押等。虽然公开出卖宅基地使用权的情况并不多，但买卖、出租农村房屋连同买卖、出租宅基地使用权的现象却较普遍，房价当中就包含了地价。而且大量的农民到城市生活、定居，他们也迫切地需要把自己的农村宅基地上房屋进行出卖。因此在现实生活中，宅基地使用权流转“隐性市场”大量存在，而且有逐步扩大之势。这也反映出了调整农村宅基地的法律规范已经受到市场经济的挑战，农民对实现其房屋的经济价值有着强烈的愿望。因此随着市场经济的不断完善，经济结构的不断调整，相应地，农村宅基地流转的限制也应当得到放开，这已是大势所趋。　　然而由于房地一体原则的现实存在，这种强烈的愿望却很少能够合法化地变为现实。现有的宅基地转让制度与城市化下农村宅基地流转的大趋势产生了矛盾，从而也给司法实践带来了一定的困惑和难题。　　涉及到本案，刘某与王某在离婚协议中规定宅基地上房屋分割、转让的条款是否有效，因刘某不属于本集体经济组织成员，也面临着同样的裁判难题。然而本案由其特殊性，即宅基地分割双方为夫妻关系，这无疑使本案的裁判变得更加复杂。　　（三）婚姻关系中农村宅基地转让、分割的特殊性　　宅基地的取得大致有两种方式，一种是原始取得，即本集体经济组织成员可以凭借自身的村民身份而取得宅基地；第二种是继受取得，即通过继承等方式而取得他人的宅基地。而在婚姻关系中，一方拥有宅基地，另一方因婚姻关系是否能够拥有该宅基地使用权，法律并无明确规定。然而从《婚姻法》的立法本意来看，笔者认为对此应该持肯定态度。毕竟宅基地的分割是以户为原则，而一旦双方缔结了婚姻关系，即组成了一个家庭，成为了一户，另一方理应享有部分宅基地使用权，这是由婚姻关系的特殊性所决定的。　　而且，从现行的国务院规章来看 ，只是规定城镇居民不得购置宅基地及房屋，从本案来看，王某与刘某的离婚协议中约定宅基地上房屋分割条款的行为只是为了分割共有财产，双方的意思表示真实。只不过因处分对象与宅基地使用权这一限制流通物相牵连，不能因此就认定无效，且本案房屋已经变现，理应采用变通分割价款方式。　　笔者认为，退一步讲，本案如果认定该条款无效，法院应当按法定原则处分夫妻共同财产，此时就会面临一个难题，就是房屋价款与宅基地使用权价款不能分别明确，很难做到公正。　　因此，笔者认为在法无明文规定的情况下，夫妻一方为居民时，双方签订的离婚协议中关于宅基地上房屋分割条款的约定应当有效。　　二、离婚协议中宅基地上房屋分割条款认定有效后，对其条款法院应当变通执行　　司法实践中，如果遇到由于非集体经济组织内农村宅基地上房屋转让而产生纠纷的案件，法院一般不会受理。而像本案这样签订宅基地上房屋分割协议双方有特殊关系的案件，法院一般会受理，对此类案件，笔者认为法院应当灵活裁判。　　（一）执行此协议的方式上应当变通　　离婚协议中签订宅基地上房屋转让条款虽然并不违反法律的强制性规定，但确实与国务院的相关政策的导向不相一致。因此法院在裁判时，还是应该考虑政策、规章的导向性，作出较合理的裁判。本案中，笔者认为法院在认定该协议中宅基地上房屋分割条款有效的前提下，如果严格按照该协议条款执行，双方各享有一半的权利，那么对基于其身份才获得该宅基地使用权的王某会有些许不公，也与现行的农村土地管理政策不相一致。此时，法院结合本案实际情况，变通执行该协议条款，因该房屋以变卖，以刘某享有30%的房屋收益权利，王某享有70%的房屋收益权利来进行裁判。此结果充分考虑了双方的利益，对此笔者是持肯定态度的。　　（二）建立房、地价款评估中的衡平机制　　本案中，法院之所以无法按该协议明确认定双方的权利，是因为宅基地使用权价款与其上房屋的价款并不能分别确定。为了跳出法律现实存在的困境，真正实现社会公正，法院有必要建立房地价款评估的衡平机制，分别对宅基地使用权及房屋的价格进行合理地评估。由于宅基地使用权禁止在集体经济组织成员外流通，评估有可能难以找到确切的参照依据。笔者认为此时应当进行实质认定，比如可以参照“黑市”价格，可以结合当地经济现状、当前建设用地使用权的价格等多种因素综合考虑。由于估价指标的不确定性，法院更应当充分发挥自由裁量机制，以实现保护当事人正当权利的目标和宗旨。　（作者：成都市中级人民法院民一庭 &陈正霞、牛玉洲 &）
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与“宅基地转让”有关的问答 15883 条
宅基地转让条件和除外条件，以及宅基地转让的合同无效的情况有哪些对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿，详细内容请阅读下文。宅基地转让的法律规定1、农村宅基地使用权的概念：农村宅基地使用权是指农民为建自有房
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具备以下条件之一的，可以申请宅基地　　1、农村村民户无宅基地。　　2、农村村民户，除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的。　　3、回乡落户的离休、退休、退职的干部职工、复退军人和回乡定居的华侨和港、澳、台同胞需要建房而无宅基地的。
4、原宅基地影响村镇建设规划，需要收回而无宅基地的。　　二、农民宅基地审批程序　　符合申请宅基地条件的农村村民，应向本集体提出申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡镇人民政府审核后，报县级人民政府批准。　　三、土地登记的程序　　1、土地登记申请；2、地籍调查；3、权属审核；4、注册登记；5、颁发或更换证书。具体可向你所在区国土资源局咨询。
已有 5 个回答
农村宅基地是具有一定的权限的，在我国主要是限于集体经济组织内部符合规定的成员，享受农村宅基地必须按照法律法规规定标准使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。它是为了满足农村居民的住房要求，但农村村民一户只能拥有一处宅基地，并需要经过申请。通过申请之后才可以作为宅基地使用。
需要咨询当地政府。
已有 6 个回答
买卖宅基地是违法的。《宪法》第十条和《土地管理法》第二条都规定，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。据此可知，我国是禁止进行宅基地买卖的，当然村民也不能拿宅基地来出卖以获取利益。
已有 5 个回答
宅基地转让的法律规定
1、农村宅基地使用权的概念：
农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。
2、农村宅基地使用权的转让：
从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。
如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。
而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。
然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条　私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。
在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。
如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条　当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。因此，该房屋转让协议应当认定无效。
3、近几年，由于房地产业的繁荣，使农村土地尤其是城市郊区的土地价值一路飙升。
造成关于农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，针对此种情况，北京市高院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》第一项指出，目前涉及农村私有房屋买卖纠纷的案件主要有以下情况：
从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定，纪要第二项指出，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。
对于此类案件处理原则，纪要三指出，(一)要尊重历史，照顾现实。 审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。
(二)要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。
(三) 要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。
已有 3 个回答
（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）
（2）同一集体经济组织内部成员转让；
（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；
（4）转让行为征得集体组织同意；
（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
已有 5 个回答
首先说明一下：你的户口必须在本村。
你直接与“同村人”协商，签订出让协议（只针对“同村人”原宅基地地上物的出让），并经村委会签字盖章确认后，你向村、镇提出申请、镇及县级以上国土主管部门审核后报县级以上人民政府批准，然后经乡镇国土管理部门放线，登记确权、发放《集体土地使用证》（注意：宅基地无房产证，就算你办理了房产证也无实际用途，因为房产附着于土地，但土地使用权（即宅基地使用权）是不可以转让、买卖的。）。
希望我的回答对你有帮助。
已有 4 个回答
宅基地转让合同
甲方（出让方）：
乙方（受让方）：
乙方购买甲方宅基地，双方经友好协商达成如下协议，以资共同遵守：
一、甲方转让的宅基地位置为_____________ ，该宅基地登记面积共___平方米；
二、该宅基地的附属设施同时转让，附属设施包括：___。
三、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下：
1、保证对该宅基地有处分权；如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意；
2、该房屋的抵押状况为：___。
3、该房屋的使用状况为：___。
四、转让的价格为人民币___元（大写___元）。
该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用，所有费用由乙方自行承担。
五、乙方付款方式和期限：______________。
六、宅基地交付时间：________________。
七、乙方已经对所购买的宅基地的具体情况包括但不限于宅基地产权、使用等作了详细了解并已知悉。
八、甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金___万元；乙方未按本协议付款，乙方应支付给甲方违约金___万元。
九、本协议一式二份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。
十、双方往来通讯方式如下：
身份证号码:
身份证号码:
已有 6 个回答
你好，条件如下：
1、履行相关审批手续
《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节，有些当事人在进行变更登记时，只到房屋管理部门办理产权过户登记手续，没有进行宅基地使用权的主体变更，从而使土地管理部门的工作陷入被动。还有的当事人在买卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记。严格地说，此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移
2、受让人主体资格应受限制
宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但是，对于宅基地使用权的受让主体，应当有所限制。即宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，因为一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，受让主体便不再符合法定的条件，除非转让时，该受让人已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。
3、转让后原则上仍遵循“一户一宅”
《土地管理法》第六十二条第四款规定明确了宅基地“一户一宅”的原则。因此农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时，还应当满足宅基地标准的限制。当取得宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的，应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超过部分归还集体经济组织。实践中还有对超标部分由本集体经济组织收回，并对收回宅基地上的房屋给予适当补偿的做法。
希望我的回答能帮助到你！
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合同房买卖合同范本转让方:(以下简称甲方)受让方:(以下简称乙方)甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下:一、宅基地坐落、面积甲方将拆迁所得的坐落于xx的宅基地转让给乙方，具体位置编号和面积由乙方(以甲方的名义)竞买或摸号后确定。上述宅基地的使用权归乙方享有。二、转让金额该宗地的转让价格为人民币25万元。三、付款方式及期限乙方在甲方原房屋拆除后3日内向甲方支付人民币2万元，余款在取得土地使用权证并交付给乙方后3日内付清。四、房产归属1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。五、违约责任本协议签订后，任何一方均不得反悔。如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款25万元，并偿付违约金25万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和房地产增值部分);如乙方反悔，则已付的土地转让款作为违约金偿付给甲方。六、未尽事宜未尽事宜双方另行协商。七、协议生效条件本协议经双方签字后生效。八、协议份数本协议一式二份，双方各执一份。甲方:乙方:二O年月日价格来源网络，仅供参考
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甲方：___身份证号码___ 乙方：___身份证号码___
乙方购买甲方房屋，双方经友好协商达成如下协议以资共同遵守：
一、甲方转让的宅基地位置为_____________ ，该宅基地登记面积共___平方米；
二、该宅基地的附属设施同时转让，附属设施包括：___。
三、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下：
1、保证对该宅基地有处分权；如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意；
2、该房屋的抵押状况为：___。
3、该房屋的使用状况为：___。
四、转让的价格为人民币?___元（大写___元）。
该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用，所有费用由乙方自行承担。
五、乙方付款方式和期限：______________。
六、宅基地交付时间：________________。
七、乙方已经对所购买的宅基地的具体情况包括但不限于宅基地产权、使用等作了详细了解并已知悉。
八、甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金___万元；乙方未按本协议付款，乙方应支付给甲方违约金___万元。 九、本协议一式二份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。
十、双方往来通讯方式如下：
身份证号码
身份证号码
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转让方与出让方要符合法律规定的条件，即双方均应是本村村民，协议才有效。如果不符合上述条件，公证处也不可能办量公证，公证也是在合法的基础上办理的，否则是违法的。公证不是合同有效的必备要件，转让协议只要主体和内容合法就产生法律 效力。
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农村宅基地转让只是使用权的转让，条件如下：
农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件:一是经本村委会同意;二是转让人与受让人为同村人;三是转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住;四是受让人无宅基地;五是宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。
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农村宅地基转让价一般为3000左右，随着经济的发展可能越来越高，我建议还是不要转让了，现在越来越多的人喜欢在农村生活了，环境比较好，空气
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宅基地转让条件和除外条件，以及宅基地转让的合同无效的情况有哪些对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿，详细内容请阅读下文。宅基地转让的法律规定1、农村宅基地使用权的概念：农村宅基地使用权是指农民为建自有房...
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1、履行相关审批手续
《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节，有些当事人在进行变更登记时，只到房屋管理部门办理产权过户登记手续，没有进行宅基地使用权的主体变更，从而使土地管理部门的工作陷入被动。还有的当事人在买卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记。严格地说，此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移
2、受让人主体资格应受限制
宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但是，对于宅基地使用权的受让主体，应当有所限制。即宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，因为一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，受让主体便不再符合法定的条件，除非转让时，该受让人已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。
3、转让后原则上仍遵循“一户一宅”
《土地管理法》第六十二条第四款规定明确了宅基地“一户一宅”的原则。因此农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时，还应当满足宅基地标准的限制。当取得宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的，应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超过部分归还集体经济组织。实践中还有对超标部分由本集体经济组织收回，并对收回宅基地上的房屋给予适当补偿的做法。
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可以买卖，但前提是在同一集体组织，简单说就是一个村的，这种情况下协议是有效的。如果在不同集体组织，之间或者买方是非农，就是无效了。
协议书甲方：乙方：甲方划分地皮一块，地址在河南岸，10×10米。甲方愿意六万五千元卖给乙方，以后若村里办理一切关于房屋手续，甲方应协助乙方办理过户手续，过户手续费用由乙方承担，两人从签下协议书起均不能反悔，违约者将赔偿对方的经济损失费用，两人签字后此协议书开始生效
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具备以下条件之一的，可以申请宅基地　一：　
1、农村村民户无宅基地。　
2、农村村民户，除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的。　
3、回乡落户的离休、退休、退职的干部职工、复退军人和回乡定居的华侨和港、澳、台同胞需要建房而无宅基地的。
4、原宅基地影响村镇建设规划，需要收回而无宅基地的。　　
二、农民宅基地审批程序：符合申请宅基地条件的农村村民，应向本集体提出申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡镇人民政府审核后，报县级人民政府批准！　
三、土地登记的程序：1、土地登记申请；2、地籍调查；3、权属审核；4、注册登记；5、颁发或更换证书。具体可向你所在区国土资源局咨询。
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农村宅基地转让协议书
甲方：___身份证号码___
乙方：___身份证号码___
乙方购买甲方房屋，双方经友好协商达成如下协议以资共同遵守：
一、甲方转让的宅基地位置为_____________
，该宅基地登记面积共___平方米；
二、该宅基地的附属设施同时转让，附属设施包括：___。
三、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下：
1、保证对该宅基地有处分权；如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意；
2、该房屋的抵押状况为：___。
3、该房屋的使用状况为：___。
四、转让的价格为人民币?___元（大写___元）。
该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用，所有费用由乙方自行承担。
五、乙方付款方式和期限：______________。
六、宅基地交付时间：________________。
七、乙方已经对所购买的宅基地的具体情况包括但不限于宅基地产权、使用等作了详细了解并已知悉。
八、甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金___万元；乙方未按本协议付款，乙方应支付给甲方违约金___万元。
九、本协议一式二份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。
十、双方往来通讯方式如下：
身份证号码
身份证号码
希望我的回答能够帮助到你，谢谢。
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《物权法》规定宅基地使用权的取得、行使、和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《物权法》规定已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。《土地管理法》，其中并没有明确规定宅基地使用权不得转让和抵押。但是规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，从该规定可以看出，法律是允许宅基地转让的。但是宅基地是否可以自由转让呢？对于已经有司法实践，宅基地是不能向城镇居民转让的，尽管宅基地使用权按照法律规定可以分为占有、使用、收益、处分的权利，但是宅基地使用权与一般物权又有很大不同，其毕竟是农民的安身立命之本，转让应该予以严格限制。《担保法》第30条也规定“农村宅基地使用权不得抵押”，但是由于目前农村普遍存在着一户几处宅基地的情况，形成的原因可能是继承、分家、结婚、上学等等，这些都是不符合法律规定的情形，因为根据《土地管理法》的规定一户农民只能有一处宅基地，如果不允许宅基地的转让势必造成宅基地的闲置和不必要的浪费，使本来就紧缺的土地资源更加紧张，《土地管理法》中关于房屋转让后再申请宅基地不予批准的规定实际上是允许农村房屋的内部转让，根据我们国家房随地走或者地随房走的原则，房屋允许转让的，土地使用权也应该一并转移。同时《物权法》155条关于办理变更手续的规定，更加使宅基地的使用权转让规定明确话，但是实际操作中会发现很多地方政府不允许办理变更登记手续，造成很多人签订了买卖，但是名称没有变更过来，不过这不会对协议的效力构成影响，建议转让方在转让时通过公证的方式明确其效力，可以的话在村委会和乡政府进行备案，这样的话，一旦将来拆迁或者发生其他法律行为，你都是当然的权利享有人。
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