土地流转制度下承包经营权抵押贷款问题研究--《金融发展评论》2014年07期
土地流转制度下承包经营权抵押贷款问题研究
【摘要】：正一、现行农村土地承包经营权抵押贷款模式(一)农村土地经营权直接抵押贷款模式农民将土地承包经营权直接抵押给银行获取贷款的模式,具体程序是:准备抵押的农村土地承包经营权经当地村委会公示;由中介机构对农村土地经营权进行评估并出具评估报告;农户与银行签订农村土地承包经营权借款合同;农民向农村土地经营权管理部门办理农村土地经营权抵押登记;银行凭农村土地经营权抵押登记证明,按土地经营权评估价值的一定比例向农民发放贷款。
【作者单位】：
【分类号】：F321.1;F832.43【正文快照】：
一、现行农村土地承包经营权抵押贷款模式(一)农村土地经营权直接抵押货款模式农民将土地承包经营权直接抵押给银行获取贷款的模式,具体程序是:准备抵押的农村土地承包经营权经当地村委会公示;由中介机构对农村土地经营权进行评估并出具评估报告;农户与银行签订农村土地承包经
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土地流转新政策
1、加快土地确权
土地确权登记意义深远，确权以后有利于土地流转。明晰集体土地财产权，加快推进农村集体土地确权登记发证工作任务十分紧迫繁重，推进农村集体土地确权登记发证工作是维护农民和土地流转者权益、促进农村社会和谐稳定的现实需要。通过农村集体土地确权登记发证，有效解决农村集体土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，依法确认农民土地权利，强化农民特别是全社会的土地物权意识，有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中，切实维护农民权益。
2、规范土地流转
但目前土地流转存在农民自行流转多、报村和乡镇批准备案少，口头协议流转多、签订书面合同少等诸多问题，尽快制定土地流转政策，规范土地流转程序迫在眉睫。各地政府应逐渐严格土地流转管理，规范流转程序，完善合同管理，流转合同标准化，流转期限不得超过第二轮农村土地承包期的剩余年限。一旦土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。据有关部门提供的数据，近几年各省市因土地流转引发的纠纷，呈逐年上升趋势。
3、基本农田保护制度
中央经济工作的主要任务，第一条就是切实保障国家粮食安全。这就意味着耕地红线要严防死守，18亿亩耕地红线仍然必须坚守，同时现有耕地面积必须保持基本稳定。在农地流转不断扩大及建设新型现代农业的新形势下，国土资源部将会继续执行最严格的耕地保护政策，同时探索新形势下的耕地和基本农田保护政策创新，加大基本农田保护力度，坚持数量质量并重，切实保障国家粮食安全。
4、搭建土地交易平台
伴随着土地流转制度出台，加快了各地相继实施农地流转试点，就直接促进农村产权交易所的成立，为农地入市搭建平台，建立县、乡、村三级土地流转管理服务机构，发展多种形式的土地流转中介服务组织，搭建县乡村三级宽带网络信息平台，及时准确公开土地流转信息，加强对流转信息的收集、整理、归档和保管，及时为广大农户提供土地流转政策咨询、土地登记、信息发布、合同制定、纠纷仲裁、法律援助等服务。
5、土地承包权抵押贷款
2014年号文件已经开始鼓励土地承包经营权抵押贷款，土地流转将是盘活农村资源的契机。一旦土地能实行规范化流转，那么抵押贷款就成为可能，土地就能产生增值。同时让农地在生产、生活中可创造更宽松的经营渠道，激发一批承包大户的积极性。开展农村耕地承包经营权抵押贷款，解决了种植大户因资金短缺不能满足规模种植需要的问题，有效破解了种田大户发展的资金&瓶颈&难题，促进了农业产业集约化经营。而且有助于涉农金融机构探索农村金融产品和服务方式创新工作，加快建立农村现代金融制度，促进了农村地区加快对耕地承包经营权证的颁发进度、完善农村耕地流转市场及健全农业风险保障机制建设等方面的农村体制机制创新，并不断提高农业生产经营组织化程度。
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可以的，借款人需合法取得土地流转经营权，并依法取得农村土地流转经营权证，且取得发包方(即村经济合作社或股份经济合作社)及流出方同意抵押，并在贷款无法归还时可以由金融机构对抵押的土地流转经营权进行处置的书面承诺。用于抵押的土地需是具备一定生产规模和持续生产能力的农业用地及其他符合抵押条件的农村土地，且依法经营，未改变农业用途。
　　据了解，相较于其他贷款，农村土地流转经营权抵押贷款需要提供的个性化资料主要是3项：土地流转经营权权属证明材料，包括农村土地流转合同、农村土地流转经营权证等；地上(含地下)附着物情况说明资料；发包方及流出方同意抵押以及同意金融机构处置抵押物的书面证明材料。借贷双方签订抵押贷款合同后，还需到县农办办理抵押登记手续，金融机构取得《农村土地流转经营权他项权证》后，即可根据借款合同发放贷款。
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国现行的立法对集体农地使用权抵押采取的是严格限制的立场，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的使用权，原则上都不得抵押。
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土地流转新政策
1、加快土地确权
土地确权登记意义深远，确权以后有利于土地流转。明晰集体土地财产权，加快推进农村集体土地确权登记发证工作任务十分紧迫繁重，推进农村集体土地确权登记发证工作是维护农民和土地流转者权益、促进农村社会和谐稳定的现实需要。通过农村集体土地确权登记发证，有效解决农村集体土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，依法确认农民土地权利，强化农民特别是全社会的土地物权意识，有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中，切实维护农民权益。
2、规范土地流转
但目前土地流转存在农民自行流转多、报村和乡镇批准备案少，口头协议流转多、签订书面合同少等诸多问题，尽快制定土地流转政策，规范土地流转程序迫在眉睫。各地政府应逐渐严格土地流转管理，规范流转程序，完善合同管理，流转合同标准化，流转期限不得超过第二轮农村土地承包期的剩余年限。一旦土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。据有关部门提供的数据，近几年各省市因土地流转引发的纠纷，呈逐年上升趋势。
3、基本农田保护制度
中央经济工作的主要任务，第一条就是切实保障国家粮食安全。这就意味着耕地红线要严防死守，18亿亩耕地红线仍然必须坚守，同时现有耕地面积必须保持基本稳定。在农地流转不断扩大及建设新型现代农业的新形势下，国土资源部将会继续执行最严格的耕地保护政策，同时探索新形势下的耕地和基本农田保护政策创新，加大基本农田保护力度，坚持数量质量并重，切实保障国家粮食安全。
4、搭建土地交易平台
伴随着土地流转制度出台，加快了各地相继实施农地流转试点，就直接促进农村产权交易所的成立，为农地入市搭建平台，建立县、乡、村三级土地流转管理服务机构，发展多种形式的土地流转中介服务组织，搭建县乡村三级宽带网络信息平台，及时准确公开土地流转信息，加强对流转信息的收集、整理、归档和保管，及时为广大农户提供土地流转政策咨询、土地登记、信息发布、合同制定、纠纷仲裁、法律援助等服务。
5、土地承包权抵押贷款
2014年号文件已经开始鼓励土地承包经营权抵押贷款，土地流转将是盘活农村资源的契机。一旦土地能实行规范化流转，那么抵押贷款就成为可能，土地就能产生增值。同时让农地在生产、生活中可创造更宽松的经营渠道，激发一批承包大户的积极性。开展农村耕地承包经营权抵押贷款，解决了种植大户因资金短缺不能满足规模种植需要的问题，有效破解了种田大户发展的资金&瓶颈&难题，促进了农业产业集约化经营。而且有助于涉农金融机构探索农村金融产品和服务方式创新工作，加快建立农村现代金融制度，促进了农村地区加快对耕地承包经营权证的颁发进度、完善农村耕地流转市场及健全农业风险保障机制建设等方面的农村体制机制创新，并不断提高农业生产经营组织化程度。
6、城乡统一的建设用地市场
农地入市有两个前提，第一它必须是经营型的建设用地，第二必须符合规划和用途管制。针对已出现的违法违规问题，政府要在夯实土地权能的同时改革征地制度，规范征地程序，建立科学的、多元的征地补偿制度、保障和就业制度。农业创富者们也希望通过转变政府职能，能为城乡土地的流转建立一个统一的交易服务平台。
建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。并表示，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。应加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。
7、推进城镇化建设
在城镇化加速推进的背景下，作为农民财产的重要组成部分，宅基地本可为农民进城提供第一笔资金，但在现有的土地管理制度下，宅基地的流转仍受到诸多限制。允许流转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益。这将解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。虽然城镇化将成为中国经济的发展主线之一，但目前宅基地管理依然停留在城乡二元结构的思维框架内。农村宅基地流转的主体既可以是本集体经济组织成员，也可以是其他村集体经济组织的成员，也可以是城镇居民。从物权平等的角度看，限制农村宅基地流转的主体范围缺乏正当依据。农行首推农地承包经营权抵押贷款 最高可贷千万_网易财经
农行首推农地承包经营权抵押贷款 最高可贷千万
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中国农业银行今日宣布，该行已于近日在金融机构中首家出台农村土地承包经营权抵押贷款管理办法，将农村土地承包经营权纳入抵押品范围，有助盘活农村巨大的土地资源。针对农业规模化经营需求，《办法》提高了自然人单户贷款额度，最高可达1000万元。
网易财经8月21日讯 今日宣布，该行已于近日在金融机构中首家出台农村承包经营权管理办法，将农村土地承包经营权纳入抵押品范围，有助盘活农村巨大的土地资源。称，这是大型商业银行首次针对农村土地承包经营权抵押出台的全行性管理办法，也是农行面向“三农”客户推出的专属担保创新型贷款产品。该行表示，党的十八届三中全会、2014年中央“一号文件”从国家层面明确了农村土地承包经营权抵押、担保权能，并着手推进相关制度建设和法律修订。在农村土地产权改革加快的背景下，该《办法》的出台将更好地对接新型农业经营主体需求，推动农业规模化、集约化发展和农民增产增收，促进农行“三农”业务发展和经营转型。根据农村土地改革精神和政策，《办法》规定依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权，家庭承包集体土地使用权以及通过转包、出租、互换、转让等流转方式取得的土地经营权均可设定抵押，地上设施可一并抵押。针对农业规模化经营需求，《办法》提高了自然人单户贷款额度，最高可达1000万元。同时依据农村土地承包经营权价值特性和农业生产经营现金流情况，规定贷款只能用于农业生产经营用途，并设定了科学灵活、符合实际的贷款期限、抵押率和还款方式。为保证《办法》推广与国家农村土地承包经营权抵押担保制度建设进程同步，农行采取试点先行、稳妥推进原则，明确首批试点区域为农业部确定的33个农村土地承包经营权流转规范化管理和服务试点地区，各省（市、自治区）确权颁证整体推进县，国家现代农业综合配套改革试验区和现代农业示范区，以及农业“七区二十三带”和农业规模化、集约化发展较快的优势地区和集中连片地区。农行下一步将召开农村土地承包经营权抵押贷款业务推动会，专门部署全行试点推广工作。农业银行就出台农村土地承包经营权抵押贷款管理办法答记者问近日，农业银行出台了《中国农业银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。围绕有关问题，农业银行三农政策与业务创新部负责人回答了媒体提问。1、问：请您介绍一下我国农村土地承包经营权改革推进情况？答：在农村土地承包经营权确权流转方面，中央及各地方政府在坚持农村土地集体所有制的前提下，推出了一系列改革措施，包括推进农村土地确权登记颁证、建立流转交易平台和配套服务机制等。先后确定了北京平谷区等105个县（市、区）为全国农村土地承包经营权抵押登记试点地区，河北省肃宁县等33个县（市、区）为农村土地承包经营权流转规范化管理和服务试点地区。据农业部数据统计，截至2013年末，全国承包耕地流转面积3.4亿亩，流转比例达26%，有近4440万户农民家庭流转出耕地，约有2556万亩土地由农业企业租赁经营。2014年农业部明确提出要进一步扩大确权颁证试点范围，选择2个省开展整省试点，其他省份至少选择1个整县开展整县试点，力争用5年时间全面完成我国农村土地承包经营权的确权颁证，各省市也积极响应中央精神，加快推进农村土地确权颁证和经营流转。在农村土地承包经营权抵押融资方面，2010年一行三会联合下发《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》，提出在城镇化和农业产业化程度高的地区，按照依法自愿有偿原则，在不改变土地集体所有性质、不改变土地用途和不损害农民土地承包权益的前提下，探索开展农村土地承包经营权抵押贷款试点。部分地方政府按照监管部门意见，通过地方性政策局部突破法律法规限制，例如黑龙江、吉林、湖北、四川等省份，均制定出台了地方性的农村土地承包经营权抵押融资意见和办法，推动金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款业务。2014年中央“一号文件”明确“允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资”，并要求有关部门研究提出实施办法，建立配套的抵押资产处置机制，推动修订相关法律。今年4月国务院办公厅印发《关于金融服务“三农”发展的若干意见》，要求人民银行会同中农办、法制办、农业部、银监会等部门，制定农村土地承包经营权抵押贷款管理办法，在经批准的地区试点。这将为农村土地承包经营权抵押产品创新和推广应用，从国家层面提供法律和制度保障。2、问：作为国有大型银行，农行在业内率先推出全行性农村土地承包经营权抵押贷款管理办法，具有哪些现实意义？答：推出农村土地承包经营权抵押贷款管理办法，是农行贯彻落实十八届三中全会和2014年中央一号文件精神，解决“三农”担保难、融资难的新举措，深化“三农”金融服务的新亮点，展现了农行服务“三农”敢于担当的精神。同时也为农行顺应新的农村形势变化，推进“三农”业务快速发展，提供了有利契机，主要表现在以下三个方面：一是有利于把握农村产权改革机遇。根据农业土地产权改革规划部署，国家将全面推进农村土地承包经营权确权颁证、经营流转和抵押融资，赋予农民更多财产权利，我国有近20多亿亩耕地，潜在价值巨大。创新农村土地承包经营权抵押贷款产品，有利于把握农村产权改革机遇，拓展“三农”服务领域，创造经营发展红利。二是有利于强化新型农业主体营销。随着农业集约化、规模化发展，专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等，逐渐成为农业生产经营领域的主要力量，开展农村土地承包经营权抵押贷款业务，很好契合该类客户土地规模经营特点，能为其盘活土地资源，获得生产发展所需资金。三是有利于促进农户贷款经营转型。前期，农业银行创新多户联保方式，确保了农户客户进得来、贷款放得出的同时，也暴露出一些问题，出现了一定的风险，影响了农户贷款业务增长。推出农村土地承包经营权抵押贷款产品，将改善农户贷款担保结构、业务结构，拓宽农户贷款发展空间，为农户贷款业务经营转型创造机遇、提供条件。3、问：请您介绍一下此次出台的《办法》有哪些创新之处？答：《办法》共分8章41条，包括总则，贷款对象及条件，贷款用途、额度、期限、利率、用信及还款方式，抵押担保管理，贷后管理及风险监控，抵押物处置和附则。根据农村土地改革精神和政策，除通过招标、拍卖、依法协商等方式承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权可以抵押外，《办法》扩展了农村土地承包经营权可抵押的范围，还规定家庭承包集体土地使用权以及通过转包、出租、互换、转让或其他符合法律法规的方式流转取得的土地经营权均可设定抵押，地上设施可一并抵押。《办法》还对贷款要素做了针对性的创新。例如，贷款额度上，考虑土地大规模流转经营户的大额融资需求，《办法》规定自然人单户贷款额度最高可达1000万元，法人客户在授信理论值内，不受最高额度限制。贷款期限上，为确保抵押物余值能覆盖贷款剩余本息，以及一旦发生风险，为抵押物处置留有时间，规定贷款期限应短于承包或流转合同剩余年限3年（含）以上，通过缴付租金取得经营权的，还应短于已缴清租金的剩余使用年限1年（含）以上。贷款抵押率上，鉴于农村土地承包经营权制度、市场将逐步完善，《办法》提高了承包经营权抵押率，并根据经营权剩余使用年限情况，设定了不同档次的抵押率标准。4、问：农村土地承包经营权不同于其他抵押物，抵押物有效性、稳定性受政策、市场以及剩余经营年限等因素影响较大，《办法》在风险管控方面有哪些措施？答：根据农村土地承包经营权特点，从以下六个方面加强对农村土地承包经营权抵押贷款业务的风险管控。一是限定试点区域条件。要求试点地区须已完成农村土地承包经营权确权颁证，建有农村土地承包经营权流转交易市场且交易规范活跃，县级（含）以上政府机构已出台农村土地承包经营权抵押相关政策制度，明确抵押登记部门，支持抵押法律效力。二是明确客户准入标准。主要支持具有较丰富的种养殖经验，有一定的资金财富积累，农业生产经营规模达到规定要求的专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体，例如要求大田作物种植一年一季100亩以上，一年两季以及经济作物种植、水产品养殖50亩以上等。三是合理确定抵押物价值。在农村土地承包经营权价值评估机制尚未健全到位的情况下，以内部评估为主。对流转市场发育较充分且县级（含）以上政府按年编制流转（抵押）参考价格的地区，采用市价法；流转市场交易较少或县级（含）以上政府没有公布统一价格，不能确定基准价格的地区，属拍卖、流转和协议承包的，采用成本法；属家庭承包直接经营的，采用收益法。四是严格贷后管理。要求建立贷款档案，定期进村入户回访、核实，每年进行价值重估，保证抵押权利和价值真实有效。同时建立风险预警制度和重大风险报告制度，发生危及信贷资金安全时，及时预警和报告，并采取相应措施控制和化解风险。
五是及时处置抵押物。贷款到期无力偿还时，及时将农村土地承包经营权挂牌流转，或与村委会、中介组织协商回购。无法实现流转，或与村委会、中介组织等协商后达不到贷款清偿目的的，及时向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼，通过法律手段保护农业银行权益。六是实施业务停办管理。对贷款不良率超过2%的经办支行，暂停开办此项业务，清收后不良率降低至2%以下的，经一级分行批准恢复该项业务。当地出现农村土地承包经营权抵押权实现困难的案例，或法院不支持银行抵押权效力的判例时，在该省域范围内停止产品试点和推广。
本文来源：网易财经
责任编辑：王晓易_NE0011
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