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韶关10个老旧小区将被试点改造,看看你家在不在范围内
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本帖最后由 皮卡秋 于
16:46 编辑
去年12月，为探索城市老旧小区改造的新模式住建部确立了全国15个城市为试点其中就有我们韶关！
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最近，从韶关市住建管理局获悉，市政府有关会议此前已确定，韶关市区10个小区被纳入老旧小区改造试点候选小区范围。
广铁一线公司宿舍小区、韶关粤江发电有限责任公司明珠园小区、锦园矿冶居民区管理委员会锦园小区；
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浈江区调查组人员和居委人员在明珠园小区入户摸底。
坝厂新村小区（城中村）、织布厂西区宿舍、合成氨厂宿舍、市一建宿舍以及由市房管所管理的工业西公房小区；
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坝厂新邨&&图源：百度地图
曲江区中铁五局五公司马坝家属基地、马坝桃园西路邮局宿舍。
候选小区确定后，各区老旧小区改造试点工作进展情况怎样？各区又采取了哪些措施进行推进？
居民改造意愿强，试点改造方案正在征询意见
去年12月，浈江区接到开展老旧小区改造工作的任务后，立即启动了工作的开展。通过文件的传达，属地镇、街道办的推选，在2018年1月中旬初步确定了改造候选小区。从1月15日开始，该区住建局便组织相关镇、办在候选小区中展开入户宣传和摸底调查工作。此举，不仅有效提高了小区居民对老旧小区改造工作的知晓度，更激发了居民的改造意愿，纷纷提出自己对小区的改造设想。
“我们区在推选候选点的时候，有一定的考量。”在采访中，浈江区住建局相关负责人表示。韶关粤江发电有限责任公司明珠园小区目前正在成立业主委员会，将来可实行业主自治；广铁一线公司宿舍小区的社区居委的工作得到居民较大的认可，有一定的群众基础；锦园矿冶居民区管理委员会锦园小区有企业留守处在管理，可依托留守人员加强社区基层党建。
老旧小区如何改造，这需要大家达成一致共识。在这三个候选点中，浈江区以广铁一线小区作为先行试点，组织住建局、车站街道办等相关单位，对小区开展测绘和规划设计工作。在年前，该小区的改造方案和改造效果图已在小区内进行公示，并利用春节居民在家团聚的契机，征求和收集改造意见。同时，该区住建局及时汇总居民意见，报给规划设计公司修改，真正实现“我的小区我做主”。
发挥宣传发动作用，引导居民“共同缔造”
近日，武江区根据老旧小区改造试点项目申报流程，由镇（街）开展入户调查及征求候选老旧小区居民意见，一对一解答居民疑问，让居民充分了解老旧小区改造的好处。从收集反馈意见的情况来看，坝厂新村项目居民意见百分之百同意小区改造的初步意见，其余老旧小区改造征求意见未达要求。
据介绍，今年武江区老旧小区改造试点工作涉及四个小区，分别是武江区西河镇红星村委会管辖的坝厂新村、武江区惠民街道办事处武江北居委会管辖的市一建宿舍、武江区新华街道办事处新华南居委会管辖的织布厂西区宿舍和合成氨厂宿舍（注：两个小区合并改造）。总建筑面积约3万平方米，涉及69栋532户约3400多居民。
事实上，建设美好社区家园，离不开居民的共同参与和共同努力。为充分发挥宣传阵地的作用，武江区住建局制作了老旧小区改造宣传海报和组织居民观看《厦门老旧小区改造提升宣传片》。春节前，工作人员到涉及4个改造老旧小区的公告栏张贴宣传海报。此外，社区工作人员及居民代表上门派发老旧小区改造宣传手册410份，对居民进行宣传引导，居民支持率、参与率大大提升，营造了浓厚的改造氛围。
组织成立社区自治小组以“党建引领”推动老旧小区改造
位于曲江区沿堤路的中铁五局五公司马坝家属区被选定为曲江区老旧小区改造试点候选项目之一。该小区建于1989年，共有5栋楼房，100户。今年1月17日开始摸底调查，同意改造的业主达到了80%。1月15日，中铁五局马坝家属区正式成立了小区自治小组，选举了自治小组组长及副组长。与此同时，朝阳社区干部到中铁五局马坝家属区对居民提出的疑问一一耐心解答，做到让每个居民理解支持，懂得什么是“老旧小区改造”。
“我们小区居民自治小组有7名成员，有5名是中共党员，其中年龄最大的党员有72岁高龄。在老旧小区改造过程中，自治小组成员将充分发挥党员先锋模范作用，承担起与业主及设计单位协调沟通的桥梁，带动小区居民共同参与改造工作。”中铁五局五公司马坝家属区居民自治小组组长杨桂满怀信心地对记者说。
而曲江区另外一个老旧小区改造试点候选项目——桃园西路邮政局宿舍小区，今年1月6日也开始了摸底调查，向小区业主发出112张征求意见表，同意改造的业主有91户。该小区于1月22日成立了小区自治小组。目前，该小区改造方案的编制正在由自治小组征求业主意见汇总反馈给设计单位。曲江区住建局相关负责人表示，老旧小区改造施工阶段，小区自治小组将发挥监督协调作用，小区改造后的长效管理机制，也将由自治小组征求业主意见确定管理模式。
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据了解，这10个候选小区的改造工作将持续同步推进，按照改造试点的各项要求，在发挥居民主体作用、建立长效管理机制、文明社区创建等方面进行全方位的改造提升“大比拼”，通过比学赶超，在候选小区中优中选优，角逐“国家级”老旧小区改造试点。
来源｜南方网
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武江区市房管所管理的工业西公房小区是有得改造还是没有得改造？？？
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韶关大把企业小区尤其是破产单位小区破落不堪需要改造，应该是以建国以来为国家民族工业化所做的贡献多少作为衡量标准。轻工业算个屁。
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支持夏季风雨说的，在南郊二公里有二个地方的工厂倒闭了十几二十年的旧城区，外墙都有些脱落有多少人过问呢？这次有份吗？
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支持夏季风雨说的，在南郊二公里有八十年的旧城区，有人理吗？
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在南郊六公里精选厂，破产多年了，有八十年代的旧城区，有人理吗？
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工业西公房小区是指哪里？
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有些旧的但还不是最旧的才去改造嘛
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请问合成氨怎么成武江区了？
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我们浈江区铁路职工一区九栋房子是最早盖的旧房子75年，为什么？是否列入危房
TA的每日心情开心 10:42签到天数: 192 天[LV.7]常住居民III参加活动:0 次组织活动:0 次主题帖子积分
请问合成氨怎么成武江区了？
本来就是武江区的！
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本来就是武江区的！
难道这个不是南郊五公里那个合成氨宿舍？
TA的每日心情开心 10:42签到天数: 192 天[LV.7]常住居民III参加活动:0 次组织活动:0 次主题帖子积分
难道这个不是南郊五公里那个合成氨宿舍？
文中的合成氨厂宿舍是在新津加油站对面的，在新华街道办事处附近！
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老旧小区改造最怕遇到少部分钉子户的拖累。希望解决好不同意改造的住户思想工作，不要因此成为烂尾工程。
TA的每日心情开心 11:02签到天数: 2 天[LV.1]初来乍到参加活动:0 次组织活动:0 次主题帖子积分
改造是不是属于征收的意思？关于我区老旧小区改造提升和物业管理情况的调研报告（征求意见稿）
&&& 六月上旬，区政协组成调研组，就我区老旧小区改造提升和物业管理工作进行了专题调研，在了解基本情况，查找存在问题的基础上提出了对策建议。
&&& 一、基本情况
&&& 目前全区共有居民住宅小区483个，其中由物业服务企业管理的有128个，由单位自管或社区代管的有264个，由业主自管或无人管理的有91个。这些小区大部分建成于上世纪八九十年代，大多为6层左右的高密度住宅或零散的独楼独院，由于当时规划设计和建设标准低，普遍存在着小区的基础和配套设施差、管线老化、管理不到位和安全隐患等问题。就连一些近年来新建的住宅小区，也大都存在配套设施缺失和物业管理服务不到位的问题，引起矛盾纠纷频发，成为我区上访率居高的一个重要方面原因。近年来，5个街道办事处所辖区域都不同程度的出现过因住宅小区管理引起的堵门堵路越级上访等影响较大的事件。老旧小区问题的协调处理和物业管理工作已成为街道办事处日常工作量最大，牵扯精力最多的一项重要工作，也是摆在各级政府面前绕不过去的一个现实问题。
&&& 2012年以来，各级已逐步认识到居民住宅小区和物业管理方面存在问题的普遍性和一些突出问题的严重性，逐步推进老旧小区改造提升，进一步加强物业管理工作。去年我区完成了金陵新村等7个老旧小区的改造提升，今年区政府又安排对解放新村等8个老旧小区的改造提升，全区健全了区、街、社区三级物业管理平台，各街办普遍建立起了&两站一中心&（物业投诉调解工作站、物业维修服务站、物业服务中心）工作机构和一些管理制度。目前全区拥有钢管厂国家级示范小区1个，省级物业管理优秀小区3个，市级优秀示范小区16个。桥南街道办事处在物业管理工作方面先后探索制定出《街道物业管理工作实施意见》、《街道物业服务企业量化考核办法》、《街道首届业主大会工作流程》和《街道业主委员会换届指导流程》等管理办法，为全区加强物业管理探索了路子。
&&& 但随着我市城市建设东扩南移战略的实施，加之我区建区时间相对较早，主城区领先全市的优势将逐渐退去，老城区的缺陷将逐步显露，居民小区，特别是老旧小区管理方面的问题和矛盾将会不断出现，物业服务和管理工作仍处于低水平、粗放型和起步探索阶段，我们必须面对这个现状，不断加强老旧小区改造提升，健全完善物业管理长效机制。
&&& 二、存在的问题
&&& 1、老旧小区存在问题多，管理难度大。老旧小区在我区住宅小区中占比较大，且居住的大多是工薪阶层的退休老人和低收入群体。这些老旧小区的楼房大多是上世纪我国迎来改革开放第一轮建设高潮时以单位自筹或集资等形式建起来的，由于受资金、技术、设计等因素制约，加之当时没有强制性建设规范。所以楼房本身的建设质量不高，集中供暖、供气和小区的配套设施大多缺失。房屋无维修基金。如姜谭办事处辖区的铁路南站30户的棚户区，现仍为几十年前的土坏房，存在诸多安全隐患。
&&& 大部分老旧小区多年来未实施正规物业管理，以单位自管，业主轮流收缴水电费和&各扫门前雪&等松散模式运转，所以老旧小区普遍存在房屋漏水、墙体开裂和公用设施损坏无维修资金；道路不平、路灯不明和环境脏乱差无人管理；各类管线老化，供电供水损耗大，时常发生停水断电；业主习惯于单位无偿提供的物业服务，&花钱买服务&的意识不强，物业管理收费难。如国道巷小区业主欠费严重，导致物业公司亏损撤离，无奈之下办事处组织工作人员上门收缴物业管理等各种欠费。其它老旧小区业主拖欠各类费用，造成物业公司留不住，长期处于无物业状态的问题普遍存在。
&&& 2、物业企业存在问题多，服务水平低。目前，在我区从事物业服务的企业有80多家，普遍存在着重管理，轻服务；注重经济效益，忽视企业自身建设的问题。主要表现：一是从业人员整体素质不高，持证上岗率低，企业普遍规模小、资质低，管理不规范。二是物业服务水平低。一般仅限于打扫卫生，值守大门、清运垃圾等低水平服务，有的为节省成本，雇用廉价劳动力或违反合同约定，降低服务标准，不能提供质价相等的服务。三是侵犯业主权益。擅自占用或改变小区公共用地，开展经营活动，为自身谋取利益，引发小区矛盾。四是账务不公开，收支不透明，特别是公共收益部分和临时性单项收支，不能很好地提受业主监督。有的账务公开也是粗枝大叶，没有细化到项目科目。五是有乱收费现象。有的增加收费项目；有的对停车位等公共收益自行定价，漫天要价；有的不走程序，单方面提高物业收费标准，如绿城逸水苑小区，物业公司违反与业主签订的合同，擅自提高小区物业服务费和车位费，引起矛盾，形成上访，被宝鸡电视台百姓问政栏目暴光。六是物业公司更换频繁，产生问题多。有的物业企业因经营亏损，擅自撤离，形成小区管理空档，且不能及时移交相关资料和手续，甚至把收取居民的水电费卷款带走，最终导致对簿公堂。有的因服务不到位被业主罢免后，懒着不走，和新进入小区的物业公司形成对峙，制造小区管理混乱。
&&& 3、开发建设遗留问题多，矛盾纠纷频发。近年来随着房地产产业的迅猛发展，我区开发出不少新的商品房居民小区。由于房地产开发企业追求经济利益最大化，加之监管不力，导致部分房地产企业随意变更规划，占用公共预留区域，改变公共设施用图，造成小区环境不达标、配套设施不完善、房屋及附属设备质量差等问题普遍存在。有的开发企业拖欠水、电、气、暖等公共设施费用，有的未及时履行房屋质量保修责任，有的不按合同约定期限办理房产证，有的房屋面积缩水公摊增加，有的直接把问题甩给前期物业管理，造成了物业服务企业、开发商、业主之间矛盾纠纷频发，且难以解决，由此引发群体性上访和过激行为发生。如金陵办事处出现的物业纠纷矛盾中，近70%源于开发建设遗留问题。世纪花园、星河湾等小区因电梯维修、地下车库归属、物业管理用房、绿化供热等矛盾纠纷，都是房地产开发企业遗留的深层次问题。
&&& 4、业主委员会建设亟待规范。一是业主大会和业主委员会成立难。大多数业主对业主大会和业主委员会的成立抱有无所谓的态度，不愿意参与&两会&的选举和被选举，从而影响&两会&的成立。二是业主委员会正常运行困难。业主委员会成员大都没有津贴报酬，人员办公场所紧张，办公经费紧缺，成员大都工作积极性不高，遇到难题撂挑子不干的现象时有发生，业主委员会的维权、监督和协调作用得不到发挥。三是业主委员会监管困难。业主委员会是一个自治性的群众组织，机构松散，没有上级主管部门，没有明确具体的权力和责任以及与之相对应的奖惩考核办法，很难对其运行情况实施有效监督。有的业主委员会班子成员自律意识较差，相互之间搞分歧、闹矛盾，影响组织作用发挥。如桥南办事处辖区世纪花园小区业委会内部矛盾问题，三番五次到政府部门上访，经市、区、街道办三级多次调解未果，最终矛盾双方对簿公堂。
&&& 5、体制不顺，力量不足，监管没有形成合力。我区老旧小区产权涉及省、市、区以及机关企事业单位等众多建设主体，有的一栋楼就归属几个产权单位，自成体系，各自为政，割裂了小区管理权属。环卫部门对居民小区的旧家俱、装修垃圾不收集，不允许在垃圾台倾倒，导致小区长期存在乱堆乱放。综合执法局把居民区乱搭乱建和违章建筑的拆除推给社区，不愿染指，形成综合执法只负责沿街，不进小区的不成文规定。各级政府制定的《物业管理条例》，明确规定县级以上地方人民政府房地产行政主管部门和街道办事处负责本行政区域内的物业管理活动的监督管理工作，但现实管理中，对物业公司的最终审核、审批和资质认定等实质性行政管理权利都在市上。这种管理体制与现实需要脱节，造成了对物业企业管理监督的责任主体缺位。另外，虽然区、街、社区都成立了物业管理组织机构，街道办事处还建立了&两站一中心&的工作平台，但工作人员都是身兼数职，缺乏专业从业人员，难以应对日益增加的物业矛盾纠纷，监管力量显明不足。现行管理体制形成了市区两级管理的责权不对等，不配套，使物业监管没有形成合力。
&&& 三、意见和建议
&&& 1、综合施策，改造提升，从根本上解决老旧小区管理难问题。
坚定不移推进老旧小区改造提升。去年我区对金陵新村等7个老旧小区通过实施集中供热、供气，配建社区和物业管理办公用房，新建居民区饮食和蔬菜市场，改造老化的线路和更换插卡式电表，硬化小区道路和安装监控摄像装置等不同项目的改造提升和部分引进正规物业管理后，使小区面貌发生了翻天覆地的变化，基础设施和居民生活质量得到了极大改善，现在小区道路平了，路灯亮了，事有人管了。所以我们建议，要继续加强老旧小区改造，继续采取政府牵头主导，发动社会力量和居民群众积极参与，综合运用市场手段和各项优惠政策相结合的工作方针，按照居民自筹，企业或单位支助，财政按一定比例投入等筹资办法，每年安排一定数量的老旧小区进行改造。
&&& 老旧小区改造后，具备一定基础条件的要及时引入正规物业管理。对老旧小区的物业管理也应实行优惠政策，通过财政补助，政府以奖代补、税收返还等优惠措施，调动物业企业接管老旧小区的积极性。
&&& 同时要加强对居民群众的宣传教育。引导居民尽快由福利性生活思维方式向市场经济条件下花钱买服务的生活思维方式转变，树立起物业管理是居民自己应尽的义务的观念和自觉交纳物业管理费的思想意识。逐步实现自我管理，自我服务。
除此之外，还要逐步推进人民调解、法院受理、综合执法等依法治理进社区进小区活动，建立起老旧小区管理的长效机制。
&&& 2、加大对物业公司的监管力度，不断提升物业企业管理服务水平。
&&& 物业服务企业，提供的服务具有社会性、公共性和有偿性，所以物业企业既要追求经济效益，更要注重社会效益。政府对物企实行资质管理和日常活动监管意义重大，必须加强。一是要积极向上建议进一步加强物业立法，制定完善物业管理方面可操作性的细则和实施办法。严格企业资质认定和从业人员资格管理，提高行业准入门槛，健全市场退出机制，认真落实持证上岗。区政府要结合我区实际，组织调研，制定出全区物业管理的实施细则和各项工作流程；区住建局会同区物价局尽可能细的针对每个企业和小区制定出政府主管部门审批的指导性收费和服务标准，各街道办事处也要根据各自实际，制定各项管理制度和考核办法，使全区物业管理工作有章可循，有则可守。二是要加强对物业服务企业的考核考评和日常监管。要进一步落实与物业企业签订《目标责任书》，实行量化考核打分，业主评议等管理制度，通过考核考评，奖优罚劣。对存在问题多、服务水平低、管理能力差、群众投诉多的企业采取全区通报，建议相关部门吊销营业执照、降低企业资质、限制在我区承接服务项目等管理措施。在考核的基础上要加强日常监管，通过召开工作例会和以会代训等方式，帮助物业企业端正自身定位，树立诚信经营和人性化管理，品牌化服务的理念。把社区和街道办事处年审盖章作为必经程序，特别对跨区域经营，总部不在我区的物业企业的年审要通过市住建局及时反馈我区年审意见，建立联合监管机制。可会同审计部门对物业企业执行收费等情况进行年度审计，要完善物业管理企业信用档案系统建设，可尝试对物业企业收取一定数量的押金和保证金的方式进行监管。三是加强物业企业自身建设。物业企业要认真贯彻各级《物业管理条例》，做到遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务。要加强企业文化建设和从业人员教育培训，提高思想和业务素质，做到精心管理，优质服务，诚信经营。要不断拓宽服务渠道，增加服务项目，推动服务向纵深发展，以此带动多元化经营，产业化发展。要通过市场机制，实施物业企业间兼并重组，扩大企业规模，提高经济效益，使企业发展步入良性轨道，以此推动服务水平上台阶。
&&& 3、探索创新，突破小区开发建设遗留问题瓶颈。
&&& 近年来居民小区开发商遗留的问题比较多，且解决难度大，引起了业主与物业企业之间拖欠各种费用和服务管理质量跟不上等连锁反应，形成了制约小区物业管理瓶颈。要高度重视存在问题的严重性和复杂性，不断探索创新，寻求解决办法：一是要积极向上反映和建议新建住宅小区不断出现的建设质量、房屋保修、房产证办理和附属配套设施方面不执行规划，不兑现合同，损坏群众利益和给后期物业管理带来很多困难的问题，建议市上相关职能部门有针对性的加强监管。二是区政府要加强同市规划局、住建局等部门联系，建立起与市规划执法、建设质量、综合执法等单位的联席会议制度，重点就我区范围内新建住宅小区物业管理和社区服务配套用房、小区预留空间和附属配套设施以及房屋建设质量等问题，定期召开联席会议，建立联合监管制度。协调建立建设企业给街道办事处移交新建小区制度，实现新建小区与社区和物业管理的对接，推进社会管理创新。三是在新建小区探索建立社区先期代理业主委员会行施物业管理职责的办法，推进小区物业管理依法实施，打破开发商指定企业包揽小区物业管理的违规常态。提前介入，打好基础，选好首期物业管理公司，共同维护业主合法权益，确保以后物业管理顺利开展。
&&& 4、规范业主委员会的履职行为。
&&& 一是积极推进老旧小区业主委员会组建工作。对于条件成熟的小区，住建部门和街道社区要积极引导，依法成立业主委员会；对产权关系复杂，不具备条件的小区，可成立小区管理委员会。通过业主委员会和管理委员会将业主诉求反映给各职能部门，协调沟通解决问题，降低上访率。二是加强对业委会选举产生的指导，确保业主委员会的产生符合相关法律规定，符合实际条件，符合有关程序。三是通过培训引导业主委员会委员正确履职。加强业主委员会主要成员法律法规和物业知识的培训，使其能合理反映业主诉求、需求，引导业主遵守规约，协助物业服务企业履行合同，协调物业矛盾纠纷。四是进一步加强监管，规范业主委员会的行为。建立监督机制，制定行为规范，通过一系列健全有效的制度，引导业主委员会自觉规范自己的行为，自觉接受全体业主的监督，对其活动中出现的违规行为要及时制止并限期整改，确保业主委员会正常有序运行，发挥桥梁和纽带的作用。
&&& 5、加强领导，充实力量，形成监管合力。
&&& 物业管理服务关系千家万户，是社会治理能力和治理体系现代化的重要体现，区上要高度重视物业管理工作。一是加强领导，健全组织。要成立以区政府领导挂帅的全区物业管理工作领导小组，建立起协调和联席会议制度。区、街两级要组建成立物业管理办公室，明确领导分工和专职工作人员，巩固和完善街道办事处已有的&两站一中心&管理服务机构，形成对突破性物业管理工作和突发性物业管理事件的领导力量和快速处置工作机制。二是明确职责分工，加强协同合作。按照&条块结合，属地管理&的原则，充分发挥街道办事处和社区居委会在物业管理工作中的主力军作用，做到重心下移，权限下放，强化日常监管，突出矛盾纠纷调处。区上要重点做好对上和对下的协调沟通，整合市区两级物业管理力量，发挥供电、供水、供暖、供气等公共服务企业在老旧小区改造和物业管理中的重要作用，服务全区物业管理工作。综合执法局要推进综合执法进社区、进小区，对居民区存在的乱搭乱建和违章建筑要加大执法力度，配合社区和物业公司做好清理整顿；环卫部门对小区的废旧家具和装修垃圾，应制定出有利于小区环境管理的清收办法。建议市上进一步下放物业管理权限，充分体现县（区）一级政府在物业管理工作中的领导和管理职能。进一步理顺物业管理工作体制。三是落实人员和经费保障。要为区、街两级充实物业管理领导力量和工作人员，为一线管理机构招聘部分专业人员，为街道和社区招聘物业管理协管员。区上要落实街道办、社区在物业管理中的工作经费和公共物业服务项目经费补助政策，充分发挥基层&两站一中心&的管理和服务作用，也可采取以奖代补等形式，予以经费保障。菏泽城区又一地块启动征收！现征求补偿方案意见！老旧小区改造，省里开始征求意见!
根据旧城区改造的需要，菏泽市住房和城乡建设局拟对菏泽市2018-1旧城区改建项目——桂陵路以东，郭楼东路以西，大学路两侧，黄河路以北（以规划部门划定的征收红线为准）范围内的房屋实施征收。关于菏泽市2018-1旧城区改建项目屋征收补偿方案说明于1月19日公布，开始征求意见！征求意见期限截至日。
1月23日前完成丈量工作
据了解，目前该区域的房子多为平房，房屋结构简单、质量一般，该区域生活设施不配套、居住环境差，安全隐患多。该地块的改造，不仅有利于群众生活质量的提高和环境的改善，而且有利于土地的节约和人口的聚集。
房屋征收指挥部负责人表示，目前正在对该地块的房屋实施丈量统计，根据计划，1月23日前完成该地块的丈量工作，接下来再展开其他工作。
补偿方案正在征求意见
《菏泽市2018—1号旧城区改建项目房屋征收补偿方案》（征求意见稿）已于日正式公布，现在开始征求意见。
日前，被征收房屋所有权人可对拟定的征收补偿方案提出修改意见或建议，并书面提交征收部门。
征收部门将认真收集、汇总、研究提出的意见或建议，对符合政策规定的部分，征收部门将修改方案，并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况予以公布。
对《菏泽市2018—1号旧城区改建项目房屋征收补偿方案》（意见稿）提出的修改意见或建议，请书面交指挥办公室，不受理口头意见和建议，房屋征收工作指挥部设在大成庄社区。
老旧住宅小区改造
自日，山东省住房和城乡建设厅发布《关于公布2017年全省老旧住宅小区整治改造调整项目的通知》以来，“老旧小区怎么改？”成为广大市民朋友关心的问题。1月18日，山东省住房和城乡建设厅官网发布了《山东省老旧住宅小区整治改造导则(征求意见稿)》，对老旧住宅小区整治改造内容作了具体阐述如下：
关于征求对
《山东省老旧住宅小区整治改造导则》
意见的通知
近一年来，全省各级按照《山东省老旧住宅小区整治改造导则（试行）》，克服困难，积极探索，不断创新，扎实做好老旧小区整治改造工作，切实改善了广大居民的生活环境。2月16日《导则（试行）》将试行结束，我们在充分征求17市老旧小区整治改造主管部门意见的基础上，起草了正式的《导则》，现面向社会广泛征求意见，请社会各界提出意见和建议。所提意见和建议，请于1月31日前传真至省住房和城乡建设厅。
联系人：孙歆之，电话：0（兼传真）。
山东省老旧住宅小区整治改造导则
(征求意见稿)
1.1 为切实做好全省老旧住宅小区整治改造工作，提高改造质量和水平，改善群众居住生活环境，根据省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅等部门《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》（鲁建发〔2015〕5号）、《关于做好年全省老旧住宅小区整治改造规划编制工作的通知》（鲁建房字〔2015〕27号）和《关于认真做好全省老旧住宅小区专业经营设施设备改造升级及相关工作的通知》（鲁建发〔2016〕4号），结合我省实际，特制定《山东省老旧住宅小区整治改造导则》（以下简称《导则》）。
1.2 本《导则》所称老旧住宅小区，是指城镇和工矿区中1995年前建成投入使用、配套设施较差、群众整治改造意愿强烈的住宅小区（组团、楼院），小区须位于城镇建成区内国有土地上，住宅为多层以上楼房，且主体建筑基本完好（不含危旧房），未列入未来10年内棚户区改造、征收拆迁、重大项目建设等计划。
1.3 老旧住宅小区整治改造应遵循以下原则：
1.3.1 政府主导、业主参与、社会支持、企业介入的原则。各级政府是老旧住宅小区整治改造的组织实施主体，对整治改造工作负总责，按照市级统筹、区县组织、街办实施的工作机制，明确和落实各方责任。坚持以人民为中心，充分运用“共同缔造”理念，激发居民群众热情，调动小区相关联单位的积极性，共同参与老旧小区改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。广泛征求居民意见和需求，“改不改”“怎么改”由居民说了算。坚持居民、市场、政府多方共同出资原则，建立健全可持续资金筹措机制。按照“谁受益、谁出资”原则，探索居民出资部分通过住宅专项维修资金、公共受益等方式筹集，鼓励居民个人捐资、捐物，参与老旧小区改造。有原产权单位的老旧小区，原产权单位应帮助做好老旧小区维修管护工作，鼓励其以适当方式支持和参与老旧小区改造。管线单位要落实责任，通过直接投资、落实资产权益等方式参与老旧小区改造。研究因地制宜确定规划指标等支持引导政策，通过购买服务、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造工作。政府资金主要通过以奖代补等方式予以支持，发挥“四两拨千斤”的作用。
1.3.2 统一规划、同步改造、保证质量、便民利民的原则。要按照统一规划设计、统一招标管理、统一质监监理、统一验收交付的方式，降低管理成本，科学组织实施。同步实施拆违治乱，同步实施专业经营设施设备改造升级，同步实施地下与地上设施改造，同步交付使用。积极采用新技术、新工艺、新材料、新设备，提高小区整体品质。解决居民关注的热点难点问题，切实改善居民生活环境质量。
1.3.3 因地制宜、阳光透明、完善机制、督导考核的原则。老旧住宅小区整治改造要实事求是、科学评估，尊重小区自然条件，突出自身特点。改造内容、规划设计、施工组织等内容都要公开公示，审计部门及时跟踪审计，实现全程阳光透明。着眼长远，建立长效管理机制，落实物业管理，巩固整治成果。建立督导、检查、考核机制，发挥典型示范带动作用，对整治工作组织实施不力的及时问责。
2 整治改造内容
2.1 安防设施
2.1.1 提升小区出入口形象。根据小区实际，在不影响城市交通路网布局的前提下，可在小区主要出入口设置大门，增设小区门卫值班室，安装车辆道闸等出入管理系统，增加居民安全感。
2.1.2 完善小区监控系统。小区主要出入口、主要路段、节点均应设置监控探头，有条件的小区宜实行无死角监控。监控探头所在位置应视野开阔、无明显障碍物或眩光光源，保证成像清晰。
2.1.3 维修或安装楼宇单元防盗门。除已有单元防盗门且质量较好的可不予更换外，其它情况应予以安装或更换新门。新装单元防盗门外观简洁大方，安装牢固安全，开启方便顺畅。
2.2 环卫消防设施
2.2.1 取消楼体垃圾道，按标准配建垃圾收集点，设置密封式垃圾桶（箱）。环卫设施齐全，垃圾收集容器定点设置并完好、整洁。垃圾应日产日清，无垃圾死角。
2.2.2 清理乱搭乱建，清理楼宇间和楼道内乱堆杂物。应做到小区内无新增违章建筑，既有违章建筑得到依法处理，楼宇间和楼道内无乱堆杂物。
2.2.3 清理疏通消防通道，确保防火间距和疏散楼梯间有效疏散宽度要求。
2.2.4 按照居住小区消防规范要求，完善消防配套设施。
2.3 环境设施
2.3.1 对小区道路实施硬化、修复或重建，建立、完善小区车行、人行道路系统。有条件的小区可设置盲道。
2.3.2 整治完善院落绿化，适当增加居民活动空间，增补健身器材。应做到绿化整体布局合理，乔灌花草配置得当，视觉效果良好。
2.3.3 全面清理占用道路、绿地停车。合理设置机动车、非机动车停车位，最大限度满足居民停车需求。明确机动车辆停放区域，统一管理停车，停车标识规范，车辆停放有序。确定非机动车停车区域，非机动车应有序停放。
2.3.4 优化小区交通流线，规范行车秩序，畅通小区交通“微循环”。小区内设置车辆行驶标示牌和标线。
2.3.5 补齐小区楼牌、门牌，增设小区文化宣传栏。小区楼牌、门牌应准确清晰，便于查找。宣传栏应设置在小区主要出入口、集中活动场地等处，便于群众浏览。
2.3.6 完善小区照明系统，补齐路灯、楼道灯。从小区大门至任一单元入口及公共活动场地均应有路灯照明，所有住宅楼每层均应设置楼道灯。
2.3.7 全面整治、维修小区围墙。改造后的围墙应协调顺畅、安全稳固、功能完整、整洁美观。
2.3.8 整修楼宇外墙、楼宇公共部位内墙与顶棚。小区楼宇外立面整洁，饰面美观，体现小区特色。公共部位内墙与顶棚平整洁净，饰面颜色宜以浅色、亮色为主，侧墙宜做耐污墙裙。
2.3.9 维修楼宇单元入口台阶、坡道，使其结构稳固安全、外观整洁完整、尺度规范舒适、方便居民使用。条件具备的，应建设无障碍坡道。
2.3.10 修缮楼宇公共部位窗户。通过维修或更换，改造后的窗户应安装牢固无缺失，窗体完整无变形，开启灵活、关闭严密。窗框应与洞口边缘连接紧密、抹灰平整，不得堵塞窗底泄水孔。
2.3.11 整修公共楼梯踏步和扶手，确保楼梯踏步及扶手安全稳固、构件完备、外观整洁。
2.3.12 修缮雨水管、雨棚、散水等建筑构配件。通过维修或更换破损雨水管，整修破损雨棚、散水等，使其满足建筑功能要求。
2.4 基础设施
2.4.1 对雨水、污水管道以及化粪池进行全面的疏通清淤，接入城市雨污主管网。对破损及淤堵管段进行重点检查，更换或重建局部管道和检查井、井盖。新建或重建道路时，应分别建设雨水和污水管道系统，实现雨污分流。
2.4.2 按照“先地下、后地上”的原则，整治更新供水、供热、供气管道及供电、通信、有线电视等电气线路。架空的管线能埋地的，应进行埋地；不能埋地的管线应由相应的专业经营单位，进行梳理归整。
2.4.3 入户端口以外的通信、有线电视设施设备全部实现由专营单位规范管理，供电、供水、供气设施设备全部实现由专业经营单位“一户一表”管理到户，新配集中供热设施或进行供热改造的由供热单位按“一户一表”管理到户。对老化、破损、跑漏的管道及电气线路应予以更换。
2.4.4 入户端口以外的专业经营设施设备改造完成后，由各市、县（市、区）政府牵头，有关部门、专业经营单位、物业服务企业参与，与老旧小区其它改造工程同步进行验收。验收合格后，专业经营设施设备产权未移交的，由驻地街道办事处、业主委员会组织召开业主大会表决；未成立业主委员会的，由驻地街道办事处、社区居委会组织召开小区居民会议表决。表决通过后，将入户端口以外的专业经营设施设备产权无偿移交给专业经营单位，并由专业经营单位负责今后的维修、养护和更新等工作。
2.5 便民设施
2.5.1 室外合理集中配置体育健身设施，满足小区居民基本生活要求。通过绿化等隔离设施，避免健身锻炼对附近居民的影响。
2.5.2 整治室外便民商业摊点，规范商业牌匾。小区内商业摊点应规范经营，商业牌匾应与小区整体环境协调统一。
2.5.3 在小区主要部位和公共活动区域完善无障碍设施，方便残疾人、老年人等人群使用。
2.5.4 根据小区实际情况，可采用新建、改建或扩建的方式提供社区党建活动用房、社区管理服务用房和物业管理用房，满足基本的管理使用需求。
3 物业管理
3.1 整治改造完成后，落实物业管理措施，巩固整治成果，防止先改后乱。实现物业管理全覆盖，全面推行社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业的“四位一体”社区管理模式。
3.2 本着“先易后难、统筹兼顾、重点突破、以点带面”的原则，市、县（市、区）要择优选定骨干物业企业，与街道办事处或社区居委会签订《物业管理合作协议书》。物业企业接管老旧小区后，采取“先期介入、先行接管、先行服务，分期分层次整治改造”的办法，先配套安保、环卫设施，开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等简易物业服务，再配合所在街道或社区进行整治改造。
3.3 各地根据实际，也可采取先整治改造、后物业接管的方式，也可由街道办事处或社区居委会暂时实行准物业管理（保安、保洁）。
3.4 对承担老旧小区服务任务的物业企业给予经营激励政策。
3.4.1 规模经营激励：以街道办事处或社区居委会为单位，将辖区内老旧小区的物业管理整体打包，确定1家骨干物业企业接管，使其通过规模化经营降低成本。
3.4.2 补偿经营激励：将物业管理区域内（不含市政道路和政府投资的公共设施）的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，一并赋予相关物业企业，弥补其物业收费不足。
3.4.3 拓展经营激励：允许物业企业在法律法规范围内，围绕物业服务，自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务。
3.4.4 后续经营激励：对自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的骨干物业企业，在今后参与物业项目投标时其评标总分自动上浮10%。
4 组织实施
4.1 前期调查。由小区所在街道办事处牵头，有关部门参与，对需要整治改造的老旧住宅小区进行前期现场调查，充分征询改造小区居民意见建议，提出整治改造初步方案，包括整治改造范围、内容和时间安排等事项，并进行公示。
4.2 审核审批。各县（市、区）政府组织发展改革、财政、规划、住房城乡建设、房管、城管（市政）、环保部门对整治改造方案进行联合审查通过后，即可组织实施。
4.3 项目设计。确定设计单位，充分征询改造区域居民意见，进行老旧住宅小区整治改造项目施工图设计。对影响主体结构和抗震安全的改造设计须经施工图审查。
4.4 汇总上报。各市老旧住宅小区整治改造牵头单位汇总本市项目，报经市老旧住宅小区整治改造领导小组同意后，将市发展改革、财政、住房城乡建设（房管）盖章确认的项目清单报省发展改革委、省财政厅、省住房城乡建设厅。省级汇总统计后，以省发展改革委、省财政厅、省住房城乡建设厅等部门文件联合公布本年度的老旧住宅小区整治改造项目。
4.5 简化招标。鉴于老旧小区整治改造项目规模小、分布散、工程情况复杂多变，为缩短项目准备时间和建设周期，最大限度地降低对小区居民日常生活的影响，各市、县（市、区）可由牵头部门组织或会同相关专业经营单位，采取合理划分改造区域或项目捆绑、打包等方式，通过公开招标择优选定项目管理、设计、施工、监理单位和材料、设备供应商。也可根据实际采购需求，依法选择公开招标以外的其他采购方式，报相应主管部门审核后进行。
4.6 协调同步。专业经营单位依照整治改造方案进行专营设施改造升级方案设计和施工计划、资金计划编制，确保各项手续协同审批，各分部项目同步施工、同步完成改造。
4.7 项目监管。组织施工单位进场施工，并委托工程监理，落实安全监督、质量监督。
4.8 竣工验收。老旧住宅小区整治改造项目竣工后，由建设单位组织街道办事处、专业经营单位、物业服务企业、居委会等相关单位进行竣工验收。
5 扶持政策
5.1 加大政府投入。年，省、市、县（市、区）财政根据实际需求和财力可能，统筹安排一定资金，用于老旧小区的市政公用基础设施与公共服务设施配套、安全防控系统建设和建筑节能改造。
5.2 给予财政补助。年，市、县（市、区）财政按照每月每平方米0.2-0.4元的标准，对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助。各市、县（市、区）的补助标准，由当地政府据实核定。
5.3 科学合理定价。市、县（市、区）政府按照《山东省物业服务收费管理办法》，制定老旧小区物业收费标准。
5.4 对承担老旧小区服务任务的物业企业实行经营激励。
5.5 加大资金扶持。对于累计接管老旧小区建筑面积10万平方米以上的骨干物业企业，给予一定资金扶持。
5.5.1 将符合条件的骨干物业企业研发或承担的“互联网+”、物联网、数字物业等创新型项目，纳入山东省服务业创新发展引导基金项目库,鼓励参股基金加大支持力度。
5.5.2 鼓励各市将骨干物业企业接管的5万平方米以上的连片老旧小区物业服务项目,优先纳入省级城镇化投资引导基金推荐项目库。
5.6 开展法规宣传。广泛宣传国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》，推动物业服务企业全面履行条例规定的职责，引导业主积极履行条例规定的义务，依法按合同约定缴纳物业费。双方严格执行物业服务合同约定，依法维护合法权益，共同做好物业维修、养护、管理工作，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。
5.7 鼓励单位分担。供电、通信、广电、供水、排水、燃气、热力等单位，要积极支持和配合地方有关部门，将相关老旧小区电力、通信、有线电视、给排水、供气、供暖等线路和设施的改造、迁移，优先列入本单位、本系统工程计划，相应安排专项资金，按老旧小区整治改造工作进度同步完成改造或迁移任务。与老旧住宅小区的原产权单位沟通协调，根据有关规定，分担部分整治改造费用。
5.8 吸引社会资助。统筹养老、文教、体育等事业发展资金，积极支持老旧小区养老、托幼、公共活动场所等社会公益项目的建设运营；号召当地大中型企业资助，支持老旧小区设施改造、物业管理和社会公益项目。各市、各企业要尽快研究制定盘活老旧小区住宅专项维修资金的办法，按规定和程序使用专项维修资金，用于住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。
5.9 加强管理。社区居民委员会要按照鲁民〔2014〕83号文件要求，指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。未成立业主委员会的住宅小区，暂由社区居委会代行业主委员会职责。各级审计部门对使用财政性资金的老旧小区整治改造项目进行审计监督，提高改造资金使用绩效。
6.1 有条件的城市可根据居民意愿，结合小区实际，加大资金投入，增加改造内容，选择建筑节能、海绵城市、养老设施、教育设施、“平改坡”、充电桩、光纤到户、多表合一采集等事项进行改造。有条件的城市对具备建筑围护结构节能改造条件的老旧小区，可同步进行建筑围护结构节能改造，符合既有居住建筑节能改造相关标准规定。
6.2 1996年至2000年建成投入使用、各类配套设施较差、居民群众整治改造意愿强烈的老旧住宅小区整治改造，可参照本《导则》的有关规定。
6.3 本《导则》自2018年2月 日起施行，有效期至日。
2017年菏泽老旧住宅小区
整治改造调整项目汇总表
2017年菏泽老旧住宅小区
整治改造调整项目汇总表
（内容综合自山东省住房和城乡建设厅网站、牡丹晚报等）
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