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如果你还不知道 便利店 经营的速食生意正在快速抢占写字楼、社区早、午餐市场的话，你最好认真读读这篇文章，避免在风口上成为一只迟到的猪。
对于在北京各大写字楼上班的白领来说，在有限的午餐时间内，到楼下711买一个饭团，带一个关东煮，然后赶紧吃完，美美地午休一下，是最常见的工作状态，哪怕购买的时候需要排队。
“上班族的早饭、午饭甚至晚饭都可以在这里解决。”7-11高层福田达也在2015中国 便利店 大会上说，6成以上的人来7-11的目的是消费速食产品以及日配食品。
这仅是 便利店 通过速食生意提高来客率以及用户粘性的缩影。纵观各家便利店，除了主食以外，一些日系便利店还推出冰激凌、咖啡等休闲食品，并有加速普及之势。
去年，全家便利店在上海推出的现做冰激凌，即使价格高于麦当劳、肯德基的甜筒，但仍以优良的品质取得良好的市场反响。今年，全家将扩大冰淇淋及的覆盖范围，开发更多口味的冰淇淋。
“利润率、消费频次都比普通食品更好。”不少便利店经营者对速食的表现颇为满意。
这也解释了为什么为了一些台湾和日本的便利店会在店内设置就餐、休息区域，推出咖啡、面包等速食产品。学习能力极强的本土便利店也不甘落后，即使无法提供饭团、盒饭，也会有包子、茶叶蛋、豆浆、烤肠等热食。
根据媒体的报道，在全时便利最新一代旗舰店，门店一半的面积防止桌椅以供堂食，而后厨可加工10余种盖饭套餐，通过传菜窗口送到前厅，收银台则设立了销售现磨咖啡、奶茶、果汁、酒等10多款饮品的酒水吧，并且开启了外卖窗口。
“便利店就是做时段的生意，要搞清楚每个时段顾客的需求是什么再进行产品开发。”获红杉资本5500万投资的Today便利店创始人宋迎春透露，Today便利店将牵手周黑鸭等品牌。
开展速食业务的效果是显而易见的。联华快客便利店在上海门店试点“瘦身增能”，减少动销差的商品，增加餐饮、休闲、咖啡、面包店等服务，试点门店同店销售增长30%。
根据《中国便利店发展报告》，中国大陆地区便利店的快餐销售占其整体门店销售的比例为7%，而台湾便利店占比达18%，日本便利店高达34%。所以，便利店素食业务在国内还有很大发展空间。
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今日搜狐热点美女老板娘教你开便利店(图)_网易新闻
美女老板娘教你开便利店(图)
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　　便利店作为超市的一种补充，近两年在南昌街头巷尾越来越多，它的商业价值在于带给顾客“稍微多花一点钱，却比超市更便捷”的购物体验。然而，开家便利店有很多门道，如五花八门的商品选择、货架的摆放方向、更便宜的进货渠道等，但比这些更重要的是选址。也许有的业态“酒香不怕巷子深”，可便利店不属于这种类型，有时同一种商品隔条马路差价会吓你一跳，开业半年的“小惠家”就对此深有体会……记者袁辉翔/文 记者王祺/图
水柜放在最里边，顾客走过货架可以顺手买一些零食　　地段很重要么？
　　选址最关键，不选地下或二层以上
　　任何行业都注重选址，而便利店的地段选择更为讲究。去年10月开业的小惠家是南昌本土的一家小型便利店，位于红谷滩绿茵路与丰和中大道交界处。
　　老板娘蔡惠萍花了两个月，看了国际金融中心、联发广场、万达广场、名门世家、金融大街、博能中心以及老城区梦时代广场附近的多家店面，最终选择了这个店面。该店70平方米，户型周正且有10平方米左右的隔间，相邻有复印店、药店、餐馆等，租金1万元/月，是一处退而求其次的位置。
　　蔡惠萍认为，便利店选址应注意以下几点：首先，最好在主商圈的辐射范围、CBD区域、写字楼、大型住宅社区或高档住宅社区等地段，这些地方消费能力强；其次，离路口越近越好，最好是在路口的转角门面，视野开阔，人流密集；最后，千万不要选择地下或二层以上店面，这样不方便顾客进出。
　　“在红谷滩，CBD区域内的便利店月租金宜在1.2万元至1.8万元之间，一般区域宜在6000元至1万元，否则利润空间就不大了。”蔡惠萍说，便利店租期最好3～5年一签，因为这个行业头两年以保本为主，待培育了一定客源，后三年才是主要盈利期。在租金的支付方式上，也要尽量和房东谈成月付或季付，这样可增加店里的流动资金。
　　启动资金几多？
　　看店面大小和地段，一般三四十万
　　小惠家从装修到开业花了多少钱？蔡惠萍说，这个70平方米的店面租下来后，硬装花了6万元，主要是改造仓库和房顶空调系统，另外，自动感应门花了1.6万元，货架、水柜、冰柜、吧台等花了8万元—也就是说，装修、设备等硬件投入近16万元，算上“押三付三”的6万元租店费用，共投入约22万元。
　　基础设施搞定了，其次是备货。小惠家的货品种类分为食品、饮品、日用品、文具用品等，其中以食品、饮品居多，占80%。这些货品除了在开业前需自己去洪城大市场进货外，开业后就有供应商上门送货了。
　　的确，记者了解到，在南昌开一家类似的便利店，启动资金基本在30万至40万元，前期投入多少主要取决于店面的大小和地段，因为这影响着接下来的装修和店租。
　　月开销大不大？
　　月入2.4万元，近半付店租
　　蔡惠萍告诉记者，小惠家直到今年4月才实现盈利，之前每天营业额仅1000多元，如今增至4000多元。这是什么概念？按一般便利店行业平均20%的利润率估算，意味着小惠家目前一个月的营业额为12万元，利润2.4万元左右。
　　“店小开支大，每月租金1万元，水电费一般700元，夏天开空调则要2000元，一个月下来，大部分收入都贡献给了房租。”其实，她还没算人工，因为小惠家主要由她的哥哥嫂嫂打理，亏损时自己承担，盈利后利润则为收入。
　　好在我省有支持全民创业就业的优惠政策，像她这样的个体工商户免征营业税。“目前，经营这家便利店养家糊口是没问题，但想发家致富还得努力。”蔡惠萍说，眼下大多数便利店的经营状况和小惠家差不多，净利润低于2万元/月，其中大半贡献给了店租。个别地段好的店净利润能达到4万元/月左右，但昂贵的店租也会吞噬近半的收入。
　　东西怎样才好卖？
　　货架摆放有讲究，陈列费积少成多
　　走进小惠家，进门右侧是一个冰柜，冰柜的上方是杂志栏，往前则是收银台，收银台正对着三排货架，最后方则是一排水柜。
　　“我们货架最早是竖着对门摆的，现在全部横过来了，顾客一进门就可以看到琳琅满目的商品，隔着玻璃也能吸引外面的路人。”蔡惠萍解释说，如今进入夏天，冷饮、冰棍畅销，所以在门口放了一个冰柜。之所以把水柜放在最里边，一是位置大小合适，二来可以让进店买饮料的顾客走过货架，顺手可以买一些其他零食。
　　仔细观察，可以发现5层的货架上面3层摆放的都是经常看到的零食。“1～3层确实是畅销品，摆在这儿更醒目，顾客拿也方便。”蔡惠萍向记者透露，并不是所有畅销品都会放在这种“黄金位置”，有的是交了一笔陈列费的。比如可乐类，百事和可口就会抢占水柜中2～3层最显眼的位置，每个月给100元的陈列费，其他商品也会在进货及搞促销时给予相应优惠来抵这笔费用。虽然是小钱，但一年下来，小惠家可以收到一两万元陈列费。
　　和南昌大部分便利店一样，小惠家也不是24小时营业，而是每天7～23时营业。“我们了解过，南昌不像北京、上海等一线城市，夜生活丰富，很多同行凌晨至次日的营业额往往不过几百元，为此专门雇一个人不划算。”她告诉记者，小惠家冬天也做过关东煮、面点类熟食，虽然这类食品利润相对较高，但购买群体以写字楼的上班族为主，而她的店所处地段为普通社区，周边居民很少买，结果东西做少了不像、做多了又浪费，最终索性停掉了。
　　交学费
　　初次选店白扔3000元
　　回顾自己找店面的历程，蔡惠萍笑称自己是交了“学费”的。原来，去年她和丈夫去了恒茂梦时代广场附近找店面。当时两人一下就看中了一个店面，“房东说月租1.3万元，可先付3000元押金定下来。”蔡惠萍当场交了押金。出门后，她和丈夫又找了几家，发现这儿的店月租普遍在元—最终她毁约了，交了3000元“学费”。
　　能租下现在的这个店面，也经过了几番波折。蔡惠萍告诉记者，汲取上次白扔了3000元的教训，这一回她和房东展开了拉锯式谈判。
　　第一回合，房东说：“你们有眼光，我这个店面正处于十字路口的转角中央，视野开阔，开便利店再合适不过了，我也不开高价，月租金1万元，不过需要按年支付。”“你是开玩笑么？租店哪有一次性付12个月租金的事？再说了，这个店面正对西面，夏天过了中午就是西晒，冬天风大又冷，这今后的空调费就不得了……”蔡惠萍说。
　　第二回合，房东说：“看你们挺有诚意，做小本生意也不容易，这样，不用一次性付12万，咱们可以按季度付，每次3万元就行，咋样？你们打算租多久？”蔡惠萍说：“按季度付可以，不过你这店面位置真的一般，租金降点吧？爽快点，9500元，这店我们就先租5年！”“行吧，你们改天带好材料来签合同。”房东斟酌后说。
　　第三回合，双方临签合同前，房东反悔了：“这个店还是租不得，我家老婆子说租便宜了……”蔡惠萍：“这……”
　　第四回合，双方再次坐下来谈，蔡惠萍说：“咱们就别拐弯抹角了，月租1万元我们答应了，但必须按季度付。”房东：“这个问题不大，不过你们得‘押三付三’，并按照惯例，租金按每年10%递增，没问题吧？”蔡惠萍：“我们再考虑下。”
　　第五回合，估算过行情后，蔡惠萍和丈夫再次约房东签合同。最终，双方签下1万元/月、“押三付三”、年租金递增10%的5年租赁合同。
　　选店面退而求其次 饮料少卖1块钱
　　便利店作为类超市的零售业态，其核心盈利模式是赚取商品的差价，而这个差价就取决于地段。
　　“和国际金融中心的一家便利店相比，同样一罐饮料，人家卖5元，我却只能卖4元，而且那家店所有的饮品售价平均要贵0.5～1元，即便如此，销量还远超小惠家。”蔡惠萍说，不仅是饮料，本来售价略高的进口零食是畅销货，但小惠家这类零食就卖不动。“红谷中大道和丰和中大道虽然只隔了一条马路，但消费能力大不同。红谷中大道的写字楼多，高端住宅密集，且多为年轻人，这部分人的消费能力较强；相比之下，丰和中大道普通社区居多，居住的中老年人较多，消费习惯和能力都不如年轻人。”
　　看懂这一点，蔡惠萍花了半年时间。她说，便利店的主要消费群体是青年和中年顾客，学生和上班族居多，仔细观察可以发现，开在学校门口、商务楼里面或附近的便利店生意很好。所以，在便利店选址过程中，就应考虑该地段的消费群体。（来源：中国江西网-信息日报）
本文来源：大江网-信息日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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&惊爆！住宅楼下有底商有可能让你的房子贬值甚至卖不出去
惊爆！住宅楼下有底商有可能让你的房子贬值甚至卖不出去
来源：搜房网综合整理 &&发布时间：
【惊爆！住宅楼下有底商有可能让你的房子贬值甚至卖不出去】住宅楼下有底商是不是生活很方便？要是周围没有什么商业，底商有些时候会起到很大的作用，比如药店、比如洗衣店、比如便利店、比如花店……这些小店都很方便的，但是底商也有烦恼的时候，有时候烦恼还会很大，而且甚至让你后悔100年都来不及，不光如此，底商有可能让你的房子升值，也让你的房子掉价卖不出去。【科普时间】住宅底商，是指位于住宅楼底部的商业房产。主要包括以下两种形式，一种是位于住宅楼一层、二层或地下层的房产，一种是属于住宅建筑物的“裙楼”即属于住宅建筑物的附属房屋，大都为一至三层，全部是商业用途。在建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。在经营形式上表现为经营与人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施的特点。住宅底商在给居民的生活带来便利的同时也带来了很多烦恼。只有了解法律对住宅底商的相关规定，才能妥善协调好住宅底商的创立者、所有者和经营者之间的关系，为居民构建和谐的居住环境。但是不要高兴的太早，如果你家楼下是底商，底商规划的不合理，入住商业业态无任何限制，而且商铺的所有权属于多个小业主，等你住进去后，你可能面临的问题将是一大堆，也许你会后悔100年，为啥买了这个房？要么你运气好，碰到规划合理的底商，那将是美美的享受方便的底商。
那么，底商到底会出现什么问题？有什么隐患？讲个故事：有一朋友想买二手房，刚好看的房子下面就是底商，又刚好一朋友住在同一幢，问：底商吵不吵！朋友说：今年还好，整个夏天只叫了10来次110，只占去年召唤110次数的1/3，亲！这是个真实的故事。就发生在园区某盘。隐患一：卫生脏乱差，油渍菜子满地，鸡毛乱飞。底商商家如果有个卖菜的，那比较惨，卫生脏乱差是肯定的，再杀个鸡，宰个鸭，鸡毛满天飞。垃圾桶每天都是满满的，臭气熏天的。隐患2：噪音污染受不了不少商业家商家放置那种“摇摇车”很收小孩子欢迎，从早要到晚，你懂得！其次商家中要是出现个烧烤的，生意再好点，那更惨，吵死你没商量。隐患3：违章搭建、违法占道、车辆乱停放等不少商业占用居民停车位，搞得小区居民无法停车，其次有些商家从店铺里延生到外面，做了一些违章搭建，扩大店面，要是这个商铺是个人的那几本很难管理了！商家占道也是一个很严重的问题。关于购买小区底商的几个建议：一、尽量购买离底商或者小区商业较远楼幢，如果不可避免那要看开发商对于底商的业态规划。二、根据江苏省苏州市的住宅设计规范，餐饮商铺应当与住宅楼脱开，并离住宅楼至少三十米。　三、若将购买带底商的住宅，一定要看清楚开发商对住宅底商的可经营业态进行限制相关规定。例如餐饮业、KTV等有油烟、噪音污染的业态以及影响社区居民隐私、生活空间的业态。如果实际情况需要底商有餐饮等业态，开发商要做的餐饮的油烟出口另行设计，在距离楼盘15米左右建立，且不可以影响上层、社区的居民。如发生底商经营中的扰民行为，作为相邻人的小区居民是否可以依相邻关系请求底商经营者停止侵害。1、适时拿起法律的武器维护自己的权益。若出现以上情况：《物权法》第八十六条到第九十一条分别对用水排水相邻关系、领地通行关系、领地施工关系、通风采光和日照相邻关系、有害物质侵害关系及相邻防险关系进行规定。特别是第九十条规定：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。及时拍照取证。2、因为商铺多卖给小业主，所以物业基本无法管制，所以要联合居民向相关部门进行投诉，环保、城管等部门。底商还是很方便的，你家楼下有便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店还是很方便的，那种烧烤、炒菜污染油烟太大的就算了，餐饮还是不可取的。未来矛盾太多，在这一方面开发商需要在源头上把好，对商业的业态进行限制，但是会不会开发商“见钱眼开”来了客户就卖了，管他以后干啥，这个你说该怎么破？延伸阅读正荣润海 正荣润海效果图正荣润海楼盘是由正荣山田平潭置业发展有限公司投资开发，地址位于平潭西南部金井湾综合实验区天大山东路以东，如意路以北。本项目包括普通住宅、公寓、商住、写字楼、商铺等，紧邻湿地公园，小区环境优美，绿化率高，公交线路正在规划中，是理想的居住之所。 正荣润海户型图提供的售楼电话： 正荣.御湖湾 正荣.御湖湾效果图正荣御湖湾是由正荣山田平潭投资发展有限公司投资开发，小区位于平潭综合实验区岚城组团万北路和平岚二路交叉口东北侧，小区由多层和小高层组成，小区环境优雅安静，交通便捷，是置业的非常好的选择。 正荣.御湖湾户型图提供的售楼电话： 长福麒麟湾 长福麒麟湾效果图长福麒麟湾是由福建长福文化地产有限公司投资开发，位于平潭县万北路与平岚二路交叉口东北侧，整体上隶属于城市规划的核心，是以居住、商务、生活服务为主的综合性社区。周边环境景观良好，交通便捷，地理位置优越。 长福麒麟湾户型图财润山海观 财润山海观效果图财润山海观位于平潭城东中学正南侧，与城东中学相隔12米，离平潭商业核心带“西航路步行街”仅300米，位置优越；西临西航路、北依海坛东路，交通便利。 　项目总占地近3万㎡，总建筑面积约12.5万㎡，由1-10高层智能住宅组成。 财润山海观户型图提供的售楼电话： 滨海君天下 滨海君天下效果图平潭滨海君天下，城关西航路东，龙凤路南，海坛东路北侧。与平潭海岛国家森林公园、龙凤湾海渔公园较近，周边自然资源和风景环境较好。生活区、商务区和旅游休闲区的三大价值功能，繁华与静逸间轻松切换。是休闲养生的理想居所，山海相融、景色怡人，自然与人文和谐共存的居住环境 滨海君天下户型图提供的售楼电话：
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