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地王不好当！为什么2015年单价地王一个都没上市销售
来源：乐居新闻网
最近土地市场高烧不退，拿地成本不断攀高，政府也大为头疼，个别城市出台了“土拍限价令”也没有达到期望的效果。一时冲动拿下高价地王究竟值不值得，还是应当以史为鉴，看看近年的地王现状吧。
最近土地市场高烧不退，拿地成本不断攀高，政府也大为头疼，个别城市出台了“土拍限价令”也没有达到期望的效果。一时冲动拿下高价地王究竟值不值得，还是应当以史为鉴，看看近年的地王现状吧。先看开发进度，在年的总价地王TOP20中，有4块土地尚未动迁，尚未开工的地块多达9个，接近半数；在单价地王TOP20中，只有大宁金茂府进入了销售阶段，其余地块均未开盘；高溢价地块开发进度最慢，尚未开工的土地达到四分之三，没有一块土地进入销售阶段。总体来看，近三年的“三高”地块的平均拿地开发时间为21个月，其中27个项目超过两年，但仅有6个项目开盘，开发周期已经远远慢于行业平均。（大宁金茂府同为总价TOP20和单价TOP20，此处为重复计算）再看已开盘项目销售情况，还是基本能够做到保本，房地比（成交均价/楼板价）基本都可以做到200%以上。深圳卓越前海壹号更能达到624%，即便考虑前海政府苛刻拿地条件，也可达到250%以上，（土地出让时要求10万方无偿移交物业和1.5万元/平方米的投资强度）。北京、上海项目利润空间看似不高，但也各有原因：北京首开华润花香四季商品房部分尚未真正开盘，目前销售的是自住型商品房部分，限价29000元/平方米；上海金茂府则是金茂地产进驻上海的首个“府”系产品，利润率并非企业关心的唯一重点，从企业战略角度来看，火热销售所带来的品牌口碑更为重要，再考虑到成本中建安费用占比相对较低，154%的房地比也可以接受。从具体推案时间来看，开发商也很好地抓住了市场周期，主要选择在4月、9月前后的传统市场旺季，再加之2014年9月、2015年3月均有国家层面的政策放宽，这些项目也均取得了理想的销售业绩。如上海大宁金茂府在日开盘，短短十多天即问鼎上海月项目金额销冠。但大家最关心的，应该还是那些没有开盘的高单价地王项目。我对2015年实际楼板价TOP10做了一下梳理，不出意料均位于北上深，这些项目的共性问题主要有以下三点：1、开工进度缓慢。2015年最后一块单价地王成交已经过去差不多半年，但在单价地王TOP10中，仅保利首开的北京孙河地王已经开工，并给出了推广案名“景粼原著”，其余地块仍未进入施工阶段。泰禾深圳宝安地王虽然早早确定了“院子”系列，但考虑到地块尚需动迁，开发进度仍不容乐观。2、价格压力巨大。2015年以来北京、上海、深圳房价持续快速上涨，但从“板块在售房价/楼板价”指标来看，这些单价地王仍然远未“解套”。泰禾深圳的宝安地王、保利首开的北京常营乡地王更是压力巨大，楼板价均达到板块均价的1.6倍以上。并且近期一线城市调控政策的收紧，更是进一步延长了地王们的“解套”时间预期。3、配建保障房占比过高。于社会公平而言，公共服务平权确实很有必要；但对于具体项目来说，还是异地配建为佳。过多的本地配建保障房并无益处，不仅会大大增加设计难度，更会直接影响产品品质。北京的这些单价“地王”即是如此，以葛洲坝北京地块为例，该项目总建筑面积仅20.38万平方米，但配建面积就达到了9.3万平方米，接近一半。最近土地市场的竞争仍然激烈，但我们已经发现了一些明显变化，比如央企的集体熄火，比如险资的愈加谨慎，希望房企同样能够保持冷静，不要一味追求获取地王的“一时成功”，只有笑到最后才是笑的最好！
项目目前少量住宅房源在售，面积为127.68平米三居、90.96平米两居，价格为元/平，公寓价格为元/平…
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项目预计2016年下半年推出三期公寓，约338套，户型面积47-85平开间，挑高4.2米，物业费待定，价格待定…
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项目预计2016年6月底开盘，预推户型面积为390-850平米湖景独栋双拼，总价约1000万元/套…
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花桥地王那块地是不是开工了？
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UID：781935
&&发表于: 04-06
昨天经过花桥地王，发现那块地在施工了。按之前调整过的施工时间应该是19年。那里已经开始打桩了，还在建一个类似于售楼处的房子，已经开始浇筑混凝土了。有谁知道吗？
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开盘： 交盘：
地址：花桥国际商务城绿地大道与集善路口北200米
联系电话：400-890-6088 转 21089
UID：313542
&&发表于: 04-06
早就动工了，估计有一两月了，那路不是封了嘛，封路盖房子
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&&发表于: 04-06
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&发表于: 04-06
买的地现在是一年之内必须动工&&哪来的19年&&谁瞎扯淡的？&&这个都信
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&发表于: 04-06
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&发表于: 04-06
回 21北北 的帖子
:象屿把那地方分了一半股份给融创，一同开发了。&融创这厮一进来，开盘价起码是3万5到4万，那东部花桥的3万至少是坐稳了 ( 16:57) &&以后花桥西才是花桥的趋势&&东花桥就一个易买得&&毛用都没&&万达进来可能稍微好点&&&
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&发表于: 04-06
回 lamarodom 的帖子
:19年竣工。。。。。。不是开工。。。。 ( 17:10) &&楼主很明显说的是19年施工&&
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花桥新地王将开工缓解房荒 未来房价超2万？
[摘要] 本项目总用地面积55373.6 平方米，总建筑面积 平方米。
花桥新地王将开工缓解房荒 未
2015年12月的土拍中，花桥的9-3曹浦路东侧地块由象屿集团以14270元/㎡竞得，为当年的花桥新晋地王，如今该地块已经开始环评，预计2016年9月开工，将极大缓解花桥的房荒。花桥的楼盘目前已经有超过2万的了，如新城郡尚海，而象屿地块地段较好，靠近上海，且象屿的房子一直热卖，所以预计该地块开出，房价超2万也是不成问题。江苏象屿投资有限公司花桥9-3地块（暂定）项目环境影响评价报批前公示　1、说明江苏圣泰环境科技股份有限公司受江苏象屿投资有限公司委托完成了对&江苏象屿投资有限公司花桥9-3地块（暂定）项目&的环境影响评价工作。现根据国家及本市规定，在向具审批权的环境保护行政主管部门报批前公开环评文件全文。江苏象屿投资有限公司和江苏圣泰环境科技股份有限公司对现阶段发布信息的真实性负责。　2、建设项目概要（1）项目名称：江苏象屿投资有限公司花桥9-3地块（暂定）项目（2）项目地点：昆山市花桥镇泗泾路、曹浦路东侧（3）项目所属行业：K7010房地产开发经营（4）项目内容：本项目总投资150000万元，本项目总用地面积55373.6平方米，总建筑面积平方米。包括地上计容建筑面积平方米（住宅建筑面积平方米、物业服务用房988.4平方米、社区养老服务设施用房320平方米、社区服务综合用房2000平方米、门卫20平方米、变电站625平方米、垃圾房30平方米），地下建筑面积46906.5平方米。（5）项目环境影响评价结论：从环境保护角度看，项目建设可行。　3、建设项目环境影响评价文件（1）报告书全文（见附件）（2）报告表全文查阅期限：本公告发布起5个工作日　4、建设单位名称和联系方式建设单位名称：江苏象屿投资有限公司联系方式：联系人：陆工联系地址：昆山市花桥镇泗泾路、曹浦路东侧5、承担评价工作的环境影响评价机构的名称和联系方式公司名称：江苏圣泰环境科技股份有限公司资质编号：国环评证乙字第1977号联系电话：025-邮箱：地址：南京市江宁区将军大道151号（千山科技园）6、征求公众意见的主要事项公众对本项目建设环境保护方面的意见和建议（不接纳与环境保护无关的问题）。7、公众意见反馈（1）反馈方式即日起，公众可向建设单位、评价机构通过电话，发送电子邮件、信函等方式发表关于该建设项目环评工作的意见看法（不接受与环境无关的问题）。（2）反馈时限本公告发布之日起5个工作日内（信函以邮戳日期为准）8、信息发布有限期限本公告发布之日起5个工作日内。江苏象屿投资有限公司拟投资150000 万元，对昆山市花桥镇泗泾路、曹浦路东侧地块进行开发花桥9-3 地块（暂定）项目。本项目土地用途为商业、居住用地，建设住宅及配套公共服务设施。本项目总用地面积55373.6 平方米，总建筑面积 平方米。包括地上计容建筑面积 平方米（住宅建筑面积 平方米、物业服务用房988.4 平方米、社区养老服务设施用房320 平方米、社区服务综合用房2000 平方米、门卫20 平方米、变电站625 平方米、垃圾房30 平方米），地下建筑面积46906.5 平方米。花桥9-3 地块（暂定）项目共设计11 栋居住建筑物，8F一栋、9F一栋、11F三栋、14F一栋、27F一栋、29F一栋、34F一栋、35F二栋。本项目社区养老服务设施用房的功能是社区老人日间照料中心，子女上班期间将老人送至中心，内有老人活动室等，无KTV等娱乐设施，无医疗行为。本项目建设期为24 个月，计划2016 年09 月开工，2018 年9 月竣工投入使用。&&(
) 价格：均价14000元/平方米 动态：象屿都城在售19#，15#，65-69㎡两房，85㎡三房，88㎡户型，大约250套房源，均价14000元/平米，所有房源预计2017年3月底交房。&售楼地址：花桥集善路金捷路路口 象屿都城效果图&&象屿都城由百强企业象屿地产打造的高端品质大盘，总建筑面积约78万方。象屿都城，傲踞花桥，快速接驳沪宁高速、A30、312国道、轨交11号线等立体交通，轻松通达上海中心。右邻黄墅江湿地公园，左傍规划中的中央公园，可享稀缺的双公园生态环境。周边嘉亭荟、花桥老镇商圈、易买得超市，8万㎡邻里中心，轻松享受360&全能生活圈。15年一贯制双语国际名校一路之隔，花桥幼儿园、花溪小学、花桥中学等名校环伺，一站式教育平台。象屿都城78万方巨擘规划，共分为五期开发。规划新古典风格建筑，传承经典，格调高雅。社区绿化率高达40%，国际景观大师贝尔高林机构执笔设计运动风情主题园林，打造30多处优美景观，大型水景、园林、缓坡、主题雕塑与慢跑道、篮球场、羽毛球场相得益彰，将四季风景注入运动休闲。景观将中国传统院落与西方中轴园林完美融合，打造出尊贵的三进花园式主题景观。社区还规划有幼儿园、时尚商业、泛会所式邻里休闲文化中心等，带来丰富多彩的优质生活。社区引进先进的&云服务&系统，打造平台共享服务、智能化轻松生活。电子管家解决生活所需，购物餐饮美食一键即享；社交、信息、交友、娱乐平台，为每一位业主提供多角度、全方位、高性价的智能服务体验。
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