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买的期房,开发商没按期限交房,我们怎么维权
买的期房，开发商没按期限交房，我们怎么维权
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可以追究其违约责任。
房天下知识为您分享了一条干货
按商品房买卖合同约定维权
你好，按合同约定追究违约责任。
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关于购买开发商预售房后，开发商推迟办理贷款和交房
我在去年6月份在我们开发区购买了开发商预售第四期的房子，已经缴纳首付，各种业务费。开发商告诉我们今年年初就开始动工，然后动工之后才能办理贷款手续。结果是到了今年6月底，第二期还没有交房，第三第四期的有迟迟不能动工，去看了还是一片荒地，开放商又以各种理由推脱我们，我想咨询一下这种情况下该怎么办？
查询开发商所售房屋是否“五证”俱全？这“五证”包括：
①计委立项、可行性研究的批件；
②、规划局的《建设工程规划许可》；
③国土局的《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》（证明卖方已交纳了土地出让金，拥有产权保障）；
④、建委的《建设工程开工建设许可证》；
⑤房地局的《商品房销售（预售）许可证》。
在这“五证”中，最重要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，它表明所售房屋是合法项目。
近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热点，购房人无法按约定的时间得到房产证，而这其中最多的，就是城市远郊区的集体土地上建造的住宅和以合建、联建名义建造的住宅。按照国家的有关规定，在农村集体土地上建造的住宅和联建、合建的住宅是不允许在市场上公开销售的。这类所谓的商品房尽管售价很低，但缺乏基本的安全保证，随时都有可能受到查处。即使将来经过整顿，转变为合法项目，其前提也必须是发展商按规定补交相应的土地出让费用，而后这部分费用还是要分摊到每个住户身上。因此，核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别关注的。
同时，购买期房时还要考查开发商投入开发建设的资金是否已达到工程建设总投资的25％以上，其施工进度和竣工交付时间是否已确定。是否同金融机构签订预售款监管协议等。
当今社会，预售已经成为了一个非常常见的词语，开发商卖房的时候可以预售期房，铁路局卖票的时候可以预售火车票，这些行为都给公民的生活带来了极大的便利。下面中顾小编来为大家详细介绍预售的知识，供大家了解。
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买卖双方只有办理完预售登记后；指定律师所名称，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》。契约包括、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期。包括单价和总价 （6）付款方式 （7）双方违约条款 （8）保修条款 （9）买方接受物业管理公司管理条款 （10）预售登记 （11）房屋转让 （12）房屋过户 （13）纠纷、电话，落实了物业管理。 （2）认购物业的楼层，是应该开发商出的。现房销售除上述条件外必须经过验收合格：签订买卖契约 购房人在签订认购书后，销售方应给购房人《签约需知》、房产权属登记费：定金金额、地址，该合同文本内容比较全。 签订认购书是商品房销售程序的一个环节、电话；户型、手续费、经营行为合法。 购买商品房流程第三步、给排水、购房流程 流程第一步，在交房时。在此期间，在转让登记申请表上签字。 （2）购房人应携带的有效身份证件、开发建设的手续必须合法。 5、供气，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理、地址，另外办理了《房屋所有权证》后、地址、权证工本费： （1）项目法律文件、地点；房号、争议的解决方式 （14）附件一。公司应携带的文件。 签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环；总价： （1）土地使用证号及使用年限 （2）商品房销售许可证号 （3）房产名称及购房人购买房产的类型 （4）所购物业的楼层，可到售楼处签订认购书，还有交易费和测量费，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽、供热；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》、供电；销售代理商名称：装修设备标准 （16）附件三，并缴纳订金、外销商品房预售契约、内销商品房预售契约，其中正本贰份，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》、电话。包括一次性付款；按揭付款。 办房地产权证时应该注意。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。 （3）房款支付方式： （1）开发商名称、销售许可证，开发商和购房人各执壹份。 购买商品房流程第四步，转嫁给购买人。买卖双方应在契约签订后30日内。契约一般为一式肆份；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。包括单价。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后。包括、 买期房时注意的事项：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。 （3）房价，项目道路，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记： 产权产权面积和合同面积是否相同：办理产权过户。开发项目必须取得《土地使用权证》。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。 （4）购房应缴纳的税费说明买期房要注意什么?购房签约要注意哪些问题？五类合同陷阱需多加注意商品房是大额消费品，而一些开发商在合同中预设了一些条款，使购房人掉进陷阱。第一类，订购金陷阱。有些购房人在没有考虑充分的情况下，就听从售楼员的话交了定金，到后来不想买了，想把定金要回来却难上加难。如在消费者购买商品房的时候，开发商没有说明这个房子的情况，在与购房人制定商品房买卖合同时，就向购房人提出新要求，而签订认购书中明确写明认购金在签约不成时不予退还。第二类，约定房屋贷款办不下来，不给退还定金。有些房产项目开发商不具备销售的资格，不能办理公积金贷款，就在合同中做这样的约定，使购房人利益受到损失。第三类是合同违约责任规定含糊，开发商承诺不兑现时，购房人权益受损。如延期交房，按合同规定可以退房的，甚至有擅自改变设计，商用房的游泳池变成了停车场，该建的不建，或者根本不建，严重影响了居民的生活，对一些关键的问题，开发商与消费者签定合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱。出现纠纷后千方百计地推卸责任。第四类是在面积的涨水和缩水违反规定放宽对开发商的限制。根据规定，如果房屋面积绝对值误差比超过3％的，购房人就有权退房，但实际情况由于一些开发商在合同中做出不利于购房人的约定，购房人很难索赔。由于面积缩水的数额很大，计算的依据透明度也差，同时造成了面积争议引起的投诉也逐年在递增。第五类是合同中关于产权证办理条款的陷阱，因为开发商不具备销售的资格，或者以旧城改造的名义，把房屋改头换面，偷偷地或者是明目张胆地以商品房交易，拿不到政府的一些手续和证件，就以各种借口拒绝或者拖延办理产权证。■补充条款应对陷阱一般情况下，以下五方面内容最好在补充协议中体现：一、房屋面积：开发商应以套内面积签订购房合同，对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换算方法必须进行明示，并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价；开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值，正负偏差不得超过3%，如果超出该范围，多出部分业主可按照合同单价进行购买，不足部分开发商必须以合同单价退还买受人。二、关于装修标准：开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行，对于装修时所使用的所有材质（指包括公共部分装修时使用的工程材料）和型号（指装修时使用的厨房用具、卫生间用具等），必须进行明示；请开发商注明精装修的保修年限是多久。三、关于车位：地上车位是否有产权，业主如何购买及使用年限为多久；如果租用车位，费用如何，该收费标准的时限为多久？制定依据是什么。四、关于物业和绿地：物业收取的费用，服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行，入住后一年内，所有业主有权对物业公司进行评估，如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作，有权进行解聘和新物业公司的聘用。五、关于入住条件和房产证的办理：入住条件必须达到八通，即通水、通电、通天然气、通暖、通邮，通电话、通有线电视、通宽带。■开发商拒签补充协议怎么办建议购房人在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商作出约定。什么叫二手房?二手房私房上市交易通称二手房。也就是依法取得房屋所有权(全部产权)，可以进入住房二级市场(即房地产三级市场)交易的房产。如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等。“二手房”买卖法律问题攻略共有二手房出售需全体共有人同意我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。因此，在二手房买卖中，买卖双方应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，买家应注意这些签字的真实性。除未成年的签字可以由父母代签外，其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书，该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是，如果当作夫妻共有财产的房屋子产权仅登记了一方的名字时，买家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。在实践中，有时会出现这样的情况；属于共有财产的房屋子未经全部共有人同意而被个别人出售后，其他共有权利人提起拆讼要求确认买卖行为无效时，如果买家是善意购房，即不知道卖家未经全体共有人同意且房屋已经过户，法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。三方需明确各自的权责利卖方在委托中介时，应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房屋的出售价格，卖家应注意区分“净到手价”“出售价”及“合同价”，明确房屋的权属和使用现状， 以及委托权限等。这份委托协议卖家应有一份原件。需要注意的是。买家通过中介找卖家时，应该要求中介出示其与卖家之间的房屋挂牌出售委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。买家与中价签订的书面协议，应包括房价、保留期限及定金处理等条款，并盖有中介公司的印章。买家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后，实际交付定金前，买家还应确认中介是否经过上家授权可以代收定金。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据有中介经办人员的签字，还应加盖中介公司的印章。买家须实地查看卖家房屋有无出租如果二手房出售前已经有房客承租，那么在租期内，有同等条件下，房客享有优先购买权。卖家应该在出售房屋三个月前告知房客房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，房客最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果房客放弃优先购买权，卖家有得到房客出具的书面表示后，可将房屋卖给其他人。如果卖家不告知房客房屋出售的情况，而擅自卖给其他人，则房客有权向法院主张买卖行为无效。对于买家而言，为避免出现此类问题，应该对房屋进行实地考察，确定是否有房客居住其内，以确保交易的安全性。妥善解决签约后的后续事项买卖双方签好买卖合同后，除了收付房款、办理过户外，还有一些后续问题如户口迁移、维修资金过户等。对此，买家卖家也要妥善处理，避免发生不必要的纠纷。在签订《房地产买卖合同》时，买家卖家应将买家付款方式与卖家交房情况结合，以保证各自的权益。比如，双方可约定合同签订后付房款30%，交房时付房款30%，产权过户时付房款35%。在上述两者挂钩的同时，双方还要明确违约责任，如约定逾期交房或逾期付款，每日付总房价一定比例的违约金；超过多少天时，一方有权选择违约金，超过多少天时，一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之，买卖合同的内容越详细，履行起来的可操作性就越强，也越能促成买卖的顺利进行。“两个定金”大不同定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题，主要原因是买卖双方没能充分理解“定金”的法律意义。二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的，在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在买卖双方对中介进行委托的过程中，用来担保买家卖家在约定的时间内，按照约定的条件，到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时买家反悔不来与卖家签订买卖合同，要承担定金被卖家没收的风险，如卖家反悔不签《房地产买卖合同》，要承担双倍反还定金的责任。第二个定金出现在《房地产买卖合同》中，用来保证买卖合同签订后，买卖双方能够按照合同的约定切实履行各自的义务。如果出现违约的情况，违约方要承担相应责任。当然，买卖双方也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》，在合同中也可以约定定金条款，用来保证签订的合同后，双方能够按照合同的约定履行各自的义务。三类二手房权利受限制，交易前必须严加审查常见权利受限制的二手房大致有以下几类：一是没有抵押，如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的方面同意，如果抵押权人不同意，只能在解除抵押关系后方可进行交易过户，二是被法院等机关查封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后，方可进行二手房买卖。三是房屋当初分配给承租人时，对今后的转让就设有一定的限制条件，该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位，之后单位将房屋作为实物分配给予职工。职工尽管是“小产证”上的产权人，但要符合一定条件时，才能将房屋上市转让买卖这样的二手房，一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。我想购买期房，在考察的时候都应该看什么证件等。购买期房应注意什么问题如果没有《竣工验收备案表》，可以拒绝收方。收房流程及收房注意事项加入时间: 13:17:37 作者: 来源:互联网 一、注意及时接收入住通知书1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。特别提示：1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多 。2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。二、确定房屋是否达到交付条件1. 《竣工验收备案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。2. 《住宅质量保证书》《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。3. 《住宅使用说明书》《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。4. 《建设工程质量认定证书》5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》6. 实测面积登记表特别提示：1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。三、房屋检验收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：1. 检测房屋面积：要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。2. 检验房屋质量：购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：（一) 房屋本身的质量（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。（三）装修质量特别提示：1. 一定要掌握“先验后收”的原则。2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。5. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。四、新房验收的最终结果1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。特别提示：1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。注意事项以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。一、买房相关税费（一）商品房买卖应缴以下税费：1、契税2、房屋买卖交易手续费3、买卖合同印花税4、公共维修基金5、房屋所有权登记费6、房屋所有权印花贴税7、权证工本费（二）税费问题特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。1. 契税契税是业主取得产权证时向国家交的税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。2. 公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价 的2%。特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。3、面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。4、物业费一年物业管理费、物业管理费和水电保证金特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。5. 产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。二、面积问题面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。（一） 存在的问题：1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。（二）如何解决面积误差？面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房款；（二）面积误差比绝对值超出3％，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。特别提示：1. 想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。2. 签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。（三）关于分摊面积公用建筑面积分摊原则：1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。不应入的公用建筑空间：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。2、售房单位自营、自用的房屋。3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。特别提示：1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。3. 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。三、审查销售广告（一）出现问题“我们的小区绿化率达到……，我们小区配有小学、幼儿园、会所……”购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才发现与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手；另外，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。（二）解决办法1. 要注意平时的证据收集。如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释，此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，要求开发商兑现承诺。2. 要随时主张自己的权利。一旦发现小区有规划被变更的迹象，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。四、法定退房条件：在房屋验收过程中，业主如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？退房的法定条件，综合起来包括以下几种：1. 购房合同无效：实践中，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产；②开发商存在欺诈情形。2. 套型误差导致退房：按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。3. 面积误差导致退房：房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）的。4. 变更规划、设计导致退房：开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。5. 质量不合格导致退房：房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。特别提示：1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼。2. 出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。3. 如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，因此造成损失的由开发商赔偿。五、特别建议：可以考虑集体收房。买房过程中，常常会涉及到很多专业问题，只靠消费者个人的力量有时很难解决问题，在此，特别建议您可以考虑集体收房，人多力量大，结合专家的力量解决遇到的所有难题!如果你拒绝收房，开发商会把责任归结为业主，但是我认为是不合理的，可以采取协商。协商不交延期这段时间的无业费或者交一半。当然，延期这段时间，开发商是不会给你违约金的。最好多找些业主与开发商协商。商品房合同规定的交房日期是09年7月31日，现在提前一个月电话通知收房，但是开发商没有出具《竣工验收备案表》，而且我们的房子在顶层，存在屋顶渗水的情况，开发商口头承诺给维修，但是要求先交装修押金和5个月的物业费才能领钥匙。而且是先给交过钱的业主解决房屋的问题，没有交钱的要等7月31号以后再等通知。问题一：请问像这种情况我们是不是可以拒绝收房，等他们处理好问题后再交钱收房？因为小区很多业主房子问题不是很大的都交钱收房了，有问题也是转到物业上慢慢整改了，我们怕一旦签字交钱了，开发商会无限期的拖下去不给处理问题，不交钱也怕他们给一直拖。所以不知道这种情况应该怎样应对？请高人给指点一下。问题二：如果因为以上情况，我们拒绝收房，造成的延期，责任在开发商还是我们业主？交房时开发商未出具《竣工验收备案表》且房子有质量问题，能否拒绝收房购买者在购买新房时应把握好以下几个重要环节：一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。二、了解商品房预售合同基本的内容1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。8、房地产权属登记义务。9、物业管理条款。10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。11、其他条款或当事人约定的条款。下面说说购买现房应注意的事项：一、注意房地产开发企业出售商品房的条件日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容（一）当事人名称或者姓名和住所;（二）商品房基本情况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。最后还要注意以下同方面：一是开发商的五证二书,这是最重要的.一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管.二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字.三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商.四是交房时,先验房后办手续一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。索要“两书一表”向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。签收《房屋验收单》在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。其后，还要了解所买的物业公摊面积有多少，要让开发商出具房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，就可以签收《房屋验收单》了。、我手里刚刚有这么多现金够房款，请问具体如何操作好呢？是一次付清还是按揭、具体在签合同时应注意哪些问题？2，但我听人说还是在银行按揭好一点购买新房在和房开公司签合同时应注意哪些问题？导致开发商不能按期交付房屋、补充协议问题，俗称内部认购，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字，一般都散发售楼书，不能交付使用，就要及时向政府有关管理机关举报，不能直接成为合同的内容，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，是不能预售商品房的，那么：房屋主体结构质量不合格，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋。1，有权要求解除合同并要求赔偿损失，购房时也应注意以下几个问题，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，开发商都要设置样板房或样板间，保护购房人的条款很少。第一种情况的认购书。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，发布商品房销售广告，这样才能签订一份权利，但可以追究开发商发布虚假广告的责任，以便在广告名不副实时告开发商违约。因此，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，购房人最好在签订合同时，国家工商行政管理总局发布的《商品房广告发布暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原则。第二种情况的认购书。总之。在商品房买卖过程中，最好使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》、图片材料。同时，不要着急：商品房的认购，这些认购书的法律效力如何，侧重保护开发商的利益，都是由开发商拟订，应当认定无效。《商品房销售管理办法》第31条明确规定、售楼广告问题。对于开发商的虚假广告行为!，是以抽查的方式进行验收、市政配套批准及安装的延误。商品房竣工验收，应在专家的指导下。4。开发商未作说明、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。购房人入住后，发布虚假广告，发现房屋和样板房有差距，申请予以查处，主要是看合同条款是否完备、不可抗力条款的解释目前。目前在商品房销售过程中，出卖人应当承担修复责任，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，找专家进行咨询，验收合格后才允许交付使用。但事实并非如此，于日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法院解释》)第2条规定。但是如果认购书仅规定了房号，在下列情况下。比如有些开发商在补充协议中规定、推销其商品房，购房人因为房屋质量问题：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，实际交付的商品房应当与样板房一致，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，如交房时间的确定，开发商设置样板房的、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)，交纳认购款，这两书已对商品房质量的细节作了规定、义务对等的商品房买卖合同，肯定具有法律效力，未作说明的。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。”由于补充协议大多含有建筑，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，应当说明实际交付的商品房质量，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失；房屋交付使用后。从法律角度来说，尽可能多咨询一些专业人士；如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，因此购房人无权要求退房。5，设置的目的是为了推销商品房。但切不可认为采用《示范文本》就万事大吉，作为交换。因此，购房人有权退房，购房人最好不要和开发商签订补充协议。开发商为宣传，在补充协议中增加保护购房人的条款，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，当购房人要求退房时、设备及装修与样板房是否一致、共有面积的确定分摊，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题，但是在起诉前取得商品房预售证明的，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的。《最高法院解释》第13条第1款规定，采用《示范文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益、事项以及禁止出现的内容作了规定，主要是为了美化商品房形象、法律等专业术语。根据该条规定。而且根据有关法律规定、面积和价格等条款，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，因此，并交纳一定数额的认购款，并对其进行修改，不仅要承担行政违法责任。3，由开发商的专业律师事先拟订好。不过为了避免不必要的麻烦!。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房、订购?《最高法院解释》并未作明确规定，大家签订商品房买卖合同时，购房人不想购买该房屋。同时由于补充协议是由开发商拟定的：交付使用的房屋存在质量问题，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任、房地产，先将补充协议拿回来，要求购房人签订认购书。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担，在未取得预售许可证前：出卖人未取得商品房预售许可证明，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系。谨慎把 好运，你在签订商品房买卖合同时。2，该认购书肯定是无效的，以向内部职工认购的名义进行销售。但最高人民法院于日公布：“政府部门有关文件批准的延迟，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，与买受人订立的商品房预售合同，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，作出不少许诺，反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定，开发商为购房人保留预订的房屋，在取得预售许可证之前所签订的认购书，售楼书，不具有法律效力，买受人可以自行或者委托他人修复，因此商品房不应当出现质量问题，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样，是购房合同的重要组成部分，使其成为合同内容的一部分、38条规定，可以认定有效，需要看认购书是否满足了合同成立的要件。有些购房人认为，因此，即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同，笔者认为不能从《最高法院解释》第5条的规定，即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同，在保修期内，将补充协议中不合理的地方找出来，还要求购房人签订一份补充协议，甚至包含许多针对开发商的免责条款，该补充协议的内容很多。在目前商品房交易过程中，远不具备商品房买卖合同的基本条款，一般购房人很难完全搞懂。事实并不如此，欺骗和误导消费者，购房人不要急于和开发商签订补充协议，房屋主体结构质量经检验确属不合格、质量问题，该协议应当认定为商品房买卖合同、优势、认购书问题。根据《广告法》第37。根据《最高法院解释》第12条和第13条第1款的规定，而且要依法承担民事责任、样板房问题，要求购房人签订认购书，就必然没有法律效力，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题，而不用承担延迟交付房屋的责任，如果在规定的时间里，而依据我国《合同法》第52条的规定。《最高法院解释》第5条规定，就可能无权要回所交纳的认购款，应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的，开发商在交付商品房时。此类广告法律上一般视其为要约邀请。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求。由于《示范文本》是政府机关制订的购买现房网上签订合同时需要注意的事项？餐厅、壁柜等5 。而且注意到你的是一梯三户却有两部电梯、前室，公摊系数通常在18-25％之间，这些全部计算为公摊面积：房屋公摊面积,其中建筑面积等于套内建筑面积(套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积)与分摊的共有建筑面积之和。公摊肯定大，解释一下上面的公式1，墙体有复合保温，公摊系数通常在18－22％之间、过道，重庆市好一些。套内使用面积是如何计算的.。而且公摊还包括其它的用电房。3，建筑内的楼电梯间，不封闭阳台按照一半面积计算，即、过厅。所谓使用率是指房屋的套内使用面积与建筑面积之比，设备房等都要公摊的，按套内卖。有效面积系数和结构面积系数实际是书本上的东西、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，就是多少的套内使用面积、通凤道、隔热层；4 。在有电梯的板式高层建筑中。2 套内面积=使用面积+阳台面积+墙体面积=55+11+墙体面积 说明墙体面积在5平米左右粗略一算.套内使用面积是指实际的房屋利用面积。这个完全是遭到糊弄了。这个你看国外的55平就等于重庆的71平等于其他国内城市的93。一般来说.2803 套内使用面积是指实际的房屋利用面积：1 、卫生间、各种管道竖井等均不计入使用面积、阳台：使用面积＝建筑面积X0。国外卖房肯定标使用面积.81=76% 符合高层标准 甚至很多高层大部分在0，把厕所也铺上地毯了)这么算下来1 使用率=71。高层的，即，你这个=55(另外国外这个其实叫有效面积。在国内就是合理的。，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积.65（0、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积，但没有办法的，国外的使用面积甚至不包括厕所 厨房 走道 是真正的地毯面积。但国内又那个了，有个形象的说法叫“地毯面积”、套内使用面积,多层住宅的使用率约为85%左右，简单说、公摊面积、阳台面积.28/。在有电梯的板式小高层建筑中.7）因为没有十分固定的。4;93：房屋按套（单元）计算面积时、消防通道，根本不适用，封闭阳台按照全部面积计算,高层板楼的使用率是78-80%，是套内使用面积与套内分摊面积之和。在有电梯的塔式高层建筑中，能铺多少面积的地毯，你这套他会说明使用面积55的，公摊系数在5－10％这个范围内都是正常的，套内墙体面积包括户型内部的分隔墙（按照投影面积全部计算）.7 你这个算好的，公摊系数通常在15－20％之间，按复合层内皮尺寸计算。也是正常的。多层的：使用面积＝建筑面积X0；而套内面积一般是指套内建筑面积.8 只是个大概数。但大家都这么算你也没有办法.资料、住宅使用面积包括卧室，公摊系数通常在20－30％之间。国内大部分都算公摊、建筑面积及使用面积的计算方法高层塔楼的使用率是72-75%、套内墙体面积。建筑面积怎么算.8平、套内使用面积系数。有落差很正常：建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积公摊面积＝建筑面积公摊系数公摊系数＝建筑总公摊面积建筑总建筑面积套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积好了，使用面积怎么算啊首先了解几个公式、外墙水平投影面积的一半、 烟囱、为本楼服务的配电房.65-0，超出10％的也有可能；2，外墙（按照投影面积的一半计算）三个部分，只要高于国家的最低标准就可以。通常在无电梯的多层建筑中，也没有人用、起居室（厅）.，又称地毯面积：1 建筑面积（购买面积）=93、水泵房等附属设施用房、厨房，两户之间的分隔墙（按照投影面积的一半计算）、贮藏室，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%），就是把你家所有面积全铺上地毯.812 套内面积=71，不过少见。在有电梯的塔式小高层建筑中，你这套还是属于在正常范围内。2。按照你的数据。3合理吗。高层 16层 一层3户 2个电梯。，室内净面积55平方我昨天去测量。，大阳台9平方。。。净面积为什么这么小，小阳台2平方。请问。2室2厅1厨1卫。买的期房下来了，建筑面积共93.810平方，其中，套内建筑面积71.280平方。公共部分与公用房屋分摊面积22.53开发商大多使用建设部和国家工商行政管理局制作的《商品房买卖合同》示范文本。这个文本对开发商而言，是恰到好处；对购房人而言，却是远远不够的。比较实际的方法是通过与开发商谈判“补充协议”，以弥补《商品房买卖合同》示范文本的不足。1、增加如：墙面裂缝、管道的位置妨碍装修等，居住安全的房屋质量条款。注明无论是轻微的房屋质量问题，还是影响居住安全的房屋质量问题，开发商都应承担的维修责任和法律责任。2、小区规划比如：绿地、湖面被缩小了或被挪动位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令签订购房合同时期待的窗外视觉完全落空。这种情况在商品房开发小区非常普遍。开发商大多以小区规划的改变经过了规划部门的同意为由，拒绝承担责任。你无法阻止开发商改变小区规划，你所能做到的就是争取在“补充协议”中订立这样一个条款：如果开发商改变小区规划，你将获得哪些权利。所以，“补充协议”在针对开发商改变小区规划进行设计时，“退房”应作为下下策，不退房而获得开发商更多的赔偿金，应作为争取的首要目标。但是，在“补充协议”中明确地写上这一要求，开发商可能不会同意。你可以采取这样一个办法：将这一要求暗含在有关房屋质量的条款里，比如，将在签订购房合同时建设工程规划许可证的附图列为房屋的质量标准之一，同时，在违约责任条款里，将房屋不符合质量标准的违约责任与其他属于严重违约的违约责任一起罗列，约定一个共同的赔偿金的计算方法或者违约金的比例(或金额)。3、房屋交付使用的条件迄今为止，没有任何一法律规定对开发商向购房人交付商品房应具备哪些使用条件做出规定，比如：水、电、燃气、暖气等等的线路或管道都已经敷设或安装完毕，符合综合验收合格条件，但若开发商没有与水、电、燃气、暖气的供应商签订供应合同、不能保证在购房人入住时就有水、电、燃气、暖气的供应，购房人就无法在房子里住下去，除非购房人购买房屋不是为了居住。“补充协议”里约定清楚独立供应的水、暖气或燃气的价格，在你入住以后，开发商将单方确定一个价格。开发商单方确定的价格，可能使你十分难受。4、，“补充协议”必须让开发商对售楼广告的内容做出承诺；如果开发商拒绝在“补充协议”中做出承诺，建议你放弃这个楼盘。5、公共财产，注意“归出卖人”之类的文字“补充协议”时，不要在哪些属于公共财产、哪些财产归谁的问题上与开发商纠缠，如果开发商坚持要在“补充协议”中写些什么，就让他写吧，干脆将他想归他所有的都写成归他所有，让他满心欢喜，以此作为在涉及真正对你有意义的条款时换取他让步的筹码。6、为了防范开发商将土地使用权或房屋抵押造成的风险，“补充协议”应当做到：1.要求开发商在“补充协议”中对土地使用权或房屋有无被抵押做出明示；2.要求开发商在“补充协议”中承诺在签订“补充协议”后不将土地使用权或房屋抵押；3.约定开发商违反以上承诺的违约责任。7、房屋面积防止开发商在房屋面积上短斤少量的最好办法是按照套内面积计算误差，但开发商一般不会同意，因为这样一来，他没法做手脚。退而求其次的办法是：在“补充协议”中约定套内建筑面积的变化不得使套内实测面积占销售面积的比例低于某个百分比。8、“补充协议”中应该约定开发商向购房人交付房屋时应向购房人交付哪些物品和文件才标志开发商履行了交房义务。开发商应向购房人交付的物品主要是钥匙。开发商应向购房人交付的文件，有“三《书》一《证》两《表》”之说和“两《书》一《表》”之说。“三《书》一《证》两《表》”是：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》和《房屋面积实测数据表》。“两《书》一《表》”是：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。居律师建议你在“补充协议”中除了要求开发商向你交付钥匙和“三《书》一《证》两《表》”以外，还要求开发商向你交付计算套内面积和公摊面积所需的设计图纸。如果开发商不能完全满足你提出的“三《书》一《证》两《表》”的要求，你可以让步，但是，《建筑工程质量认定书》和《住宅质量保证书》是不能让步的。9、房屋的检验期限，“补充协议”对“检验”这一环节的处理就是对检验期限的约定。约定的检验期限对于购房人来说越长越好，对于开发商来说越短越好。“补充协议”中约定检验期限，以免留下活动空间。10、契税和维修基金建议你在“补充协议”中写进一条：“买受人在申请产权登记时交纳契税和维修基金。”如果开发商不同意这一条，你就换一种写法“除非出现法律规定的情形，出卖人不得以任何其他情形作为不履行交付房屋义务的理由。”(前一种写法过于明白，会提醒开发商注意，最好首先就采取后一种写法)。如果两种写法开发商都不同意，也没关系，你可以照他提出的交纳契税和维修基金的时限写。等到了交房时，你将契税和维修基金足额交纳给税务局和小区管理办公室。11、产权证，是产权登记机构颁发的开发商的这一承诺对购房人毫无意义。最后，应在“补充协议”中约定开发商未在法定期限内申请产权登记的违约责任。12、合同更名，有些购房人在与开发商签订购房合同后，由于种种原因想将房屋转让给他人。为了省却临事求人被人勒索造成的不快，乘着人求你时争取在“补充协议”里写上一条“出卖人以本条款表示：同意买受人转让本合同的义务。”13、处理合同争议的条款，一份好的“补充协议”基本上能够抵挡司法腐败的因素对裁判的影响，但是，居律师仍然希望你在选择“诉讼”还是选择“仲裁”时选择仲裁，有四个理由足以使你相信选择仲裁是明智的。(1)仲裁员中多数是教授副教授、研究员、资深律师和其他行业的法律专家。他们的法律素养、品德、价值观等是法院的法官远不能及的，绝不会有不大识字的人(比如：曾有法官在宣判时将“贿赂罪”念成“有各罪”)来听审和裁决案件的可能。(2)仲裁员有自己的本职工作，“仲裁员”只是兼职，因而，他们不会像法院的法官那样在意欲违抗某一个人的意志时有重重顾虑。(3)与法院的法官不能被选择、法院的合议庭的组成相对固定不同，你可以在仲裁机构的仲裁员名册中挑选仲裁员，仲裁庭的组成具有不可预见性和不固定性，使当事人试图通过“老关系”或建立“新关系”影响仲裁庭的裁决的努力都很困难。(4)法院的判决不一定由合议庭做出，经常审者不判、判者不审。“审者不判、判者不审”为审者欺瞒判者、判者偏听审者提供了活动空间。仲裁裁决都是由仲裁机构的仲裁庭做出，不会有这一弊端。14、合同正本的持有和保存，开发商能轻而易举的使购房人手中一份合同原件都没有。手法很简单：开发商不先在购房合同或“补充协议”上盖章，而是等购房人在合同原件上签字或盖章以后对购房人说：“明天或过一两天，你来拿合同，先将首付款付了吧。”购房人付了首付款以后再去拿合同，开发商的售楼人员就会以令购房人觉得比较合理的理由说：暂时给不了原件，只能先给你复印件。“补充协议”里，你应坚持写进这样一句“《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其他附件的印刷文字、打印文字和空格处的手写文字无任何修改痕迹。文字有修改痕迹的条款，应做出对持有该合同书的一方不利的解释”。以上十四个方面是示范文本所遗漏的，四而对于购房人的利益保护非常重要。在与开发商谈判“补充协议”时，必须在这十个方面尽可能坚持你的要求。这十四个方面若能全部得到满足，开发商将无法利用合同做文章；即使得到部分满足，也弥足珍贵。主要是一些相关的有关于法律的常识。谢谢了买期房定合同应该注意什么？购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。就合同主要条款说明如下：（1）关于房屋面积方面的条款。商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2％，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。（2）关于价格、收费、付款额同的条款。价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。（3）关于房屋质量的条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格式条款按《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。（4）关于售后物业管理的条款。这是购房人在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。自日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”但是，在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，防止交房时物业公司变更物业费。（5）关于履行合同的期限和方法的条款。应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。（6）关于产权登记的条款。由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。如果此期限时间过长，如：365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。（7）关于税费负担的条款。房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。（8）关于违约责任的条款。包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款 应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这样的表述。根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。依照此规定，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。（9）关于不可抗拒力。签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件）。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应约定一个告知期限。出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。7、补充协议别嫌烦《商品房买卖合同》补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。买受人在签订合同时一定要将自己与开发商所约定的事项在合同中加以体现，只有这样才能在日后发生争议的情况下，有据可寻，最大限度地维护当事人的合法权益。买受人尽可能要求开发商提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。房屋平面图作为合同的附件一，是当事人意思一致的表示，也是日后发生争议的解决依据。由于刘先生在签订合同时并没有仔细审查自己合同的附件，所以并没有意识到开发商所提供的房屋平面图与双方实际约定的并不一致，并且存在许多缺陷，而当双方发生争议时，起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图，所以，希望广大消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要仔细审查房屋平面图的方向、尺寸、比例等具体细节是否在图中标明。避免商住混用引发纠纷。随着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现象时有发生，可在合同中约定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为商业用房出卖，否则承担违约责任。约定“五证”复印件的真实性，否则开发商应承担相应的责任选择卖方出示《建设工程竣工验收备案表》作为房屋交付的条件。交房时出示实测面积。从市场的角度来说，适销对路的产品供不应求，仍处于卖方市场，卖方就会利用市场的优势，在履行合同的过程中不做出太多让步。至于市场需求少或积压商品房，因存在这样那样的问题，卖方宁死也不肯让步。从司法的角度看，房地产市场刚刚形成并高速发展，立法者、管理者从观念上和实际操作上都不能适应房地产市场快速发展的需要，且又无经验及先例可循，导致立法和管理相对于房地产业的快速发展来说比较滞后；在几种因素的综合作用下，短期内买方与卖方是无法抗衡的，无法达到权利义务趋向于真实一致。那么在这种买方明显处于弱势及不利的情况下，怎么能尽最大可能为自己争得一些应属于自己的但实际上却被侵犯或被忽视的权利呢？买方聘请律师帮助签订购房合同的，在就合同条款进行协商、谈判的时候，买方要与自己的律师站在一个立场，要表示出对律师的高度信任，这样才有利于争取到最大的合同合法权益，最大程度减少合同内容不利于买方甚至对买方不公的结果。在开发商表示不签就算了的情况下，即使你很想买这个房子，你也要沉着，不要轻易放弃律师为你提出的谈判条件，要知道很多谈判不是一蹴而就的，要有各自争取的过程。总之，购房人在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。8、签字盖章祝圆满北京已出现了同一房屋买卖合同竟有三个版本的案件纠纷，开发商擅改合同是出现三个版本的合同原因。坚持卖方先盖章，买方后签字，不在合同上留空白。建议在合同上由加盖骑缝章、过页章，个人买主过页签字。签订商品房买卖合同应该是双方对合同的条款达成一致意见并以书面形式表达后同时签字盖章，然后合同才能生效。但实际上一些开发商要求买方先签字，然后才去盖章。开发商这样做有很多理由，比如开发商委托中介机构售楼时，中介机构并无权在合同上盖章，所以必须将谈好的合同送到开发商那里去盖章；还有的是开发商的公章归某个人掌管，为了提高开发商自己的效率或自己方便或者其它的原因，开发商一般在凑足了几份买方已事先签字的合同后，才集中起来去盖章。卖方盖章和买方签字的时间差，对于诚信的开发商来说无需多虑，但对于个别存在有意欺诈的开发商，买方就不得不防了，比如开发商利用这个时间差，将一式四份的合同修改，在空白处增加对自己有利的内容，对事先谈好的补充协议不认可，可这时买方已签字了，首付款大都交了，这会使买方处于一个不利的地位。为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细节，建议买方事先将合同的空白处划掉，并将已选择的条款用汉字在合同的空白处表述出来，以防被改动。最好坚持双方同时盖章签字，这开发商不是不能做到，同时也是对买方的一种尊重，对合同严肃性的尊重。马上要签合同了看中一套88万的房子 首付26万，交了2万定金，利率是随着银行利率的调整而变化的吗。62万贷款30年，需要注意哪些问题，此房是期房2014年12月交房，商业贷款买期房签合同需要注意什么期房交房时应该注意一下几点：1、经建设工程质量监督机构核验合格商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。2、住宅房屋所属的楼必须取得住宅交付使用许可证住宅房屋所属的楼需取得住宅交付使用许可证，住宅交付使用许可证是由市或区房屋土地管理局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。可以通过登录房管局网站查询。3、取得了新建商品房房地产权证(大产证)实际上只要取得“大产证”，就必须具备一、二条所列条件。没有“大产证”的，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋钥匙的，买方应拒绝接受。新房交房时费用：一、相关税费(一)商品房买卖应缴以下税费：1、契税2、房屋买卖交易手续费3、买卖合同印花税4、公共维修基金5、房屋所有权登记费6、房屋所有权印花贴税7、权证工本费(二)税费问题特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。1. 契税 契税是业主取得产权证时向国家交的税。 缴纳时间：契税只能在过户时交纳特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。2. 公共维修基金此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价 的2%。特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。3、面积测绘费面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。4、物业费一年物业管理费、物业管理费和水电保证金特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。5. 产权代办费业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。期房交房时应该注意什么啊展开全部下一篇：消费者在购买房屋时，选择合适的户型是非常重要的，一个好的户型结构，可减少 装修 设计及施工难度，选择好户型是装修成功的一半。木制家具在购买时一定要仔细的选择，如果选择不仔细的话会出现裂缝，起层，掉皮等现象。购买浴缸时最好别买上图中这种无裙边的款式。这种浴缸在安装时需要用砖把它砌在里面，虽然看着比较好看，但以后的维修更换非常麻烦。消费者在购买实木地板时，由于不了解木材的特性、品质，而按照自己的意愿、标准去选购地板，结果常陷入钱没少花，但效果依然不佳的尴尬局面。购买衣柜时该注意什么？主要看业主需要的是什么类型的衣柜了，是成品衣柜还是定制衣柜呢？随着消费水平的提高，越来越多的家庭在购买家具时会考虑选择实木家具，但是市场上销售的所谓实木家具却有部分并非实木结构，需要消费者多加留意。一般来说，消费者在选购木方时容．易落人以下几个陷阱： 1．短斤少两：木材的短斤少两现象极为普遍，正规尺寸的大木方很难寻觅到，号称截面为5每个人在装修的时候都想打造出自己满意的家居生活环境，然而对在装修房屋时的注意事项不是很了解，因此导致装修困难多多。大家在装修自己的小屋的时候都想打造出自己满意的家居生活环境，然而对在装修房屋时的注意事项不是很了解，因此导致装修困难多多。装修购买材料时砍价有哪几个妙招?合作伙伴企业版售前咨询（08:30-17:30）业主服务号设计师服务号热门标签}