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法院能否强制拍卖低保对象的“唯一住房”
　来源：互联网　作者：佚名
内容提要：　　[案情]　　刘老汉夫妇含辛茹苦供儿子小刘读大学。小刘大学毕业、买房、结婚、生子后，将刘老汉夫妇接进城里养老。可是天有不测风云，刚享福几年，小刘因车祸去世，媳妇也带着孩子回娘家，并且声明“不继承遗产，不负担债务”。原来，小刘生前购买这140平
　　[案情]　　刘老汉夫妇含辛茹苦供儿子小刘读大学。小刘大学毕业、买房、结婚、生子后，将刘老汉夫妇接进城里养老。可是天有不测风云，刚享福几年，小刘因车祸去世，媳妇也带着孩子回娘家，并且声明“不继承遗产，不负担债务”。原来，小刘生前购买这140平方米的住房，是将房屋抵押后搞的按揭贷款，至今尚欠本息15万元。刘老汉夫妇年近古稀，无生活来源，居委会帮他们申请了低保，当然没有能力还银行的钱。2006年3月，追款无着的建设银行将二老告上法庭，法院判令二老还本付息。2006年10月，建设银行申请法院强制执行。　　[分歧]　　执行过程中，建设银行申请对抵押贷款的住房拍卖还债。法院对刘老汉夫妇这“唯一房产”能否拍卖还债，产生两种不同的观点：　　第一种意见认为，最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（简称《查封规定》）第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵偿。”最高院《关于执行设定抵押房屋的规定》（简称《抵押规定》）第六条规定：“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。”现在银行想要拍卖的房屋是刘老汉夫妇的唯一住房，而且刘老汉夫妇属于低保对象，如果拍卖，不但违反上述规定，更重要的是侵犯了二老的居住权、生存权，不管怎么样，生存权大于债权，因此，银行的拍卖要求不能支持。　　第二种意见认为，《抵押规定》后于《查封规定》颁布，且专门针对已依法设定抵押的房屋而作，则关于争议住房能否拍卖的问题，应首先适用该规定。而该规定第二条明确规定：“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。”该规定显然是对《查封规定》相关第六条的修订。所以人民法院有权对刘老汉夫妇的唯一住房进行拍卖，拍卖款抵债后的余款，二老可以租房，这并未侵犯其居住权、生存权。　　[评析]　　笔者同意第二种观点，理由如下：　　1、应正确理解被执行人的生存权。所谓生存权，是指在一定社会关系中和历史条件下，人们应当享有的维持正常生活所必须的基本条件的权利。它不仅指个人的生命在生理意义上得到延续的权利，还包括人们赖以生存的财产不被掠夺、人们的基本生活水平和健康水平得到保障和不断提高。　　被执行人生存权从狭义上来讲，就是指在民事强制执行中，被执行人依法享有的维持其本人及其所抚养家属基本生活条件的权利。它与金融债权相比，具有下列特点：　　（1）权利主体不同。金融债权的权利主体为银行、证券、保险等机构，一般均为独立法人；而被执行人生存权仅属作为被执行人的自然人享有。　　（2）权利产生的时间不同。金融债权的一般因金融法律关系主体之间的约定而产生；而被执行人生存权是与生俱来的，并且受到宪法和法律的承认和保护。　　（3）权利性质不同。金融债权是普通权利，是财产权、请求权、相对权，它必须通过债务人履行债务才能实现，是只能对抗债务人的权利；被执行人生存权是基本权利，是人身权、支配权、绝对权，它无须通过义务人的行为，自己可以直接实现其权利，并可以对抗不特定的人，任何人都不得妨碍和侵犯。此外，金融债权为非专属权，可以让与；而被执行人生存权为专属权，专属于被执行人自身，不可转让。　　在民事执行中，保护被执行人的生存权主要体现在保障被执行人必需的生活费用、生活用品、居住的房屋这三个方面的基本生活条件，其目的是维持被执行人简朴的、基本的生活水平。从这个意义上来说，这种保护是有限的保护。如果被执行人不履行法定给付义务，却依然出入高档场所、用高档商品、住豪宅，我们就不能以保护生存权为由，置债权人的债权于不顾。　　2、银行的抵押权受法律保护。我国《担保法》第53条第一款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”这里，法律赋予房屋抵押权人在债务履行期届满，未受清偿时，从拍卖、变卖该房屋所得的价款中优先受偿的权利。然而，《查封规定》第6条，却使抵押权的该权利受到了限制，这一规定显然违反了法律。表面看来，该条规定似乎体现了对被执行人的人文关怀，富于人道主义精神，但这一代价是极其昂贵的，不仅牺牲了债权人的债权，而且限制了人民法院的强制执行权，正可谓因小失大。或许，拍卖依法抵押的房屋，有可能使极个别被执行人居无定所，但这是其侵犯他人债权所带来的必然后果，其违法在前，被执行在后，法院并无保证其住所的义务，而且，从世界各国立法例看，很少有为保障债务人的最低生活线而禁止债权人对债务人的抵押物进行处置的先例。解决贫困债务人基本生存问题，主要靠政府救济和社会保障制度，不能靠牺牲债权人的利益和违背《合同法》为代价来解决，否则，在由其诱发的道德风险一同出现的情况下，其损害的将不仅仅是几个债权人的利益，而是民法上为自己的行为负责的准则和整个市民社会诚实信用的基石。正是基于这一原因，最高院才在《查封规定》颁布一年后（日）以《抵押规定》对上述规定进行了修正，与法律作出了同步规定，仍赋予抵押权人对抵押房屋拍卖、变卖款的优先受偿权。　　3、拍卖刘老汉夫妇的住房并不必然侵犯其生存权。如前所述，生存权维护的是公民最基本的生活条件，就居住权而言，刘老汉夫妇所住房屋的状况应与其享受低保的身份相符。目前刘氏二老的住房面积为140平方米，是一般工薪阶层所望而兴叹的豪宅，显然与其低保的经济状况不符。此其一；这一豪宅按市场价已超过35万元，如果将其拍卖，二老至少可得20万元，这20万元用来租赁住房，以本地房租价格至少可以保证20年无忧，或者，也可以花10多万买一套40-50平方米的二手房，照样可以保证其居有其所，此其二；如果一方面让银行的15万元金融债权变成坏帐，另一方面却让两个被执行人住他们自己都无力侍弄的超大面积豪宅，这是怎样一幅不公平的图画！此其三。综上，拍卖二老的住房，既保护了金融债权，又不侵犯其生存权、居住权，因此，第二种意见是正确的。　　
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关于对象 唯一 住房 拍卖 能否 强制 被执行人 生存权 的
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法院能否拍卖被抵押的唯一一套居住房屋
六安市人民代表大会&
&&&&发布时间: 11:20:53&&&&浏览人数：17380
2013年9月，原告金寨县某银行向金寨县人民法院提起民事诉讼，要求被告李某偿还2010年1月金融借款20万元。经法院开庭审理，2013年11月法院作出被告李某偿还该银行&20万元判决。判决生效后，被告拒不履行生效法律确定的义务。2014年3月，原告向人民法院提出强制执行申请，在法院执行法官穷尽各种执行措施后发现，被执行人李某仅有抵押给该银行的唯一一套住房，无其他财产可供执行。2014年4月申请执行人要求查封、拍卖该住房，被执行人认为法院对其唯一一套住房查封、拍卖有违《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，不应查封、拍卖该住房。&
在民间借贷中，被执行人只有一套住房，如何执行的问题，具有一定的争议。然而，对于这种情况最高人民法院先后出台了两部司法解释，是否可以执行，需要视房屋的属性决定：日起施行的《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，在此规定中特指对没有被设定抵押房屋的执行，但是对于设定抵押的住房应适用日起施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的规定，该解释第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”第七条“本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。”
所以在法院执行过程中，如被执行人仅有一套住房，且该房屋是本案抵押物，法院可以依据日起施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的规定对被抵押房屋拍卖，以实现申请执行人的权益。
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律师解读被执行人只有一套房屋能否强制查封、拍卖
发布日期：&&& 作者：
一、【案情简介】　　邵XXXX向资XXXX借款30万元未还，资XXXX诉至法院，法院判决邵XXXX归还借款。判决生效后，邵XXXX仍未履行，资XXXX申请执行。在执行过程中，执行人员查询到被执行人邵XXXX有一套80平方米左右的房屋，未发现其有其他可供执行的财产。执行人员立即对该房屋予以查封，并将查封裁定书送达双方当事人。申请执行人资XXXX得知邵XXXX有房产，要求法院对查封的房产评估、拍卖。另查明，被执行人邵XXXX有一儿一女，均未成年，随邵XXXX生活。二、【律师说法】&&&&第一，《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”邵XXXX向资XXXX借款，未以房屋设定抵押，因此，邵XXXX的房屋不是必须拍卖、变卖清偿债务的抵押物。　　第二，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”根据上述法律规定，被执行人邵XXXX只有一套房屋，且有两未成年儿女需要抚养，其房屋面积也不大，因此，在执行过程中，应保留邵XXXX和其所扶养家属的居住需要。　　第三，法院已经对邵XXXX的房屋进行查封，邵XXXX无法对其财产进行处置，从一定程度上保障了资XXXX的权益。另外，从司法人文关怀及保障当事人必要的生活必需品来看，应该保留被执行人及其所扶养的家属的必要生活必需品，保证人有所居。　　综上所述，邵XXXX向资XXXX借款时未以房屋抵押，房屋面积不大，且邵XXXX有两未成年子女需要扶养，应保留邵XXXX和其所扶养家属的居住需要，因此，不能进行拍卖。三、律师展开分析　　1、法律从来没有规定被执行人只有一套住房时不可以强制执行，而只是规定对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。同时又规定：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。　　注意，这里从来都没有说“只有一套”而都是说“必需的”，只有一套和必需是有很大区别的，只有一套不一定是必需的。2、什么是被执行人及其抚养的家属所必需的居住房屋?认定被执行人“生活所必需”的居住房屋，应结合房屋的面积、地理位置、价值、被执行人的生活所需等多种因素综合考虑。法律未明确规定被执行人“生活所必需居住房屋”的具体标准，由此给司法实践带来了一定的混乱。司法实践中一般是这样掌握的：a、是否有能力租赁房屋居住?在具体的处理过程中，我们可通过采取房屋置换的方式予以执行，诸如以大换小、以市区换郊区、以高价房换低价房等方式；对不具备置换条件的，可以采取给被执行人租赁一定面积的房屋居住的方式予以执行。任何人都不是必须居住自有住房，租赁的住房同样可以居住，可以满足居住条件，所以，有收入能够租赁住房的情况下，现居住的房屋就不是必需的住房;　　b、如果没有收入来源不能租赁房屋居住，那么还要看该房屋是否和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准相适应，(该办法规定：城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。)被执行人超过人均廉租住房面积标准的部分不是必需的房屋。　　另外，如果被执行人的房屋设定了抵押，则不考虑是否必需的问题。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定，“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”注意，这里已经没有再提到“必需”的问题，只是同时又规定，对已经设定抵押的被执行人居住的房屋，在六个月内不得强制迁出。就是说给被执行人六个月的宽限期，过了六个月的宽限期，可以强制迁出。& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &
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相关法律知识抵押物是抵押人的唯一一套住房，法院可以强制执行该套住房而实现抵押权吗？
& &&根据我国《物权法》和新修订的《民事诉讼法》之规定，可知抵押权人在抵押人无法清偿债务时可直接请求人民法院拍卖抵押物以清偿债务，而无须经过法院诉讼审理程序。也就是说，只要债务人对自己住房办理了有效抵押登记的，债权人均有权要求实现抵押权，并可向人民法院申请强制执行，除非该抵押财产在权属上存在争议，或者有善意第三人主张权利。否则，债务人应当以抵押住房清偿债务。
&&& 实践中，人民法院会变通执行，例如，给债务人一定的宽限期由其另行租赁一套住房，或有执行法院协助其租赁一套维持生活的住房，等抵押房屋腾空后，委托拍卖或按市价变价执行，用以实现抵押权人的债权！
&适用的法律
《物权法》
第一百九十五条
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
& &&抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
& &抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
&第一百九十六条 申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
& &&第一百九十七条 人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
快速关注律师切勿大意:“唯一住房”也可被查封拍卖- 杨旋律师 - 110法律咨询网
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切勿大意:“唯一住房”也可被查封拍卖
发布日期：&&& 作者：
房地产市场又到了风声鹤唳的时候，对于那些高位接盘的购房者来说，一直存在着由于误解而生出的侥幸心理。最常见的有两种：一是“跌太多了我就断供，让银行当业主去”，二是“我的房子是惟一住房，银行肯定不能赶我走”。我想告诉你的是：这两种想法都错了，尤其关于“惟一住房不能查封、拍卖”，我相信80%的中国人都这样以为的，可惜法院和银行不这么想，而且他们能拿出最高人民法院的司法解释。对于拥有多套住房的炒房者，最常见的想法是：如果我按揭的房子变成了负资产，丢给银行就是了，让他们当业主去。好像这样做了之后，就可以无债一身轻了。其实不然。比如购房者买的房子价值1000万，首付200万，按揭了一段时间，付出了100万。这时候出现暴跌，房子市场价只有500万左右，购房者陷入“负资产”。这时如果断供，任由银行收房、拍卖，假如拍卖中只卖到了400万，银行就出现了300万的账面亏损。这时候，银行会继续向购房者追讨。如果购房者还有两套或以上住房，那就没有任何悬念，继续查封拍卖，直到银行讨回自己的损失。而且在这个过程中，业主还搭上了自己的信用。如果购房者只剩下一套住房了呢？这种情况，跟购买惟一住房者，无法缴纳按揭的情况相同。大多数人的理解是：惟一住房是法院不能查封、拍卖的。其实，大家都错了。之所以理解错，是两个原因造成的。一是在2005年12月21日之前，国家的确是这样规定的；二是在2005年12月21日之后，由于担心造成上访事件，很多法院没有严格执行新的规定，执法不严。在2005年1月1日之前，关于惟一住房能不能拍卖，一直没有特别明确的规定，所以各地法院判常常要看具体情况做裁决。2004年11月4日，最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，宣布自2005年1月1日起施行。其中第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这也就是惟一住房不能查封、拍卖一说的由来。高院之所以出台这个司法解释，是出于人道主义的考虑。但随后一年中，出现了大量住豪宅不还债的情况。这条规定，成为最好的护身符。在“老赖们”狂欢一年之后，最高人民法院出台了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，2005年11月14日通过， 12月21日起就施行，根本没有等到2006年1月1日。这个新规定总共只有7条，基本上是一个“惟一住房查封、拍卖指南”。里面规定：只要已经依法设立了抵押的住房，如果不能还债，都可以查封、拍卖。如果是债务人及其抚养家属居住的房屋（惟一住房），给6个月宽限期。如果到了宽限期不交房，可以申请法院强制执行。如果强制迁出的时候，债务人及其家属无法自己解决居住问题，经法院核实，可以由债主（申请执行人）为债务人提供临时住房。这种临时住房，地段、面积都可以跟原来的住房不同，可以参照廉租房标准来解决。至于租金，由法院参照当时同类房屋租金标准确定，从拍卖款中优先扣除。至于需要给失去房子的人预留多少年的租金，没有明确规定，从各地判例看，从1年到5年都有。但这一司法解释同时规定，“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”。当买商品房断供的人，显然不太可能是低保家庭。也就是说，如果一个人在市中心买了一套100平米的房子，最终没有能力继续按揭，到时候银行可以收房、拍卖。但需要给他到郊区租一套面积相对小一些的房子，预留一段时间的租金（当然，如果拍卖所得多于银行损失，超过部分在扣除诉讼费用之后，将退还给原业主）。事实上，2005年12月21日以来不是所有的这类案子，都按照高法的司法解释来判决的。一些地方法院，由于担心造成过多上访事件，或者带来执行难，采用了息事宁人的态度。而银行方面，由于断供者不多，加上房价一直上涨，化解了一些矛盾，因此对这类案件也没有采取真正强硬的态度。所以，连很多律师和政法记者也不知道高法有这一司法解释。比如2013年11月，《郑州晚报》就发表了一篇《被执行人只有“惟一住房”咋办》的报道，称当地的中原区法院，“分五步”破解了这一难题。其实所谓的“分五步”根本不是创新，而是高法《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》里设定的方案。但情况显然已经发生了很大的变化。如果将来房地产泡沫破裂，银行和法院都要认真面对断供的情况，因为到那时银行必须自救，否则就面临大量烂账乃至倒闭。需要提醒读者的是，假如真的面对供楼难题时，需要明白以下细节以保护自己的利益：第一，如果无法继续供楼，也不能简单将房子丢给银行，任由他们处置。可以计算一下已经支付的成本，和房子可以卖出的价格，你自己卖总比拍卖更划算，损失更小。因为中国人讲风水，拍卖房肯定会贬值的。而且，有些地方的拍卖活动会被操纵。此外，通过跟银行充分沟通，商量一个双方都可以接受的延期还款方案，也许不必要走到查封、拍卖那一步。第二，只有在国土部门办理了正式抵押手续的惟一住房，才能“更容易”被查封拍卖。如果仅仅是合同约定，没有办理正式抵押手续，法院是不能轻易查封的。最高人民法院在出台《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》时有一个答记者问，其中解释说：“有抵押担保的债权比普通债权的安全性更高，更应当加以周到保护，无论是诉讼程序还是执行程序都应当尽可能地维护和实现有抵押担保的债权，这是维护社会交易秩序和交易安全的需要。”所以，如果你仅仅是因为普通债务，被人逼迫出售惟一一套住房，或者有人上门查封、拍卖这套房子，你是有申辩空间的。
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