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上海经济适用房可否继承 新规申明不能继承
[摘要] 上海出台新规：经适房产权人死亡后，其继承人如果不属于申请家庭成员，不享有经适房居住使用权，仅可分得经适房回购或者转让后，主张分割所得价款的权利。
上海出台新规：经适房产权人死亡后，其继承人如果不属于申请家庭成员，不享有经适房居住使用权，仅可分得经适房回购或者转让后，主张分割所得价款的权利。上海的经济适用房监管力度正越收越紧。第一财经日报4月26日讯近日，上海市住房保障和房屋管理局发布的一份文件指出，经适房产权人死亡后，其继承人如果不属于申请家庭成员，不享有经适房居住使用权，仅可分得经适房回购或者转让后，主张分割所得价款的权利。市场分析人士就此指出，非&申请家庭&的成员，一般都不在经适房保障范围之内，因此，不享受经适房的继承使用权是合理合法的。非申请家庭成员无法继承根据上海市房管局最新发布的《关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜的处理意见》(下称《意见》)，申请家庭成员在完成房地产转移登记前死亡的，该经济适用住房产权不发生继承;申请家庭成员在完成房地产转移登记后死亡的，如属于产权人死亡的，其所享有的经济适用住房产权按照我国《继承法》有关规定进行继承。这其中，继承人不属于该经适房申请家庭成员的，不享有居住使用权，仅享有在经适房按照规定发生回购或者转让后，主张分割所得价款的权利。这意味着，如果老人单独以他个人名义申请了经适房，老人一旦死亡，其子女不能直接继承该套经适房的居住权，仅能在这套房子被政府回购或者转让时，获得规定产权比例的转让收入。对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭昨日在接受《第一财经日报》记者采访时指出，假如申请人的子女已经独立，或者有了自己的房子，那么这类型的子女便不属于经适房保障对象，不应该享受经适房的保障权利，不能继承经适房也在情理之中。不过，杨红旭认为，如果已过世申请人的子女的生活很困难，符合经适房的进入条件,但因为某种原因，当初不属于&申请家庭&之内，那么这部分人也应该有经适房的继承权利。此外，《意见》还规定，在申请流程上，申请家庭成员如果是在提出申请之后、发布审核登录公告之前死亡的，住房保障机构应当根据人员减少的情况，重新审核这户家庭是否符合准入标准。家庭成员在发布审核登录公告之后，签订选房确认书之前死亡的，这户家庭仍保留购房资格，但应当对照减少人员后的供应标准，重新确定供应的房型。对经适房申请热情影响不大一位市场分析人士认为，《意见》对经适房申请热情几乎不存在影响，但《意见》中的部分规定可能会让一些期望在经适房方面&捞油水&的人士打&退堂鼓&。&但上海经适房的规定和审核本来就很严格，这种情况并不多。&根据《上海市经济适用住房管理试行办法》(沪府发〔2009〕29号)(下称《办法》)相关规定，取得产权证满5年后可以转让经适房，但原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定。若原住房保障机构决定不予回购的，产权人方可向他人转让该经适房。值得一提的是，无论是回购还是转让，产权人都只能按照其拥有的有限产权份额获得总价款的相应部分，其余部分上缴原住房保障机构所在地的财政部门。&上海方面现在更愿意把经适房叫&共有产权房&。&该分析人士指出，《办法》中的&有限产权&，简单解释就是共有产权&&上海的经适房相当于一个&股份公司&，&股东&交钱买多少股份，就享有多少未来房子升值的权益。子女作为父母的遗产继承人，只能享受属于私人部分&股份&体现在现金上的价值。因此，该人士认为资金充裕的人士更愿意选择购买商品房。&买经济适用房，升值之后权益不完全都是你的。&另据上海市住房保障和房屋管理局介绍，上海有13个区于3月底前启动了首批经适房申请受理工作。截至4月中旬，13个区已正式受理申请家庭18955户，完成户籍核查14774户、住房核查7393户。
* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以合同为准。
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违法和不良信息举报电话：010- 举报邮箱：上海经适房申购 你符合条件吗？&地产中国 上海网
　　上海经济适用住房申请审核工作正在热火朝天的进行中，随着准入标准、供应标准以及家庭经济状况细则的陆续发布，上海市民的关注点不断聚焦，到底经适房有哪些准入门槛？这些标准是紧还是松？
上海市将加快经济适用房建设进度，扩大供应，确保2012年建设30万套经济适用房。韩正指出，住房问题是人民群众高度关注的民生重点，政府有责任完善住房保障体系，让更多普通百姓在住房问题上得到实惠。[]
1、你符合经适房申请标准吗？符合不符合
2、你认为上海经适房工程是否会再度夭折？会不会不好说
经适房规定，看看你能否申请
◆申请家庭的住房面积如何核查？
答：由本街道房管办事处进行。主要通过与房地产登记信息系统、公房租用信息系统比对相关信息、向房管部门调取住房资料和入户调查核实、以及向拆迁部门及动迁公司调查等方式核实。
◆对弄虚作假，或隐瞒家庭收入、财产、住房等情况，骗购经济适用住房的行为，将怎样处理？
答：发现上述情况，住房保障机构将严格予以查处，并在适当范围内进行公告通报。已申请的，取消其申请资格；已登记的，注销登记；已购买经济适用住房的，按照规定予以收回，并追究相应法律责任。凡有上述行为并经处理的，5年内不得再申请。同时，住房保障机构将记录其不良信用，并纳入上海市个人联合征信系统；个人或单位为他人出具虚假证明材料的，其不良信用记录也纳入征信系统，违法的，还将追究其法律责任。
◆申请家庭应怎样选房？
答：申请家庭应持身份证明、轮候排序证明和取得选房资格的书面通知，按照轮候序号，排序在前的申请户优先在公布的房源中，选定需购买的经济适用住房。或者，申请家庭按照轮候序号，通过计算机程序随机摇出一组房源，在这组房源中选定需购买的经济适用住房。
◆购买的经济适用住房在使用上有哪些限制？
答：经济适用住房是政府为解决中低收入住房困难家庭而供应的住房，因此居民购房后，只能自住，不能擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋的使用性质。除了申请购买经济适用住房贷款外，不得用于其他抵押。区（县）住房保障机构将通过家访、委托小区物业管理等方式，随时检查区（县）内经济适用住房的使用情况，一旦发现违规违约行为，将按照《经济适用住房预（出）售合同》的约定，采取书面通知限期改正、要求支付违约金、直至收回经济适用住房等处理方式，并纳入上海市个人联合征信系统。
◆对申请家庭的收入和财产状况如何进行核对？
答：通过电子比对相应的工商、税务、民政等部门的政务信息和银行、证券等机构的有关信息等方式进行核对。
◆购买的经济适用住房5年内如要转让，应遵守哪些规定？
答：向原批准购买经济适用住房的区（县）住房保障机构提出书面申请：（1）全体房地产权利人、同住人离沪或者出国定居；（2）夫妻离婚，需将住房变现后分割财产；（3）家庭成员重大疾病，急需资金支付医疗费用；（4）其他经认定的特殊原因。
如同意，由原住房保障机构进行回购，回购价格为经济适用住房原销售价格加同期银行存款利息。
◆购买经济适用住房满5年后如要上市转让，有哪些规定？
答：5年后，可以上市转让。但转让前，应向原住房保障机构提出书面申请，由原住房保障机构决定是否回购。按照购房价格占周边普通商品住房市场价格的一定比例，获得转让总价款的相应部分，其余部分上缴政府财政部门。政府获得的这部分转让收益后，将投入后续的住房保障工作。本次试点供应的三处房源，均将购房家庭今后上市转让总价款的分配比例设定为70%，其余30%上缴政府。[]
◆经适房与动迁安置政策之间如何平衡？
答：如果要是申请了经适房，就不能够再享受动迁中针对住房困难家庭的“托底保障”。
◆购买经适房是否可以动用公积金？
答：“购买经适房的家庭成员中缴有住房公积金的，支付首付款后可以申请全额公积金贷款。”同时，公积金账户余额也有可能会允许用于支付经适房的首付款，但还没有最终确定。[]
三大房源大搜索
1、公共交通 加密班次降低出行成本
将进一步优化公共交通线网规划，实现各种交通方式有效衔接，适当延长运营时间、加密班次，实行单一票价。
2、商业设施 两年零租金亏损有补贴
通过&两年零租金&、&三年租金减半&、先期入驻企业亏损补贴，以及税收优惠政策等措施，引入银行网点和大中型商业集团，鼓励居民自主创业。
3、医疗卫生 引入中心城区三级医院
给予社区卫生服务中心土建费用补贴500万元，提升社区卫生服务中心和原区域二级医院的医疗质量和服务水平，适当引入中心城区三级医院资源。
4、文化教育 迁建优质学校对口办学
通过迁建优质学校、对口办学、委托管理等多种形式，引入人口导出区优质教育资源选派校长和教师。对中小学、幼儿园的开办费用，在原有标准基础上增加一倍。[]
经适房隐忧
　　张先生一民企行政，月入3000多元。他认为如果靠个人努力，根本买不起商品房。隧打算把工作辞了，找份月入1000多元的保安工作，并把10万元存款花掉一点，达到7万元的标准。以达申请门槛。
　　一位女士打算跟老公&离婚&，车留给自己，老公户口迁至人均住房小于15平米的爷爷处，这样无房、无车、无资产的老公就符合申请标准。等申请到经适房后，再复婚。
　　在僧多粥少的现状下，要保持好的势头，请政府务必把好事办好。办好这项大事说难也难、说易也易，关键要做到&全流程透明操作&，每道环节都能经受得住人们的质询。再一个就是上海保障房建设的力度尤须加力再加力，特别要坚决避免再次出现半途而废。事实上，除了我们，本市各界有识之士包括部分市民家庭，也或多或少存在着对再次出现&虎头蛇尾&的担忧。[]
　　上海不少的镇对承担建设大型居住区的功能并不乐意，因为这直接影响到该镇的土地出让金等收益。“我们不希望中低层次的人群过来，我们希望能建设商品房，吸引稍高层次的人来居住。而且商品房土地出让价格更高，税收也更多。”[]
　　“目前率先入市两区域，其经济适用房土地都是早前收储的，成本非常低，如果按现在收储土地再建设的话，成本10000元下不来。”上海社科院房地产产业研究中心陈则明副主任说。“第二批、第三批怎么定价，也是问题，如果在成本上做减法，对上海政府资金和土地上也是个考验。”[]
经适房对上海房价的影响
　　上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，目前闵行颛桥、松江泗泾均以别墅或混合型小区为主，而浦江镇板块的所建物业更是趋向高端，加之经济适用房供应规模不大，供应对象有限，因此从整体来看，经济适用房的供应对当地商品房市场影响有限。[]
　　上海建设大型居住社区，可增加楼市的有效供给，缓解目前楼市房价上涨的压力，这也成为上海市政府调控楼市高温的手段。&华师大房地产系主任华伟对记者说。[]
　　上海政府建设大型居住社区的举措能对目前的房价产生多大影响，业界并不乐观。&这些土地等批准建设到动工、销售，还有很长时间，对目前市场无太大影响。不过，如果政府能认真实施，未来市场肯定会受很大的影响。&一位房地产开发商说。[]
1、房价如果跌了，难道即使赔售仍要上缴房款？
　　经适房一旦售出，需按房款所得之比例上缴。如果屋主因急需用钱而出售房屋，不但价格被住房保障机构所控制，难道即使赔售仍要上缴房款？[]
2、住房保障机构权利过大
　　举凡经适房价格认定、回购条件之适用、房屋使用之规范&，均由住房保障机构一手操办，&权力寻租&的想象空间无比宽广。[]
3、执行挑战高难度
　　许多由住房保障机构所认定与执行的事项，存在极高难度。如：&本人或同住人购买其他商品房，必须在签订合约的30天内，以书面通知住宅保障机构。&别说屋主是否会记得合约内有此规定，就算记得要逃避却是轻而易举。此外，住房保障机构可以家访形式了解买房人居住和使用经适房的情况，从某个角度来看无异扰民；导致住房保障机构在执行过程中，极易出现过或不及的情况而动辄得咎。[]
4、有限产权很奇怪
　　将经适房设定为有限产权，以确保其正常使用与顾及社会正义，堪称世界性创举！[]
5、上缴比例自订有悬念
　　房款所得的上缴比例由各区（县）政府自订，这个时候则可能出现部分区（县）政府因不愿多建经济适用房，故意把比例订高，让符合条件的购房者望之却步的不当做法，这就有违中央到地方为保障居住人权而兴建经济适用房的原始初衷了。[]
6、14年收入才能买一套经适房
　　按上海公布经适房申请标准为，人均年可支配收入低于27600元，若以5500元一平方计算，其一年收入可以买5平方，70平方经济适用房需14年。[]
　　上海财大房产经济研究中心主任印坤华教授称，由于地处外环，6000元不到的基准价格，实际上并不算低，目前对于更低收入的部分群体，首先考虑的是廉租房。[]
经适房与保障性住房
　　对于极度困难的家庭，可以申请门槛更低的廉租房，上海目前正在研究关于经适房租赁的相关政策。不过需要注意的是，目前试点阶段，经适房和廉租房的政策是不能&共享&的。[]
　　除了正在推进的经适房，本市的保障性住房还包括廉租房、配套商品房、单位租赁房、各类人才公寓等。其中，廉租房已多次放宽准入标准，这项政策的受益家庭累计已达6万户。此外，关于新的保障房政策已在研究之中。其中，部分区县政府已在试点各类人才公寓，为符合条件者提供低租金的房屋居住。[]
　　经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。&它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。[]
　　保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。[]
这轮没搭上车的还有下一班
　　目前公布的准入标准仅是此次试点的准入标准，而试点阶段的准入标准按照&先紧后松&的原则予以确定，今后将根据试点情况逐步放宽准入标准。[]
　　考虑到上海中低收入住房困难的户数较多、土地资源较为稀缺，特别是中心城区，从经适房供应的及时性等方面来看，还要分步进行；另外，上海人户分离的情况比较严重，目前还难以准确估量经济适用住房的需求数量，想通过这次试点摸索经验，对基本数量有个判断，然后调整我们的准入门槛。[]
　　加快经济适用房建设进度，扩大供应规模，确保到2012年建设30万套经济适用房。各区县必须确保经济适用房建设用地供应，把交通便捷、配套齐全的地块首先纳入经济适用房建设用地规划，加快建设进度、扩大供应规模。[]
▲1995年，连续数年所建成的经适房基本无人问津；
▲1999年被迫流产，最终将经适房、内销房、外销房全部并轨成商品房。首轮失败主因是交通不便，当年的上海缺乏现今初成网格的轨交网；
▲2002年，上海经适房发展中心撤销，经适房退出&江湖&；
▲2005年商品房价疯涨形成强大舆论压力，政府急匆匆启动&两个1000万工程&，即1000万平方米配套商品房（主要用于世博拆迁配套），1000万平方米中低价商品房（近似于今年的经适房）。-正当住房困难市民引颈期盼之际，第二年年中，上海&两个1000万工程&尤其是第二个&1000万工程&又悄然刹车，广大住房困难户空欢喜一场；
▲2007年，上海房价仍在疯涨，舆论压力更大，政府有意重启经适房工程，缓解居者无其屋的尖锐矛盾，但恰在此时，各地经适房负面消息集中释放，外加部分经济学家对经适房猛力抨击，以及&经适&不如&廉租&的声音一度非常时髦，迫使上海政府在经适房起步上非常谨慎；
▲2008年，搭上世博便车，轨交建设方兴未艾，再加上市委、市政府主要领导亲自坐镇主抓，市人大、市政协对不断敦促检查，上海经适房建设由此迎来一个千载难逢的好时光。[]
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策划：郑蓓 制作：朱恒杰韩正回复新上海人申请经适房遇到户口年限问题_新浪上海
韩正回复新上海人申请经适房遇到户口年限问题
人民网评论
　　人民网北京9月2日电 (白雪)30日，上海市委书记韩正回复网友两条留言。其中，一位网友留言称自己今年户籍满三年申请经适房，按政策申报材料符合，但因松江区受理截止日期7月31日而被拒绝。网友想知道上海在经适房申请上对引进人才能否有政策倾斜。
　　上海市委办公厅针对网友留言作出回复，对上海经济适用房相关政策进行了解答。
　　【网民留言】
　　首先感谢上海的人才引进政策使我有机会为上海建设作贡献，本人2004年应聘来上海松江工作，2010年通过上海松江区急需紧缺人才政策，高工满三年，国家注册工程师，年初申请，8月6日落上海户籍。今年户籍满三年申请经适房，按政策申报材料符合，但因松江区受理截止日期7月31日而被拒绝。审核调查批准按正常流程还需三个月，且没有文件规定满三年固定时限节点。各区的经适房受理时间也不同。在经适房申请上对引进人才能否有政策倾斜。急盼回复，谢谢
　　答复意见：
　　尊敬的网友，您好！松江区房管部门对您提出的问题进行了核查。根据《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)准入标准和供应标准》(沪府发〔2013〕24号)第一条第一款的规定，家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年，可以提出申请。根据《上海市共有产权保障房(经济适用住房)申请、供应和售后管理实施细则》(沪房管规范保[2012]7号)第二十九条，申请对象的年龄、婚姻状况年限和户口年限以提出申请之日为截至时点前溯计算。根据上海市松江区住房保障领导小组下发的《关于启动松江区2013年共有产权保障住房(经济适用住房)申请受理的通知》，2013年批次共有产权保障住房申请受理期为日至日。根据以上相关文件规定，受理期内您未达到共有产权保障住房的户口年限要求。 建议您密切关注松江区下一批次共有产权保障住房申请受理期，届时提出申请。感谢您的留言，欢迎您继续对我们的工作提出意见建议。}