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房地产投资项目风险评价及应对策略研究论文.pdf 全文-在线文档 58页
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硕士学位论文
房地产投资项目风险评价及应对策略研究
姓名：盖玉松
申请学位级别：硕士
专业：工业工程
指导教师：毕星;齐建伟
随着近几年来国民经济的快速增长，我国的房地产业也呈现出良好的发展态
势。但是，在房地产业高速发展的背后，其所带来的投资风险也在日益增大，而
要避免房地产投资的风险，必须对房地产投资过程中可能出现的种种风险和不确
定性因素做出较为精确的定性和定量分析。
目前，我国房地产业恢复的时间还不长，对它的发展规律、经营管理的实践
还缺少理论研究和总结提高，许多投资者甚至各级政府在房地产投资的运作上还
存在一定的盲目性，对房地产业的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产投资风险
的分析研究不够重视。因此，房地产投资风险的理论研究和实践运作，是房地产
投资者面临的一个重要课题。
本论文借鉴国内外房地产投资风险研究中比较成熟的理论和方法，结合我国
房地产开发经营的实际情况，在对房地产投资风险的特点进行分析的基础上，依
据风险识别的流程，采用基于生命周期的全过程风险识别方法对房地产投资风险
进行了分类与界定，构建了房地产投资风险评价指标体系。并在对传统的定性定
量方法进行梳理之后，采用模糊综合评判法，以莱阳XX小区为例，对房地产项
目投资风险进行了评价。最后，提出了基于房地产项目开发全过程的风险规避策
本文研究为房地产投资的风险管理实践提供有价值的决策依据。
关键词：房地产项目；风险分析；风险评价；风险管理
of national
realestate
economy years，China’S
alsohasshowna
trend．However,behindrapid
development
oftherealestate
abouttheinvestment
development
industry，whichbrought
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growing，and
risksanduncertaintiesTomakemore
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quantitativeanalysis．
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realestate
正在加载中，请稍后...1．2房地产项目风险管理的分析；房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和；房地产项目决策阶段是房地产项目开发过程中拥有最大；投资类型、投资方式的选择以及可行性研究的准确度；政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资；房地产项目开发活动受国家和地区政治、经济稳定性和；计的受益便成了实际的亏损；3．建设区位风险；房地产项目区位的理解狭义的理解是指某
1．2房地产项目风险管理的分析 房地产项目的开发过程分为投资决策阶段、前期阶段和建设阶段。房地产项目具有投资规模大，建设时间长的特点，在项目建设初期，投资商具有不确定性，风险性和机动性；随着项目的进行，投资商对可能发生的结果知道的越多，不确定因素就随之减少，风险因素逐步减少，同时投资商的机动性，可调能力也逐步降低；项目建设完毕时，将面对激烈的市场竞争。工程建设本身是一个系统工程，在这个系统内，有许多相互制约的子系统。系统分析就是要从整体的联系和过程的联系来认识事物，反对孤立地、片面地看待问题。动态研究是强调运用变化的观点来分析风险，房地产项目风险是动态的，它受到许多动态因素的影响和制约，对房地产项目的全过程进行风险分析具有十分重大的意义。 1．2．1决策阶段 房地产项目决策阶段是房地产项目开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶 段，决策的正确与否关系到整个项目的成败，其风险主要来自于投资时机、投资位置、 投资类型、投资方式的选择以及可行性研究的准确度。 1．政策风险 政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。建筑业由于与国民经济的发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制等都会对投资商构成风险。政策风险按其影响因素来看主要有政治环境变化风险、经济体制改革风险、产业政策变化风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险等。投资商应密切关注相关政策的变化，尽可能预测其变化趋势和影响，顺应这种趋势，否则必然导致开发成本的上升、租售价格下降以及租售困难等，带来实际投资损失。例如，国家房地产金融政策的调整，各类房地产和消费信贷资金量和利率会发生变化，从而直接影响房地产的供给和需求。 2．投资时机风险 房地产项目开发活动受国家和地区政治、经济稳定性和波动性的影响很大，相应也有周期性的涨落，导致供求及价格随时间而变化，投资商的投资收益也就随投资时机不同而异。投资商必须对未来几年国家和地区的政治形势变化、经济发展趋势、人口培养、收水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以选择、确定合适的开发时机，保证开发项目将来有良好的市场需求，避免因投资时机选择不当而带来风险。一般而言，国家和地区的经济发展趋势是影响投资商选择开发时机的主要因素。在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处在不断的上升势头，投资商出售楼盘较为顺利，资金回笼快，投资回报率高，此时推出的房地产可望获得较好的收益；当经济不景气时，失业增加，收下降，房地产市场需求下降，供过于求，导致房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至租售困难，此时推出的房地产将导致投资商的资金占用和投资成本上升，预1
计的受益便成了实际的亏损。同时，投资商在年内推出开发项目的时机也同投资风险密切相关，如一般住宅最好在年底推出，以适应人们习惯于年终集中消费的特点，大型购物中心则宜在购物旺季到来之前推出等。当然，不同类型的开发项目对时间的敏感程度有所差别。例如，工业厂房的时间性就不如购物中心明显，后者的购物活动有比较明显的淡季和旺季之分。另一方面还需注意的是，房地产对经济发展的具有滞后性，市场繁荣时投资的房地产，等于销售时可能碰到市场萧条，给投资商带来巨大的投资风险，这是由房地产投资周期长造成的。因此，投资商在选择投资时机应充分考虑这个滞后性，尽可能在市场启动阶段进行房地产投资。 3．建设区位风险 房地产项目区位的理解狭义的理解是指某一具体建设场地的地理位置。广义的理 解，除了地域范围含义外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。例如，某地区为高档办公楼、酒店集中的地区。该地区就业人口以中高白领阶层为主，收入水平和支付能力较高，各种消费需求代表了时代的潮流。某一具体区位所处的社会、经济、自然环境等，决定了该区位的市场需求和消费特征。投资商对区位的把握必须具有发展的、动态的眼光，需要正确理解和综合考虑特定的国家、地区或城市的政府政策、经济基础、经济增长前景、人口条件、发展趋势及其市场价格水平的可能影响。投资商还应认真分析区位的可进入性、交通模式、优势条件及已有竞争性项目的情况，确保开发投资项目的规划用途与周围环境相匹配。 4．投资类型风险 不同类型的开发项目存在不同的风险，投资商在选择开发哪一类型物业时必须慎重考虑，一般包括住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等。选样不同的物业类型，对开发活动的成功与否和盈亏都有极大的影响。各种不同类型物业对位置的敏感程度不同，因此其抗风险能力也不同。对于居住项目应考虑的主要因素包括：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口与收入：对于办公楼项目应考虑的主要因素包括：与另外的商业设施接近的程度、周围土地利用情况和环境、可进入性；对于商业用户项目应考虑的主要因素包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析、辐射区域和影响范围、可进入性或交通通达程度；对于工业项目须考虑的因素，包括当地提供的主要原材料的可能性；交通运输是否足够方便，以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场；技术人才和劳动力供给的可能性；水、电等资源供给的充足程度；控制环境污染的政策等。 5．投资方式风险 目前，我国房地产投资方式主要有独立开发和联合开发两种。独立开发是指由一个投资商独立承担房地产开发费用及投资风险，同时独自享有利润的企业行为。它具有利益独享、权力集中和管理方便等优点；缺点主要是资金投入量大、风险独担。联合开发是指投资双方或多方在互惠互利的原则下，共同出资或一方出资、2
一片出土地的方式合作开发房地产，利益共享、风险分担的企业行为。其优点是降低了一方单独投资额，分散投资风险。但这是以损失一部分利益为代价，同时可能导致管理混乱等问题。投资商在选择房地产投资方式时应慎重考虑开发投资项目特点、市场环境、公司实力、筹资成本等问题。避免因选择投资方式不当而导致白白损失一部分利益或独自承担较大风险，给企业带来不必要的损失。一般，对于中小型、风险清楚且不大的房地产开发项目。投资商应优先考虑采用独立开发的方式，开发中的资金短缺问题可采用财务杠杆原理通过融资方式解决，而对于大型、风险识别困难较大的房地产开发项目则可考虑采用联合开发方式，通过利益分享把风险转移出去一部分，从而达到双赢的局面。在联合开发中投资商还应重点注意解决出资、利益分享和损失分担比例、分工合作和管理问题，共同营造一个良好的开发内部环境，确保项目的顺利进行和成功。对于共同出资问题，投资商应控制合作方的出资比例不超过50％；以保证开发项目的控制权；而对一方出资、一方出土地的合作方式，应合理测算土地的作价并折算成投资额。风险分担比例按实际出资比例承担风险损失，由一方出土地时应把土地作价并折算成投资额计算。 6．可行性研究的风险 项目的可行性研究是投资商在作了充分的市场分析后，对开发项目技术、经济方案的可行性所进行的全面技术经济论证，以确定开发项目是否值得投资，主要内容包括：项目背景和概况，环境条件和需求预测，方案的比选，开竣工日期和进度安排，投资成本费用估算，投资和筹资计划，收益估算，财务报表，财务计划、敏感性分析和风险分析，国民经济评价和结论。可行性研究需要完备的市场信息。这要求投资商投入较多的人力和物力，同时受房地产市场信息不完备、市场预测模型的选取不当等因素影响，市场分析结果可能不尽准确，这就为可行性研究带来了风险，并最终给投资商投资决策带来风险。目前，对投资商来说可行性研究方法本身已经非常成熟，只是可行性研究所需的相关变量采集的可靠性、准确性，以及相关预测模型选择对可行性研究结果影响很大。因此，应特别注意所需数据采集的科学性，强调其采集层面、范围、数量、代表性和准确性等；在选择有关预测模型时，应强调与实际数据的拟合程度i 1．2．2前期阶段 经过投资决策阶段，其工作重点是：建设项目的立项审批；取得土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；委托规划、建筑设计报审通过；确定工程量清单及投资概预算；办理规划和施工许可证；落实施工现场的“三通一平\及相关建设条件；安排短期、中期和长期信贷，即筹资；采用合适的招标、发包方式及合同形式，选择承包商并签订工程承包合同；办理有关工程保险事宜。建设项目投资前期阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，主要有：置地风险、勘察设计风险、融资风险、招标发包风险和合同风险。 1．置地风险 我国土地所有权为国家所有，投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让3
等方式取得一定年限的土地使用权，其中土地使用权出让、转让方式又包括协议、招标和拍卖三种方式，另外对已有土地还可通过补地价方式改变土地的用途。 (1)置地方式风险 置地方式风险是指投资商选择通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在的风险。行政划拨是指县级以上人民政府依法批准，在投资商缴纳补偿、安置等费用后将该土地交其使用，或将土地使用权无偿划拨给投资商使用。该种方式对投资商来说具有相对无风险的特点，但其在土地使用上必将附带有众多限制，制约了投资商进行开发的自由度，目前在房地产投资中已不多见。协议出让方式指政府作为土地所有者与选定的投资商磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权。这种方式投资商容易控制风险，风险相对较小，但其使用范围受限制，一般仅适用于公共福利性住宅开发，开发投资利润小。招标出让和公开拍卖是当前较为常用的主要方式，投资商通过投标或竞拍获得土地使用权，这样投资商为获取土地可能报价高出标底许多的中标风险。这就增加获取土地的费用，最终导致开发成本增加，为保证开发项目赢利而只得抬高物业租售价格，导致物业可能租售不出去，或保持原价而降低利润，无论怎样都会蒙受损失。另一方面，投资商也可能因为出价低而失去中标机会，导致错过投资机会，同时也面临着在投标准各阶段所付出的时间和金钱损失。因此，在投标和竞拍前，投资商应充分掌握地块的自然属性、环境、规划要求，详细测算建筑成本，分析市场并制定相应的投标和竞拍策略，控制底价，防范风险。土地使用权转让，是指投资商在土地二级市场与转让方之间的土地交易行为。采用这种方式时，投资商还应特别注意充分掌握转让方转让土地的性质，如是行政划拨或协议出让的土地时，应在对方补地价后或是从地价款中扣减补地价款，避免不必要的开发成本损失。 (2)置地时机风险 置地时机风险，是指投资商确定购买土地使用权时机不当所带来的风险。投资商应在完成项目可行性研究后，并尽可能就规划设计方案与政府市有关部门沟通，同时落实建设资金及各项建设条件，再行购买土地使用权，这样可避免因建设资金、规划要求、建设条件、市场情况等变化而带来的风险，如建设资金落实有问题，工程不能按时开工，而导致土地闲置，购地资金沉淀并产生利息损失。但在激烈的市场竞争条件下，投资商为抓住有利时机，往往很难做到在所有影响因素彻底弄清以后，再购买土地。而且购买时间的耽搁可能导致投资商要承担土地价格上涨的风险，另外，还有可能被竞争对手抢先买走土地，导致投资机会损失。对此，投资商可以通过预付一定数额定金给土地转让方的方式，在确保以一定的价格购得土地的前提下，尽可能推迟购买土地的时间，同时积极防范置地时机风险。 (3)宗地状况风险 宗地状况风险主要来自土地的自然属性、使用要求及规划条件，包括：位置、形状、面积、地形、地质、现状、土地用途和规划条件等。一般来说，宗地面积适4
宜、形状规则的土地便于项目开发。而过大或过小、形状不规则的土地都不利于土地利用；地形平坦的土地，有利于节约土方工程费用；地质条件好的土地，其承载力较高。有利于节约基础工程费用。同一土地可以有不同的用途，置地时应充分掌握土地的可能用途，通常工业用地、住宅用地和商服用地的价格呈递增规律；避免购置用途不当的土地，导致计划开发的项目不能正常进行或为改变土地用途而补地价，增加投资成本并可能带来工程延期等系列风险。规划条件是指政府有关部门对该地块利用的规定，主要是规划建设用地面积、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地比等。如果，投资商先获得一块土地，然后向有关部门提交规划设计方案，以求批准，这样他就承担使用性质不获批准的风险。若要继续开发，只有修改规划设计方案以符合要求，或者是放弃这项地产的开发，这都会给投资带来损失。土地现状是指该地块是生地还是熟地，熟地不须拆迁安置、补偿，但其地价相应较高；而对生地，投资商则面临着拆迁安置、补偿风险等。因此，投资商在购买土地时应充分掌握拟购土地的自然属性、使用要求及规划条件，以防范宗地状况风险。 2．融资风险 建设项目开发具有资金量大、资金运作时间长的特点。因此，开发所需巨额资金的筹集和融通是投资商最为关心的问题。项目融资风险，是指投资商在利用各种方式融资时，由于融资条件考虑欠妥，或因有关因素发生变动而使其盈利遭受损失的可能性。融资方式合理，可以降低融资风险，减少融资成本；融资方式不当，轻者造成融资成本大幅度上升、开发项目中断，难以为继，重者导致开发项目失败，企业向临破产的危险。 (1)银行信贷融资风险 银行信贷融资风险，是指投资商利用银行信贷方式筹集资金时由于利率、汇率以及相关筹资条件发生变化而使开发项目盈利遭受损失的具有了可能性。目前与建设项目投资有关的银行信贷种类有开发企业流动资金贷款、开发项目贷款，房地产抵押贷款、短期透支贷款及存款抵押贷款等。利率风险，是指由于金融市场上利率发生波动而使投资商在筹措资金时可能蒙受的损失。具体表现在投资商在不恰当的时间或用不恰当的方式筹集了资金，从而付出了更多的利息，导致损失。银行信贷利率受国家政治、经济形势和有关金融政策变动的影响较大，投资商只能通过采取一定的方法来预测利率的变化趋势。合理选择浮动利率贷款和固定利率贷款来防范利率风险。此外，对于不同项目贷款种类和金融机构，贷款利率不同，投资商应根据自身的实际情况，合理选择贷款种类和金融机构来防范利率风险。汇率风险，是指由于汇率波动导致投资商以外币计量的银行贷款的价值发生增长的可能性，具体表现在投资商还贷时外币升值，投资商需付出更多的本国货币以购买同等数额的该种外币偿还。由于世界上多数国家实行浮动汇率制，以及国际政治、经济环境的复杂性和多变性。汇率本身具有不稳定性。投资商只能通过预测利率的变化趋势，合理选择浮动汇率贷款和固定汇率贷款，在汇率处于下降趋势或汇率变动无常时，力争浮动汇率并同时保留调整为固定汇率的机会、以5
三亿文库包含各类专业文献、中学教育、高等教育、文学作品欣赏、应用写作文书、行业资料、12房地产项目风险识别与应对措施等内容。　
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房地产投资财务风险的控制
&&&&&& 房地产开发是一个投资大、负债高、周期长、回收慢的过程，因此房地产投资财务风险是房地产企业在经营过程中所要面对的一个重要问题。房地产财务风险的影响因素有很多，本文重点介绍了如何控制房地产投资财务风险。财务风险是在企业资金运动的整个过程中存在的不确定性。企业财务风险防范是指企业在充分认识其所面临的财务风险的基础上，采取各种科学、有效的手段和方法，对各类风险加以预测、识别、预防、控制和处理，以最低成本确保企业资金运动的连续性、稳定性和效益性的理财活动。财务风险防范是企业风险管理的重要组成部分。1.财务风险的控制措施1.1 财务风险的组合方法财务风险组合方法其实质是在有效分散财务风险的同时最大限度的获取利益，以达到最优资源配置的目的，有利于财富最大化的实现。财务风险组合法采用有效的多样化经营来达到分散投资的风险的目的。常见的组合方法有多样化经营、联合经营、兼并与合并以及货币组合等。财务风险组合法一般用于投资经营或者是国际贸易中。1.2 财务风险的转移方法财务风险的转移方法是指将风险资产或风险性理财活动，通过某种方式转移给其它经济实体或个人，从而消除或减少资产或理财活动的财务风险。转移财务风险的方式一般有三类：第一类，通过风险性资产或理财活动本身向他人转移财务风险。第二类，转移财务风险本身。第三类，通过经济合同条款转移作为财务风险根源的经济责任，来达到转移财务风险的目的。常见的财务风险转移方法有保险、契约性转移等。
1.3 财务风险的预防方法
财务风险的预防方法是指在理财活动中预先采取防护性措施，以专门应对财务风险或专门处理财务风险可能引起的后果，以消除其对公司财务的不良影响。常见的预防方法有：设立财务风险预备金、保护性契约等。
1.4 财务风险的回避方法
财务风险的回避方法是指对于那些具有明显的不利后果，或者难以识别和计量其风险的理财活动，采取主动放弃的方法规避潜在的财务风险。回避财务风险的途径主要有：1、放弃某项财务计划或终止某项理财活动；2、改变经营管理活动的性质。如某公司投资于军工产品的生产经营，时值和平时期，同时军工生产所需的原材料价格变动较大，则该公司转向民用产品的生产经营，从而在很大程度上规避了经营风险。
2.财务杠杆的作用及风险防范2.1财务杠杆作用
财务杠杆是一个很广的概念，对于财务杠杆的理解大体有以下几种观点：
其一：将财务杠杆定义为"企业在制定资本结构决策时对债务筹资的利用"。因而财务杠杆又可称为融资杠杆、资本杠杆或者负债经营。这种定义强调财务杠杆是对负债的一种利用。　　其二：认为财务杠杆是指在筹资中适当举债，调整资本结构给企业带来额外收益。如果负债经营使得企业每股利润上升，便称为正财务杠杆；如果使得企业每股利润下降，通常称为负财务杠杆。显而易见，在这种定义中，财务杠杆强调的是通过负债经营而引起的结果。　　另外，有些财务学者认为财务杠杆是指在企业的资金总额中，由于使用利率固定的债务资金而对企业主权资金收益产生的重大影响。与第二种观点对比，个人认为其定义的客观范围是狭隘的，企业在事实上是可以选择一部分利率可浮动的债务资金，从而达到转移财务风险的目的的。
在房地产投资过程中，财务杠杆是指在经营过程中房地产企业通过适当负债的方式以改变资本结构从而达到转移财务风险的目的。
2.2财务杠杆的运用2.2.1通过市场研究，预测并控制财务风险。对房地产所在区域市场做出比较正确的预测，较高质量的信息获得是基础，关于投资环境的信息越多，投资的预测可能越准确；对市场信息的研究分析能较准确地做出估计，对趋势、数据勤加分析会产生可靠的多的预测；
2.2.2加强融资的可行性研究，通过可行性研究可以对未来融资工作做出正确指导，并对未来的投资收益有正确的估价；采用多种融资方式，使各种性质和条件的借入款配合使用分散财务风险。
2.2.3通过物业管理控制财务风险。内行的物业管理，特别善于进行现金流量的预测。他们获得市场数据的途径以及如何高效运转资产的知识和经验，是相当有价值的预测参考成分。公司应注意尽可能降低计划和实际结果之间的差距。而且物业管理的水平既影响到公司的信誉，有影响到房地产的保养水平，而这两点都对房地产经营有着至关重要的影响。
房地产公司在研究可利用财务杠杆进行负债融资时，不仅要分析融资项目本身的市场前景和市场宏观背景以及国家的产业政策，而且还要认真分析公司目前和未来的财务状况。在此基础上选择合适的融资比率，做到既能补充资金，又能是公司资金结构达到最优和财富最大化目的。
3.加强财务风险监控的建议 3.1 对财务管理的宏观环境及其变化情况进行认真的分析，从而使得房地产企业对财务管理环境变化的适应能力及应变能力得到提高。
财务管理的宏观环境虽然存在于企业以外，企业无法对其施加影响，但并不是说企业面对环境变化就无所作为。为防范财务风险，企业应对不断变化的财务管理宏观环境进行认真分析研究，把握其变化趋势及规律，并制定多种应变措施，适时调整财务管理政策和改变管理方法，从而提高企业对财务管理环境变化的适应能力和应变能力，以此降低因环境变化给企业带来的财务风险。
3.2 建立和不断完善财务管理系统，以适应不断变化的财务管理环境
面对不断变化的财务管理环境，企业应设置高效的财务管理机构，配备高素质的财务管理人员，健全财务管理规章制度，强化财务管理的各项基础工作，使企业财务管理系统有效运行，以防范因财务管理系统不适应环境变化而产生的财务风险。
3.3 不断提高财务管理人员的风险意识
要使财务管理人员明白，财务风险存在于财务管理工作的各个环节，任何环节的工作失误都可能会给企业带来财务风险，财务管理人员必须将风险防范贯穿于财务管理工作的始终。
3.4 提高财务决策的科学化水平，防止因决策失误而产生的财务风险
财务决策的正确与否直接关系到财务管理工作的成败，经验决策和主观决策会使决策失误的可能性大大增加。为防范财务风险，企业必须采用科学的决策方法。在决策过程中，应充分考虑影响决策的各种因素，尽量采用定量计算及分析方法并运用科学的决策模型进行决策。对各种可行方案要认真进行分析评价，从中选择最优的决策方案，切忌主观臆断。
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