保险资金频频举牌地产 转变为战略投资者 -中新网
保险资金频频举牌地产 转变为战略投资者
　　太阳城是美国著名的退休社区，位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。太阳城配备的医院相当于中国的三甲医院，加之齐全的休闲运动场所和针对老年人不同爱好的定位，使太阳城模式成为富裕美国人养老的一个样板
　　在房地产整体承压的当口，保险资金却频频举牌地产公司，他们要讲一个什么样的故事呢？
　　逆境中的“牵手”
　　随着全国房价一季度上涨幅度的明显回落以及部分龙头地产公司一季报的惨淡出炉，唱空地产行业的声音更添了一份底气。而日前几家保险公司的投资动向却令人有些费解，其中较为突出的就是生命人寿与安邦保险在金地“较上了劲儿”。截至4月底，生命人寿披露累计持有金地集团11.1亿股，占公司总股本的24.8%；安邦人寿和安邦财险合计持有金地集团6.7亿股，占公司总股本的15.0%。
　　统计显示，今年一季度，生命人寿、安邦人寿、中国人寿、平安人寿、太平洋人寿等10余家保险公司，成为17家地产股(不包括港股)的前十大股东。其中值得关注的是，仅今年一季度，中国人寿和太平洋人寿分别成为5家、3家地产股的前十大股东。而此前，中国人寿已持有在港交所上市的远洋地产29%股份，位居第一大股东。
　　近日，国泰君安发表的险资举牌地产蓝筹的主题报告认为，保险频频举牌地产公司，彰显了对低估值、高盈利的地产板块的看好。
　　这一行为收到了“立竿见影”的效果。以金地集团股价为例，随着两大险资公开较劲，从4月22日到25日的4个交易日，公司股价区间涨幅高达31.70%，并在4月28日被交易所要求停牌一天。
　　事实上，早在2012年起，保险公司已经有了投资房地产的意向。2013年时曾出现一轮小高潮，包括泰康人寿、新华人寿、太平人寿、合众人寿、幸福人寿等在内的多家保险公司对地产投资的总规模超过百亿元。除了财务投资外，养老产业正是保险公司投资地产业的主要原因。
　　保监会数据显示，2013年保险业总资产8.3万亿元，资金运用余额为7.68万亿元。按照不动产投资占总资产10%的上限估算，险企能调用的资金在数千亿元。
　　拿产业资本来撬动金融资本
　　上述国泰君安主题报告认为，股权分散、资质好、易被举牌和低估蓝筹是两条主要逻辑，依次推荐金融街、深振业、华发股份、金地集团等。而中央财经大学保险学院院长郝演苏则表示：“对于险资抢滩房地产，主要有两方面原因，第一是保险资金运用的出口；第二是保险公司对于养老产业的投资与布局。”
　　随着保监会对于险资投资比例的松绑，将有更多保险资金流入到股市，而目前房地产板块的估值看法有很多不同意见，有的分析认为房地产被低估，仍有很大增值空间，因此投资房地产可以增加险资运用。另一方面，保险公司尤其是寿险公司投资房地产股有双重意义，不仅能参与到房地产开发，还可以向养老产业发展。
　　不久前，保监会还下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，拟在北京、上海、广州和武汉四地开展为期2年的“以房养老”试点。“养老产业在未来的20年、30年发展增速将非常快。”首都经济贸易大学教授庹国柱认为，养老产业作为今后发展重点是毋庸置疑的事，已经有不少大型保险公司开始提前布局，虽然形式各异，但不难看出养老产业作为朝阳产业的趋势。“寿险与养老产业的无缝衔接正是保险公司布局养老产业的关键。”
　　“看好养老地产发展前景是缘由之一，同时这与保险资金的特性有关。”业内人士认为，保险资产特别是寿险资产，其负债时长一般在5到10年，这使保险资金投资偏爱长线项目，以解决保单久期匹配问题。“作为不动产投资之一的房地产，具有投资周期较长，抗通胀风险等特性，契合了保险资金对长期投资项目的需求，这可以在一定程度上帮助险资降低错配风险。”
　　另外，产业资本撬动金融资本的热情正在被点燃。申银万国研究员韩思怡直言，目前，产业资本已改变操作方式，从原来直接投资房地产项目，转为直接购买公司股权以争取公司话语权，并通过提前参加项目获取更高收益的形式。
　　“我们认为，产业资本角色已经明显从财务投资者转变为战略投资者，而且，产业资本进入后将影响股票市场投资者定价思维。”韩思怡称。
　　热潮下的冷思考
　　也有市场人士表示，由产业资本驱动的地产行业整合才刚刚开始。同样，“保险公司投资养老地产也还处于探索阶段。”庹国柱说。
　　“随着中国人口老龄化问题的日益突出，养老险行业的长期需求还具有较大潜力。很多大型险企已经拥有了自己的不动产公司，但是目前这方面的投资还处于探索阶段，且没有公开市场数据。”中诚信国际高级分析师张佳梦强调。
　　从国外的情况来看，保险资金投在不动产行业的结果并不是很令人满意。在英美等国的历史上，开始，各国政府担心包括保险公司在内的金融机构控制房地产业，因而限制各种机构投资房地产的比例；后来，保险资金在房地产行业的投资亏损和管理乱象，又使得保险监管者和保险公司自身产生恐惧。总之，直到今天，美国很多州的法律都对保险公司投资不动产规定了诸多限制，而且保险公司的平均投资比例大大低于法定上限。
　　张佳梦介绍，保险公司参与房地产行业的投资方式有两种：一种是直接投资物业，一种是在二级资本市场投资。“从直接投资物业的方式来看，保监会对此的监管比较严格。从监管导向上，保监会不允许保险公司参与商业地产的炒作，直接投资物业对于保险公司来说主要是为了获取长期稳定的租赁收入、股东贷款收益以及资产增值。”
　　“而在大类资产配置中是否配置不动产，主要是看当期收益率有没有相对吸引力。从现阶段来看，房地产投资收益率相较于目前保险公司的其他可投资品种来看并不具有相对吸引力，如债权投资计划、信托投资等方式的收益率至少保持在6%以上。而从保持资产增值的角度来看，现阶段的房地产市场前景并不明朗，未来增值空间还会有很大的不确定性。因此，总体来看，大型保险公司在不动产投资的配置上还是持审慎稳健态度的，在其总投资资产中的占比仍较低，约在2%至3%的水平。”张佳梦说。
　　而对于第二种投资方式，即从二级市场直接投资房地产公司股票的方式。张佳梦认为，这只是保险公司非常正常的股权投资，和投资其他行业股票没有特别的区别，不应过分解读。“投资动机无非是看好房地产行业股票未来的增值潜力。但在目前的政策环境下，房地产市场短期内并不看好，房价下降，加上银行、信托、资管今年对于房地产资金投放的标准都提高许多，整体行业资金链比较紧张，存在一定的财务风险隐患，因此从行业判断上不是一个入场的良好时点。”
　　“而且，在近两年资本市场仍不乐观的环境下，大部分保险公司的股票投资仓位已经降到历史低点。当然也不排除个别中小保险公司的个体行为，这里面的原因较为复杂，要具体案例具体分析。”张佳梦表示。
【编辑:于恋洋】
>金融频道精选：
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彻查险资 楼市虚火能降多少
来源：北京商报
作者：彭耀广
上周，中国保监会下发的《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》(以下简称《通知》)中，要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查。
从举牌到拿地，险资在中国楼市扮演着越来越重要的角色，不过这一无序的状态可能会有所改观。上周，中国保监会下发的《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》(以下简称《通知》)中，要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查。业内人士认为，房地产行业调控进入关键期，保监会摸底保险行业不动产投资现状，是为了规范保险资金不动产投资行为，防范投资运作风险。同时，险资离场也有利于楼市回归理性。
借道入地产业
按照规定，目前我国保险资金投资的不动产仅限于商业、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产；同时不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设（含一级土地开发）、不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）。这也是从保险资金投资的安全性出发，实现保险资金的稳健投资。
在不动产投资领域，2010年保监会印发的《保险资金投资不动产暂行办法》要求保险公司投资不动产，应达到“上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%；上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币（货币单位，下同）”的要求。
2012年，保监会下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，不再执行上一会计年度盈利的规定；偿付能力充足率的基本要求调整为上季度末偿付能力充足率不低于120%。这也为不少新设立的、尚未达到盈利条件的中小保险公司投资不动产开通了一条康庄大道。
此前，保险公司出现在房地产领域最为集中的是当年北京CBD中服地块的拍卖，多家保险公司联合拿地，不过现在的保险公司早已多种方式进入房地产领域，如直接买地、买楼、买房企股票等。
疯狂买入模式
险资借道进入房地产业，通过疯狂买入的方式正在成为楼市的主要资金来源。
从拿地方面来看，中国平安多次与房企联合拿地，今年1月，华润、首开、平安联合体以86.25亿元拿下北京丰台区白盆窑地块；去年12月，上海市奉贤区南桥新城132亩纯住宅用地被碧桂园+东原+平安联合体以23.1亿元竞得。此外，中英人寿保险和永诚保险均有独立拿地记录。
除了疯狂拿地外，还有不少保险公司选择直接买楼。比如，7月29日，国华人寿保险斥资32.2亿元正式从SOHO中国手中购入其旗下的上海SOHO世纪广场；6月18日，太平洋寿险宣布购入位于深圳市福田区深业上城T2塔楼高区10个整层；4月24日，太平洋保险以27亿元购入深业上城14层物业，成交面积达4万平方米。
此外，险资另一个惹人注目的举动是参股地产相关企业。报告显示，从2015年到今年10月，24家险资总共在A股买入了54只地产股，市值近1400亿元，其中，持股比例超过5%的有万科、金融街、金地、廊坊发展、华鑫股份和天宸股份6家。
彻查险资利于楼市回稳
“险资并不允许进入住宅地产开发，但此前险资以战略投资的方式涉足地产开发的情况开始出现，助推地价和房价泡沫的滋生，而险资一旦大量借道金融产品进入房地产业，成为房企场外配资的方式之一，房企资金杠杆加大之后，将会加剧地产行业的震荡，并可能形成系统性的金融风险，保临会的大力自查也是纠偏之举。”亚豪机构市场总监郭毅如是说。
根据《通知》，保监会强调了三大核心内容：一是保险机构应当严格遵守不动产投资监管政策规定，规范开展投资运作；二是保险机构应当加强内部管理，严格控制投资风险；三是保险机构应当开展不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况自查，并及时报送自查报告。
郭毅认为，随着查处力度的加大，险资从楼市撤出，房企的资金通路受到制约，也将有助于止住房企谋求快速扩张的高价竞地行为，首先减弱了企业的经营风险，同时，也为市场传递更加理性的信号，有助于稳定购房者预期，降低投资投机性购房需求，利于楼市供需平衡的实现，对于稳定房价也将起到积极的作用。
北京商报记者 彭耀广
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险资接连举牌房企意味着什么
　　同策咨询副总经理 张任远/文
　　近期，金地和(,)被险资接连举牌，备受市场及广大业内人士关注。
　　金融街和金地之所遭遇险资举牌，是因为产业资本已经开始对低估值的高度关注。地产股对于险资的意义非常重要，特别是地产公司开发的持有型房地产项目和拥有长期期限的（）资金是最匹配的资产组合。
　　险资为何接连举牌金融街和金地这样的房企？首先，金融街在资产类别上更符合举牌的前提，虽然金融街的大股东股权比例较高，实力背景也较金地的前大股东实力强，但依然受到显著关注。
　　其次，金融街和金地都曾经发生过高折价，而险资也在高折价区间开始加大对公司的力度。
　　再其次，金地和金融街均在产品上在各自领域具有非常明显的优势，金地在龙头公司中产品力较为领先，而金融街在国内办公开发市场上几乎无能匹敌。企业的基本资质好，这是险资非常关注的点。
　　最后，金地和金融街这两家公司均在战略上存在一些可以商榷的地方，所以存在公司可以改进的空间，而这种改进是一种软改进，不需要投资，仅仅需要管理层提升战略管控水平。“强产品”+“弱战略”的组合也是险资比较关注的点。
　　为何险资在资本市场上会频繁上演举牌房企的动作？未来一段时期内会不会有更多的房企被举牌？我个人认为，从经济基本面与货币政策表现来看，2014年上半年，国内经济仍然处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续。受银行信贷紧缩的影响，房地产市场也进入了新一轮的调整期。
　　此时，企业的销售层面也遇到一部分市场阻力，房企市值也相对低估，从市场时机的角度来看，的确成为资本市场举牌房企的良好机会。但就目前险资举牌房企的目的来看，主要表现在以下几方面。
　　首先，当前上市房企市值估值相对较低，险资预判未来2~3年市场肯定还是趋好的，房企的业绩也会逐渐好转，此时“抄底”房企有直接财务投资的获利的目的，这也是险企看中并投资的最直接原因。
　　其次，就目前险资企业资金投向来看，大多数险资企业都有进军养老地产的计划，或者已经开始在养老地产领域布局。当前，险资企业举牌房企，尽管不会马上形成险资与房企合作开发养老地产的战略型联盟，但从实际影响力与资源配置的角度来讲，险资对于被举牌的房企的影响力会逐渐加大。因此，不排除险资今后会进一步利用房企在房地产领域的优势开展在养老地产市场上的布局。
　　最后，险资举牌房企，甚至控股房企，从险资企业内部来讲，一定程度上是险资优化资产配置的过程，可以提高资金投资回报收益。从外部来讲，可以增强险资在资本市场，尤其是房地产投融资领域的影响力，甚至影响一个企业战略投资方向的转变。
　　受2014年上半年银行信贷紧缩的影响，房地产市场已经进入了新一轮调整期。此时，房企市值也相对低估。从市场时机的角度来看，未来一段时期内还会有更多的房企被举牌，尤其是针对股权相对分散相对比较容易切入的房企而言，或许会再度成为被资本市场举牌的对象。
　　当然，从房企的角度来看，险资举牌房企之后，房企也将获得发展与扩张的资金支持，有助于房企进一步向规模化迈进。再从市场格局的角度来讲，经历这一轮的市场调整后，市场格局“强者恒强”局面将进一步强化，市场洗牌也会进一步加速。
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>物流地产成险资新宠平安不动产15亿元战略投资
物流地产成险资新宠平安不动产15亿元战略投资慧择网　　【摘要】物流地产是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。据报道，物流地产现已成为险资投资新选择，平安不动产进行15亿元战略投资。那么这对平安不动产有什么影响呢？　　昨日午间，五洲国际控股公告称，将引入平安不动产为战略投资者，平安不动产拟于5年内就五洲国际集团未来的专业批发市场及物流项目进行总额不高于人民币15亿元的战略投资。平安不动产官方昨日回应称，对物流地产前景非常看好。据此前披露，此前已有保险资金参与仓储物流地产的投资。今年6月，五洲国际已选择与全球知名物流业巨头普洛斯合作，而普洛斯的一个投资项目，吸引了包括中银投资、中国人寿、厚朴基金等近25亿美元的投资。　　15亿元战略投资　　今年6月与现代物流设施提供商普洛斯合作之后，五洲国际选择与平安不动产合作。　　根据战略合作框架协议，平安不动产拟于5年内就五洲国际集团未来的专业批发市场及物流项目进行总额不高于人民币15亿元的战略投资，从而进一步提升该公司作为领先的综合商贸物流平台开发和运营商之地位，专注于服务中国中小企业。　　平安不动产股权投资董事总经理王威先生称，五洲国际将是其在中国合作发展领先物流地产平台的一个重要伙伴，将利用平安集团综合金融平台的多方面资源，与公司共同努力去实现未来的业务拓展。中国的物流地产市场发展迅猛，相信五洲国际定能凭藉此增长态势进一步发展其专业批发市场及物流地产业务。　　平安不动产官方昨日回应称，作为平安集团的专业子公司，长期关注不动产投资管理领域。目前除了工业物流园区外，还布局了商业、养生养老社区等领域。中国国内消费的快速增长及持续发展，推动了现代化物流基础设施的庞大租赁需求。同时，中央政府也多次发文，发布物流业调整及振兴规划，平安不动产对物流地产前景非常看好。　　更关注项目综合金融收益　　据平安保险集团官网显示，平安不动产公司的战略目标是打造知名的“中国不动产投资基金管理者”，除为平安集团提供服务，还将致力于为第三方资产提供基金管理、开发管理、运营管理等全方位管理服务。　　事实上，业内认为，平安不动产介入物流地产，则更为关注项目的综合金融收益，以及为平安集团的客户服务。平安私人银行曾在今年2月公开表示，与平安集团旗下的平安证券、平安不动产、平安罗素等机构紧密协作，即将推出海外资产管理、海外房地产基金及跨境融资解决方案，为私行客户提供全新海外投资机会。　　而平安不动产近期成为同集团险企股权投资的一部分。在平安不动产今年5月的一次增资中，新增股东平安人寿和平安财险分别出资10亿元，分别持有其20%的股权。在增资完成后，原有两位股东深圳市平安创新资本投资有限公司和深圳市平安置业投资有限公司分别持有30%的股权。　　平安不动产官方昨日回应表示，平安不动产依托平安集团整体实力和在金融服务方面的优势，通过不动产与金融业务板块（如银行、租赁等）协同，形成客户资源、资金流、物流信息流的“三合一协同”，形成区别于其他物流地产开发商的差异化竞争优势。平安不动产肩负着一部分配置资产的任务，也就是说我们是为保险资金服务的，为保险资金取得稳定的租金收益和资产增值收益，这也是和其他地产商相比较大的差异点。　　慧择提示：综上所述可知，已产生稳定现金流的物流地产，正成为保险资金投资的新选择，平安不动产拟于5年内进行人民币15亿元的战略投资。对此，专业人士认为，平安不动产介入物流地产，更关注项目综合金融收益，打造知名的中国不动产投资基金管理者。【
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