二手房买卖合同签订后，遇政策限购，买方以无资格购买为由要求解除合同，_百度知道
二手房买卖合同签订后，遇政策限购，买方以无资格购买为由要求解除合同，
二手房买卖合同签订后，遇政策限购，买方以无资格购买为由要求解除合同，买方签订买卖合同时补充条款为：买方为亲戚代买，过户时产证过户给亲戚。
但并未注明亲戚身份信息，请问该合同遇到政府限购后买方要求无偿解除合同是否合理?买方若解除合同是否违约？谢...
我有更好的答案
不能免除责任。　　本法所称不可抗力，就明白了。《合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响。这样的案例在法院有不少，如果买房人因此无资格买房，是可以要求解除合同的这属于政策性调整。当事人迟延履行后发生不可抗力的，理由是不可抗力，可以到法院咨询一下，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《合同法》第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的
合同签订人并未明确注明产权受让方的身份信息，也算是不可抗拒吗？买方为亲戚代买，过户时产证过户给亲戚
在合同上注明的买房人是谁？就以这个人来确定是否因为政策调整无资格买房。你说的亲戚是合同上的买房人吗？
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<meta name="description" content="几年前花数百万元买豪宅却一直没过户，几年后房价翻番。
　　卖方搬出“限购令”说不卖了
买了豪宅不过户，几年后房价翻番卖方反悔了
&发表于： 9:31:56&&共被阅读过962 次&&
几年前花数百万元买豪宅却一直没过户，几年后房价翻番。
　　卖方搬出“限购令”说不卖了
　　买方起诉要求完成交易 限购令前签的购房协议是否有效成庭审焦点
　　花两百多万买豪宅，却几年没过户，结果房价涨了一倍多。
　　这时，卖方提出，交易违反限购令，要解除购房协议;但买方反驳说，买卖行为是在限购令出台前进行的，因此，不受限购令约束。
　　近日，厦门市中级人民法院针对这一案件作出了终审判决。法官说，“法不溯及既往”，限购前的房产交易仍然有效。
　　房价飙涨 豪宅产权一直没过户
　　卖方说：“是买方违约，他们没有及时付余款。”
　　买方说：“不，我一直在代卖方偿还银行按揭。是卖方后悔，不肯过户。”
　　在法庭上，双方各执一词，展开激烈争辩。
　　购房者是外地人，来自沙县的一位女士。而卖方是厦门的一对70后夫妻。
　　他们的交易时间是在日，那段时间，恰逢全球金融危机，差不多也是厦门楼市的最低谷。和当时的房价相比，现在的市场价涨了至少一倍。
　　当时，双方签订了一份 《房地产买卖协议》，约定，卖方将蓝湾国际南一楼一套位于高层的房产出售给余女士，建筑面积为174.4平方米。购房款共计人民币235.39万元。
　　协议签订后，余女士就向卖方支付了购房首付款98.7万元(含定金)。
　　但是，这套房子一直没有过户到买方余女士名下。刚开始，是因为卖方自己都还没有办理产权，因此未能过户。于是，他们双方到公证处办理了委托公证。卖方签署了一份委托书，委托余女士办理讼争房产出租、出售、诉讼的相关事项。
　　日，卖方取得讼争房产的产权。但是，由于卖方需要将户口迁入到这套房子，因此，还是没有将房子过户给购房者余女士。
　　卖方的户籍于日迁入讼争房产，又于日迁出。
　　各执一词 究竟是谁违约在先
　　不过，在此期间，余女士一直代替卖方向银行偿还该房产的按揭贷款。据了解，当时，一方面余女士付了部分购房款后，还剩下130多万元没给卖方;另一方面，卖方的按揭贷款也还剩下130多万元未还。因此，余女士每个月都都在以卖方的名义，向银行偿还8444元的按揭款本息。
　　由于产权一直未过户，最近余女士起诉到法院，要求卖方协助其办理讼争房产的产权过户手续。但是，卖方则反诉请求法官，希望解除双方于日签订的 《房地产买卖协议》，并收回讼争房产。
　　在庭审中，双方争议焦点为：双方未能办理讼争房产过户手续的原因是什么?对此，双方各执一词。购房者余女士说，是卖房者一方未依照 《房地产买卖协议》的约定在办妥落户手续后通知她。她了解到该情况后，多次通过电话、短信等方式联系对方，协商付款和过户事宜，甚至发律师函给对方，要求对方配合办理讼争房产过户，但卖方均不予配合。
　　但卖方认为，因派出所民警到现场核实情况是办理落户的程序之一，因此，余女士对卖方办理落户情况是清楚的。卖方在办妥落户后第一时间通知余女士办理过户手续，但是，余女士为了减少按揭贷款利息的承担，一直以各种理由拖延付款和办理过户手续。因此，余女士的行为已经构成根本违约，卖方有权解除房地产买卖协议。
　　攻防焦点 限购前的协议有效吗
　　而且，卖方还搬出限购令。他们说，根据现行的房产政策，本案交易目的无法实现，同样具备解除合同的条件。根据国务院及厦门市“新国八条”的规定，余女士自己拥有两套房产，属于限购对象，已不具备再次购房的条件，根据政策也不可能将讼争房产过户至其名下，同样应该解除协议。
　　但是，余女士反驳说，本案诉讼发生在前，限购令在后，根据“法不溯及既往”的原则，讼争房产的过户不受限购令的影响。余女士还说，她已经向厦门市国土资源与房产管理局职能部门咨询，工作人员也明确答复经过法院判决确定的过户登记，房屋登记机构按照法院生效判决予以办理过户手续，不受限购政策的约束。
　　“任何人不得因为自己的过错而获益，这是最为基本的法律原理。”余女士说，是因为卖方的拖延和过错导致无法过户，所以无论讼争房产的过户是否受到限购政策的约束，卖方均不得要求她返还讼争房产。
　　　法官判决 限购在后 交易有效
　　法官认为，余女士依约支付首付款98.7万元，并一直依约支付银行按揭贷款本息，而未支付剩余购房款的原因是双方在合同的履行过程中产生了重大分歧，尚不构成根本违约。而且，由于卖方并无足够证据，证明其在办理完落户手续后有立即通知余女士付款而余女士拒绝支付，合同亦未约定余女士未支付款项，卖方即享有解除合同的权利，余女士亦从未表示拒绝支付房款50000元，且至诉讼期间仍表示愿意向对方支付房款50000元。卖方以此要求解除合同、没收定金、返还房屋，依据不足，不予支持。
　　针对限购令的问题，法官采纳了余女士 “法不溯及既往”的观点。法官说，虽然本案审理期间因国家房地产市场调控政策的出台，厦门市自日起暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售房屋，但本案交易行为发生在日，在限购政策出台之前，故卖方仍应依约履行协助办理房屋产权过户义务。
　　因此，近日厦门市中级人民法院终审判决驳回卖方的上诉，要求他们夫妇二人应在余女士履行支付房款50000元及偿还银行贷款义务后，十日内协助办理产权过户手续。
　　律师提醒
　　买房没过户风险隐患多
　　福建信海律师事务所林敏辉律师：二手房买卖过程中，在产权证还未办理出来，很多人采用与本案中类似的方式进行交易，也就是购房协议+公证委托。此类的交易方式除隐藏极大的买卖风险外，还涉及到目前实行的限购政策。这其中主要是如何认定买卖时间的问题，是以签订购房协议时间还是到房管局办理过户时间为准?
　　我认为，应以签订购房协议时间为准，因为一般从签订购房协议到办理房屋过户手续都需要经过一定的时间，买方在签订购房协议的时候不可能预见到会出台限购的政策，这种情况下以一个后面出台的政策来规范之前的行为，显然不符合法理，对买方也极不公平。买方在遭遇类似问题无法办理过户手续的情况下，可寻求法院的支持，并以此申请强制执行，要求卖方协助办理过户手续。
　　专家说法
　　明天的法律不能管今天
　　厦门大学法学院黄健雄教授：法律作为应当为公众所知晓、服从和遵守的具有普遍约束力的规范，首先应当让普通老百姓而不是法律专家所理解。法律溯及既往的效力，是指法律颁布后，对它生效以前的行为和事件是否适用的问题。
　　简言之，法律溯及既往就是用明天的法律来调整今天的行为和事件。由于法律是一种行为规则，并且只有公布的法律才有可能成为约束人们行为的准则，所以近代各国一般采用法无溯及力的原则，即“法不溯及既往”，特别是民商事实体法。这里的法律是采用广义解释，因此也包括一些带有强制性的政策如限购令。
　　法在一般情况下不溯及既往，也就是说明天的法律不能管今天的行为和事件，今天的法律不能管昨天的事。但是，为了更好地保护公民、法人或者其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。如我国刑法的溯及力问题实行的原则就是从旧兼从轻。
最新网友点评
关于买了豪宅不过户，几年后房价翻番卖方反悔了我想说两句：
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　　“限购令”是指日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。
　　房产限购有时难免伤及无辜。但要在和民生的夹缝中趋利避害，实属不易。地方版楼市新政最近陆续出台。限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段。地产大腕纷纷惊呼，楼市的寒冬即将来到，房地产业对2009年的“保八”起到了决定性作用，现在则要“卸磨杀驴”了。原因很简单，任由房地产泡沫膨胀发酵，无异于饮鸩止渴。 短期内刺穿泡沫，则不免带来阵痛。
　　限购令是行政行为，与是对行政行为最重要的划分。抽象行政行为与具体行政行为是依据是否特定所进行的划分。抽象行政行为是指行政主体针对不特定行政相对人所作的。具体行政行为是指针对特定行政相对人所做的行政行为。
　　限购令作为一种手段，在各地大量应用。从具体内容的角度进行考察，这些限购令包含以下4 种条款：
　　（1）限制特定民事主体行为能力的条款
　　（2）的条款
　　（3）贷款差别化政策的条款
　　（4）限制境外机构和个人购房的条款
　　中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。
　　基本限购令符合绝大多数家庭的居住、，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。 在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房的建设和联网，这项工作非常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房，并可优化40个城市范围内的限购。
　　长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化：
　　—取消的，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用和的行为。、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和的底限，由商业银行在此基础上，按要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放。
　　—取消，逐步取消。中产阶层可购买更好的新建或二手商品住宅；住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。
　　—原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致的综合评标。
　　（一） 买方与卖方之间的纠纷
　　这种纠纷主要有一下几种类型：
　　1.买方向卖方交付了“购房诚意金”或者定金后限购令出台，导致买方失去购房资格或者购房成本增加，因而以此为由要求退还“”或者，而卖方以买方违约为由拒还的情况。
　　2.买卖双方在购房合同中约定，“卖方协助买方办理房屋过户登记”。结果由于限购令的出台导致登记部门不予登记，从而买方追究对方引发的纠纷。
　　3.即使双方没有约定卖方有协助办理房产证的义务，但是限购令的出台，使买方在履行完毕购房合同义务之后，去办产权过户登记时遭遇闭门羹，无奈要求与卖方解除合同而引发的纠纷。
　　（二） 买方与银行之间的纠纷
　　买方递交的申请已被银行受理，但是因为限购令的出台使买方丧失了贷款资格，银行据此拒绝放贷，从而买方主张银行违约责任而引发的纠纷。
　　（三） 买方与中介之间的纠纷
　　买方与中介签订了并已交付了定金，但是由于限购令使买方无法买房，从而买方要求中介退还定金而引发的纠纷。
　　（四） 卖方与中介之间的纠纷
　　买卖双方与中介通过三方协议将房屋交付买方使用，但是由于限购令的出台而不能办理过户手续，因此要求退房，进而中介要求卖方退还首付款而引发的纠纷。
　　（五） 卖方与银行之间的纠纷
　　卖方代买方办理贷款手续时，递交给银行的贷款申请已被银行受理，但是由于限购令的出台银行拒绝放贷，从而与卖方之间产生的纠纷。
　　（六） 买方与房屋产权登记机构之间的纠纷
　　买方已经履行完毕房屋买卖的其他各项手续，在最后办理过户登记时被登记管理部门拒绝办理，买方以登记管理部门为由追究其责任而引发的纠纷。
　　1、2011 年2 月23 日，在西安从事多年服装经营的浙江籍刘女士在西安市高新区某楼盘售楼部看上了一套120 余平米的商品住房，总房款为98 万元，当日签订了《认购协议》并缴纳5 万元定金，同时约定双方在一周内签正式的《商品房买卖合同》并办理备案手续。2 月28 日，刘女士带着93 万元余款前往售楼部签订《商品房买卖合同》。不料却被告知，西安出台了新政策，外地人买房须提供一年以上纳税证明或缴纳社保证明，否则无法签订《商品房买卖合同》以及办理备案手续。刘女士蒙了，自己在西安打拼这么多年，户口一直在浙江老家，此时也无法提供纳税和缴纳社保的证明，于是只好接受不签合同，同时提出要求返还已缴纳的5 万元定金。却说定金不退还，因为是刘女士不符合购房条件导致双方买卖不成，过错在刘女士，因此公司无须返还定金。双方由此产生纠纷
　　2、“限贷令”致无法贷款，解除购房合同不算违约：深圳市民方先生和其妻子名下共有三套房产，今年4 月初又在宝安区购买了一套205 万元的房子，并支付了业主10 万元定金。但是4 月17 日，国家政策出台，因为已有三套房，方先生无法从一分钱。他只得找到卖房的业主，要求解除合同，退还定金，但遭到了业主拒绝。为此，双方闹到法院。
　　刘子儒介绍说，此案的一审判决书上，宝安法院明确了“国家政策调整导致无法获得贷款，并非商业风险，也非，而是情势发生了变化”。宝安法院判决因情事变更而解除合同，购房者不需承担责任
　　1、购第三套房贷款未能获批，十万元定金泡汤：陈先生因购买第三套房贷款无法获批，不能继续履行，起诉要求吴先生返还10 万元。日前，松江区法院驳回了陈先生的诉讼请求。
　　陈先生通过中介公司介绍希望购买吴先生名下的一套房屋，因为这已经是陈先生的第三套房屋了，因此陈先生准备了50%的首付，另外一半的房款希望向银行贷款。陈先生向吴先生支付了10 万元的房屋定金之后，却因国家调控政策出台，银行停止向第三套房发放房贷，陈先生因此只能放弃继续履行合同，并要求吴先生返还定金10 万元。但吴先生认为陈先生未能按照合同履行交付房款的义务，所以自己有权没收定金10 万元。为此，陈先生将吴先生此诉至法院。
　　法院认为，双方签订的合法有效，双方当事人应当按照定金合同履行自己的义务。首先，陈先生在签订合同之时应对以及自身的义务有充分的认识和预见，因为政策变动给陈先生带来的不利后果应当自行承担；其次，双方签订的定金合同约定，在陈先生银行贷款不足的情况下，陈先生应当在交易过户当天以现金方式补足，故现在以银行贷款未能获批的理由拒绝履行合同，且不承担任何违约责任没有依据。最终，法院认定陈先生存在，其交付的10 万元定金应当予以没收。一审判决后陈先生不服并上诉，二审维持原判
　　1、利用虚假补缴社保自食苦果：小刘是小洪的小学同学和好友，小刘听说在北京炒房有利可图准备在北京贷款买一套，但根据差别化信贷政策，小刘是非京籍居民，也没有在北京工作缴纳或纳税1 年以上，无法在北京贷款买卖房屋，于是小刘与小洪商量，由小刘去社保部门举报小洪开办的公司在其工作期间未为其缴纳社会保险，要求小洪的公司为小刘补缴1 年半的社会保险，小洪的公司承认双方有劳动关系并没有缴纳社保，其后由小洪的公司按照社保部门的要求为小刘补缴社保，小刘拿着该补缴社保的证明去贷款购买房屋，结果，小刘后与小洪闹翻了，小刘拿着小洪的公司开具的工资证明及补缴社保证明起诉要求支付未签赔偿及支付拖欠公司等赔偿，小洪公司因证据不足反而败诉。
　　2、帮助员工造假补缴社保反遭索赔：小王系北京某私企员工，因结婚急需在京买房，但因其没有北京户口，且无法提供在北京工作缴纳社会保险或纳税1 年以上的证明，无法在北京通过买房，于是小王向所在企业老总反复哀求，并表示将为企业好好工作报答老板的恩情，老板也看好小王的表现，就答应以补缴社保的方式为其取得缴纳社保的证明，并提供了较高工资数额的收入证明，促成其在北京贷款买房。结果，小王后于老板发生了争执，就拿着公司为其补缴社保的证明及工资收入证明起诉公司未足额缴纳社保及拖欠工资，要求该公司补足工资差额，赔偿未足额缴纳社保金额及赔偿，公司老板面对小王的“忘恩负义”欲哭无泪。
姜明安.《行政法和行政诉讼法》.北京大学出版社.2007年第3版.第179页
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限购导致退房案例大增
亿房网教您如何安全退房
第 &&&3 页
　　约定退房
　　如果业主在购房合同中约定了业主可解除合同的相关情形，当出现合同约定解除合同的情形时，业主可以行使解除权解除合同，否则业主须承担违约责任。非因法定和合同约定的情形业主不可单方面解除合同，否则业主应当承担违约责任，合同应继续履行并承担由此给开发商带来的损失。
　　出现退房情况归集起来主要有四种原因：一是买方违约，二是卖方违约，三是双方都不违约，但双方就退房问题达成一致意见，四是双方都违约，但协商达不成一致意见。在买卖过程中，由于违约方的不同及所处的阶段不同，办理退房的程序也不同。下面分别介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。
　　订金(定金或认购金)阶段：
　　买方已交订金(定金或认购金)，但没有签订正式《房屋买卖合同》。按目前商品房买卖的惯例，卖方或其代理人一般都先介绍房产的基本情况，待买方交了订金(定金或认购金)之后，卖方才与买方就合同的有关问题进行商谈，否则拒绝出示合同或拒绝讨论合同的条款。
　　1、如果买方已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况无论卖方所预售项目有无《预/销售许可证》，买方都可直接向卖方或其代理人要回所交款项，采取口头或书面方式均可。在卖方退回买方所交款项后，买方将发票或收据交还卖方，卖方可将所保留的房号售与他人，双方都不需要承担什么责任。
　　2、如果卖方不同意全额退款，买方可向法院主张自己的权利，要回全部款项。如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，买方与卖方有约定，所交款项为定金，且买卖双方就《商品房买卖合同》无法达成一致意见，最终没有签订合同，这种情况如卖方拒不退还定金买方可直接向法院起诉。
　　已签合同未做预售登记阶段
　　这种情况下如果一方想退房，首先要与对方协商，看能否达成一致意见。如果双方达成了一致意见，要签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。双方达成协议后任何一方不履行协议的内容对方都有权要求其履行，也可以通过讼诉或仲裁方式要求对方履行。如果买卖双方中一方违约，且达不成致一致意见，那么根据《合同法》第九十六条的规定，主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
　　如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。【更多关于退房程序的内容请点查看】
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