沙龙实录：淡市下购房者如何维护合法权益？
2011年对全国楼市来说，是成交量异常低迷的一年，收到限购限贷等政策影响，楼市自去年年初进入寒冬后似乎一直未走入春天。
在这不寻常的一年，购房者在买房的过程中，也碰到了许多不寻常的问题。有些购房者遭遇限贷；有些遭遇银行临时调整贷款利率；有些遭遇上家或者下家的临时毁约；有些则面对开发商的突然翻脸。
转眼到了2012年的315，今年我们又碰到了哪些新的案例？购房者如何在淡市中维权？本周四（<st1 st="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="8" month="3" year="日），网易房产邀请多位业内人士共同来讨论分析一下相关的话题。
时间：<st1 st="on" isrocdate="False" islunardate="False" day="8" month="3" year="日（周四） 下午14：00 —15：00
地点：网易演播室（天钥桥路333号腾飞大厦17楼）
星瀚律师事务所资深律师 & & & &卫& 新
上海中原地产法律事务部总监 & & 姚志云&&&&&&&&&&&& & &&&& &
1、 去年以来楼市一直处于严厉的调控中，由于政策的因素也产生许多买房纠纷，特别是限贷限购政策对部分购房者都会造成一些影响，请问各位嘉宾在和客户的接触中，去年一年遇到类似的案例多不多？能给我们介绍一下么？
2、 一些开发商为了刺激销售，有时会想法设法去钻政策漏洞，规避政策，比如“一成首付”，或者鼓励购房者以亲友身份购房等，这些手段存在什么法律风险，购房者如何谨慎对待？
3、 因为目前楼市仍比较低迷，看空者众多，有一些购房者仍在徘徊观望。那么最近的交易中，特别是（、、），买卖双方一方由于看空后市而选择突然毁约的情况多不多？面对这类情况的纠纷该如何解决？
4、 由于突然爆发的安信毒地板事件，购房者目前对于精装修房可以说是“又爱又恨”，而国内精装修房在建筑标准，验房方面都有很多不足，对此，购房者应该通过何种手段去尽量保障自己的权益呢？
5、除了上面提到的一些问题，各位觉得去年楼市还有哪些新的维权热点，购房者在买卖过程中最应注意的是哪些方面？
主持人：欢迎各位网友又来到我们这次的网易沙龙活动，今天的主题是想谈谈淡市下购房者如何维护自己的合法权益。2011年对全国楼市来说，是成交量异常低迷的一年，受到限购限贷等政策影响，楼市自去年年初进入寒冬后似乎一直未走入春天。在这不寻常的一年，购房者在买房的过程中，也碰到了许多不寻常的问题。有些购房者遭遇限贷；有些遭遇银行临时调整贷款利率；有些遭遇上家或者下家的临时毁约；有些则面对开发商的突然翻脸。
转眼到了2012年的3·15，今年我们又碰到了哪些新的案例？购房者如何在淡市中维权？今天我们有幸邀请多位业内人士共同来讨论分析一下相关的话题。今天作客网易沙龙的有星瀚律师事务所资深律师卫新；上海中原地产法律事务部总监姚志云。
去年以来楼市一直处于严厉的调控中，由于政策的因素也产生了西多买房纠纷，特别是关于限贷和限购令的，去年一年遇到的案例多不多，能给我们谈谈遇到一些典型的案例？姚老师您先为我们介绍一下吧。
“钻漏洞”规避政策导致的纠纷增加
姚志云：我谈谈在我们一手和二手代理交易中遇到的一些问题，2011年是政策频出的一年，但是我们发现一个规律，在去年年初或者说在上半年前段因为政策原因导致的纠纷比较多，我记得前一次对于房地产政策做了一次节目，也谈了一些内容，包括限购、限贷导致的纠纷，在上半年比较明显。基本上从4、5月份之后到下半年，我们发现因为政策直接导致的纠纷明显下降，不管是从绝对量上还是在相对量上都有明显的下降。
原因比较简单，一个方面的原因，依据国八条的政策是一月份正式出台，出台之后对于政策有一个熟悉了解的过程，甚至政策本身它的执行状况也有一个混沌期，所以在它之内两到三个月会引发很多分歧导致纠纷。两三个月之后政策比较明朗，消费者对政策熟悉程度比较高，知道政策的意义是什么样，这会导致纠纷的减少。第二，不管作为（、、）还是一手房交易，交易量大量下滑，暴露出来的纠纷也就比较少。
从我们接触的案例中看有三个特征。第一个特征，因为对政策不了解和不熟悉导致的纠纷下降，反过来因为规避政策而导致的纠纷在增加，这个理由我刚才做过解释，政策熟悉了解之后比较少因为不熟悉政策导致纠纷，但是大家了解纠纷会有一些方法规避，规避本身是在政策允许范围内，因此导致的纠纷会多起来。比方说我们接触案例中有几种比较典型的，我们叫做置换交易当中，本身家庭已经拥有两套住房，按照政策规定，他不符合购买条件，他把其中一套房子卖掉就可以再买另外一套。我们接触案例当中有这样的交易模式，客户他看中一套房子付了定金，但是买这个房子的条件是等我把另外一套房子卖掉，卖掉了我就符合购买的条件，我才能进行我现在想买房的交易，这个是允许的。恰恰因为这种需求在交易中如果流程设置不合理就会导致纠纷，有可能是你想卖的房子没有如期卖掉，你想买的不能如期买进。像这种类型的纠纷出现，我觉得这是一种新的纠纷类型。再比如，同样因为规避政策，我们说去掉产证上的名字再买房。还有借用其他人名义买房，或者借用父母，或者借用子女的名义，为了规避政策进行交易导致的纠纷开始出现和增加，这是我发现的第一个特征。
第二个特征，二手房纠纷减少，但是一手房纠纷增加，这跟成交的结构有关，去年我发现二手房交易因为小业主对价格的调整没有太大的积极性，所以交易量比较低，应该有超过4个月时间整个上海市月度的二手房成交量都低于1千套。反观一手房交易量虽然也有萎缩但是没有那么明显，因为开发商基于资金压力有一些促销活动。因为结构的变化导致这些现象。一手房的纠纷，大家都知道的退房风波，因为开发商对于后期房源进行降价销售使得前期业主退房，还有类似房屋质量问题开始涌现出来。
第三个特点，我们发现在所有的房屋纠纷当中，关于退房的咨询也好，案件也好，它的比重在增加，特别是买家在下完定金到正式签合同之前，这个周期内发生的概率比以前高很多，这是我对于去年所接触的案件感觉出来的一些变化特点。
卫新：我谈谈我们这边的情况，去年2011年我们感觉房地产市场随着成交量下降，房地产市场纠纷也相对减少，我们在去年处理房地产相关的，无论是诉讼还是一些争议的解决，整个律师事务所这一方面的事务也减少，这跟成交量有关。第二个，新政策发出来之后新的变化，第一个限购和限贷的政策，我们觉得特别是在年初，也就是政策刚刚开始的一段时间有不少咨询和纠纷发生，表现为几种，一种因为银行贷款政策发生变化导致了贷款发放的时间延后，我们当时处理过不少这样的纠纷，最多拖延时间两三个月，房东因为这个事情提出各种诉讼也好，解约也好，赔偿也好，这样的情况比较多。第二类纠纷，因为银行不能够贷款导致买方付款能力不足导致合同无法履行，在客观层面上会存在无法旅行的情况，这一类纠纷我们也在处理。这类纠纷到现在为止陆陆续续案件不管是宣判还是什么在一个过程之中，这是关于贷款这一块。另外限购令这一块产生的纠纷，就是像刚刚姚总监说的所谓置换，先买后卖，因为连锁反应产生的纠纷比较多。另外，当事人对于政策的理解有错误，对购房资格理解有错误，产生了一些错误的理解，使购房资格产生问题，而导致合同无法履行，这是限购和限贷的一类纠纷。
第二大类纠纷，大家对房市后期不够看好所以导致大量的定金转正式签约所产生的纠纷。我们去年接触了不少守约方要求违约方继续履行定金合同，以及违约方希望能够解除定金不需要承担相应的违约责任，这种情况也是比较多的。
第三大类的纠纷，消费者自我保护意识提高所造成的对某些交易过程中自我保护的提升而造成的案件，比如说在一手房中要求开发商对房屋质量的保证，以及签订合同时要求开发商加入保价条款。包括二手房，因为双方在一个平衡的地位上买房提出更多的要求，这一类案件也是增加的。
主持人：前面姚老师和卫老师都有提到购房者对整个楼市的心态已经发生了变化，应该说在目前的情况下看空者比较多，卫老师也说了临时毁约的情况会比较多，面对临时毁约的情况下，购房者如何去维权，如何解决这类纠纷，这类纠纷最主要的一些特点是什么？
卫新：这类纠纷，因为房地产交易是一个大宗商品交易，不像快速消费品是立刻可以交易成功的，它有一个买卖过程。在买卖过程中，一般看完房子为了固定住消费者的购房意向双方通过中介方或者开发商都会签订定金合同，签订完以后，在法律上订立为预约合同。一般来说，像这类合同要正式履行还是要签订正式的房地产买卖合同，这个叫本约。预约转本约有法律技巧，双方在转的过程中如果不是双方的原因造成合同无法承担，是可以不用承担的，如果由于一方的过错是要承担责任的。在这个过程中我们怎么维护自己的权利，如果守约方希望能够把交易更加稳定和牢固的话，第一种方式我们尽量一次性签订正式买卖合同，这当然最好，这样的话不存在预约转本约的过程。第二个情况，我们说在预约过程中尽量把买卖合同主要条款磋商一致，无论是比较有经验的开发商，像中原这样大型的中介公司也好，他们在这一块做的相对比较好，尽量在预约过程中把本约绝大多数条款确定清楚。这样的话告诉那些一时冲动买房子的客户，一定要在买房子的时候房屋交易情况要进行充分了解。一旦把所有的本约条款约定的非常清楚，那在法院处理过程中会认定为买卖合同，会面临强制履行的情况。我们以往买方说我先付定金试试看，或者没有经过充分的磋商，只是单方面签一个意向书，这个意向书条款很模糊，这样的话会产生更多的纠纷。基本上是这样。还是希望大家在定金合同的时候尽量把所有的情况都明确，而且了解情况。
淡市下购房者自我保护意识强维权更有利
主持人：刚才卫律师说到第三点，消费者自我保护意识变强，包括和姚老师节目前也聊到过，因为现在在淡市下购房者更加有话语权，他们自我维权意识提高了，是不是这样？
姚志云：确实是这样，在目前整个市场相对比较清淡的情况下，对消费者首先有些问题比较关注，我们在房市比较好的时候买了一套房子，可能一个月之后涨了10%，半年、一年之后涨了50%，就算房屋交易过程中有一些瑕疵，比如说房屋质量有一些问题，大家反而不会那么关注。但是现在市场比较清淡，房价总体上呈下降趋势，归于房子产生的问题就会比较敏感。再加上消费者经过市场的洗礼，经验会越来越丰富，他们可以寻求的专业知识也越来越多，越来越普遍，维权意识也会增加。大家更多会关注这个房子质量如何，交易过程当中流程是不是顺畅，有没有对自己的权益进行侵犯的地方，所以会导致很多原来不是问题的问题曝露出来。
但是我们也注意到，其实在市场相对不好的时候，对于消费者维权是一个利好的消息，整个市场某种程度上向买方市场转移，在我们的消费者跟开发商进行合同讨论，洽谈的过程当中，消费者空间会更大，你更有空间去维护自己的权益。以前买房子靠抢，能抢到就不错，但是现在不需要去抢，你还可能坐下来慢慢跟销售员去讨论这些合同条款，也有机会把你的想法加到合同条款去，虽然不成为一个普遍现象，但是现在已经有这个机会。作为消费者应该利用好这种机会，在淡市下更有利于维护自己的权利。
主持人：最近我们也看到一些开发商他采取了很多方式，因为成交量一直比较低迷，他们采取很多方式刺激销售，降价是一种比较普遍的方式，还有一些通过政策的漏洞，包括规避到政策的方法，比如说外币出现，上海之前有听过一成首付，这也不是一个新鲜的现象，但是很多购房者遇到这些问题的时候因为急于买房没有考虑其中存在的风险，卫律师能为我们介绍一下开发商这些所谓一成首付，包括以亲友身份买房规避限购令的问题，面对这种情况下，购房者面对这类情况的纠纷该如何解决？
卫新：其实这个问题产生的基础跟姚总说的道理是一致的，市场慢慢转入到平衡的市场，现在更加有利于买方。长期以来卖方市场发生变化。正常情况下一般的买卖交易中，不管房地产还是别的，通常买方会占据一定的主动权，现在在作为回归。房地产进行促销，希望消费者对促销和各种各样的承诺进行分辨，哪些是噱头，哪些确实是有利的条件，这个要做分辨。
首先，开发商现在最常用的是保价条款，这个条款是针对我们目前出现房屋开发商降价，大量业主退房的情况。无论是上海市政府还是司法机关都把这种情况要求按照法律途径来解决。法律途径对正常的房价下跌认为是商业因素，是不可以解除合同的。所以，以房价下跌解除合同是不符合约定解除权。所以说，让新买的业主对这个产生一些顾虑的消除，他们约定了保价条款，这个说是不是到位业主要明确。仅仅在合同上约定房价不会下跌，这样的约定会不能够执行的，因为要明确，比如说我们在同一期卖同样房型，网上公布的均价不能低于多少价格，做到这样的可能就有效了。我认为这样的条款对业主规避商业风险甚至获得补偿是有效的。这样的条款我们应该接受而且跟开发商进行谈判的。
第二类，不管是一成首付，垫付资金也好，房地产市场如果出现了向买方有利方向倾斜，最明显是付款方式发生变化，也就是说期房诞生是因为房子稀缺。实际上我们说一成首付或者垫付首付，实际上开发商在做噱头，希望业主接受现房的付款方面，但是他仍然希望以期房的方式出售。市场回归到后面业主更愿意是我钱付掉直接入住，开发商是说我先付首付款，然后过了一年或者大半年交房，业主觉得这样的方式不利，开发商说我给你垫首付。在国外有很多概念，买期房不用全额付清，付30%，交房的时候全部付完。像这样一种方式是关于付款方式的讨论，如果开发商就这个方式进行讨论的时候不如跟他谈的更多一点，是不是我首付的成数减少一些。开发商做出这样的方式还是希望尽快回收，通过银行贷款的这部分资金。我觉得这个部分对付款方式思路更开阔一些。
第三，房屋交付、质量，不管是校区的平面布局还是房屋的设计部分，业主可以越来越多地提出自己的要求，因为我们看到，比如说现在出现的安信地板等纠纷，之前不会考虑这个问题，因为之前能把房子买到就不错了。现在到了买方市场，买方可以更关注这个部分，你希望达到的条款在合同中一一明确。开发商说买房子送地下室或者车位，或者免房产税，实际上也就是一种变相打折的方式，消费者要看清楚。
最后，规避违规的方式。某些销售人员鼓励消费者通过伪造一些税单，伪造身份信息这样有违诚信的情况将会面临很大的风险。
主持人：最近听到整个银根略有放松，一些首套房的利率放松了，还有一些包括一些外地的，如果补交一年社保也可以购房。类似于这类问题，就像前面卫律师所说的，这类是不是最好不要冒类似风险，就算补交一年社保税款，这也不是一个很小的成本
姚志云：伪造材料的手法绕过政策，这样的操作方法我们不建议采用。不管限购还是限贷的政策上，从郑则本意出发有一些空间给到大家，在这个空间范围之内是他允许的，比如先把其中一套房子卖掉然后再去买，或者你虽然名下房子已经达到2套，但事实上你没有控制权，就是你在你父母的房产证中把自己的名字去掉，这种是可行的，但是提醒用这样的方式操作务必要把流程设计清晰，包括你的房屋，不管通过出售也好还是更名也好，时间周期要约定清楚。在这个时间周期之内没有办成怎么处理，备选的方案要落实清楚。所有的纠纷产生除了可能通常有一种情形是利益失衡导致之外就是没有预案，但凡有预案不会用到法律途径来解决。不要做违法的事情，但是政策允许的范围之内你做一些合理的规避行为，这是可以的。
若处于政策模糊地带最好去交易中心问清楚
主持人：前面大家谈到了现在政策还是有一些模糊，也面临着一些在具体操作过程中，包括各个区的交易中心解释不同或者在具体的操作流程发生不同的情况，购房者在买房之前，包括最后正式签合同之前，可能会面临限购限贷问题的购房者，他们是不是在这之前做一些充分的准备会比较好一点？
卫新：第一个，我们对政策的解读要按照通常的情况来解读，基本上按照通说来解读不会发生大的偏差，这是一个。第二个，我们相信在市场上交易量比较频繁的中介公司以及比较有经验的开发商对这一块政策熟悉程度和把握程度比较高，我们尽量买房子通过这样的单位来进行，这样的话他们给你的意见是比较有经验的。第三，你尽量能够自己，不能光听别人的，把自己的材料、情况尽量做一个充分的了解。我们有案子说这个客户都忘了自己父母买房的时候有没有加上自己的名字，这个要充分了解清楚，不要主观判断。情况了解清楚之后如果还不放心可以自己跑到有关部门了解一下。最后一点，如果你还不放心，你在合同中做一下约定，如果是因为限购限贷政策，我希望能够不承担违约责任，当然这个要双方磋商的。当然这个条款是最保障的，加一个这个条款风险就规避掉了。
姚志云：基本上比较赞同卫律师提的意见，但是我们求人不如求己，对于自己的状况是否限购要摸清楚。政策总体上来说相对比较明朗，只有非常小的一部分还有一些分歧，大部分的情况基本上你都可以自己有把握。如果你恰巧遇到你是比较模糊的地带，我的建议是既可以去听专业机构的意见，包括像我们中原地产品牌中介的意见，也要听律师的意见，最主要的是要亲自到交易中心或者政府相关机构做一个详尽的沟通和了解。这样应该可以确保万无一失。因为这里有一个背景要交待，可能在去年的上半年或者早些时段，因为政策导致的纠纷，法院处理这些纠纷的时候可能有一些考虑到保护，作为买方对政策不了解不熟悉，可能对你的政府判的比较清，甚至不会认定你的责任。但是，从去年下半年开始，基本上我们所了解到的司法动态，法院在判断因为限购政策导致交易不能履行的分担上买方还是比较认同的。你再也不可以以不知道政策为由主张免责，既然知道政策就应该对自己是否符合政策要有一个清晰的判断，如果判断失误就要承担责任。在这一点上一个是谨慎，其二是求人不如求己。
主持人：刚才两位提到随着淡市，随着消费者自我保护意识加强，之前购房者能买到房子就不错了，但是现在自己都会有一些，包括对在收房时候会有一些要求，这正好契合前不久爆发的安信毒地板，精装修房是以后大的趋势，对于这些问题，包括装修过的房子，在装修房的问题上购房者如何去维权，包括购房者在验房方面经验不足，类似的情况购房者怎么处理比较好？
姚志云：刚才谈到安信的毒地板事件，单纯从事件本身来讲，消费者作为个体对类似事件进行维权，坦白讲我个人觉得比较困难。因为安信毒地板事件发生在哪些企业上，安信本身是一个地板知名品牌。而发生毒地板事件的开发商，万科和龙湖，都是龙头企业。我们消费者不管是购买普通的消费品还是住房，我们都会给一个建议，第一你要找具有品牌效应的企业，有品牌的产品，第二，你请专业人士，不管是哪个方面的专业人士，也许是地板方面，也许是其他方面。但恰恰是在知名的地板供应商，龙头的房地产企业出现这样的问题，所以，我借用一个经济学里面或者投资领域的概念，这是一个系统性风险。既然是系统性风险，作为消费者个人来讲很难防范，有赖于行业本身的规范，调整和提高。当然并不是每一个消费者都购买安信地板或者购买万科或者龙湖的房子，普通的在我们房地产交易当中都会遇到毒地板或者毒沙发，这个时候怎么办？我只能给两点建议，第一点建议，不管跟开发商的合同洽谈还是在（、、）买卖当中跟小业主的合同洽谈当中，提到任何关于装修和其他合同内容的时候，但凡是有合同约定的，对方承诺的内容尽可能写在合同当中。这样子的话，一旦发生了问题就会有解决的途径，就会有参考的标准。
当然，安信毒地板事件他连国家标准都没有符合，有一些双方当事人约定的标准可能是法律并没有明确的规定，有赖于双方当事人之间的约定，所以我们第一个建议是任何你认为对于你决策做出你决策有重要参考价值的内容都要约定在合同当中，你地板品牌，地板质量要求，或者装修房里面附属的设施设备都应该在合同当中做明确约定。其二，我们还是要依赖专业人士，像开发商买的装修房，在交房的时候我们请专业的验房师验房。如果单个消费者觉得成本比较高，可以以联合的方式请专业人士进入。这样的话类似这样的问题比较容易发现，发现完了之后获取数据跟开发商和业主进行交涉。对于类似事件总的来讲依赖整个行业的规范。卫新：我觉得这个事情发生挺好的，我们看到欧美的法律进程都是因为有一个一个的案例发生会促进整个行业发生变化，规则发生变化。第一个，现在购房主体也有一定的特殊性，现在购房主体是刚需的自住客户，自住客户对房子品质要求比较高。第二个，我们注意到这是系统性风险，这一定有他制度上的缺陷，我们业主有很多事情要做的。先把二手房和一手房分开来说，二手房业主要很清楚知道，相关司法实践基本上按现状为交付的标准，基本上卖方对装修部分不承担瑕疵担保责任，二手房质量担保责任是比较弱的。所以，我们说看房的事情，对房屋进行仔细的验看是一个关键。一旦你决定买了按现状就OK了，不能说买完之后发现什么问题，这个法院也不支持。
第二，现在精装修的一手房，这个是目前制度上存在巨大缺陷的房屋，虽然一直鼓励这样做。第一个，我们发现众多的一手房，精装修房就合同价款约定不做约定，合同上只做房屋总价约定，装修部分约定是零，我们发现大量一手房纠纷业主维权的时候没有对价的基础，因为装修是送的，这个很难要求赔偿。当然你有可能要求修复，但是对价是有问题的。我们认为这个部分的约定应该明确，一旦约定明确就可以要求相应地补偿。或者说你重新做的话是有一个标准。你说我装修是5千/平米跟1千/平米是不一样的。装修这个事情是纠纷最多的一个行业，这个行业不是很完美的行业。装修是一个漫长的过程，为什么现在出现了大量的问题，因为在单个毛坯房装修的时候业主非常负责任，全程会进行监督，甚至在某些工程做的时候会要求有介入的情况，自己装修的房子虽然也出问题，但是相对来说因为有业主全情的投入，出来的问题比较少。现在把这件事情交给开发商，出了问题说找地板厂商，中间缺少了组织和监督。也就是说，要么我们在合同中约定开发商对整个质量问题承担整个的瑕疵担保责任，他推无可推，这督促他在整个过程中充分监督。要么明确装修的主体和相应的责任，然后有一个相应监督的作用。
我们注意到欧美房地产买卖过程中比中国市场更成熟，业主是可以选择，房子造成什么样都可以选。包括装修这个部分都会有一个监督的作用，而这个部分国家是存在系统性缺陷的，这个是需要我们在合同中约定，开发商要付起相关的责任。
还有关于验房，现在验房师的资格没有确认，验房的标准也很模糊，国家上相关质量标准亟待完善，另外需要配合出来确认某些专业机构的资质。上海市原来也出来说要求一房一验，我们说政府在发布交付许可证的时候除了总体上验房，对精装修房政府要规定相应的标准，是不是由政府协助业主验房，这个也比较重要。一手房属于基本老百姓的必需品的时候这就关注到民生问题。总之，精装修房在制度上和实际合同约定上，包括消费者意识上都存在巨大的缺陷，急需完善。我经手好几个案子，业主有些是样板房，总装修额达到100万到200万，买回来之后很快不能用，重新装修。在这个过程中要看开发商的诚信，基本上我看买样板房或者精装修房的业主没有不重新弄的。
主持人：为什么会产生这样的情况，他们在样板房的过程中只是表面上好看就行的是吧？
卫新：他只要好看，我们很多精装修房只是面子上好看。最近我手上有一个案子，也是一个业主买了一个别墅，也是精装修房，一楼该有电视插座的地方没有，比如说二楼出现漏水的情况，还有包括空调的安装和孔之类的，有很多细节的地方都需要专业的人来把握。
主持人：应该说在我国房地产市场上，精装修房的路还有非常长的一段路走，包括在相关法律，相关的监督，包括消费者自己的意识方面都还有很长的路要走。
卫新：政府现在推装修房，装修这件事情确实蛮累的，在制度上存在巨大缺陷和目前不完善的情况下，我们还是建议消费者最好买一个毛坯自己装，买了精装修房出了问题也不知道找谁，还要打掉重新弄。
主持人：今天谢谢两位嘉宾跟我们聊了一些近期热点，还有在目前市场情况下购房者更应该注意哪些方面，来规避风险更好维护自己的权益。
今天的网易沙龙就到这里结束，谢谢两位嘉宾。
(本文来源：网易房产
作者：沈侠)
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房价上涨出卖方违约临时涨价买房人怎么维护自己合法权益
作者:李玉芳　　时间:　　 来源：网络　　浏览量：0　　
案例简介：买方遇房价上涨，房主违约拒办过户手续
原告于日与被告、上海鸿欣房地产经纪事务所签订了《房地产居间协议》，约定由原告购买被告所有的系争房屋，签订此协议当天原告支付被告定金5万元。日，原告与被告签订《上海市房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为1,712,500元。根据合同补充条款(一)第2款约定，被告应于银行做出审核结果且在原告办理审税手续完毕后5个工作日内到房地产交易中心办理过户手续，并且根据合同第四条被告应于日前将此房屋交付给原告。日，原告支付给被告房屋首期房款602,500元，原告的贷款审批通过后，于日办理了审税手续，并于当日原告与被告、中介一同到房地产交易中心办理过户手续，但在办理过户时，被告提出房屋要涨价5-10万元，在原告表示不同意后，被告拒不办理相关手续。被告辩称，原告违约在先且违约金过高。
法院判决：被告违约涨价，被告应配合原告过户并承担违约责任
原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。现从合同约定内容来看，原告应在双方交易过户之前支付41万元，现双方实际曾于日约定至交易中心办理过户手续，原告的银行账户也表明该日存有31万元存款，具备支付该款的能力，虽与合同约定的41万元有差异，但从此前原告与相关贷款部门的贷款合同内容可以看出，原告的实际贷款金额达到了80万元，且办理贷款时，被告必须予以配合，在双方相约至交易中心过户时，被告也必将知晓贷款审批及审批金额已经完成。故本院确认原告在庭审中所述事实，即因原告贷款额度的增加，第二期房款应当支付31万元。加之，中介公司也证实被告欲涨价，否则就拒绝办理过户的事实，由此可以表明违约在被告方。至于被告认为过户当日原告拒绝先支付第二笔房款的意见，并无任何证据加以证明，本院难以采信。从此后的履行情况看，原告于日即双方约定的过户的最后一天，原告仍积极履行合同义务，将第二期房价款支付给被告，反而被告在收到钱款后擅自将款退回，更表明其无意履行合同的事实，故原告主张被告逾期办理过户的违约事实成立，本院予以确认。为此，原告要求被告协助办理系争房屋的过户手续和交付房屋的主张，本院予以支持。因被告逾期办理过户手续，原告依据合同约定主张逾期过户违约金的主张，本院亦应支持。
律师说法：房价上涨出卖方违约临时涨价，买房人怎么维护自己合法权益
如果房屋价格波动较大，从签订合同到过户前，可能所买房屋前后相差几十万甚至上百万，那么作为卖方多多少少心里有些不平衡，只是多数卖方还是准守合同的约定，但也有一些卖方想违约，拒绝履行过户义务。当遇到这样的事件，如何尽可能维护自己的权益呢？首先，签合同时，垫付的钱要写“定金”，因为只有定金才适用定金罚则，假如遭遇出卖方涨价，出卖方必须赔付双倍定金给买方。因此，买方在过户前支付的钱在房价20%以内的，都应当尽量写成“定金”。还可以增加一个违约约定，如，单方造成根本违约的，除了双倍返还定金之外，还应支付房价总额一定比例的违约金。其次，合同的期限尽量详细：如何时申请还贷，何时递交材料，目前大部分合同都会约定一个大概的期限，如签订合同后90天内完成过户，事实上应该更详细好一点。最后，最好约定违约方承担诉讼费用、律师费等。这样约定就增加的违约方的违约成本，也在无形中制约了出卖方恶意违约涨价的风险。
以上就是对“房价上涨出卖方违约临时涨价，买房人怎么维护自己合法权益”相关问题的解答。买房时遇涨价这是当前房价波动较大情况下经常遇到的情形。因为房产法律涉及的专业性较强，稍不注意，自己的合法权益可能得不到保障。如果您在购房时有相关方面的疑问，请咨询房产专业律师或专业房产律师陪同购房，以最大限度避免风险。
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