赵云涛律师网[专注于房产案件]
卖房人毁约打官司注意事项
日 | 发布者：赵云涛 | 点击：1644 |
摘要：　　今年3月底出台了楼市调控政策，对一手楼市的过快上涨进行了遏制，但是二手楼市的交易依然比较火热，而且随着楼价的上涨，二手房交易中出现了不少卖家毁约的情况，卖家会找各种理由分析合同中的问题，或者要求买家一次性付款，或者对
　　今年3月底出台了楼市调控政策，对一手楼市的过快上涨进行了遏制，但是二手楼市的交易依然比较火热，而且随着楼价的上涨，二手房交易中出现了不少卖家毁约的情况，卖家会找各种理由分析合同中的问题，或者要求买家一次性付款，或者对合同中的模糊条文进行追究导致买家违约，使合同无效等。记者咨询相关律师，律师提醒广大买家，在购买二手房的过程中一定要仔细研究合同，并按流程来办理相关手续，在交易过程中保留好相关证据。如果出现纠纷，应尽快提起诉讼，维护好自己的合法权益。　　　　以贷款有风险为由要买家一次性付款　　日，买方李某与卖方肖某在某中介公司签署一份《二手房买卖及居间服务合同》，约定将沙溪镇某楼盘的一套房子卖给李某，总价54万元，合同约定李某用贷款方式购买，定金5万元，首付10万元，剩余39万元李某申请银行贷款，由银行发放给肖某。　　合同签订当日，李某向肖某支付定金5万元，李某又于日向肖某支付首期款10万元，余款39万元由李某向银行申请按揭贷款。由于肖某此前将这处房屋在银行办理了抵押，在李某的款项到账后，肖某也于日当天办理了房屋的注销抵押登记手续。此时根据合同约定，肖某应将房产证托管于中介处，但肖某却拒绝托管。　　　　银行于3月29日给出了书面文件《个人贷款*押物评估书》，即同意批准给李某39万元贷款，但肖某却认为银行出具的评估书不等于银行同意贷款承诺函，肖某还称李某的婚姻和信用存在问题，无法取得银行贷款。结合这些要求，肖某认为自己若配合李某进行过户，有收不到房款的风险，因此拒绝配合过户，并于同年3月30日和4月24日两次发函要求李某将剩余房款一次性交给肖某，逾期将自动解除合同。　　后李某将肖某起诉至法院，要求法院判决肖某继续履行合同。法院认为本案主要争议焦点在于，肖某能否以上述个人贷款抵押评估书不同于同意贷款书为由，在指定李某于收到通知之日起3日内未交清剩余房款而主张解除合同。法院认为银行给出的评估书显示李某的意向贷款金额为39万元是得到了按揭银行的认可的，不管个人贷款抵押评估书的性质是否等同于同贷书，李某按揭贷款39万元的申请是可期待的，在此情况下，肖某应给予李某合理的期限以证明按揭贷款申请是否真正获得银行批准。因此肖某主张解除合同是没有理由的，属于违约行为，法院遂判决双方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》继续履行，并要求肖某向李某支付违约金。　　卖家多次拖延&买了房子大半年才成功入住　　2016年5月初，买方刘先生与卖方查先生(实际产权人为喻小姐，做全权委托公证给喻小姐的丈夫查先生)在中介公司签下了《中山市二手房买卖及居间服务合同》，买方按揭付款，卖方产权无*押。合同约定5月23日前申请按揭，6月8日前监管首期款。　　刘先生向银行申请按揭后，便通过中介联系査先生按约定日期一起办理首期款的监管，但是査先生表示没有时间，而且也不愿意更改监管时间。　　到了6月底，刘先生的按揭贷款审批通过，再度约卖家査先生办理首期款资金监管和过户手续，此时査先生却表示喻小姐不同意过户，后来又经过一个多月的周旋和沟通，到了8月查先生才同意继续履行合同，最终于8月9日过户成功。　　过户后，査先生又不愿意办理交房手续，而且还欠了物业费四千多元。2017年1月，卖方査先生最终结清物业欠费并同意交房，刘先生经历半年多的等待终于住进新家。　　　　类似案例时有发生。在另一个交易案例中，买方陈先生与卖方吴女士签了二手房买卖合同，房屋的产权为吴女士一人所有。签了合同后，吴女士又到国土局办理了更名手续，将房屋产权由其一人所有变为和丈夫共同所有，之后吴女士以丈夫不同意卖房为由想要取消交易合同，陈先生自然不同意，双方又开始进行长时间的周旋，目前还没有达成解决协议。　　律师建议：保留相关证据，尽快提起诉讼　　在二手房交易中，违约情况时有发生，在房价上涨的利益驱动下，卖方会想尽办法使自己的利益最大化。再加上房产交易的周期较长，所以中间会出现许多变数。但对于买卖双方来说，签订了合同就是达成了协议，应该遵守合同，履行契约精神。　　但在实际情况下，会有一些卖家不遵守契约精神，想尽办法取消交易，买方会受到损失，为保护买方合法权益，律师给广大买家提出了一些建议。　　　　首先，在签订房产交易合同后，卖方的房产证应该交由第三方中介进行托管，否则卖方可以随时对房产证进行处理，比如进行一房多卖，买方的利益就容易受到侵害。其次，在进行房产交易时，尽量选择一些大的中介公司，大公司在各方面流程上会做得更规范一些，合同也会更严谨，出现漏洞的情况会少一些。此外，若是卖方执意要违约，比如不肯办理过户，迟迟不露面导致流程没法进行下去，买方要尽量保留相关证据，比如电话、短信记录，聊天截图等，然后，尽快向法院提起诉讼，以维护自己的合法权益。在起诉的过程中，还要注意进行诉讼保全，对涉案的房产进行查封，以免在案件审理过程中卖方偷偷将房产进行另外的处理。
我要评论共有0人参与 , 已有0人评论
网友评论仅供其表达个人看法，并不表明华律网同意其观点或证实其描述。
赵云涛律师
近期帮助过：1195人
积分：6976
好评率：100%
温馨提示：尊敬的用户，您可以通过华律网的一对一咨询单咨询赵云涛律师。如果您的案件比较紧急建议您直接拨打赵云涛律师电话（）寻求帮助。
法律咨询热线：帐号:密码:下次自动登录{url:/nForum/slist.json?uid=guest&root=list-section}{url:/nForum/nlist.json?uid=guest&root=list-section}
贴数:142&分页:...Dayou1983发信人: Dayou1983 (Dayou1983), 信区: OurEstate
标&&题: 买二手房遭遇违约，房主和中介都让我去打官司。。
发信站: 水木社区 (Thu Sep 22 07:11:08 2016), 站内 && 二手房交易已面签，网签，首付已经监管，银行已批贷，房主现在想违约，实际就是想加价，还叫嚣我去起诉他们。房主说当初中介利用他们换房的焦急心情压价了，房价卖低了，如果我告他们，他们就反诉中介。 && 然后让中介协调，结果中介也打电话过来让我起诉业主，说如果不起诉，房主跟别人借钱就可以把房子抵押出去了，我就会什么都要不回来。中介让我明天就去建委申请房产异议登记然后就开始起诉。 && 想请教大家几个问题：
第一，房产交易进行到银行贷款已批准，只差过户的情况下，房主如果弄个假欠债会不会影响其与我的房产交易，是不是会像中介说的那样我会变成第二第三债权人，然后导致房产交易无法进行。
第二，如果我起诉房主，房主反诉中介压价，会不会把案子搞复杂了，影响法院的判决。
第三，中介说要起诉的话，让我准备全款，说是法院判决强制过户，银行贷款就用不了了，我必须将本来是贷款的近一百万元现金支付给房主，才能拿到房子。
第四，同时因为避税做低总价，这在走司法程序后会有什么影响？ && 刚才的突发情况，中介刚来电说房主又答应配合过户，然后又说她调到杭州工作了，现在没有时间回来过户，具体什么时候有时间也没说。这种表面配合过户，实际上耍无赖的办法，法院会认定他们违约么？房主之前一直是说要违约的，刚才突然来这么一手！ && 合同签的违约赔付总房价的20％，当时房价上涨已经超过30％了。。
房主是换房的，本来等着我们这边房款去买房，后来房主家里支持他们一大笔钱他们钱就够了，不着急了就觉得卖低了，口口声声舍不得房子各种哭说自己重度抑郁，还说中介当初借他们焦急心态压价。
-- && ※ 来源:·水木社区 官方应用·[FROM: 124.65.32.*] && 有5位用户评价了这篇文章：[+5]bkasman:遇上这样的卖家真是无奈了，这种就应该重判，否则契约精神何在[&&]piapiapiapia:房价上涨，卖方一般都违约，正常[&&]Ailuropoda:利益面前暴露各种丑态呵，卖家永远觉得卖低了[&&]mikecat:傻逼卖家，即便是中介压价，也是正常的行为，难道就能违约成立了[+1]miaozaoyang:笨猪猪发信人: bigpigg (笨猪猪), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 买二手房遭遇违约，房主和中介都让我去打官司。。
发信站: 水木社区 (Thu Sep 22 07:15:38 2016), 站内 && 唉，不懂帮顶 && 【 在 Dayou1983 的大作中提到: 】
: 二手房交易已面签，网签，首付已经监管，银行已批贷，房主现在想违约，实际就是想加价，还叫嚣我去起诉他们。房主说当初中介利用他们换房的焦急心情压价了，房价卖低了，如果我告他们，他们就反诉中介。
: 然后让中介协调，结果中介也打电话过来让我起诉业主，说如果不起诉，房主跟别人借钱就可以把房子抵押出去了，我就会什么都要不回来。中介让我明天就去建委申请房产异议登记然后就开始起诉。
: 想请教大家几个问题：
: ....................
#发送自zSMTH@IOS
-- && ※ 来源:·zSMTH·[FROM: 223.72.54.*]
Dayou1983发信人: Dayou1983 (Dayou1983), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 买二手房遭遇违约，房主和中介都让我去打官司。。
发信站: 水木社区 (Thu Sep 22 07:23:55 2016), 站内 && @Lakey的联系方式谁有啊，接触了两个律师，都不靠谱
【 在 Dayou1983 的大作中提到: 】
: 二手房交易已面签，网签，首付已经监管，银行已批贷，房主现在想违约，实际就是想加价，还叫嚣我去起诉他们。房主说当初中介利用他们换房的焦急心情压价了，房价卖低了，如果我告他们，他们就反诉中介。
: 然后让中介协调，结果中介也打电话过来让我起诉业主，说如果不起诉，房主跟别人借钱就可以把房子抵押出去了，我就会什么都要不回来。中介让我明天就去建委申请房产异议登记然后就开始起诉。
: ....................
-- && ※ 来源:·水木社区 官方应用·[FROM: 124.65.32.*]
ll发信人: layne (ll), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 买二手房遭遇违约，房主和中介都让我去打官司。。
发信站: 水木社区 (Thu Sep 22 07:30:04 2016), 站内 && 加点儿认怂&& &&&& 【 在 Dayou1983 () 的大作中提到: 】
: 二手房交易已面签，网签，首付已经监管，银行已批贷，房主现在想违约，实际就是想加价，还叫嚣我去起诉他们。房主说当初中介利用他们换房的焦急心情压价了，房价卖低了，如果我告他们，他们就反诉中介。
: 然后让中介协调，结果中介也打电话过来让我起诉业主，说如果不起诉，房主跟别人借钱就可以把房子抵押出去了，我就会什么都要不回来。中介让我明天就去建委申请房产异议登记然后就开始起诉。
发自xsmth (iOS版)
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 123.117.161.*]
sunshinezhy发信人: sunshinezhy (sunshinezhy), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 买二手房遭遇违约，房主和中介都让我去打官司。。
发信站: 水木社区 (Thu Sep 22 07:41:55 2016), 站内 && 就随意弄个假借贷就能把房子抵押给其他人了？就不能强制过户了？这也太利于买家了吧
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 106.121.9.*]
Summer发信人: luckysummer (Summer), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 买二手房遭遇违约，房主和中介都让我去打官司。。
发信站: 水木社区 (Thu Sep 22 07:43:19 2016), 站内 && 略有些法律常识，不是很了解。建议先去做登记手续。房产产权以登记为准。法律默认的是房产各种交易中交易方都会通过查询房产登记情况确认产权所有人。登记应该是可以预防卖方假抵押的。
【 在 Dayou1983 的大作中提到: 】
: 二手房交易已面签，网签，首付已经监管，银行已批贷，房主现在想违约，实际就是想加价，还叫嚣我去起诉他们。房主说当初中介利用他们换房的焦急心情压价了，房价卖低了，如果我告他们，他们就反诉中介。
: 然后让中介协调，结果中介也打电话过来让我起诉业主，说如果不起诉，房主跟别人借钱就可以把房子抵押出去了，我就会什么都要不回来。中介让我明天就去建委申请房产异议登记然后就开始起诉。
: ...................
--来自微水木3.2.0
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 117.136.38.*]
Dayou1983发信人: Dayou1983 (Dayou1983), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 买二手房遭遇违约，房主和中介都让我去打官司。。
发信站: 水木社区 (Thu Sep 22 07:46:51 2016), 站内 && 如果进行了异议登记，那还能正常交易么？
【 在 luckysummer 的大作中提到: 】
: 略有些法律常识，不是很了解。建议先去做登记手续。房产产权以登记为准。法律默认的是房产各种交易中交易方都会通过查询房产登记情况确认产权所有人。登记应该是可以预防卖方假抵押的。
: 【 在 Dayou1983 的大作中提到: 】
: : 二手房交易已面签，网签，首付已经监管，银行已批贷，房主现在想违约，实际就是想加价，还叫嚣我去起诉他们。房主说当初中介利用他们换房的焦急心情压价了，房价卖低了，如果我告他们，他们就反诉中介。
: ....................
-- && ※ 来源:·水木社区 官方应用·[FROM: 124.65.32.*]
靠谱发信人: casthanzi (靠谱), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 买二手房遭遇违约，房主和中介都让我去打官司。。
发信站: 水木社区 (Thu Sep 22 07:50:48 2016), 站内 && 我懂。不认怂，上法庭告甲鸟的。
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 223.104.38.*]
Summer发信人: luckysummer (Summer), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 买二手房遭遇违约，房主和中介都让我去打官司。。
发信站: 水木社区 (Thu Sep 22 07:53:34 2016), 站内 && 这个我也不太清楚了，除了异议登记，应该还有预告登记，预告产权交易，后者应该不影响交易。
【 在 Dayou1983 的大作中提到: 】
: 如果进行了异议登记，那还能正常交易么？&&
: 【 在 luckysummer 的大作中提到: 】&&
: : 略有些法律常识，不是很了解。建议先去做登记手续。房产产权以登记为准。法律默认的是房产各种交易中交易方都会通过查询房产登记情况确认产权所有人。登记应该是可以预防卖方假抵押的。&&
: ...................
--来自微水木3.2.0
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 117.136.38.*]
Summer发信人: luckysummer (Summer), 信区: OurEstate
标&&题: Re: 买二手房遭遇违约，房主和中介都让我去打官司。。
发信站: 水木社区 (Thu Sep 22 07:57:26 2016), 站内 && 压价这个不是大问题。交易过程中谈价格是很正常的事情，只要过程中没有恶意欺骗等行为，就是合法的。
【 在 Dayou1983 的大作中提到: 】
: 如果进行了异议登记，那还能正常交易么？
: 【 在 luckysummer 的大作中提到: 】
: : 略有些法律常识，不是很了解。建议先去做登记手续。房产产权以登记为准。法律默认的是房产各种交易中交易方都会通过查询房产登记情况确认产权所有人。登记应该是可以预防卖方假抵押的。
: ...................
--来自微水木3.2.0
-- && ※ 来源:·水木社区 ·[FROM: 117.136.38.*]
文章数:142&分页:...二手房交易中卖方毁约如何打官司?
民事起诉状是启动法律程序的一个重要法律文书。恰当的诉讼请求，以及事实与理由的陈述和法律依据，都是决定官司胜败的重要因素。所以，写诉状要有好的构思和设计，否则，不仅会影响诉讼结果，有时还会造成费用的损失。
首先要选择一个有管辖权的法院，然后递交诉状和证据及其他相关材料。拿到法院受理通知书后，等待法院传票通知开庭。
开庭程序主要包括法庭调查和法庭辩论。法庭调查阶段的举证、质证是专业性很强的诉讼行为。辩论阶段是充分阐述支持自己主张的事实理由和法律依据的时候。其目的是说服法官和对方当事人认可自己的观点。辩论结束后等待法院判决。
开完庭后作出判决是法院的工作。当事人在拿到判决书后，如不服判决要及时上诉启动二审程序。否则，一审判决生效，双方争议的问题要按照判决履行。
判决生效后，如当事人不在判决确定的期限内主动履行义务，另一方当事人应及时申请法院执行。拒不履行判决法院可以采取拘留、罚款措施，严重的可以追究刑事责任。
二、卖方违约的原因
1、房主会以所售房屋是夫妻共同财产，夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方同意为理由，解除卖房合同收回房屋;
2、房主认为所售房屋是政策规定的不允许出售的房屋类型;
3、房主以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效;
4、房主以中介公司没有及时转交买房人的定金为由，要求认定合同无效。
三、二手房买卖的步骤
1、评估价与最高贷款额
二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。
2、竣工年代与贷款年限
银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。
3、贷款银行的选择
各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。
4、还款方式的选择
银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。
5、收入证明与还款能力
收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。
6、贷款的成数和利率
各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。
7、借款人自身相关情况
个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。}