请教下农村集体土地房屋买卖可以吗？
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请教下农村集体土地房屋买卖可以吗？
提问者：袁沈思|
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回答数：9542
| 被采纳数：1
有的法律法规及决定、通知主要有：
1999年第二次修正的土地管理法：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”；第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。
日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
日中共中央、国务院联合发布的《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》中再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”
回答数：7106
| 被采纳数：6
农村集体土地所有权是归国家的，农村集体土地买卖是违法的。农村土地属于集体用地，所有权属于集体，只有集体组织内部成员才可以，非集体组织成员只能租赁。集体土地买卖只能通过农村集体土地流转合法获得。
回答数：4693
| 被采纳数：3
你好，农村集体土地房屋买卖是可以的。
(一)法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
(二)房产转让
小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
(三)政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
(四)监管缺位
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
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农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析
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农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析
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3秒自动关闭窗口　　号，不动产登记条例实施细则出台，第43条；申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。说明农村房子和城市房子一样可以买卖过户了。这是国家对农民利好的新政策，让农民自己的财产得到了肯定，在关键时可以变现，可以度过难关，做生意就有了点成本，对整个经济发展有了促进作用。
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　　小产权房火了
　　真的假的呀，那我就去买一块　　不过中国农民的思维还是跟外国农民不一样，他卖掉宅基地去城里开店，店开失败了，钱亏光了，说不定他又跑到农村要人把地还给他，不然他连土地也没了，一无所有　　到时候闹起来警察也不敢管的
　　楼主看来不懂法。首先要明白，《不动产登记暂行条例实施细则》是关于不动产产权登记的规定，不是交易的规定。其次，所谓“集体土地上的建筑物区分所有权登记的”，是指区分专有部分、共有部分登记，比如农村村民在宅基地上合建房屋，可以参照城市住宅区分专有部分、共有部分登记所有权。这与买卖无关。　　《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，这一条就禁止了农村房屋和城市房屋一样买卖过户。小产权房没有松绑，楼主不要误导。
　　@说真话不容易-07 11:39:02　　楼主看来不懂法。首先要明白，《不动产登记暂行条例实施细则》是关于不动产产权登记的规定，不是交易的规定。其次，所谓“集体土地上的建筑物区分所有权登记的”，是指区分专有部分、共有部分登记，比如农村村民在宅基地上合建房屋，可以参照城市住宅区分专有部分、共有部分登记所有权。这与买卖无关。　　《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，这一条就禁止了农......　　-----------------------------　　玩的就是专业！必须点赞！
　　《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条 “因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的”，就说的很清楚了，集体土地房房屋产权发生转移仅限于继承、分家、互换等集体内部情形，不包括对集体经济组织成员以外的出让，　　看法律不能断章取义、不能割裂开来理解。懂法，不是那么简单的事。可以这么说，没有学过法理的，基本上不能正确理解法律。呵呵，要是懂法那么简单，世界上就不需要法学这门专业了。
　　@说真话不容易-07 11:39:02　　楼主看来不懂法。首先要明白，《不动产登记暂行条例实施细则》是关于不动产产权登记的规定，不是交易的规定。其次，所谓“集体土地上的建筑物区分所有权登记的”，是指区分专有部分、共有部分登记，比如农村村民在宅基地上合建房屋，可以参照城市住宅区分专有部分、共有部分登记所有权。这与买卖无关。　　《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，这一条就禁止了农......　　-----------------------------　　我感觉你才不懂法，土地管理法：农民卖掉房子后不得再申请宅基地。说明房子是可以卖的。
　　在面对全球竞争的今天，在民族危机重重的今天，建议立即废除寄生，恢复法定结婚年龄到15周岁，恢复自然生育，恢复人流要公安局开证明的做法，降低剖腹产率到%5以下，废除卫计委，恢复卫生部，简化生育登记，直接生娃娃后再登记，鼓励和宣传，先成家后立业，这是生存的竞争，岂同儿戏，专家误国误民以寄生为甚
　　@说真话不容易2014
11:39:02　　楼主看来不懂法。首先要明白，《不动产登记暂行条例实施细则》是关于不动产产权登记的规定，不是交易的规定。其次，所谓“集体土地上的建筑物区分所有权登记的”，是指区分专有部分、共有部分登记，比如农村村民在宅基地上合建房屋，可以参照城市住宅区分专有部分、共有部分登记所有权。这与买卖无关。　　《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，这一条就禁止了农......　　-----------------------------　　@lsjylmx
14:28:26　　我感觉你才不懂法，土地管理法：农民卖掉房子后不得再申请宅基地。说明房子是可以卖的。　　-----------------------------　　我说过农民房子不能买卖吗？你是以区分所有权登记为理由“说明农村房子和城市房子一样可以买卖过户了”，典型的断章取义。　　第一，你根本就不懂什么叫做“区分所有权登记”。　　第二，“说明农村房子和城市房子一样可以买卖过户了”，国务院办公厅1 999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。城市房子可以卖给农民，农村房子不能卖给城市居民！这是不是“说明农村房子和城市房子一样可以买卖过户了”？　　现行法律，农村房屋只能卖给农民，并且是本村村民，否则不能过户。咱两谁不懂法？
　　@说真话不容易2014
11:39:02　　楼主看来不懂法。首先要明白，《不动产登记暂行条例实施细则》是关于不动产产权登记的规定，不是交易的规定。其次，所谓“集体土地上的建筑物区分所有权登记的”，是指区分专有部分、共有部分登记，比如农村村民在宅基地上合建房屋，可以参照城市住宅区分专有部分、共有部分登记所有权。这与买卖无关。　　《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，这一条就禁止了农......　　-----------------------------　　@lsjylmx
14:28:26　　我感觉你才不懂法，土地管理法：农民卖掉房子后不得再申请宅基地。说明房子是可以卖的。　　-----------------------------　　@说真话不容易-15 14:56:32　　我说过农民房子不能买卖吗？你是以区分所有权登记为理由“说明农村房子和城市房子一样可以买卖过户了”，典型的断章取义。　　第一，你根本就不懂什么叫做“区分所有权登记”。　　第二，“说明农村房子和城市房子一样可以买卖过户了”，国务院办公厅1 999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部......　　-----------------------------　　还是你不懂法，按照国务院办公厅1 999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部......，是禁止城市居民到农村买房，可没禁止其他农民去买，也就是没有限制在本集体内交易。对吗？只要是农民就可以买（包括集体外的农民）
　　@说真话不容易2014
11:39:02　　楼主看来不懂法。首先要明白，《不动产登记暂行条例实施细则》是关于不动产产权登记的规定，不是交易的规定。其次，所谓“集体土地上的建筑物区分所有权登记的”，是指区分专有部分、共有部分登记，比如农村村民在宅基地上合建房屋，可以参照城市住宅区分专有部分、共有部分登记所有权。这与买卖无关。　　《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，这一条就禁止了农......　　-----------------------------　　@lsjylmx
14:28:26　　我感觉你才不懂法，土地管理法：农民卖掉房子后不得再申请宅基地。说明房子是可以卖的。　　-----------------------------　　@说真话不容易2014
14:56:32　　我说过农民房子不能买卖吗？你是以区分所有权登记为理由“说明农村房子和城市房子一样可以买卖过户了”，典型的断章取义。　　第一，你根本就不懂什么叫做“区分所有权登记”。　　第二，“说明农村房子和城市房子一样可以买卖过户了”，国务院办公厅1 999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部......　　-----------------------------　　@lsjylmx
07:34:01　　还是你不懂法，按照国务院办公厅1 999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部......，是禁止城市居民到农村买房，可没禁止其他农民去买，也就是没有限制在本集体内交易。对吗？只要是农民就可以买（包括集体外的农民）　　-----------------------------　　最后回复一次：你说的很对，是我这个通过了国家司法资格考试，执业近20年的律师错了。我不懂法，你才是真懂。你继续。
　　@说真话不容易2014
11:39:02　　楼主看来不懂法。首先要明白，《不动产登记暂行条例实施细则》是关于不动产产权登记的规定，不是交易的规定。其次，所谓“集体土地上的建筑物区分所有权登记的”，是指区分专有部分、共有部分登记，比如农村村民在宅基地上合建房屋，可以参照城市住宅区分专有部分、共有部分登记所有权。这与买卖无关。　　《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，这一条就禁止了农......　　-----------------------------　　@lsjylmx
14:28:26　　我感觉你才不懂法，土地管理法：农民卖掉房子后不得再申请宅基地。说明房子是可以卖的。　　-----------------------------　　@说真话不容易2014
14:56:32　　我说过农民房子不能买卖吗？你是以区分所有权登记为理由“说明农村房子和城市房子一样可以买卖过户了”，典型的断章取义。　　第一，你根本就不懂什么叫做“区分所有权登记”。　　第二，“说明农村房子和城市房子一样可以买卖过户了”，国务院办公厅1 999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部......　　-----------------------------　　@lsjylmx
07:34:01　　还是你不懂法，按照国务院办公厅1 999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部......，是禁止城市居民到农村买房，可没禁止其他农民去买，也就是没有限制在本集体内交易。对吗？只要是农民就可以买（包括集体外的农民）　　-----------------------------　　@说真话不容易-22 11:11:21　　最后回复一次：你说的很对，是我这个通过了国家司法资格考试，执业近20年的律师错了。我不懂法，你才是真懂。你继续。　　-----------------------------　　有什么稀奇，有执业30年的律师曾经在官司上输给我
　　一旦农村土地可以买买将是灾难性后果，一个富豪可以买下大批土地，失地农民地位不如狗　　
　　真这样我立即变成推墙党。　　
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&农村房屋与土地的关系，农村房屋买卖问题的规定
农村房屋与土地的关系，农村房屋买卖问题的规定
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
无锡房产栏目关注：
【法谱中国】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...
主讲嘉宾：邢洋律师
一、中房屋与土地的“主从”关系 &城市房屋买卖中，遵循“地随房走”原则。这一理念在《城市房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》中观点明确。 &在我国的农村，土地是农村经济组织集体所有。根据我国土地管理法等相关规定，集体土地未经征用，不得出让、转让。实践中，在对农村土地进行征用时，房屋是作为地上附着物予以补偿的，采取的是“房随地走”的原则。因此，基于此因素，笔者认为，转让也应遵循“房随地走”的原则，以土地使用权能否转移作为决定房屋转让效力的主要因素。 &二、现有法律规范中对问题的规定 &（一）《物权法》第152条至155条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建房，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条第3款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” &《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。 &国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和”。 &（二）最高人民法院对农村房屋买卖效力的意见 &最高院于1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”最高院于1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”可见，《土地管理法》施行前，最高院原则上是承认农村房屋买卖效力的。《土地管理法》施行后，国务院及有关部门对农村房屋和宅基地出台了严格管理政策，最高院未就此出台过新的规定，也没有发布典型案例，因此很难判断最高院对农村房屋买卖的态度是否发生改变。以上便是农村房屋与土地的关系，农村房屋买卖问题的规定的具体内容，希望能够对您有所帮助，当然，在实践中，有更多关于这的问题，如果您想要了解更多关于这方面的法律问题，请具体联系我们律师，我们会根据您的具体情况，为您进行专业的法律分析。&
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