房贷利率2017|房贷政策日趋收紧 “定向加息”会有何种影响？ - 商业资讯 - 至诚财经网
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房贷政策日趋收紧 “定向加息”会有何种影响？
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　　()06月19日讯
　　近来，&北上广深&等一线城市房贷政策日趋收紧，一些二三线城市也不断跟进，部分银行已将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的1.1倍。随着调控政策的层层加码及货币环境的收紧，楼市将会如何?&定向加息&会有何种影响?
　　部分银行首套房房贷利率上浮10%
　　最近，&北上广深&等一线城市纷纷上调首套房房贷利率，此趋势已逐步蔓延至二三线城市。监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，同比去年5月份则是4.45%。
　　记者从中国工商银行、中国建设银行、光大银行、北京银行等多家银行了解到，自今年5月1日起，北京地区房贷利率普遍有所上调。首套房房贷执行基准利率，不再有任何折扣;二套房房贷执行基准利率的1.2倍。而此前，北京市大部分银行对于首套房房贷利率打九五折，二套房房贷利率执行基准利率的1.1倍。
　　进入6月以来，北京市部分银行进一步上调了房贷利率。民生银行首都机场支行一位客户经理告诉记者，进入6月份，首套房房贷利率执行基准利率的1.1倍，较5月份上浮了10%，二套房房贷利率执行基准利率的1.2倍。
　　记者从厦门市部分银行和房产中介获悉，自今年5月起，厦门首套房贷款利率持续收紧，多家银行将原先的首套房购房者九折的优惠利率上调至九五折。6月以来，厦门市个别银行甚至将首套房房贷利率上调了10%。
　　记者注意到，福州市的部分银行也加快了首套房房贷利率调整步伐，有的上浮比例达10%。同时，二套房房贷利率首次调整，从原先执行基准利率上浮10%，调整为上浮20%。
　　房贷利率上调同时，房贷规模也日趋收紧。一位北京购房者反映，今年3月就拿到了个人二手房按揭贷款批贷函，但直到目前还在等银行给放贷额度。
　　厦门一家商业银行的工作人员称，今年初以来信贷额度不如去年宽松，房贷额度更是有总量控制，因此目前个人住房按揭贷款的放款时间明显延长。&现在我们银行的额度都用完了，如果没有客户还清房贷，新的客户很难拿到贷款，只能等待&。
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从银行和中介处获悉，北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起，部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，则在基准利率基础上上浮20%。这条消息意味着：央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。
什么是定向加息？
所谓“定向加息”，有两重含义：第一，由于各城市楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市，将受命针对楼市加息；第二，同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率，未来极有可能在全国推广。因为三四线城市去库存仍然在进行，全面加息涉嫌“一刀切”。定向加息之后，享受不同档次利率的购房者，其利息支出将差距巨大。
比如同样贷款300万元，时间为20年，采用还款方式：①如果享受贷款利率85折优惠，则月还款为18441元，累计总还款442.6万元；②如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19633元，累计总还款为471.2万元；③如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。
最低和最高的月供差距达到2845元，总还款差距达到68.3万元。而且，未来如果央行不断加息，1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法，很有可能成为“长效机制”的组成部分。“房子是用来住的，不是炒的“！悄然之间，国家从供给侧（增加土地供应）和需求侧（从资金方面抑制炒房需求）两端，扼住了楼市咽喉。
北京13个区8个下跌 近七成二手房业主降价
从“处女贷”、“离婚贷”、“学区房新政”，增加土地供应，以及对商办物业的毁灭性打击，到“楼市定向加息”……调控不断升级！北京楼市行情也正在发生逆转：据悉，北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%；多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店。数据显示，4月第二周，降价业主占比上升至66.9%，是自2016年以来的最高水平。数据显示：北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在链家系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌，如新龙城、加州水郡、苹果派房价已下跌8.2%、5.1%、3%。个别房源降价400万元。
其他城市房价情况如何？上海：在政策的持续作用下，上海房地产市场并没有出现快速上升的势头。数据显示，新建商品住宅价格环比2月下跌了0.1个百分点。深圳：自从去年11月份以来，深圳新房的成交量已经连续5个月下滑，其中，3月份月度成交量803套，创下2011年9月有数据以来的新低。此外，也在下降，从去年10月开始，价格环比指数已经连续负增长5个月。在严调控下，楼市“入冬”远不止这些城市，三四线部分城市也在跟进。
房不再一天一价
11平方米平房过道叫卖150万元，不惜“假离婚”也要挤进北京东、西城倒腾学区房……焦虑的家长们，既是学区房价格节节攀升的受害者，又是重要推手。
在今年春节后，北京开始严控学位房。措施主要有两个方面：第一，是搞大学区制，区内抽签获得学位，让更多的小区来摊薄“学位红利”；空挂户、集体户、户口挂靠等情形，不能获得学位。第二，收紧学位房的定义，过道房、车库房，及租住违法建设房屋、办公用房、地下室、多人合租等情形，均不作为入学资格条件。
学位房中有一种最诡异的房型——“过道房”。对于“过道房”，今年3月北京的最新规定称：一律不能办理不动产转移登记、不准上户口、不作为入学资格；平房的“过道”应在不动产登记中标注；严控住宅平房一间擅自分割为多间的行为。有媒体报道，上述规定已经在海淀区实施。至于其他区，也肯定不能例外。资料图这种学区房、的调控杀伤力不容小觑。以“过道房”为例，新政全面实施之后，这类“房子”首先失去了学位，其次不能转移登记，不能落户口。如此一来，一平米15万元的单价，或腰斩一半。
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首套房房贷利率上浮10% “定向加息”会有何种影响
我有更好的答案
从银行和中介处获悉，北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起，部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。
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　　核心提示：两会还在进行中，银监会就先送上一个大礼包，大幅下调银行拨备红线，消息一出整个市场都为之振奋。下调拨备红线，对老百姓(603883,股吧)的影响到底有多大？
　　喧嚣过后，留下的会是什么？
　　或许，过不了多久就会有答案了。
　　两会还在开着，关于2018年货币政策的消息在陆续传出，淡化M2增长速度，管好货币供给总阀门。
　　原本以为还要继续干旱的债市，却突然迎来2018年的第一场甘霖。
　　枯木逢春，债市大涨狂欢。
　　这场甘霖不是两会带来的，而是银监会的一份通知，明确将拨备覆盖率监管要求由150%调整到120%-150%，贷款拨备率监管要求由2.5%调整到1.5%-2.5%。
　　这样一份让人丈二摸不着头脑的东西，为什么引起市场如此高潮呢？
　　- 01 -
　　银行挤牙膏
　　如果进水的管道加了阀门，不能随意放水，怎么样才能在池子里没水的时候依然有水可用？
　　当然是从备用水池里拿水来，既不用开闸放水，用的也只是原来的水。
　　银监会的这份通知，起的就是这样一个作用。
　　要想知道当中的深意，我们需要知道银监会这份通知里面的两个，拨备覆盖率和贷款拨备率。
　　贷款拨备率，指的是银行在发放贷款中预计多少钱是收不回来的不良贷款。
　　拨备覆盖率，指的则是应对这些不良贷款需要预留多少准备金来覆盖。
　　简单地说，银行是无法保证所有发放的贷款都能收回，一样会出现跑路或耍赖，这些很难收回来的贷款就是不良贷款。
　　按照贷款拨备率2.5%来算，假如银行放出1000元的贷款，就是准备好有25元是收不回来的不良贷款。
　　于是，银行事先需要准备一笔钱用来填可能的窟窿，按照拨备覆盖率150%，这25元的不良贷款就需要准备37.5元的损失准备。
　　不过这些都是预估的情况，不良贷款有可能会少于或多于25元，如果超过25元也有足够的准备，除非不良贷款比37.5元还多。
　　但是，这损失准备37.5元相当于冻结了，银行是不能动的，只能等到最后核销不良贷款时使用。
　　现在，银监会下调了这两个指标意味着什么？
　　简单地说，就是这笔损失准备的一部分钱可以解冻，归银行继续使用。
　　按照银监会下调的最低一档来说，也就是120%的拨备覆盖率和1.5%的贷款拨备率，1000元只需要18元的损失准备。
　　相比原来37.5元少了19.5元，也就是银行比原来多出19.5元可以使用。
　　而且这多出来的钱是不能用来分红或者发奖金之类的，也说明这些钱是用来增加流动性的，比如说继续发放贷款。
　　根据银监会公布的2017年数据来看，商业银行不良贷款余额是1.71万亿元，按照银监会原本的最低要求，损失拨备需要2.57万亿元。
　　如果按120%的拨备覆盖率来算，损失拨备需要2.05万亿元，释放资金将近5000亿元。
　　当然了，根据银监会的数据显示，2017年商业银行的拨备覆盖率是181.42%，所以释放的资金最多应该是1万亿元左右。
　　不过，银监会这次的调整是一行一策，不同银行下调的幅度也不一样，所以1万亿元只是最高值。
　　但是可以肯定的是，这次下调拨备红线一定会释放流动资金。
　　- 02 -
　　是救命药还是毒药
　　这就是为什么债市在听到这个消息后会狂欢，因为银行又有钱了，而且银行又是配置债券的主力之一。
　　但是，债市狂欢的背后真的值得狂欢吗？
　　按照银监会副主席王兆星的说法，下调拨备红线是因为过去几年银行经营状况较好，损失拨备也比较多，拨备覆盖率远超过国际水平。
　　但是，这反映的是真实情况吗？
　　这几年，银行的坏账率并没有得到很好的改善，经济下滑，银行不管是盈利能力还是拨备压力都在大幅增加。
　　根据银行公布的数据，截至2017年9月底，五大国有大行中行、工行的拨备覆盖率为148.42%，低于银监会要求的150%红线。
　　作为今年775亿元造假案的主角浦发银行(600000,股吧)，拨备覆盖率只有134.58%，775亿元造假案还是为了掩盖不良贷款，如果算上，这拨备覆盖率肯定更低。
　　拨备覆盖率跌破红线，说明了近几年不良贷款快速上升，银行的损失拨备压力山大。
　　而且浦发造假侧面也说明另外一个问题，这个不良贷款的数值真实性到底有几成？
　　2012年的时候，中国的不良贷款率还不足1%，到了2015年的时候，不良贷款率已经攀升至1.67%，2016年升至1.75%。
　　2017年的不良贷款率微降至1.74%，如果说这就是监管自信回头的原因，我想这个理由说服不了我。
　　要知道贷款拨备率，正是2008年金融危机之后根据监管要求推出的指标。
　　目的就是防止一旦经济出现问题，资金链瞬间断裂的时候，银行不会因为短期大量违约出现而自身难保。
　　现在这个时候，正是2008年金融危机发生前的缩影，利率走高，货币收紧，资产价格处于高位。
　　这种时候违约情况会更容易出现，并不是下调拨备监管红线的好时机。
　　只能说下调拨备红线，有着更深层次的意图。
　　- 03 -
　　最后的锅谁来背
　　这次下调拨备红线可以看出一个关键的问题，就是钱不够用了。
　　因为下调拨备红线的原理和降准是一样的，只是降准不符合现在的货币政策基调，所以用了这种方式来释放流动性。
　　但是随着货币政策的收紧，这不仅是对银行的一大考验，更是对老百姓的一大考验。
　　过去，银行为了业绩需要，在处置不良贷款时能拖就拖，甚至为了满足监管标准，隐瞒不良贷款的实际情况。
　　从浦发银行造假案来看，这已经是不争的事实了。
　　对于银行来说，下调拨备监管红线后，原本以为是超额的损失拨备，很可能就不足以覆盖真实的不良贷款，银行的风险抵御能力变差。
　　如果在一瞬间出现资金链断裂，借钱的人还不起钱，银行的损失拨备又不够用，结果银行自身资金链断裂，很可能就因此崩溃。
　　对于老百姓来说，银行的风险抵御能力就意味着自己的资金安全能有多高。
　　如果一个银行经不起风险折腾，那我们的存款怎么办？我们购买的银行理财怎么办？
　　其次，虽然银行可以用的钱是多了，但是更少的损失拨备意味着银行需要更好地控制贷款质量，否则经济危机还没来银行就先倒下了。
　　对于老百姓来说，以后贷款的难度就更大了。
　　银行虽然想赚钱，但是也要顾及贷出去的这笔钱会不会变成一笔不良贷款，因为银行的不良贷款空间变小了。
　　而且从这次下调拨备红线来看，一行一策的方式说明了监管会越来越偏向精细化操作。
　　符合之前针对普惠金融定向降准和针对楼市定向加息的监管风格，意味着之后的贷款在某些方面会受限。
　　按照目前的政策调控来说，房贷肯定是受限最大的。
　　所以不管是出于何种目的，特别是房贷，要确保自身不会在贷款方面陷入困境，比如说突然间贷不到款或者贷款发放时间超过预期。
　　在银行的选择上面，还是尽量避开一些比较小众的城商银行。
　　因为一旦真的出现危机，监管肯定是先保大再考虑保小，特别是受惠政策是很难落实到这些中小银行身上。
　　总之不管什么情况，保持自身良好的抵御风险能力越来越重要，保卫好自己的钱袋子，留足借钱还钱的空间和时间，千万不要走钢丝最后逼死自己。
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