签二手房合同要注意哪些细节 很多人看不懂其中的猫腻
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来源：淇河晨报
作者：靖桂宇
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　　随着新房价格的不断攀高，很多购房者都把目光投向了二手房市场。二手房买卖交易中，购房者与中介、房主的各种矛盾纠纷屡见不鲜，很多购房者由于看不懂其中的猫腻，吃了“哑巴亏”或者上当受骗。那么在买二手房时要注意哪些细节呢？请看来自市房管局专家的建议。
　　买二手房前应作哪些准备
　　“在购买二手房前，市民应该首先确认一下该房屋的产权，看产权证上的房主是否与卖房人是同一人。市民一定要查看房子产权证的正本，并且最好到房管局查询此产权证的真实性，同时确认待售房屋是否被抵押或查封。”市房管局交易处有关负责人告诉记者。
　　该负责人说，在签订二手房买卖合同前，市民如果准备用商业贷款购房，应该到银行查询自己的信用记录，咨询自己能够贷款的额度。如果准备用公积金贷款，应该到市住房公积金管理中心根据二手房“房龄”、自己的收入情况，查询可贷款年限和额度。另外还要了解二手房交易契税、小区环境建设、园林设计和停车位等重要内容，做到心中有数。
　　签订合同时要注意哪些细节
　　在签订二手房买卖合同时，购房者首先要弄清待售房屋房主或当事人的具体情况、地址、联系方式等，以免出现欺诈情况。买卖双方应向对方做详细清楚的介绍或调查，同时，房主应说明该房屋是否是夫妻共有财产或家庭共同财产等。”市房管局交易处有关负责人说。
　　另外，在签订二手房买卖合同时，一定要标明交易房屋的具体位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属，原售房单位是否允许转卖，是否存在房屋抵押或其他权利问题，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其他交费状况，房屋相关文书资料的移交过程。
　　在二手房交易的价款上，双方要对付款时间进行明确约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。二手房买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。为此，合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。
　　在办理二手房交割手续时，要在合同中详细注明履行合同的期限、地点和方式，写明交房时间、条件，办理相关手续的过程，买卖双方配合与协调问题。在确定并写明所购二手房及附属设施交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。
　　二手房交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。如果交易过程中出现违约，怎样划分双方责任？这也需要在二手房买卖合同中进行提前约定，写明违约赔偿责任和赔偿金额。违约条款在买卖合同中是非常重要的条款，在某种程度上起到的监督作用是第一位的。
　　另外，在二手房交易过程中，还应注意户口迁移的问题。房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出归公安机关管理，而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其它的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应的，买方的户口也就无法迁入。因此，为了避免房子买了户口却迁不进去的情况，买房者要注意在合同中明确卖方迁出户口的时限；同时在正式过户前，查询户籍状况。这个程序最好是在正式房屋产权过户前完成。
　　由于二手房交易持续时间长，手续相对较多。买卖双方签订购房合同后，还有很多过程没有完成，所以，买卖双方要注意保留每个环节的证据，包括自己履行义务的证据，方便在出现纠纷时维权。
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责任编辑：李丽梦&RF13188
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买二手房在签合同时有哪些注意事项？
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　　买二手房是一定要签个合同的，欠款数目巨大，如果没白纸黑字，到时就只能吃哑巴亏了。这签合同是有很多学问的，魔鬼存在于细节之中，所以，不要怕麻烦，细节问题斤斤计较是对自己也是对对方负责。买二手房签合同需要注意的细节事项包括：买卖双方的身份是要确定的，买卖双方能做什么不能做什么是要确定的，房子的价款是重中之重的，怎么交钱交房是要确定的，背信弃义了怎么办，签协议的日子也要搞清楚。用比较专业的说就是：
　　一、房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付六大事项，一定要在平等友好协商下约定好了。
　　这里面有一个特殊情况，如果房屋固定装修及附属设施也被买卖，在签合同前，一定要在中介的证明下盘点房屋固定装修及附属设施，并将品名、规格、数量、外观描述等详列与《家具清单》，双方签字确认。这样可以避免日后产生分歧，保护双方的利益。
　　二、除了哪些合同里一定要规定的事情，还有一些特别的注意事项要写进合同，这些事情在法律上叫附随义务，不是必须规定却很合同最终能否履行很致命。这些注意事项包括：
　　1、产权调查。作为买方一定要搞清楚买过来的房子有没有别抵押，有没有别法院查封、冻结。
　　2、如果不是一次付清款项，签合同当天应该首付30%，收件收据到手再付60%，过户后支付最后10%。这个不是法律规定，是市场的交易习惯。
　　三、如果房子被抵押，要确定解押是哪一天。
　　一般签了合同后15个工作日内，卖方的户口是要迁出房屋的。
　　如果有中介，把房产证寄存在中介那里，防止15天内房子被卖给别人。没过户是不算你的房子。
　　四、卖方也应该注意一些问题。
　　买房的经济能力要了解清楚，对方没有贷款，贷了多少，信用怎么样，要在合同里约好办贷款的日子。为什么要注意这个买房财力？这是因为房产转让的价格一般跟银行的评估价格是不一样的，银行为了降低风险，一般采取就低原则，如果贷款的额度低了，买方到时付不起价款，旁生枝节。
　　五、买方是可以改变贷款额度的。买房要保证自己的卖房款得到保证，一定要在合同里特别规定：“若乙方改变贷款额度或贷款不足，乙方须于取得该房屋《收件收据》当日，以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”。
　　看到没，这二手房交易里处处有危险，信息不对称创造了一个行业：房产中介。房产中介也是有很多猫腻的，小编将在本专题里的其他文章里做具体分析。
（编辑：不一）
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