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中国地产乱象深圳生――房地产有条件市场化，必能带动经济腾飞
& 中国地产乱象深圳生
――房地产有条件市场化，必能带动经济腾飞
作者：戴欣明
本文刊载在深圳主流媒体《深圳商报》房地产春交会专版
我们真正思考了什么是房地产市场化了吗？为什么房地产不是快速上涨就是快速下跌，要不政策一刺激立马涨价，高房价为何居高不下？……这些都源于房地产市场化程度低下所致。
■房地产承载使命越多，越妨碍其市场化步伐
要说中国哪个产业最能引起大家的关注，无疑是房地产，因为其承载太多的使命；社会协调使命、民生使命、调节经济的使命、城市发展的使命…太多的使命让房地产成为社会经济发展的中心；“房地产中心说”一直以来就是一方政府治理城市的重要手段。
要是哪个城市的房地产市场动向最引起大家的关注，深圳；因为深圳房地产市场在房地产变革中承载的最多，既是试验田又是排头兵。因为深圳有最大的房地产企业，有历史最长的房地产企业，有最有话语权的人物，有最呵护房地产市场的政府，有疯狂的炒家，也有疯狂的非理性置业者，在其它城市没有的深圳都有，其它城市有的，深圳更是疯狂。还因为深圳的一举一动与其它城市有个时间差，对于其它城市房地产市场有借鉴与警示作用。
正因为如此，政府加大管理力度，而却发现被管理者都是管理精灵，管理博弈在所谓的市场化解决中不断升级，进而深化了“政策性市场”，造成高房价的形成。
■打开窗口换空气，却进来无数的苍蝇
深圳，乃至中国的房地产市场这些年更是波澜壮阔来形容，让很多世世代代住在破房子的人有了出头之日。大家祈盼房地产市场能够理性发展，让更多的人有房子住，但是往往事与愿违。拿深圳而言，本来在2005年深圳房价均价5000多/平方米就已经让无数的人反思深圳，认为那样的高房价深圳必定被抛弃，而却发现深圳不单没有被抛弃，还因此引以“自豪”，深圳的房地产市场操作模式虽然让很多人买不起房，但是却带动了经济的“繁荣”，成为全国各地争相效仿的模式。高房价毒瘤就像瘟疫一样肆虐，同时政府更是拔苗助长，趁机提高土地出让价格……
然而，的确有很多地方应该反思，戴欣明认为，在2003年之前，中国房地产市场的理性主导者当属深圳，无论从设计、规划、建设都走在中国的前列。与此同时，中国房价的领涨也当属深圳的房地产企业，并且快速向内地各个城市蔓延，造成中国地产乱象。这不是市场化，而是政策漏洞促成。
■政策性房地产市场造成中国房地产市场乱象
我们不难发现，看似市场化运行的房地产市场，其实是政府用以调节经济的重要手段。
深圳作为市场经济的前沿阵地，在房地产市场中的地位世人皆知，“政策性市场”主导深圳以及中国房地产市场已经成为房地产市场化进程不能逾越的鸿沟。然而，正因为深圳在房地产市场上的先了一步，也成为拨动中国房地产市场琴弦上的那只灵活之手。
盲目地依赖所谓的市场化解决，实际上是政府充当了市场上那只“无形的手”，进而忽略房地产市场化进程，因为没有为市场输入有效的抗体，也就是说，在整个房地产市场中，那些事情是政府应该做的。
在经济市场化程度不高的城市，很难抵抗“房地产中心说”带动的市场繁荣，这样的城市化建设的能力就非常弱，房地产成为推高物价，造成经济通胀的重要原因。进入2007年，各行各业提价以及变相提价成风，最为明显的是酒楼的菜价，有些价格虽然没有变化，但是材料却减了一半；让偌大个“民以食为天”的中国感受到消费恐惧。
房价上涨，带动租金上涨，进而带动营商成本上涨，企业赚不到钱，员工也不可能多拿钱，也造成了失业率大涨。失业率激增的真正原因是无高工资岗位提供造成，因为房地产市场的高价格，再加上大家买房意愿强烈，对于工资的要求远远大于自己的实际能力，也远远大于企业的承受能力。
是什么原因造成这些乱象？戴欣明认为是房地产市场化程度不高造成。
■中国的房地产市场从来就没有市场化
其实，中国的房地产市场从来就没有市场化，因为没有市场化的框架。
戴欣明认为房地产能够市场化的框架首先是保障性住房要到达35％左右，这个比例可以解决低收入人群的居住问题。另一个是物业税，让多套住房的拥有者加大拥有更多房产的成本。特别要指出的是，在保有多套住房而成本低，势必造成靠出租房屋以及物业生存的人激增，造成这部分资产拥有者不劳而获，进而造成城市人口素质低下。
政策性房地产市场就会让房地产市场呈现虚假繁荣，就会让盈利资金进入股市，造成股市暴涨。股市暴涨的结果是大家不关注经营，在营商成本不断上升的时候，经营者的心态中赌徒意识强烈：忽视企业战略，忽视经营管理，忽视服务…企业机体就变得异常脆弱，这是97年深圳企业的众生相。当政策转向，就如同让重病人起床快跑一样，结果不言而喻。
■房地产市场化的前提是实施物业税，以及构建保障房体系
目前，并没有那个城市保障性住房达到35％，更没有那个城市实施物业税，从这点看一线城市应先行一步，深圳更应该再拔得头筹。在这样的情况下，政府要大量投放土地，降低土地出让价格，对房企放松银根，放松房贷，特别是二套房贷，鼓励房地产投资，鼓励炒作，鼓励投机，在这样的状态中，房地产市场并不会形成2007年的暴涨，反而会理性发展。
也因为没有“保障房”、“物业税”这方面的考虑，房地产市场所有的行为只能让房地产市场房价非理性上涨，非理性下降，这不是市场经济。也就促使那些财大气粗的开发商囤房，等待时机再大赚一把，月份深圳乃至一线房地产城市的井喷局面足以说明这点。
■房地产市场化，应该让更多的人住属于自己阶层的房子
中国应该更加分出阶层界限，而不是共同富裕，正在的富裕也是分阶层，分层次的。让各个阶层的人实现其阶层的居住权，富人住更好的房子，一般人住一般的房子，没有能力买房的租房，租房也租不起的借房住。
■目前的买方市场是假性买方市场
无可否认，一线城市是高通胀的城市，目前更加是高通胀有理，因为这同一方政府的政绩有关；用各种方式拉动经济增长。这也是房地产市场没有市场化的表现，因为并不存在真正的市场化抵抗力量。
可以说，目前的买方市场是假性的买方市场，前段时间的房价上涨并不是品质改变造成，而是政府“推市”造成。反观2007年左右的房地产暴涨更是同房地产品质没有多大关系。
“假性买方市场”形成的最主要原因是政府政策因素。
■市场理性发展，政府光有服务意识远远不够
一个没有感悟力的管理者，他的热情与积极服务往往就是扰乱企业经营的罪魁祸首，同样道理，这一样可以用在政府管理者身上；为经济增长提供的服务只能加大区域通胀。
政府从行政管理变化到提供“服务”还是这几年的事情，深圳明显是先行者，提升到“服务管理”对与中国绝大多数城市的领导者而言还是陌生的，而我们欣喜地看到深圳已经走在时代的前列；探索的前列。但是这并不意味深圳的管理水平就是适合的，合理的。
投资增长是深圳的主要增长方式：“指标不好看，我们政府投点就是了。”政府投资也是平衡经济增长的最有效办法，而不是在市场化上下功夫，这是造成通胀的深层次原因。
深圳过度的放任经济的增长，强调经济增长，实际上给通胀留下的定时炸弹。深圳不能停留在高经济增长的自豪之中，因为这些并没有给市民带来多少实惠。因为投资的增长，各式各样的收费就会接踵而来，势必造成营商成本的增加；服务的过度改善，必定要增加服务性收费。
因为政府的功夫都下在用房地产调节经济，用基础建设调节经济，而不是从经济运行机制上下功夫，过度盯着房地产市场，该看的不好好看，比如营商成本就是其中一项；因为盯紧房地产市场，一方面可以体现政绩，另一方面可以坐收渔利。这都不是一个服务管理型政府所为。
■市场化程度高应表现在提供服务的价值走向
一个服务不值钱的社会经济体制，市场经济也同样是不完善的。
市场化程度高的表现是，居民可以用简单的服务就可以生活的不错，而现实不是这样，不管提供简单服务还是复杂服务的人都很难赚钱，而唯独拥有房产，特别是多套房产的人以及机构容易赚钱。这不是市场化的结果，是政策保护的结果，这势必形成恶性的贫富分化。
■政策性房地产市场就像老弱病残一样弱不禁风
为什么房地产质量问题层出不穷，也是市场化程度不高造成。开发房地产产的主要目的是在政策中找寻灰色地带，达到快速敛财的目的，这种敛财又不违法，开发不多是为居住，更不多是为服务而生，这些都是副产品而已，就如同在卖方市场时期，业主维权事件少有发生一样。
市场化还是品质的深化的过程，“政策性市场”的不合理约束结果就会造成市场压抑，只要政策有漏洞，政策允许，这种压抑就会被快速释放，不是造成通胀就是造成通缩。政策性房地产造成了经济的大幅度波动，也就是说，中国的“政策性市场”就像老弱病残一样弱不禁风，稍有病毒侵入就会病倒在床几年。
在相当长的时间里，房地产还将是“政策性市场”，如何真正以及有效地过渡到市场化，将成为经济能否走出低谷，真正提高居民可支配收入的重要途径。
真正的房地产市场化，市场的产品供应不单是充足的，也是可选择的，也能真正缓解预期房地产供应不足，以及解决可能房价快速上涨带来的信心问题；真正的房地产市场化也会让深圳以及中国房地产市场呈现理性发展局面，各个阶层的置业者被市场圈养在各自能够承受的价格区间以及属地，而不至于有怨言，这样房地产乱象自然归一。
在这样的前提下，房地产品质就会被大大强化；也会促使房地产企业向服务商转变。因为开发企业没有了特权，所有只有那些好品质的房子才能获得好的回报。
（作者戴欣明系工商联房地产商会全国房地产经理人联盟常务理事、深圳及华南分盟秘书长）
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为什么中国的房子这么乱 为什么很多比这个不发达的国家 房子却很整洁 很低 空气好等等-己家还是外面自己租的
为什么中国的房子这么乱 为什么很多比这个不发达的国家 房子却很整洁 很低 空气好等等
要政府的投入资金，不能什么都是市场化，可它们现在管的太少或不管瞎管。就知道在外面充大款。什么世界第二大经济体，人均一下算个毛
得国家小人口少！好管理！中国人口多太多！经济还是相对落后得
我们有老大哥清洁，如中国人是世界上最聪明的。为此我们看不到别人好，更看不到自己的不足。为了那卑微的自尊心，我们不断自我欺骗。他国没有这样心理，可以通过外界对比来改善自己。我们的不文明促进了他们的文明。好像印度也有这情节。这也蛮符合达尔文的进化论的。我们还在衰落中，之后会是什么样子难于想像。
中国一开始就没有一个整治规划，而且地方各自为政，想怎么建就怎么建，国外合理的规划加上长远的眼光所以建设井然有序。国人真该借鉴啊！今天是圣诞节，祝你圣诞快乐，希望满意就给个采纳哦，谢谢
住一单间与住一宿舍相比较你就明白了
中国人口多啊
朋友，现在我们要向你说说这个迫不及待、需要解决的问题——信耶稣得永生。“你若口里认耶稣为主，心里信神叫祂从死里复活，就必得救。——罗马书10：9”
我们曾经被人说是“迷信”、“唯心”，但我们不承认我们是迷信、唯心的。不信有神的人倒是迷信和唯心的呢！没有的、假的，我们硬说是有、是真，这就是迷信与唯心。明明是有神，但闭起眼睛说“没有”，这不是迷信与唯心又是什么呢？也许你会说：“你这个人太奇怪了，把没有看见的神，说成‘明明有’，还说别人迷信与唯心！”请注意，不信有神的人往往用“看不见”来欺哄自己。试想，看不见的东西有多少？最高的山，最深的海，最北的北极和最南的南极，地球的核心以及千千万万的事物，我们都没有见过，为什么我们信它们是存在的呢？没有看见过的东西，我们怀疑它的存在，这倒不太奇怪，最奇怪的是我们去否定它！
如果你再没有机会遇见信耶稣的人，或者没有机会到福音堂，就请你回忆以上所说的这几节经文，决心相信。你什么时候相信，什么时候就得救；你什么时候离开世界，什么时候就到天家。这是一个最简单的方法，这是一个最大的福气。你不用一分钱来赎你的罪，只要你用信心，接受已经作成的救赎工作；你不用靠立功行善来获得永生，在你真心相信后，才谈得上善行。在你真心接受救恩后，每天祈祷，生命会有大改变，心里充满了喜乐平安，因为你有了新生命，而且你的生命是有保障的——永不灭亡！这是恩典，请你现在就立即接受耶稣作你个人的救主！如果你现在不信，以后遇到了什么危险的时候，请你回忆我对你所说过的话，立即祈祷神，接受耶稣，还是可以的。但请你不要等到危难的时候才信，恐怕你的生命不留情，至使你来不及信，那你就后悔莫及，结果永远受苦！请你保留这本小册子，经常翻阅，直到你接受救恩。再见！
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