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买房前土地证已被抵押给个人 房子已被卖给他人
我买了“假房产”
日 07:53:00　浙江在线-住在杭州网
【摘要】买房本是一件值得高兴的事，可是对合肥青年沈培永来说，在安徽省滁州市下辖的天长市买房，是一连串麻烦的开始。
　　买房本是一件值得高兴的事，可是对合肥青年沈培永来说，在安徽省滁州市下辖的天长市买房，是一连串麻烦的开始。
　　说起自己的&奇葩&经历，沈培永一脸气愤，他觉得自己不仅被房地产公司骗了，也落进了天长市国土房产局的&连环套&。
　　对于沈培永的遭遇，中国青年报曾进行过报道(详见日《安徽天长市国土房产局被指办出&一房两卖&手续》)。一年多过去了，沈培永再次反映，此事没有任何进展，而且天长市政府工作人员并没有主动联系过他。
　　近日，记者来到安徽省天长市，再次追踪该事件。
　　土地已被抵押，房产为何还能办理登记备案？
　　2011年10月，沈培永购买了安徽天缘房地产开发集团有限公司(以下简称&天缘公司&)开发建设的凯悦大厦营业房16套、住房10套，耗资近500万元。天长市国土资源和房产管理局(以下简称&天长市国土房产局&)把房子登记备案在沈培永名下，沈培永付清房款后，房产证却办给了别人，钱和房子都&鸡飞蛋打&。
　　沈培永告诉记者，日，他本人去天长市国土房产局办理了&天长市商品房预售合同登记备案证明&，办理过程非常顺利，其间没有工作人员提醒他存在问题。
　　直到2013年，沈培永才得知，早在日，开发商就已经把房地产的土地证抵押给了个人。
　　但安徽省滁州市国土房产局的一名吕姓工作人员告诉记者，土地只能抵押给银行，不能抵押给个人。
　　土地被抵押出去了，这片土地上的房产是否还能备案给他人？
　　记者来到天长市国土房产局，法制办主任郭宣彤出面解释了这一情况。
　　郭宣彤称：&抵押不抵押(土地证)，与沈培永没有任何关系。&
　　&怎么能没有关系呢？政府就是违规操作了。&沈培永不能接受这种解释，&土地证不能抵押给个人，他们却办理了；不该(再)给我办理登记备案，他们却办理了。&
　　沈培永认为，如果当时天长市国土房产局不违规操作、为他办理登记备案，他就不会买这几套房子，也不至于遭受后续的损失。
　　已办理登记备案的房子，为何还能抵押给银行？
　　2013年，即沈培永买房后的两年，他意外得知，自己购买的20多套房子中，有6套已经抵押给了一家银行。
　　中国青年报&中青在线记者在安徽省滁州市中级人民法院日作出的(2013)滁民一初字第00090号判决书中确认：&日，天缘公司与案外人安徽天长农村商业银行股份有限公司签订借款抵押合同，将涉案房屋中的12、13、18、19、20、21号营业房办理了抵押登记手续。&
　　沈培永感到很奇怪：&这些房子本来就是我的，为什么还能抵押给银行？&
　　&就是天长市国土房产局给办理了抵押登记，之前我在这个部门办理了登记备案，房子却又抵押给别人了，这不是违规操作吗？&沈培永对天长市国土房产局的做法感到不解。
　　沈培永的烦心事还没算完。
　　2014年3月，沈培永从滁州市中院得知，他买的那些房子，政府却给别人突击办理了房产证，而这些人甚至没有登记备案。
　　当沈培永为购买的房产办理登记备案时，他不知道，其中部分房产已经被出售给其他购房户，且已装修入住。
　　记者采访到这批房子的住户，对方坦言办理房产证的过程并不顺利，他们进行了上访。
　　去年，记者询问郭宣彤，这些购房户在无备案的情况下办理房产证是否合规，郭宣彤承认此举确属违规，而且这批房产证也是突击办理。郭宣彤说，此举是因为这些人拿不到房产证而信访。
　　但此次接受采访时，郭宣彤改口称：&不存在突击办理。&
　　在采访中，郭宣彤一直闪烁其词，一会儿承认政府部门存在瑕疵，一会儿又说没有。至于为何给其他人办理房产证，郭宣彤给出的理由是：事先已经咨询了天长本地的律师和法院的工作人员，天长市国土房产局召集了天长市其他部门开会，才决定给他们办理房产证。
　　沈培永感觉很委屈：&为什么开一个会就可以违规操作？他们没有经过登记备案却能办理房产证，这不是违规操作吗？&
　　在去年的采访中，有专业人士明确表示，没有登记备案就给办理房产证显然是违法的。
　　&就像布下了连环套&
　　&如果知道政府违规操作，我就不会投资，就不会有后续的损失。之后，天长市国土房产局像布下了500万的&连环套&，一步步把我的房子搞没了。&沈培永颇感无奈。
　　记者与天长市国土房产局办公室工作人员沟通，提出要采访当时经办人员，他们却都不愿意接受采访。记者从多个渠道获悉，当时该局经办人员中有登记科和开发办已有人受到处理。
　　采访中，郭宣彤多次表示，如果沈培永认为天长市国土房产局有问题，可以提起行政诉讼。
　　沈培永告诉记者：&我也咨询过很多法律界人士，从实际情况来说，起诉天长市国土房产局和市政府，因为涉及的资金比较大，难度非常大。打赢了，能不能执行还得打上一个问号；打不赢，这事我从此就没有可以申诉的地方了。&
　　&我曾经上访过，可是劳民伤财，自己还年轻，生活还要继续，不能靠上访过日子，希望政府能把这件事尽快解决好。&沈培永叹了一口气说。
来源：中国青年报 　记者 章正 　编辑：周杭
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&朋友圈已经火了：这些房子千万不能买！
朋友圈已经火了：这些房子千万不能买！
来源：新浪乐居 &&发布时间：
经常遇到很多说，某些房子某些房子不能买，风水不好什么什么的！今天就来巴拉巴拉那些无关风水的不能买的房子。1、集资联建房企业通过减免地价，或行政划拨式取得的非赢利性土地进行修建房屋，并出售。此类房子被规定不能用于出售。2、共有产权，其他产权人不同意的房子这种房子最容易惹自己一身骚3、有争议的房子这就像辛辛苦苦娶来的媳妇，最终还不知道是谁的4、抵押的房子风险太大，指不定哪天就打水漂了5、被查封或冻结的房子买这种房子的，叫不作不死6、小产权房虽然便宜，符合需求，但是国家不承认这种连定义都没有的房子，没办法，风险太大7、军队、医院、学校产权的公房你房子没了都不知道找谁8、非法开发房三证不齐，先不说房产证，指不定被强制停工或者拆除都说不准9、联合开发房有地无钱的地方政府跟有钱无地的开发商一起开发，这种房子国家不承认，产权无法保证10、集资合建房房地产开发商与市郊城镇及村民以集资建房、联合开发，或小城镇建设等为名，利用村集体的土地在城郊进行房地产开发。国家规定，这种买卖无效。11、公益联建房理由同上12、安置房安置房都是集体产权，你不是人家生产队的，没用上述这些房子都比较便宜，但想要买个放心，还是建议买正规的房子。也正是现在的房价一路高歌，也才催生了这些便宜的房子的出现。
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&房子不能买也不能卖，手里有多套房的人要小心了！
房子不能买也不能卖，手里有多套房的人要小心了！
来源：吉屋网 &&发布时间：
　　笔者的一位朋友，A先生，本年因为卖房子的事堵心得不得了。本年3月份签的卖房合同，但是5月份才拿到买房付出的首付款，而尾款到现在还没收到。因为房子是卖给朋友的，也欠好直接终止合同。从前看中的一套房也早已被别人买走，因为有过出售记载，他估计换房的时分要掏8成的首付，但现在他卖房的尾款仍未到位，现在也不敢出售。仅有令他欣喜的是，北京的二手房价格没怎么涨，还有所下调。　　但他现在仍是很忧虑，因为从实践看房的状况来看，他明显感觉看房的人多了。如果房款迟迟不到位，他的费事会很大。　　3月份卖房，9月份还没拿到房款。这就是当下二手房商场真实写照。据不完全统计，现在房贷放款周期遍及拉长到了6个月左右。现已完结签约的购房者，要想赶快获得房贷只能自动提出上浮利率，以求“插队”成功，不然只能等候，在等候的过程中，还有可能被银行上调利率所伤，像这一轮多个城市的银行上调房贷利率的工作未来必定还会有。房价不涨了，但购房本钱却不断提高　　这事其实有点为难。想必许多刚需都感觉到，现在买房现已不是钱的问题了。全款买房现已是人尽皆知的事了，武汉刚搞了个措施，开发商不得要求购房者全款买房，也不得组织全款买房者优先选房。但聪明的开发商会怕这个“矛”吗？　　其实呈现这种状况很好了解，房价可以不涨，但时间本钱、精力本钱、联系本钱却无形中增加了。只需你想买房，该掏的总是要掏。　　实际就是这样，未来你想买房，本钱必定还会增加，调控所要做的是保住全局，现在还要求额定照顾某一部分人，说真的，有心无力。　　看看银行近期的动作吧。上调房贷利率还不算完，银行也现已开端封堵其他途径，比方消费贷，这就是在通知所有人，接下来绰绰有余的房贷额度连供给刚需都不行，炒房客如果还要买房，请自掏腰包吧。正在进入收割期　　现在房地产的流动性几乎现已降至冰点。1天6个城市同时限售，这不是在开玩笑。它清晰向商场发出了激烈信号：往后买房至少会面对3-5年的确定时。这些城市都是以房本为核算起点的。而如果买的是期房，收房差不多要1-2年，而房本差不多是在收房后1-2年才能到手，再加上2-3年的限售期。从签购房合同到可以再次出售，这中心至少要等候4-7年。　　这儿趁便提一嘴石家庄这座城市。大部分城市都是要求获得产证两至三年方可出售，但石家庄则不同，它要求的是5年。正本石家庄楼市就是虚高，在华北，石家庄正本就是个特别为难的城市，房价也只不过是在炒概念，现在5年禁绝卖，6-7年的确定时直接把这点概念浇灭了。可以幻想，接下来现已没有幻想空间了，回调是大概率事情。　　房子被确定几年，其实践效果有三点，一是打破炒房客的杠杆；二是按捺泡沫，安稳楼市；三是抵御外部压力。比方某国缩表，加剧资金流出的动能，而这些资金很大可能是来自于我们的房地产。　　但确定房屋仅仅权宜之计，其实它是为后续完全理顺楼市赢得时间。所以那些以为接下来还有一波向上的行情的人要留神了，这一次真的不一样。　　酝酿多年的房地产税方案现已蓄势待发，合作不动产一致挂号，行将开端收割。接下来是哭仍是笑，就看你手里有多少房子，借了多少钱了。点击任何端口，留下您的电话，您就是我们VIP比售楼处更便宜，省钱、省时、省力№1&置业管家24小时在线咨询，及时回复，解决您的购房疑问，让您买房更省心省力省钱。№2&吉屋网报名专车看房，滴滴专车司机接送，随叫随到，售楼处还有我们的专业置业管家接待，看房省心省钱又省事。品质推荐（点击以下楼盘，可查看楼盘更多详情）扫一扫，登录手机版吉屋▼码上有房
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雄鹰在鸡窝里长大，就会失去飞翔的本领，怎能搏击长空，翱翔蓝天? 野狼在羊群里成长，也会&爱上羊&而丧失狼性，怎能叱咤风云，驰骋大地?
原本你很优秀，由于周围那些消极的人影响了你，使你缺乏向上的压力，丧失前进的动力而变得俗不可耐，如此平庸。不是有这样的观念吗?&大多数人带着未演奏的乐曲走进了坟墓。&
如果你想像雄鹰一样翱翔天空，那你就要和群鹰一起飞翔，而不要与燕雀为伍； 如果你想像野狼一样驰骋大地，那你就要和狼群一起奔跑，而不能与鹿羊同行。 正所谓&画眉麻雀不同嗓，金鸡乌鸦不同窝。&这也许就是潜移默化的力量和耳濡目染的作用。
如果你想聪明，那你就要和聪明的人在一起,你才会更加睿智； 如果你想优秀，那你就要和优秀的人在一起，你才会出类拔萃。 读好书，交高人，乃人生两大幸事。一个人身份的高低，是由他周围的朋友决定的。朋友越多，意味着你的价值越高，对你的事业帮助越大。朋友是你一生不可或缺的宝贵财富。因为朋友的相助和激励，你才会战无不胜，一往无前。
人生的奥妙之处就在于与人相处，携手同行。生活的美好之处则在于送人玫瑰，手留余香。 人生就是这样。想和聪明的人在一起，你就得聪明； 想和优秀的人在一起，你就得优秀。 善于发现别人的优点，并把它转化为自己的长处，你就会成为聪明人； 善于把握人生的机遇，并把它转化成自己的机遇，你就会成为优秀者。 对他人的成功像对待自己的成功一样充满热情。
学最好的别人，做最好的自己。 借人之智，成就自己，此乃成功之道。
和不一样的人在一起，就会有不一样的人生。爱情、婚姻如此，家庭、事业也如此!
为什么总不出业绩？ 是不懂得方法吗？错错错！
不是你不懂方法，而是你总在等待！如何成为一个优秀的销售员呢？作为老板，你知道为什么你的员工无法把业绩提上来吗？作为销售员，你知道为什么没客户买你的单呢？答案就在本文中。&一、销售的是观念几乎所有的销售人员的困惑，都与方法和技巧有关，比如：我如何才能让客户下订单将产品销售出去？&等一下，是不是这些销售人员都不知道其实销售的观念与态度才是最重要的呢？其实我相信大多数的销售人员都是知道正确答案的，只是不愿意面对罢了，因为观念和态度是自身的问题。&举例来说：做事虎头蛇尾，没有一定决心，不花时间学习，懒惰、消极等等，面对自己的缺点，承认自己的缺点对很多人来说是一件痛苦的事情，所以大多数人会选择避免碰触这一部分，转而希望从方法和技巧上找到快捷方式，来解决业绩成长的问题。&如果一棵树的根扎的不够深，那这棵树就禁不起考验，风一吹就会倒，如何才能安然长成大树？而这销售的根就是观念与态度，销售的枝和叶是方法和技巧。&所以一个销售人员中所产生的问题当中有百分之八十的问题是来于自身，解决了方法与技巧的问题只是治标而不治本，要训练出一个成熟的销售人员最重要的是如何才能够先建立好正确的销售观念和态度，否则问题就会错综复杂，不知从何处解决。所以，方法和技巧只对一种人有用，那就是一个拥有健全销售心理的销售人员。&二、世界上没有永远的拒绝，也没有绝对的好产品刚开始做销售是一件很辛苦的事情，你对行业不熟悉，对顾客消费习惯不了解，所有的一切都需要你从零开始。&有时候你一天要和十几个甚至几十个潜在顾客交谈，还要忍受对方的抱怨和粗暴的拒绝，然而一个月下来你的收入却没有丝毫的增加。很多想从事销售工作的人都因为不能忍受开始时的辛苦而转向别的行业。失败后，随之而来的就是抱怨，有的销售人员抱怨公司的制度不好，有的抱怨公司的产品不好，还有的抱怨公司没有自己固定的客户群&&要知道，你才是销售人员。&世界上没有永远的拒绝，也没有绝对的好产品。所有的一切仅仅围绕一个原则，什么样的顾客需要什么样的产品，不要以为你的产品和对手的产品在功能上无法相提并论，无论是产品的价格和适应性、你的服务，还有你自己，都能够为顾客找到合适而且合算的理由。&别为你的成功销售找借口&我没有经验，我害怕失败，我没有这么多精力&&&美国西点军校的校规是：没有任何借口。&有些人会觉得自己不适合做销售，自己天生就不是一块做销售人员的料，也有些人总是挑剔公司的产品，产品的定价，其实这些都不是你失败的借口，你失败的惟一原因是你还不够认真，还不够努力。&三、你知道被拒绝的真正原因吗？你为什么会被拒绝？因为你认为自己会失败！&阻止销售人员与客户最终达成协议的原因有很多，但最为常见的是销售人员自身的心理障碍，这些心理障碍往往阻碍了销售人员的销售热情，甚至没有勇气提出交易。&许多销售人员在即将与客户就要达成协议时，反而对于达成交易的前景感到特别敏感起来，患得患失，担心会失去即将到手的订单。在这种不自信心理作用下，他们特别关注客户说的每一个字、每一句话。同时，他们也不能主动地提出与客户达成交易，惟恐此举会引起客户的不快而丧失订单。&在达成协议之前的这段关键时期，销售人员往往是在消极被动地等待。而这段时期是每次达成成交的关键时期，销售人员的竞争者肯定也会利用这段难得的时期加紧攻关客户。
感动客户的四个小故事，销售必看。
（1）一个星期五下午两点钟，德国一位经销商史密斯先生打来电话，要求海尔两天之内发货，否则订单自动失效。要满足客户的要求，意味着当天下午货物就要装船，而海关等部门五点下班，因此时间只剩下3个小时。按照一般的程序，货物当天装船根本无法实现。&海尔员工的销售理念是:&订单就是命令单，保证完成任务，海尔人决不能对市场说不。&&于是，几分钟后，船运、备货、报关等工作同时展开，确保货物能按客户的要求送达。一分钟、两分钟、十分钟&&时间在一秒一秒地逝去，空气似乎也变得凝固起来。执行这项任务的海尔员工全都行色匆匆，全身心地投入到与时间的赛跑中。&当天下午五点半，海尔员工向史密斯先生发出了&货物发出&的消息。史密斯了解到海尔发货的经过后，十分感动，他发来一封感谢信说:&我从事家电行业十几年，从没给厂家写过感谢信，可是对海尔，我不得不这么做！&&
（2）有一次，海尔售后服务中心接到一位用户的来信，询问冷柜为什么长时间不停机。但可能由于疏忽，用户只简单地写了&浮山&这个地名，而没有留下详细地址，也没有联系方式。&在海尔人的售后服务中，有一条重要理念:&客户永远是对的。&公司要求所有员工不折不扣地执行。&在这样的理念指导下，海尔售后服务中心立即派一名服务人员前往浮山，带着用户来信和维修工具，一家一户地打听，直到黄昏时分，才在民警的帮助下找到了这位用户。经过检查，发现故障原因是用户没有按说明书使用所致。于是，服务人员耐心地向用户介绍了使用知识和注意事项，直到用户听明白为止。&
（3）联邦快递是世界上服务、信誉最好的快递公司之一。一个星期五的下午三点半钟，客户服务中心的经理黛安接到一位女客户的电话。这位身在偏远小镇的女士泣不成声地说:&我不知道你们联邦快递怎么搞的，我的婚纱本该在今天中午送到的，可现在还没有送到。明天我就要结婚了，这可是我的终身大事，如果婚纱到不了，那该怎么办呢？&&黛安首先一再道歉，表示会马上查实，然后再与她联系。放下电话，黛安就利用公司的跟踪系统进行追踪。打了6个电话，终于找到了婚纱包裹的所在地&&距离小镇300公里的一个大城市。一般情况下，包裹肯定是无法送到那个小镇的。怎么办？这可关系到一对新人的终身大事啊！黛安当机立断，租用了一架飞机和一名飞行员。当天，婚纱包裹就被空运到了小镇，送到了客户的手中。&
（4）美国著名记者劳伦斯有一次访问日本，回程时路过一家百货商店，购买了一部&索尼&随身听，由于急着赶飞机，就没顾得上试听。等劳伦斯回到美国，居然发现里面只是一个空壳，劳伦斯很恼火，当夜写了一篇新闻稿，名为《一个世界知名企业的骗局》，准备隔天在华盛顿邮报上刊出。&然而就在当夜的凌晨2点，劳伦斯接到索尼公司打来的越洋电话。一位索尼公司负责人向劳伦斯表达了歉意，原来因为售货员的疏忽，把展示用的样品卖给了劳伦斯。劳伦斯不解地问日本主管:&我当时匆匆路过，没有留下名字和任何联系方式，你们是怎么找到我的？&&负责人解释说，为了寻找劳伦斯，索尼公司东京办事处派了20多个人，查访了上百人，打了27个加急电话，直到凌晨才找到了劳伦斯的联系方式。&过了一天，劳伦斯收到索尼公司派专人送来的正品机和一封道歉信，当晚他把那篇完成的文章扔进了垃圾筒，重新写了一篇文章，叫做《27个加急电话&&一个优秀企业对信誉的挽救与维护》。&
【评论】遇到上述这些特殊情况，一般企业员工的做法可能是置之不理，或等待将来处理。但这些知名企业的员工，却从客户的根本利益出发，全力以赴地为客户排忧解难，甚至不惜损失企业利益。因为他们知道，只有为客户提供了满意的产品和服务，企业才会得到更好的回报，员工也才能得到更好的收益。&对于个人也一样。你只有全力以赴，才可能比别人做得更好，有更多的机会成为不可替代的销售员！
从站姿看透客户性格
1. 双手习惯性地插入裤兜
　　当客户保持这个姿势时，并不是为了装酷，而是警觉性较高的表现。这类人一般具有较深的城府，性格方面偏内向、保守，不轻易向人表露内心的情绪，不善言辞。如果客户在保持这个站姿的同时还伴有弯腰的动作，则表明其当前心情苦恼或沮丧。这时候，如果没有十足的把握，销售员最好不要滔滔不绝地向客户进行推销，而应该换个时机再来。
　　2.一只手插入裤兜，而另一只手放在身旁
　　这类客户一般情绪不稳定，性格复杂多变，在对待他人的时候情绪也会随着自己的情绪而变。因此，在实际交往中，他们待人有时会亲密地与你倾心交谈，推心置腹，有时却冷若冰霜，表现出一副让人难以接近的样子。这类客户的自我保护意识很强，像是给自己装了一道&防火墙&，因此，这类人的人缘一般都不是特别好。
　　3. 曲背弯腰、站立姿势略显佝偻
一般来说，这种客户的性格属于比较封闭、保守甚至有点自闭的类型，他们自我防卫意识非常强，经常惶恐不安，他们对生活很难抱有较大的兴趣，精神上也非常消沉。因此，在对待这类客户的时候，销售员要想办法将自己的产品和积极向上的生活情趣制造联系，让他们感觉到你卖的不是商品，而是希望。
　　4. 双目平视站立
　　这种站立姿势非常标准，表明这种客户性格比较开朗，自信心充足，会让人感觉气场很强。这类人通常比较注意个人形象，如果客户在保持这种站姿的同时再配合胸部挺起、背脊挺直的动作，则说明他们属于乐天派，对自己的生活充满积极的向往。
　　对待这类客户的时候，销售员应该以真诚的话语打动他们，更多地去考虑客户的需求和意愿。
　　5. 站立时双手交叠于胸前
　　这种客户面对陌生人自我保护意识比较强，与非常熟的朋友也会保持距离，经常给人一种难以接近的印象。但与第一种情况不同的是，这类人一般非常坚强，他们具有很强的柔韧性，即便遭受很大打击，他们也能迅速振作起来，因为他们认为没有迈不过去的坎。但这类人也不足之处，就是他们对于自己的利益过分看重，集体意识不强，往往因此而对集体利益造成损害。总而言之，这是一类不太好接近的人，这类客户如果在与你谈话时身体微微向一边倾斜，则表明他对你不感冒，你最好赶紧找个理由离开。
　　6.双手叉腰而立
　　这种客户有非常高的自信度，他们对身边发生的事情往往能随时做好准备应付。这是一种开放型的动作，没有一定气魄的人并不容易做到习惯性地双手叉腰而立。在面对这类客户的时候，销售员最好给客户留下足够的选择空间，让客户感觉销售决定是自己做出的，这样他们才会对销售过程有满意的评价。
　　7. 双手置于臀部站立
　　这种客户有非常强的自我意识，他们处事小心谨慎，绝对不会有马虎之举，对自己认定的事情也绝对不会轻易改变，这类人一般都具有出色的领导能力。但这类人的缺点就是有时主观性太强，性格倔强，甚至可以衬得上顽固，因此销售员需要用足够的耐心来对待这类客户。
　　8. 双手握于背后站立
　　这种客户一般具有较强的纪律性，看重权威的力量，在工作方面认真负责，最不能容忍的就是欺诈隐瞒等行为。这类人极富耐心，而且对于新观点和新思想比较容易接受，但这类人的缺点就在于他们遇到事情时的情绪波动会比较大。
　　9. 双脚合并，双手垂置身旁站立
　　这种客户诚实可靠，比较保守、传统，甚至有些古板，墨守成规，不会有太大的突破，对新鲜事物的接受理解能力有些欠缺。但他们很有毅力，绝对不会轻易向困难低头。因此，面对这类客户时，销售员要对客户进行耐心、积极的引导，在确定他们真正需求的基础上为其推荐合适的产品。
　　10. 双手相握于胸前站立
　　客户的这种站立姿势一般是对现状满意的表现，一般来说，他们对正在做的事情成竹在胸，非常有把握，或者是对自己所做的一切踟蹰满志，信心十足。这种客户通常是公司的业务骨干，他们对将要发生的事情有很好的预估和掌控能力。与这类客户接触时，销售员要尊重客户的意愿，尽量不要试图去与他们辩论或争辩。
　　11. 双腿交叉站立
　　如果客户采用这种站姿，则说明其持有保留态度或稍有拒绝的意思，同时也能暴露出这个人感到拘束，缺乏自信心；如果对方是初次见面的陌生客户，当选择轻松的话题开始谈话，并尽量用产品突出的优势去获得他们的信任。
　　12. 双脚并拢，双手交叉站立
　　这种站立姿势的客户大多谨小慎微，缺乏进取心。但他们的优点就是韧性非常强，追求完美，往往是平静而顽强的人。
　　在与这类客户接触时，销售员要尽量给他们提供性能较好的产品，而对于存在瑕疵的产品，销售员也最好提前告知，因为，一旦被他们自己发现，你就会失去这次交易机会。
　　13. 站立时倚着其它的东西
　　有这种表现的客户多是因为一时失意而心情不好的人，但他们在对待别人时一般比较友好，说话比较坦白，也较容易接受别人的观点。对待这类客户的时候，如果销售员能够给他们推荐最适合他们的产品，他们会对你很感激。
　　14. 站立时姿态不断改变
这种客户一般来说性格急躁，他们身心可能经常处于紧张状态，另外，他们的思想观念也会经常发生改变，没有一个固定的想法，是个不折不扣的行动主义者。但在生活方面，他们喜欢接受新的挑战，具有创新精神。面对这类客户，销售员不妨为他们推荐一些有创新元素、新款的产品，这样的产品更容易获得他们的青睐。
如何判定你的顾客是准客户？
1.谁卖东西给谁?&
销售的技巧：如何判定你的顾客是准客户？
如果你感觉是你在卖东西给客户，比如客户对你提的各种建议、方案都很感兴趣，总是兴致勃勃地和你讨论，这绝对是个好事。
相反，如果你总感觉客户把东西贩卖给你，比如客户经常问你&这事这样做行不行&、&那样做有什么风险&，你可得千万注意了，大事不好，因为这些东西很可能是你的对手贩卖的，客户内心其实已经接受了，只不过有个别问题不放心，在找人确认而已，你只是个陪练而已。
而销售是一个只有第一没有第二的比赛，第一自然是幸运儿，不过倒霉蛋并不是最后那个家伙，而是一直傻傻跟到底的第二候选人，所有的事都做了，却什么也没得到。
2.谁在安排下一步工作?
如果你可以和客户协商下一步的项目进展，客户也乐意和你讨论，这是好消息。说明事情在你的控制之中，客户对你很信赖，而且愿意和你一起推动项目进展。因为站在客户的角度，他只会选择和心目中的第一候选人步调一致地向前推进。
相反，如果客户总是跟你安排事，今天让你干点这，明天让你干点那，那你麻烦就大了，这种行为背后很可能有推手，这个推手很可能是你的对手。而对手只能把你推到沟里面去，而不是康庄大道。
3.讨论问题的深入程度
这个阶段，客户对要购买的东西有了一定的了解，困惑点也开始慢慢聚焦，开始考虑你的产品到底是如何帮助自己的业务了，关注点由产品走向了解决问题的方法。这时候，如果客户对每个需求都愿意和你深入地讨论，这肯定是好事，说明客户开始考虑应用后的结果了，客户对你很忠诚，他希望最后&娶&你。
相反，如果这个阶段客户和你讨论的问题还是很宽泛，注意力还是在产品、价格这些因素身上，这说明客户根本没认真考虑你的东西，他只是想拉你垫底。
4.对产品的理解程度
如果在销售过程中，有产品演示的环节，这个问题判断就会更加明显。在演示中，如果客户的问题都很系统，对解决问题的兴趣也很大，并且不限时间地和你讨论，OK，好事!
相反，客户如果只问和对手的差异性，临时抓人听你讲，而且经常对你的观点持保留意见，那你惨了&&嫌货的不一定是买货的，他可能是砸场子的!
如何让还价顾客100%成交？
在销售过程中，遇到顾客还价是十分正常的事，如何提高还价顾客的成交率？绝大多数导购往往忽视这一重要环节！&关于如何应对还价的方式，之前我已经分享过很多，那些都是我在实践中总结出来的、并被无数人验证过十分有效的方法，你依然可以回复&还价应对&四个字来寻找这些方法。除了这些应对的话术以外，还有一个重要的环节，这个环节是应对顾客还价的最核心的环节，那就是&&还价没买的送客环节！
很多导购只会对购买过的顾客说&谢谢光临请慢走&，对没买的顾客（包括没试的、试过没买的、还价没买的）态度就没那么好了，特别是对于还价没买的，甚至会表现的态度比较恶劣。当然，这也并非针对顾客，而是自己觉得遗憾，好象要成交了，结果只是因为一点价格问题，而让自己的努力白废。于是，表现出失望的表情，甚至用摔衣服等行为表现出遗憾。&其实，顾客还价，是决定购买的信号，多数顾客离开，是因为导购处理的不好，没有给顾客还价一个台阶下，或者是假装离开，试探看看有没有便宜的机会。从顾客的角度来看，还价&未遂&也是比较遗憾的，心理上绝对是想回来的。这就要求导购在送客环节时做到位。&正确的做法是：送没买的比送买的顾客更礼貌！
&美女，真的很抱歉，今天因为价格问题没能让您满意，给您添麻烦了，祝您生活愉快，期待下次有机会再为您服务！&在此次还价应对没有希望、顾客离店时，说一段类似这样的话，并微笑的送客。基本上，70%的顾客会在当天回来，20%的顾客会在未来2天内回来，还有10%的顾客会在未来一周内回来。&做好送客环节，让还价未果的顾客100%成交吧！
客户别走，谨记留住客户“十不要”
1.不要漠不关心
粗鲁、漠不关心或事前不准备，例如对客户提出的需求忘记或不予理会，拜访客户前的资料准备不充分。你对客户的态度，客户是会感受到的！
2.不要拖延时间
客户交代的事不要等到火烧眉毛的紧要关头或最后期限才去做，这样会失去在客户心目中的价值与信任感。
3.不要浪费时间
不知所云，浪费顾客时间，永远记住与客户沟通的机会是非常宝贵的，珍惜每一分钟与谈话的机会，提高销售效率。
4.不要夸大效果
夸大你的产品效果，或者夸张描述你的产品利益或服务，会给客户带来不信任感，信任感是销售过程的基础。
5.不要隐瞒真相
隐瞒产品的注意事项，省钱的选择或已提前登场的新品，知道产品的细节是客户的权利，永远要尊重客户的权利。
6.不要因小失大
经常从每次交易中，报高一下价格，榨取一些利益，完全没有诚信度，好的销售是会&放长线钓大鱼的&。
7.不要变来变去
频繁改变交易方式，频繁的改变合同、计划等，会令客户反感，质疑你的公司品牌价值，对建立长期销售关系非常不利。
8.不要置之不顾
交易后，不致电给顾客，以确认一切都没有问题，99％的努力会因为这1％的疏忽而付诸东流。
9.不要违约承诺
不履行你所承诺的事情，没有任何一个客户愿意和没有诚信的销售长期合作的。如果你不想到时候变成违约，在成交前的承诺就要慎重，一旦承诺就必须兑现的！
10.不要不负责任
不回电或回复邮件，尤其当问题发生时，细节是每个销售过程成功与否的关键因素，负责任才能做大做强做得更长远。
如此深入的分析营销事件，卖不出东西才怪！
注意力，是营销的基础&&注意力，是指人的心理活动指向和集中于外界一定事物的能力。注意，从始至终贯穿于人的整个心理过程。只有先注意到某事物，才会对它展开记忆、联想等思维活动。俄罗斯教育家乌申斯基曾说：&注意，是我们心灵的唯一门户。意识中的一切，必然都要经过它才能进来。&&注意力，是产品信息进入消费者心里的唯一通路。只有通过注意进入消费者的意识，才有可能引发消费者的好感和欲望，最终促成购买行为，实现销售。因此，不被注意，就等同于不存在。相对于无限的信息，有限的注意力具有稀缺性，因而又成为新世纪争相抢夺的经济资源。&然而，在这个信息大爆炸的时代，消费者似乎患上了&注意力缺失症&，手拿遥控器，不停地搜寻着&下一个&。谁能吸引更多注意力，谁就能成为商战的赢家。&有人曾开玩笑说：&我们每天饭前祈祷，睡前祈祷，遇到事情，还要呼喊&上帝&。那么，上帝要有多少只耳朵才能听到我们所有人的祈祷呢？&&看到互联网带来如此海量的信息，商家不禁也有些担忧：&顾客要有多少双眼睛才能注意到我们呢？&&然而，顾客只有两只眼睛，只能关注有限的信息。那么，有没有什么办法可以使得我们的信息优先进入消费者的关注范围呢？&渔翁之意不在鱼姜太公是中国历史上著名的政治家、军事家和谋略家。如果没有他的出谋划策，周朝的建立至少要推迟数年甚至更久。其实，姜太公更是一个非常出色的营销大师。试想，如果他没能成功地向周文王姬昌营销自己，又何谈建功立业呢？&相传姜太公为炎帝神农氏54世孙，伯夷36世孙。但出世时，家境已经败落，所以姜太公年轻的时候干过宰牛卖肉的屠夫，也开过酒馆卖过酒，聊补无米之炊。但姜太公始终勤奋刻苦地学习天文地理、军事谋略，研究治国安邦之道，期望有一天能为国家施展才华。虽然他满腹经纶、才华出众，但在商朝却一直怀才不遇。&当时，正是东方大国殷商王朝走向衰亡的时期，而西部的周国由于西伯侯姬昌倡行仁政，发展经济，实行勤俭立国和裕民政策，社会清明，人心安定，国势日强，天下民众倾心，四边诸侯依附。一直在寻找发展机会的姜太公于是离开商朝，来到了姬昌的地盘。&当时他已年过六十，满头白发。如果直接上门自荐，以他的才华，谋个一官半职定然不成问题，但如果那样，充其量做个小吏，估计等到老死也见不到姬昌的面，白白浪费了满腹才华。要想建功立业，必须直接与最高执政者姬昌面谈。可是，那姬昌日理万机，纵使有一千只耳朵，也没空倾听一个老翁高谈阔论。&姜太公琢磨着，必须得先引起姬昌的注意才行。于是，他想到了搞个吸引人眼球的&行为艺术&，姑且称之为&垂钓行动&吧。&姜太公很快购置了渔具，在河边从容坐下，开始他的&垂钓行动&。一般人钓鱼都用弯钩，上面放有饵食，然后把它沉在水里，诱使鱼儿上钩。但姜太公所用钓钩却是直的，上面也不挂饵，并且高出水面三尺。一边钓，姜太公还一边自言自语：&不想活的鱼儿呀，你们愿意的话，就自己上钩吧！&&一个樵夫路过河边，见太公如此钓法，甚是奇怪，好心说道：&老先生，你这样钓鱼，一百年也钓不到一条鱼的！&&太公胸有成竹地说：&老夫钓的不是鱼，是王侯将相！&&很快，一传十，十传百，太公奇特的钓鱼方法，传到了姬昌那里。姬昌十分好奇，派一名士兵去叫他来。但太公并不理睬这个士兵，只顾自己钓鱼，并且自语道：&钓啊，钓啊，鱼儿不上钩，虾儿来胡闹！&&姬昌于是改派一名官员去请太公来。太公依然不买账，眼也不看这官员，嘴里却道：&钓啊，钓啊，大鱼不上钩，小鱼别胡闹！&&姬昌意识到此人气度不凡，胸中必有乾坤，于是沐浴斋戒带着厚礼，前往礼聘太公。二人相谈十分投机，姬昌亲自把太公扶上车驾，一起回宫，拜为太师，并尊称他为&太公望&。&自此，太公有了用武之地，辅佐文王，兴邦立国，还帮助武王姬发灭了商朝，封地于齐，终于实现了自己建功立业的宏愿。&姜太公钓鱼，愿者上钩。正因为&直钩钓鱼&的不同寻常，才会有人口口相传，最后传进文王的耳朵，姜太公才能成功实现营销自己的目的。
资金问题不可小觑，核实产权与面积
在二手房交易中，不少的购房者都有种想要&伯乐相马&般淘出好房的心态，但是这对于许多首次买房没有经验的购房者来说往往会遇到不少的问题，因而也常常会遇到风险甚至出现上当受骗的情况，因此在二手房买卖技巧中就需要注意一些不可少的事项与技巧，下面小编就为大家来说说其中的几点。
二手房买卖技巧 核实产权与面积在福州二手房市场中，许多的购房者在挑选房屋的时候都会先看房子的产权来做为前提，房子的面积为选择的标准，而这两者之间也是存在的密不可分的关系。而在核对房屋产权归属时，需要认真并且详细的了解清楚，尤其是在房屋产权是否存在共有人的情况，而在房屋产权资料中，产权面积是至关重要的，因为只有明确真实的产权面积才算是真正的交易面积，而通常说的使用面积并不算做产权面积。
二手房买卖技巧 留意是否存在&盲点&由于在二手房交易中，购房者都需要在实际的看房中衡量其是否满足自身的心理标准，而在看房时由于对房屋的一些基础认识不太了解，常常造成在看房时了解的不清楚，甚至出现被误导的情况，因此在看房时不防请专业人士或者有经验的购房者陪同。不过需要提醒购房者的是，不要急于购房，在房产证、产权都还未充分调查证实前都不要进行交易，避免出现上当受骗。
二手房买卖技巧 资金问题不可小觑在交易中，为确保交易的安全，许多的购房者都会选择资金监管，因为资金监管之后，一旦交易过程出现问题而致使交易中断，但资金却存放在监管账户中， 从而安全能够得到保障。一般情况是买房人将购房款存入资金监管保证机构在银行开立的监管专户，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，由资金监管保证机构通知银行按照约定向卖房人支付售房款。
客户犹豫？给客户吃颗定心丸，绝对管用
很多销售人员会有这样的疑问：为什么每当面对签单时客户会显得犹豫不决呢？这其实很简单，因为客户在下决心作出重大决定前，必须认真地考虑风险问题。这些风险主要包括：产品质量不尽如人意；价格高出其他同类产品；使用效果不如宣传预期的那么好；对购买结果不满意，但是并不能得到补偿等。&在销售过程中，客户害怕上当受骗的心理若不能消除，将会给销售工作带来很大的阻力。所以销售人员一定要善于巧妙地化解客户的顾虑，使客户放心购买我们的产品。&
1、外在形象要给予客户安全感销售人员在与客户见面时要注重个人的衣着打扮，树立良好的外在形象，比如发型、胡子、衣着、皮鞋等要保持干净清爽，给客户留下美好的印象。要知道，个人的外在形象是赢得客户信任感的最直接有效的手段，它能够带给我们意想不到的效果。&
2、凭借专业、能力让客户放心为了让客户有安全感，我们就必须加强自身的业务能力，使自己变得更专业。专业是质量的保证，对产品了解得越深，对行业理解得越透彻，我们的信誉度和能力也就越高，客户才能放心地从我们手中购买产品。作为一个销售人员，如果自己对产品都不是很了解，不能够很清楚地解决客户的问题，客户又怎么能够对我们满意、放心呢？所以，要做到让客户有安全感，就必须保证客户不会对我们的能力产生怀疑。&
3、坦诚告知客户产品可能存在的风险销售人员有时候担心把产品介绍得太详细会打消客户的购买热情，所以总是躲躲闪闪，希望客户不要去注意产品中的问题。实际上，这样的做法是非常愚蠢的，除非我们想捞一笔就跑。有的产品确实存在一定的风险性，所以，我们一定要跟客户说明这些风险，切实保证客户的安全，让客户感受到：&原来你也在关心我的安全，而不是只想着我的钱。&坦诚告知客户关于产品的一切，不仅是优点，而且还包括可能出现的问题，并提醒客户注意，这才是真正高明的销售技巧。&
4、给予客户经济安全感给予客户一定的经济安全感，学会帮客户做规划，避免客户对可能造成的损失而担忧，使客户和公司实现了双赢。&
5、给客户吃定心丸强有力的保证书是客户的定心丸，它能够帮助我们与客户轻松签单。销售人员可以为客户提供一份可靠的承诺书或者保证书，从而转移客户的风险，使他们不必担心产品出现问题没办法解决。&对于客户害怕上当受骗的心理，销售人员要给予理解，不能一味向客户强调自己的产品有多么好，而是要拿出切实的质量证明，让客户放心。
既然选择了中介，为什么不尊重人家的服务
如果是不愿意付中介费，可以自己去找房子不必通过中介；既然选择了中介，为什么不尊重人家的服务呢？&
做房产中介，有很多乐趣。例如看到客户通过我们买到了合适的房子，搬进了新家，客户满意，我们也感到很高兴。&
当然也有不愉快的事，最常见的就是客户跳单。客户通过中介看了房，回头把中介甩掉了，房产经纪人辛辛苦苦的付出付之东流&&有时候看到经纪人朋友被客户跳单之后无奈无助，甚至有不少青年人因为此类事件对行业失望离职的时候，我就特别气愤，我真想质问这些跳单的客户：&如果你是个酒店老板，客户吃霸王餐不付费，你会怎样？&如果你是个出租车司机，送客户到达目的地，客户不交钱拉开车门跑了，你会怎样？&如果你自己的亲属、子女从事房产中介行业，他回家告诉你自己因为客户跳单而没有了收入，你会怎样？&
换位思考！各位客户请换位为我们想想吧！&如果是不愿意付中介费，可以自己去找房子不必通过中介；既然选择了中介，为什么不尊重人家的服务呢？就像打官司为了节省费用，可以不用请律师，既然请了律师又拒绝付费，这个道理怎么能说得清呢？&有这样一件真事：在签一个买卖单时，客户要求中介费打折，中介店长问客户：是否对我们的服务不满意？客户说满意。店长就说：既然我们为您提供了满意的服务，就请尊重我们的劳动！后来，客户一再刁难，这位店长始终有礼貌的拒绝打折。最后客户接受了全佣的中介费，在离开之前，他突然主动握了店长的手，说了一句：我也是做生意的，你的做法是对的，做事就要坚持原则！&（备注: 在实际业务当中，也有客户因为对之前的中介公司服务不满而另寻求代办的个例，此种行为当然不值得赞赏，但是也的确提醒我们经纪人朋友，提升我们的服务水平，让客户对我们满意也是避免被跳单的一个主动的方法！）&
3%，甚至更高的佣金，政策窗口已经打开，服务成为竞争的角力重心，中介朋友更应该打造品质中介服务。
购房宝典80后选房六大注意
1、房子不要太大，压力不要太大。&
毕竟80后处于打拼期，如果每月的还款超过个人月收入的50%，那么对于80后来说，将是很大的压力呢。如果因为购房而降低生活质量，那么将是80后的悲哀。房子可以买小点，做房奴也要快乐至上。为此，不要一味追求大房子，大房子虽然敞亮，但是打扫卫生要时间和精力，转让出租也不容易，更主要的是贷款太多，压力山大的房奴可不好受。&
2、交通方便很重要，选房首要选地点。&
80后多半早九晚五，每天忙碌，白领生活压力大，如果房子交通不方便，那么无形中增加了上下班路上的时间，这样对于爱睡懒觉的80后来说将是一种罪过。如果地点很远，还要配备车的话，不是增加了负担，还不如选个好地点，以后租赁和转让都方便。&
3、户型好，配套设施好，才是真正的好。&
房子不在于大小，在于户型，房子小区不在于多么高档，配套设施要过硬。其实，有些80-90平的小户型也有三室两厅，而150-160平的房子也不过是三室两厅，只不过每个房间大了点而已。同时，毕竟房子是为了改善生活环境，和便于生活，设想，如果房子的周围没有餐馆和医院。80后下班后自己不会做饭，该去哪里吃饭，因此，一定要选个配套设施齐全的小区。&
4、考虑要长远，买房要买学区房。&
如果你买的不是小户型，那么可以考虑购买学区房，毕竟以后有了孩子可以上学方便，也为了孩子美好的前途，不要输在起跑线上。这已经是很多家长的心声，同时，对于80后而言，在短期换房的可能不大。10年后孩子读书是要考虑的问题，而且学区房好转手，不会掉价，值得投资。&
5、精装房省钱，但要看质量。&
很多80后很懒惰，不想装修，不想花太多钱，就选择精装房，价格高不说，万一买了不喜欢还要敲掉重新装修，真是巨大浪费。不过，如果精装房真的质量过关，倒也可以考虑。最害怕的是买的是二手房，装修一般，想重新装修又怕麻烦，不装修又忍受不了。&
6、选房要选好物业，让你轻松过生活。&
好的物业是我们生活中的首要保证，如果一有麻烦，找物业，没人理会，那么将是多么悲哀。而且，80后向来是生活上的白痴，水管爆裂、电线跳闸、电梯的灯像鬼火一样闪，遇到这种问题，对于不习惯阅读各种电器说明书的80后们自然也不习惯应对这些繁琐的事情。所以在买房子之前，一定要细心考察物管公司。这样，有了麻烦，一个电话就可以搞定了。为此，买房的时候好的物业将会为你解决很多麻烦。
客户不愿意留下电话号码怎么办？
客户说：&不用你打电话通知我的，我先回去考虑考虑，等考虑好了，我会直接过来的。&刘小青最终没能留下客户的电话号码，只能垂头丧气的回到展厅，这样的情景在专卖店里太常见了。&
客户不愿意留下电话号码，怎么办？&
一、客户为什么不愿意留下电话号码？&
客户离开专卖店之后，销售顾问能跟他保持联系的唯一途径就只有电话，可是很多客户都不太愿意留下自己的手机号码，为什么呢？我们总结了一下，主要有6个原因。&
1、怕被骚扰，被保险公司，电讯公司或其他专门发送垃圾短信的公司骚扰怕了，害怕店面销售顾问也会像他们一样进行电话或者短信骚扰，影响自己正常的生活。&
2、怕失去主动权，担心给了电话号码销售顾问之后，随时都有可能接到销售顾问的推销电话，打乱自己的决策节奏，从而失去了主动权。&
3、怕泄露个人信息，电话号码也是个人信息的一部分，担心被泄露给其他人，给自己的工作生活带来不便。&
4、怕在不方便的时候接到电话，比如在开会、休息或其他不方便的时间段接到销售顾问的电话，给自己造成不便。&
5、缺乏正当合理的理由，销售顾问在要电话号码时动作、时机和话术生硬，缺乏正当合理的理由。&
6、客户不是真的意向购买客户，只是过来看看，而不是真正有购买意向的潜在客户，也有可能是竞争对手的伪装调查人员，担心暴露自己的身份，所以不愿意留下电话号码。&
二、留下客户电话号码的10个绝招&
销售不跟踪，最终一场空。&
这是每一个销售顾问都知道的基本销售常识。&
而跟踪的前提是要设法留下客户的电话号码。&
总结了一下，有以下10个方法：&
1、在刚坐下洽谈时就索要&
从生理上来看，占人体比重比较大的部位就是臀部，大多数人都有一种惰性，一旦坐下之后，如果没有急事，就不太愿意很快的再站起来。所以，在进行了产品介绍之后，刚一坐下，销售顾问就应该拿出电话号码记录本让客户填写，电话号码记录本上一定要有一长串之前的客户留下的电话号码，让客户看到别人留下的电话号码，会给客户两个心理暗示，一是其他客户都留下电话号码了，看来我也应该留下，要不然不合适，这是从众心理在起作用。二是一坐下来就要填写电话号码，给他一个感觉，如果不填写电话号码，就没有机会往下洽谈，为了获得与销售顾问洽谈的机会，也就只能留下自己的电话号码了。&
2、在客户做出承诺时索要&
当客户为了探知价格优惠信息而向销售顾问做出购买承诺时，销售顾问应该故作怀疑，比如可以说：&您真的今天就能定下来了吗？&客户为了证明自己说的话算数，就会很肯定的回答。此时，销售顾问可以说：&既然那么肯定，那就先留个电话号码，我先确认电话号码是不是真的，如果电话号码都不是真的，那您肯定是在骗我。&激将法，往往很有效。&
3、在客户询问优惠活动时索要&
当客户询问有没有价格优惠政策时，销售顾问可以假装说现在优惠比较少，可能要过一段时间才会有，如果有的话，一定立马通知客户，于是直接向客户索要电话号码，以便及时通知到位。&
4、在体验产品时索要&
体验产品前，拿出体验产品登记表，让客户填写个人身份证号码，个人电话号码，如果不填写，那就告知客户无法办理体验产品手续，这是公司的管理规定。客户为了获得体验产品机会，只能填写电话号码。&
5、在套近乎时索要&
在和客户拉家常时，发现互相是同乡或者具有某种共同喜好时，直接对客户说：&原来我们还是老乡呀，老乡见老乡，以后多来往，互相留个电话，以后常联系。&然后拿出自己的手机，做出要输入电话号码的动作，要求客户告知电话号码。如果发现有共同爱好，比如都是摄影爱好者，就立马说：&哎呀，原来您也喜欢摄影呀，我也喜欢，而且还是摄影协会的会员，我们经常搞裸模户外拍摄活动的，留个电话吧，下次协会搞活动的时候，我一定邀请您一块参加，可好玩了。&又是拿出自己的手机，做出要输入电话号码的动作，也可以名正言顺的要求客户告知电话号码。&
6、谈价格优惠时索要&
价格谈判到一定程度时，如果客户要求销售顾问去找经理申请一下，销售顾问可以耍一个花招，对客户说：&先生，如果我去找经理申请价格优惠，您必须提供自己真实的电话号码，等一下我上去找经理，经理的助理会发一条短信到您手机让您确认的，如果没有收到您的确认短信，他是不会同意的。&这时候客户只能提供真实的电话号码，销售顾问立马当着客户的面把手机号码输入到自己手机，拨通一下确认一遍。&
7、再次给名片时索要&
在客户刚进店的时候，销售顾问一般已经把自己的名片递给了客户，但是在展厅内走动的过程中，客户很有可能把销售顾问的名片弄丢，也不管他弄丢不弄丢，如果销售顾问在客户坐下时忘记了索要电话号码，那就及时再拿出一张自己的名片递给客户。如果客户已经有了销售顾问的名片，他会说不需要了，已经有了。销售顾问应该立马说：&可是我还没有您电话号码呢，留一个吧。&在销售顾问主动递交名片给客户的时候，就算客户拒绝了接受名片，他也会有一种得到好处要回馈的心理压力，从而可能响应销售顾问的要求而告知自己的电话号码。您想学习更多相关文章吗？请加陈安之公众微信：caz775 每天为您更新励志，销售，管理，商战案例，爱情，笑话，健康，正能量等经典文章，免费学习。此微信已经改变了千万人的命运，欢迎您的加入。&
8、告知客户有中奖机会时索要&
给客户介绍完产品之后，告知客户，专卖店正在搞一个来店有奖抽奖活动，抽奖依据是把填写有客户的真实电话号码和姓名的小票放进抽奖箱去抽奖，于是拿出小票让客户填写。客户一边填写，销售顾问就一边拨打客户的电话以确认电话号码真实有效。客户为了获得抽奖机会，也会提供真实的个人电话号码。&
9、领取礼品时索要&
专卖店可以搞一些来店有礼活动，在客户领取礼品时要求他先填写一份客户信息登记表，填写完之后再把礼品发放给客户，这种方法也可以获得客户的电话号码。&
10、送客离店时死缠烂打的索要&
如果前面提到的9种方法都没有使用，而客户正起身要离开店面，虽然为时已晚，但也绝不能放弃，可以像本文开头那位刘小青一样，一边拿着记事便签追着客户，一边说：&先生留个电话吧，我们一有什么优惠活动，我肯定第一时间通知到您。您绝对可以放心，&
我不会在您休息的时间打搅您的，也不会无缘无故的给您打电话的，您要是不留一个电话给我，我们公司就认为我没有接待好您，觉得我的服务工作没做好，我会被公司考核处罚50块钱的，先生留一个电话吧。您看，我都跟着您到马路边上来了。如果我是您的员工，也这样用心的服务您的客户，您会怎么想呢？我们做店面销售的，也挺不容易的呀，您就留个电话呗。&销售顾问要一边说着这段话，一边送客户离开，不仅要送到展厅门口，一直送，一直说，送到马路边上为止。客户心一软，就把电话号码给留下来了。在济南志邦橱柜最难卖的时候，我到他们专卖店去做神秘客户调查，离店时，销售顾问就是用这种方式要到了我的电话号码的。
二手房买卖九种典型纠纷
一、下家逾期支付房款引起的纠纷下家逾期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家还要以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下家仍然要承担逾期付款的违约责任。因为，合同的约定只能认为通过银行贷款来支付房款的方式得到了上家允许，而不能认为下家可因此不需承担逾期付款的责任。&
二、逾期交付房屋引起的纠纷
　 上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。这时，下家可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。&
三、逾期办理过户手续引起的纠纷
　 上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。&
四、要求返还定金引起的纠纷&　 按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一个&收条&，上面写了&定金&两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，下家不想购买房屋，定金应当返还。&
五、因中介行为引起的纠纷&如上家或下家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷.&
六、要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷&　　要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。&
七、因房屋质量引起的纠纷
　 由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据上海高级人民法院的有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵如并非上家在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明上家对此是知晓的，上家亦不承担瑕疵担保责任，但下家可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。&
八、因&黑白合同&引起的纠纷
　 &黑白合同&指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫&白合同&，只供登记用。双方私下留存的叫&黑合同&，作为交易的真实成交价格。按上海市高级人民法院的规定，在因&黑白合同&价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是&后一份合同&。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。&
九、因户口迁移引起的纠纷&　　房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。
八种方法快速识别真假产权正
一看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳(深红色)，字体纹理清晰醒目。假产权证则封面光滑，颜色暗淡(暗红色)，封皮较软；&二看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而假产权证的水印模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。假的纸张则手感稀松、柔软；&三看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字"房屋所有权证"字样，立体感强，字迹清晰，容易识别。假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一；&四看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的"某某市房产管理局"行政公章。而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹；五看注册号。真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感。而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感；六看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显；七看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等，而假产权证中附记有些为空白；八看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而假证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度。
上千万销售人的误区：客户越多越好
根据客户对于企业的价值，将客户划分为三类：最有价值客户、最具增长性客户和负值客户。企业应当视最有价值客户和最具增长性客户为&上帝&，对负值客户不但不能视为&上帝&，而且必须尽快地抛弃掉。这是销售人员&交对人&的原则，只有交对了人，才有可能为开拓市场、赢得订单铺好路。
客户并不是越多越好
很多销售员认为，客户肯定是越多越好。
No！如果有这种想法，你肯定是个&菜鸟&。为何这样讲呢？就拿男人谈恋爱来说吧。男人谈的女朋友越多越好吗？肯定不是。对于男人来说，只要能找到一个他爱，也爱他的女人，就足够了。销售也如是，客户多了，虽然不会让我们的工作和生活变得糟糕，但会分散你的精力，影响你的注意力。只有交对人，才能有效地做事。
任何一个生意人，不管买卖有多大，都不可把全世界的客户都拉过来。苹果手机虽然风靡全球，但也并不一定能获得全世界所有人的喜爱与认可。那些销售精英们深知，客户并不是越多越好，因为有些&坏客户&不仅不能为你提高业绩，反而会使你的业绩下滑。所以要有的放矢地选择客户。&
在江苏一家制造工艺品企业做销售工作的林川最近很苦恼，一个季度前上司让他一定要把业绩提高50%。于是，他拼命地联系客户，只要能合作的客户，他几乎一个也没有放过。哪怕对方提出了非常苛刻的要求，他也是能满足的尽量满足。
但是两个月后，林川发现自己的业绩不但没有提上去，反而滑了下来。业绩没有提上去还不算，林川每天下班回到家里，总感到疲惫不堪。因为想要获得更多客户的订单，林川每天都要花大量的时间去应付那些特别挑剔的客户，也正是因为这样，林川没有时间去联系那些忠诚的老客户。更多精彩内容搜索关注认证微信昵称：销售。
另外，为了打动那些没有诚意的客户，林川给出了他们非常低的折扣。他的业务本来就利润微薄，向这一类客户结账时，账期又拖得特别长，如此一来，林川可以说是赔本赚吆喝。一个季度过去了，林川陷入了一种&不做业务就是等死，做业务好像又是去找死&的尴尬境地。在销售这条路上，他不知道该如何走下去。&
很多年轻的销售员像林川一样，认为提高业绩的办法是拥有更多的客户。其实，恰恰相反，客户不是越多越好，在某种情况下要想提高业绩，适当地裁掉那些&坏客户&，更有利于业绩的提升。&
销售员千万不要陷入&多一些客户就多摊一些成本，少一些客户就只能关门大吉&的误区。因为只有&好客户&才能提升你的业绩，&坏客户&就像老鼠屎，只能搅得满锅腥。有些客户不是来买货的，而是来找麻烦的。因此，你需要做对以下两件事：&
分清&好客户&与&坏客户&
不需要请客吃饭、送红包，他们只关注你的产品是不是足够好的客户是&好客户&；只要我们能按时交货，对方就能按时付款的客户是&好客户&；经常给我们提出一些中肯意见的客户是&好客户&；希望我们的产品性价比越来越高的客户也是&好客户&。
&坏客户&则是那些吹毛求疵，拿着放大镜检查产品的客户；那些从一开始就对产品要求特别高的客户可能也不是什么&好客户&。因为他们从一开始就提出过高的要求，没准儿就是为自己以后的欠账拖账做准备；当然，还有那些需要你不断地去请客吃饭，但仍然说话模棱两可的客户，就算以后合作了，也未必会多么愉快。&
关注&好客户&，剔除&坏客户&
关注那些对你忠诚的老客户，那些能让你盈利的大客户，那些具有很大发展潜力的小客户，还有那些具有战略意义的新客户。对于那些耗时耗力又没有利润的&坏客户&，我们应该敬而远之，该放手时则放手。这样才能最终赢得市场和订单。
一名合格的置业顾问是这样的！
[用心学习]　　从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。所以要成为一名顶尖的置业顾问，首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。
[学习积极的心态]
　　一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是面带微笑地对自己说。&今天我心情很好，我很高兴，今天会跟很多客户联系，我相信能给他们解决一些问题或解除他们的疑虑，我会成交的&；&只要我努力，相信今天我一定能成交，我的销售业绩是最棒的&；这就是他对自己的一种肯定。
[培养你的亲和力]
　　所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现。　　在售楼的过程中，语言是沟通的桥梁。对销售人员而言，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式和方法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的&润滑剂&。　　语言的礼仪不是天生就会说，优美的举止也不是天生就有的，这些都是通过长期正规训练出来的。只要通过每天自己抽5分钟来练习，自然而然地养成良好的仪容仪表、举止姿态习惯，自然地使用礼貌用语，和自然的情感表达。这样训练出来的销售人员才具有亲和力。
[提高你的专业性水准]
　　房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。　　楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。　　当楼盘面对有效需求，开发商有效供给，售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待，非常可惜也非常被动，尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知己知彼的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房的价值比较高，往往很多客户是用一生的积蓄来购买的大宗买卖。因此反复比较、犹豫不决是常见现象，客户对楼盘能察觉的使用价值作了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就客户的购房需求作一番说明，成功率就会很高。
　　有效的售楼人员应该是半个地产专家，不仅对所售楼盘本身的特点（品味、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法很容易使客户产生逆反心理。因此，既要实事求是，又要扬长避短，为客户提供置业意见，使客户对你和你所销售的楼盘产生信任感。每个项目有很多优点，但不需要在销售时把所有的优点都告诉客户，如果都把所有的优点全部告诉他，项目也就变成没有优点了。你们要学会在与客户交流的过程中抓住客户所关心的问题作为突破口，那你就会成功的。
[用心体会]
1、&利他&的思考方式　　有人说，&钱从客户口袋到销售人员口袋&这一段距离是世界上最长的距离，我觉得形容得很贴切。只要客户不掏钱出来，我们就永远得不到，所以如何缩短这一段距离是至关重要的。　　与客户的沟通以及相处中随时以&利他&的思考方式去进行思考，如何帮助客户，如何才能让客户处在最佳利益的状态，如何才能让客户觉得贴心，才会帮客户解决困扰，才会让客户喜欢买你推销的房子，才会让客户将你视为朋友，而不是在客户的眼中只是一个老想把房子卖给他，如此失败的一个销售人员而已。利他的思考方式可以让我们跟客户站在同一阵线去解决问题，你是他的最佳战友，而不是站在你销我买的对立立场。
2、避免自己制造的销售误区　　在销售工作的过程中，常常会不自觉地陷入自己制造的误区而不自知。这其中有两个误区是我们最容易掉进去的，所以必须随时提醒自己。　　其一是：当我们想要将手上的房子销售给客户的时候，客户真的需要吗？是他真的需要还是我们觉得他需要，如果只是单方面我们觉得他需要，那么成交可能就会距离我们遥远而且机会渺茫。所以在面对客户销售之前，如何唤起他的&需求意识&，以及如何创造他们的需求是我们必须要用心的重点，因为在他不认为自己需要的时候，他是绝对不可能点头同意成交的。对客户来说最好的房子就是客户已经产生需求的房子才是最好的房子，所以优先销售需求，然后再销售房子给客户，而不是先销售房子后才销售需求。　　其二是：我们所提出的意见是基于客户的需求来考虑的，还是我们只将焦点集中在自己的业绩完成上，所提出的意见是为客户量身定做，还是为我们自己量身定做。这两种心态造成我们和客户之间的不同距离。我们当然希望客户的订单越大越好，成交的金额越高越好，但是客户的期望却并非如此。每一个客户的期望都是希望能够在最低的金额下发挥到最高的效率，客户并不是吝啬花钱或者挑毛病，因为换一个角度来思考，如果我们自己是客户，当我们决定要花钱买房的时候说不定比现在这些抱怨的客户更加的挑剔。一个成功的销售人员在客户的心目中是客户问题的解决者，而绝对不是客户问题的制造者。
3、成功地销售商品给自己　　其实在这个世界上最难销售最难面对，以及最挑剔的客户常常就是自己。　　因为你自己最清楚这样的房子能不能够满足自己的需求，要说服自己购买并不是一件容易的事，如果能够让自己燃烧起购买的欲望，甚至让自己下定决心购买，你需要的是什么呢？而在自己销售给自己的过程中十有八九你会询问自己的问题可能也会是客户会问的问题，怎样的回答方式可以令你自己满意呢？　　如果你已经能够成功地说服自己购买，那么在市场上所会面临的问题你差不多都已经考虑在内了。这是一种很好的练习方式。拿自己来试试看一定好过拿客户来试，如果自己都说服不了，你如何能够有十足的信心去面对客户呢？所以有很多销售人员在销售过程中所面对的拒绝或是挫折其实是自己缺乏联系所造成的结果。如果连你自己都不能接受的商品却硬要客户接受，这不是一件强人所难的事吗？　　我常常听到一些置业顾问在抱怨业绩不理想，客户有多么多么的难缠，这个时候，我们更多的是问自己的问题：　　如果我是客户，我会不会跟我自已买东西？这包含了我的形象和态度。　　我所销售商品的好处是否已经足够满足我自己了呢？　　我在商品上的保证是够让我自己拥有安全感了呢？　　在商品一定的价格上我是否已经赋予它更超值的价值而令我自己满足了呢？　　客户所提出的问题，如果我是客户我会与自己所回答出来的答案满意了吗？　　这样的项目是否拥有我的热情和我的生命力，如果我不爱这样商品，这样商品为什么要帮我创造财富呢？　　所以在我们销售房子给客户之前应该先试着销售这样的商品给我们自己，尝试去说服自己购买，一人同时扮演两个角色作攻防。一个是我们所谓百般难缠的客户，一个是销售人员，一个不断提出拒绝购买的理由，另一个不断地提出好处、利益和价值，一个扮演没有兴趣购买的客户，一个扮演不断挖掘与创造客户需求的销售人。在这样的攻防中如果你能够成功的销售商品给自己，就等于你已经了解客户了。　　用这样的方式只要不断地练习就可以帮助一个置业顾问提升其察言观色的能力。最终你会发现自己越来越懂得客户要什么，越了解客户在想什么，再也不会去抱怨，我都不知道客户的心里到底在想什么！因为你已经可以很容易在角色转换的练习中进到你的客户的心里最深处了，这样才叫做真正的掌握客户行为，掌握客户心理。对置业顾问而言，稳定踏实的业绩就是从这里开始的！
4、善于倾听，创造优势　　我们在售楼部常常会碰到这种情况，当客户走进销售大厅的时候，我们的置业顾问就开始滔滔不绝的向客户介绍楼盘，好像一个展览馆的解说员，不管客户爱不爱听，想不想听，自己只管讲，嘴巴说的太多，完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候，马上反驳，甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交，这样的方式当然无法完成成交！因为，你根本不知道客户需要的是什么。也许你觉得自己沟通得很好，但是一场沟通的成功与否，客户所打的分数才是真正的分数，要客户说好才是真正的好。我常常形容这种销售的方式叫乱打鸟的销售方式，成交与否运气的成分居多！除非他所谈论的刚好是客户所需要的，否则90%以上的机率不会成交！我们必须耐心地让客户把话说完，在客户诉说的过程中，去捕捉客户的购买心理，这样才能有重点地去说服客户，才能实现理想的销售业绩。
5、少用太专业的术语　　销售人员在介绍楼盘的时候，尽量采取口语化的形式来挖掘客户的需求和拉近与客户之间的距离。我们经常看到有一些销售人员在接待客户的时候，一股脑的向客户炫耀自己是房地产业的专家，用一大堆专业术语向客户介绍，比如说，我们小区的建筑密度是多少、容积率是多少、绿化率是多少等等，让客户如坠入五里云雾中，一头雾水，不知道你要讲什么，而且给客户造成一种心理压力。我们仔细分析一下，就会发现，销售人员把客户当成同仁在训练他们，满口都是专业，让人怎么接受？既然听不懂，还谈什么买房？如果你能把这些专业的术语，用简单的话语来转换，比如直接的说出两栋楼之间的距离是多少，花园的面积有多大，活动的场所有多少个或有半个足球场那么大等等，让人听后明明白白，才能有效地达到沟通目的，楼盘销售也才没有阻碍。
6、满足客户的精神需求　　客户的需要有时候并不见得只在房子上，房子的需求只是他的需求之一。如果你自己是客户也会如此，只是你可能不曾仔细想过而已。试想当你站在销售大厅购买房子时你只有需要房子的功能吗？还是你要有被尊重、被赞美、被关怀、被注意的其他需求呢？有时候客户其他的需求也许高过对于房子的需求。你在销售的过程中是否注意到这些呢？　　国外的教育体系中强调的是启发式教育。要满足客户也是一样的道理。我们最容易犯的错就是不断地将房子一直介绍给客户，期待客户购买。却不知客户到底需要什么样的房子，把焦点放在自己的业绩上大过于客户的需求上，只想卖给客户这样的房子，但没有去想客户为什么必须要购买这样的房子。还有哪一些房子可能才是客户需要的，事前没有分析，洋洋洒洒地把楼盘所有的户型没重点地介绍给客户自己去挑，结果浪费客户的时间和精神，而你也不会获得一个很好的回应。因为十之八九的客户并不会有这样的耐心去看完你所拿出来的资料，结果资料就跟废纸一样被扔掉了。所以，在与客户交谈的过程中，你要准备好一份稿纸，随时的把客户的一些建议和意见记录下来，让客户感觉到被得到尊重，并通过记录，你可充分地了解到客户想什么、需要要什么，有什么是他不满意的。这样你才能找出解决问题的办法。客户喜欢你是因为他想到的你都帮他想到了，客户需要的你都帮他准备好了，让客户觉得你在重视他。客户下不了决定的时候你可以提供客观的参考意见，让客户跟你做生意没有负担，客户跟你沟通起来轻松愉快，你永远是他问题的解决者而不是问题的制造者，甚至你是客户的知音。如果今天有客户喜欢跟你做生意甚至期待下一次跟你做生意，那么你就成功了！
八种即将被社会淘汰的人。
1）八小时之外不学习的人
胡适先生说：人与人的区别在于八小时之外如何运用。有时间的人不能成功，挤时间的人才能成功。八小时之内决定现在，八小时之外决定未来。什么样的想法什么样的生活。有学习才有选择权，没有知识，要有常识;没有常识，走进教室。不是社会发展太快，是我们思维反应太慢，为什么我们思维太慢，是我们没有跟上学习。人生有两大悲哀：结婚之后不再恋爱，毕业以后不再学习。
拒绝学习，就是拒绝成长。家长不学习，会被孩子看不起并且和孩子有代沟。夫妻一方不学习，就会有隔阂，学习的人如同长高的树，自然会有高藤来缠。一个人不学习，就会与社会脱节，跟不上时代步伐，人活在21世纪，思想在20世纪，究竟学什么?不是学打工的技术，而是学创业的本领。
思想观念40%+人际关系40%+专业能力20%=成功：
从这个公式里找自己的短板，缺啥补啥，社会需要啥你就学啥，不只是学感兴趣的，而是学有利于社会，有利于成功的。
人要有二亩地，白天是果腹的，晚上是耕种未来的。不学习是21世纪被淘汰的八种人首选第一的人。
2)对新生事物反应迟钝的人：
任何一个新生事物的诞生都与巨大的商机挂钩。任何一个新生事物的诞生，又都在一片反对怀疑拒绝中悄然来临。21世纪的新生事物一定和趋势有关，而趋势不是用眼睛看的，是要用眼光来判断的。谁抓住趋势谁就抓住了未来。 不学习就会把推论当结论，用已知判断未来，对新生事物视而不见充耳不闻，最终一定被社会淘汰。
3)靠个人能力单打独斗的人：
21世纪是英雄退位团队进位的时代，抱团打天下已是趋势，谁拥有人群，谁拥有市场，1+1=2叫数学，1+1=11叫经济学，一根筷子能折断，十双筷子折不断。
4)玻璃心，心理脆弱容易受伤害的人：
事情发生的大小不重要，而你的想法看法很重要。事情本身不伤害人，而你的想法会伤害你。就象第四章中小故事，老和尚和小和尚下山的故事一样，那个小和尚被自己的想法折磨的死去活来。百折不挠千锤百炼是中国人发明的词。
5)技能单一没有特长的人：
就像猫与老鼠的故事一样，猫说：&什么年代了，一种技术能活吗?&据经济学家预测：到2015年中国将有50个行业要淘汰。没有危机是最大危机，满足现状是最大陷阱。人一定要在得意时给自己找退路，不要等失意时再找出路。
6)计较眼前目光短浅的人：
计较眼前会失去未来，计较小钱会失去大钱。没有远见必寻短见。全世界最好的投资最没有风险的投资就是投资学习，学习可以让人有远见，学习才知道未来的趋势。
7)情商低下的人：
很多人翻脸比翻书快。古人说：小不忍要乱大谋。脾气来了，福气走了。IQ是智商高可以找一个好工作， EQ是情商高可以有未来，AQ是逆境商可以变成登峰造极的人。
世界上80%的人见了困难就躲避的人他一事无成。
世界上15%的人见了困难能迎刃而解的人是成功人。
世界上5%的人是打着灯笼找困难的人，这种高情商的人将成为登峰造极的人物。
心理学家总结四种情商的结局：
1）有能力有脾气的人--怀才不遇；（2）有能力没脾气的人--春风得意；（3）没能力有脾气的人&&一事无成；（4）没能力没脾气的人--贵人相助。
8）观念落后知识陈旧的人
过期的食品不能吃，过期的观念也不能用。21世纪的成功学，不是你赢过多少人，而是你帮过多少人。学助人成功的本领。世界上最大的敌人，不是别人就是自己。
人成功在短板上，人失败在短板上。人成功在缺点上，人失败在缺点上。成功是优点的发挥失败是缺点的累计。
六大劣根断送一生：
自以为是，不以为然，倚老卖老，老气横秋，格格不入，每况愈下。只要你把人做好，这个世界都属于你。
八种即将被社会淘汰的人。
1）八小时之外不学习的人
胡适先生说：人与人的区别在于八小时之外如何运用。有时间的人不能成功，挤时间的人才能成功。八小时之内决定现在，八小时之外决定未来。什么样的想法什么样的生活。有学习才有选择权，没有知识，要有常识;没有常识，走进教室。不是社会发展太快，是我们思维反应太慢，为什么我们思维太慢，是我们没有跟上学习。人生有两大悲哀：结婚之后不再恋爱，毕业以后不再学习。
拒绝学习，就是拒绝成长。家长不学习，会被孩子看不起并且和孩子有代沟。夫妻一方不学习，就会有隔阂，学习的人如同长高的树，自然会有高藤来缠。一个人不学习，就会与社会脱节，跟不上时代步伐，人活在21世纪，思想在20世纪，究竟学什么?不是学打工的技术，而是学创业的本领。
思想观念40%+人际关系40%+专业能力20%=成功：
从这个公式里找自己的短板，缺啥补啥，社会需要啥你就学啥，不只是学感兴趣的，而是学有利于社会，有利于成功的。
人要有二亩地，白天是果腹的，晚上是耕种未来的。不学习是21世纪被淘汰的八种人首选第一的人。
2)对新生事物反应迟钝的人：
任何一个新生事物的诞生都与巨大的商机挂钩。任何一个新生事物的诞生，又都在一片反对怀疑拒绝中悄然来临。21世纪的新生事物一定和趋势有关，而趋势不是用眼睛看的，是要用眼光来判断的。谁抓住趋势谁就抓住了未来。 不学习就会把推论当结论，用已知判断未来，对新生事物视而不见充耳不闻，最终一定被社会淘汰。
3)靠个人能力单打独斗的人：
21世纪是英雄退位团队进位的时代，抱团打天下已是趋势，谁拥有人群，谁拥有市场，1+1=2叫数学，1+1=11叫经济学，一根筷子能折断，十双筷子折不断。
4)玻璃心，心理脆弱容易受伤害的人：
事情发生的大小不重要，而你的想法看法很重要。事情本身不伤害人，而你的想法会伤害你。就象第四章中小故事，老和尚和小和尚下山的故事一样，那个小和尚被自己的想法折磨的死去活来。百折不挠千锤百炼是中国人发明的词。
5)技能单一没有特长的人：
就像猫与老鼠的故事一样，猫说：&什么年代了，一种技术能活吗?&据经济学家预测：到2015年中国将有50个行业要淘汰。没有危机是最大危机，满足现状是最大陷阱。人一定要在得意时给自己找退路，不要等失意时再找出路。
6)计较眼前目光短浅的人：
计较眼前会失去未来，计较小钱会失去大钱。没有远见必寻短见。全世界最好的投资最没有风险的投资就是投资学习，学习可以让人有远见，学习才知道未来的趋势。
7)情商低下的人：
很多人翻脸比翻书快。古人说：小不忍要乱大谋。脾气来了，福气走了。IQ是智商高可以找一个好工作， EQ是情商高可以有未来，AQ是逆境商可以变成登峰造极的人。
世界上80%的人见了困难就躲避的人他一事无成。
世界上15%的人见了困难能迎刃而解的人是成功人。
世界上5%的人是打着灯笼找困难的人，这种高情商的人将成为登峰造极的人物。
心理学家总结四种情商的结局：
1）有能力有脾气的人--怀才不遇；（2）有能力没脾气的人--春风得意；（3）没能力有脾气的人&&一事无成；（4）没能力没脾气的人--贵人相助。
8）观念落后知识陈旧的人
过期的食品不能吃，过期的观念也不能用。21世纪的成功学，不是你赢过多少人，而是你帮过多少人。学助人成功的本领。世界上最大的敌人，不是别人就是自己。
人成功在短板上，人失败在短板上。人成功在缺点上，人失败在缺点上。成功是优点的发挥失败是缺点的累计。
六大劣根断送一生：
自以为是，不以为然，倚老卖老，老气横秋，格格不入，每况愈下。只要你把人做好，这个世界都属于你。
无需找什么借口，一无所有，就是拼的理由
1、每个圣人都有不可告人的过去，每个罪人也都有洁白无瑕的未来。
2、幸福和不幸，快乐和不快乐，是可以选择的，不要有什么心理负担，你是为自己生活，不是为别人
3、只要还有人记得我们，我们就会继续活着。请你记得我，即使只是在你记忆中一个不起眼的小角落。
4、一个男人最大的失败，不是没有女生喜欢他，而是喜欢过他的女生觉得自己当初瞎了眼。
5、这一生中，总有一方土地让你翘首眺望，总有一处风景让你魂牵梦萦。
6、有时候，最难放下的是一些你从没真正拥有过的事。
7、如果有人在喝醉的时候给我打来电话，哪怕他说着一大堆不着边际的话语，哪怕他吵醒了我的好梦，我还是会静静的听他说完。因为我知道，我对他来说是个很重要的存在。
8、也许多年以后，我会忘记现在深爱的你的模样；也许多年以后，我会忘记曾经经历的所有细节。所有关于我们的记忆，都敌不过岁流年。但无论时间如何流逝，我都不会忘记当初爱你时的心情。
9、现实会告诉你，不努力就会被生活给踩死。无需找什么借口，一无所有，就是拼的理由。
10、爱情中最让人怕的两个字是＂后来＂。后来，一切不想改变的都已改变。
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