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万科出海记：国产标杆在欧美能开发好房子吗？
*图中橙色大楼即为万科在伦敦布局的第一个开发项目
2017年国内一二线城市限购不断加码升级之际，历史仿佛又一次重演，但这次像万科这样早已提前布局海外的开发商，已经能够稳稳接住中国富人的出海需求。
时间回拨到2012年6月，万科总裁郁亮在与西安分公司员工会面时表示：万科计划今年下半年出海，首先会在香港设立海外事业部，投资北美、欧洲等发达国家市场。
而在此之前的2011年，王石刚刚开始其在哈佛的访学，主修和企业伦理道德两门课程。有人说，可能是王石在美国对房地产市场的研究，打开了万科海外发展的新思路。
于是万科迅速开始行动：
2013年2月，万科正式进军美国，与美国铁狮门成立合资公司，共同开发旧金山富升街201地块。
还是在2013年，万科成立美国公司，总部定于纽约，主要的方式和美国知名开发商进行合作。截止2017年4月万科已在美国签约11个房地产项目，其中8个在纽约，2个在旧金山，1个在西雅图，已有3个项目开售，1个项目正在招租。
2013年10月，王石结束哈佛大学为期两年半的学习，前往英国在剑桥大学开始了新的游学旅程。
2015年，万科英国办公室成立，总部定于伦敦。
2015年10月，，首次进入欧洲市场。该项目延续了万科与知名海外开发商合作的模式，项目最大股东为伦敦第二大房地产开发商Galliard Homes。
除此之外，万科还与伦敦私募基金Meyer Bergman共同收购了位于伦敦及其周边地区的14个地块。
2016年9月，，第一次进入英国写字楼市场。
目前万科在海外已经拥有17个项目，覆盖中国香港、新加坡、美国旧金山、美国纽约、美国西雅图、英国伦敦等六个城市。
万科为何出海？
其实除了万科之外，这五年来越来越多的开发商开始出海，在海外并不比在国内容易，为何开发商们仍要进军海外市场？
图为莱坊去年制作的中国开发商出海图表（更新：保利也已在英国澳洲落地项目）
由上图我们可以看到，可以说大部分排名前十的大型开发商都已经在海外有所布局，由于国内市场进一步趋向饱和，未来房企之间的竞争势必需要更大、更广阔的市场。用王石的话来说就是通过海外布局进一步平衡国内风险，并在未来和发达国家的企业合作，一起开发新兴国家市场。
?其次，中资开发商出海能够倒逼自己提高管理能力。万科海外部负责人就表示：“公司能够通过海外项目获得实地认识和理解海外成熟市场运作经验的机会，并且能通过与国际优秀同行的合作，加强学习和交流，促进公司在产品设计、客户需求理解、精细化管理等各方面的能力提升，从而更好的应对行业下半场的挑战。”对此郁亮也提到：目前中国城市的发展阶段和困境，美国早已经历过，所以万科在与英美当地开发商合作的过程中就可预见解决方案，有利于做好国内业务。
最后也是最重要的一点原因，国内的严厉调控的的确确给开发商未来的增长空间造成了压力，因此开发商们也迫切需要找到新的增长点。郁亮在2012年万科成立海外事业部之时就曾坦陈：万科试水海外项目的直接原因是限购政策让一线城市的有钱人基本上失去了购房的资格，这些投资很可能会流向海外，新一波的移民潮与海外置业需求让万科看到了机会。
2017年国内一二线城市限购不断加码升级之际，历史仿佛又一次重演，但这次像万科这样早已提前布局海外的开发商，已经能够稳稳接住中国富人的出海需求。
图为万科在伦敦开发的The Stage项目
万科出海成果如何？
博主常驻伦敦，相比美国更熟悉英国的房地产市场，这边博主就以The Stage项目为例具体分析万科为何选择伦敦肖尔迪奇（Shoreditch）这个地方作为其进军欧洲的第一站，国产房企标杆在伦敦还能开发出好房子吗？
The Stage项目效果图
The Stage是一个典型的伦敦综合体项目，包括住宅（412套公寓）、办公室、商铺、博物馆和1.3英亩的公共空间，住宅部分包括Studio、一居、二居和三居，每套面积在40-220平方米之间，万科预计项目会在2019年第三/第四季度完工交房。
项目所在地在16世纪时曾建有幕帷剧院（The Curtain Theatre），《罗密欧与朱丽叶》和《亨利五世》分别于1595年和1599年在此首演，莎士比亚还在该剧院亲自参加过演出，并取得很大成功。该项目也将最大程度保留幕帷剧院的遗址，并将围绕遗址新建一个对公众开放的博物馆。
The Stage位于伦敦金融城附近的肖尔迪奇（Shoreditch）区，邮编为EC2，属伦敦一区，该区在过去20年经历了大规模的改造，土地和房产价格水涨船高。
The Stage项目靠着Shoreditch High Street和Liverpool Street两个地铁/火车站，明年新地铁线——伊丽莎白线（Crossrail1）会在Liverpool street正式开通。
从地理位置上来看，The Stage项目靠着伦敦真正的核心区（伦敦传统意义上的核心区包括伦敦西区West End，环海德公园一带和老金融城一带，“The Stage”项目就属于老金融城一带）。
国内投资者常常容易把伦敦老金融城和金丝雀码头金融城搞混，其实我们常常说的伦敦金融城指的就是以英格兰央行为中心的老金融城，耳熟能详的“小黄瓜”、“奶酪刨摩天轮”等伦敦地标都位于老金融城。
The Stage与远处的伦敦金融城摩天楼
The Stage所在的肖尔迪奇区和金融城仅一街之隔，虽然地理位置非常优越但过去一直是以“贫穷而性感”著称，由于原本低收入人口集聚和区域配套设施不足，肖尔迪奇在过去一直属于伦敦市中心的“价值洼地”。
这20年来随着伦敦市政府这几年重点开发东伦敦，肖尔迪奇的区位优势马上就显现了出来，伦敦市政府直接把东伦敦科技城（East London Tech City）定在了肖尔迪奇，不但投入4亿英镑支持科技城的发展，还制定优惠政策确保把新建筑中的一部分空间用作科技孵化区。
从此之后高科技企业和新兴互联网公司开始在这里集聚，思科、英特尔、亚马逊、彭博、推特、高通等大型公司开始进驻，仅2011年就有200多家科技企业将总部定在科技城。紧邻万科项目的亚马逊欧洲总部大楼也将于2017年底竣工，并给肖尔迪奇新增5000个工作岗位。
肖尔迪奇甚至成长为了英国金融科技（Fintech）中心。
肖尔迪奇里的“硅环岛”（Silicon Roundabout）已经成了科技公司和初创企业的大本营
09年金融危机之后，在金融巨头纷纷削减办公成本之际，以Facebook、苹果、亚马逊、谷歌为首的科技巨头持续加大对伦敦的投入，不断租下更大的办公空间。最新数据显示，科技、媒体公司总共在伦敦租下了超过3100万平方英尺的办公空间，正在逐渐赶上金融巨头拿下的4850万平方英尺的办公空间，肖尔迪奇凭着区域里集聚的科技公司正准备对伦敦金融城。
从伦敦过往的重建项目来看：远的有伦敦著名红灯区Soho蜕变为聚集西区剧院、小资餐厅、酒吧的文艺中心，原本地处边缘的爵禄街一带也摇身一变成了伦敦中国城；近的有泰晤士河畔的废弃发电站被改造成泰特现代艺术馆，国王十字火车站重建后吸引到科技巨头谷歌入驻，伦敦市中心（特别的是一区）的重建项目几乎从来不会让人失望。
可能是因为伦敦中心的地太稀缺了，英国人每次在重建伦敦市中心区域的时候都会再三斟酌，考虑其最适合的发展定位，而地理位置优越的肖尔迪奇因为其区内的科技城和一街之隔的金融城似乎也已经找到吸引人气的理由，不断入驻的科技公司总部就是最好的证明。
Shoreditch街景
随着越来越多的伦敦金融城和科技城上班族和高管开始在这里定居，肖尔迪奇也开始了它近20年的绅士化（Gentrification）进程：指一个旧社区从原本聚集低收入人士，到重建后地价及租金上升，引致较高收入人士迁入，并取代原有低收入者。
这样一来，由于居住人口和配套设施两大影响房价的关键问题都在逐步改善，肖尔迪奇的房价自然而然就涨上来了。
Lloyds银行最新公布的数据显示，，肖尔迪奇就属于Hackney，Hackney现在的IT产业就业人口已经达到了45,000人，比世界上任何一个区域的IT从业者都要多。
图为英国各大地产顾问公司对伦敦市中心未来几年房子走势的预估
前文提到过，万科于2015年10月购买了位于肖尔迪奇的The Stage项目股权，并已开始在国内销售，目前从万科销售部了解，The Stage项目已经卖掉了四成，国内市场表现还是比较不错，万科也将于近期加推。
图为加推海报，对万科伦敦项目有兴趣的朋友可以自行报名
The Stage项目在英国主要由伦敦第二大开发商Galliard Homes操盘，由此也可以看出现阶段万科出海的操作模式：与当地开发商深度合作开发，在项目中把自己定位为“财务投资人”，在地产开发项目定位、设计和规划完成之后介入，把专业的规划设计建筑等环节全部交给专业的人去做，自己则专注确保项目能够顺利退出和最终的收益兑现。这样的操作模式不仅保证了开发项目的质量，还大大降低了万科的自身风险，并为万科未来独立操作海外项目打好了基础。
从2013年算起到现在万科出海仅仅4年，目前来看战绩还算不错，相信万科接下来在熟悉发达国家的开发模式之后就会开始独立操作项目了，作为地产行业的标杆企业，期待万科给我们带来更多惊喜。
英伦投资客原创文章
&港股解码，香港财华社王牌专栏，20年专注港股，金融名家齐聚，做最有深度的原创财经号。看完记得订阅、评论、点赞哦。■文｜邢莉，香港财华社财经编辑。中国有句俗语“三十年河东，三十年河西。”然而，中国智能手机市场的风云变化来得更快。当一二线手机市场被抢滩完毕之后，三四线城市以及农村市场成为国内手机厂商的决胜高地。2016年，国产手机在中国乡镇市场的表现令人欣喜。GFK中国手机零售监测数据显示，2016年...&真格动态真格课堂真格故事真格分享这里有关于真格的一切。WIRED（连线杂志）主编DavidRowan在2016年造访美菜网、小红书等中国创业公司后，推出了主题为It’stimetocopyChina的专刊。这是中国创业者和世界联动最好的时代：大批中国投资人和创业者尝试出海，扩展速度令全球瞩目；越来越多的海外创业者也开始关注中国市场上有哪些“新鲜事”。而真格基金从基因上就与留学生紧密相连，得天独厚的...&投资哥导语在欧美人的普遍认知裡，高龄者到了临终期会自然而然失去食欲，这是天经地义的事情，使用经肠道营养或点滴等人工补充营养的方式为高龄者延命，也就是干涉他人的自然发展，反而被视为一种侵害人权与伦理的行为，更会被认为是在虐待老人。PS：公众号有置顶功能，无论是iOS还是Android都可以在公众号主页进行设置，方便查阅。不管哪本关于社会福利的书刊，都会提到在欧洲的人权社福大国丹麦、瑞典等国，没有所谓...&2月14日，阿里旅行与Skytrax五星级航空公司阿提哈德航空在杭州阿里巴巴园区签署合作协议，在阿里旅行平台开设阿提哈德航空官方旗舰店，并就多方面的合作可能展开对话。日起中国公民短期赴阿联酋经商或旅游可免签入境，无须付费，最长可停留30天。自免签政策落实之后，中国消费者前往阿联酋观光、购物人数有了明显提升。中国旅游研究院与携程日前联合发布《向中国游客致敬——2016年中国出境旅游...&精彩内容在深港通开通前夕，私募基金经理王强（化名）和他的团队按计划顺利完成一只美元基金的募集工作，港股将是这只新基金最重要的投向之一。实际上，在深港通的刺激和内地居民海外资产配置需求增强的背景下，一些嗅觉敏锐的私募基金正在通过各种形式加快布局港股市场，试图掘金港股估值洼地。统计数据显示，今年以来发行的可投资港股的私募产品已经达到2401只，较去年总体发行量增长102.1%，涉及1495家私募管理人...&
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发表于 14:18:55
你可以带着孩子去奥帆中心看看的，举办过很多比赛，算是青岛的新地标了，就是进去的价格太贵了。
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小孩子在青岛适合参加什么样的出海游项目？两大两小住在青岛奥帆中心附近，一个6岁一个2岁，想找一个能带孩子出海乘船的项目，安全舒适是第一位的，听说有游轮夜游或包帆船出海的项目，能给个推荐吗？费用大概要多少？需要提前预订吗？
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跳上出海甲板的中国房企：伦敦一天看10个项目
宋磊 吴娓婷 08:25
经济观察报 记者 宋磊 吴娓婷 因为中国业务的迅猛增长，莱坊集团主席Alistair Elliott，在3月2日第一次来到中国。为期6天的行程颇为紧张。除了往返香港、北京听取地区负责人的工作汇报，调查中国市场，还要一对一接受媒体采访。
即便如此，他仍特意抽出时间，回访了总部位于上海的绿地集团。就在今年1月份，拿下伦敦啤酒厂开发项目的绿地团队，在董事长张玉良的带领下参观了莱坊总部，透露出在伦敦进一步投资的意愿。为了给这位中国的地产大佬留下深刻印象，莱坊方面特意租用了直升飞机，陪同前者沿着泰晤士河参观了多个项目。
越来越多来自中国的开发商，在内地楼市晴雨难辨的情况下，加大了2014年海外捞金的力度。如此，也让以莱坊为代表的国际地产中介机构异常忙碌。&一家开发商在伦敦一天能看5-10个项目。&Alistair Elliott表示。
但躁动的出海冲动背后，是独自扬帆激流勇进，还是铁锁连环平稳试水，房企正面临着航向的艰难选择。
&李嘉诚几乎&买下整个英国&，&低买高卖&的资本大挪移已让中国企业家赚得盆满钵满。&同策咨询研究部总监张宏伟指出，国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍处于价值低估阶段，国内开发企业布局海外市场，其实也是看到了国外买地开发项目处于抄底阶段的市场特征。
莱坊研究部数据显示，截至日，中国投资者对伦敦商业物业投资从2009年的少于2.5亿美元，已上升到2013年的近25亿美元。另外，来自仲量联行的数据也印证了这一现象：2013年，中国海外商业房地产投资总额达76亿美元，同比增长124%，纽约和伦敦成为吸引中国资本最多的城市。
&国内客户渴望投资海外房产，我们认为这是我们需要抓住的机遇。&万科地产战略投资营销运营管理部助理总经理马千里表示，早点进入新加坡、美国的主要门户城市，可以知道如何运营海外地产，开发合适的产品及使用正确的商业模式。
中国龙头房企表现出的强大资金实力，因国内限购而带来的大批海外置业客户，是在国际市场受到欢迎的原因。日，时任美国驻华大使的骆家辉专门召开大使论坛会，推介了一系列房地产项目，招募中国资金去美国投资。&参加的都是中国的大企业家。&华远地产董事长任志强表示，SOHO中国CEO张欣更在台上高兴地说，投资纽约赚了不少。
莱坊这家总部位于伦敦55号贝克街的国际地产中介机构的生意，也被带火了。航海热下，中国房企留给Alistair Elliott的印象是低调的，同时在获取海外项目信息方面又是急切的。&他们会坐着出租车，一天最多能看10个项目。&Alistair Elliott指出。
在强调前景之余，Alistair Elliott也会为客户提示风险。如果想要安全、透明的成熟市场，可优先考虑悉尼、纽约、洛杉矶、旧金山和伦敦。伦敦中心区回报率约在10%；如果追求更高回报率，可选择波动性的市场，如雅加答、迪拜，二者去年房价分别上涨35%、20%。但如此大幅度上涨往往难以持续，实际暗含风险。
风险不仅如此。据了解，亚太地区内，仅有日本、韩国、新西兰等少数国家和地区未对外籍人置业设置门槛，而新加坡和香港则属严厉。其中，香港对非本地人、短期炒卖者加征印花税的&双辣招&，实行一年来使交易量下滑，部分项目价格回落。
当地政策是影响开发商进入市场的因素，但绿地却通过区位和目标客户的调整去化解这一问题。2月28日，绿地集团就马来西亚新山市两个项目签署合作备忘录，规划建筑面积约230万平方米，计划斥资近200亿元人民币进行投资建设。绿地集团相关负责人指出，虽然马来西亚有限制规定，但绿地进入的区位优势明显，沿柔佛海峡与新加坡隔海相望。同时政府规划规格高，当地客群非常有保障。
&而进入对外籍人口购房严格设限的城市，绿地一定会考虑到当地是否有足够需求来支撑项目销售。如伦敦这样没有限制的城市，绿地将延续常规打法，以中国客户为主要对象。&这位负责人表示，绿地集团一直致力于做国内市场的海外延伸，在购房群体上一般仍以中国的留学生、投资客为主。在产品设计上会兼顾华人需求和当地特点，&更重视哪种客户，设计上会有所侧重。&
控制权之争
房企出海，在投资策略上面临分化。
一类以传统的物业投资为主。2013年12月，复星和摩根大通就纽约标志性地段第一大通曼哈顿广场举行交接仪式，复星支付的收购价格为7.25亿美元。近日，首开集团又以约人民币6亿元购得纽约曼哈顿中城约1.01万平方米的公寓楼，平均每套公寓价值约476万元。
&这只是集团公司一个新的投资行为。&首开股份董秘王怡表示，集团公司在美国做地产投资已有快20年历史了。同时，在澳洲、香港和澳门地区都有布局，物业类型有住宅、公寓，还有酒店。
相比物业投资可预期的收益，不少开发商也在尝试，将熟稔的&拿地-开发-销售&模式搬到国外，追求更高的利润。同样在曼哈顿，2月25日万科与美国地产商RFR、Hines携手开发的纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目举行动工典礼，万科总裁郁亮出席。这也意味着，万科国际化投资的地区，在旧金山、新加坡、香港后，又多了纽约曼哈顿。
&万科集团未来十年的发展方向，其中包括万科国际化。&郁亮表示，万科正与国际知名企业合作，学习其成熟的经验和标准。值得注意的是，万科上述四项目分别选择铁狮门、吉宝置业、新世界发展、RFR等当地知名企业合作开发模式。
Alistair Elliott表示，中国房企进入一个崭新的市场，首要的挑战就在于对当地环境、法规政策、风俗习惯的适应程度。如能与当地开发商合作，后者在当地环境和法规税收方面更为熟悉，这是国际化战略下风险最小的方法，不过，中国房企或难以独享利润和项目的控制权。
在外界眼中，绿地在海外市场的步伐，似乎迈得有些快。绿地的国际扩张，主要通过收购旧物业改造和买地自建两种方式进行。但在韩国济州岛、悉尼绿地中心等项目与国际企业合作后，在马来西亚绿地选择单干。
绿地集团董事长张玉良曾说，绿地原则上不和外方合作，节奏太慢，一个项目可能要3年才开工。而我们自己3个月就能实现开工销售。
&自主经营，自己拿地开发，这是张总一直坚持的策略。&绿地上述负责人印证了这种说法。这种策略优势在于，自己开发自主权会更大，效率有把握。同时，核心团队都是我们自己派出的。张总在内部强调，通过自己做海外项目，培养绿地的国际化团队，而不是单纯的财务投资行为。
一直强调速度的碧桂园，也在与国际企业合作中碰到了麻烦。早在2012年，碧桂园董事长杨国强就与远东发展主席邱达昌旗下的大马置地订立协议，建立合营公司Wealthy Signet Sdn Bhd，碧桂园占55%股权。合营公司拟开发雪兰莪州配以商业物业的住宅项目，并在当年拿下雪兰莪州两个项目。
然而，这两个项目却进展缓慢，以致于碧桂园2013年初在马来西亚拿下的另一项目却提前入市销售。两个项目碰到的，首先是土地权属问题。两个项目地块属私人所有，涉及大量的讨价还价过程。其次，审批过程复杂漫长。因与其他公司合作，主动权有时难掌握在碧桂园手里，导致复制&碧桂园速度&显得困难。&于是，碧桂园决定以后&做自己的项目&，坚持自主开发。&碧桂园内部一位人士透露。
&开发商，都有逐利的本性。&Alistair Elliott指出，但享受绝对控制权就意味着独自承担风险。关键点是，企业是否看准市场，有足够的资金支持，找准自己的商业盈利模式。
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鲁新网备案号：城建集团出海记三：建好一个项目 立下一座友谊的纪念碑
千龙网11月4日讯 日，阿尔及利亚歌剧院工程施工合同签订仪式上，得知北京城建集团是鸟巢和中国国家大剧院的建设者，阿国文化部官员立即起立热烈鼓掌，他们相信城建集团一定能建造出最高品质的歌剧院。
今年7月20日，地中海之滨，已经建成的歌剧院迎来了首次演出，阿尔及利亚总理塞拉勒率领内阁成员出席观看了表演。演出结束后，塞拉勒总理说歌剧院代表着中阿长久延续的友谊和双赢合作的关系，未来两国间文化艺术和科技教育的交流会日益扩大。
那一刻，北京城建集团国际事业部（简称：城建国际）经理李道松自豪而欣慰，他还记得一年半前一位中央领导视察歌剧院项目时，曾对城建集团员工说：&我们建好一个项目，就在两国人民心中立下一座友谊的纪念碑。&
&我们实现了承诺，将中国品质带到了北非，促进了当地的发展，履行了国际责任。&李道松说。
城建实力让中国品质名扬海外
国际部党委书记王利捐赠当地小学
城建国际总工程师杜峰是阿尔及利亚歌剧院工程项目经理，在三年多的建设过程中，他的团队经历了中国标准与欧洲标准的碰撞。
阿国一直采用欧式的搭接方式连接钢筋，杜峰认为中国的直螺纹套筒连接钢筋，比欧式强度更高，也更节省材料，并以此与阿方技术部门据理力争。中阿双方就两种钢筋连接方式进行了多次检验，结果证明中国施工工艺远胜于欧洲施工工艺。
&我们在阿尔及利亚建筑史上第一次采用钢筋套筒连接，第一次采用止水帷幕技术，第一次采用自动降水技术，第一次为混凝土柱定制弧钢模板&&&杜峰如数家珍。他说以中国标准和规范建造的歌剧院，完美展现出米黄色巨石雕塑感和蓝色玻璃幕墙的音乐流动感，以最高的质量一举夺得结构&长城杯&金奖。
哥斯达黎加警察学校工程建设，城建国际要面对的是美国建筑标准与规范。
城建国际副经理史宇光刚从哥斯达黎加回国，他坦言由于此前某中资企业工程质量出现问题，使&中国制造&和&中国品质&挂上了问号。
这项哥国培养警察系统后备力量的重点工程，由中国设计院按照中国规范设计，与美国规范大相径庭。&一次次的规范与标准碰撞，一次次的商务谈判，我们在磨砺中不断提升自身的素质。&史宇光说项目团队适应了该国HSE综合管理体系，把健康、安全和环境放在工作的首位，并在雨季以勇于拼搏的中国精神创造出令当地人惊叹的中国建设速度。
哥斯达黎加当地媒体长时间来第一次给予了中国企业正面报道，为中国质量和中国速度竖起了大拇指。&我们改变了中国企业在当地的形象，树立起闪亮的城建品牌。&史宇光说。
今年城建设计发展集团承担了哈萨克斯坦阿斯塔纳轻轨工程的设计任务，城建国际承担主要的土建施工任务。&这是央企和北京市企业组团承揽&一带一路&重点工程，也是城建集团设计与施工协同走出去的项目，昭示着中国品质在海外的影响力越来越大。&李道松说。
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刚出炉的美国《工程新闻记录》2016年度&全球工程承包商250强&中显示，北京城建集团位列全球大承包商第37位，国际大承包商第171位，连续三年排名大幅上升。6年时间实现国际工程从量到质的嬗变，北京城建集团正在践行着&一带一路&国家战略龙头企业的责任与使命&&
通过管理流程再造，三大体系人才成长通道，团队文化构建，城建国际海外工程管理的手段在六年发展中取得了长足进步。集团通过实现管理的自动化，提高了国际工程管理效率。真正的让制度打破企业发展的&天花板&&&
责任编辑：李继业（QF0004）}