投资公寓靠谱吗？懂房子的为什么总是说不建议投资公寓？投资公寓靠谱吗？懂房子的为什么总是说不建议投资公寓？我叫丁大志百家号说起房子，去年整个房地产都像吃了药一样，价格嗖嗖的往上涨！让很多观望者叫苦不堪，更让一些手里有点小钱的打算过两年再买的人后悔莫及！其实这都不是关键，最关键的是有的城市还出台了限购政策，在这种情况下，开发商纷纷瞄准了不限购的公寓！进行大肆开发和宣传！有时走在路上经常被人发传单，上边是一栋栋精美的楼房，并写着惊爆价！说什么几十万就可以有一套自己的房子，看的人心碰碰的跳动！等到进一步了解之后才发现，那是公寓楼，很多人就开始迷糊了！为何公寓楼精装修还比毛坯房便宜？以南京为例，精装修的公寓楼每平方的售价只有住宅楼价格的百分之50到百分之70！这是为什么呢？首先是公寓产权只有40年或50年，住宅楼是70年！其次是公寓的水电物业相对比较贵，另外转手需要缴纳巨额的手续费，并且阳光没有住宅楼充足！有人说交税能交多少？我也不说都是什么税收了！就直接举例子，如果以一套总价50万元的40年产权房子以100万元卖出为例，买时要缴1.5万元的契税。卖时，要缴10万元的个税、2.775万元的营业税、15万元的土地增值税。相当于一共要缴29.275万元的税费。所以买公寓除非价格暴涨，不然转手并不怎么赚钱！只适合自住或者高价出租！看到这么多是不是觉得买公寓很不划算？其实也不能这么说！公寓有弱势当然也有它的优势，公寓产权比较少，但是它的地理位置好啊，大多都是商业中心，交通便利！公寓的水电比较贵，但是说真的相比买住宅楼要多花几十万甚至上百万的费用！那些水电费能多几个钱，其次是物业费比较贵，但是物业服务好，服务公寓的物业大多是国际大牌物业公司！有人说不好转手，除非专门冲着去投资的，不然不会急着转手，自己住的话还是很不错的！为了迎合买房人的需求，很多开发商大多把公寓改成挑高层，也就是两层小楼房，比如你买了45平方的挑高层，就相当于居住面积达到90平米！但是你的物业费却是只缴纳45平米的，相对住宅楼还是便宜的！并且90平米一家三口四口也是可以住下的！3月八号，南京首先发出通告，以后公寓不再批准挑高层，并且公寓不能有独立的卫生间跟厨房！并且跟买房者说明，也不允许私自装修更改！所以说南京现在带厕所跟厨房公寓以及挑高层的公寓都是绝版的！以后转手多少会贵点，已经买过的也不要懊悔了！如果还没买的，可以参考本文章！自行判断本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。我叫丁大志百家号最近更新：简介:茫茫人生路！没事耍耍酷作者最新文章相关文章您所在的位置：&&>&&>&&>&正文
新公寓物业费好贵 业主或须年缴近万元
很多粗心的业主觉得能在靠近雪梨市中心的城区购买到一处中意的套房实属不易，却殊不知逐渐攀升的物业费（strata levies）每年就要从他们身上榨走数千元……
滴答网讯&&& 很多粗心的业主觉得能在靠近雪梨市中心的城区购买到一处中意的套房实属不易，却殊不知逐渐攀升的物业费（strata levies）每年就要从他们身上榨走数千元。
相比大额的购房款，似乎只是&小钱&的物业费经常被忽略，或者被认为是无关紧要的琐碎细节，但在某些情况中，尤其是全套设施齐全的综合楼中，公寓业主有可能每年要上交超过1万元的物业费。
来自Belle Property Surry Hills的阿吉特（Scott Aggett）指出：&现在新建的公寓楼主要是迎合高收入买家，因此具有先进设备，例如桑拿室、温泉室、游泳池、健身馆和电梯，而这些现代设备都会推升物业费。此外，支付24小时值班的公寓管理员大约要花掉你两三个月的全职薪水。&&如果你购买同样规模和房间数量但没有这些设施的现代公寓，至少可以节省30%到40%的物业费。拥有这些设施的最新两卧室公寓一季度的物业费大约是2000元，比没有这些设施的同类公寓一季度的收费要贵750元左右。&
而物业费还将保持上涨的势头，因为新建的公寓拥有的设备正在增多。阿吉特称：&在过去10年中，只要生活便利，买家们不在乎多花钱。大家都没什么时间，因此希望泳池或体育馆靠近他们。&
至于那些打算减少不必要开销的买家就该对自己究竟需要哪些设备保持更实际的态度。租住在Erskineville的Aaron和Jaime Strudwick夫妇曾打算在租住的公寓楼中，后来却惊讶地得知额外的设施将会让他们增加不少物业费。Aaron称：&这栋公寓房真的很不错，可我们很少使用公寓楼内的设施（，所以很不划算）。&后来，这对夫妻在附近Leighton Properties楼盘Erko购买了一套2卧室公寓楼花。
新州公平交易厅提醒买家应该注意检查物业记录，确保公寓楼没有出现长期或隐藏的问题。公平交易厅副专员Rhys Bollen称：&要调查公寓楼是否曾发生过纠纷，并拿捏好你自己的预算。&
Aaron和Jaime Strudwick夫妇为了避开不必要的物业费，改变了置业选择
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关注澳洲站我想了解棕榈泉国际公寓物业费怎么计算qqqpboi66650你好，棕榈泉国际公寓的物业费挺贵的呢，当前的物业费是5.60元/平米·月，也就是说，你的房子有100平米大小的话，每个月要交560元的物业费，一年就要交6720元。
以上价格来源于网络，仅供参考。
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那么多买万达广场公寓的，给你们点警示吧，别都砸手里了
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八品县丞, 积分 2258, 距离下一级还需 742 积分
发表于 13-12-10 10:08
住宅与公寓都是房子，如果都放在出租市场来说，貌似也没有什么太大的区别。有些住宅和公寓地段相近、定位相近，所以出租的价格也是相当。所以，很多投资客在选择物业的时候，更多会关注与地段、户型、配套等硬件条件，却不一定会注意到，住宅与公寓在持有的时候，所面对的一些隐性成本的区别。尤其是“初哥”型的投资者，也许也只是“只知其一不知其二”。　　1、　　贷款的区别　　公寓：不限贷，五成首付；但不能用公积金　　住宅：限贷，有首套房优惠，能使用公积金　　公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，这是公寓宣传得最多的卖点，同时对于“无名额、三套房买家”来说，投资公寓无疑是“唯一出路”了。“从目前来看，虽然对酒店式公寓贷款购买的套数没有限制，但是只有少数客户前来咨询相关事宜。原因是多方面的”，中原地产商业楼宇部经理告诉记者，个人贷款购买公寓首付是50%，利率为基准利率的1.1倍。　　除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，亦不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。　　而住宅方面，则在信贷政策上采取了多样化的措施，如果是使用公积金贷款购买90平方米以下的唯一家庭住房，首付最低还能达到两成，可谓是十分优惠。不过假如是二套房，则要求首付6成，利率为基准利率的1.1倍，与公寓贷款条件相近，三套房则停贷。　　2、　　入户与学位区别　　公寓：不能入户、无学位　　住宅：符合条件可入户，有学位　　记者采访了有关业内人士后了解到，能否入户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独立户，所以公寓是不能入户的；如果是综合性质，那么其中的商业部分不可立户，而住宅部分则可以入户，所以有些商用楼有一部分可以入户，也是这样的原因。　　和“无法入户”一样，公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期升值潜力相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。　　3、　　缩水比例要算清　　公寓：实用率7成就不错了，使用年限最多50年　　住宅：最高实用率能达9成以上，使用年限最高70年　　小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响投资回报率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成以上，有些旧房改房，实用率还能达到九成以上。　　此外，使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。　　4、　　隐性成本不能不知　　公寓：商用水电、物管费一般较高、不能用明火　　住宅：住宅水电、管理费一般较低、可用明火　　公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。　　首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。按照目前广州的水电收费的标准，商业物业用水收费标准约为4.11元/立方米，用电收费标准为0.9885元/度，但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米，用电收费标准仅为0.61元/度。此外，公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。　　最值一提的是，商用公寓的物业管理收费标准也比住宅更高，目前大多数商用公寓的物管费都达4-10元/平方米，个别项目甚至19元/平方米。如果物业难于成功租出，投资客要负责的管理费成本就不低，空租的成本会更高一些。　　5、　　出租也要交重税　　公寓：可工商登记租金更高，但租赁税费也高　　住宅：不能办公，但租赁税费稍低　　公寓买回来一般都是用于投资出租，由于可办理工商登记，因此租金会比住宅明显要高。但是，假如你抱定要做公寓的“包租婆”的话，出租成本也不可不知。因为，公寓出租时需要缴纳租赁税费，商用物业每月的租赁税费计税点数比住宅要高，另外还要收印花税、土地使用税。办理租赁登记时，商用物业需要缴交印花税，按合同金额的千分之一向租赁双方分别征收，而住宅是免收的。中原地产市场部主任黄燕飞还特别提醒，合同金额指的是租期内的总租金，不是指每月租金。　　租赁税费方面，住宅租赁税费按月租4%-8.38%的范围计征，而商业租赁税费范围则在月租6%-14.3%这个范围计征，具体是：低于1000元（不含）则按每月租金的6%计算，元（不含）按月租6.7%计，元（不含）按月租8.7%，高于20000元（含）则按租金的14.3%计算。另外，出租房屋时，住宅是免征土地使用税，而非住宅还要征收的，土地使用税的每月税额=应税土地面积×该地段税额标准/12，其中应税土地面积按产权证上记载的使用权面积计算。　　案例：　　住宅月租2500元，每月租赁税费×6.7%为167.5元；而公寓月租2500元，每月租赁税费为217.5元。若按两年租期累计下来，公寓要多交1200元。　　6、　　转手税费差别大　　转手成本大不同　　公寓交易税费惊人　　中原地产市场部主任黄燕飞提醒，公寓的转让交易税费，比住宅而言，没有“满五年”或者“不满五年”的区别。但是根据政策，住宅二手交易可免收交易印花税、土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。　　而相比而言，住宅的交易税费，最贵的要算是144平方米以上、未过五年，非家庭唯一住房的豪宅，但一般交易的税费也只在10%左右。而最便宜的是家庭唯一住房、过五年，90平方米以下的住宅，其交易的税费相当优惠，最低的仅需2%左右则可。因此，可能同时一样的100万元左右的房子，住宅和公寓交易的税费差额就要相差十多万之巨。　　因此，这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费，令商用公寓换手率通常都较低，转手相对不容易。毕竟，对短炒客来说，就算物业有增值，但扣除交易税费，其获得的回报率也相比于同价位的住宅要低。正因如此，商用公寓投资客通常需通过长线放租获利，在收租10-20年后才会选择卖出，这和住宅投资讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。　　　　交税最重的住宅，　　都要比公寓交少5.5万元　　举例： 住宅、公寓均以100万元购入，均证未够5年就以150万元转让，若不提供上手发票，两者之间的交易税费相差近5.5万元（未计杂项）
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八品县丞, 积分 2258, 距离下一级还需 742 积分
发表于 13-12-18 19:51
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五品知州, 积分 10119, 距离下一级还需 9881 积分
发表于 13-12-18 20:01
买宝龙公寓的都发了
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五品知州, 积分 10119, 距离下一级还需 9881 积分
发表于 13-12-18 20:03
听说宝龙门头物业3块，泰安最贵的门头物业？
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八品县丞, 积分 1162, 距离下一级还需 1838 积分
发表于 13-12-18 20:19
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四品知府, 积分 22839, 距离下一级还需 7161 积分
发表于 13-12-18 20:29
买华泰广场的可不尽人意，，房子翻四翻了，他才两翻
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八品县丞, 积分 2258, 距离下一级还需 742 积分
发表于 13-12-18 20:33
买公寓的不傻 在准三线城市买公寓的才是犯傻
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八品县丞, 积分 1021, 距离下一级还需 1979 积分
发表于 13-12-18 22:03
龙腾四海 发表于 13-12-18 20:03&&听说宝龙门头物业3块，泰安最贵的门头物业？
没错！宝龙门头物业费确实是3块！奈奈个熊的，都不知道那些死孩子收上钱去是买药吃了还是买花圈了，除了隔三差五的扫扫大街，都不知道他们物业的什么！说起来就忍不住骂街。有没有懂这方面的坛友啊？就想问问他们定价这么高有什么依据或法律法规什么的。我都快一年没给他交了，去他奈奈的吧！
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五品知州, 积分 10119, 距离下一级还需 9881 积分
发表于 13-12-18 22:23
没错！宝龙门头物业费确实是3块！奈奈个熊的，都不知道那些死孩子收上钱去是买药吃了还是买花圈了，除了 ...
你自己的门头么？经营的啥？
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秀才, 积分 171, 距离下一级还需 129 积分
发表于 13-12-18 22:56
说的真详细，学习了。
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四品知府, 积分 22839, 距离下一级还需 7161 积分
发表于 13-12-18 22:58
一年没教让你干啊
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八品县丞, 积分 2258, 距离下一级还需 742 积分
发表于 13-12-19 08:13
我也差点冲动了 30万买个15平的窝不划算
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七品知县, 积分 5571, 距离下一级还需 429 积分
发表于 13-12-19 08:17
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三品按察使, 积分 35983, 距离下一级还需 14017 积分
发表于 13-12-19 08:24
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发表于 13-12-19 08:35
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发表于 13-12-19 08:35
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发表于 13-12-19 08:41
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发表于 13-12-19 11:21
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五品知州, 积分 10119, 距离下一级还需 9881 积分
发表于 13-12-19 12:02
我也差点冲动了 30万买个15平的窝不划算
哪里有15平方的，也就放张床吧
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八品县丞, 积分 1011, 距离下一级还需 1989 积分
发表于 13-12-19 13:34
灌水达人专属勋章
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