房东你好，这几年全国的一二线城市的房价都翻倍的往上涨，但是唯独西安的房价一只很平稳，甚至可以说是所有省会城市中房价最低的，西安的发展也不慢啊，为什么房价一直没有太大的起伏呢？答：没有翻倍的城市很多东北，西北，西南大多数省会城市房价都比较平稳，没有大涨，西安并非特例。另外，西安的均价最近也有所上涨，只是幅度还不算大，对于这样的城市来说，杠杆率低，前期涨幅小，后面也会安全很多。房价稳定对城市长期发展是好事房价飙升对城市竞争力没有好处，短期内房价涨幅越大的城市，在退潮期跌幅也越大，不管城市是几线，我们很快就会看到。西安房价涨幅不大的原因（1）居住属性强于金融属性你可以了解一下西安与其他一些疯涨的城市之间市场的区别，最大的区别就在于在那些“热点城市”的杠杆被用到极致 - 用最低的首付甚至是首付贷和信用卡套现，去高杠杆买房；而之所以有那么多投机者在“热点城市”这样加杠杆，就在于他们对于这些城市的预期很好，但预期毕竟是预期，预期导致杠杆投机行为过度，反而会造成危机；而对于西安这类城市来说，居住属性比金融属性更高，所以市场没有疯狂，这也是好事。（2）深居内陆全世界远离海岸线的城市，基本上没有高房价的，这也解释了包括重庆，成都，西安在内的城市为何房价低于东部同等级和同经济水平的城市。
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一二线城市房价大涨，是不是超级大泡沫？
连日来，前往房地产交易中心咨询、办理二手房交易过户手续的上海市民明显增多。
　　原标题：房地产暴涨下维持分化判断
　　一二线城市房价大涨，去银行，有人拉帐单准备贷款买第二套房，上海楼盘经理忙不叠地给客户电话，恭喜他们有先见之明提前购房节约了成本。
　　根据国家统计局2月26日公布的数据，今年1月70个大中城市中，房价涨幅最高的仍然是深圳，领涨全国14个月，与去年同期相比暴涨了52.7%。上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。
　　二线城市南京、合肥上升迅速，南京1月的新建商品住宅价格环比大涨2.5%，涨幅甚至超过了北京，仅次于深圳和上海，同比涨幅也达到10.8%，居全国第四。在利率越降越低、甚至负利率预期不远的时代，购房者就像购买了一个随时可以抵押取现的保险箱。
　　一个长久而深刻的疑问又绕在投资者心头，这是不是一个超级大泡沫，如果破裂的话，什么时候？
　　海通证券姜超先生撰文指出，日本房地产泡沫时，房地产兑现可以买下美国。现在北上深三地常住人口约6000万，平均每个地方2000万，假定3口一家、户均一套的话，对应的存量住宅大约2000万套，假定每套房子平均100平米，对应的是20亿平米的住宅存量，假定按照目前大约5万/平米的均价，对应的市值大约是100万亿人民币。
　　截止2015年3季度，美联储发布的美国家庭总财富是100万亿美元，大约相当于650万亿人民币，其中实物资产（包括房地产）的市值是30万亿美元，折合约200万亿人民币。简单来说，把北上深卖掉以后好像足以买下半个美国了，相信把整个日本买下来也没有太大的问题。房地产市值与GDP之比、与其他国家估值比都是很直观的数据，看上去总有些不太对劲。
　　一线城市与核心地区房地产上涨速度快，是投资者恐慌的表现。
　　根据国家统计局1月数据，一线城市房价大涨，二线核心城市大涨，三线城市继续呈稳中略降态势，新建商品住宅价格环比平均由下降0.1%转为持平，二手住宅价格环比平均由持平转为下降0.1%。绝大部分三线城市房价同比下跌。
　　目前股市处于震荡期，国债与银行理财产品等显示的无风险收益率快速下行，创新投资热潮告一段落，只有这些城市的房地产看上去能够抵御不确定的未来，如果北京房价均价下跌一半，意味着中国资本市场玩完。
　　一线城市人口流入增加最快，我们看常住人口尚不能反映一线城市的人口状况，甚至增速在下降，如果加上居住半年以上又没有登记在册的人口，从北京卫星城房价以及中小学外地户口孩子比例的上升可见一斑，如果不是限购令，购买一线城市商品房的人还将增加。但大城市容纳不下。
　　接受一线城市外溢效应的是卫星城与核心二线城市，这些城市成为继一线城市之后的安全垫。中原研究中心人士表示，虽然受国土部一再强调的“有供有限”方针影响，并且新一年土地供应计划也尚未发布，但是开发商对优质地块的热度不减，除了恒大、碧桂园积极拿地外，上海的马桥镇宅地、南京的青龙山宅地1月仍然能够拍出超过100%的溢价率。预计今年楼市的热点或向二线重点城市转移，去年融创进入八个二线城市。
　　负利率时代购房成本下降，房地产金融属性更加突出。2015年全国房贷增长2.5万亿元，占2014年2季度以来房贷总额的70%，占20年来房贷余额总量的近20%，从2015年开始房地产日趋火爆，这是放松房贷的必然后果。
　　房地产成为加杠杆主要手段，目前核心城市房地产仍然是最受欢迎抵押品。转引一个例子，假如我有一套房值1000万，我公司资金流紧张。于是我找中介勾结，拉涨到1500万“卖”给我亲戚或铁杆朋友。首付三成，贷款1050万。于是我手里有了1050万现金。而且房价跌多少都与我无关了。而原先若按抵押贷款只能贷五成得500万现金，还要被银行捆绑。只要现金流紧张，都可以用这一招。近两年无论是股市还是P2P，火爆脱离不了各种加杠杆，各种套现，如果把房地产抵押贷款、场外配资计算在内，贷款总额在3.5万亿以上。
　　投资收益率下降，房贷成本下降，只要房价上升可以赶上3%的无风险年化收益率，房地产就会成为重要的投资选项。虽然购买股票享受经济发展成果表面上看来是更理性的选择，但中国股市的现金流证明，大部分上市公司没有砖头水泥和地段来得靠谱。
　　通过房地产征收财富税，解决地方政府财政压力，这是一个中国式的房产税替代办法，隐藏在地下的民间财富如火如荼进入房地产市场，总比股市楼市齐跌爆发债务危机要好，反正政府征收不到个人所得税，无论如何，这是个两害相权取其轻的低息时代。
　　购房者会发现，二线以下城市、以往房价上涨过快、政府不断批地新城区新楼盘层出不穷的城市，以高价兑现并不容易，他们获得的只是纸面财富。&
　　（作者叶檀，来源作者新浪博客）&
责任编辑：李清 SN219
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第1页:买的是房子还是恐惧
第2页:买的是房子还是恐惧
第3页:买的是房子还是恐惧
第4页:买的是房子还是恐惧
第5页:买的是房子还是恐惧
第6页:买的是房子还是恐惧
　　恐惧三，觉得已经道德绑架了中国经济，如果房地产跌了，中国经济也就跌了，所以结论是国家不会让房地产跌。对，相信国家。
　　恐惧四，中国的房子凝结了太多的身份符号，所以有人喊出来，北上深永远涨的口号，因为买到了北上深的房子，就证明你有户口了，有身份了，能留在大城市了。能享受一线城市的福利了。只要全国人民还要往大城市涌入，房价就跌不下来。
　　当然这只是你一厢情愿而已，是根据之前的经验判断而来。真实情况其实根本就不是这样。　　第一，人民币由于是特殊的结售汇制度，所以在它彻底开放之前，一定是内外不一致的，之前十年是内贬外升，之后十年如果外面要是贬值，在国内很可能是升值。这主要体现在资产价格下降上。其实去年已经开始，很多烂尾楼，工厂和公司都迫于经营压力卖出了白菜价，而价格也是一直下降(这两天开始反弹)，人民币的购买力其实是增强的。而随着大量的本币外流，社会流动性下降，央行即使再印钱，也只是补窟窿，注入的水多，抽走的水更多。看看银行间无风险利率就知道，根本利率就降不下来了。所以之前十年最大的问题是通胀，通胀的最佳应对方法就是举债，所以你看到贷款买房子的人都富了，而之后十年的问题是通缩(短暂的输入型通胀，反过来逼迫央行)，那么举债的人可能就要倒霉了。工作薪水降低，房贷压力加大，到时候这日子该怎么过，你得仔细考虑。
（责任编辑：党思欣 HO003）
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为什么中国房价会涨得如此厉害？原因很简单
为什么中国房价会涨得如此厉害？原因很简单
理性而冷静地看待目前中国的房地产热，需要经济学的视角。
& & & 本文系专栏作者&老炮&原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场。　　
　　近日，全国各地的房价又出现新一轮的上涨，合肥、苏州、南京、厦门、武汉、郑州等二线城市纷纷重启限购政策，其中，南京、合肥、无锡等城市的房价环比涨幅都超过了4%。全国二三线城市房价的普遍性上涨引发民众恐慌，很多人不禁感慨，面对不断上涨的房价，什么时候才能买得起房。理性而冷静地看待目前中国的房地产热，需要经济学的视角。为什么中国房价会涨得如此厉害？未来中国房价将会怎么走？接下来，就让财鱼管家分析师老炮为您一一刨析吧。
　　在经济学家眼中，和其他商品一样，房子也是市场上的一种商品，其市场行情同样受制于需求定律，其价格由供需双方共同决定。是的，老炮将从供给与需求两方面展开解释为什么京沪等一二线城市的房价会出现长达十几年的上涨。
　　先看供给。由于中国特有的土地财政政策，全国各地的房地产用地都受政府控制。各地主管房地产用地的官员几乎决定了当地房地产的供应。主管房地产用地的官员放开用地供应，当年的房地产供应量就显著增加，其收紧房地产用地供应，房产供应量就显著减少，这是过去几十年里中国很多城市上演的事实，也是最基本的经济学常识。
　　除了主管房地产用地供应官员的自由裁量权的影响，京沪等一二线城市的房地产供应还有一个魔咒，那就是18亿亩耕地保护红线政策。在2006年，18亿亩耕地保护红线政策出台后，京沪等一二线城市的房地产土地供应开始收紧，这些地区的房价也随之出现显著增长。而在耕地保护不那么严格的省市地区，由于政府提供了大量的房地产土地供应，同时对土地用途的限制也放松了，于是这些地区保持了很大的房地产供应。所以房价一直没有出现大幅的上涨，始终是不温不火，价格可人，比如重庆、长沙等地。
　　而在远没有重庆、长沙繁荣的南昌，由于政府对房地产用地供应的限制，近年来房价高企，均价已经超过了重庆、长沙等地。可以说，政府对房地产用地的限制是导致一、二线城市高房价、涨房价的重要因素之一。
　　再看需求。人口基数大、城市化率低，这是中国的基本国情之一。过去的三十年是中国城市化的三十年，未来的三十年还将是中国城市化的三十年。2015年末，中国的城市化率达到了58%，城市化的这几十年，成百上千万的人口涌入城市，尤其是涌入北京、上海、深圳、广州等一、二线城市，这些涌入的人口催生了海量的住房需求，从而推高了一、二线城市的房价。
　　由于中国的城市化率相较发达国家而言，还很低，未来还将有大量人口涌入一二线城市，如此大规模的人口迁徙还将持续数十年。也就是说未来一二线城市的住房需求还将有强劲的补充，如果房地产用地限制不放开，房地产供应量跟不上来，面对如此大规模、如此持续的人口迁徙，一二线城市的房价还将继续上涨。这在一定程度上验证了&京沪永远涨&的正确性，也是其逻辑基础的一部分，另一部分下文将继续论述。
　　近十年来，中国一直存在货币超发的问题，尤其是在08年实行&4万亿政策&之后，货币的潘多拉盒子就被打开了，货币如洪水般席卷全国，蔓延至各行各业，引发长达数年的严重通货膨胀。据央行M2统计数据显示，2007年，货币供应量为40.34万亿，而到2015年4月货币供应量达到了128万亿，近十年货币供应量增长了300%！这些超发的货币最终都要流入经济体内，而投资的角度来看，房地产是最好的选择，因此大量的货币首先流入的就是房地产行业。面对如此天量的货币量，房价能不高吗？
　　从商业周期理论角度看，也是如此，货币超过，引发通货膨胀，首先推高的是资本品市场的价格，而房地产正是资本品市场。
　　经济学家张五常说，房地产就像是一个蓄水池，它吸收着中国人的存款，是中国人的财富储蓄池。由于缺乏合适的金融产品，中国人普遍将房子作为投资的首选。因此有没有泡沫他不知道。老炮认可他的描述，但老炮不同意其结论。老炮认为中国的一线城市泡沫量很小或者说没有，因为它有坚实的购房需求在。而在一些三四线城市，甚至是五六线城市，老炮认为反倒需要担心。这些城市在当地政府宽松的土地供应的情况下，修建了大量的房产，存在大量的房产库存。
　　财鱼管家研究团队还持有以下观点，即，即便是发生经济（金融）危机，如08年金融危机，京沪等一二线城市房价只会有一定程度的回调，而不会有大幅下跌。理由如前所述。但是在这种情况下，三四线乃至五六线城市将是重灾区。
　　目前舆论界还有一种这样的观点，比如马光远，认为京沪等一二线城市房地产市场充满泡沫，会严重危害中国经济，认为房地产不是实体经济，需要政府进行宏观调控。何其谬哉！
　　第一，马光远只看到了北京、上海、深圳的高房价，而没有看到中国旷日持久、数量庞大的人口迁徙，只看到了不断上涨的房价，而没有看到京沪等一线城市在未来城市化过程中人口扩张的潜力。
　　第二，房地产是实实在在的实体经济，而且它还涉及钢铁、水泥、建材、建筑、装修等多个行业。房地产怎么不是实体经济？千万不要妖魔化房地产。
　　第三，中国畸形的房地产市场本身就是政府一系列干预的结果，可是现在却呼吁政府增加其他的干预政策，而不是废除原有的一系列管制政策，这是南辕北辙，越搞结果会更糟。
　　中国房地产市场未来的走势将如何，取决于上文所述促成房价上涨因素是否改变，如果这些因素不改变，那京沪等一二线城市的房价未来十年、二十年还将继续上涨。
& & & &作者：老炮 &微信：caiyu_GJ
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