三四线城市房价何时涨到头？2018年三四线城市的房子还能买吗
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　　全国因城施策的楼市调控一年多了，两极分化一直都是楼市的显著标签。一年多来，笔者遇到不少打算离开一二线的买房者，最后都不禁感叹三四线老家的房子都已经涨上了天。　　根据国家统计局2017年11月份的最新数据统计，从环比来看，昆明、西宁房价涨幅均在1.2%，银川、湛江、桂林等城市涨幅均超过1%；从同比来看，北海、湛江等城市甚至超过10%，乌鲁木齐、唐山、秦皇岛等也在5%以上。　　三四线城市房价何时涨到头？2018年三四线城市的房子还能买吗？笔者认为，我们搞清以下3个问题，或许可以找到答案。　　　　问题一：过去一两年，三四线城市房价快速上涨的原因有哪些？　　目前，最严楼市调控已持续了一年多。全国一二线热点城市房价涨幅出现不同程度回落，一直维持“量价齐跌”的局面，诸如廊坊等环京城市带房价更接近腰斩。但是，三四线城市却“理所应当”的成了全国房价上涨的领头羊，呈现购销两旺格局。　　除了调控政策逼迫开发商和炒房客改换“阵地”以外，全国货币化安置的棚改模式为拆迁户提供了买房抢房的资金，催生的大量直接购房需求一定程度上推动了房价上涨。此外，随着城镇化进程加快，越来越多的年轻人离开农村，选择去三四五县城工作、置业，这部分潜在的买房需求也为房价上涨预期起到了强化作用。　　　　问题二：过去一两年，究竟是哪些人在三四线城市积极买房呢？　　此前艾普大数据根据房产关注度最高的10个三四线城市做了一份数据统计，在三四线城市买房的人主要包括本地人、外地投资客、返乡置业者。其中，本地人占买房总人群的54.1%，44.08%的为外地投资客，其他置业者仅占1.82%。　　有时候，我们很难完全把投资和自住区分开来，当三四线楼市开始升温发热，同样也催生了本地人投资买房的积极性。笔者认为，无论是棚改的直接推动还是调控导致的楼市热点转移，对房价上涨所起到的作用是短期强化，逐步弱化的，无法为房价持续上涨提供稳定的支撑面。　　　　问题三：房价大局已定，2018年三四线城市的房子还能买吗？　　三四线城市买房不同于一二线城市，因为一二线城市有足够的人口、城市竞争力、房价预期等因素提供长期支撑。但是，绝大多数三四线城市这三方面都是欠缺的，此轮热点转移不仅给三四线带来了过度开发导致的数量泡沫，也带了房价泡沫。　　所以，2018年置业三四线城市一定不要盲目选择。还是那句话，一二线城市关于整体经济形势，未来依旧是置业热点，如果有能力当然选择留在一二线。目前二线城市“人才抢夺战”的升级也证明了这一点。　　当然，如果选择三四线城市，尽量选择能够吸纳人口流入的城市或是本地人口庞大的城市。这些城市大都位于大城市群周边或者符合国家规划定位及政策扶持，比如珠三角周边城市群、雄安新区城市群等，它们既承接了产业转移，同时也承接了人口以及需求。　　最后需要特别提及的是，2018年投资客最好远离三四线城市，不少三四线本身就不缺房子，过度开发已经导致“鬼城”频现。而且，房产税已利剑高悬，限售政策不断跟进，炒房客正急于离场，很可能一不小心就真成了房奴。
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公积金政策
2018年三类城市的房子最值得入手 聪明人都这样买房！
　　如果说2016年是楼市跌宕起伏的一年，那么2017年的楼市就可以用波澜壮阔来形容了，无论是在房价上还是政策上都有了不一样的体验，融360说房（fangdai123）君这就带大家回顾一下这一年的楼市新景象。
　　一、房价方面
　　关键词：分化，三四线
　　1、一二线城市房价稳中有降
　　去年的时候一二线城市房价接棒上涨， 9.30开始各大热点城市相继出台了限购政策，到今年底，去年涨得比较猛的，诸如合肥、天津等城市整体房价快速上涨态势得到了遏制。根据国家统计局公布的最新数据显示，到11月份，70个大中城市中15个热点城市房地产市场整体平稳，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落，整体来看这些城市新建商品住宅价格已经低于去年同期水平。
　　2、三四线城市房价领涨
　　相比一二线的平稳，三四线城市房价就可以说是后来居上了。图一显示，三四线整体环比涨幅，从2016年2月的0.1%，曾一度攀升到2017年4月的5.1%。
　　图二和图三是2017年1月-2017年11月每月新房和二手房涨幅最高的城市，从3月份以后，几乎都是像北海、蚌埠、秦皇岛这样不起眼的小城市领涨。
　　经常听到有网友留言吐槽，家乡是十八线开外的小城市，可房价都已经飙到七八千了，比当地平均工资还要高。伴随着一二线城市房价回落，三四线与前者的分化越来越明显。
　　前者最先受到政策限制，从开发商的角度看，建房的时候优先从一线城市拿地，其次是部分热点二线城市，土地就是资本，拿到就是赚到，毕竟热门城市的新房是不太缺买家的。至于二手房，受到信贷政策收紧的影响，不少人选择了观望，卖家不得不通过降价来吸引购房人，市场也变成了买家市场。
　　而三四线城市房价上涨同样伴随着分化，以北京、上海、深圳为核心的三大城市群中的三四线楼市，由于承接了一部分来自一线城市的外溢购房需求，房价在短期内最先出现过明显上涨。之后像蚌埠、盐城、安庆这样的没有大城市当靠山的小城，也掀起了一场房价上涨风暴，虽然这些城市房价的销售也很好，但是深入研究就会发现，它们主要依靠大规模动迁，释放了一大部分购房需求，然后用钱补偿，让这群人自己拿钱去买商品房，可是光有房子，没有人口、产业一线城市支撑，房价上涨是长久不了的，早晚会降下来。这样一来三四线城市楼市，也是有人欢喜有人愁，买对了城市就是赚到了，买错了城市，恐怕房子就成了烫手的山芋。
　　二、政策方面
　　关键词：五限时代，因城施策，史上最严，长效机制
　　说完房价，再来看看政策方面的情况。
　　1、从需求端着手，调控政策分化明显、覆盖范围广
　　今年的调控政策堪称史上最严，根据中原地产数据显示，截至目前，2017年全国已经有11个城市，累计发布了250多次政策，开启围绕&限购、限贷、限售、限涨、限商&的&五限时代&，不仅覆盖范围广，城市间政策调整的力度也不同，且一直在不断&打补丁&，比如北京，去年9.30将首套房首付提高到3.5成后，今年又不断提高贷款利率，到今年11月份，首套房平均利率已经涨到了5.27%，与此同时将首套房、二套房认定标准改成&认房又认贷&，就是只要名下有房子，不管贷款是否还清，再买房都算二套房，首付、利率都要按照二套房的标准执行。
　　另外在出台政策时候，有些城市会打配合战，比如包括长沙、无锡、嘉兴在同一天出台限售政策，此后成都、厦门、保定等30多个城市出台了限售政策，但是限售年限、限售对象有差异，比如大部分城市限售政策均要求新购商品房在2-3年内不得转让,且前提都是在限购的区域内，而有城市规定5年内不能转让。
　　抑制需求端的政策，可以用四个词来形容：因城施策、循序渐进、多地配合、5限联合，出来的每个政策并不是一劳永逸，而是根据市场反应情况随时做出调整。
　　2、供给端提出购租并举措施
　　不仅是需求端，供给端也推陈出新，提出&购租并举、共有产权房&概念，住建部选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市，首批开展住房租赁试点。同时京东、阿里等电商巨头分别接手了北京、杭州的住房租赁平台技术合作项目，为在线租房提供强有力的支持。
　　三、调控政策下的楼市怪象
　　关键词：倒挂，茶水费，抢房
　　虽然有政策限制，但是实际生活中，依然不乏会出现一些意料之外的情形
　　1、新房、二手房价格倒挂，开发商趁机&揩油&
　　限价政策出来后，部分城市出现了新房、二手房价格倒挂，就是二手房价格比新房高。让开发商只能按照限制的价格卖房子，新房价格自然就涨不上去了，下面是来自米宅米宅的新房、二手房倒挂是大城市排行榜，不难看出，多数都是热点二线城市。
　　从开发商的角度看，限价势必会影响他们的收益，有些开发商会选择惜盘捂盘，守着手里的房子迟迟不开盘，但是买房人的刚需人群还在，新房数量有限、门槛多，他们只得转战二手房，就出现了新房价格低于二手房价格的&倒挂&现象。
　　与此同时，有些开发商以&茶水费&名义向购房人收取一定费用，承诺可以买到中意的房子。有网友曾反映：看中的新房，在几次正常认筹抢房无果的情况下，按照中介说的交了10万块钱&茶水费&后，成功买到了看中的楼层和户型。
　　开发商变相收费，一方面是房企营销手段的不正规，跟乱收费没什么两样；另一方面，在限价思路下，房企对于抑制的价格再用各种名义补回来，实际是削弱了政策效应；最后一点，对于购房人来说，精明的房企在收取&茶水费&的时候只接受现金，也不提供任何发票凭证，一旦后续出现纠纷很难维权。
　　2、依然有购房人争先入场，都是&赌徒&心理在作祟
　　这边各种政策层层限制，却依然阻挡不了买房人对房子的执着热情。以南京河西区为例，11月份同一天有10个楼盘共计3200多套房子同时开售，上演了近万人排队抢房的壮观景象。12月的时候，一个楼盘300多套房子，有2000多人来排队，其中还有很多老人，各个脸上都高兴的很，有人表示摇到号就买最大的，买到就是赚到。
　　不仅是南京，部分热点城市的热点项目，仍然受追捧，购房人当中有当地的，也有外来的投资人，刚需买房是为了自己住，投资的买房是想坐等房子升值，大赚一笔，不得不说，炒房客毫无忌讳的扎堆二线城市，是觉得以后会&守得云开见月明&，等三五年后政策放开，房子被解除&封印&，不愁找不到接盘侠，这和赌徒的心理如出一辙。
　　四、2018楼市怎么走？
　　关键词：分化，稳定
　　说完2017年，就得再说说2018年的楼市走势了。
　　房价：整体房价仍会保持稳定，但未来很可能有部分二线城市的个别区域房价出现一定程度上涨。今年许多二线城市推出了人才引进计划，比如长沙提出五年吸引100万人才的目标；南京将人才分为6类，分别给予共有产权房、人才公寓、公租房、购房补贴等待遇&有人口流入就会有购房需求，在一些房源供应不足的地区，尤其是热点区域的房子依然是抢手的，至少在长期租赁政策完善以前是这样的。
　　对于2018年房价，总结起来就是：在保证整体稳定的情况下，分化仍会持续，房价会越来越集中在部分城市、部分区域。
　　政策：在今年的几次重要会议上，不断强调&住房制度改革和建立长效机制& ，本月25日住建部部长针对房地产给出的建议是：继续做好三四线城市去库存工作，满足刚需、支持改善、遏制炒房。
　　所以，明年限制政策还会持续下去，而且不排除会有城市从&首套房和二套房划分标准、普通住房和非普通住房认定标准&等更为细小的方面，进一步收紧政策。对于库存较高的三四线城市，可能会微调政策，比如放宽社保年限、下调购房首付比例等，主要以鼓励购房、消化库存为主。
　　五、给买房人的建议
　　关键词：租房，求稳
　　最后就是买房人比较关心的问题了，2018年应该怎么买房呢？
　　对于准备买房的人来说，摆在眼前的只有三条路：
　　一是对于收入较低的人，房价再怎么降也拿不出买房的钱，只能选择租房住了，但是在热点城市，房租几乎是不少白领的最大开支，调查显示，在第一份工作薪水普遍不高的情况下，50.4%的毕业生每月的房租开支在1000元至2000元之间；25%的毕业生需负担每月2000元至3000元的房租；更有5.5%的毕业生月租超过3000元，有半数调查者每月租金占工资的两到三成，压力着实不小。
　　因此在满足公租房申请条件的前提下，可通过申请公租房缓解住房资金压力。另外建设银行北京分行、深圳分行都推出了租房贷款产品，在租房资金紧张的情况下，可以救急用。未来将是长租房的发展高峰期，会有越来越多的廉租公寓、公租房推出来供人选择。
　　二是对于&夹心&群体，这类人群既买不起市场上的商品房，也不满足申请廉价公租房的要求，处在很尴尬的位置。可以尝试选择共有产权房，不仅全装修交房，还能申请公积金贷款。
　　三是对于炒房客来说，要清楚未来市场已经不适合快进快出的模式了，投资也要转变一下思路，求稳最重要，房子多的要出售几套，留下3套左右，够住、购吃租金就行，千万别贪多。
　　最后融360说房君觉得，未来判断一个城市的房子值不值得买，取决于三点：
　　一是人口流入多的城市，想想以往那些房价上涨的城市，哪一个不是靠人支撑起来的？
　　二是交通发达的城市，特别是高铁线密集发达的城市，比如南京、武汉、西安、长沙。
　　三是产业升级成功的城市，例如像杭州这样靠电商支撑的城市，就是成功升级的典范，城市更有活力，才更容易获得人才青睐，有人就会有住房需求。
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现在能买二三线的房子吗？听完专家这句话，这类人买房真得小心点最严楼市调控一年多，楼市“五限”时代下，“猛药”不断，大招频出，热点城市楼市降温明显，房价出现不同程度回落。但是，有的网友反映自己并没有感受到房价的明显下跌，其实这就牵扯到楼市热点分布不均的现象了。根据社科院最新的数据报告，9月份，在一线城市北上深房价环比下跌，趋于稳定的情况下，成都、杭州、重庆、烟台、长沙、济南、苏州、武汉、无锡等热点二三线城市房价环比涨幅均在1%以上，其中成都涨幅为6.89%。此前，根据国家统计局70个大中城市的数据统计，9月份，二三线城市新房房价环比上涨均为0.2%，二手房房价环比上涨分别为0.2%、0.3%。其中，西安、贵阳、长沙、南宁、沈阳等城市上涨压力较大。业内专家分析认为，在全国楼市普遍降温的大背景下，针对房价上涨压力较大的二三线城市，本着“房住不炒”的定位，这些城市或将成为四季度楼市调控的重点。所以，现在依然抱着侥幸心理的炒房客真的该收手了！前段时间，有网友在网络咨询，当初在环京片区“炒”了一套约200万的房子，如今被中介告知只能卖170万，而且根本找不到“接盘侠”，还款压力和心理压力都很大，一直在纠结硬抗还是抛售的问题。所以，笔者认为，目前还指望炒房一夜暴富基本不可能了，抱着侥幸的心理，贪婪的人多多少少总要付出一些代价。无论是一二线城市，还是三四线城市，炒房客都已经成为调控重点打击的目标，“限售”王炸的普遍出台更是说明了这一点。
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从2016年到2017年上半年，许多一线城市和热点二线城市都多次出台了限购的高压政策。其结果就是成交量出现不同程度的下滑，房价涨幅也出现不同程度的收缩。尽管如此，从目前形势来看，一二线城市房价暴跌的可能性不大，小幅降低还是有可能存在。对于广大购房者来说，由于一二线城市集中了优质的教育、医疗等资源，同时大部分非本地户籍购房者本身就在这里求学和工作。因此，买房的主力基本都集中在一线城市和一些热点二线城市。虽然在一些城市，通过大幅度提高首付比例，设定社保缴纳年限等门槛，增加购房者的购房成本，抑制购房者的购房需求。但是，面对居高不下的房价和重重设置的门槛，很多购房者依旧不愿意离开一二线城市。不过，当在一二线城市买房成为一辈子的负担和累赘的时候，你会考虑去三四线城市买房吗？当然，前提是你的老家就在三四线城市。与一二线城市房价相比，三四线城市买房最大的好处就是购房首付少，新房均价低，生活压力小。现如今，外地人在济南购房就需要缴纳60%的首付，一套100平方米的房子，按照济南新房均价12000元/平方米来算，就需要缴纳72万首付。而同样72万元总房款，如果在三线城市临沂购房，完全可以购买一套普通住宅，外加一辆私家车。虽然购房压力减轻了，但是，在三四线城市购房也面临着许多问题，这也是很多购房者不愿意回去的原因。其中最重要的原因就是三四线城市工作机会少，就业压力大。其实，关于在哪里买房、在哪里就业的问题，是一个不能忽略而且必须早点考虑好得问题。毕竟，房价不等人，工作不等人。如果有一天，你所在的一二线城市让你感觉生活的压力远远超出了自身的负荷，选择三四线城市置业也是一个不错的选择，但是前提是做好财富积累，做好职业规划。
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[责任编辑：christylin]
201720184月
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