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你好，如果手中有200万人民币现钞，但又不知道何时会去买房子，因为现在还在观望中，如果房价跌了，有可能去买，但也会买最多150W的房子。家里收入稳定，双职工，一个孩子，应该如何理财。
提问者：舒心语
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一个朋友现在手里有200万现金，不想持币，想找投资，目前主要两个选择。第一个是拿来做首付买套北京的二手房，准备再贷款200万左右买套4环外的小两居。他已经有一套房子，新买的房子买回后可以直接租出去，租金预期可以在一月6500左右。第二个就是买理财产品，这个我们了解不是太多，哪位JR给介绍下，当然，不想冒太多风险。
这些回帖亮了
在一线城市200w买房可以，就是后期月供压力有点大。。。
在一线城市200w买房可以，就是后期月供压力有点大。。。
房产税政策据说两年左右出台，现在买房出租有点悬~~~
引用1楼 @ 发表的:在一线城市200w买房可以，就是后期月供压力有点大。。。月供基本无压力 公积金+房租就覆盖了
主要想看回报率
毫无疑问选第一个。
因为北京的房价会持续上涨的，目前根本不算高。我06年买的房子市价130万，现在700万了。13年买的房子成本370万，现在涨到550万了。今年4月又刚贷款100多万买了一套大兴300万的房子，买了后才三个月已经涨了30多万了。如果有买北京房子的资格和能力，赶紧上车，这是你人生暴富的最好的机会。除了抢银行卖白粉基本上没有比买北京房子更快的机会了。
至于理财产品，投资交易所和银行间市场的标准化资产的理财产品收益率现在已经低的可怜，投资非标产品的信托理财产品，风险也很高，容易产生兑付不了的问题。更何况理财产品能做到10%的年化收益率已经不错了，北京房子的涨幅呢？更何况你买房还有贷款，相当于做了金融杠杆融资了。
引用2楼 @ 发表的:房产税政策据说两年左右出台，现在买房出租有点悬~~~房产税是一个 最近在放风“抑制资产泡沫”
不知道是啥意思
引用4楼 @ 发表的:毫无疑问选第一个。
因为北京的房价会持续上涨的，目前根本不算高。我06年买的房子市价130万，现在700万了。13年买的房子成本370万，现在涨到550万了。今年4月又刚贷款100多万买了一套大兴300万的房子，买了后才三个月已经涨了30多万了。如果有买北京房子的资格和能力，赶紧上车，这是你人生暴富的最好的机会。除了抢银行卖白粉基本上没有比买北京房子更快的机会了。
至于理财产品，投资交易所和银行间市场的标准化资产的理财产品收益率现在已经低的可怜，投资非标产品的信托理财产品，风险也很高，容易产生兑付不了的问题。更何况理财产品能做到10%的年化收益率已经不错了，北京房子的涨幅呢？更何况你买房还有贷款，相当于做了金融杠杆融资了。谢谢分析，有道理
理财么，现在的情况就是你觉得利息高，人家觊觎你的本金；现在北京上海的房价涨那么高200万买不了什么的
买房吧～～
发自手机虎扑 m.hupu.com
引用5楼 @ 发表的:房产税是一个 最近在放风“抑制资产泡沫”
不知道是啥意思就是个人头上有个住房的面积指标，超出部分是要缴税的。如果政策下来的话，这种自住房之外的出租房房租跟房产税的税金就差不多了，你说多套房子的人会怎么办？
据说是17年起草，18年出台。
一般政策出台都比预期慢，而且房价稳定后不一定是下滑。但是消息一出来，房价就可能起起落落，差价能达到几十万，现在去买不见得是合适时间~~~~
请问买房剩下的怎么办？ 我是说之后的分期，不是这两百万首期。
按这几年的政策，投资房产回报率最大。任何理财也赶不上。
我做理财的，如果楼主有信心可以拿200万在北京买到套有升值潜力的房子，就去吧。如果理财的话，200万稳定一年大概28万8千的样子。利息每个月返还，一个月2.4w利息可以支配。
多大点的点点滴滴
限购200w首付买南四环两居？
引用12楼 @ 发表的:我做理财的，如果楼主有信心可以拿200万在北京买到套有升值潜力的房子，就去吧。如果理财的话，200万稳定一年大概28万8千的样子。利息每个月返还，一个月2.4w利息可以支配。80万左右理财能有多大年收益 请教了
引用15楼 @ 发表的:80万左右理财能有多大年收益 请教了看平台，如恒大金服这些大平台，大概就一年7万左右。高风险的平台，可以有近16万。(风险为跑路)
人口一直增，房价肯定得涨的
楼主，200万是房钱还是首付钱？不吹，现在上海宝山郊区这块都近三万一平，市中心淮海中路那块10道20万一平。
引用内容由于违规已被删除不用咯，已经被你的mom接满咯，哈哈哈
现在投资的话一线城市的房子可以，期货大于硬货币大于股票大于外汇大于基金好像
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99人参加团购279.00元&599.00元如果你有100万 是拿来买房还是理财？
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来源：融360原创
　　前两年市场经历了一段急速蹿升时期，给大家造成一种错觉就是，房价一定会涨，越早买就越赚，然而自去年房地产市场大幅调控以来，一二线城市房价开始趋稳，个别城市房价出现了下跌的迹象，这让很多人明白了一个道理，房价并非是只涨不跌，也让那些准备买房的人开始犹豫，2018年还要不要买房？
　　如果手中有100万现金，不买房的话可以拿来理财，只要你不去盲目购买一些高息的产品，或是全部投入股市这样的高风险市场，赚钱是十拿九稳的事情。
　　100万元拿去买余额宝之类的，根据融360监测的数据显示，上周互联网宝宝产品平均七日年化收益率为4.34%，一年收益就有4.34万元，放在小城市基本上可以达到财务自由，不工作也完全够吃喝玩乐了。当然，余额宝限购之后，个人最多购买10万元，需要把钱分散到其它宝宝产品里面。
　　100万买的话，融360数据显示，上周银行平均预期年化收益率为4.89%，一年收益共4.89万元，现在很多股份行和的理财收益都在5%以上，100万元本钱一年轻松可以赚到5万元以上的收益。
　　货币基金和银行理财都属于低风险理财产品，如果稍能稍微承担一点风险，可以投资，现在业内平均收益率在9%-10%之间，当然我们要选一些优质的大平台，这样收益率也有8%左右，投资100万一年的收益就有8万元。
　　去年一片红火，全年平均涨幅将近12%，如果你投的是，全年涨幅达到20%没问题，投资100万元的话，一年收益就一二十万啊。
　　既然买房子未必能赚钱，反而在严控之下还有可能下跌，而理财收益又比较可观，如果有100万，到底是拿来买房还是理财？
　　融360小编想说的是，如果你连一套房子都没有，这个问题根本就无需考虑，当然是买房子啊。
　　如果你已经成家立业了，相信家里的媳妇、父母、岳父母也都不会同意你拿着大把的钱不去买房子却要去；如果你还单身，为了有足够的成本找到优质的对象，有房子肯定比没房子要强。
　　此外，即使你是一名女性，现在婚前的房产都算个人的，买房子同样重要。
　　其实这个问题的对象主要是那些已经有房，接下来再买的房子只是出于投资需求的人，这种情况下，100万到底用来买房还是理财？
　　由于国内不同地区房地产市场差别较大，有的城市在严控房价过快增长，有的还在去库存阶段，所以房价走势自然差异也会比较大。所以，首先你要区分出自己的城市房产政策处于哪种阶段，其实有一个比较简单的方法，就是看人口流入情况。
　　一个城市人口流入不断增加，意味着这座城市很有活力，才能将房价支撑起来，如果一个城市人很少并且还在不断流出，都没多少人买房了，房价怎么可能涨得起来？
　　我们来看看2017年一季度主要城市人口吸引力榜单
　　虽然北上广深这四个一线城市房价已经涨到天价，但是丝毫阻止不了大家想去这些城市发展的决心，近年来人口净流入及吸引力仍然排在最前列。此外，一些省会城市、长三角地区、珠三角地区及其它沿海城市的吸引力也都比较高。
　　考虑了房价因素之后，接下来还要考虑你的理财能力怎么样。
　　如果你根本不会理财，只知道把钱存在银行，利率只有2%左右，在通胀的影响下钱只会越来越贬值，购买力会越来越低，如果房价涨幅与通胀率相同，100万的存款买到的房子会越来越小。与其任由钱贬值，还不如购买房子来抵抗通胀，毕竟从长期来看，房价下跌的可能性还是相对较低。
　　不管你的城市未来房价是涨还是跌，但有一点可以肯定的是，国内大部分城市的房价已经告别过去多年快速增长的阶段了。所以，如果你是个理财高手就不一样了，通过合理的资产配置，理财收益完全可以跑得赢房价涨幅。举个简单的例子，，只要你能坚持5年以上，年化收益率达到10%以上并非难事。
　　总结一下，如果你有100万，该买房还是理财？
　　一、还没有房子的，选择买房；
　　二、已经有房，买房是为了投资，当地人口处于净流入阶段，不会理财，选择买房；
　　三、已经有房，买房是为了投资，当地人口处于净流出阶段，会理财，选择理财。
　　其它情况建议大家综合考虑再做决定。
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责任编辑：李丽梦&RF13188
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7日年化收益3.21%楼主在三线城市，有房子住，现在又想买房了，手上有点钱，付个首付不是问题。除了首付，手里还剩下点钱，
打个比方。如果房子价值75万，首付20%就是15万，付完了手里还能有30万。问题来了：
1.我是把这30万全付了房款，然后再贷款30万慢慢还呢？
2.还是只付首付15万，然后贷款60万。拿这30万投资稳赠不赔的银行理财或者货基呢？A类我都不敢碰了，轮动轮得赔本了，看来我不是这块料。
商业贷款金额
贷款期限 20年 (共240期)
商业贷款利率
每月还3926.66
累计支付利息
累计还款总额
第一个月还4950元
累计支付利息
累计还款总额
3.以银行理财年化4%计算，在考虑复利的情况下（好像现在的理财产品都没有复利，不知道存满一年取出来连本带息再存一年能否达到复利）。
30万启动资金，300000*（1+0.04）^20=657336 复利好厉害，不知道我算错了没有。这样岂不是20年后投资带来的利息收入足以弥补房贷利息，启动资金就等于盈利了？当然一切前提是我有按时还贷的能力。
即使不考虑复利，300000*（1+0.04*20）=540000 也不少了
4.如果投资利息能补足房贷利息，我还有必要提前还贷吗？
5.我是否忽略了致命的原则性问题？希望大家指正。
6.上面的数额是为了好算临时想出来的，实际中会不会与测算产生较大差距呢？
欢迎大家踊跃发言。
1金币8金币18金币58金币88金币188金币
余额不足，
支付即为同意
排版怎么成了这个样子了，失败
- 老同志，胆子小
按揭是为数不多的居民加杠杆工具，切用切珍惜。
beta爱好者
看你的创造收益的能力是否超过4%复利，都是因人而异的事。
- 喂喂，我是姜军长，请你务必在坚持最后五分钟，最后五分钟
这道选择题很简单，如果楼主的钱产出的利息大于商代，就商代，否则先还钱。
5%真心不难，但也不见得一定行，鉴于楼主轮A都亏钱的本领，个人建议还钱！
贷款是每月要还的，所以利息才感觉少。如果把20年贷款本金进行平均，其实你的60万贷款实际不到30万。
- 80后IT男
还要考虑如果只贷款30万的情况下，每个月利息在现有基础上节约的钱用来投资的收益吧？
- long long ago
商业贷款利率 4.90%真的不高唉。
向建设银行贷款以后买入建设银行股票咯 :D
- me韭菜，努力的韭菜
取决于你的投资收益率
如果楼主的投资能力是4%的话，那么贷款就等于给银行每年送一个点子的利息，二十年亏损20%。
楼主对复利的概念理解不清，复利是利滚利，即每年的利息当年支付，支付的利息继续生息，单利是利息到期一次支付，比如五年期存款利率4%，到期给120%，是单利，一年期的存款2%的利息，滚存五年，第一年本息和1.02，继续滚存，第二年本息和1.02*1.02=1.0404… 第五年本息和1.02^5=1.。如果4%是复利的话，那么五年是1.04^5=1.。
建议楼主将自主的房子也卖了，再贷款，然后到一线买房子吧，三线的房子，买入不是找亏损吗？一线的房子什么时候跌不好说，但是三线的房子，肯定不成。
按揭是逐月还款的，你那30万是从头到尾都是三十万，二者不能直接对比
楼主，我有一点想法，不成熟啊：
1.我不会在利率低点的时候选择买房
2.如果我买房，当然用足杠杆，尽量长时间还款，留住现金。那怕现在回报率稍微比贷款利率低一些。有时候，现金也是一种选择权，你不知道什么时候大的机会就来了。
- 老同志，胆子小
你搞错了，按揭不是你说的那样
按揭不是逐月还款，是到期一次还本付息？
- 需要做的只有两件事：1看准了方向和品种2有安全边际的下重注
就这数学还是赶紧还给银行吧
每个月还款就已经还掉部分本金了
拿每月的现金流和单次的现金流来除以总数比收益，一定是初中数学都没学好的
- 知者无畏
4.9%的利率，必须多贷点。
上面很多人提到的投资能力当然是一个重要的考量，但是还有另外一个考虑。
即便你现在投资赚不到4.9%，但是将来你投资能力提高了，或者你发现了一个很好的投资机会时，多贷出来的这些钱就派上用场了。不是说将来你一定用得着，但有这种可能性，是一个低成本的期权。
- 老同志，胆子小
你才搞错了呢，按揭利息仍然要付利息吗？哪家银行这样的？
你自己说的：支付的利息继续生息
不要不承认
- 老同志，胆子小
楼主也是奇葩，4.9%的利息硬是被他算成了低于4%的收益。
对此，我只剩下景仰了。
你不懂复利，你更不理解复利年金系数是怎么来的，或者说，给定贷款额、年限、利率，你不会算月供
- 享受市场的恩赐
1、最大的错误是现在买房，房产不是永远涨。
2、贷款买房还是全款买房，首付多少，是根据多个变量计算出来的，不是在集思录问出来的。
3、理财收益是预估的，贷款利率是刚性的，一般人还真跑不赢这个商贷利率。
- 唯迤是畏
如果银行贷款4.9，理财收益4.9，我仍然会选理财。
因为多了流动性。
目前市面上商贷首套可以下浮，大约在4.5，理财收益接近5的还是弄的到，有时还会更高。
想想自己到外面借款要付多少利率才能借到.再想想有多少次机会让你通过房贷从银行低息贷款.结果一目了然
楼主计算没有错 ，但是按揭是要每月回收本金的，也就是不是一直贷款30万。可以大致认为一直贷款15万，那么应该跟15万的理财收益比。如果找不到4.9％收益的理财产品，还不如直接还贷款合算。当然现金也是一种机会，博取高收益的机会，也就是流动性优势。
首付一定尽可能少付，尽可能的多找银行贷。不然等你想再贷款的时候，根本不可能再贷到这么低的利率了。过来人的惨痛经验。另外买房还是去一线买的好。
- 虚怀若谷 求知若渴
楼主计算按揭需要考虑每月还本金 可以用excel 净现值公式倒推两个方案的npv值那个大
此外楼主需要考虑未来房价的变化 升或者降的幅度 综合考虑几个情景的收益情况
直接上150175每年收益约5.8％，长期持有，在20年内肯定有机会保证这个收益。不过心脏要强大，可能有20％的回撤
其实理财收益就算稍低于房贷利息也可以贷款，20年里开一个牛市，打打新套套利就足以把息差填平
- 时间就是金钱
跑赢银行贷款没问题。难的是有稳定的现金流支付每月的月供。
意思是能贷多少就贷多少吗？多多益善？
我计算的30万启动资金在20年里复利4％就到了65万，利息35万已抹平商贷，所以理论上我的尽量少贷款留出资金理财的做法是否是可行的？
商业贷款金额 60万元
贷款期限 20年 (共240期)
商业贷款利率 4.90%
等额本息 每月还3926.66
累计支付利息 元
累计还款总额 元
也就是说，60万，20年后连本带息。以复利来计算，年化收益率在2.283％，比银行理财的4％少很多。
等额本金 第一个月还4950元
累计支付利息 元
累计还款总额 元
这个复利的年化收益率更少，只有2.021％
所以结论是不是显而易见？尽量多贷，用银行的钱理财？？？？
贷款利息4.9%, 理财利息4%, 这不是很简单的判断大小的问题吗?
楼主连这样简单的数学问题都搞不定, 大家还是不要忽悠他了, 或许一个99%赚钱的机会都极有可能被他搞成亏钱。
如果想借钱的话, 就把这30万分成两部分, 15万存银行买理财产品提供现金流动性, 15万就买贷给你钱的银行的股票，等待下一个大牛市把这部分股票卖掉,9成可能填平这些息差。
但是我对楼主的能不能做到持严重怀疑的态度，因为楼主的数学水平太差了，指的不是计算能力，而是理解能力。
做了一个简单的测算，一切都以最妥当的数值计入。结果如下：
1）由于不清楚题主能够从银行拿到几折的贷款，所以干脆以最低贷款利率，也就是公积金贷款5年期利率2.75%计算：30万元贷款公积金5年贷款，需要支付的利息为21440.40元。
但是空闲的30万元就可以投资了，以最不动脑筋参加5年期国债投资为例，5年期国债利率4.2%，那么这30万元5年下来收益收入63000.00元，本息合计合计元。
2）公积金贷款30万元5年，等额本息每月还款5357.34元。如果不贷款的话这每月要还的5357.34元则每月都能投资，也是以最不动脑筋参加零存整取5年期存款为例，现在利率为1.55%，则5年下来实际应存入元，获得利息12663.41元，本息合计元。
这样贷款30万元与这30万元一次性付清之间的差值为：
-103.81 = 7455.79元
恭喜在这种比较极端的算法下5年赚了7455.79元！
你的理财收益超过4.9%就尽量多贷款，否则还是老老实实还款吧。
4%和4.9%之间纠结不清啊
LZ仅关注于“60万，20年后连本带息”，但没搞清楚，连本带息的绝对数值是没有意义的，另一个重要条件是它的支付方式
借款60万，每年支付4.7万，20年支付94万借款60万，中间不付钱，20年后到期支付94万借款60万，马上还60万，20年到期支付34万
看起来这几个方案都是借60万，20年内总还款94万，但年化利率天差地远
如果搞清楚这几个方案的区别，自然就知道为啥4%的收益算起来高过4.9%的利息了
贷款还是要还的。压力小，个人觉得。
足额使用贷款，然后买入低风险产品。现在农行的普通贷款利率是4.9
LZ，你算错了，我告诉你为什么算错了
理财20年的利息，高于房贷20年的利息，所以你觉得你赚了。但不要忘了，你的房贷是每月在还的，你每月还的这部分钱不算利息了？假如银行把你每个月还的钱都拿去买理财，20年下来同样有一笔利息收入，这笔钱等于是你交给银行的
其实就简单对比4.9%和4%就可以了
- 向往自由
當然房贷啦
- 想做靠谱公司小股东的程序媛
按揭和理财都算不清，并且打算用银行理财来跑赢按揭利息的话，还是少贷款的好。
简单说，就是看年化，现在的情况下，做不到稳定年化5%的话，就还贷吧。
- 不断学习低风险理财
随便理财都比贷款利息高
还有现金流
- Something attempted, something done.
楼主有自住房，买房应该是投资。三线城市，我觉得未来大概率跑输理财投资。所以就投资而言，我觉得楼主的最多原则问题是选择了不合适的投资标的。
三线房产，长期收益低，20年可能连保值都做不到。流动性还差。
按楼主的想法是想做低风险，那为什么还要上杠杆来投资一个长期收益不好，流动性差的标的。思想和行动不一致啊！
- Something attempted, something done.
首付多少的问题，简单来看，4.9%的贷款利率实际按复利换算到每年的年化收益在2.3%左右。个人觉得多贷款还是划算的。
60*（1+X）^20=94,X=2.27%
方案一：能多贷就多贷。足额贷款60万，剩余30万理财
商业贷款金额 60万元
贷款期限 20年 (共240期)
商业贷款利率 4.90%
等额本息 每月还3926.66
累计支付利息 元
累计还款总额 元
等额本金 第一个月还4950元
累计支付利息 元
累计还款总额 元
.以银行理财年化4%计算，30万启动资金，300000*（1+0.04）^20=657336
20年买房总支出：首付15万+贷款60万+20年利息＝
20年理财总收入：启动30万+复利7336
支出-收入：-5063.43
我觉得LZ好像还没特别理解资金的时间价值
首付，贷款，利息，这些数值简单相加算一个总和是没有意义的
我提一个问题，你贷款省出来30万元，每月还3926.66元；这一笔钱，你用30万去理财，你每个月能赚3926.66吗？如果赚不了，还需要每个月从30万理财本金中提出钱来去还，这样，每年下去，你手中用于理财的本金越来越少。不要和我说你用工资还按揭，那是两笔帐！
上面的人，不少用30万本金一直做理财去计算，是错误的，应当每个月从30万中减去按揭的钱，加上理财收益，动态计算理财本金；其实如果你理财收益如果只有年化4%，则30万每个月理财收入只有1000元，另外的2926.66元要从30万本金中支付，这样你理财本金越来越少。
总的来说，你理财收入达到4.9%以上，贷款才合适，小于4.9%，肯定不合适。
不要以为银行是傻瓜，4.9%的贷款，你拿到后，如果收益超过不了4.9%，最终肯定赚不了
关键是培养理财能力，超过年化4.9应该是很容易的，不要只去买银行理财
如果理财收益肯定能超过贷款的年化利率，是可以贷款的；我只是指出不少人计算有错误。
问题是，你要考虑你做投资的资金，必须绝对安全，而且收益要超过贷款利息
- 菜鸟来学习
还要考虑人民币贬值，房子是不涨价，但是人民币贬值了，现在的房子与以后的房子价格不一样，而且现在的负债与以后的负债也不一样，所以能多贷就多贷，能贷多长就多长！
楼上，你就一定能保证你贷出来的钱，能跑赢银行贷款利息？
方案一：能少贷就少贷。将手中的30万全部付首付，再贷款30万，每月还贷剩余的钱理财
商业贷款金额 30万元
贷款期限 20年 (共240期)
商业贷款利率 4.90%
等额本息 每月还1963.33
累计支付利息 元
累计还款总额 元
等额本金 第一个月还2475元
累计支付利息 元
累计还款总额 元
原来贷60万每月还3926.66，现在贷30万每月还一半，剩余一半0个月，零存整取只有1、3、5年期，5年期现在利率为1.55%，则5年下来实际应存入元，获得利息4640.82元，本息合计元。20年内一共有4个5年到期，到期的再买银行理财。
*（1+0.04）^15+*（1+0.04）^10+*（1+0.04）^5+＝也不知道应该怎么算
20年买房总支出：首付15万+30万+贷款30万+20年利息＝
20年剩余还贷理财总收入：
支出-收入：-＝
你每个月余下的钱，放在北京银行的天天盈上，年化3.6%，还可随时用的
刚才说过了，不考虑资金时间价值的金额统计没有任何意义，不知LZ理解了没，举个例子吧
假设贷款100万，
方案1：每年还款10万，一共20年还清
方案2：每年无支出，20年后连本带息还200万
方案3：第一年还86万，后面每年还6万，一共20年还清
三个方案中，都是还本100万，利息100万，20年共付本息累计200万，是否这三个方案差不多？
其实这三个方案的年化利息分别是7.8%，3.5%，18.0%，天差地远
非精算角度来说，背点房贷，做做投资，保持更充裕的流动现金挺有好处；但如果按照LZ的精算方式，不考虑资金每年的时间价值，在20年里算总和而得出理财收益高于房贷的结论，显然是不对的。
如果换成是我，我肯定多贷款；因为二十年中，除了能做理财外，肯定能遇到几次确定性的低风险投资机会，二十年平均年化8-10%是应当能做到的，这是保守估计
方案二能少贷就少贷中的收益，不应该存银行的零存整取，利息太低了。估计每个月放余额宝都比5年期零存整取的高。是不是余额宝与零存整取类似，只不过余额宝的利息不像零存整取那样固定？
别算了，如果是投资的话，你能确保房产能跑赢你的投资收益吗？自主的话，你拿什么证明你能跑过银行贷款？
如果是短期贷款的话，比如5年，其实按我刚才前面计算下来是无所谓的。
但是如果是20年的长期贷款，请一定注意还有货币贬值的因素要考虑进去。
这个计算起来比较复杂了，有没有高手提供一个模型？
无论如何，还是建议不要把钱全部用光掉，手里要保持一定的流动资金，除非已经买好大额保险了。
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