誉峰财富中心交房无望 业主断供6月成被告
云南房网 &&
李倩 && 日 11:30 &&
10月28日，云南省农村信用社状告2名业主案件开庭审理，原告云南省农村信用社要求被告返还所欠本金、利息、罚息、律师费，据了解，两名被告是安宁著名的“烂尾楼”项目的业主，眼看自家买的房子迟迟不能交房且完全没有复工迹象，房子拿不到还得还贷款，因为压力太大便停止还供楼贷款。停供6个月之后，两名业主被贷款银行告上了法庭，而业主则认为这些款项应该由开发商来偿还。
法庭外聚集了许多关心此案的业主
2名业主断供6月成被告
项目原是千益丰地产在安宁职教园区冶金高等专科学院对面开发的项目，于2012年启动，与业主购房合同约定于日交房。可就在2014年10月，突然停工，其后千益丰方面的公告证实项目停工原是因为资金问题，并在公告中提到：项目将于日复工，10月31日交房。当业主们均满怀期待项目复工之时，却并没有等到项目有实质性的复工，于是一轮接一轮的业主维权行动相继展开。
2015年7月，千益丰地产因无法偿还一笔6000万借款，已彻底退出曾经“三盘联动”之一的安宁项目。项目公司80%的股权转让给了债权方昆明融伽投资有限责任公司。但融伽投资接手之后，的情况并没有得到改善，一直处于停工状态，成为了安宁职教园区有名的“烂尾楼”。业主维权多次，却成效甚微。
法院外聚集了不少业主
贷款买房子，房子拿不到手，但巨额的贷款却依然要偿还。在巨大的压力之下，多名业主停止了按揭贷款的偿还，而停供时间最长的2名业主则被贷款银行告上了法庭。据业主刘先生表示，2名被告业主停供时间有6个月以上所以被起诉，而停供的还有其他业主，时间大多是在4—5个月时间。而贷款银行业不止农村信用社一家，还有工商银行等。
案件在10月28日下午开庭审理，现场除了两名当事人之外，还聚集了不少的业主，但因不是当事人所以无法进入法庭旁听，只能在法庭外等待。据业主透露，原告农村信用社的诉讼请求是要求被告返还所欠本金、利息、罚息、律师费，而被告方面则提出希望由开发商来偿还，因为这一切都是因为无法按时交房的开发商导致的。庭审结束并未当庭判决，原告方与被告方还需等待审判结果。
因为项目烂尾无法交房，业主停止还供楼贷款而成为被告并不是很少见，但一般都是银行胜诉。业主刘先生表示与开发商的购房合同并没有解除，因为多方尝试都未能与开发商进行过面对面的谈判，他说：“一直以来，我们从来见过开发商，开发商也从末有过任何说法。”据了解，虽然目前审判结果还没出来，但是业主们正在商议走法律途径，准备起诉开发商。
律师意见：断供并非明智之举&信用问题后患无穷
在这一起诉讼中，业主本是最大受害者，却因断供被告上法庭。这样的案件对于业主到底会有何影响？针对此事，云南房网向专业律师进行了咨询。
律师表示说，在这样的案件中，业主是比较被动的。业主需要明白，在购房贷款中，业主是借贷人、银行是贷款人、开发商是担保人，一般情况下开发商会有一笔担保金放在银行处做担保。当出现借贷人不还贷的情况时，银行会首先扣除担保金，不够的部分则会向贷款人或是担保人索要。而存在借贷关系的是业主与银行之间，所以业主擅自停供属于违约行为。如果业主擅自停供，一旦银行起诉，那么业主必须要偿还，若业主拒绝执行，则银行有权冻结贷款人名下财产。同时，一旦因断供被银行列入信用黑名单，对于个人的信用问题影响是非常大的，以后想要再贷款几乎是不可能的事情。
另外，对于贷款买房却因为楼盘烂尾导致既拿不到房子还必须还贷款的业主，律师提出了专业建议：遇到这样的事情可以先考虑这个房子你是否还想要，若果想要放弃房子，不要自行断供，可以考虑先起诉开发商解除购房合同，要求开发商退回首付款和银行已付贷款。
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潘峰：新形势下房地产开发商应对按揭断供新型诉讼探讨
发布日期：
&&&&&& 一、开发商应对按揭断供的常见做法
&&&&&& 按揭贷款方式购买房屋是当前房地产销售市场的主流，购房者在签订购房合同，并取得交纳首付房款的凭证后，持贷款银行规定的有关法律文件与开发商和贷款银行签订《个人购房贷款抵押担保合同》。按揭贷款最大的特点就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产开发商提供阶段性连带责任保证。在该种模式下，贷款银行的贷款有两大保障，一个是购房者所购买住房的抵押担保，一个是房地产开发商的保证担保。
&&&&&& 在按揭贷款模式下，贷款银行办理的是住房抵押预告登记，俗称预抵押。因住房还未建成交付，因此在《个人购房贷款抵押担保合同》中约定在房屋交付后购房者要和银行就抵押房屋办理正式的抵押登记，但新形势下受经济影响的购房者往往在贷款的前两年就出现了断供的情况，因此在预抵押阶段贷款银行就要面临主张优先受偿权的问题。关于贷款银行对预抵押房产是否享有优先受偿权的问题，在全国范围内一直存在较大争议。倘若法院不支持贷款银行对预抵押房产的优先受偿权，在抵押房产被其他债权人多轮在先查封的情况下，贷款银行通常会放弃通过房屋变现款受偿的方案，转而要求开发商承担连带清偿责任。
&&&&&& 当开发商被追究担保责任并承担了相关连带责任后，开发商的通常会选择起诉购房者进行追偿的方案，但往往此时房屋上已经被多轮查封，开发商便丧失了处置房屋的权利，且几乎不可能全额受偿。也有的开发商会选择受让银行债权的方式。但在银行债权并不享有优先受偿权的情况下，也往往无法实现回收债权的目的；即使银行债权享有优先受偿权，开发商也将要通过复杂多变漫长的执行程序去实现债权。在上述几种方案不能根本有效地解决问题的情况下，笔者另辟蹊径，设计了开发商通过诉讼解除购房合同的方式解决纠纷。
&&&&&& 二、以解除购房合同的方式解决按揭断供难题
&&&&&& 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
&&&&&& 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
&&&&&& 根据上述规定，开发商在没有承担担保责任之前，可以主动起诉购房者要求解除商品房预售合同，并将贷款银行列为第三人，起诉请求解除购房合同，腾让房屋，在应返还购房款中直接将剩余贷款本金返还给第三人，并在应返还购房款中将购房者给开发商造成的经济损失、违约金、房屋占用费、律师费等费用直接扣除，剩余部分可以返还给购房者。当然法院能否支持开发商的解除请求，要看预售合同有没有相关明确约定，在有明确约定的情况下，因签订合同时购房者已经预见到了断供的法律后果，法院可以支持开发商解除预售合同的诉请请求。至于合同解除后，能否先行扣除违约金、损失赔偿金和律师费等，则应当依据合同的约定作出，如果购房合同中对解除合同的程序做出了上述约定，那么开发商有权在扣除上述费用之后，将剩余的款项作为解除返还的部分。
&&&&&& 在第三人如何加入诉讼问题上，我们设计的思路是要求贷款银行作为有独立请求权的第三人加入到开发商的诉讼中去，贷款银行可在独立请求中要求购房者偿还欠款本息并要求开发商对购房者欠款本息承担连带清偿责任。
在诉讼程序上，法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行合并审理，并进行一并判决，最终可以达到开发商解除购房合同并收回房屋，开发商在已收购房款中扣除银行剩余贷款、开发商解除购房合同产生的各种费用后将房款返还购房者，最终达到合同解除后相互返还的法律状态。开发商通过这种诉讼设计保全了房屋不被处置，避免开发商先承担担保责任再追偿的不利局面。
&&&&&& 三、该方案下需要注意的问题
&&&&&& 这世上没有完美的方案，作出任何一种选择，既会收获有利的结果，也会产生新的不利的结果。这种诉讼架构的副产品就是，在取得解除购房合同的胜诉后，如所购房屋上的查封较多，需要开发商协调每一个查封法院进行解除查封，全部查封解除之后，房产登记部门才能办理撤销网签备案手续。而在解除查封的过程中，可能会面临执行异议、执行异议之诉、第三人撤销之诉等复杂的程序。另外，在履行返还义务时，如果有查封，开发商还无法直接将应返还部分直接支付给购房者，而是要支付给首封法院进行提存以保证开发商履行了相关协助义务后可以要求法院对等地给予办理涉案房屋的解除查封手续。以上两个问题比较复杂，在实践中还有很多需要探讨的地方，期待在后面的文章中再行论述。
&&&&&& 作者简介
&&&&&& 潘峰，山东德衡律师事务所合伙人律师，擅长领域：金融银行, 投融资与并购, 房地产与建筑工程, 民商讼裁等。潘峰律师自执业以来承办大量诉讼仲裁案件，积累了丰富的诉讼和仲裁经验。服务过的主要企业包括：中国银行山东省分行、中国建设银行青岛市分行、中信银行青岛分行、青岛国信金融控股股份有限公司、青岛蓝色硅谷发展有限公司、青岛国信发展（集团）有限公司、青岛中铁祥丰置业有限公司、青岛中金渝能有限公司、中国平安财产保险股份有限公司、青岛德高软件有限公司、青岛中青旅有限公司、青岛埠西泰润商贸有限公司、济南一建集团总公司等。刑事辩护经验涉及毒品犯罪、财产犯罪、知识产权犯罪等。办理的余某某贩卖、运输毒品案曾获青岛市律协法律援助案件十大精品案例并在中央12台《法律讲堂》节目播出。潘律师撰写的论文以及法律评论文章被上海法制报、浙江法治报等期刊刊登。&
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房屋被抵押业主可起诉解除合同
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业主断供导致房屋被拍卖，开发商是否可以要求解除《商品房买卖合同》?张付杰律师按:业主按揭购房后，业主虽断供，但开发商已经收到全部房款，商品房买卖合同合同目的已经实现，开发商不能据此要求解除合同。开发商因承担担保责任而造成损失的，可以通过其他途径予以救济。【基本案情】某《商品房买卖合同》约定业主以按揭方式购房，业主与银行之间签订《抵押货款合同》后，银行向开发商支付了按揭款，但业主仅偿还了十期供房款，便开始违约断供。于是，银行根据《抵押货款合同》的约定起诉业主解除合同，同时要求拍卖抵押房产，实现抵押权，开发商作为担保人也成分第二被告，被要求对业主所欠贷款承担连带清偿责任。开发商在庭审中提出要求业主解除商品房买卖合同，并赔偿损失。【法院判决】法院告知开发商的诉请应另行起诉，对银行的诉讼请求予以全部支持。【律师分析】该案所涉及的纠纷是最典型的按揭纠纷，在银行的版本合同内容没有矛盾，且银行诉讼方案设计正确的情况下，此类判决基本上支持银行的全部诉讼请求。在此情况下，开发商是否可以起诉要求解除《商品房买卖合同》以及赔偿损失呢?当然不可以。在银行实现抵押权后，《商品房买卖合同》以及赔偿损失呢?当然不可以。在银行实现抵押权后，《商品房买卖合同》的标的已被拍卖，业主的购房目的不可能实现，但是开发商的售房合同目的并不因此而落空。从商业的角度看，开发商可能因承担担保责任，导致未能实现销售商品房的预期利润，但是，从法律的角度看，其合同目的已经实现，因为其已收到全部房款。开发商的损失只能依据《担保法》的规定向业主追偿。【律师提示】开发商在商品房买卖合同中约定以按揭方式支付房款并非没有任何风险，尤其在房价虚高的情况下，这种风险对业主、银行和开发商三方都是切实存在的，他们不过是为解决目前的困境，而将风险扩大之后，将时间向后推移而已。 --------------------------------------专业、专心、专注“三专”律师，兢兢业业做好每一件案子。
回答者：阿***芳 |
权利发生时间的先后顺序。如果房屋承租权设定在先，抵押权设定在后，根据民法一般原理“买卖不破租赁”，可推出即使因抵押权人实现抵押权而取得被抵押的房地产时，原建立在该房屋之上的租赁合同仍然继续有效，房屋新的产权人不能随便变更租赁合同，更不能解除合同，否则房屋承租人将有权拒绝解除房屋租赁合同。因此，如果您的租赁合同是在抵押合同发生之前就已经成立了，那么您完全有法律依据来拒绝银行的要求。但是，如果房屋抵押权设定在先，承租权设定在后，这要分两种情况，一是如果承租人明知房屋已设定抵押权而愿意承租的，抵押权人在实施抵押权时，就有权要求和承租人解除租赁合同；二是由于某种原因承租人不知道该房屋已设定抵押权而承租的，在我国现行法律并未加以明确规定，但在司法实践中一般认为，抵押权人是否有权解除与房屋承租人之间的租赁合同，应以是否损害所抵押房屋的价值、影响房屋抵押权的实现为前提条件。也就是说，如果确实是由于承租人承租的原因而造成所抵押的房屋贬值或者是给实施抵押权造成困难的，就应赋予抵押权人有权在特定条件下解除房地产租赁合同的权利。因此，如果由于您的承租关系的存在而影响银行拍卖房屋的价格，那么银行将有权解除您和房地产公司的租赁合同。除非您有足够的证据证明这种租赁关系的存在并不影响银行实施抵押权而对房屋进行的拍卖，那么在协商不成而提起诉讼时，法院有可能会支持您的主张，但是您要负完全的举证责任。这种情况在实践中并不多见。
回答者：g***0 |
货款种类:__________________________合同编号:_________ 借 款 人:__________________________电 话:_________ 住 址:__________________________邮政编码:_________ 货款银行:__________________________电 话:_________ 法定代表人: _______________________传 真:_________ 地 址:__________________________邮政编码:_________ 借款人即抵押人(以下简称甲方): ________________________________________ 贷款人即抵押权人(以下简称乙方): ______________________________________ 保证人即售房单位(以下简称丙方): ______________________________________ 甲方因购买或建造或翻建或大修自有自住住房,根据XX市公积金管理中心和《职工住房抵押贷款办法》规定,向乙方申请借款,愿意以所购买或建修的住房作为抵押。乙方经审查同意发放贷款。在抵押住房的房地产权证交乙方收押之前,丙方愿意为甲方提供保证。为明确各自的权利和义务,甲,乙,丙三方遵照有关法律规定,经协商一致,订立本合同,共同遵守执行。 第一条 借款金额 甲方向乙方借款人民币(大写)_________________________元。 第二条 借款用途 甲方借款用于购买,建造,翻建,大修座落于_____区(县)____街道(镇)_____路(村)_____弄_____号_____室的住房。 第三条 借款期限 借款合同期限从_____年____月____日至____年____月___日止。 第四条 贷款利率 贷款利率按签订本合同时公布的利率确定年利率为___%(月利率___%)。在借款期限内利率变更,按中国人民银行规定办理。 第五条 存入自筹资金 甲方应在本合同签订后,在乙方开立活期储蓄存款户(储蓄卡帐户),将自酬资金存入备用。如需动用甲方本人,同户成员,非同户配偶和非同户血亲公积金抵充自酬资金的,需提供当事人书面同意的证明,交乙方办理划款手续。甲方已将自筹资金支付给售房单位作首期房贷并有收据的可免存。 第六条 贷款拨付 向售房单位购买住房或通过房地产交易市场购买私房的甲方在此不可撤销地授权乙方,在办理住房抵押登记获得认同(乙方确定)之日起的五个营业日内将贷款金额连同存入的自筹资金全数以甲方购房款的名义转入售房单位或房地产交易市场在银行开立的帐户。 甲方建造,翻建,大修自住住房的,在本合同生效后自筹资金用完或将要用完时,有乙方主动将贷款资金划入甲方在乙方开立的活期储蓄存款户储蓄卡帐户)按工程进度支用。 第七条 贷款偿还 贷款本金和利息,采用按月等额还款方式。 贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息,去零进元确定每月还本息额,最后一次本息接清。 (1)第一期(合同签订时)每月还本息额为:人民币(大写)____万____仟____百____拾____元整。 (2)第二期至以后各期每月还本息额根据当年银行公布的个人住房公积金贷款利率计算,以乙方书面通知为准,同时变动分期每月还本息额。 甲方需动同本人,同户成员,非同住配偶和直系血亲公积金用于偿还贷款本息的,可在每年的________月份办理一次,手续与本合同第五条公积金抵充自筹资金相同。 储蓄卡,信用卡还款 甲方必须办理中国建设银行上海市分行储蓄卡,信用卡,委托乙方以自动转帐方式还本付息的足额款项,存入储蓄卡帐户或信用卡帐户,保证乙方能够实施转帐还款。 当因甲方原因造成用卡还款失败时,甲方必须持现金到原贷款经办行还款。 甲方提前将未到期贷款本金全部还清,乙方不计收提前还款手费,也不退回按原合同利率收取的贷款利息。 第八条 贷款担保 本合同项下甲方购买的住房由丙方提供阶段性保证。在未将房地产权证交乙方收押前,如发生借款人违约连续三个月拖欠贷款本息,罚息及相关费用,丙方须在接到乙方发出《履行保证责任通知书》后的十日内负责代为清偿。保证期限从贷款发生之日起,至乙方取得房地产权证收押之日为止。 保证期间,借款合同的甲,乙方协议变更借款合同内容,应事先征得丙方的书面同意。 本合同项下甲方购买,建造,翻建,大修的住房作为借款的抵押担保,由甲,乙方另行签订《住房抵押合同》。甲方购买期房的,应将购房预售合同交乙方保管。 第九条 合同公证 甲,乙,丙三方自本合同签订之日起的十日内,向公证机关办理本合同和甲,乙方签订的住房抵押合同公证。 第十条 合同的变更和解除 本合同生效后,任何一方不得擅自变更和解除本合同。 甲方如将本合同项下的权利,义务转让给第三方,应符合有关规定,并应事先经一方书面同意(如在保证期间应征得丙方同意),其转让行为在受让方和乙方重新签订借款合同后生效。 第十一条 甲,乙双方的权利和义务 甲方有权要求乙方按合同约定发放贷款; 甲方应在合同约定的期限内向 乙方归还全部贷款本息; 甲方必须按约定用途使用乙方贷款,未经乙方书面同意,甲方不得将乙方贷款挪作他用。 乙方应按合同规定期限及时发放贷款。 第十二条 违约责任 甲方在执行本合同期间,未按月偿还贷款本息为逾期贷款,乙方按规定对其欠款每____天计收万分之_____的罚息;并由甲方在活期储蓄或储蓄卡帐户内存入一个月的贷款数,保证按时归还乙方贷款。 甲方如连续六个月未偿还贷款本息和相关费用,或被发现申请贷款时提供资料不实以及未经已防书面同意擅自将抵押住房出租,出售,交换,赠与等方式处分抵押住房的,乙方有权提前收回贷款本息,直至处分抵押住房,如不足以偿还欠款的没有继续向甲方追偿欠款的权利。 甲方未将乙方贷款按合同约定使用而挪作他用,对挪用部分按规定每天计收万分之十二的罚金。 第十三条 本合同争议解决方式 在履行本合同过程中发生争议时,可以通过协商解决,协商不成,可以向乙方所在的人民法院起诉。在协商或诉讼期间,本合同不涉及争议部分的条款,仍须履行。 第十四条 其他约定事项(略) 第十五条 本合同自甲,乙,丙三方签订后生效,丙方保证责任至甲方所购商品房的《房地产权证》和《房地产其他权证证明》交乙方执管后终止。甲,乙双方承担责任至合同项下贷款本息和相关费用全部清偿完毕后终止。 第十六条 本合同正本一式五份,甲,乙,丙各执一份,公证机关,房地产登记机构个执一份,副本按需确定,其中:送城市公积金管理中心一份。 甲方:(私章) (签字) ____年____月____日 乙方:(私章) 法定代表人(签章) ____年____月____日 丙方:(公章) 法定代表人(签章) (或其授权代理人) ____年____月____日
回答者：g***5 |
房地产公司的行为违法的。
现在你的工作是证明你已经付款，查看付款时候的单据，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
该收条应为有效，最好还是找其他证据予以佐证，增加证据证明效
回答者：g***8 |
对你的问题答复如下：
一、依法签订的房屋抵押借款合同，合同自签订时起发生法律效力。如果没有办理房屋抵押登记手续，只是抵押权未设立，导致债权人（抵押权人）不能获得并享有对抵押房屋的优先受偿权。
二、你所讲的合同担保人是否仅指提供抵押房屋的人？
三、如果担保人是提供抵押房屋的人，且没有办理房屋抵押登记系担保人的原因造成，担保人还是要承担抵押借款合同的责任。
四、法条依据：
《中华人民共和国物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国物权法》第187条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第56条第2款：法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。
回答者：g***4 |
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