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深圳三价合一政策是什么意思？有什么影响？2018深圳房价会上涨吗？
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　　昨晚，“三价合一”在深圳地产圈“霸屏”，此前深圳多次出现三价合一传闻，这次“狼”真的来了！三价合一什么意思？对深圳楼市有什么影响？深圳房价会上涨吗？　　深圳楼市调控政策一览　　坚持房子是用来住的，不是用来炒的，深圳市规划国土委将坚决贯彻落实国家“坚持调控目标不动摇、力度不放松”指示精神。自2016年深圳出台了一系列楼市调控政策。　　2016.03　　深圳发布“深六条”，实行限购政策，本市户籍居民家庭限购2套，外地人连续3年缴纳社保或个税限购1套。并实行差别化住房信贷政策，对购房人家庭名下在本市无房且近两年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低三成；对购房人家庭名下在本市无房但近两年内有住房贷款记录的，或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成。　　2016.10　　发布实施了“深八条”，限购、限贷政策力度空前。本市户籍居民家庭限购2套，(含离异)在本市限购1套住房。外地人购房需提供5年及以上在本市连续缴纳(不含断缴和补缴)个人所得税或社会证明的，限购1套住房。对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。　　2017　　深圳市规划国土委1号文件严格规范研发用房建筑设计，打击“类住宅”，并启动了最严厉的多部门联合整顿和检查。　　2017年下半年　　深圳进一步落实差别化住房信贷政策，各大上浮房贷，控制贷款额度，控制消费贷，打击首付贷。　　2018.03　　3月28日晚，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布联合发布《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》，传闻已久的“三价合一”在深圳正式落地。　　三价合一传闻助攻深圳成交上涨　　其实，三价合一早有传闻，深圳曾出现2次传闻，引发购房者恐慌性上车。据深圳市规划国土委通报数据，2月深圳新房房价54191元/平方米，已经连续17个月下降。在房价连跌的同时，深圳楼市成交量则在这个岁末年初保持坚挺。受三价合一新政传闻助攻，2017年底和2018年初，深圳楼市成交量均有增长。此外，据深圳中原研究中心的数据显示，3月9日当周深圳全市二手房成交突破千套大关，达到1160套，环比上升36.3%；成交面积97821平方米，环比上升41.6%，但成交均价环比下跌2.89%，为每平方米56790元。新房成交539套，环比上升9.6%；成交均价环比上升0.1%，为每平方米54429元。　　数据来源：中商产业研究院大数据库
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关注天天基金买房必看！深圳“三价合一”新政有何影响？这里有最详解读
买房必看！深圳“三价合一”新政有何影响？这里有最详解读
来源：南方+
3月28日傍晚，深圳市规划与国土委发布了《关于深圳建立信息互通查询机制规范购房融资的新闻通稿》。
三个关键词解读：
1、高评高贷
高评就是高评估值，高贷就是高贷款额。这是出现在贷款买房的情形当中。
高评高贷一般用于二手房，且主要是过去银行审批政策不严格时产生的，随着国家宏观调控的逐渐加强和银行自身风险意识的提高，高评高贷越来越难。在二手房交易贷款之前，会有一个银行认可的评估公司针对购房者所要购买的房屋进行价值评估。并根据这个评估值最后确定放贷金额也就是你的贷款金额。一般银行都是要见首付款凭证才能放贷。
比如：一套以12万实际成交的带简单装修的房子 ，购房者通过评估公司或者中介。如果将房子评估到18万：首付5.4万，贷款12.6万，这样可以多贷款18-12=6万 ，实际首付6-5.4万=0.6万，这样还可以多出缴纳税费或装修之类的费用。
2、阴阳合同
一般是在二手房买卖中出现，其是指买卖双方在二手房屋买卖过程中，通过双方协商使用了两份合同，以达到避税或者申请高额银行贷款的目的。
3、三价合一
一般情况下，一套二手房交易会有四个价格：实际成交价、网签备案合同价、房管局计税评估价和贷款评估价。
所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再“各自为战”，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。
例如：买卖双方先签订一份《房屋买卖合同》，约定实际交易价格，并且实际履行。然后通过房地产交易中心签订《房地产买卖合同》，在该合同中约定一个更高或者更低的价格。前者为阴合同，后者为阳合同。
专家分析：
一、深圳市资深地产评论员李宇嘉： 进一步夯实差别化住房信贷政策
李宇嘉分析，近年来国家加强房地产市场的调控政策，要求房地产去杠杆，而深圳二手房市场存在“高评高贷”现象，消费者通过银行把房屋评估值做高来增加贷款，降低首付额度，银行也愿意“高评高贷”，此前一时成为普遍现象。
早在2017年11月，住建部会同人民银行、银监会联合发布 《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔号），严格落实好差别化住房信贷政策，坚决抑制投机性炒房行为。2018年以来，银监会提出十大重点工作之九，即为“继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为”，而央行亦提出房地产市场要“宏观审慎”。
“深圳这次政策事实上是在夯实差别化住房信贷政策，'三价合一'现象则是对此规定的突破，造成最低首付少于三成，出现房贷加杠杆现象。”李宇嘉称。
李宇嘉称，这次影响主要是深圳二手房市场。对刚需购房者而言，差别化的住房政策是有影响的。但李宇嘉认为，我们对刚需、非刚需的概念其实也分不清，既有买首套房也可能不是刚需的，买第二套房的也可能是刚需的情况，而且刚需不是约定俗成的，只是民间的看法，不是很正规词汇。
李宇嘉分析，目前，深圳70%房地产交易是二手房，这意味着二手房短期内成交量会有所下滑，但也不会影响长远，因为近期银行早已准备，收缩了个人房贷额度。
二、深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁：过去大家习惯了不规范，现在要习惯规范
“预料之中，这只是公布出来了。”宋丁听到这个消息后表示。
宋丁分析，过去深圳二手房市场的阴阳合同比较严重，一方面为了避税，一方面为了高贷，扰乱了二手房市场的健康发展，这个问题比较严重。这次深圳“三价合一”文件出来，有利于进一步规范市场，取缔中间投资投机行为，是非常合理和正常的。
宋丁认为，这个政策短期会对深圳二手房有一定影响，二手房市场交易量会下降，有一部分买家因占不到便宜后，会转移到一手房市场。但由于一手房一直是被压制的，供应也不理想。长远来看，经过短期震荡后深圳房地产市场会适应这个格局的，走向规范的。
“过去大家习惯了不规范，现在要习惯规范。”宋丁强调。
宋丁称，对刚需消费者而言，现在毕竟一手房市场供应量比较少，而且改善型住房的获得房源很多是二手房，短期内一些购房者会转移到一手房，或者退出交易等待观察一下。这就会使得二手房交易量下滑，但也就一段时间。
“这也意味者，投资者会慢慢退出市场”，宋丁认为，“短期投资市场现在捞不到好处，价格不涨，还要贷款，还贷压力又大了，投资意义在下降。”
三、深圳中原研究中心：主要针对高评高贷和打击避税
“三价合一”是响应国家金融去杠杆政策，主要针对高评高贷，同时也可以打击避税。
因为要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值最为计算基数确定房贷额度“首付贷”、“消费贷”、“信用卡套现”等将被市场剔除，可以有效防止资金违规流向房地产。
对二手市场最主要的影响在于首付款相对于以前大幅提高，对投资者和刚需都会造成较大影响，短期内成交量将会有一定下滑。
在政策实施前，一套成交价为300万的房子，正常来讲，按照首付三成，首付需90万，银行贷款210万。假如银行评估价可以做到350万，那么银行贷款可以245万，首付只需要55万，比正常情况少35万。当然，贷款多，还款也会增加，我们以贷款期20年，利率上浮10个点5.39%计算，正常贷款210万，月供需1.43万元，20年总共还款343.57万元；而贷款245万元，月供需1.67万元，20年总共还款400.83万元。可以看到，高评高贷可以让首付少35万，而20年贷款本息总共多支付67.3万，合起来20年时间总共多支付22.3万元，可谓十分划算。
同时税费也将会提高，以往网签价与银行评估价基本相同，通过做低网签价的来降低税费，而现在三价合一，这种做法就很难实现了。
总体来说虽然短期内二手成交量将会下滑，但是新房在限价的影响下，深圳部分区域新房价格与二手价格出现倒挂现象，新房也成为更多人的选择。当然，虽然二手房首付款和交易成本都有所提升，但是在市场度过适应期后，二手房成交量相信也会逐步回暖。
【记者】李荣华
负责编辑：陈穗岚
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（请将#替换成@）　处理时间：9:00—17:00一线城市深圳房产三价合一正式落地，还没实施的城市要抓紧机会！一线城市深圳房产三价合一正式落地，还没实施的城市要抓紧机会！坐在屋顶看世界百家号3月28日深圳市发布通知，明确规定商业银行办理房屋贷款业务要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，这意味着此前传闻已久的“三价合一”政策在深圳正式实施。该政策的出台将全面压缩“阴阳合同”生存空间，以防止交易双方通过报低价来避税。网传文件照片先说说阴阳合同。我们这里所提到的阴阳合同，指二手房交易中，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。实际交易中，买卖双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报价格或少报面积的方式，降低买卖合同标的，报低价格少纳税，称为“阳合同”；卖家与买家另签一份合同，作为实际支付交易金额的合约并实际履行，称为“阴合同”。举个例子，买入一套二手房，标价300万，那么阴合同即为300万。阳合同报价350万，将此交给银行申请贷款，最后按30%首付计算，可以贷款245万，比原本300万总价可多贷款35万。最后还有一个网签备案价，可以设为250万，这样可以少交50万的税。总结一下，三价合一后，购房人的杠杆降低，购买力降低，提高了购房成本，目前东莞和深圳已经实施，其他城市应该也会陆续跟进，有买房需求的可以加快进度，不要认为这只是为了限制炒房，更多的是限制了刚需。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。坐在屋顶看世界百家号最近更新：简介:投资的机会很多但是坑也不少作者最新文章相关文章2.1将实施三价合一的政策了吗？
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