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房产继承父母过世后怎么把房产转到自己名下？
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【本资讯是由河源吉屋网提供~】首先还是对该问题进行解析：１．父母过世，房产能不能过户到自己名下，该怎么过户？２．父母过世，其承包责任地能否过户到自己名下，该怎么过户？综合以上解释，题主想要问的情况，应该属于农村范围内．．．出现这类问题的背景，也是基于国家进行土地确权，及相应后续的土地流转，甚至未来即将出现的，永远退出土地承包经营权所获补偿问题的考虑。土地确权已经进行到尾声，可是还是有很多朋友有疑问，当父母这一辈过世后，子女能否继承爸妈遗留下来的宅基地？名列前茅点：这里首先要解释清楚的是：我国法律规定，房子属于公民物权，是可以继承过户的。但是房屋宅基地权属不能继承，继承人只能继承宅基地的使用权。这里可能暂时不会有人觉得是个很大问题，但是对于目前来讲，农村的宅基地也在进行积极的确权试点。那么未来极有可能会出现的一种情况，就是农村的宅基地的流转甚至是交易。这必然带来一定的收益及可能因为收益而带来部分的纠纷。所以需要进行合理的界定。那农村房屋既然可以过户，需要办理哪些手续呢？一、首先，申请办理继承房产过户手续的子女需要确定自己的继承权，如父母有其他合法继承的情况，需取得其他继承人同意放弃房产继承权的书面书之后才能办理；如父母在世时曾经立下遗嘱，则应该按照遗嘱中的约定执行。二、其次，申请办理继承房产过户手续的子女还需要取得被继承人的死亡证明以及自己的继承人证明。被继承人的死亡证明需要到被继承人户籍所在地的公安局办理；而继承人证明则需要到市公安局或者是区公安局办理。三、之后，申请办理继承房产过户手续的子女还需要到公证处公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱（如有遗嘱），亦应提交遗嘱原件。四、取得了上述的证明之后，申请办理继承房产过户手续的子女则可以携带相关资料，包括自己的身份证件，身份证明，父母的死亡证、房产证等资料前往房屋所在地的房管交易申请办理过户手续。五、继承房产所涉及到的房产过户与咱们其他情况涉及到的房产过户一样，需要缴纳相关的税费，而这个税费的很多税种收取都是与房屋的价格有关的，因此，咱们还需要做房屋的评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。这个评估报告需要提交给房管。六、缴纳完税费之后，咱们就可以再次来到房管办理房屋过户手续了。一般情况下，父母过世后房产继承的流程大致如上述所说，如果涉及到遗嘱或者是经过法院裁定的房产继承，还需要将相关的资料一齐提交。第2点：父母过世，其承包责任地能否过户到自己名下，该怎么过户？这里，农村土地的所有权属与农村集体所有，承包户，也就是个人只是拥有承包经营权，且该权利是不能作为“一般”财产进行继承的。农村土地作为集体共有，所以在实际操作中，土地承包经营权的“继承”也是有一定的条件的：１．继承人与被继承人共同生活，并且在同一个农村集体组织中。２．继承人不和被继承人一起生活，但属于同一个农村集体组织。具体的操作流程为：１．向所在村集体，提交原有土地权属凭证，并出示原土地承包责任人与自己的户籍关系证明，及土地权属变更申请。２．村集体初步审核后，递交相应材料至乡镇国土所，进行土地确权登记更改。３．县级土地管理部门，依据国家及当地土地法律法规，回收原有土地权属证明，发放新的土地权属证明。以上就是【房产继承父母过世后怎么把房产转到自己名下？】的全部内容，想在河源买房的朋友看这里：【】总占地约８０万平方，是目前东城西片区开发规模较大的房地产项目之一，共分三期开发，目前正在建设　即将开盘的是一期占地约５１８０４平方，二期占地约１７万，沿江部分是三期占地约２８万，预计开发８年左右。项目采用半围合式建筑设计，封闭式管理，人车分流，中央部分是别墅品，周围是洋房和风情商业街，沿江部分是高端住宅，产品多样化满足不同阶层客户需求。东源县豪装8000元/平方起豪华装修东源大盘之一&&
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按Ctrl+Enter发送摘 要 近年来，随着城市化进程的加快，大量农村集体土地被征收，因农村集体土地上房屋拆迁引起的民事、刑事、行政案件多发，本文通过对本院年审结的相关案件的分析研究，试图找到其中的原因，并提出相应对策和建议。
　　关键词 农村 集体土地 房屋拆迁 民事案件 　　作者简介：赵国勤，四川省南充市高坪区人民法院航空港法庭法官、副庭长，研究方向：刑法、诉讼法。 　　中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.16.11.036 　　南充市高坪区自2007启动江东新区建设以来，又先后启动了航空港工业集中区、下中坝开发区、南充市物流园区、安汉新区等，城市规模不断扩大，桑田化楼宇，农民变市民。城市的经济得到发展，农民的生活水平有了很大的提高，房屋拆迁本应是一件各方皆大欢喜的事情，但令人不解的是，因拆迁农村集体土地上房屋拆迁引发的民事、刑事、行政案件却在屡见不鲜（也包括上级法院指定审理的此类案件），这些案件容易激化家庭矛盾、影响党群关系，引发群体性事件，社会影响较广，处理不好，极易引发更大的矛盾。研究引发此类案件的原因，希冀对于政府部门对集体土地征收和组织集体土地上房屋拆迁具有一定的参考作用。 　　一、年因农村集体土地上房屋拆迁引发的民事案件基本情况 　　二、年涉及农村集体土地上房屋拆迁的各类案件多发的原因 　　一是立法的滞后性。日，国务院制定的《国有土地上房屋征收与补偿条例》开始施行，对国有土地上房屋的征收原则、程序、价值补偿、强制拆迁、权利救济等做出了明确规定，使得对国有土地上房屋的征收与补偿有法可依。相反，对于农村集体土地上房屋征收与补偿，仅有《土地管理法》第47条和《物权法》第42条原则性的规定，实践中，往往由省、自治区和直辖市土地管理部门授权市县级人民政府根据各地实际情况制定具体拆迁补偿安置办法，而各地政府制定的补偿标准横向比较差距较大，且价格评估过程不够公开透明。对于安置人员资格的确认、房屋产权面积的确定、农村经营性房屋的确认，各地标准不一，这种随意性不但造成了补偿标准不统一，也造成了补偿标准的不合理性，拆迁人权力过大，权力寻租时有发生，因拆迁引发的刑事、民事、行政案件日益增多，直接影响了拆迁的进程和效率，也影响社会的和谐稳定。 　　二是对农民及第三人的合法权益保护不够。在农村集体土地上房屋拆迁中，往往只将房屋作为被征收集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，对于农民的宅基地使用权也往往视而不见，严重损害了房屋所有权人和第三人的合法权益。集体土地上的房屋拆迁和城市房屋拆迁一样，往往涉及多种民事法律关系，集体经济组织户农民个人以土地使用权入股等形式与他人共同兴办的企业在集体土地上修建的生产经营性房屋的补偿问题、对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的补偿问题，拆迁农房租赁户时涉及的租赁法律关系等等，其中既不仅涉及房屋所有权人的权益，同时又涉及房屋所有人以外第三人的权益。由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范，地方市县级政府制定的政策性文件对上述问题往往也语焉不详，赋予拆迁人较大的灵活处置权，容易引发矛盾。 　　三是对户主之外的其他房屋所有权人的权益保障不力。实践中，农村房屋及宅基地往往登记于户主名下，在签订房屋拆迁补偿安置协议过程中，往往只要求户主签字同意，安置房或补偿款均交予户主名下。这样容易侵害房屋权利人（包括共有权人、遗产继承人等）的利益，激化家庭矛盾，引起纷争。例如，如2015年本院审理的一起离婚并分割财产案件，原告张某与被告蒲某2014年结婚，二人均系再婚，婚后不久，由张某出资将蒲某原有一层小青瓦房改建为二层砖木结构房屋，房屋建好不久，政府征收房屋所在村社土地，并与户主蒲某签订房屋拆迁补偿安置协议，后将补偿款全部汇入蒲某账户，因补偿款的分配二人引发争吵打斗，张某遂诉至法院要求与蒲某离婚并分割财产。又如本院2015年审理的一起因房屋拆迁引起分家析产纠纷案件，原告李某甲、李某乙与被告赵某系母子关系，二原告父亲李某丙已去世，李某甲、李某乙已分户各自成家立业，李某丙与赵某的房屋该楼房登记于李某丙名下，2010年政府征收该楼房所在村社的集体土地，并与赵某签订拆迁补偿安置协议书，之后将补偿款汇入赵某银行账户，后二原告与赵某因补偿款的分配产生矛盾，遂诉至法院。诸如此类案件层出不穷，破坏了社会的和谐稳定，既影响拆迁效率，又浪费司法资源。 　　四是对房屋拆迁人的监督不严。拆迁人必须是取得房屋拆迁许可证的单位。实践中，拆迁人既有依据政府文件成立的国有拆迁单位，也有私人拆迁企业，拆迁组织成立的门槛过低，拆迁工作人员培训不到位，政府对拆迁组织的监督不到位。房屋拆迁中的往往蕴含巨大利益，不对拆迁人的资格进行认真把关，保障被拆迁农民的利益和国有财产就无从谈起。如本院2012年审理的原高坪区高坪拆迁事务所向礼斌等人受贿窝案，即是拆迁事务所工作人员利用职权为拆迁户谋取非法利益的典型案例，本院2013年审理的原祥和拆迁事务所工作人员张天文诈骗一案，便是拆迁工作人员利用职权骗取国家补偿款为自己谋取非法利益的典型案例，张天文在堪丈其自己在承包的农村集体土地上修建的养殖厂房时，虚测多报，骗取国家赔偿款30多万元。 　　五是政府对还房工程的监管不到位。还房工程属民生工程，无论是由开发商修建，还是政府招标修建，政府的监管都必不可少。在江东新区还房工程中，曾出现开发商修建的还房刚刚入住便出现楼面倾斜，之后便推倒重建。本院2015年审结的上级法院指定管辖的南充市顺庆区新建镇南门坝村棚户区改造200户被拆迁户诉被告南充市顺庆区城市建设投资有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷集团诉讼案件的起因，便是被拆迁户对还房的质量不满所引发。
　　三、对策和建议 　　一是要完善立法切实保护农民权益。国务院应尽早出台《集体土地上房屋征收与补偿条例》，对集体土地上房屋的拆迁安置补偿的程序、宅基地使用权及房屋价值的评估、补偿方式等作出具体的规定，并授权各地方政府根据本地实际制定具体的拆迁补偿安置办法，按照市场价格对农民房屋进行公平合理的补偿，鉴于各地经济发展水平不同，应当允许各地具体的补偿价格有所不同，但制定过程必须公开透明，建议引入听证程序，广泛听取被拆迁人的意见。如被拆迁人对房屋评估价格有异议，应赋予其申请重新评估的权利，如对重新评估仍有异议，还应赋予其要求政府举行听证要求评估人对评估的依据、事实公开进行说明的权利。 　　二是要切实保护户主以外的其他房屋权利人的合法利益。在拆迁前，应全面确定被拆迁房屋的权利人，如有家庭成员在拆迁前死亡，应书面通知其继承人并告知其相关权利。在被拆迁房屋的权利人未书面委托户主签订补偿安置协议书的情况下，应让所有被拆迁房屋的权利人在补偿安置协议书上签字。在签订拆迁补偿安置协议书时，还应要求被拆迁房屋权利人书面承诺其已对还房或补偿金的内部分配达成一致意见或由其自行处理，并共同指定相关补偿金打款账户，以免因被拆迁房屋权利人内部分配问题影响拆迁工作。 　　三是要保护第三人的合法权益。在拆迁补偿安置过程中，往往只对被拆迁人直接进行补偿，而第三人的经济损失只能向被拆迁人主张。笔者认为，在拆迁过程中，引起第三人利益的损失，往往是因拆迁行为导致房屋所有权人与第三人之间协议不能履行而造成的，被拆迁人并无过错。 　　因此，要赋予第三人通过诉讼寻求救济的权利，只要不违法法律禁止性规定，法院就应当立案受理。以租赁关系为例，拆迁安置补偿款或还房实质是拆迁人通过货币补偿或实物交易的形式购买了被拆迁人的房屋，成为房屋的所有权人，根据“买卖不破租赁”原则，原租赁协议对新的房屋所有人即拆迁人仍然有效，基于此，承租人（第三人）依据租赁协议将拆迁人作为被告主张自己的权利，是符合法律规定的。 　　四是要加强对拆迁实施单位和其工作人员监督和管理。政府部门应严格控制房屋拆迁许可证的发放，同时加大违规拆迁者的法律责任，一旦发现违法违规操作，即列入政府黑名单，不得再从事拆迁事务，以有效地遏制当前拆迁中比较混乱的现象。政府部门要成立专门机构，抽调专门的人员对辖区内的拆迁安置情况的进行全程监督，确保拆迁实施单位在授权范围内实施拆迁，同时，也要加强对拆迁事务所工作人员的监督和管理，在城市公益征地项目中，拆迁实施单位实际代表政府与被拆迁户签订协议，实施房屋拆迁和安置补偿，履行部分政府职能，其工作人员滥用职权谋取私利或玩忽职守都会造成国家财产的损失。因此，其从业人员在上岗前必须经过专门的法律知识和业务知识的培训，经考察合格的才能上岗，拆迁工作人员一旦发现有违法犯罪的，应严肃查处，并终身禁止其从事拆迁工作。 　　五是要落实对还房安置工程的全程监督。还房安置工程属重大民生工程，政府部门必须在房屋设计、招投标、施工建设、工程监理、竣工验收、安排入住的各个环节加强监督，不留死角，在确保工程质量的同时，按期交付，避免因延期交付导致安置成本的增加。在交付的过程中，一定要确保房屋最终分配的公开、公正和透明，除抓阄外，可采取公开摇号的方式，避免人为因素的暗箱操作，损害其他被拆迁人的利益，引发群体性事件。 　　参考文献： 　　[1]王利民.《物权法》的实施与征收征用制度的完善.法学杂志.2008（4）. 　　[2]牟少华、崔析宗.集体土地上非住宅房屋拆迁补偿的法律探析.人民司法.2012（13）.百度搜索“就爱阅读”,专业资料、生活学习,尽在就爱阅读网92to.com,您的在线图书馆!
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近年来，由于拆迁带来的巨大利益空间给之前出售农村房屋的屋主带来极大的心理活动空间，原屋主纷纷从合同效力角度和宅基地登记仍未变更角度来证明自己才是适格的被拆迁人。但他们的诉求会获得法院支持吗？笔者基于各级法院的数个典型案例，试图从目前的裁判中得到指引。
一、 案例整理
1、 诉讼的切入角度
案例：（2016）鲁02民终5340号、（2016）鲁0211民初6141号、（2014）黄民初字第1437号、（2013）黄民初字第2175号
案情简介：
原告刘松山于日以所有权确认纠纷将被告陈宗科诉至法院，要求确认青岛市黄岛区红石崖街道办事处王西村74号房屋三间（宅基地号：GW-20-25）归原告所有。青岛市黄岛区人民法院作出（2013）黄民初字第2175号民事裁定书，载明“本院认为，原被告就本案产生争议的根本原因是涉案房屋所在社区进行旧村改造，因拆迁安置补偿而引起，而如何确认农村房屋的被拆迁人及拆迁范围等不属于人民法院的审理范围，由此引发的纠纷亦不属于人民法院的受理范围，故对原告的起诉应予驳回。”
日原告又以房屋侵权纠纷向青岛市黄岛区人民法院提起诉讼，法院裁定驳回起诉。
2016年原告再次以确认合同效力纠纷为由诉至法院，法院再次以确认农村房屋的被拆迁人及拆迁范围不属于人民法院的审理范围为由驳回起诉。原告上诉至青岛中院，中院认为本案系确认合同效力纠纷，是平等民事主体间的纠纷，应予实体审理。裁定撤销（2016）鲁0211民初6141号民事裁定，指定青岛市黄岛区人民法院对本案进行审理。
由于判决书来自于网络搜索，目前未发现新的判决书或裁定，无法得知最终案件结果。但从长达四年的诉讼历程来说，原告找的诉讼切入点都不对，被法院驳回起诉。最后以确认合同效力纠纷诉讼，法院才正面受理此案，进行实体审理，期待进一步的裁判结果。
2、 合同有无效力的判断标准
案例：（2017）浙01民终2181号、（2016）浙0108民初5895号
案情简介：
日，二原告与二被告签订《购房协议》一份，二原告向二被告购买涉案房屋，房款25万元。之后二原告依约支付了房款，二被告也于2004年向二原告交付了房屋，二原告居住该房屋至今。现双方就房屋所有权及宅基地使用权发生纠纷，故诉至法院。
一审认为本案的争议焦点在于双方签订的购房协议究竟有效还是无效，应从以下几方面分析：1、《土地管理法》第62条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此，农村房屋是可以买卖的。2、买房人主体资格对农村合同效力的影响及法律后果。禁止城镇居民购买农民住宅，但对同一集体经济成员之间，是可以相互购买的，只是应符合国家关于宅基地分配使用条件。对于是否经集体经济组织同意、是否进行变更登记，不影响买卖合同债权的性质和效力，本案中买方一方与卖方是同一集体经济组织成员。3、涉案协议并不存在乘人之危等违背当事人真实意思表示的情形存在。故合同应为有效。
二审认为我国法律、行政法规和相关政策对建造于农村宅基地上房屋在农村集体经济组织成员内部之间的正常流转并不禁止。本案原被告之间均按约履行了各自义务，迄今已十余年。买方配偶系城镇居民，但鉴于该买方行为发生在双方夫妻关系存续期间，且两人没有分别财产制约定下，根据婚姻法规定，夫妻婚后所得均为夫妻共同财产，因此其签字行为并不影响购房协议的效力和法律后果，对于未办理变更登记手续，未取得集体经济组织同意，涉及的是合同履行、物权变动的问题，并不对合同效力产生影响。故驳回上诉，维持原判。
案例：（2014）苏审二民申字第0620号、（2013）常民终字第1164号、（2013）坛朱民初字第363号
案情简介：
日，陈某将其母亲李某留下的涉案房屋以9000元的价格卖给刘某，双方履行了付款义务和交付义务。后李某的法定继承人以陈某无权处分为由，要求确认刘某与陈某的房屋买卖合同无效。（2013）坛朱民初字第363号判决书驳回了其诉讼请求。日，常州中院作出（2013）常民终字第1164号民事判决书，撤销之前的判决，确认协议书无效。
一审认为：原告将超出自己应继承份额的遗产出卖给他人，属于无权处分。但被告购买该房屋时是善意并支付了对应购房款，且原告将房屋已实际交付给被告，并将该房屋产权证和相关手续亦交给被告7年之久，虽未办理变更登记，但房屋买卖协议有效，被告取得诉争房屋合法有效。
二审认为：本案系农村房屋买卖所引起的纠纷，农村房屋买卖因土地性质的特殊性，必须符合只有本村村民才能购买本村土地上的房屋、农村村民只有一处宅基地等法律的强制性规定。本案被告曾购买金坛市朱林镇房屋，虽然该房屋已经被拆迁，但拆迁人已经依据有关的房屋拆迁政策进行了相应拆迁安置。现被告再次购买农村房产，违反了农村村民只能有一处宅基地的法律规定，应认定双方签订的《协议书》无效。
再审认为：二审判决认定事实清楚，认定协议书无效，并无不当。
上述案例可以看出法院审理合同有效与否主要依据购买者是否是同一集体经济组织内，是否符合关于宅基地的法律规定。如果购买者不符合身份要求，协议归于无效。
【后续】基于此案，朱林镇政府将涉案房屋的拆迁补偿利益支付给了陈某等人，刘某又提起对政府的拆迁安置补偿合同的诉讼，要求享有拆迁安置权益。（2017）苏0482民初835号、（2017）苏04民终1943号，法院均驳回了刘某的诉请。
3、 合同无效后的处理
目前法院对无效后的处理主要有两种：1.返还原物，由买方另案主张对涉案房屋及院落重修、装修等添附损失及合同无效后的信赖利益损失。2.不返还原物，由买方继续使用诉争房产。
案例：（2017）冀10民终1131号、（2016）冀1082民初6532号
案情简介：
日，原告与被告签订了《售房协议》，约定将原告登记在其父亲名下的涉案房屋及院落出售给被告，价款22万元。签订后双方均履行了交付义务。现原告诉请确认协议无效，被告将涉案房屋返还。
一审法院认为：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，根据我国法律规定，宅基地使用权的主体具有特定性即只能是农村居民。本案争议的房屋系农村村民在上建造的住宅，被告作为非本村居民和原告签订售房协议违反了国家法律和政策规定，该合同为无效。被告应腾退上述房屋。
二审法院认为：买方作为非村民与原告签订收方协议，因违反国家法律和政策的规定而无效。而协议中关于涉案房屋及院落被征收占用后双方分配补偿款及相应利益的约定条款成立的前提，系基于双方售房的合法性。现该协议因违反法律和政策规定而无效，在相互返还财产后，再割裂的承认合同中原约定的分割处理房屋及院落被征收占用后双方分配补偿款及相应利益的约定条款的有效性，显然失去法律基础。第二个焦点问题，法院认为买方对房屋进行了重修，添附物附和于卖方原物上，难以分离，即使能够分离，分离后的添附物的使用价值亦有极大贬损。另考虑到买方在购买房屋时应明知该标的物在双方之间流转系违反法律规定，因此应对合同无效承担主要责任，故对买方信赖利益损失应予赔偿，应全面考虑被上诉人因房屋、土地升值或拆迁、补偿所获利益以及上诉人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面确定。买方可就其对涉案房屋及院落重修、装修等添附损失及合同无效后的信赖利益损失，待证据充分后另行主张。
该判认为农村房屋买卖的无效担主要责任的是买家，故应该返还原物，另案主张合同无效带来的损失。
案例：（2015）苏审二民申子第02455号、（2015）扬民终字第00707号、（2014）扬江邵民初字第00313号
案情简介：
日，原告与被告签订一份房屋买卖协议，协议约定原告将建造于宅基地的房屋以7.8万元的价格卖给被告。协议签订后，双方履行了各自的交付义务。现原告诉至法院，请求确认协议无效，并各自返还财产。
该案也经历了一审、二审、再审，一审法院认定：民事活动必须遵守法律。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地是农村经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，宅基地使用权的主体具有特定属性，农村集体所有的土地使用权不得出让，且被告户籍并不在该集体经济组织内，不是该集体经济组织成员，双方的买卖违反了国家法律规定，应为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，无效后因该合同取得的财产应予以返还。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应责任。判决合同无效，原告返还被告购房款并支付利息，被告返还原告房屋。
二审认为合同确实违反法律、行政法规强制性规定，应确认无效。但返还房屋的请求不能支持。理由是由于双方签订《房屋买卖协议》后，买卖双方房款两清，买受人及家人居住该房屋时间较长，买受人对房屋进行了较大改善等。对卖方而言，其在出卖该房屋时就应当知道该房屋出卖后，不得再向集体经济组织申请宅基地，其出卖房屋时该房屋处于闲置状态，而出卖房屋的目的是取得相应购房款；时隔六年，提起本诉主要是房屋可能面临拆迁，且拆迁利益客观，现要求返还房屋系不诚信的行为。故不支持返还房屋的请求。
再审法院认为：缔约双方基于无效协议取得的利益本应返还，但考虑到农村房产交易实际情况，买受人已经实际使用诉争房屋多年，由买受人返还房屋有违诚信原则和经济原则，故买受人可继续使用诉争房产。
该判决兼顾了合同效力问题，又尊重了实际交易情况，能较好的维护现状。该判决带来的社会效应也能一定程度降低出卖人的违约率。起到定纷止争的效果。
无独有偶，浙江这边也有个类似案例，判决无效，但房屋不予返还。
案例：（2015）浙嘉民终字第986号、（2015）嘉善民初字第1017号、（2016）浙民申2558号
案情简介：
1993年倪某与其父母共同建造了农村宅基地房屋一幢。日，倪某与宋某、陆某签订了《房地产转让契约》，以70万元的价格将房屋及土地使用权转让给陆某。后双方履行了交付义务。现倪某请求确认协议无效，并返回原物。
一审认为：本案争议焦点在于1、《房地产转让契约》的效力问题；2、讼争房屋是否应当返还。对焦点一，法院认为契约无效。理由是首先，诉争房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系想联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制，即非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。其次，被告未举证其为该村集体经济成员，至今也未取得该村集体经济组织成员资格，被告对讼争房屋的宅基地使用权因其非本村成员而未能取得。基于农村房屋及宅基地使用权不可分的前提下，被告的主体身份不符合购买本案讼争房屋的主体资格，《房屋地产转让协议》因违反法律强制性规定应当认定为无效。对焦点二，原告作为出卖人，为原宅基地使用人，其售房行为隐含抛弃宅基地使用权的意思表示。根据农村房屋与宅基地使用权不可分的原则，原告因放弃宅基地使用权而丧失房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋的要求。
二审认为：我国《合同法》第58条规定了合同确认无效后的处理一般原则。由于农村房屋买卖合同的特殊性，在处理这类纠纷时既要尊重历史，照顾现实，又要注重法律和社会效果。既要规范当事人的交易行为，又要平衡当事人间利益关系，兼顾诚实信用，维护农村社会的和谐稳定。出卖人的售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示，任何法律行政法规均无使用权人放弃宅基地的静止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，亦无需他人的意思表示。随着房屋的交付，出卖人的弃权行为也发生了法律效力。弃权行为一经发生，能否撤销，就取决于买受人的态度。如果买受人不同意返还房屋，出卖人就丧失了撤销弃权行为的条件。根据“房地一致”原则，出卖人因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋要求。原审不予支持，并无不当。
再审认为：本案的争议焦点在于农村房屋买卖合同无效后房屋是否应当返还。虽然宅基地使用权依法不能转让给非本集体经济组织成员，但申请人作为宅基地使用权人，其出售的行为包含了抛弃宅基地使用权的意思表示。根据“房地一致”原则，申请人抛弃宅基地使用权，即丧失了宅基地之上的房屋所有权，故申请人要求被申请人返还房屋缺乏依据。原判未支持返还房屋的诉请，并无不当。再审申请不能成立。
审判实践中对此类农村房屋买卖合同的效力主要依据买方的身份是否属于农村集体经济组织而定，如果购买时是同一集体经济组织，或者购买后户籍迁入该集体经济组织，且为唯一宅基地的，一般认定为有效。反之则认定为无效合同。
对于认定为无效合同后，讼争房产的归属目前各地法院的做法并不一致。有法院从订立合同时的过错角度认定主要责任在于买方，明知无购买资格依然购买，应为此承担主要责任。故应返还原物，对房屋添附损失及信赖利益损失另案主张；也有法院从维护交易稳定性和诚信角度出发，认定房屋无需返还，由买受人继续使用房屋。
如果没有拆迁，也许这些讼争都不会出现。因为在交易之初，双方都是认可彼此的交易对价是合适的，且交易后长达数年甚至数十年都未出现过纠纷。但拆迁带来的巨大利益让出卖方心生悔意，找各种理由来达到要回房屋的目的，而农村房屋仅限于同一集体组织内部流转的法律规定为其提供了契机，如果审判实践支持了其这一做法，以后无疑变相支持出卖方毁约。但如果全部支持协议无效而房屋不予返还，对城镇居民下农村购买房屋无异于也是一个刺激，即便协议无效，买方依然可以使用房屋并享受拆迁利益，那宅基地只可在同一集体组织内部出让的规定无异于一纸空文。
这也许是农村宅基地制度需要进一步研究的问题。
作者：李巧钰，浙江泽大律师事务所
我还没有学会写个人说明！}