土地贷款需要什么证件-百科大全-就爱阅读网
土地贷款需要什么证件
小额信用贷款申请材料：1.提供个人身份证明，可以是身份证，居住证，户口本，结婚证等信息；2.提供稳定的住址证明，房屋租赁合同，水电缴纳单，物业管理等相关证明；3.提供稳定的收入来源证明，银行流水单，劳动合同等。银行个人小额贷款条件：1．在中国境内有固定住所、或有当地城镇常住户口(或有效居住证明)、或有固定的经营地点的有完全民事行为能力的中国公民；2．有正当的职业和稳定的经济收入，具有按期偿还贷款本息的能力；3．无不良信用记录，贷款用途不能用作购房、炒股，赌博等行为；你只要符合银行个人小额贷款申请条件后，提供身份证、稳定的住址证明、稳定的收入来源证明就可以办理小额贷款业务。
能贷，但得到你所在地的担保公司办理，银行不会接的，因为银行要的是房产证和土地使用证两个，才能带，你到担保公司看看，他们的金额是根据你的评估，来的，具体的位置和评估才能出金额，银行需要双向担保才能给你贷款，现在银行商贷大约是1.2分左右，担保公司是0.8左右，不同的担保公司和银行价格不一样。
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土地证、土地抵押手续（国土部门办理）。
一、首先要确认名下的土地使用证是否符合贷款的资质。不同的证件有不同的标准，要先知道自己的是什么证，然后再去当地银行了解他们接受不接受这些证件。（1）是否有地上建筑物?地上建筑物是否已办理了产权登记?（2）是国有用地还是集体用地?（3）是农用地还是建设用地?《物权法》第一百八十条第二项规定：债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权可以抵押。《物权法》第一百八十四条第二项规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。二、如果土地使用证符合银行的贷款要求，贷款额度还需要审核个人的贷款资质。不同的资质不同的贷款机构会审批出不同的贷款额度。土地抵押贷款一般应具备以下条件：1、抵押人以出让方式取得国有土地使用权的须交清土地出让金；划拨土地使用权抵押的，须经县级以上土地管理部门同意。2、抵押人为公司、企业、其他组织和个人。抵押人持有《国有土地使用证》和地上建筑物、其他附着物合法产权证明。3、抵押人持有土地的《土地价格评估报告》。4、抵押权人持有土地管理部门签发的《国有土地使用权抵押证明书》以下简称《抵押证明书》），此证明书由省土地管理局制发。5、土地管理部门同意以划拨土地使用权抵押贷款的，必须明确抵押人支付土地出让金的标准和时间，抵押人缴纳土地出让金确有困难的，经土地管理部门同意，可暂缓交，待处分抵押土地使用权或终止贷款行为后补交。6、属行政划拨土地使用权的，最高抵押借款额一般不超过土地使用权抵押价格扣除补交土地出让金后的余额一般土地证抵押贷款流程如下：1、先得找到银行同意给你土地抵押贷款；2、得到土地评估单位做抵押土地评估，一般土地局都能有或挂靠一个；3、拿着评估报告去土地科做抵押登记，合格后，给你出具“土地他项权利证”；4、拿着这个“他项权利证”到银行办理贷款事宜，得有抵押合同和最高限额贷款合同。
农村信用社房产抵押贷款办理要满足的条件:1、年满十八周岁,具有完全民事行为能力;2、在农信社服务区域内有固定住所,能提供有效居住证明;3、有按时足额还款的能力;4、无不良信用记录;5、具备农村信用社认可的信用资格;6、作为抵押的房屋产权明晰,能提供房产证、土地证;7、房屋共有人同意将此房屋作抵押,并能出具相关证明;8、在农信社开立了个人银行结算账户; 9、农信社要求满足的其他条件。流程如下:第一,借款人向农村信用社提出贷款申请;第二,经农信社调查、审查和审批同意后,借款人在该社开立存款账户,并到当地房管部门办理房产评估;第三,借款人持已评估的产权证书、身份证明、婚姻证明、贷款用途证明等相关材料,到农信社签订贷款合同,并办理抵押登记手续;第四,办妥上述手续后,农信社发放贷款;第五,借款人按时足额还款;第六,贷款结清后,办理撤销抵押登记手续。
严格的说房产应该拥有两证即房产证和土地证但是在实际中一些由于特殊情况只具有产权证房产证的商品房也是可以办理贷款的这要视情况而定。按照贷款规定所抵押房产的条件：房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押。房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不超过40年。所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。在有房产证抵押贷款的情况下，贷款人需要具备条件：1、年满18周岁，具有完全民事行为能力，2、中华人民共和国公民(港、澳，台)，3、贷款银行规定的其他条件。下面这些情况银行可能就不会给予贷款。1、集体土地上的房产证，这类房屋属于集体土地，按照相关规定房管部门不给办理抵押登记，因而不能从银行贷款。2、房龄很老的房产证，这类房屋建筑时间较早，有些甚至都属于危房系列，此类房银行部门有不放贷的规定，不能从银行贷款。3、旧城改造内的房产证，这类房屋当地房管部门已经封档，不能办理抵押登记，因而不能从银行贷款。4、没有贷款申请实体的房产证，房屋资质符合银行的抵押贷款规定，但没有正在经营的经济实体作为申请贷款人，也不能从银行贷款。5、信用不良的人。因各种原因，征信已经黑名单，即使有房产证抵押也不能贷款。6、法律法规规定的其他情形。
抵押贷款,　以地产抵押、以经营的企业(工商执照）为贷款人申请贷款。贷款手续需要：贷款人夫妻双方的身份证明、户口本、结婚证、土地证、工商执照、税务登记证、收入证明、银行的资金流水、土地的评估报告；
用农村土地确权证，可以向农村商业银行（也就是过去的信用社）以及农业银行申请抵押贷款。土地确权相当于给农地发一本“身份证”，证上包含农村土地承包经营权人姓名及基本情况；农村土地承包经营权证名称和编号；期限和起止日期；发包农村土地的集体经济组织名称、土地区位(坐标)、土地面积、土地用途；以及农村土地承包经营权变动情况等信息。土地一确权，谁家有多少地块、多少亩，一清二楚，这无疑农民吃了定心丸。土地确权是手段而不是目的，盘活土地，唤起沉睡的巨量资本才是真正的目的。按照《物权法》要求进行确权登记颁证，能够赋予农村土地承包经营权的用益物权权能，为农民通过入股、抵押、担保和流转等形式，增加财产性收入打通渠道。过去，农村土地和房屋囿于集体性质不能抵押，农民贷款只能走联户担保，门槛高、利率高成为最大障碍。以后农民土地有了权证，可以和城市居民的房产一样到银行融资抵押贷款。所以，今后“土地承包经营权证”还能和城里的“房产证”一样，当农民需要发展资金时，还可以到银行申请抵押贷款。
第一、先得找到银行同意给你土地抵押贷款;第二、得到土地评估单位做抵押土地评估，一般土地局都能有或挂靠一个;第三、拿着评估报告去土地科做抵押登记，合格后，给你出具“土地他项权利证”;抵押手续可能各个地不一样，我们这需要银行出一个认可评估价格的证明；还要拿着评估报告去市土地局备案；再去做抵押手续。第四、拿着这个“他项权利证”到银行办理贷款事宜，得有抵押合同和最高限额贷款合同。都签字盖章后，就等贷款了。
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农民放心“存地” 经营者省心“贷地”
农民放心“存地” 经营者省心“贷地”
发布时间： & 来源：农民日报 & 作者： & 阅读：(20)
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[导读]编者按：当土地承包经营权可以在市场上自由流转时，“土地银行”应运而生。但这种看似水到渠成的事，在广大农村中，要能做到让农民放心“存”，让经营者省心“贷”，使土地完成有序、规范、安全、高效、科学的流转，政…
编者按：当土地承包经营权可以在市场上自由流转时，“土地银行”应运而生。但这种看似水到渠成的事，在广大农村中，要能做到让农民放心“存”，让经营者省心“贷”，使土地完成有序、规范、安全、高效、科学的流转，政府的扶持和推动非常重要。河南省临颍县给我们提供了良好的样板，他们是怎么做到的？
六月下旬，中原大地上高温持续，在河南省临颍县杜曲镇杜街村，村民刘中臣在家中悠闲地吹着风扇，他不再像以前那样每天紧张地去照护自己的承包地。“以前我也是个种粮大户，承包了五六百亩地，但随着流转费用的增加，加上‘土地银行’的出现，我也适当转变一下经营思路，转手把地包给了和众大美农业科技产业园，然后在科技园打个零工，挣个跑腿钱。”刘中臣高兴地向记者介绍。
刘中臣所说的“土地银行”是成立于2015年3月的临颍土地银行，又名河南汇农土地流转发展有限公司，是由临颍县人民政府出资2亿元，持有87%的股份，主导发起成立的，面向农民和新型农业经营主体的新型经营机构，这也是河南省首家以政府为主导的土地银行。和其他金融机构一样，临颍土地银行有“存入”有“贷出”，只不过存贷的不是货币而是县域内的耕地。
“土地银行，以土地‘存入’和‘贷出’为主体业务，化零为整搞活农村土地经营权，提高了耕地质量，促进农村土地有序、规范、安全、高效、科学流转配置，推动了农业生产规模化、产业化、现代化。”临颍县委书记陈红阳介绍。
农民：把土地存入土地银行放心
在临颍县城新区，临颍土地银行与其他商业银行一样正常营业，来来往往有前来办理业务的农民。银行营业大厅中央有一个大沙盘，清晰地标注着全县已经存入和贷出耕地的具体位置。临颍土地银行总经理郭彦杰介绍，目前已有48526户农民将25万亩土地的经营承包权委托给临颍土地银行托管经营。
土地银行成立后，刘中臣动员了村里的农户把原本流转给自己的556亩地都存入了土地银行，然后由和众大美农业科技产业园通过土地银行把这些地再贷出来。“一存一贷效果大不相同，有公家为我们托底，不论地里收成好坏，老少爷们儿的租金是能保证的，把土地存入土地银行放心。”刘中臣说。
刘中臣所说的把地存到土地银行的程序并不复杂。郭彦杰向记者介绍，首先农户向农业局申请土地确权，农业局进行土地确权颁证（土地承包经营权证）后，村里的个人或村民小组先提出申请，经村民小组审核把关，由土地银行为耕地评估定级，确定其当前的价值，再签订合同存入耕地，土地流转生效，土地银行给村民或小组发放存折以便及时兑现利息。
“利息兑付原则上一年一付，以当年国家小麦三级收购保护价进行折算。”针对农户土地的利息兑现，郭彦杰介绍，存入的耕地亩数越多期限越长，所获得的利息就越高，以50亩以上、5年存期的地块为例，每亩价格是800斤小麦，若按1.18元/斤计算，每亩土地利息就是944元。农民凭土地存折可以支取现金，也可以到指定的粮食企业兑换粮食、，或者在土地银行农产品兑换中心兑换等生活用品。
土地银行的建立还解决了土地流转不规范问题，使闲置撂荒的土地重新得到利用；以空心村整治出的土地作为抵押物，向空心村治理项目提供融资，破解了空心村治理的资金难题，增加了耕地面积。
经营者：从土地银行贷土地省心
“土地银行就是土地流转的小型经营模式，不仅能保障农民的收益，也完全避免了土地经营主体和农户之间的纠纷，既有效提升了耕地的质量，又为经营主体提供了资金等诸多便利。”杜曲镇湾陶村何氏庄园家庭农场负责人何德营双手赞成土地银行的成立。
“土地银行的政策是贷出的土地利息（租金）按年收取，贷地者首付30%的利息作为保证金，其余的70%可以在年终收获后支付。”郭彦杰说，土地银行会集中县里涉农资金和项目，将存入土地按高标准粮田的要求进行土地整治提升，存贷差在农民存地价格基础上每亩增加30~50元，并且每年会根据存入耕地的情况按时足额将利息发给农民。
何德营种地是一个脚踏实地的过程，从最初承包100多亩地，逐年增加到目前的520亩，8年多的规模种植让老何拥有了丰富的种植经验。还让老何高兴的是，土地银行通过加大对农民的土地整理力度，使已流转的土地达到“田成方、林成网、渠相通、沟相连、旱能浇、涝能排”，改善了已流转土地的农业基础设施条件，增强了已流转土地的丰收保障。
老何告诉记者，县里千亿斤粮食、农业综合开发、现代农业、小农水重点县等涉农项目都优先投放到已流转到土地银行的耕地上；农业科技部门培育新品牌和推广新品种、新技术、新机具，也优先选择在土地银行贷地的经营者。“这条件，太诱惑人了。”老何笑着说。
看到商机的老何立马动员153户农户把已流转给自己的456亩地存进了银行，然后他再从土地银行将这些地贷出来，这样不单单是农户的利息有了保障，老何还能从土地银行贷出30多万元进一步维持家庭农场的运转。有了土地银行的支持，老何种粮的底气更足了。
和众大美农业科技产业园董事长吴伟杰告诉记者，自己回临颍投资现代农业，考虑了土地银行规模流转土地的便捷性、稳定性、安全性，也是看中了土地银行对其资金、技术和信息等方面的大力支持。
土地银行：整合资源提供服务用心
为了更好地提供服务，土地银行与农发行合作，将政府投入的一部分资金作为保证金，放大后为农业经营主体担保贷款，以解决地面农作物不能抵押贷款的难题，为种植大户提供有效的融资服务，解决了他们为土地再投入的资金难题，提高了土地的投入产出效率。
如何保障资金到期归还？面对记者的疑问，郭彦杰说，土地银行建立了农业保险制度，与中原农险联合开展业务，在种植环节，建立种植业保险，解决农业天灾和市场风险问题；在贷款环节，建立种植业贷款保证保险，降低银行贷款风险。建立风险基金制度，政府设立500万元的风险基金，用于融资贷款的风险补偿。并实行经营主体联保机制，分区域分行业建立若干个经济联合体，实现几户或多户联保，风险共担，把银行贷款风险降到最低。
临颍县还以土地银行为中介，整合政府服务、社会服务两大资源，全方位、多层次为种植经营大户、家庭农场、专业合作社等提供耕、种、管、收、贮存、销售、信息等方面的服务。郭彦杰介绍，他们与农发行等金融机构合作，为流转土地的经营主体提供生产经营融资服务；依托控股农机公司，为农民和各类经营主体提供田间作业服务，按市场（或约定）价格收取费用；设立农资超市、粮食烘焙中心等服务机构，开展农资代购、农产品购销、粮食代储烘干等专项服务。同时依托全县农业技术区域推广站，为土地规模经营提供支持；并开通临颍土银网，方便土地存贷和开展各种生产经营服务，整合供销、流通、电商服务企业资源，为新型经营主体提供网店开设、网络代购、营销、农业生产咨询、商品配送等电商服务。
郭彦杰介绍，截至目前，土地银行在15个乡镇规划了基层服务点，共融资2.43亿元，推动全县建成高标准粮田34万亩，发展特色农业园区41家、省级农业产业化集群6家，种植花卉苗木、小辣椒、有机蔬菜等40多万亩，成为连接农民、农业新型经营主体和金融机构的桥梁纽带和服务平台，在农民增收、粮食增产、农业增效等方面发挥重要作用。
农村改革发展的“加速器”
在当下推进农村土地改革的进程中，农民与土地的关系成为改革的一个关键点。
临颍土地银行的出现，让农民自愿将土地使用权存入“土地银行”，从中收取存入“利息”，这是靠着政府的信誉来推进的，农民相信政府才放心地把土地交给“土地银行”经营运作。土地银行拿到土地经营权后再将土地划块贷给种植大户，从种植大户处收取贷出“利息”，种植大户按要求进行种植，实现了土地的专业化、规模化、集约化经营。
土地银行的发展也完善了农村土地基本经营制度，坚持了农村土地集体所有，坚持了家庭经营基础性地位，坚持稳定土地承包关系，把三条“硬杠杠”把握好了，组织开展落实土地承包经营权确权登记颁证，农民认可了，农民不担心自己的土地突然间没有了，这时才让农民真正吃上“定心丸”。
从根源上讲，土地银行是作为一个土地流转的中介组织，为农户和土地流转者提供交易的场所或组织保障平台，它是适应农村改革发展的产物。在改革的过程中，土地银行进一步落实了农民土地的集体所有权，保留了农民土地承包权，流转了农民土地经营权，把农民土地的承包权和经营权分置并行，放活土地经营权。农户与土地流转者直接对接“土地银行”，这也助推了土地经营权有序流转，推动了农村土地适度规模发展。
土地银行也可以说成是农村改革发展的“加速器”，其成长也将进一步完善农村基本经营制度，进一步释放农村劳动力，增加农民收入，加快现代农业的推广发展，提升我国的粮食生产能力。
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可以同时在几个银行贷款吗？
我在射洪！如果不行，，，除了抵押还有其他方式贷款吗？等贷多少。。以前都没贷过
提示借贷有风险，选择需谨慎
我有更好的答案
由于个人征信系统的存在，你在一家银行申请贷款时，该银行会登入个人征信系统查询你的信用记录，比如你曾经在那些银行贷过款，现在余额是多少，还款记录怎样，是否存在未按期还款情况，还有信用卡透支等等。因此，你要衡量自己的经济实力和还款能力以及能为贷款提供的抵押、保证等等。如果信用记录良好，收入较多，还款能力强，是有可能在多家银行取得贷款的。至于贷款方式，除了抵押还有信用、保证等方式。如果信用记录良好，收入稳定，还款能力强，是有可能获得信用贷款（即不需抵押担保）。有实力的企业或银行认可的自然人保证也可。
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中国农业银行农村土地承包经营权
抵押贷款管理办法（试行）
第一条 为适应农业农村改革发展需要，规范农村土地承包经营权抵押贷款业务，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规和农业银行相关信贷制度，制定本办法。
本办法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、荒地、湖泊水面以及其他依法用于农业的土地。
本办法所称农村土地承包经营权是指以家庭方式或通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，以转包、出租、互换、转让或其他符合法律法规的方式流转，取得农村土地承包经营权并享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
本办法所称农村土地承包经营权抵押贷款是指借款人在不改变土地所有权、承包权性质，不改变农村土地农业用途的条件下，将农村土地承包经营权及地上附着物作为抵押担保向农业银行申请办理的借款业务。
贷款对象及条件
贷款对象。农村土地承包经营权抵押贷款对象为依托农村土地开展农业生产经营的专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业及家庭承包经营农户等农业经营主体。
借款申请人除符合农业银行信贷基本制度和单项信贷产品的基本条件外，还应具备以下条件：
（一）具有较丰富的种养经验和技术，其中从事农业种植业生产经营时间不低于2年，从事养殖业生产经营时间不低于3年。
（二）从事农业生产经营项目自有资金比例不低于30%。
（三）大田作物种植。水稻、小麦、玉米、大豆等粮食种植面积一年一熟地区不低于100亩，一年两熟地区不低于50亩；棉花、蔬菜、莲藕等经济作物种植面积不低于50亩。
（四）水产品养殖。鱼池、网箱精养面积不低于50亩，大湖、水库散养面积不低于500亩。
（五）设施及特种农业。采取温室大棚等设施开展农业生产经营的，以及从事林果、花卉、苗木、人参等特种农业的，种植或养殖面积不低于5亩。
（六）以家庭承包方式取得农村土地承包经营权开展农业生产经营的，种植或养殖面积准入条件可为以上第三至第五款标准的50%。
第三章　 贷款用途、额度、期限、利率、
用信及还款方式
贷款用途。农村土地承包经营权抵押贷款用于借款人在承包或流转土地范围内从事农业生产经营的融资需求，包括：
（一）土地整理与复垦。
（二）道路、灌溉、温室大棚等农业基础设施建设。
（三）农业机械设备、生产资料、人工等费用。
（四）仓储、物流等流通环节费用。
（五）借款人取得农村土地承包经营权并已缴付一定期限的租金，以此为抵押，可用于剩余期限的后续租金缴付；或为扩大经营规模，用于拟抵押农村土地承包经营权之外其他土地经营权的租金缴付。
贷款额度。农村土地承包经营权抵押贷款额度应根据借款人实际资金需求、承贷能力以及抵押物的评估价值确定，同时不超过贷款期间借款人农业生产经营收入现金流的50%。
自然人客户单户额度最高不超过1000万元，法人客户最高不超过授信额度。
贷款期限。农村土地承包经营权抵押贷款期限根据农业生产用途、周期和现金流确定，同时应遵循以下规定：
（一）对于从事水稻、小麦等生长周期一年以内作物，用途为支付农业生产资料、人工费用等日常经营需求的，贷款期限不超过1年。
（二）对于用途为农田基础设施建设、土地整理和复垦、购置大型机械设备、投入仓储物流，以及从事林果、苗木等生长周期较长作物的，贷款期限最长不超过5年。
（三）对于用途为支付农村土地承包经营权租金的，视经营收入的现金流确定，最长不超过5年。
（四）贷款期限应短于农村土地承包经营权承包或流转合同剩余年限3年（含）以上；采用分期缴付租金方式的，同时应短于已缴清租金的剩余使用年限1年（含）以上。
（五）如遇到重大自然灾害或重大疫情导致贷款到期无法偿还，但仍具备正常生产经营能力，在担保措施不丧失或削弱情况下，经原审批行批准可办理展期或重新约期。重新约期延长期限不超过原贷款期限的50%。
贷款利率。农村土地承包经营权抵押贷款定价按农业银行利率管理规定在授权范围内执行。
用信及还款方式。根据客户农业生产经营和实际需求采取一次或分次放款的用信方式。贷款期限在1年以内（含）的，可采取利随本清、一次还本分期付息、分期还本付息等还款方式；贷款期限在1年以上的，必须采取分期还款方式，还款间隔不得长于1年。
第四章　 抵押担保管理
借款人需为拟设定抵押的农村土地承包经营权权利人（或共有人）；以农民合作社作为借款主体的，抵押人可以为农民合作社社员。
农村土地承包经营权可单独抵押，也可采用其他资产抵（质）押、保证担保等组合担保方式。自然人客户采用农村土地承包经营权单独抵押的，鼓励其购买人身意外伤害保险；法人客户采取农村土地承包经营权单独抵押的，应要求其主要股东或实际控制人提供连带责任保证担保。
用于抵押的农村土地承包经营权应符合以下条件：
（一）土地不改变农业用途，具备持续农业生产能力。
（二）取得农村土地承包经营权的手续符合相关法律和国家政策规定：
1．通过承包或互换、转让方式流转的，需取得农村土地承包合同或农村土地承包经营权流转合同，以及农村土地承包经营权证。
2．通过转包、出租方式流转的，需取得农村土地承包经营权流转合同，且在乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门办理了合同鉴证。
（三）符合抵押登记条件，能够在当地县级（含）以上政府指定部门办理他项权利登记或其他相关证明材料。
（四）通过家庭承包方式取得农村土地承包经营权的，需预留口粮田（家庭成员人数乘以全国人均耕地面积计算），不得纳入抵押范围，或提供其他收入来源能保障家庭基本生活的证明。
（五）采取分期缴付租金方式的，已缴清租金的剩余使用年限在2年（含）以上。
（六）租金缴付不符合上述第五款规定，但同时满足下列条件的，已缴清租金的剩余使用年限可为1年，贷款期限不受第九条第四款“采用分期缴付租金方式的，同时应短于已缴清租金的剩余使用年限1年（含）以上”的规定。
1.地上已修建温室大棚或建设水利设施，且前期已累计交清2年及以上租金、持续生产经营2年及以上，承包或流转合同剩余年限在5年（含）以上。
2.已投保农业保险，保险理赔范围包括当地农业主要风险，赔付金额可以覆盖我行贷款本息。
3.贷款用于农业生产经营日常性流动资金需求，且自有资金比例不低于40%，贷款额度不超过贷款期间经营收入现金流的40%，期限最长不超过1年。
第十五条下列农村土地承包经营权不得设定抵押：
（一）土地权属不清或存在纠纷的。
（二）土地受到污染或损毁，无法进行正常农业生产的。
（三）不能办理抵押登记的。
（四）已列入征收范围的。
（五）受其他形式限制的。
抵押率。农村土地承包经营权抵押贷款的抵押率确定应综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、农村土地承包经营权市场价格、权利变现难易程度、抵押贷款期限等因素确定。
（一）以家庭承包方式取得农村土地承包经营权作抵押的，抵押率最高不超过农村土地承包经营权评估价值的60%。
（二）通过缴付租金方式取得农村土地承包经营权的，已缴清租金的剩余使用年限超过5年（含）以上的，抵押率最高不超过60%；剩余使用年限3（含）-5年的，抵押率最高不超过50%；剩余使用年限3年以内的不超过40%。
第十七条 农村土地承包经营权价值评估以内部评估为主；当地已建立规范评估机制的，可采取外部评估方式。外部评估机构由一级分行准入，实施动态名单制管理。
第十八条 评估方法。根据农村土地承包经营权类型、租金缴纳方式、流转市场发育等情况，选用适当的评估方法进行评估测算。
（一）农村土地承包经营权流转市场发育较充分且县级（含）以上政府按年编制流转（抵押）参考价格的地区，采用市价法，基准价格采用县级（含）以上政府公布的参考价格：
农村土地承包经营权评估价值=政府公布的基准参考价格（元/亩·年）&面积（亩）&（家庭承包合同剩余年限或已缴清租金的剩余使用年限-1）
（二）农村土地承包经营权市场交易较少或县级（含）以上政府没有公布统一价格，不能确定基准价格的地区。
1．属拍卖、流转和协议承包的，采用成本法：
农村土地承包经营权评估价值
&&&&&&&&&&&&&&
2．属家庭承包直接经营的，采用收益法：
农村土地承包经营权评估价值=
C为年均预期收益=农产品年均收入-（年均农地维护费用+年均生产费用）
r为折现率参照同期农户贷款利率
t为家庭承包合同剩余年限-1
地上附着物为温室大棚等投资较大、后续使用年限在5年以上的固定设施，或价值较高、价格稳定、容易变现、能由第三方进行有效监管的农作物，可纳入抵押物范围，与农村土地承包经营权一并抵押。
固定设施属通用设备的抵押率最高不超过40%，属专用设备的最高不超过20%；农作物需为多年生的经济作物如林果、苗木、花卉等，最高抵押率不超过40%并由一级分行按户进行名单制管理。
地上附着物的评估方法由一级分行根据当地实际情况确定，并报总行备案。
地上附着物可办理权属证明的，必须取得相关权证资料。
评估流程。农村土地承包经营权由客户部门发起评估调查，信贷管理部门押品评估岗进行评估审核，经部门负责人对评估审核意见和确认价值无异议后，在C3完成农村土地承包经营权价值评估确认。
第二十一条
借款人参加农业保险的，保险期限必须覆盖贷款期限，同时在保险条款中明确我行为该项保险的第一受益人，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。接受已投保的农村土地承包经营权抵押后，经营行应书面告知承保机构。
第二十二条
农村土地承包经营权抵押实行登记制度，登记部门须为县级（含）以上人民政府指定的行政主管部门，并出具他项权利证书或相关证明材料，地上附着物抵押情况须在登记材料上予以明示；地上附着物有权属证明的，必须同时到相关主管部门办理登记。
第二十三条
借款人如变更抵押物，应向农业银行提出申请，在取得原贷款审批行确认同意后，办理相关抵押物变更手续。变更后的抵押物价值不能低于原抵押物的价值，且必须先办妥合法有效的抵押登记手续后，再解除原有的农村土地承包经营权抵押登记。
第五章 　贷款流程
第二十四条
贷款申请。借款人申请农村土地承包经营权抵押贷款业务，除客户相应的基础资料外，还必须提供以下相关资料：
（一）以家庭承包方式取得农村土地承包经营权作抵押的：
1.农村土地承包合同及土地承包经营权证。
2.农村土地承包经营权证载明的承包人同意抵押、处置的书面证明；有共有权人的，需提供共有权人同意抵押、处置的书面证明。
（二）通过缴付租金方式取得农村土地承包经营权作抵押的：
1.承包合同或流转合同等合法取得农村土地承包经营权的证明材料。
2.农村土地承包经营权证或经鉴证的农村土地承包经营权流转合同。
3.农村土地承包经营权租金支付票据或相关证明。
4.农村土地承包经营权证载明的权利人同意抵押、处置的书面证明；有共有权人的，需提供共有权人同意抵押、处置的书面证明。
5.农村土地承包经营权直接或间接从承包人处流转取得，需提供承包人农村土地承包合同，承包人及共有权人同意抵押、处置的书面证明。
6.农村土地承包经营权直接从村集体或其他集体经济组织承包取得，需提供村集体或其他集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意抵押、处置的书面证明。
第二十五条
贷款调查。农村土地承包经营权抵押贷款业务在执行相应业务品种调查内容的基础上，重点调查抵押物是否符合农业用途，承包或流转手续是否齐全合法，与登记部门核对抵押物是否真实有效，是否可以办理抵押登记，抵押物价值是否合理、是否易于变现，未来国家或地方政府的发展规划是否影响抵押物等。
第二十六条
贷款审查。审查部门对客户部门或下级行移交的客户资料和信贷调查（评估）资料进行审查。重点审查内容包括借款人生产经营状况、财务情况和市场评价情况以及在其他金融机构的贷款状况、贷款用途是否符合规定、抵押物流转手续是否齐全、抵押担保手续是否合法有效，抵押物市场价值是否合理、是否容易变现等。
第二十七条
贷款审批。贷款审查后提交有权审批行的贷审会或合议会议审议，或直接提交有权审批人审批。
第二十八条
贷款审核。审批同意后，由放款审核岗负责信贷合同文本的审查和放款审核。审核的内容主要包括抵押物是否已依法办妥登记、是否按规定办理保险等。
&第二十九条
贷款发放。贷款发放原则上采用受托支付方式，对于无法确定交易对象、不具备有效使用非现金结算条件的，可按规定采用自主支付方式。贷款用于支付租金的，必须采取受托支付方式。
贷后管理及风险监控
第三十条 贷后管理。客户管理行和经营行应严格按照农业银行贷后管理规定和借款合同约定进行贷后管理。
第三十一条
贷后管理部门需建立农村土地承包经营权抵押档案，定期与抵押登记部门进行核对，定期进村入户回访、实地查看，严格监控农村土地承包经营权及地上附着物权属变更情况，保证抵押权利真实有效。
第三十二条
贷后管理部门应每年参照同类土地流转价格对农村土地承包经营权价值进行重估。已抵押的农村土地承包经营权价值不足以覆盖贷款剩余本息时，应按合同约定，要求借款人增加抵押物，或要求借款人提前归还部分或全部贷款。
第三十三条
建立风险预警制度和重大风险报告制度。在借款期限内，发生下列情况及农业银行贷后管理规定中列明的风险预警信号，危及信贷资金安全的，要按规定及时预警和报告，并采取相应的风险控制和化解措施。
（一）国家或地方政府的区域规划、土地调控发生变化，经营无法实现预期效益，对贷款可能产生不利影响的。
（二）抵押物被改变农业生产用途、受污染损毁不适用农业生产等不再符合抵押规定，借款人又未能提供其他合法、足值担保的。
（三）借款人产品市场需求下降、市场价格出现大幅度回落的。
（四）出现重大自然灾害事件、病虫害或其他疫情，对农业生产产生重大影响的。
（五）家庭承包户全家户口迁入设区的市或经营户连续两年弃耕抛荒等可能导致发包方收回土地的。
（六）借款人涉及诉讼，可能影响贷款安全的。
（七）其他导致贷款风险增加的情况。
第三十四条
农村土地承包经营权抵押贷款风险较高的经办支行实行暂停业务管理。对该类贷款不良率超过2%的经办支行，暂停开办此类业务。经清收后不良率降低至2%以下的，经一级分行批准恢复该项业务。
当地出现农村土地承包经营权抵押权实现困难的案例，或法院不支持银行抵押权效力的判例时，在该省域范围内停止产品试点和推广。
第三十五条
经营行应加强与地方政府、主管部门的沟通与联系，取得当地政府、主管部门的支持和配合，争取由政府主导成立担保基金、偿债基金与我行农村土地承包经营权抵押贷款业务相对接，条件成熟的应与当地主管部门签订监管合作协议，并对以下事项予以明确：
（一）在办理农村土地承包经营权抵押登记时，负责办理抵押登记的主管部门应配合农业银行对借款人所持农村土地承包经营权证的真实性、合法性、唯一性以及是否存在已抵押等情况进行核实确认。
（二）在抵押权存续期间，未经农业银行同意，农村土地承包经营权登记机关不得为已抵押农村土地承包经营权流转办理变更登记。
（三）农业银行在处置抵押权的过程中，各级职能主管部门应在职责范围内积极配合，为农业银行实现抵押权益依法办理各项必要的手续。
（四）对于已设立农村土地承包经营权抵押融资风险担保基金或偿债基金的地区，当农村土地承包经营权抵押贷款出现坏账时，风险基金应按相应比例就农业银行的贷款损失给予补偿。
第三十六条
农村土地承包经营权抵押贷款按照贷款对象和金额，分别通过相应科目核算，并在信贷系统管理群（C3）中“信贷产品分类”项下进行标识操作。
第七章　抵押物处置
第三十七条　借款人在贷款到期（含分期）后，确实无力偿还的，应及时采取以下措施处置已抵押的农村土地承包经营权：
（一）流转交易。与借款人商定，在当地农村土地承包经营权交易中心或类似机构挂牌交易，将抵押的农村土地承包经营权转让给他人，在不损害原承包人利益情况下，所得价款由农业银行优先受偿。
（二）协商收购。与村委会、中介组织协商，由当地村集体经济组织或其他具有资质的合法中介组织按基准价格收购抵押的农村土地承包经营权，所得价款用于偿还贷款本息。
第三十八条
农村土地承包经营权无法流转，或与村委会、中介组织等协商后达不到贷款清偿目的的，应依据合同约定，及时向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第八章　 附　则
第三十九条
《中国农业银行押品管理办法》（农银规章〔2012〕160号）中的“三农”特色押品最高抵（质）押率标准、《中国农业银行农村个人生产经营贷款管理办法（试行）》（农银规章〔2013〕40号）第八条贷款额度等有关制度规定与本办法有抵触的，以本办法为准。
具体业务授权、客户评级、授信等本办法未尽事宜，按相关信贷管理制度规定执行。
本办法由中国农业银行总行负责制定、解释，并根据国家相关政策和产品试点情况进行修订完善。
第四十一条
本办法自印发之日起试行，试行期两年。
农业银行就出台农村土地承包经营权抵押贷款管理办法答记者问
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　　近日，农业银行出台了《中国农业银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。围绕有关问题，记者采访了农业银行三农政策与业务创新部负责人。
　　1、问：请您介绍一下我国农村土地承包经营权改革推进情况？
　　答：在农村土地承包经营权确权流转方面，中央及各地方政府在坚持农村土地集体所有制的前提下，推出了一系列改革措施，包括推进农村土地确权登记颁证、建立流转交易平台和配套服务机制等。先后确定了北京平谷区等105个县（市、区）为全国农村土地承包经营权抵押登记试点地区，河北省肃宁县等33个县（市、区）为农村土地承包经营权流转规范化管理和服务试点地区。据农业部数据统计，截至2013年末，全国承包耕地流转面积3.4亿亩，流转比例达26%，有近4440万户农民家庭流转出耕地，约有2556万亩土地由农业企业租赁经营。2014年农业部明确提出要进一步扩大确权颁证试点范围，选择2个省开展整省试点，其他省份至少选择1个整县开展整县试点，力争用5年时间全面完成我国农村土地承包经营权的确权颁证，各省市也积极响应中央精神，加快推进农村土地确权颁证和经营流转。
　　在农村土地承包经营权抵押融资方面，2010年一行三会联合下发《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》，提出在城镇化和农业产业化程度高的地区，按照依法自愿有偿原则，在不改变土地集体所有性质、不改变土地用途和不损害农民土地承包权益的前提下，探索开展农村土地承包经营权抵押贷款试点。部分地方政府按照监管部门意见，通过地方性政策局部突破法律法规限制，例如黑龙江、吉林、湖北、四川等省份，均制定出台了地方性的农村土地承包经营权抵押融资意见和办法，推动金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款业务。
　　2014年中央“一号文件”明确“允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资”，并要求有关部门研究提出实施办法，建立配套的抵押资产处置机制，推动修订相关法律。今年4月国务院办公厅印发《关于金融服务“三农”发展的若干意见》，要求人民银行会同中农办、法制办、农业部、银监会等部门，制定农村土地承包经营权抵押贷款管理办法，在经批准的地区试点。这将为农村土地承包经营权抵押产品创新和推广应用，从国家层面提供法律和制度保障。
　　2、问：作为国有大型银行，农行在业内率先推出全行性农村土地承包经营权抵押贷款管理办法，具有哪些现实意义？
　　答：推出农村土地承包经营权抵押贷款管理办法，是农行贯彻落实十八届三中全会和2014年中央一号文件精神，解决“三农”担保难、融资难的新举措，深化“三农”金融服务的新亮点，展现了农行服务“三农”敢于担当的精神。同时也为农行顺应新的农村形势变化，推进“三农”业务快速发展，提供了有利契机，主要表现在以下三个方面：
　　一是有利于把握农村产权改革机遇。根据农业土地产权改革规划部署，国家将全面推进农村土地承包经营权确权颁证、经营流转和抵押融资，赋予农民更多财产权利，我国有近20多亿亩耕地，潜在价值巨大。创新农村土地承包经营权抵押贷款产品，有利于把握农村产权改革机遇，拓展“三农”服务领域，创造经营发展红利。
　　二是有利于强化新型农业主体营销。随着农业集约化、规模化发展，专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等，逐渐成为农业生产经营领域的主要力量，开展农村土地承包经营权抵押贷款业务，很好契合该类客户土地规模经营特点，能为其盘活土地资源，获得生产发展所需资金。
　　三是有利于促进农户贷款经营转型。前期，农业银行创新多户联保方式，确保了农户客户进得来、贷款放得出的同时，也暴露出一些问题，出现了一定的风险，影响了农户贷款业务增长。推出农村土地承包经营权抵押贷款产品，将改善农户贷款担保结构、业务结构，拓宽农户贷款发展空间，为农户贷款业务经营转型创造机遇、提供条件。
　　3、问：请您介绍一下此次出台的《办法》有哪些创新之处？
　　答：《办法》共分8章41条，包括总则，贷款对象及条件，贷款用途、额度、期限、利率、用信及还款方式，抵押担保管理，贷后管理及风险监控，抵押物处置和附则。
　　根据农村土地改革精神和政策，除通过招标、拍卖、依法协商等方式承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权可以抵押外，《办法》扩展了农村土地承包经营权可抵押的范围，还规定家庭承包集体土地使用权以及通过转包、出租、互换、转让或其他符合法律法规的方式流转取得的土地经营权均可设定抵押，地上设施可一并抵押。
　　《办法》还对贷款要素做了针对性的创新。例如，贷款额度上，考虑土地大规模流转经营户的大额融资需求，《办法》规定自然人单户贷款额度最高可达1000万元，法人客户在授信理论值内，不受最高额度限制。贷款期限上，为确保抵押物余值能覆盖贷款剩余本息，以及一旦发生风险，为抵押物处置留有时间，规定贷款期限应短于承包或流转合同剩余年限3年（含）以上，通过缴付租金取得经营权的，还应短于已缴清租金的剩余使用年限1年（含）以上。贷款抵押率上，鉴于农村土地承包经营权制度、市场将逐步完善，《办法》提高了承包经营权抵押率，并根据经营权剩余使用年限情况，设定了不同档次的抵押率标准。
　　4、问：农村土地承包经营权不同于其他抵押物，抵押物有效性、稳定性受政策、市场以及剩余经营年限等因素影响较大，《办法》在风险管控方面有哪些措施？
　　答：根据农村土地承包经营权特点，从以下六个方面加强对农村土地承包经营权抵押贷款业务的风险管控。
　　一是限定试点区域条件。要求试点地区须已完成农村土地承包经营权确权颁证，建有农村土地承包经营权流转交易市场且交易规范活跃，县级（含）以上政府机构已出台农村土地承包经营权抵押相关政策制度，明确抵押登记部门，支持抵押法律效力。
　　二是明确客户准入标准。主要支持具有较丰富的种养殖经验，有一定的资金财富积累，农业生产经营规模达到规定要求的专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体，例如要求大田作物种植一年一季100亩以上，一年两季以及经济作物种植、水产品养殖50亩以上等。
　　三是合理确定抵押物价值。在农村土地承包经营权价值评估机制尚未健全到位的情况下，以内部评估为主。对流转市场发育较充分且县级（含）以上政府按年编制流转（抵押）参考价格的地区，采用市价法；流转市场交易较少或县级（含）以上政府没有公布统一价格，不能确定基准价格的地区，属拍卖、流转和协议承包的，采用成本法；属家庭承包直接经营的，采用收益法。
　　四是严格贷后管理。要求建立贷款档案，定期进村入户回访、核实，每年进行价值重估，保证抵押权利和价值真实有效。同时建立风险预警制度和重大风险报告制度，发生危及信贷资金安全时，及时预警和报告，并采取相应措施控制和化解风险。
　　五是及时处置抵押物。贷款到期无力偿还时，及时将农村土地承包经营权挂牌流转，或与村委会、中介组织协商回购。无法实现流转，或与村委会、中介组织等协商后达不到贷款清偿目的的，及时向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼，通过法律手段保护农业银行权益。
　　六是实施业务停办管理。对贷款不良率超过2%的经办支行，暂停开办此项业务，清收后不良率降低至2%以下的，经一级分行批准恢复该项业务。当地出现农村土地承包经营权抵押权实现困难的案例，或法院不支持银行抵押权效力的判例时，在该省域范围内停止产品试点和推广。
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