科Ａ：2015年年度报告
万科企业股份有限公司 　　
二〇一五年度报告 　　
(截至日止) 　　
公告编号：〈万〉 　　重要提示： 　　本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性　　陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 　　王石主席、郁亮董事、魏斌董事、王文金董事、张利平独立董事、罗君美独立董事、海闻独立董事亲自　　出席本次董事会会议。乔世波董事、陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权魏斌董事　　代为出席并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权郁亮董事代为出席　　并行使表决权；华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权罗君美独立董事代为出席　　并行使表决权。 　　公司2015年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币7.2元（含税）现　　金股息。 　　董事会主席王石，董事、总裁郁亮，董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务　　报告的真实、完整。 　　
致股东………………………………………………………………….…………………………2 公司简介…………………………………………………………………………………………
3 会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….5 董事会报告………………………………………………………………………………………
6 重要事项…………………………………………………………………………………………
48 股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……54 董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….59 公司治理报告暨企业管治报告………………………………………………………………… 66 监事会报告………………………………………………………………………………………
71 内部控制情况…………………………………………………………………………………… 72 财务报告………………………………………………………………………………………….77 　　
1 　　一、致股东 　　在2013 年，我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014 年的市场调整，
让更多人接受了这个观点。但2015 年市场的回暖意味着什么呢？ 我们需要修正自己的判断吗？　　不。我们依然坚持自己的看法。确实，在2015 年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升，看到了个别城市的房价快速上涨，甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到，更多城市依然处在去库存的过程中。 　　套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认　　为其均衡线为 1.1。2014年末，
万科有业务的中国内地 49个相对发达城市中，套户比低于 1的有12个，1　　套户比超过1但不超过 1.1的有8个，超过2
1.1的则已经有 29个。 3　　套户比超过1.1，意味着这个城市必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。
因此，2014年和2015 年商品住房新开工面积的持续下降，有其合理性，这是去库存必须经历的过程。　　如果说在住宅市场，我们看到的情况主要是分化的话，那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻一些。服务业极为发达的美国，累计的商办面积存量是人均 4平米。但仅仅在 年的五年中，中国　　内地相对发达的 40个城市4，新增出让商办用地人均建筑面积低于 4平米的已经只剩下 9个：北京、深圳（低于 1平米） ，上海、东莞、重庆（低于2平米），广州、天津、温州、佛山 （低于 4平米）。加上互联网、电商对传统零售业的冲击, 传统商办地产的过剩已经具有普遍性。　　但我们也不必过于悲观，白银依然是贵金属。在传统房地产开发的黄金时代结束后，大量新兴的房地产需求并未得到满足。 　　中国的城市化过程还远没有结束。今后 10年，中国预计还将新增 1.7亿城镇人口，将带来庞大的居住及配套需求。下一阶段的新市民，大部分是 90后、 00后，与被称为“农民工”的父辈不同， 他们和他们的家庭将在城市真正定居。与父辈相比，他们的童年生活条件更好，受教育程度更高，移动互联网时代已经完全融入他们的生活和认知，他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。 　　技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况，相信中国并不会例外。未来庞大的新市民家庭，或许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步，但随着轨道交通网络的日益发达，发达城市带内星罗密布的市镇，却可以成为他们新的家园；或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想，但利率的持续下行，却可能帮助他们先以租赁的方式，获得比父辈更有尊严的居住条件。 　　正在悄然来临的老龄化时代，一方面给经济增长带来了更大的挑战，但同时也催生着新的需求。2015 年底，我国65岁及以上人口达 1.44亿，占总人口比例为 10.5%，预计到 2025年老龄人口将增加到 2亿人。根据美国养老市场的发展经验，健康照护产业占整体GDP 的10% ，其中老龄照护占健康照护产业的10%，养老住宅与老龄照护产业产值相当。如果中国 GDP保持每年 7%的增速，预估到 2023年，中国的老龄照护与养老地产将各产生1万亿的市场机会。　　2014年中国电商渗透率（ 11%）已经超过美国（ 10%）。电商的快速发展，固然给传统商业地产带来巨大压力，但也给物流地产带来了巨大的成长空间。目前中国的人均现代仓储面积，仅为美国的 10%。 　　1北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原 　　2济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州 　　3昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中山、秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚　　4昆明、西安、常州、贵阳、唐山、济南、嘉兴、银川、长沙、郑州、大连、成都、沈阳、太原、长春、乌鲁木齐、南京、合肥、南宁、烟台、哈尔滨、南昌、青岛、杭州、武汉、苏州、无锡、福州、厦门、宁波、佛山、海口、温州、天津、广州、重庆、上海、东莞、北京、深圳 　　
2 　　在不动产服务领域，传统较为单一的物业管理和交易经纪，正向综合生活服务升级。根据中国物业管理协会的报告，2014 年，全国31个省市、自治区物业管理面积约 165亿平方米，较 2012年增加了 13.5%。而客户需求，也正在从保洁维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移动互联网时代下新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活增值服务。 　　在房地产金融领域，中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国 REITs市场在 1980年代后出现爆发式增长，截至2015 年底总市值达9390 亿美元，是1985 年的122 倍。 年，美国权益型REITs 的复合年均收益率为12%，而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为8.86%和6.99% 。中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国，这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。 　　供给侧改革是中国经济未来发展的大方向。落实在房地产领域，应当是大力发展有效供给，推动转型创新，满足新需求，以“房地产+服务”取代“房地产+钢筋水泥”。国际经验表明，经济进入成熟阶段后，房地产业的经济枢纽地位，不仅不会削弱，反而会因各类衍生服务进一步强化。 　　据OECD 统计，全球主要发达国家2009 年-2014 年房地产业直接产生GDP 占比平均为10.9% （我国目前约5.8% ），与上下游合计产生GDP 占比接近20% （我国目前约13.8% ）。如政策引导得当，“房地产+服务”多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力，合计相当于新打造一个房地产业。 　　而这些新兴的细分产业，其集中度都可能明显超过原来的房地产开发。 对于房地产行业的龙头企业来说，如果能抓住转型的机会，新天地将比原来更加广阔。正是基于这样的判断，万科在新的十年战略中，明确提出，要实现从住宅开发商向城市配套服务商的转型。　　2015年万科的经营成果和能力提升都令人欣慰。好房子+好服务带来的品牌溢价，比 2600亿销售数字更有价值。 事业跟投制度推行一年以来，公司不仅在成本、费用管理能力上进入行业前列，
项目发展也取得了满意的成果。在土地市场已经出现明显局部过热的不利情况下，万科 2015年不仅买到了基本足够的土地，更重要的是，这里面没有一个高风险的项目，没有一个“面粉贵过面包”的地王项目。　　但万科管理团队不应为此而自满。转型比传统业务的成功更为关键。万科管理团队需要证明自己是业内最优秀的团队，这是我们的职业尊严。这意味着，我们不仅要在传统业务的任何一个方面证明自己的能力，我们也必须成为在白银时代率先找到未来道路的团队。 　　相对于我们已经熟悉的领域，开辟未来道路将更加艰难，面对更多的不确定性。这需要我们更加全情投入，也更加需要智慧。而这一切，都离不开全体股东的支持。　　再次感谢股东的选择和信任。未来可以是光明的，可以是美好的。而未来，也正掌握在我们的手中。 　　二、公司简介 　　1、中文名称：
万科企业股份有限公司（缩写为“万科”） 　　
英文名称：CHINA VANKE
LTD.(缩写为“VANKE”) 　　2、注册地址：
中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心　　
邮政编码：518083　　
办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33号万科中心　　
邮政编码：518083　　
香港主要营业地点：香港花园道 1号中银大厦 55楼 　　
国际互联网网址：www.vanke.com　　
电子信箱：　　3、法定代表人：
3 　　4、授权代表：
王文金、谭华杰 　　替代授权代表：陆治中5、董事会秘书、公司秘书： 谭华杰 　　
电子信箱：　　
股证事务授权代表：梁洁　　
电子信箱：　　
联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心　　
电话：6传真：6助理公司秘书：陆治中电子邮件：　　
联系地址：香港花园道1号中银大厦 55楼 　　
电话：22传真：976、A股股票上市地：
深圳证券交易所 　　
A股股票简称：
万科A A股股票代码： 000002 H股股票上市地：
香港联合交易所有限公司 　　
H股股票简称：
万科企业、万科H代 注　　
H股股票代码：
注：该简称和代码仅供本公司原B股股东自本公司 H股在香港联合证券交易所有限公司上市后通过境内证券公司交易　　
系统交易本公司的H股使用　　
H股股份过户登记处：
香港中央证券登记有限公司 　　
联系地址：香港湾仔皇后大道东 183号合和中心 17楼 室 　　7、信息披露媒体名称：
《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》 、巨潮网以及　　香港一家英文媒体 　　
登载年度报告的国际互联网网址 　　
A股：www.cninfo.com.cn　　
H股： www.hkexnews.hk 　　
年度报告备置地点：公司董事会办公室 　　8.公司首次注册登记日期：
日，地点：深圳　　变更登记日期：日，地点：深圳　　9.企业法人营业执照注册号： 139 　　10.税务登记号码：地税登字490号 　　
国税登字490号 　　11.组织机构代码：
12.公司聘请的会计师事务所境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) 　　
4 　　 地址：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层 　　 签字会计师：王晓梅，罗永辉境外：毕马威会计师事务所 地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼 　　 13.公司聘请的律师事务所境内：广东信达律师事务所 地址：深圳市福田区益田路
号太平金融大厦12楼 　　 境外：普衡律师事务所 地址：香港花园道1号中银大厦21~22楼 　　 三、会计数据和财务指标摘要 　　 1. 本年度主要会计数据和财务指标 　　
单位：人民币元 　　
本年比上年增减
2013年 　　营业收入
195,549,130,020.90 146,388,004,498.44
33.58% 135,418,791,080.35　　营业利润
33,122,777,302.51 24,979,358,867.78
24,261,338,387.14 　　利润总额
33,802,617,619.10 25,252,363,233.49
24,291,011,249.30 　　归属于上市公司股东的净利润
18,119,406,249.27 15,745,454,144.70
15,118,549,405.78 　　性损益的净利润 归属于上市公司股东的扣除非经常
17,615,950,216.12 15,576,596,101.66
15,113,721,585.36 　　经营活动产生的现金流量净额
16,046,020,691.50 41,724,819,113.36
1,923,868,889.89 　　基本每股收益
1.37 　　稀释每股收益
1.37 　　全面摊薄净资产收益率
17.86% 增加 0.23个百分点
19.66% 　　加权平均净资产收益率
19.17% 减少 0.03个百分点
21.54% 　　
本年末比上年末增减
2013年末　　资产总额
611,295,567,689.29 508,408,755,415.65
20.24% 479,205,323,490.54　　负债总额
474,985,950,368.27 392,515,138,495.68
21.01% 373,765,900,091.91　　归属于上市公司股东的股东权益
100,183,517,822.33 88,164,569,909.35
76,895,983,339.70 　　股本
11,051,612,300.00 11,037,507,242.00
11,014,968,919.00 　　归属于上市公司股东的每股净资产
6.98 　　资产负债率
77.20% 增加 0.50个百分点
78.00% 　　 注：报告期内，共有 14,105,058份公司 A股股票期权激励计划股票期权行权，公司股份数因此增加 14,105,058股。 此外，　　 公司在2015 年回购12,480,299 股A股，该等股份在 2015年末尚未注销。在计算归属于上市公司股东的每股净资产、基本　　 每股收益、稀释每股收益时，所用股份数已扣除回购的股份。 　　
非经常性损益项目 　　
单位：人民币元 　　
2013年 　　
非流动资产处置损益
1,521.70 (2,168,344.08)
(4,474,719.05)　　
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
3,585,261.69 (73,553,232.10)
(2,111,260.86) 　　
出售、处理部门或投资单位收益
(376,974,837.33)
11,532,549.63
4,644,660.07 　　
除上述各项之外的其他营业外收入和支出
985,008,218.90 275,172,709.79
34,147,581.21 　　
所得税影响
(86,056,125.60) (37,786,252.19)
(14,677,613.30)　　
少数股东损益影响
(22,108,006.21) (4,339,388.01)
(12,700,827.65)　　
503,456,033.15 168,858,043.04
4,827,820.42 　　
注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要为部分项目投资成本低于其公允价值形成的收益。 　　2. 境内外会计准则差异　　
单位：人民币元 　　
归属于上市公司股东的净利润
归属于上市公司股东的所有者权益 　　
按境外会计准则
18,119,406,249.27
15,745,454,144.70
100,183,517,822.33
88,164,569,909.35 　　
按境内会计准则
18,119,406,249.27
15,745,454,144.70
100,183,517,822.33
88,164,569,909.35 　　
按境外会计准则调整的分项及合计： 　　
按境外会计准则
差异说明 　　四、董事会报告 　　1. 管理层讨论与分析　　市场环境变化与管理层看法 　　报告期内，全国商品住宅销售量逐渐恢复增长，全年商品住宅销售面积为11.24 亿平方米，销售金额为人民币7.28 万亿元，较上年分别上升6.9%和16.6% 。 　　各地市场表现不一。公司持续观察的14 个城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），商品住宅销售面积从2014 年4季度开始率先回升， 2015年销售面积较2014 年增长35.1%，较2013 年增长18.2% 。而剔除这14个主要城市后，全国其它地区的销售面积从2014 年1季度开始持续同比下滑，直至 2015年2季度才恢复增长，且全年同比增幅仅为3.3%，全年销售面积并未恢复到 2013年的水平。　　报告期内，前述14 个主要城市的住宅成交面积明显回升，而住宅批准预售面积较2014 年减少5.3% 。2015年，
14城市分季度的成交批售比（住宅成交面积/同期批准预售面积）分别为 1.10、1.19、0.99 和1.24，新房成交总体上超过供应。 2015年底，
14城市的新房库存（已取得销售许可、尚未售出的面积）由年初的1.55 亿平方米下降至1.39 亿平方米，库存去化周期（库存面积/最近三月移动平均成交面积）由11.5个月下降至 8.4个月。　　除部分主要城市外，全国其他地区仍然面临较大的去库存压力，房地产行业开发、投资活动依然低迷。2015年，全国住宅新开工面积仅为 10.7亿平方米，继 2014年萎缩 14.4%后，再度下滑 14.6%。这是历史上全国住宅新开工面积首次低于同期商品住宅销售面积。全国住宅开发投资完成额增速连续两年下滑，2015年仅为 0.4%，同样创出历史新低。住宅新开工持续萎缩，开发投资持续放缓，反映出当前大部分地区的住房市场仍然面临较大挑战，另一方面，也有助于减少未来一至两年的新房供应，为行业库存逐步消化赢得空间。 　　鉴于各地市场分化较大，2015 年以来，政府在“分类指导、因地施策”的原则下，陆续推出支持居民合理自住和改善型需求的系列举措，包括将个人住房转让营业税征税时限由5年下调为 2年，降低非限购城市的居民家庭首次购买普通住房、以及购买二套房的商业贷款最低首付比例，调整房地产交易环节的契税和营业税优惠政策等，以降低居民购房门槛，减少购房成本，促进购房需求的释放。年内，为应对国内外宏观经济形势变化，央行5次下调存贷款基准利率， 5次下调存款准备金率，国内金融机构存贷款基准利率降至历史低位，相对宽松的信贷环境，也为居民购房提供了有利条件。 　　
6 　　报告期内，由于住宅市场分化，企业普遍收缩投资布局，聚焦核心城市，土地市场冷热不均。热点城市的优质地块始终面临激烈竞争。2015 年上半年，前述14个主要城市的住宅（含商住）土地供应面积同比下降36.9%，成交面积同比下降50.9%，而地价高企不下；下半年土地供应面积、成交面积有所回升，同比分别增长1.6%和23.5%，而土地成交单价更是创出新高。14 城市的土地溢价率（成交土地的平均实际成交楼面价/成交土地的平均起拍楼面价）由 2014年年底的 1.15，上升至 2015年中期时的 1.23，年底又进一步升至1.35。 　　公司业务回顾 　　公司为专业化房地产公司，主营业务包括房地产开发和物业服务。 　　2015年，公司实现营业收入人民币1,955.5亿元，较 2014年的人民币1,463.9 亿元上升33.6%；实现归属于股东的净利润人民币 181.2亿元，较 2014年的人民币157.5 亿元增长15.1%。公司毛利率 20.16%，较2014年下降 0.79个百分点；未扣除少数股东损益的净利润率 13.27%，较 2014年上升 0.09个百分点。公司基本每股收益为人民币1.64 元，较2014 年的人民币 1.43元增长 14.8%。 　　
单位：人民币万元 　　
营业利润率 注　　
1.主营业务
19,318,321.96 32.76%
13,781,375.16
34.48% 19.42% -1.24个百分点　　
其中：房地产
19,021,283.58 32.52%
13,553,036.12
34.36% 19.46%
-1.30个百份点　　
297,038.38 49.41%
228,339.04
41.98% 17.38%
4.14个百分点 　　
2.其他业务
236,591.04 171.97%
33,687.71 347.76%
10.76个百分点 　　
19,554,913.00 33.58%
13,815,062.87
34.71% 20.16% -0.79个百分点　　
注：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。 　　 （1）分业务类型　　房地产业务 　　公司房地产开发业务的主要产品为商品住宅，以及其它与城市配套相关的消费地产、产业地产。 　　报告期内，公司持续强化产品竞争力，销售业绩稳步增长。2015 年公司实现销售面积2,067.1 万平方米，销售金额2,614.7 亿元，同比分别增长14.3%和20.7%，按2015 年全国商品房销售金额人民币 87,280.8 亿元计算，公司在全国的市场占有率上升至3.00% （2014 年：2.82% ）。 　　2015年公司所销售的住宅中，
144平方米以下中小户型普通商品房套数占比为 93%。 　　公司在中国大陆坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2015 年底，公司进入中国大陆66 个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。 　　国内分区域的销售情况 　　
（平方米）
（人民币亿元） 　　
31.13% 　　
33.14% 　　
22.38% 　　
13.35% 　　
20,643,493 100.00%
2,585.94 100.00%　　此外，公司以“国际化”为发展方向，自 2013年开始投资海外项目。截至 2015年底，公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。 2015年公司的销售业绩中， 海外项目贡献销售面积2.8万平方米，贡献销售收入人民币28.8亿元。　　2015年公司房地产项目结算面积 1,704.6 万平方米，同比增长35.4%；结算收入人民币 1,902.1亿元，同比增长32.5%；房地产业务的结算毛利率为19.46%（2014 年：20.76% ）。 　　截至报告期末，公司合并报表范围内有1,840.9 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2,150.5亿元，较2014 年末分别增长10.2%和10.5% 。 　　物业服务业务 　　公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。截止2015 年底，公司物业服务已覆盖中国大陆64个大中城市，提供服务的合同项目 980个，服务合同约定的建筑面积 21,487万平方米，较2014 年同期增长 107.8%。其中包干制项目 14,347万平方米，酬金制项目 4,607万平方米，睿服务管理面积2,533 万平方米。 　　
7 　　2015年物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入 29.7亿元，同比 2014年增长 49.4%。物业服务营业利润率17.38%，较2014 年上升4.14 个百分点。2015 年万科物业在经营规模快速扩张及人工成本刚性增长情况下，通过深化组织变革及加强 IT信息建设，提升了公司运营效率，确保经营业绩可持续增长。（2）分区域经营情况　　2015年，公司实现营业收入 1,955.5 亿元，归属于上市公司股东的净利润人民币 181.2亿元。分地域看，上海区域占比较高，成都区域占比较低。　　国内分区域的主营业务收入和利润情况 　　
主营业务收入
权益净利润
（平方米）
（人民币万元）
（人民币万元） 　　
5,870,306.44 30.86%
667,573.10
39.99% 　　
5,115,903.48 26.90%
546,158.57
32.71% 　　
4,387,658.79 23.07%
334,062.89
20.01% 　　
3,647,414.87 19.17%
121,679.90
7.29% 　　
17,046,354 100.00%
19,021,283.58 100.00%
1,669,474.46 100.00%　　注：报告期内有项目结算的城市，广深区域包括：广州、深圳、佛山、东莞、清远、福州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠海、中山、三亚；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、南通、南京、无锡、镇江、苏州、昆山、扬州、徐州、合肥、芜湖、宁波、温州、南昌；北京区域包括北京、唐山、秦皇岛、天津、沈阳、太原、晋中、 大连、鞍山、抚顺、长春、吉林、济南、青岛、烟台；成都区域包括成都、重庆、武汉、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐。 　　公司主要全资附属企业经营情况 　　
单位：人民币万元 　　
2015年营业
2015年主要开发项目　　
总资产 　　
广州市万合房地产有限公司
314,994.13
347,904.78 欧泊　　
深圳市万科九州房地产开发有限公司
298,696.52 33,034.37
149,927.67
合肥万科瑞翔地产有限公司
233,991.56 40,645.73
766,468.92
森林公园　　
南京金域蓝湾置业有限公司
224,980.71 42,519.09
268,178.75
金域蓝湾　　
武汉万科万威房地产开发有限公司
199,894.32 27,195.60
165,162.72
金域蓝湾　　
长沙市万科房地产开发有限公司
166,785.03 15,880.21
228,541.74
白鹭郡　　
深圳市万科城市风景房地产开发有限公司 100%
154,408.96 17,576.90
金域缇香　　
武汉万科城花璟苑房地产有限公司
152,300.81 22,228.76
265,085.54
城花璟苑　　
东莞市新万房地产开发有限公司
140,821.81 10,688.78
双城水岸　　
深圳市广盛荣投资有限公司
119,431.25 28,591.81
141,737.74
翡丽郡　　项目发展和开发情况 　　报告期内，公司坚持和城市同步发展的策略，深耕现有城市，积极发掘产业升级、轨道交通延伸等城市再发展以及城市更新改造所带来的发展机会，同时，公司围绕客户的生命周期、不断丰富和拓展产品服务，积极尝试投资新的物业领域。 　　鉴于公开市场土地价格不断攀升，公司对存量土地市场保持密切关注，结合不同合作方的诉求，灵活创新合作模式，合作对象和方式更加多元化。年内，公司严格把控投资质量，新获取项目大多实现底价或低溢价成交。 　　期内，公司在传统业务领域新增加开发项目105 个，按公司权益计算的占地面积约630万平方米，对应的规划建筑面积约 1,580 万平方米，平均楼面地价约人民币 4,941 元/平方米。关于公司新增项目的具体信息，详见公司“非募集资金投资情况”之“项目投资”。 　　报告期内，公司境内项目实现新开工面积 2,127万平方米，较 2014年增长 23.1%，高于年初计划的 1,681万平方米；完成竣工面积1,729万平方米，较 2014年增长 24.9%，高于年初计划的 1,581万平方米。2015年境内主要项目开发情况 　　
单位：平方米 　　
规划建筑15 年开工15 年竣工截至 15年末　　
竣工面积 　　广深区域 　　深圳车公庙项目
- 　　深圳兰江山第项目
- 　　深圳深南道68号
- 　　深圳天琴湾
19,608 　　深圳壹海城
122,641 　　深圳安托山项目
- 　　深圳留仙洞
- 　　深圳地铁红树湾项目
- 　　深圳溪之谷
- 　　深圳翡丽郡
228,042 　　深圳金域缇香
323,624 　　深圳天誉
235,216 　　深圳万科红三期
178,241 　　深圳布吉水径项目
123,258 　　深圳公园里
252,585 　　深圳浪骑项目
- 　　深圳八意府
115,040 　　深圳三馆项目
- 　　深圳嘉悦山花园
- 　　深圳金域九悦花园
- 　　深圳北站项目
- 　　深圳雅园学校项目
- 　　惠州金域华庭
327,550 　　深圳大甲岛
- 　　惠州双月湾
213,023 　　东莞双城水岸
310,711 　　东莞朗润园
256,287 　　东莞四季花城
92,273 　　东莞金色城市
96,006 　　东莞金域松湖
松山湖园区
381,000 　　东莞松湖中心一期
松山湖园区
73,872 　　东莞松湖中心
松山湖园区
30,084 　　东莞万科大厦
- 　　东莞翡丽山
151,522 　　东莞香树丽舍
108,294 　　东莞万科中心
15,075 　　东莞金域华庭
29,393 　　东莞金色里程
69,495 　　东莞虎门万科城
79,812 　　东莞虎门花园
- 　　东莞云广场
- 　　东莞城市之光广场
- 　　东莞长安万科中心
150,530 　　东莞金色悦府
- 　　东莞金域国际
257,486 　　东莞厚街广场
31,640 　　
9 　　东莞松湖传奇
40,166 　　东莞湖畔花园
- 　　东莞常平万科城
442,460 　　东莞珠江东岸
- 　　东莞松朗花园
- 　　东莞金域缇香
- 　　广州峰境花园
- 　　广州金域华庭
85,682 　　广州万科派广场
52,765 　　广州新隆沙AF020122 地块 荔湾区
- 　　广州南方公元花园
31,120 　　广州兰乔圣菲
122,384 　　广州热橙花园
34,284 　　广州东荟城
311,245 　　广州东荟城（扩展）
236,386 　　广州金色梦想
44,396 　　广州岭头项目
- 　　广州亨元岗项目
- 　　广州金色城市
- 　　广州黄埔仓
- 　　广州幸福誉花园
- 　　广州欧泊
463,428 　　清远万科城
1,219,450 2,438,901
656,280 　　清远万科华府
212,671 　　广州万科云广场
48,220 　　广州云启家园
- 　　广州万科云二期
- 　　佛山金域蓝湾
564,225 　　佛山城东花园
- 　　佛山金域中央
- 　　佛山万科大厦
- 　　佛山金色领域广场
48,659 　　佛山万科湖岸
- 　　佛山金色城市
- 　　佛山金域国际
124,485 　　佛山水晶城
489,368 　　佛山沁园
241,712 　　佛山天傲湾
74,335 　　佛山金域滨江广场
- 　　佛山缤纷西园
71,859 　　佛山万科广场
164,396 　　佛山万科城
489,455 　　珠海珠宾花园
109,873 　　珠海金域港湾
- 　　珠海金域缇香
69,760 　　珠海万科城
- 　　珠海魅力之城
135,621 　　珠海城市花园
186,447 　　
10 　　中山金色家园
344,254 　　中山柏悦湾
76,577 　　中山金域蓝湾
- 　　厦门湖心岛
77,235 　　厦门云玺项目
- 　　厦门兆丰金项目
- 　　厦门金域华府
367,069 　　厦门万科广场
- 　　厦门东森项目
- 　　厦门宏谦项目
- 　　厦门海沧万科城
227,327 　　泉州万科城
- 　　泉州石狮金域中央
- 　　漳州万科城
- 　　福州金域榕郡
348,970 　　福州金域华府
34,399 　　福州金域滨江
- 　　福州烟台山项目
- 　　福州福湾项目
57,400 　　福州万科广场
309,510 　　福州金域花园
128,691 　　福州金融港中心
- 　　福州永泰万科城
28,848 　　福州金域蓝湾
- 　　莆田万科城
402,655 　　莆田万科城G地块
- 　　长沙金域华府
509,624 　　长沙魅力之城
121,057 　　长沙金域蓝湾
102,956 　　长沙金域缇香
79,433 　　长沙金域滨江
- 　　长沙白鹭郡
207,771 　　长沙金域国际
- 　　长沙梅溪郡
47,647 　　长沙万科城
489,617 　　长沙紫台
51,785 　　南宁万科大厦
- 　　南宁魅力之城
- 　　南宁金域蓝湾
- 　　南宁万科城
- 　　三亚森林度假公园
203,053 　　三亚高知园
69,185 　　三亚湖畔度假公园
124,196 　　广深区域小计
19,429,470 44,634,284
14,233,249 　　上海区域 　　上海海上传奇
231,292 　　上海金色城市
307,571 　　上海翡翠滨江
11 　　上海滨江项目
- 　　上海张江东地块
- 　　上海张江西地块
- 　　上海御河企业公馆
- 　　上海张江国创中心
- 　　上海金域澜湾
- 　　上海七宝万科广场
- 　　上海城花新园
313,672 　　上海虹桥万科中心
- 　　上海翡翠别墅
199,071 　　上海虹桥时一区
155,954 　　上海万科城
279,874 　　上海徐汇万科中心
105,988 　　上海尚源
142,858 　　上海赵巷有山
- 　　上海梦想派
144,134 　　上海云间传奇
- 　　上海南桥传奇
- 　　上海金域南桥
- 　　上海金色领域
180,026 　　上海安亭新镇项目
170,639 　　上海铁狮门项目
180,250 　　南通金域蓝湾
218,650 　　南通公园里
- 　　南通濠河传奇
64,779 　　南通金域华府
- 　　南京安品圜舍
- 　　南京金域蓝湾
514,706 　　南京新都荟
- 　　南京翡翠公园
- 　　南京金色领域
201,828 　　南京金色半山
99,536 　　南京璞悦山
- 　　南京九都荟
24,216 　　南京尚都荟
- 　　南京九都荟南项目
- 　　镇江魅力之城
621,256 　　镇江蓝山花园
119,181 　　南京万科城
- 　　苏州玲珑湾
835,281 　　苏州金域缇香
118,027 　　苏州玲珑东区
93,687 　　苏州新都会
56,064 　　苏州金色里程
170,433 　　苏州万科城
204,232 　　苏州湖西玲珑
- 　　苏州金域平江
55,372 　　苏州VC小镇
46,649 　　
12 　　常熟公望项目
- 　　昆山高尔夫
- 　　昆山魅力花园
花桥开发区
216,917 　　无锡魅力之城
1,200,237 　　无锡金域蓝湾
216,482 　　无锡信成道
128,098 　　无锡周新老街4号项目
- 　　无锡金域缇香
445,119 　　无锡润园
- 　　常州万科城
- 　　扬州万科城
257,843 　　扬州金域华府
130,609 　　扬州金色梦想
- 　　徐州万科城
276,648 　　徐州淮海天地
29,629 　　杭州良渚文化村
1,382,980 　　杭州北宸之光
132,573 　　杭州良渚文化村未来城
- 　　杭州良渚文化村未来城二期 余杭区
- 　　杭州星空
- 　　杭州杭宸
- 　　杭州未来科技城地块项目
- 　　杭州西庐一期
151,996 　　杭州西庐二期
- 　　杭州玉泉
- 　　杭州玉泉二期
- 　　杭州公园大道
- 　　杭州大都会79号
- 　　杭州万科大家钱塘府
- 　　杭州彭埠地块项目
- 　　杭州璞悦湾
- 　　杭州金辰之光
- 　　杭州世纪之光
- 　　杭州宝龙南地块项目
- 　　杭州公望
97,005 　　杭州君望A+D
- 　　杭州君望B+C
- 　　嘉兴金域缇香
123,622 　　嘉兴金色梦想
69,761 　　嘉兴吴越
- 　　嘉兴海上传奇
经济开发区
- 　　嘉兴海上家园
经济开发区
- 　　杭州文晖J地块项目
- 　　宁波云鹭湾
233,462 　　宁波金色城市
171,425 　　宁波金域传奇
- 　　宁波江湾府
- 　　宁波江湾府二期
13 　　宁波中河项目
- 　　宁波万科城
309,597 　　宁波江东府
- 　　宁波公园里
- 　　宁波公园里二期
- 　　温州龙湾花园
179,733 　　温州金域传奇
- 　　温州金域中央
144,939 　　温州城市之光
- 　　温州学院路七号
- 　　温州洪殿地块
- 　　合肥金域华府
325,603 　　合肥万科城
295,895 　　合肥蓝山花园
244,302 　　合肥森林公园
217,705 　　合肥城市之光
- 　　芜湖万科城
278,212 　　芜湖海上传奇
- 　　南昌青山湖名邸
133,693 　　南昌金色名郡
50,381 　　南昌公园里
- 　　南昌万科城
255,570 　　南昌海上传奇
131,181 　　南昌粹叠园
156,226 　　南昌时代广场
- 　　南昌洪都05号地
- 　　南昌金域国际
- 　　上海区域小计
19,927,486 34,501,016
13,842,669 　　北京区域 　　北京如园C1
30,952 　　北京稻香湖项目
- 　　北京大都会
36,465 　　北京北河沿甲77号
14,372 　　北京西华府
47,854 　　北京四合庄项目
- 　　北京公园里010、014、
210,738 　　015、017、019 号地块
- 　　北京公园里007号地块
- 　　北京公园里005、008、009
124,579 　　号地块
- 　　北京台湖020项目
- 　　北京金隅万科城
474,434 　　北京金域华府
242,671 　　北京北七家项目
- 　　北京长阳半岛
769,420 　　北京云湾家园
151,630 　　北京幸福汇
104,785 　　北京金域缇香
156,993 　　北京新里程
142,612 　　
14 　　北京金域公园
55,056 　　北京长阳天地
- 　　北京长阳半岛·中央城
- 　　北京朗润园
106,317 　　北京金域东郡
22,543 　　北京万科橙
48,680 　　北京首开万科中心
- 　　北京天竺悦城
30,034 　　北京天竺万科中心
- 　　北京高丽营项目
- 　　北京香河2012
- 　　北京七里渠地块
- 　　北京28街区项目
- 　　北京万科天地
- 　　北京城建万科城
69,872 　　北京门头沟项目
- 　　唐山红郡
168,343 　　唐山金域华府
143,524 　　唐山金域蓝湾
65,368 　　唐山金域华府A-02-02
- 　　唐山新里程
56,168 　　秦皇岛假日风景
173,682 　　秦皇岛北戴河小镇
53,641 　　天津东丽湖
1,092,057 　　天津金域华府
87,094 　　天津民和巷项目
- 　　天津小王庄地块
- 　　天津假日润园
343,101 　　天津四季花城
184,364 　　天津东第项目
- 　　天津滨海时尚
43,473 　　天津海港城
262,095 　　天津锦庐
127,095 　　天津东海岸
23,157 　　天津金域国际
48,156 　　天津仕林苑
114,474 　　天津梅江柏翠园
- 　　天津天拖北项目
- 　　沈阳鹿特丹
198,036 　　沈阳金域蓝湾
566,726 　　沈阳明天广场
269,455 　　沈阳柏翠园
179,714 　　沈阳春河里
223,091 　　沈阳惠斯勒小镇
60,717 　　沈阳润园
54,996 　　鞍山金域国际
66,756 　　沈阳铁西蓝山
- 　　沈阳香湖盛景苑北区
183,667 　　
15 　　沈阳公园大道
192,697 　　沈阳假日风景
- 　　沈阳紫台
- 　　沈阳城市之光
- 　　抚顺金域蓝湾
150,421 　　抚顺金域国际
108,753 　　营口海港城
72,221 　　鞍山惠斯勒小镇
327,033 　　鞍山万科城
316,813 　　大连朗润园
215,690 　　大连西山项目
67,150 　　大连蓝山
133,926 　　大连公园里
- 　　大连现在城
31,664 　　大连金域华府
- 　　大连波浪洗衣机厂项目
- 　　大连城市之光
- 　　大连海港城
169,198 　　大连樱花园
高新技术产
88,208 　　
- 　　大连万科城
259,690 　　大连城花东项目
- 　　大连中南路磁头厂项目
- 　　长春蓝山
400,670 　　长春惠斯勒小镇
213,708 　　长春万科城
222,501 　　长春柏翠园
254,983 　　长春金域长春
45,242 　　吉林万科城
703,151 　　吉林松花湖项目
- 　　青岛玫瑰里
183,050 　　青岛春阳花园
69,807 　　青岛桃花源二期
- 　　青岛山东路项目B地块
- 　　青岛万科城
311,226 　　青岛福州路万科中心
71,082 　　青岛山东路万科中心
27,608 　　青岛蓝山
208,462 　　青岛紫台
- 　　青岛海晶化工
- 　　青岛生态城
261,571 　　青岛小镇
234,193 　　青岛东郡
137,356 　　青岛平度万科城
81,275 　　青岛平度新城
18,110 　　青岛生态新城
- 　　青岛桃花源
68,196 　　烟台海云台
188,699 　　烟台假日风景
217,361 　　
16 　　烟台假日润园
152,466 　　烟台御龙山
104,015 　　烟台万科城
100,473 　　济南金域国际
192,158 　　济南万科城
137,708 　　济南金域华府
- 　　济南幸福里
- 　　济南新里程
- 　　济南公园里
- 　　济南金色悦城
- 　　太原紫台
334,330 　　太原蓝山
95,491 　　太原公交公司地块
- 　　太原金域华府
- 　　太原四建万科蓝山
- 　　太原紫郡
- 　　晋中朗润园
323,659 　　太原新都心
- 　　太原万科城
- 　　北京区域小计
21,683,226 42,451,609
14,785,655 　　成都区域 　　成都万科华茂广场
- 　　成都金色乐府音乐广场
- 　　成都金色海蓉
234,125 　　成都五龙山公园
356,503 　　成都金域缇香
51,256 　　成都翡翠郡
- 　　成都金域名邸
- 　　成都公园5号
- 　　成都金色城市
148,388 　　成都金色城品
141,642 　　成都海悦汇城
524,843 　　成都第五城
- 　　成都万科城
- 　　成都国宾润园
- 　　南充金润华府
152,192 　　武汉汉阳国际
372,019 　　武汉万科城
299,337 　　武汉金域湖庭
- 　　武汉汉口传奇
92,781 　　武汉联投万科生态城
东湖新技术
208,051 　　
- 　　武汉城花璟苑
东湖新技术
155,137 　　
- 　　武汉嘉园
东湖新技术
59,078 　　
- 　　武汉锦程
东湖新技术
202,620 　　
- 　　武汉金域蓝湾
武汉经济技
533,600 　　
17 　　武汉金色城市
753,179 　　武汉长征村项目
102,068 　　重庆锦程
533,486 　　重庆悦府
376,737 　　重庆万科城
458,693 　　重庆悦湾
208,253 　　重庆溉澜溪
- 　　重庆金域学府
- 　　重庆金色悦城
269,042 　　重庆万科西九
68,943 　　重庆万科西城
139,381 　　重庆锦尚
- 　　西安金域曲江
390,176 　　西安城市之光
- 　　西安东方传奇
- 　　西安万科城7#地
447,700 　　西安万科城3#地
238,259 　　西安万科城8#地
- 　　西安金域华府
298,642 　　西安大明宫项目
92,935 　　西安金色悦城
215,453 　　西安金色悦城DK1
- 　　西安金域国际
- 　　西安金域东郡
浐灞生态区
- 　　西安幸福里
- 　　西安高新华府
- 　　郑州万科美景龙门龙堂
134,224 　　郑州万科美景万科城
883,155 　　郑州万科美景万科城（4、
477,164 　　5）
- 　　郑州万科美景魅力之城
- 　　郑州航空港区1#地块
- 　　郑州万科天伦紫台
- 　　郑州兰乔圣菲
- 　　贵阳金域华府
351,480 　　贵阳大都会
190,571 　　贵阳大都会商业综合体
- 　　贵阳玲珑湾
87,269 　　贵阳悦城
52,355 　　贵阳万科城
207,107 　　贵阳公园5号
58,519 　　贵阳云岩大都会
- 　　昆明白沙润园
189,793 　　昆明金色领域
181,651 　　昆明魅力之城
342,798 　　昆明公园里
18 　　乌鲁木齐金域华府
223,503 　　乌鲁木齐南山郡
乌鲁木齐县
- 　　乌鲁木齐金域国际
沙依巴克区
60,376 　　乌鲁木齐金域缇香
沙依巴克区
50,196 　　乌鲁木齐兰乔圣菲
沙依巴克区
148,465 　　乌鲁木齐中央公园
- 　　乌鲁木齐四季花城
- 　　成都区域小计
10,191,694 31,777,686
10,875,310 　　集团合计
71,231,876 153,364,595
21,265,562
17,286,990
53,736,883 　　
截至2015 年底，公司在中国大陆拥有472 个主要开发项目，在建项目权益建筑面积合计约3,147万平方米，规划中项目权益建筑面积合计约3,976万平方米。此外，公司还参与了 8个城市更新改造类项目，目前拆迁与相关手续办理尚在进行中，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约67 万平方米，对应万科权益规划建筑面积约301 万平方米。 　　
公司经营和财务状况分析 　　
净资产收益率 　　
公司坚持精细化运营，增强组织效能，提升经营效率。2015 年全面摊薄的净资产收益率为 18.09%，较2014年上升 0.23个百分点。　　
净利润 　　
2015年公司实现净利润人民币259.5亿元，同比增长34.5%；实现权益净利润人民币181.2亿元，同比增长15.1%。权益净利润增速慢于净利润，原因是近年来公司加大了合作力度，报告期内一批合作比例较高的项目进入结算，导致净利润中，少数股东损益由2014 年的人民币 35.4亿元上升至人民币 78.3亿元。受此影响，2015 年未扣除少数股东损益的净利润率为13.27%，较 2014年（ 13.18%）略有上升，但归属于上市公司股东的净利润率较2014 年10.76%有所下降，为9.27%。因地价占房屋售价的比例上升，2015 年公司房地产业务的结算毛利率为19.46% ，与 2014年相比减少 1.30个百分点。 　　
投资收益 　　
公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益。因公司不断深化合作经营，此类“投资收益”属于经常性收益，并非一次性所得。报告期内，公司实现投资收益人民币 35.6亿元，其中，来自联营合营公司实现的万科权益利润为人民币 23.9亿元。存货跌价准备 　　
2014年末，公司根据当时的市场情况，对可能存在风险的 6个项目计提存货跌价准备 7.6亿元。报告期末，公司根据最新市场及销售情况，对所有项目进行了减值状况的测试，并针对2014年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估。公司根据测试结果，按照项目的进度和企业会计准则的要求，公司转销存货跌价准备人民币4.5 亿元。同时，由于报告期内，部分城市房价、地价持续调整，公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的唐山红郡、烟台海云台、乌鲁木齐南山郡增加计提了存货跌价准备人民币 3.7亿元，并新增加芜湖万科城南区、营口海港城新计提存货跌价准备人民币0.7亿元。 　　
报告期内，项目存货跌价准备变化情况如下： 　　
单位：人民币万元 　　
年初跌价准备余额
年末跌价准备余额 　　
5,898.68 　　
抚顺金域蓝湾
烟台海云台
30,573.37 　　
乌鲁木齐金域缇香
929.27 　　
乌鲁木齐南山郡
13,587.64 　　
温州龙湾花园
17,612.70 　　
芜湖万科城南区
3,559.38 　　
营口海港城
3,249.57 　　
75,410.62 　　
本年计提的存货减值准备，考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润3.3 亿元，影响归属于母公司所有者的净利润3.3亿元。　　
19 　　随着行业进入白银时代，各地市场分化加大，房价、地价波动更加频繁。公司未来应更加注重提升项目质量、控制投资风险。 　　销售和管理费用 　　期内，公司继续挖掘经营效益，强化费用控制。2015 年全年公司销售费用为人民币 41.4亿元，占销售金额的比例为1.58%，较 2014年下降 0.52个百分点；管理费用为人民币 47.5亿元，占销售金额的比例为1.81%，与 2014年持平。 　　资金状况 　　公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款。报告期内，公司销售回款率超过90% 。通过积极销售，合理投资，年内公司实现经营性现金流净额人民币 160.5亿元。 　　公司在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截至报告期末，公司持有货币资金人民币531.8 亿元。 　　期末公司持有的货币资金中，人民币占比95.25%，港币 占比2.24%，英镑占比 1.64%，美元占比0.87%，其余为新加坡币。 　　有息负债情况 　　截至2015 年底，公司有息负债合计人民币 794.9亿元， 其中，银行借款占比为44.82%，应付债券占比为25.18%，其他借款占比为 30.00%。 　　有息负债中，固定利率负债占比25.18%，浮动利率负债占比 74.82%。公司有抵押的有息负债人民币16.1亿元，占总体有息负债的2.03%。 　　截至报告期末，公司有息负债中短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币266.5 亿元，占总体有息负债的比例为33.52%；一年以上有息负债人民币528.4 亿元，占总体有息负债的比例为66.48%。 　　截至报告期末，公司有息负债中，境内负债占比 75.01%，境外负债占比 24.99%。人民币负债占比77.56%，外币负债占比 22.44%，外币负债占比较 2014年底增加了5.68 个百分点。 　　报告期内，公司资本化的利息支出合计人民币30.7 亿元，没有资本化的利息支出人民币17.8 亿元。 负债率 　　截至报告期末，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为42.92%（2014 年底：41.46%）。公司净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 19.30%（2014 年底：5.41%），继续保持在行业较低水平。　　融资和评级情况 　　为进一步增强资金实力，优化债务结构，降低融资成本， 2015年公司在股东大会授权范围内，完成 50亿元人民币公司债券发行。本期债券为5年期无担保品种，发行价格为每张人民币
100元，信用等级为AAA，票面利率为3.5% 。公司良好的信誉在资本市场再一次得到体现。 　　2015年11月，公司完成 2015年度第一期和第二期各人民币15亿元的 5年期的中期票据的发行，合计发行30亿元，发行利率均为 3.78%。 　　报告期内，标准普尔、惠誉维持公司BBB+的长期企业信用评级，评级展望为稳定。2015 年7月，穆迪将公司的信用评级由Baa2 上调至Baa1，评级展望为稳定。公司稳健的经营风格、审慎的财务管理和良好的资本市场信用继续获得国际权威评级机构的认可。 　　资本开支承担 　　截至报告期末，公司的资本承担为人民币791.75亿元，主要包括公司已签订的正在或准备履行的建安合同，以及已签订的正在或准备履行的土地合同。 　　或有负债 　　公司按行业惯例为按揭购房客户的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币687.66亿元。公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。公司认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。 　　
20 　　汇率波动风险 　　公司在中国大陆经营大部分业务，大部分收入与开支均以人民币计值，人民币汇率的波动对公司经营的影响有限。2015 年，由于人民币兑换港元、美元的汇率波动，公司共产生约人民币0.38 亿元的汇兑收益。 　　近年来，公司坚持国际化战略，逐步加大海外业务探索，以“全球资源为我所用”的心态，积极整合海外资源。公司坚持对资产/负债匹配性、负债期限、境外流动性风险管理等进行动态管理，适时采用套期保值覆盖汇率敞口风险。2014 年公司针对 3.3亿美元外币借款签署了无本金交割远期外汇契约（NDF）。由于 NDF安排，报告期内有关借款对应的外币汇率波动没有对公司损益产生影响， NDF价值在报告期内增加人民币 8,579.08万元。 NDF在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远期汇率，控制汇率变动风险。 　　公司主要财务指标变动情况 　　
单位：人民币万元 　　
说明 　　 资产总额
61,129,556.77
50,840,875.54
20.24% 经营规模扩大　　货币资金
5,318,038.10
6,271,525.34
获取资源增加　　存货
36,812,193.05
31,772,637.85
15.86% 开发项目增加　　其他应收款
7,548,564.30
4,892,446.37
54.29% 合作方往来增加　　应付票据
1,674,473.29
2,129,189.39
支付方式调整 　　预收款项
21,262,570.56
18,174,933.70
16.99% 预售总额增加　　其他应付款
6,235,022.43
4,544,172.97
37.21% 合作方往来增加　　归属于上市公司股东的
10,018,351.78
8,816,456.99
13.63% 结算利润积累　　股东权益 　　
说明 　　营业收入
19,554,913.00
14,638,800.45
33.58% 结算收入增加　　营业成本
13,815,062.87
10,255,706.37
34.71% 结算成本增加　　营业税金及附加
1,798,042.68
1,316,674.59
36.56% 结算收入增加　　利润总额
3,380,261.76
2,525,236.32
33.86% 营业利润增加　　归属于上市公司股东的
1,811,940.62
1,574,545.41
15.08% 利润总额增加　　净利润 　　
说明 　　 资产负债率
77.20% 0.50个百分点　　流动比率
　　速动比率
　　股东权益比率
22.80% -0.50个百分点　　应收帐款周转天数
-2 销售回款加快　　存货周转天数
-245 竣工速度加快　　公司资产负债主要构成情况 　　
单位：人民币万元 　　
占总资产的比　　
占总资产的比
重增长百分点 　　
的比重(％) 　　 资产总计
61,129,556.77
100.00 50,840,875.54
100.00 　　 货币资金
5,318,038.10
8.70 6,271,525.34
-3.64 　　 其他应收款
7,548,564.30
12.35 4,892,446.37
2.73 　　 存货
36,812,193.05
60.22 31,772,637.85
-2.27 　　 其中：已完工开发产品
3,482,578.66
5.70 2,269,478.79
在建开发产品
22,840,991.83
37.36 19,629,107.75
-1.25 　　
拟开发产品
10,352,930.96
16.94 9,520,371.03
-1.79 　　
建造合同及其它
135,691.60
0.22 353,680.28
-0.47 　　
21 　　 应付账款
9,144,645.84
14.96 6,704,719.98
1.77 　　 预收账款
21,262,570.56
34.78 18,174,933.70
-0.97 　　 其他应付款
6,235,022.43
10.20 4,544,172.97
1.26 　　 一年内到期的非流动负债
2,474,640.41
4.05 2,044,928.83
0.03 　　 长期借款
3,382,858.42
5.53 3,453,671.21
-1.26 　　公司销售费用、管理费用、投资收益等财务数据变动情况 　　
单位：人民币万元 　　
变动原因 　　
413,827.36
452,188.95
加强销售费用管理　　
474,524.98
390,261.77
21.59% 经营规模增长，人工费用增加　　
356,190.81
415,926.20
项目股权转让收益减少 　　公司现金流量数据变动情况 　　
单位：人民币万元 　　
结构比增　　
长百分点 　　
经营活动现金流入
21,106,503.48
100.00% 18,532,761.71
其中：销售商品、提供劳务收到的现金
19,190,827.18
16,830,906.76
经营活动现金流出
19,501,901.41 100.00%
14,360,279.80 100.00%
其中：购买商品、接受劳务支付的现金
12,997,942.48
9,523,183.23
经营活动产生的现金流量净额
1,604,602.07
4,172,481,91　　
投资活动产生的现金流量净额
(2,094,748.12)
(348,737.09)　　
筹资活动产生的现金流量净额
(510,391.08)
(1,961,725.15)　　公司管理回顾 　　强化质量管理　　公司严守“质量第一”的原则，继续强化以“实测实量、交付评估、客户验房指引表”为核心的质量管控。报告期内，公司实测实量满意度由92.6 提升至98.0，交付评估满意度由73.9 提高至79.5，质量满意度由58.0提高至 67.0。 　　提升产品竞争力 　　报告期内，公司坚持“好房子、好服务、好社区”的三好价值体系，推动产品服务持续升级，获得良好的市场反馈。同时，公司从客户视角出发，强调“为客户省钱”，在深入分析客户需求的基础上，从规划、设计、配套、交付等多方面提升产品适配性，为客户提供性价比更高的产品和服务。 　　向城市配套服务商转型 　　白银时代，行业正在发生深刻变化，新的业务机会也在不断产生。报告期内，公司坚持“勇敢探路、坚定转型”的思路，围绕“城市配套服务商”，不断丰富产品服务体系。公司对各区域、一线公司充分授权，鼓励各地结合城市发展方向，因地制宜的开展新业务探索；同时，
通过集团资源支持和内部总结分享，促进优秀项目 成功经验的快速推广。报告期内，
“八爪鱼”，“V-LINK”等战略构想相继提出，对长租公寓、社区营地教育、养老机构、产业地产等新业务的探索也有序开展。　　目前，公司在长租公寓业务领域已经初步形成了以万科驿为主、“万科派、被窝公寓为辅的产品体系。公司长租公寓已开业数量超过1000 间，此外还有超过20,000间正在筹备开业。　　针对客户普遍关心的子女教育等问题，公司正在积极尝试布局，从社区营地、户外营地、城市营地和体制教育四个维度，为业主提供一站式优质素质教育平台，并通过城市、户外营地等，培养子女的户外运动爱好，以及人际交往和团队合作能力。 　　对新业务的探索，有助于提升公司核心业务的产品竞争力和客户粘性，并为公司未来的业务成长提供更加广阔的空间。 　　物流地产实现突破　　2015年，公司成立了万科物流地产发展有限公司，物流地产实现了业务从 0到1的突破，开展了项目获取、开发建设、资产管理全流程业务。 　　
22 　　公司物流地产明确了“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的发展战略。物流地产借力万科深耕城市多年形成的不动产投资经验，与各地投资团队联动，通过战略合作、并购等多种方式，实现了快速发展，初步形成了以核心城市群为基础的网络化布局。同时，公司利用集团集中采购资源，初步完成标准化产品定型，与各城市经验丰富的工程开发团队合作，已形成多种项目管理模式，有能力提供工期较短、成本合理的富有竞争力的产品。在最大化自身优势的同时，物流地产引入行业内优秀人才，积极拓展客户资源，已经与电商、高端制造、现代批发零售业、第三方物流、快递快运等行业中的领先企业建立广泛联系，初步建立以客户为导向的内部业务流程及组织机制，凭借自身优势，探索在资管、配套、产业链上下游等环节为客户提供价值增值服务，增强客户粘性。 　　持续拓展海外业务　　公司坚持以国际化为长期发展方向，通过投资海外市场学习海外成熟市场多元化的商业模式，将国外成熟的产品和服务带回国内，同时打通国内外客户资源，树立万科在海外市场的口碑。在开展具体业务时，公司倾向于选择具有长期投资价值的核心城市核心地段，与国际优质开发企业、金融机构及中介服务机构建立战略合作关系。 　　报告期内，公司在纽约新增 3个项目，分别为纽约西 42街130 号项目、布鲁克林四大道275 号项目、布鲁克林Nevins10 项目；在香港新增屯门项目：此外，公司通过合作方式首次进入英国市场，参与伦敦The Stage 项目和Soya 资产包项目。 　　物业服务创新 　　房子可能是客户一生中最重要的资产之一。万科物业始终坚信物业管理本质在于对建筑物本身的打理，并始终向业主提供一流水准的物业服务。物业费是业主对物业服务质量的基本认可，报告期内，万科物业住宅项目物业服务费当期收缴率达到96.14%，公司的服务质量获得业主的高度认同。 　　期内，万科物业升级物业服务模式，“睿服务”体系由1.0 版本迭代至2.0 版本，从“记录人与物数据”到“连接人与物活动”。万科物业持续推进信息化建设，探索物业管理新技术和新方法，减少中间监控环节和管理成本，提升住宅项目运营效率，保证了住宅物业毛利率稳步增长。同时，万科物业充分发掘资产服务经营模式，2015 年资产服务利润同比增长87%，对利润的贡献达到22%，较上年提升6个百分点。 　　2015年，万科物业开始主动拓展住宅和商写物业市场。在住宅物业市场方面，根据市场需求，提供多种合作模式，有公司股权合作模式，在核心区域与11 家物业公司开展股权合作；有项目全委合作模式，2015年以全委合作模式签订了 40个住宅项目；亦有以技术升级、专业服务、现场托管为核心要素的物业服务全面解决方案的“睿服务”体系合作模式，截止 2015年底，万科物业共在 42个城市，向非万科地产开发的377 个住宅项目提供了基于“睿服务”体系的物业服务。在商业写字楼市场方面，万科物业在北京、深圳、上海、杭州等地，共新获取21 个商业写字楼项目的服务合同，向各知名企业客户提供物业服务与设施服务。万科物业将深耕中国核心城市，服务中国城市发展。 　　期内，万科物业举办了二十五周年庆典暨新标发布会，启用了Vanke Service 品牌新标。 在中国物业管理协会评选的“2015中国物业百强企业”中，万科物业蝉联第一；在首届中国物业管理创新发展论坛中，万科物业荣获中国物业管理综合实力百强企业第一名；在《2015 年中国房地产开发500 强测评研究报告》及2015 中国房地产开发企业500 强榜单中，万科物业以11%的品牌首选率名列服务商物业管理品牌榜榜首。 　　坚持金融创新　　公司转型方向之一，是由单一即售型不动产开发，转向多种资产管理与价值提升，“金融化”在促成这一转型中将起到关键性作用。报告期内，公司积极进行金融创新，为提升资管能力积累经验。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs 成为国内首只公募REITs，相关金融产品的推出，有助于公司盘活存量资源，提高资金利用效率。 　　绿色建筑，产业化和科技创新 　　绿色低碳是全球发展趋势，也是公司始终坚持的经营理念。2015 年，公司完成绿色建筑面积1406.5 万平方米，相比 2014年增加 60%。 　　
23 　　公司以“提高质量，提升效率，减少对人工的依赖”为原则，通过规模化、集约化的产业化生产方式，为客户提供高品质的产品。2015 年，公司开工面积中工业化应用比例达到81% 。新开工的主流产品中，预制构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到39%、100%和100% 。 　　为了适应未来物业服务快速发展的需求，公司以减少人工及降低对人的依赖为出发点，结合公司在城市配套服务各个领域的需求及目前的技术成熟度，开展机器人技术的研究。目前，公司的研究主要集中于建造业务、物业运营、酒店业务、养老服务、家居服务等领域。公司对于每类机器人的需求进行了明确的定义，针对这些需求与不同的高校、研发机构、企业进行合作，进行样机的研发及测试。目前安防巡逻机器人、室外清扫机器人、门岗无人化系统、餐厅自动结算系统等项目已完成样机，正在进行稳定性测试工作。 　　事业合伙人和组织架构优化 　　事业合伙人机制有助于激发经营管理团队创造力和工作热情，为经营转型提供管理支持。报告期内，公司继续深化合伙人团队机制建设，鼓励构建任务导向型的事件合伙人型组织，减少层级，打破部门及专业壁垒，强化业务协作。 　　为加快推动业务创新与转型，公司对组织体系进行了调整，将总部原有的战略投资部门转型为事业发展部，并加快筹备各项新业务的事业部，推动转型迈出实质性的步伐。为了充分发挥一线的自主创新能力，提高组织快速应变能力，公司设立了区域首席执行官联席会，赋予区域更大的运营管理决策权，并通过群策群力/7UP 等干预式管理工具，以及蜂巢行动系列培训，提高一线组织效能。 　　2014年上半年，公司推出项目跟投制度，将项目经营成果与员工利益直接挂钩。报告期内，公司跟投项目规模持续扩大，全年累计开放76 个项目。公司继续强化跟投规范性，推动方案升级，完善投后监控，并以此为切入点，
启动问责机制，推动运营效率的提升。经过一年多的实践，跟投制度在缩短项目开盘周期、提高开盘认购率，提升项目盈利能力等方面体现出良好成效。 　　期内，万科物业深化组织变革，全面推行合伙人机制。确立以13家中心城市为核心的扩张方案，完成 49个管理中心的组织架构设立和相关运营机制的贯彻。实现了住宅项目运营专业化管理，为业务快速扩张建立了有效的组织保障与制度保障。同时，公司董事会通过了万科物业市场化发展的议案，同意增发10%股权启动万科物业事业合伙人机制，激发员工活力、共享共担未来，以此吸引更多优秀人才加入到推动万科物业的市场化扩张中。截止本报告披露日，增发股权的分配和有关工商变更手续已经完成。 　　股份回购 　　日， 在A股股票市场大幅震荡的背景下，
为稳定市场信心，保护投资者利益，公司发布了《关于在人民币100 亿元额度内回购公司A股股份的董事会决议公告》； 日召开的 2015年第一次临时股东大会暨第一次A股类别股东大会、第一次 H股类别股东大会审议通过了 回购价格不超过13.20 元/股、
回购资金总额不超过人民币 100亿元的回购方案。 日公司公告了《关于在人民币100 亿元额度内回购公司A股股份的报告书》， 9月18日公司实施首次回购，之后择机在股价低点展开回购。 　　截至回购期限结束日，公司回购A股股份数量为 12,480,299股，占公司总股本的比例为0.113%，成交的最高价为13.16 元/股，最低价为 12.57元/股，支付总金额为人民币 1.6亿元（含交易费用），符合公司回购部分A股股份方案的要求。　　重大资产重组 　　2015年下半年以来，主要城市土地竞争加剧，地价屡次刷新纪录，拿地难度加大，合作成为更加迫切和现实的选择。同时，为了加快业务转型，公司一方面加大自身对新业务的探索，另一方面也在探讨通过并购进一步完善公司产品线布局，提升资产管理能力，特别是在新业务方面的管理和运营能力。 　　因筹划重大资产重组事项，公司A股股票于 日下午 1点申请停牌。本公司计划收购多项资产及（或）境内外多个公司，如全部成功实施，将有助于提升本公司在地产核心业务、新业务和海外业务方面的市场地位，并完善公司产品线布局。 　　停牌期间，公司积极推动重大资产重组事项的进展，并及时履行信息披露义务。 　　社会责任 　　公司始终恪守价值理念，积极履行社会责任，关注利益相关方发展，追求可持续成长，并致力于让更多的人分享到经营成果。报告期内，公司履行社会责任的情况，详见同日发布的《2015 年企业社会责任报告》。 　　
24 　　未来发展展望 　　短期来看，市场仍然延续分化格局，全国大部分地区仍面临较大的库存去化压力，而主要城市由于2015年成交大幅回升，在去库存方面已经走在前列，部分热点城市甚至面临库存过少、房价上涨的压力。公司将坚持积极销售，
灵活应对市场变化。长期来看，
行业进入白银时代的趋势难以改变，公司将坚持城市配套服务商的定位，以客户为中心，不断推动产品、服务升级，拓展事业版图。 　　2016年，公司将以价值创造、能力提升为核心，
继续深化合伙人机制，推动业务转型。 　　质量是不可逾越的底线。2016 年公司将在现有质量管理体系的基础上，开展“天网行动”，实现覆盖 42家城市公司78 类产品类别的质量抽检机制。公司将坚持工业化道路，推广快建快装工艺工法，扩大穿插施工管理应用范围，提高施工效率。 　　公司将坚持城市配套服务商发展战略，在夯实核心业务的基础上，加快业务创新。对于核心业务，公司将全面落实“三好”产品解决方案，本着“为客户的每一分钱精打细算”的原则，打造最具竞争力的产品和服务。对于新业务，公司将进一步明确物业、物流、海外等板块的年度经营管理要求和考核评价体系；同时，继续培育和试点其他新业务。 　　随着公司的转型深入，未来的客户群体将更加广泛。公司需要以互联网的思维打破业务边界，实现各项业务和客户的互通互联，通过整合客户资源，在各业务线之间形成价值链和生态圈。为此，公司启动了“沃土”计划，未来将以信息化战略为基础，构建统一的信息平台，为多业务协同综合提效打好基础，重构业务流程，形成清晰、规范、便捷、统一的管理模板。 　　2016年，公司将继续坚持以现金流为基础的持续回报增长目标，加快销售回款，强化库存管理。同时，公司将继续提升现金流管理，整合金融资源，通过融资创新提高投资效率，尝试包括资产证券化在内的金融工具，通过金融转型为业务转型提供助力。　　公司将严控投资风险，坚持在城市功能和配套成熟、具有人口支持力的地区发展项目，对重点城市提前布局，为后续开展更多新业务打下基础。公司将坚持合作创新，充分发挥自身的专业能力和品牌信誉优势，积极寻找战略合作机会。同时，公司将有序推进投资团队建设和专业能力提升，完善专业培训和人才保有，搭建以资产管理能力为基础的考核激励机制。 　　公司将坚持国际化战略，进一步加大和各类机构投资者的合作，推进海外业务多元化，通过海外投资获得更加均衡的全球资产配置。 　　在物流地产领域，公司致力于成为行业领先、客户高度认可的物流地产服务商，公司将继续根据客户需求指导投资布局，拓展多元化渠道资源，加速并购和战略合作，探索差异化增值服务，力争在产品、工程、租赁效率等方面成为行业标杆。 　　在物业领域，公司将坚持通过专业的管理来做好建筑物本身的打理，为业主房产的保值增值护航。通过建设开放的平台，推行高标准、透明、机会均等的商业合作机制。万科物业将主动通过并购、睿服务、全委等模式拓展住宅及商写市场，实现对外市场规模的快速增长；同时，进一步深化组织变革，聚焦组织效率提升，迭代事业合伙人制度，打造物业服务的生态系统。 　　公司将配合新业务的发展需求，建立战略实施的推进机制，促进治理结构和决策体系的优化。包括进一步完善跟投制度，涵盖更多业务板块，强化核心管理团队职责。 　　2016年，公司现有项目预计新开工面积 2,200万平方米，略高于 2015年实际开工面积；预计项目竣工面积2,065万平方米，比 2015年实际完成规模增加 19.4%。 　　2016年度项目开发计划情况如下：　　
单位：平方米 　　
规划建筑16年计划16年计划
15年末储备　　
竣工面积 　　广深区域 　　深圳车公庙项目
57,750 　　深圳兰江山第项目
- 　　深圳深南道68号
- 　　深圳天琴湾
- 　　深圳壹海城
- 　　深圳安托山项目
219,967 　　深圳留仙洞
959,017 　　深圳地铁红树湾项目
419,000 　　深圳溪之谷
47,270 　　深圳翡丽郡
- 　　深圳金域缇香
- 　　深圳天誉
- 　　深圳万科红三期
- 　　深圳布吉水径项目
104,793 　　深圳公园里
- 　　深圳浪骑项目
22,380 　　深圳八意府
- 　　深圳三馆项目
229,910 　　深圳嘉悦山花园
- 　　深圳金域九悦花园
- 　　深圳北站项目
142,400 　　深圳雅园学校项目
18,500 　　惠州金域华庭
- 　　深圳大甲岛
93,340 　　惠州双月湾
547,100 　　东莞双城水岸
104,048 　　东莞朗润园
- 　　东莞四季花城
- 　　东莞金色城市
- 　　东莞金域松湖
松山湖园区
- 　　东莞松湖中心一期
松山湖园区
- 　　东莞松湖中心
松山湖园区
- 　　东莞万科大厦
- 　　东莞翡丽山
60,152 　　东莞香树丽舍
- 　　东莞万科中心
- 　　东莞金域华庭
- 　　东莞金色里程
- 　　东莞虎门万科城
- 　　东莞虎门花园
- 　　东莞云广场
373,182 　　东莞城市之光广场
136,422 　　东莞长安万科中心
- 　　东莞金色悦府
- 　　东莞金域国际
26 　　东莞厚街广场
- 　　东莞松湖传奇
- 　　东莞湖畔花园
47,055 　　东莞常平万科城
- 　　东莞珠江东岸
253,276 　　东莞松朗花园
238,779 　　东莞金域缇香
74,229 　　广州峰境花园
- 　　广州金域华庭
- 　　广州万科派广场
- 　　广州新隆沙AF020122 地块
30,706 　　广州南方公元花园
- 　　广州兰乔圣菲
- 　　广州热橙花园
74,903 　　广州东荟城
- 　　广州东荟城（扩展）
- 　　广州金色梦想
- 　　广州岭头项目
373,634 　　广州亨元岗项目
368,959 　　广州金色城市
310,230 　　广州黄埔仓
- 　　广州幸福誉花园
383,297 　　广州欧泊
- 　　清远万科城
1,219,450 2,438,901
1,376,039 　　清远万科华府
- 　　广州万科云广场
- 　　广州云启家园
- 　　广州万科云二期
155,889 　　佛山金域蓝湾
- 　　佛山城东花园
- 　　佛山金域中央
314,636 　　佛山万科大厦
146,000 　　佛山金色领域广场
59,664 　　佛山万科湖岸
12,781 　　佛山金色城市
210,744 　　佛山金域国际
- 　　佛山水晶城
- 　　佛山沁园
- 　　佛山天傲湾
- 　　佛山金域滨江广场
277,545 　　佛山缤纷西园
- 　　佛山万科广场
246,038 　　佛山万科城
46,961 　　珠海珠宾花园
- 　　珠海金域港湾
154,038 　　珠海金域缇香
- 　　珠海万科城
127,071 　　珠海魅力之城
27 　　珠海城市花园
- 　　中山金色家园
381,533 　　中山柏悦湾
214,208 　　中山金域蓝湾
277,609 　　厦门湖心岛
70,285 　　厦门云玺项目
- 　　厦门兆丰金项目
- 　　厦门金域华府
- 　　厦门万科广场
341,835 　　厦门东森项目
103,163 　　厦门宏谦项目
- 　　厦门海沧万科城
- 　　泉州万科城
149,681 　　泉州石狮金域中央
110,172 　　漳州万科城
397,572 　　福州金域榕郡
- 　　福州金域华府
- 　　福州金域滨江
355,377 　　福州烟台山项目
92,114 　　福州福湾项目
12,000 　　福州万科广场
- 　　福州金域花园
- 　　福州金融港中心
- 　　福州永泰万科城
341,516 　　福州金域蓝湾
482,399 　　莆田万科城
- 　　莆田万科城G地块
- 　　长沙金域华府
- 　　长沙魅力之城
990,471 　　长沙金域蓝湾
187,701 　　长沙金域缇香
- 　　长沙金域滨江
113,130 　　长沙白鹭郡
- 　　长沙金域国际
415,384 　　长沙梅溪郡
157,535 　　长沙万科城
- 　　长沙紫台
172,448 　　南宁万科大厦
- 　　南宁魅力之城
- 　　南宁金域蓝湾
214,796 　　南宁万科城
1,204,853 　　三亚森林度假公园
88,200 　　三亚高知园
279,841 　　三亚湖畔度假公园
239,567 　　广深区域小计
19,429,470 44,634,284
16,211,095 　　上海区域 　　上海海上传奇
78,867 　　上海金色城市
7,803 　　
28 　　上海翡翠滨江
- 　　上海滨江项目
- 　　上海张江东地块
51,924 　　上海张江西地块
- 　　上海御河企业公馆
162,141 　　上海张江国创中心
- 　　上海金域澜湾
125,233 　　上海七宝万科广场
- 　　上海城花新园
- 　　上海虹桥万科中心
- 　　上海翡翠别墅
- 　　上海虹桥时一区
- 　　上海万科城
- 　　上海徐汇万科中心
328,860 　　上海尚源
- 　　上海赵巷有山
- 　　上海梦想派
- 　　上海云间传奇
- 　　上海南桥传奇
- 　　上海金域南桥
- 　　上海金色领域
- 　　上海安亭新镇项目
400,341 　　上海铁狮门项目
- 　　南通金域蓝湾
- 　　南通公园里
85,836 　　南通濠河传奇
- 　　南通金域华府
243,940 　　南京安品圜舍
10,420 　　南京金域蓝湾
- 　　南京新都荟
33,685 　　南京翡翠公园
85,432 　　南京金色领域
- 　　南京金色半山
- 　　南京璞悦山
87,369 　　南京九都荟
24,999 　　南京尚都荟
76,876 　　南京九都荟南项目
108,934 　　镇江魅力之城
179,530 　　镇江蓝山花园
256,378 　　南京万科城
380,041 　　苏州玲珑湾
- 　　苏州金域缇香
- 　　苏州玲珑东区
- 　　苏州新都会
- 　　苏州金色里程
- 　　苏州万科城
93,813 　　苏州湖西玲珑
270,546 　　苏州金域平江
29 　　苏州VC小镇
138,434 　　常熟公望项目
64,190 　　昆山高尔夫
249,208 　　昆山魅力花园
花桥开发区
212,268 　　无锡魅力之城
69,585 　　无锡金域蓝湾
169,688 　　无锡信成道
121,926 　　无锡周新老街4号项目
145,091 　　无锡金域缇香
98,014 　　无锡润园
- 　　常州万科城
124,296 　　扬州万科城
- 　　扬州金域华府
- 　　扬州金色梦想
119,552 　　徐州万科城
549,707 　　徐州淮海天地
371,199 　　杭州良渚文化村
527,900 　　杭州北宸之光
- 　　杭州良渚文化村未来城
- 　　杭州良渚文化村未来城二期
- 　　杭州星空
43,520 　　杭州杭宸
84,333 　　杭州未来科技城地块项目
103,157 　　杭州西庐一期
- 　　杭州西庐二期
- 　　杭州玉泉
- 　　杭州玉泉二期
27,851 　　杭州公园大道
- 　　杭州大都会79号
- 　　杭州万科大家钱塘府
- 　　杭州彭埠地块项目
95,061 　　杭州璞悦湾
- 　　杭州金辰之光
- 　　杭州世纪之光
- 　　杭州宝龙南地块项目
143,925 　　杭州公望
94,241 　　杭州君望A+D
93,513 　　杭州君望B+C
72,373 　　嘉兴金域缇香
- 　　嘉兴金色梦想
74,938 　　嘉兴吴越
- 　　嘉兴海上传奇
经济开发区
- 　　嘉兴海上家园
经济开发区
- 　　杭州文晖J地块项目
61,193 　　宁波云鹭湾
45,803 　　宁波金色城市
- 　　宁波金域传奇
- 　　宁波江湾府
30 　　宁波江湾府二期
47,931 　　宁波中河项目
- 　　宁波万科城
47,892 　　宁波江东府
- 　　宁波公园里
- 　　宁波公园里二期
- 　　温州龙湾花园
- 　　温州金域传奇
- 　　温州金域中央
- 　　温州城市之光
32,125 　　温州学院路七号
79,792 　　温州洪殿地块
96,068 　　合肥金域华府
- 　　合肥万科城
- 　　合肥蓝山花园
3,713 　　合肥森林公园
601,529 　　合肥城市之光
162,176 　　芜湖万科城
172,914 　　芜湖海上传奇
172,878 　　南昌青山湖名邸
- 　　南昌金色名郡
- 　　南昌公园里
- 　　南昌万科城
51,536 　　南昌海上传奇
23,559 　　南昌粹叠园
- 　　南昌时代广场
84,269 　　南昌洪都05号地
94,785 　　南昌金域国际
222,084 　　上海区域小计
19,927,486 34,501,016
8,887,185 　　北京区域 　　北京如园C1
90,425 　　北京稻香湖项目
62,041 　　北京大都会
- 　　北京北河沿甲77号
- 　　北京西华府
133,937 　　北京四合庄项目
120,000 　　北京公园里010、014、015、
18,175 　　017、019 号地块 　　北京公园里007号地块
- 　　北京公园里005、008、009
97,455 　　号地块
- 　　北京台湖020项目
258,968 　　北京金隅万科城
- 　　北京金域华府
121,289 　　北京北七家项目
430,900 　　北京长阳半岛
- 　　北京云湾家园
- 　　北京幸福汇
3,888 　　北京金域缇香
31 　　北京新里程
- 　　北京金域公园
- 　　北京长阳天地
4,942 　　北京长阳半岛·中央城
106,396 　　北京朗润园
- 　　北京金域东郡
- 　　北京万科橙
- 　　北京首开万科中心
- 　　北京天竺悦城
- 　　北京天竺万科中心
- 　　北京高丽营项目
139,599 　　北京香河2012
74,295 　　北京七里渠地块
240,089 　　北京28街区项目
41,200 　　北京万科天地
94,797 　　北京城建万科城
101,841 　　北京门头沟项目
252,082 　　唐山红郡
23,800 　　唐山金域华府
9,900 　　唐山金域蓝湾
- 　　唐山金域华府A-02-02
- 　　唐山新里程
- 　　秦皇岛假日风景
- 　　秦皇岛北戴河小镇
208,456 　　天津东丽湖
483,286 　　天津金域华府
173,420 　　天津民和巷项目
97,236 　　天津小王庄地块
144,717 　　天津假日润园
- 　　天津四季花城
149,452 　　天津东第项目
293,560 　　天津滨海时尚
- 　　天津海港城
40,105 　　天津锦庐
- 　　天津东海岸
- 　　天津金域国际
100,885 　　天津仕林苑
- 　　天津梅江柏翠园
- 　　天津天拖北项目
139,099 　　沈阳鹿特丹
30,815 　　沈阳金域蓝湾
- 　　沈阳明天广场
92,300 　　沈阳柏翠园
- 　　沈阳春河里
142,255 　　沈阳惠斯勒小镇
225,424 　　沈阳润园
58,334 　　鞍山金域国际
542,724 　　沈阳铁西蓝山
43,332 　　
32 　　沈阳香湖盛景苑北区
- 　　沈阳公园大道
161,180 　　沈阳假日风景
310,851 　　沈阳紫台
72,184 　　沈阳城市之光
350,517 　　抚顺金域蓝湾
490,205 　　抚顺金域国际
144,854 　　营口海港城
245,684 　　鞍山惠斯勒小镇
352,428 　　鞍山万科城
- 　　大连朗润园
- 　　大连西山项目
- 　　大连蓝山
- 　　大连公园里
- 　　大连现在城
- 　　大连金域华府
- 　　大连波浪洗衣机厂项目
- 　　大连城市之光
283,975 　　大连海港城
727,172 　　大连樱花园
高新技术产业园
220,266 　　
区 　　大连万科城
284,055 　　大连城花东项目
64,260 　　大连中南路磁头厂项目
32,400 　　长春蓝山
85,296 　　长春惠斯勒小镇
139,731 　　长春万科城
680,450 　　长春柏翠园
223,785 　　长春金域长春
192,910 　　吉林万科城
1,216,130 　　吉林松花湖项目
574,718 　　青岛玫瑰里
260,952 　　青岛春阳花园
- 　　青岛桃花源二期
244,046 　　青岛山东路项目B地块
25,741 　　青岛万科城
- 　　青岛福州路万科中心
- 　　青岛山东路万科中心
25,740 　　青岛蓝山
- 　　青岛紫台
- 　　青岛海晶化工
738,793 　　青岛生态城
- 　　青岛小镇
589,900 　　青岛东郡
182,560 　　青岛平度万科城
37,071 　　青岛平度新城
19,687 　　青岛生态新城
215,640 　　青岛桃花源
61,032 　　烟台海云台
160,548 　　
33 　　烟台假日风景
59,347 　　烟台假日润园
- 　　烟台御龙山
398,973 　　烟台万科城
353,559 　　济南金域国际
- 　　济南万科城
- 　　济南金域华府
212,998 　　济南幸福里
39,046 　　济南新里程
- 　　济南公园里
- 　　济南金色悦城
- 　　太原紫台
- 　　太原蓝山
150,884 　　太原公交公司地块
177,415 　　太原金域华府
- 　　太原四建万科蓝山
49,953 　　太原紫郡
201,486 　　晋中朗润园
114,262 　　太原新都心
79,298 　　太原万科城
582,792 　　北京区域小计
21,683,226 42,451,609
17,226,193 　　成都区域 　　成都万科华茂广场
- 　　成都金色乐府音乐广场
490,140 　　成都金色海蓉
- 　　成都五龙山公园
- 　　成都金域缇香
101,409 　　成都翡翠郡
58,222 　　成都金域名邸
- 　　成都公园5号
186,814 　　成都金色城市
- 　　成都金色城品
- 　　成都海悦汇城
- 　　成都第五城
1,230,968 　　成都万科城
423,283 　　成都国宾润园
97,432 　　南充金润华府
168,057 　　武汉汉阳国际
- 　　武汉万科城
- 　　武汉金域湖庭
- 　　武汉汉口传奇
524,967 　　武汉联投万科生态城
东湖新技术开发区
91,512 　　武汉城花璟苑
东湖新技术开发区
136,779 　　武汉嘉园
东湖新技术开发区
56,068 　　武汉锦程
东湖新技术开发区
51,240 　　武汉金域蓝湾
武汉经济技术开发区 100.0%
- 　　武汉金色城市
- 　　武汉长征村项目
34 　　重庆锦程
- 　　重庆悦府
- 　　重庆万科城
67,905 　　重庆悦湾
332,671 　　重庆溉澜溪
514,723 　　重庆金域学府
740,071 　　重庆金色悦城
259,938 　　重庆万科西九
- 　　重庆万科西城
67,927 　　重庆锦尚
109,814 　　西安金域曲江
- 　　西安城市之光
118,217 　　西安东方传奇
250,613 　　西安万科城7#地
81,902 　　西安万科城3#地
36,579 　　西安万科城8#地
65,628 　　西安金域华府
70,714 　　西安大明宫项目
63,192 　　西安金色悦城
145,660 　　西安金色悦城DK1
146,831 　　西安金域国际
49,971 　　西安金域东郡
浐灞生态区
300,558 　　西安幸福里
38,299 　　西安高新华府
197,527 　　郑州万科美景龙门龙堂
145,266 　　郑州万科美景万科城
759,802 　　郑州万科美景万科城
477,164 　　 （4、5）
- 　　郑州万科美景魅力之城
315,896 　　郑州航空港区1#地块
87,742 　　郑州万科天伦紫台
170,131 　　郑州兰乔圣菲
126,448 　　贵阳金域华府
86,325 　　贵阳大都会
248,969 　　贵阳大都会商业综合体
- 　　贵阳玲珑湾
- 　　贵阳悦城
49,247 　　贵阳万科城
423,753 　　贵阳公园5号
- 　　贵阳云岩大都会
318,234 　　昆明白沙润园
- 　　昆明金色领域
58,192 　　昆明魅力之城
897,392 　　昆明公园里
384,229 　　乌鲁木齐金域华府
7,164 　　乌鲁木齐南山郡
乌鲁木齐县
35 　　乌鲁木齐金域国际
沙依巴克区
- 　　乌鲁木齐金域缇香
沙依巴克区
- 　　乌鲁木齐兰乔圣菲
沙依巴克区
56,163 　　乌鲁木齐中央公园
93,872 　　乌鲁木齐四季花城
462,606 　　成都区域小计
10,191,694 31,777,686
4,807,423 12,444,226　　集团合计
71,231,876 153,364,595
22,004,370
20,648,481 54,768,699　　特别风险提示： 　　上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整： 　　a. 宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化；　　b. 新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；　　c. 涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；　　d. 重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工；　　e. 其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。　　2．公司投资情况　　 （1）募集资金使用情况　　2007年公开发行 A股情况　　经有关部门核准，公司于2007 年8月 22日发布招股意向书，向社会公开发行 A股股票，发行数量317,158,261股（面值人民币 1元/股），发行价格人民币 31.53元/股，募集资金人民币 9,999,999,969.33元。扣除发行费用人民币63,398,268.11 元后，募集资金净额人民币9,936,601,701.22 元于2007 年8月30日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第155 号验证报告验证在案。 　　上述募集资金投资于11个项目，截至 日，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：　　
单位：人民币万元　　
募集资金净额
993,660 本年度投入募集资金总额
6,549 　　
变更用途的募集资金总额
已累计使用募集资金总额
变更用途的募集资金总额比例
是否变拟投入金 本年投累计投入
投资进累计实现 是否可达可行性是否发　　
入金额 金额
的效益 预计收益
生重大变化　　
广州新里程（原科学城H3项目）
广州金域蓝湾（原金沙洲项目）
佛山万科城（原南庄项目）
珠海香洲区珠海宾馆项目
杭州西溪蝶园（原蒋村项目）
杭州余杭区良渚项目
宁波鄞州区金色水岸项目
上海浦东五玠坊
上海金色雅筑（原中林项目）
南京白下区安品街项目
65,000 6,549
62,442 96%
南京红郡（原黄家圩项目）
993,660 6,549
991,102 99.74% 812,645 -
(1).南京安品街项目受政府老城保护的政策影响，进行了规划指标调整，影响了项　　
目的如期开工，目前相关规划已经获得通过，项目 2015年已正式动工建设，预计　　
未达到计划进度和预计收益的说明 2016年上半年开始预售， 项目整体开发计划相应调整。 　　
（分具体项目）
(2).南京红郡项目已于 2010年基本售罄且交付，累计实现销售净利率 8.62%，项　　
目取得了较好的品牌效益，但盈利水平低于招股意向书预计水平。 　　
募集资金其他投向项目的收益率均超过或预计将超过收益预测水平，本次募集资　　
金投向项目的整体效益将高于招股意向书的收益预计水平。 　　
变更原因及变更程序说明（分具体 无变更 　　
项目） 　　
截至日，此次募集资金按照招股意向书使用了人民币 991,102万　　
尚未使用的募集资金用途及去向 元，占募集资金净额人民币 993,660万元的 99.74%，余额人民币 2,558万元将随　　
着项目的后续开发全部投入。 　　
36 　　 （2）非募集资金使用情况　　A.股权投资情况　　报告期内，公司新增投资额人民币185.63亿元，主要由以下几项构成：　　1）期内，公司主要发起设立的注册资本在人民币3000万元以上并已实际投资的子公司29家，具体如下：　　
注册资本（元）
万科实际投资额
经营范围 　　
（折合人民币元） 　　
珠海市万有引力房地产有限公
50,000,000.00
25,500,000.00
房地产开发 　　
2 扬州万筑置业有限公司
340,000,000.00
255,000,000.00
房地产开发 　　
3 广州市万畅房地产有限公司
150,000,000.00
150,000,000.00
房地产开发 　　
4 杭州万鼎置业有限公司
50,000,000.00
50,000,000.00
房地产开发 　　
5 嘉兴万宏房地产开发有限公司
220,312,800.00
220,312,800.00
房地产开发 　　
上海万上星安投资管理有限公
500,000,000.00
500,000,000.00
房地产开发 　　
7 天津万科民和巷有限公司
50,000,000.00
50,000,000.00
房地产开发 　　
8 南京万翔仓储管理有限公司
305,680,000.00
房地产开发 　　
9 苏州中新万科房地产有限公司
2,000,000,000.00
1,160,000,000.00
房地产开发 　　
10 天津万泰浙祥置业有限公司
100,000,000.00
51,000,000.00
房地产开发 　　
11 南昌万科经开房地产有限公司
850,000,000.00
340,000,000.00
房地产开发 　　
12 杭州万旭置业有限公司
285,000,000.00
1,822,917,000.00
房地产开发 　　
13 杭州万哲置业有限公司
100,000}