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关于贷款买房需要注意的问题
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关于贷款，你需要知道的几个知识点
关于贷款，你需要知道的几个知识点
方法总比问题多，买房一定早上车。
　　本文系融360专栏作者&书签客&原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融360官方立场，转载请联系作者授权。
　　今天想和大家聊聊个人贷款。
　　纯属基础知识，跟大家随意聊，写到哪里算哪里。
　　写跑题了也不要怪我。
　　贷款么，说白了就是我们找人借钱，并支付利息。
　　借款人和出款人在融洽的氛围中，形成债权关系。
　　目前市场上贷款的分类很多，简单粗暴来讲，书签客把贷款分为三大类
　　第一类是信用贷款
　　信用信用，就是靠刷脸。
　　也就是说小伙伴使用信用贷款的时候，不需要抵押物。
　　如果有小伙伴投资网贷，那么就会对信用贷款不会陌生。消费贷就是比较典型的一种信用贷款。
　　虽然不需要抵押物，但是贷款公司会通过不同侧面来了解贷款人是否有足够的能力偿还贷款。
　　第二类是抵押贷款
　　抵押贷款其实可以细分为抵押消费贷和抵押经营贷，两者共同特点就是借款人以自己名下已经有的房产进行抵押，从而获得贷款。
　　抵押消费贷。经过前一段时间的严格监管，目前抵押消费贷处于办停滞状态。这种贷款方式拿到钱以后，不是随便花，所有消费记录要符合相应的要求，要有真实的消费行为才可以。
　　所以，有申请到抵押消费贷的小伙伴，要拿着刷卡小票或者发票来作为我们真实消费的佐证。
　　抵押经营贷。通过字面上的意思，小伙伴应该就明白抵押经营贷贷含义。
　　就是说银行发放的贷款给企业，企业用这笔钱来购买设备，生产经营等等。
　　说白了就是，我的企业需要用钱。
　　这种贷款额度上限很高，还款方式多样：等额本息、等额本金等等都可以，期限从12个月&15年都有。
　　第三类是房屋按揭贷款
　　相信很多人都对这种贷款比较熟悉，只要不是土豪全款买房，都会面临房屋按揭贷款的问题。
　　房屋按揭贷款在交易过程中才会产生，使用这种贷款的小伙伴，是用购买的房屋作为抵押物，向银行申请贷款。
　　贷款最重要的三要素是利率，成数，年限。
　　利率和年限都好理解，成数就是所贷款的额度总额占整个抵押物价值的比例。
　　举个例子，书签客最近准备买一套800万的房子，和银行谈妥当条件是：贷款480万，贷款利率5.2%，20年还清。
　　那么贷款成数就是480/800=60%，也就是说贷款成数是6成
　　这三个要素无时无刻不影响着我们的买房进程。
　　每一次房地产市场调控，都伴随着贷款政策的松紧调整。
　　比如从2016年下半年以来的政策调整，小伙伴们可以看到房屋按揭贷款的利率一直在上升，贷款成数和年限在相应的缩减。
　　三个因素叠加到一起的结果就是：每个月还款增加，能够贷到的钱减少，还款时间缩短
　　贷款是越来越难。
　　另外，在年底买房子的小伙伴应该有过一种经历，那就是越到年底买房，贷款放出来的速度越慢。
　　这里面就牵扯到一个按揭贷款额度的问题。
　　额度是什么意思呢？
　　简单说，银行在做一年的计划的时候，会划分好未来一年用于房屋按揭贷款的总额度。
　　比如A银行房屋按揭贷款的额度是50亿，但是不到9月份，额度已经降到1亿，那么A银行在四季度的贷款额度就非常紧张。
　　如果小伙伴在这家银行办理房屋按揭贷款，很有可能贷不出款来。
　　贷款可以批，也可以受理，但是最后一步放款却做不到。
　　也许有人说，放款不放款和购房人有什么关系呢？
　　小伙伴贷款买房的时候，只要审批完，过完户，房子就是自己的了，放不放款又如何？
　　这时候需要看看之前签署的协议。
　　因为有些协议会在房屋物业交割或者房屋入住办理的时间节点有要求，比如只有银行开始房款才可以办理交割和房屋入住。
　　如果没放款，那么这套房子还是进不去，虽然房产证写着小伙伴的名字，但是房子使用权还不完全是你的。
　　也就是说放款顺畅程度决定了买房子尾端的顺畅程度
　　所以买房子，一定要选择一家额度充足的银行做房屋按揭贷款
　　根据收入结构找银行贷款
　　根据自己收入结构找银行，很重要吗？
　　很重要，相当重要。
　　国内银行在按揭贷款方面，有着千差万别的要求。
　　比如有的银行在看小伙伴的银行流水判定还款能力的时候，只认定工资字样所体现出来的金额，其他都不认。
　　对于一些全靠奖金补贴的小伙伴来讲，很明显要吃亏，如果只认工资字样的流水，岂不是根本贷不出来什么钱。
　　如此严苛的规定，显然不是小伙伴想要的结果。
　　当然，有严苛的规定也就有与之对比比较宽泛的。
　　比如有的银行对工资的定义就很宽泛，工资、奖金、补助、报销以及类似的高温补助费都可以被认定进来。
　　甚至公积金缴存、房租（不管什么房子，只要产生租金）、长期稳定的固定时间转账收入、特定时间的大额转账收入 （比如春节前发的奖金、过节费）
　　都算工资收入，显然这样的认定方法会让你的贷款之路更加从容顺畅。
　　所以贷款是个技术活，选一家适合自己实际情况的银行很重要。
　　要的是匹配度，越高越好。
　　如何从银行多贷款？
　　中国人的智慧是无穷无尽的。
　　方法总比问题多，买房一定早上车。
　　1.做房屋交易之前，先申请一笔或者几笔信用贷是比较常用的方法。这些信用贷可以解燃眉之急，凑不够首付的小伙伴有福气了。
　　但是，信用贷不是万能的，更不可以上瘾，一定要量力而行，不然负担过重最后得不偿失。
　　2. 有一些银行针对按揭客户，在按揭完了之后，追加一些信用贷，一般500万的房子，会追加1成房屋总价的信用贷款，大约30-50万左右。
　　3. 调整评估价。一般情况下贷款的成数是不会变（就是可以贷款七成，五成），那么我们可以调整评估价。
　　评估价是评估公司对房子做出的房屋报价。
　　多家评估公司给出的评估价格有高有低，如果选择一家评估高的公司的评估报告，用这份报告来做银行贷款办理 那么得到的贷款金额也会相对更高
　　二次抵押
　　二次抵押也很好理解，就是将已经抵押的抵押物，再次抵押出去，从而获得贷款。
　　这个贷款好处是，不用结清上次贷款，就可以获得下一笔贷款。
　　节省时间。
　　因为贷款结清需要时间，短的需要十几天，长的需要一两个月。
　　对于着急用钱的小伙伴，二次抵押也是一个不错的选项。
　　那么二次抵押有什么要求，能够拿到多少钱呢？
　　举个例子：
　　书签客在2014年买了一套房子价值500万，书签客利用房屋按揭贷款，按照7成计算，贷款额度350万；
　　2017年这套房子价值上涨达到800万，按照7成贷款成数计算，可贷款金额560万。
　　那么，这套房子理论上的二次抵押贷款金额就是：560-350=210万元
　　也就是说，当原有贷款金额小于目前可贷款金额的时候，就可以进行二次抵押贷款了。
　　零零碎碎说了这么多，希望大家都能利用好杠杆，少走冤枉路。
　　当然，全款土豪就不用纠结这么多计算方法了。
& & & &作者：书签客 &微信公众号：shuqianke001
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融360 - 银行 版权所有这些关于贷款的小故事！既好笑又富有哲理
如今，不管你是创业开公司还是消费买买买，都可以贷款来获得资金。贷款这个行业也是够大的，里面各种五花八门的事情特别多。今天，小编就来为大家整理下关于贷款的小故事吧，既好笑又富有哲理，你一定不能错过哟！
1、富豪只贷1元却用50万债券作担保！结局竟出乎所有人意料
美国，华尔街，某大银行。
一位提着豪华公文包的犹太老人，来到贷款部前大模大样地坐了下来。
“请问先生，你有什么事情需要我们效劳吗？”
贷款部经理一边小心地询问，一边打量着来人的穿着：名贵的西服，高档的皮鞋，昂贵的手表，还有镶着宝石的领带夹子……
“我想借点钱。”
“完全可以，您想借多少呢？”
“1美元。”
“只借1美元？”贷款部的经理惊愕了。
“我只需要1美元。可以吗？”
“当然，只要有担保，借多少我们都可以照办。”
“好吧。"犹太人从豪华公文包里取出一大堆股票、国债、债券等放在桌子上，"这些做担保可以吗？”
贷款部经理清点后讲："先生，总共50万美元，做担保足够了。不过先生……您真的只借1美元吗？"
“是的。”犹太老人面无表情地说。
“好吧，到那边办手续吧，年息为6%，只要您付6%的利息，一年后归还，我们就把这些作保的股票和证券还给您……”
“谢谢……”犹太富豪办完手续，准备离去。
一直在一边冷眼旁观的银行行长怎么也弄不明白：一个拥有50万美元的富豪，怎么会跑到银行来借1美元呢？
他从后面追了上去，有些窘迫地说："对不起，先生，可以问您一个问题吗？"
“你想问什么？”
“我是这家银行的行长，我实在弄不懂，您拥有50万美元的家当，为什么只借1美元呢？要是您想借40万美元的话，我们也会很乐意为您服务的……”
“好吧，既然你如此热情，我不妨把实情告诉你。我到这儿来，是想办一件事情，可是随身携带的这些票券很碍事。我问过几家金库，要租他们的保险箱，租金都很昂贵。我知道银行的保安很好，所以嘛，就将这些东西以担保的形式寄存在贵行了，由你们替我保管，我还有什么不放心呢！况且利息很便宜，存一年才不过6美分……”
故事的哲理
许多企业都在为降低自己的管理成本而费尽心机。有时候，自己的烦恼对别人来说却是有用的资源。关键在于，我们是否知道去交换。
2、富豪贷款5000元却用劳斯莱斯作抵押
一富豪到华尔街银行借了5000元贷款，借期为两周，银行贷款须有抵押，富豪用停在门口的劳斯莱斯做抵押。银行职员将他的劳斯莱斯停在地下车库里，然后借给富豪5000元两周后富豪来还钱，利息仅15元，银行职员发现富豪帐上有几百万，问为啥还要借钱，富豪说15元两周的停车场，在华尔街是永远找不到的。
故事的哲理
穷人与富人的区别是什么？答案是思维。
当穷人认为借钱是给自己增加负担的时候，富人则把他看作提升收益的融资手段，给你一根葱，你是否能换到一条鱼？
当穷人认为按揭买房要背负几十年的贷款时，富人则认为是将明天的钱提前到今天使用，看好商品的未来价格预期，于是他们在商品房市场开放的头几年迅速资本积累。
当穷人认为将钱存银行、买国债更安全时，富人则考虑其他的投资产品，将钱生钱，远远跑赢CPI。
穷人和富人都买商品，穷人更多买消费品——买完以后从口袋里不断往外掏钱，富人更多买投资品——买外以后从外面不断往口袋里面赚钱。
搞笑的故事
好友大宇成立了一个小额贷款公司，专门从事民间贷款业务。
前一阵子，同学阿房到我家造访。他心急火燎地说：“最近我要做一桩生意，还缺3万块钱，你能不能想法帮我解决一下？”眼下谁还愿意借钱，我皱着眉头说：“这事不好办，去年家父住院到现在还欠了一屁股债。”
“谁说跟你借钱了？”阿房说，“听说你有个朋友搞小额贷款，我是想让你出出面，帮我到他那里贷点钱。”我松了一口气说：“这事我能做到，只是他的利息要高出银行好几倍。”“这点我知道，没有什么关系的。”阿房显得无所谓。
答应了阿房的请求，当晚妻子跟我吹风说：“咱家还是有3万块钱的，你拿去交给阿房，就谎称是从大宇那里贷的，我们从中赚点高利息多好呀！”我直夸妻子高明，就按她的意思操作了。
转眼间还款的日子就要到来，凑巧的是大宇竟然喝酒喝死了。阿房的消息也够灵通，他给我打来电话说：“彦哥，听说大宇这小子喝酒喝死了。真是天助我也，这贷款显然是不用还了。”我结结巴巴地说：“你咋会是这样一个人？”“请放心，我也不会亏待你。”阿房郑重其事地说，“过几天我就给你送钱去，咱们来个对半分总算可以了吧！”
企业家贷款创业的故事
王健林的贷款小故事
初期创业，王健林接下了一个项目，这个工程当时政府干了一半，觉得费劲不愿意干了，转给我的。签完以后突然遇到全国“治理整顿”，贷款就更困难了。为了启动这个项目，我就要去找贷款，需要一笔2000万元的贷款，有土地做抵押，所有的手续都健全，但找了几十家银行，没有一家愿意贷给我。
因为这个项目是政府转给我的，他们觉得对不起我！所以政府开了一个会议，就指定当时某一家国有银行贷2000万给我做启动资金。这家银行答应了说“可以”，哎，我一听好事，那我就去找银行行长吧。前前后后找了50多次，每次都给我躲猫猫。我有时候一见到他了吧，他从后门就走了，我在走廊白站；有的时候在走廊里堵着他，他说“好好你这样，你下周二来吧、下周二来吧”；等我下周二去，他出差去了！等等。哎呀！当时就为了拿到这笔贷款，有的时候一去在那个走廊上（因为进不去办公室）一站就是一整天。我想银行八点半上班，我就八点去吧，站着。甚至站到下班六点也不出来。究竟行长是来了没来？还是不在？我也不知道，也没人愿意告诉我这个信息。当时站在走廊里面这种感觉，这种耻辱，我觉得太卑贱了嘛。
除了这家银行，我又去找了另外一家银行，贷款的时候这个人态度倒是不错，但也是不给我贷款。我为了堵到他，曾经跟一个哥们两个人就开车到他家楼下。我想，你总得回家吧？那我就在你门口候着；你早上总得要出门去上班，总是能碰到你吧？我俩就去在那儿蹲了一个晚上，在车里候着。反正深秋不是太冷，稍微冷了就开动发动机暖和一会儿，为了省点油过会儿再把它关掉。一直等到早上七八点也没见到人进去，也没见着人出来。第二天晚上我说再去堵吧，我这个哥们觉得忍受不了，他说太丢脸！无论如何也不能去了。我自己又去待了一个晚上。就是候不着，找不着这个人。其实不是找不着，是他不愿意见你，因为你是民营企业，那个时候民营企业不像今天这个地位。第二觉得你风险大，他不敢放贷给你。放给国有企业亏损了没了，他不承担什么责任；如果放给民营企业可能就要承担责任，我也理解他们。
在这种无论跑了多少趟都找不到办法的情况下，就有人给我出了一个主意说“干脆你就发一个债券”，但是你这得承诺回报，比如两年按照1.4倍，每年20%，1.4倍收回。没想到，推出来以后一抢而光，毕竟20%年回报还是很好的。这个方法真正解决了这个项目的难题，才把我们从濒临破产的边缘给拯救回来。
这中间其实还有个小的故事。我接的这个项目，可以说追悔莫及。当然后来把这个问题解决了，把剩下的老百姓搬走了。但当时真是把我憋的够呛！在1993年初的一段时间，我九天九夜都没有睡着觉，什么安眠药，什么打针就是睡不着觉。到后期整个人都有点精神恍惚，失常了。第十天早上正开着会，“咣当”一头就昏迷在地了。我被紧急送到北京，还找了比较好的一个医院去治疗。我至今还记得那个神经内科的主任姓李的女士，一见我面： “没事，小伙子今晚就让你睡着”。我说你这么大本事？“你放心吧，我们高得很”。其实还是给我吃那些药，可能心理作用，也可能进到医院里了，安静了，我当天就睡着觉了。
包玉刚的贷款小故事
在中国航运史上两个"船王"之一的包玉刚，他开始创业的时候,就是向朋友借的钱。他借钱先买了一条破船，然后用这条船去银行抵押贷款,贷款下来后，再买第二条船。然后,再用第二条船作抵押，去买第三条船。他就是采取这种抵押贷款的办法，滚动发展起来的。
有一次，他竟两手空空,让银行为他买来了一艘崭新的轮船。他是怎样操作的呢？他跑到银行，找到信贷部主任说：“主任，我在日本订购了一艘新船，价格是100万，同时我又在日本的一家货运公司签订了一份租船协议，每年租金是75万，我想请贵行支持一下，能不能给我贷款？”信贷部主任说：“你必须有担保。”他说：“可以，我用信用状担保。”什么是信用状？就是货运公司从他银行开出的信用证明。很快,包玉刚到日本拿来了信用状,银行就同意了给他贷款。船都没有造,钱就给他了。
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